Как найти помещение для хостела

Я открыла хостел в центре Санкт-Петербурга в разгар пандемии, в 2020 году: вложилась в аренду, ремонт и мебель. Но из-за ошибок на старте все пошло не по плану.

В результате мне пришлось срочно съезжать, отменять брони под новогодние праздники и менять помещение. Это было трудно, дорого и больно.

Рассказываю, что пошло не так и как можно было этого избежать.

Как появилась идея открыть хостел

В 2019 году я много путешествовала и заметила, что за пределами крупных городов в России почти невозможно найти качественный отель и уж тем более хостел за разумные — а в некоторых местах вообще ни за какие — деньги.

Зачастую сделать отель удобным и красивым не стоит больших денег, зато так можно увеличить прибыль. Я придумывала, что бы я сделала по-другому в каждой из таких гостиниц, а потом подумала, почему бы не попробовать самой, раз уж я накопила столько идей.

Сначала хотела открыться в одном из таких городов, где вообще ничего нормального нет. Потом решила, что начинать безопаснее там, где живу, — в Петербурге. К тому времени у меня был небольшой капитал: 2 млн рублей, которые я получила в наследство, и еще примерно столько же мы с мужем накопили.

Я прикинула, что 4 млн рублей не хватило бы на мини-отель, но на хостел — вполне. Математика простая: чтобы разместить, например, 30 гостей в отдельных номерах, нужно помещение хотя бы в два раза больше, чем для того, чтобы разместить 30 гостей в общих номерах. Больше помещение — дороже аренда и коммунальные услуги, больше ремонта, оборудования и мебели. А после открытия придется больше тратить на уборку и обслуживание отеля.

Маркетинговое исследование

Я ничего не знала о бизнесе, поэтому прочитала все, что было в первой выдаче Гугла по запросу how to start a business. Почти везде писали, что начать нужно с маркетингового исследования. Я прочитала результаты первой выдачи поиска по запросу how to do market research и занялась исследованием. На это ушло примерно полгода. Параллельно я работала журналистом.

Читала и смотрела интервью с отельерами, тематические публикации и комментарии к ним. Например, много пользы извлекла из комментариев под статьей Т—Ж о том, как девушка жила в хостеле год.

Сидела на форумах путешественников, изучала сайты, соцсети и отзывы конкурентов. Самым полезным оказался «Реддит», но еще стоит заглянуть на «Трипэдвайзор», Quora и Форум Винского. И, конечно, отзывы на «Букинге» — неиссякаемый источник открытий начинающего отельера. Из отзывов и обсуждений на форумах можно много понять про то, что людям не нравится в отелях, что их бесит, за что готовы поливать отель грязью, а за что будут петь дифирамбы.

Обращала внимание на детали в отелях и хостелах, в которых жила: записывала, что мне нравится, а что нет, и делала фотоотчеты на память. Например, даже в крутых четырехзвездочных отелях в туалете часто негде разложить косметичку. Обычно есть только узкая полочка под зеркалом, полки для шампуня в душе, до которых далеко тянуться, и немного места на раковине вокруг смесителя — там вода и брызги. Я вожу с собой большую косметичку, и приходится либо класть ее на бачок унитаза, откуда она соскальзывает, либо закрывать крышку унитаза и класть на нее, но тогда косметичка лежит слишком низко.

Обрастала новыми гипотезами и идеями. Например, я думала, что будет здорово, если одним из сегментов моей целевой аудитории станут туристы из Китая: это самая большая группа туристов из дальнего зарубежья в Петербурге, и что-то я не видела ни одного хостела, который бы ориентировался на них. Более того, обычно им никто не рад.

Но во время исследования узнала, что, во-первых, в Россию в основном едет поколение китайцев 40+, а люди в этом возрасте уже, как правило, не живут в хостелах. Во-вторых, подавляющее большинство приезжает по путевкам слишком большими группами, чтобы разместить хотя бы одну в маленьком хостеле.

Провела глубинные интервью. Я нашла среди друзей и знакомых пять представителей целевой аудитории и сделала с ними большие интервью. В основном эти интервью подтвердили то, что я уже знала. А еще показали, что всем не угодишь. Например, одному респонденту было важно, чтобы все дополнительные услуги были включены в стоимость проживания, потому что иначе мелочно. Другой респондентке, наоборот, хотелось голую цену за проживание, потому что иначе ей казалось, что отель навязывает услуги.

Тогда же я поняла, что общие хостельные номера со своими отдельными туалетами — так себе идея. Многие хостелы позиционируют это как большое преимущество, но мне не понравилось просыпаться в пять утра, поскольку все, что происходит в туалете, прекрасно слышно спящим.

Выводы и все, что показалось важным или полезным, сохраняла в один файл. Потом я его структурировала и сократила — получилось страниц 40. В итоге этот документ стал основой для пошагового плана открытия и помог достичь главной, как мне тогда казалось, задачи: сделать по-настоящему классный хостел.

Пока я занималась исследованием, поняла, что в сезон в Питере сдается все. Любой «клоповник» набивается под завязку и, как правило, по завышенным ценам. Но сезон длится в лучшем случае четыре месяца в году. Остальные восемь большая часть номерного фонда не загружается. Бывает, вся летняя выручка уходит на зимние минусы и в среднем по году у отеля нет чистой прибыли. Поэтому нужно быть классным: классные ребята в любой сезон загружаются первыми.

Ошибки и промахи

Снять помещение под хостел оказалось сложнее, чем я думала. Вот в какие параметры нужно было вписаться.

Географические рамки. Я искала помещение в центре Петербурга, потому что хочу работать с туристами. Можно открыть успешный отель и на окраине, если рядом хватает точек притяжения, — например, есть аэропорт, медицинский центр, университет. Мне такой формат не интересен.

Планировка. Важно, чтобы в помещении было много окон и чтобы они не были расположены слишком близко друг к другу. Сколько окон, столько номеров и получится нарезать. Еще важна геометрия: бывает, что на одной и той же площади 150 м² в одном помещении можно с комфортом разместить 40 гостей, а в другом — только 20.

Собственник. Найти адекватного арендодателя, пожалуй, самое трудное. Его надо выбирать так, будто выбираете сооснователя в свою компанию.

Многие арендодатели не хотят сдавать помещения под отель и тем более хостел — после закона Хованской, который запретил оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях. Люди решили, что хостелы запретили совсем, а значит, хостельеры в их глазах стали кем-то вроде сутенеров.

На старте я допустила две ошибки, которые дорого мне обошлись: не наняла юриста и наняла риелтора.

Я думала, что риелтор облегчит и ускорит процесс. Так и произошло: недели через две после первого разговора с риелтором я подписывала договор аренды. Перед этим он организовал около пяти просмотров других помещений и предложил пару десятков вариантов.

Риелтор работал в агентстве, и мы заключили договор, но пользы от этого не было. Я исходила из того, что риелтор будет действовать в моих интересах: проверит чистоту сделки и добьется выгодного мне договора. В реальности же риелтор действовал в первую очередь в своих интересах: я платила ему 50% от одной месячной арендной платы за помещение, которое сниму, вне зависимости от других условий.

Риелтору было выгодно, чтобы я поскорее сняла помещение подороже: работы меньше, комиссия больше. И он предложил помещение, которое изначально было слишком дорогим для меня и которое без него я не стала бы рассматривать: моей верхней границей было 1100—1200 Р за 1 м², а сняла я в итоге по 1700 Р. Риелтор убедил меня, что другое подходящее помещение дешевле не найти.

Если бы я все-таки наняла юриста, сэкономила бы кучу нервов, времени и денег и, возможно, поняла бы, что с этим риелтором лучше не связываться. В Петербурге юрист делает экспертизу договора аренды за 10—20 тысяч рублей в зависимости от договора. Проверить законность отдельного входа легко, и юрист бы точно это заметил. Но я торопилась открыться к сезону, которого, увы, так и не случилось: я сняла помещение перед самым началом пандемии. Тогда еще казалось, что вирус только в Китае и к лету все точно будет нормально.

Помещение и дизайн

Как только я сняла помещение, завела блог в «Инстаграме» о том, как превращаюсь из журналистки в хостельерку. Со временем он стал хорошим каналом продаж, хотя у меня нет и тысячи подписчиков.

Ремонт

Прорабом и главным мастером на все руки был мой папа. Для этого он приехал из Читы, моего родного города, на два месяца. Если бы не он и если бы я постоянно не придумывала, как сделать то же самое, только в три раза дешевле, открытие обошлось бы намного дороже.

Хостел может позволить себе ремонт проще и дешевле, чем ресторан или кафе, — я много сэкономила на финишных материалах. Например, использовала недорогую плитку, самые простые розетки и сэкономила на декоре.

На мебель и оборудование для 32 гостей ушел примерно 1 млн рублей. Получилось пять номеров: десятиместный, восьмиместный, шестиместный и два отдельных четырехместных.

Мне нравится придумывать решения, которые выглядят дороже, чем стоят. Расскажу о некоторых.

Сделать такую мебель можно только на заказ, но это дорого. Поэтому я спроектировала кровати, купила материалы и наняла мастеров. Папа довел до ума мои чертежи и сварил каркасы кроватей из металла, а плотник обшил их фанерой и книжными полками из сосновых мебельных щитов.

Кровати на металлическом каркасе, поэтому в отличие от целиком деревянных они не расшатываются и не скрипят. Каждая двухъярусная кровать обошлась примерно в 12 тысяч рублей. Столько стоит самая дешевая сосновая кровать из «Икеи». Но если делать такие же сейчас, выйдет дороже: металл и пиломатериалы сильно подорожали за год.

Всего спальных мест было 32: 12 односпальных двухъярусных кроватей и две двуспальные.

Кухня. Кухонную мебель делали по этой же технологии: металлические каркасы, обшитые фанерой. Некрашеные сосновые фасады и столешницу я купила готовые. Кухонный гарнитур обошелся в 25 000 Р.

Посуда — из «Икеи», кухонные принадлежности — с «Озона», а бытовая техника — из разных специализированных интернет-магазинов. Все вместе — около 120 000 Р.

Мебель. Диван, кухонные столы и стулья — единственная мебель, которую я купила в магазине. Остальное либо делали сами, либо нашла на «Авито». Например, антикварный буфет за 4000 Р — моя гордость.

Буфет был в хорошем состоянии, нужно было только его отмыть. Пришлось еще прыгать вокруг грузчиков, чтобы они не повредили его при перевозке. Не сохранилось одно зеркало, пока я его так и не вставила, и одна ручка. «Протез» ручки сделал плотник, он же искусственно состарил ее деревянную часть.

Сантехника. На чем точно не стоит экономить, так это на смесителях и унитазах. В хостеле нагрузка на них намного выше, чем дома. Некачественные смесители разболтаются и облезут, душевые лейки будут случайно ронять на пол несколько раз в день, и придется их менять каждый месяц. У бюджетного унитаза начнет западать кнопка, и на ней быстро протрут серебристое покрытие. Все это я видела в других хостелах.

Я купила немецкие смесители Grohe и чешские унитазы Jika. Каждый душевой гарнитур вместе со смесителем обошелся в 10 000 Р, а каждый смеситель для раковины — в 3000 Р. Унитазы стоили по 7000 Р.

У меня есть один дешевый унитаз российского производителя. За полгода работы он не сломался, но кнопка спуска обтерлась до черного пластика, и мне это не нравится. С унитазами Jika такой проблемы нет. На раковинах, плитке и аксессуарах я экономила и не пожалела. А вот российский унитаз заменю при первой возможности.

Текстиль. Я рассматривала только белые полотенца и постельное белье. Такие лучше всего заказывать мелким оптом. Думаю, в каждом городе есть свои компании-производители, но все они, как правило, шьют в Иванове.

Я выбирала подходящие по цене и качеству тканей. После небольшого исследования пришла к тому, что лучше всего — постельное белье из страйп-сатина. Он дороже бязи или поликоттона, зато выдерживает больше стирок.

Каждый комплект полутораспального постельного белья — простынь, пододеяльник и одна наволочка — обошелся мне в 1600 Р. Я считаю, что это хорошая цена, но после открытия смогла докупить постельное еще дешевле: увидела объявление в группе отельеров в «Фейсбуке» о распродаже комплектов из плотного страйп-сатина по 900 Р. В итоге оказалось, что качество у этой ткани хуже: белое постельное белье покрылось темно-серыми катышками после пары стирок, приходится постоянно счищать их.

Подушки и одеяла я тоже заказала у поставщиков постельного белья. Матрасы купила в «Икее», там они лучшие по соотношению цены и качества. Для штор купила два рулона ткани и заказала пошив швее-частнице.

Расходы на одно спальное место, текстиль — 7500 Р

Матрас полутораспальный	4000 Р
Комплект полутораспального белья	1600 Р
Одеяло, искусственный лебяжий пух	900 Р
Банное махровое полотенце	400 Р
Подушка, искусственный лебяжий пух	400 Р
Маленькое махровое полотенце	200 Р

Элементы интерьера. Для хостела я раздобыла 2300 книг: примерно половину — на «Авито», четверть отдали родственники и друзья, еще четверть купила в букинистическом магазине. На «Авито» я искала или бесплатные книги, или не дороже 20 Р за штуку, в букинистическом магазине покупала не дороже 100 Р за книгу.

Персонал

Хостел открылся 22 июня 2020 года. Первые две недели после открытия я работала одна за всех. Было тяжело: с утра до вечера, без выходных, да еще и без опыта работы в сервисе или туризме. Несмотря на пандемию, к тому времени в город уже поехали туристы, было много звонков и сообщений.

К концу этих двух недель я мечтала об администраторе. Соседка-швея из ателье в подвале под моим помещением сказала, что ее сын ищет работу, и предложила познакомить с ним. Я согласилась — у меня тогда не было времени пообедать, не то что искать сотрудника. Думала, возьму кого угодно, лишь бы гостей не распугал, отдохну от работы 24/7, а там разберусь. Но Дима, сын соседки, оказался потрясающим администратором. С тех пор мы и работаем вместе.

Администратор в маленьком отеле — ключевой сотрудник.

С самого начала я не хотела держать круглосуточного админа: по-моему, в хостеле с приличной целевой аудиторией, электронными замками и камерами наблюдения в общих зонах, которые записывают движение, нет нужды в постоянном надсмотрщике. Администратор работает с девяти утра до девяти вечера, он же делает уборку. В дни с полной загрузкой мы вызывали на подмогу горничную.

Первые несколько месяцев мы с Димой работали вдвоем, сменяя друг друга. Потом я начала уставать от работы администратором: я не такой экстраверт, чтобы столько общаться с большим количеством незнакомых людей. У меня оставалось мало времени и сил на развитие и продвижение хостела. Так что я наняла Соню, второго администратора, уже более осознанно и тоже удачно.

Я стараюсь не допускать тех ошибок, которые допускали мои начальники, и управлять своими сотрудниками не по звездам, а по книжкам по менеджменту. Мое правило: если в хостеле будет плохо моим сотрудникам, будет плохо и гостям.

Благодаря команде мы удерживали рейтинги хостела 9.7 из 10 на «Букинге» и 5 из 5 на Airbnb. Гости почти всегда были довольны и иногда писали такие отзывы, что я боялась, все подумают, что они проплаченные.

Реклама

С рекламой я пока до конца не разобралась. Поначалу думала, что раз я журналистка, то смогу стать королевой хостельного маркетинга. Но не стала, хотя могу не тратиться на копирайтера.

Бронирования бывают прямые и непрямые. Прямыми считаются те, что пришли с каналов продаж, которым не нужно платить за рекламу и само бронирование. Сюда относятся телефон и сайт отеля, карточки компании на картах и в навигаторах, профили в соцсетях, публикации в СМИ, сарафанное радио и «просто мимо проходили».

За непрямые бронирования всегда приходится платить — как правило, процент от суммы брони. В России основной поставщик таких бронирований и бронирований вообще — «Букинг». Многие гости даже не догадываются, что каждый отель платит «Букингу» комиссию. Минимальная — 15% плюс НДС 20%. Итого 18% от суммы брони, или 180 Р с каждой тысячи, которую платит гость.

Еще можно сотрудничать с туроператорами, принимать группы и платить за это процент поменьше. Но мой хостел для многих групп слишком маленький, да и во время пандемии групповых туров стало меньше.

Прямые бронирования выгоднее, но большинство отелей не могут тягаться маркетинговыми бюджетами с международными корпорациями. На «Букинге» миллионы посетителей в день, а на сайте моего хостела хорошо если десять.

Мой маркетинговый бюджет — 20 000 Р в месяц и мое свободное время. Я экспериментировала с разными способами продвижения — рекламой на картах, таргетированной рекламой, SEO, рассылками, — но пока не слишком преуспела: новые гости все равно в основном приходят с «Букинга» и Airbnb.

Экономика хостела

Самые крупные расходы — постоянные: аренда, зарплаты, коммуналка. В зависимости от количества гостей меняются только расходы на услуги прачечной, воду, электричество и расходники: например, мыло, туалетную бумагу, чай, бумажные салфетки.

Основные операционные расходы хостела в месяц — 323 000 Р

Аренда	212 000 Р
Зарплаты	60 000 Р
Коммунальные услуги и интернет	25 000 Р
Маркетинг	20 000 Р
Хозтовары, расходники, продукты для гостей	4000 Р
Текущий ремонт	2000 Р

Я открылась в конце июня 2020 года и в августе вышла в операционный ноль: начался какой-никакой сезон. Но с сентября туристов резко стало меньше, и осенью хостел работал в минус.

Каждый низкий сезон многие гостиницы и хостелы в Питере начинают резко снижать цены. Думаю, в 2020 году демпинговали особенно сильно из-за пандемии. Весь октябрь и ноябрь отдельный номер без удобств в моем хостеле стоил как номер с удобствами в четырехзвездочной гостинице по соседству — от 1700 до 2500 Р за ночь.

Хотя я и старалась не поддаваться на демпинг, трудно не снижать цены, когда снижают все. Одно время я опустила стоимость суток в самом дешевом общем номере ниже 500 Р за ночь, и это сразу привлекло маргиналов. Они пили по ночам водку, воняли перегаром, оставляли грязь на кухне и все время пытались пожить в долг. Эксперимент с низкими ценами продлился 10 дней, а от маргиналов мы потом избавлялись месяц.

Налоги. У меня ИП на упрощенной системе налогообложения. Она бывает двух видов: «Доходы» и «Доходы минус расходы». На УСН «Доходы» предприниматели платят государству 6% от всех своих доходов. На УСН «Доходы минус расходы» — 15% от чистой прибыли.

Если много постоянных расходов, как у хостела, второй вариант выгоднее, особенно в Петербурге: у нас ставка на УСН «Доходы минус расходы» снижена до 7%. Кажется, есть регионы, в которых она еще ниже. Это можно проверить на сайте налоговой: нужно выбрать свой регион наверху и посмотреть ставку внизу страницы.

Смена помещения

По закону отель не может работать, если у него общий со входом в жилые помещения вход. Де-юре мои гости заходили в хостел через парадную, а я из-за этого не могла соблюдать требования гостиничного законодательства.

При подписании договора арендодатель заверял, что вход согласован, и показывал документы о согласовании, которые на самом деле были недействительными. Когда все выяснилось, я уже успела здорово вложиться в ремонт. Арендодатель пообещал узаконить вход, а я поверила. И сделала ошибку: нужно было сразу же обратиться к юристу, взять с арендодателя письменное обещание и отправить ему досудебную претензию.

В итоге девять месяцев собственник помещения кормил меня завтраками, объясняя задержки карантином, а в конце объявил, что узаконивание отдельного входа стоит слишком дорого — от 500 тысяч до миллиона рублей — и предложил заплатить самой, раз «мне надо». Я решила, что мне лучше переехать. Это был конец 2020 года, и рынок просел: помещения лучше и с нормальным отдельным входом сдавались вдвое дешевле.

Я планировала отработать новогодние праздники и переезжать, но из-за поведения арендодателя пришлось экстренно расселить гостей, отменить бронирования и вернуть предоплаты. Все новогодние праздники мы разбирали и вывозили хостел на склад.

Мои сотрудники, родственники, друзья и даже гости пришли на помощь. Столько поддержки за раз я еще никогда не получала.

Переезд

После Нового года я арендовала другое помещение — меньше 1000 Р за 1 м², в центре, на первом этаже и с нормальным отдельным входом. На этот раз с юристом и без риелтора. На новом месте хостел открылся 20 мая 2021 года и работает до сих пор.

Теперь в моем хостеле 89 м², меньше мест и четыре номера вместо пяти, зато один из них — отдельный со своим санузлом. Еще есть отдельный номер с общими удобствами, восьмиместный общий и восьмиместный женский.

Раньше у меня был десятиместный общий номер, но за время работы хостела я поняла, что десять мест — слишком много, гостям не очень удобно. Женский номер раньше был шестиместным, и мест в нем часто не хватало — спрос на номер только для женщин был самым большим.

Хоть мне и пришлось сделать второй ремонт, я рада, что переехала. В новом помещении смогу заработать больше и спать спокойнее.

Как заработать на хостеле

Люди селятся в хостелах по двум причинам: из-за желания сэкономить и одиночества. И тех и других примерно поровну. С первыми все понятно: бюджет ограничен, жить где-то надо. Такие гости постоянно просят скидки и специальные условия, по максимуму используют доступные им ресурсы.

Вторым важна компания, новые знакомства, атмосфера и, конечно, комфорт. Они выбирают не по цене, а по отзывам, интерьеру и настроению. Часто эти гости путешествуют самостоятельно и хотят, чтобы им было с кем поболтать вечером. Я тоже предпочитаю жить в хостелах, когда путешествую одна: мне тоскливо возвращаться в пустой номер со стандартным интерьером.

В Петербурге самое сложное — загрузиться с октября по апрель. Пока я вижу для этого только две возможности: бесконечно участвовать в забеге на самые низкие цены с сотнями конкурсантов или делать по-настоящему качественный хостел с высокими рейтингами.

Как открыть хостел

1. Сделайте хорошее маркетинговое исследование — оно поможет понять, на какую аудиторию вы рассчитываете и что ей важно.
2. Наймите профильного юриста с хорошими рекомендациями. Пусть он проверяет все крупные сделки и договоры. Это намного выгоднее, чем не нанимать юриста.
3. Удерживайте рядом с собой хороших людей, особенно сотрудников. Заботиться о сотрудниках выгоднее, чем не заботиться.
4. Инвестиции в гостиничный бизнес — всегда долгие. Если вам не нравится принимать гостей у себя дома и на вашу кухню никогда не набивалось 20 человек, возможно, сфера гостеприимства вам не подойдет.
5. Делайте как для себя. Всегда нужно думать, а удобно ли вам было бы спать на этой кровати, готовить на этой кухне или чистить зубы в этом туалете. Если нет, лучше переделать.
6. Встречайте каждого гостя как любимую тетю из родного города. Гости отплатят вам взаимностью.

Как найти помещение под хостел в Москве: подробное руководство

3 года в Whitewill,


5 лет в недвижимости

Ещё 8 статей

Хостел — разновидность гостиницы. Считается наиболее бюджетным и самым доступным вариантом для проживания. Основная задача хостела — обеспечить постояльцам комфортное место для сна и предоставить необходимый набор удобств.

Общие правила выбора помещения

Помещение под хостел лучше выбирать в центре города. Заведение будет пользоваться большим спросом, если учитывается поток туристов, транспортные развязки, расположение станций метро, вокзалов, аэропортов. Стоит обратить внимание на присутствие конкурентов. Лучше, чтобы их поблизости не было.

Лучшие помещения для хостела:

Авиамоторная
Лот 4762
Отель, магазин, продуктовый магазин

44 000 000 ₽

Новокузнецкая
Третьяковская
Лот 6160
Штаб-квартира, клиника, отель, свободное, салон красоты

1 000 000 ₽ / месяц

Давыдково
Лот 5053
Клиника, офис, отель, свободное, спортзал, детский сад

598 963 000 ₽

Бауманская
Лот 7813
Штаб-квартира, клиника, офис, отель, свободное

170 000 000 ₽

Давыдково
Лот 7946
Отель, магазин, кафе, продуктовый магазин

179 900 000 ₽

Сухаревская
Лот 8510
Клиника, отель, ресторан, магазин, свободное, супермаркет

2 000 000 ₽ / месяц

Влияние размера хостела на поиск места   

Общее количество спальных мест будет зависеть от размера выбранного помещения. Средний хостел обычно рассчитан на 24 человека. Самые дорогие номера имеют 4 кровати. Далее следуют 8-местные комнаты. Самый бюджетный вариант — номер на 12 постояльцев.

Основное отличие хостела от гостиницы — 2-ярусные кровати. Это позволяет существенно сэкономить площадь помещения. Здесь нельзя встретить санузел, расположенный в спальной комнате. Удобства размещаются на этаже и находятся в общем пользовании.

Не стоит размещать мини-гостиницу в жилой квартире. Это не будет удобно для жильцов и приведёт к конфликтам с соседями. А ещё это незаконно.

Какие требования закона нужно учесть, открывая хостел в Москве? 

Общие требования, предъявляемые к хостелам, действуют с 2015 года и отражены в ГОСТе 56184-2014. Гостиничное заведение должно соответствовать следующим главным правилам: 

• место для одного проживающего должно быть не менее 4 м2;
• высота потолков должна быть более 2,5 м;
• минимальный размер кроватей — 80 х 190 см. Расстояние между ними должно превышать 75 см; 
• на 15 мест оборудуется 1 душевая кабина, на 12 человек — 1 туалет, на 6 — 1 раковина. Санузел не может размещаться в жилом помещении; 
• нужна общая комната для всех постояльцев, доступ к питьевой воде и чайник. Если в шаговой доступности располагается заведение общепита, то кухню можно не оборудовать; 
• должны быть прописаны правила поведения для постояльцев и персонала, их права, обязанности и ответственность.

Заведение можно размещать в нежилом помещении с отдельным входом. Для размещения гостей нельзя использовать подвалы, чердаки, цокольные этажи. Планировки помещений подразумевают удобное проживание постояльцев. Хостел должен отвечать санитарным нормам и противопожарным требованиям.

Как найти подходящее место? Пошаговая инструкция 

Расположение 

Выгодная локация — станет основным залогом успеха. Чтобы выбрать правильное место, потребуется провести маркетинговое исследование и взвесить все риски. При выборе места для хостела, стоит учитывать особенности постояльцев. Основной контингент — командировочные, студенты, бюджетные туристы. Не так важно наличие парковки. Лучше, если поблизости будет располагаться станция метро и общественный транспорт.

Хорошо, если рядом есть кафе или заведение быстрого питания. В этом случае не придётся тратить средства на организацию кухни и занимать лишние квадратные метры.

Ремонт и коммуникации 

Ремонт в хостеле должен быть в первую очередь практичным. Гостиничное заведение рассчитано на большой поток постояльцев. Можно сэкономить на дорогостоящей отделке, но не стоит приобретать дешёвую сантехнику. Она быстро выйдет из строя и потребует замены.

Пример оформления спальни

Во влажных помещениях лучше использовать кафельную плитку, на полу — линолеум и керамогранит. Поверхности стен и пола должны быстро и легко мыться. Большое внимание стоит уделить качеству электрики. Недопустимо использовать удлинители и переходники. Лучше, если у каждого постояльца будет своя отдельная розетка. Это позволит без проблем зарядить телефон или послушать музыку.

Самая главная мебель в хостеле — это кровать. Она должна быть прочной и удобной. Каркас лучше делать из металла. Можно купить уже готовое изделие или сделать кровати по индивидуальному заказу. Не стоит забывать про ортопедический матрас. 2-этажная деревянная конструкция быстро расшатается и будет скрипеть. Люди платят в первую очередь за возможность выспаться с комфортом. Качество постельного белья должно быть высоким. Оно должно быть рассчитано на много циклов стирки. Лучше выбирать белые простыни и наволочки. Их проще всего отстирать.

Вызывает доверие свежий ремонт и творческий подход к оформлению интерьера. Не стоит отказываться от использования текстиля. Шторы и покрывала добавляют индивидуальности и уюта. В общем помещении можно разместить диван и обеденный стол с удобными стульями. Обязательно должна быть необходимая посуда.

Площадь

Площадь гостиницы будет зависеть от количества постояльцев, которых вы готовы принимать. По нормам для хостела на одного человека должно быть выделено не менее 4 м2. Сюда входит кровать и места общего пользования. Площадь будет зависеть от дополнительных услуг, возможностей и желания владельцев хостела.

Каждому постояльцу предоставляется необходимый минимум:

• спальное место; 
• кухня с посудой; 
• санузел с душевой и унитазом; 
• комната отдыха с телевизором; 
• бесплатный Wi-Fi; 
• услуги стирки одежды; 
• возможность пользоваться стиральной машиной, холодильником, феном, утюгом.

Площадь в 4 м2 на одного человека учитывает размещение этого стандартного набора предметов. Для более удобного размещения гостей, лучше этой цифрой не ограничиваться. Если жильцам понравятся условия проживания — они обязательно вернутся и порекомендуют хостел своим знакомым.

Проверка по требованиям 

Для открытия хостела в коммерческом помещении потребуется:

• договор аренды с владельцем или документ на собственность;
• заключение СЭС. Для его получения необходимо, чтобы помещение отвечало санитарным нормам;
• заключение пожарной инспекции.Жилая и коммерческая недвижимость обязательно проверяется на наличие нарушений требований пожарной безопасности; 
• договор с компанией, вывозящей мусор. 

Для открытия мини-гостиницы потребуется кассовый аппарат. Его нужно зарегистрировать в налоговой. Хостел должен иметь расчётный счёт в банке и печать для документов.

Иные критерии 

Существуют определенные требования к персоналу. В хостеле должны работать два администратора, сменяя друг друга. Они принимают заказы и занимаются размещением постояльцев. Эти сотрудники отвечают за комфорт гостей. В хостеле работает горничная. Она отвечает за уборку номеров и закупку расходных материалов. Если заведение достаточно крупное, то могут потребоваться два или три человека. За отчётность отвечает бухгалтер. Специалиста обычно приглашают на полставки или его функции берет на себя хозяин гостиницы.

Пример оформления хостела

Чек-лист по открытию хостела 

После того, как окончен ремонт, необходимо позаботиться об обстановке. Основной набор мебели должен включать:

• 2-ярусные кровати с ортопедическими матрасами; 
• удобный диван; 
• пуфы и кресла;
• шкафы для одежды;
• кухонный гарнитур; 
• обеденный стол и стулья для кухни.

Предстоят расходы на покупку следующих предметов:

• холодильника; 
• микроволновой печи;
• стиральной машины; 
• утюга, сушилки и гладильной доски;
• фена; 
• пылесоса.

Нужно подумать о телевизоре в общую комнату и компьютерах для персонала. Перечень предметов обстановки может сильно отличаться. Здесь всё зависит от возможностей бюджета и желания владельцев вкладывать средства в развитие гостиничного бизнеса.

Стоимость за место в хостеле начинается с 450-500 рублей за ночь. Многие владельцы предпочитают держать цены на более высоком уровне. Это позволяет исключить случайный контингент постояльцев и обеспечить платёжеспособным жильцам больший комфорт, покой и безопасность.

Ищем подходящие варианты коммерческой недвижимости под хостел

Помещение на Пятницкой, 200 м2. Аренда. 

Двухэтажное здание размещается на оживлённой улице Пятницкая. В нём есть рестораны и магазины. Станции метро «Третьяковская» и «Новокузнецкая» находятся в 7 минутах пешком. В здании три отдельных входа. Внутри открытая планировка, высота потолка 3 метра. Площадь цокольного этажа с окнами — 100 м2, площадь первого этажа составляет 100 м2. Во дворе можно разместить летнюю террасу. На фасаде предусмотрено место для вывески. К зданию подведено электричество мощностью 80 кВт, есть отопление, водоснабжение и канализация. Городской паркинг находится перед фасадом.

Помещение на 3-й Хорошевской, 420 м2. Аренда. 

Коммерческое помещение на 1-й линии 3-й Хорошёвской улицы. Расположено в жилом районе. Имеется большой поток автомобильного и пешеходного трафика. Рядом находится аптека, алкомаркет, пункт выдачи Ozon, супермаркет, салоны красоты. 11 минут пешком до станции метро «Зорге». Объект с открытой планировкой имеет площадь 420 м2. Находится на первом этаже жилого комплекса бизнес-класса «Хорошевский». Витринное остекление, 2 отдельных входа с улицы и 4 входа со двора. Есть зона разгрузки и место для размещения рекламы на фасаде. Предусмотрено разделение на 2 блока. Выполнена отделка после выезда арендатора. Парковка находится вдоль дома.

Помещение на улице Серпуховский Вал, 721 м2. Продажа. 

Нежилое коммерческое помещение на 1-ой линии улицы Серпуховский Вал, Даниловский район. Имеется большой пешеходный и автомобильный трафик. Здание видно с 4-го Рощинского проезда. Рядом — ресторан «Раковарня Иван Раковар», салоны красоты, магазин цветов, массажный салон. 13 минут пешком до станции метро «Тульская». Открытая планировка площадью 721 м2. Выполнена отделка после выезда арендатора. Проведены все коммуникации. Оборудована отдельная система вентиляции для помещения кухни. Есть два отдельных входа с улицы. Витринное остекление. Высота потолков 3 метра. Предусмотрена зона для разгрузки. Перед фасадом здания расположена удобная парковка.

Заключение 

Организация хостела может превратиться в стабильный и прибыльный бизнес. Для этого нужно глубоко погрузиться в тему, найти своего клиента и выбрать и купить подходящее помещение под хостел. Важно, чтобы у заведения была своя индивидуальность и неравнодушный подход к гостям.

ТОП-3 помещения для хостела:

Новокузнецкая
Третьяковская
Лот 6160
Штаб-квартира, клиника, отель, свободное, салон красоты

1 000 000 ₽ / месяц

Зорге
Октябрьское поле
Лот 6763
Детский сад

200 000 000 ₽

Тульская
Лот 8560
Штаб-квартира, клиника, магазин, свободное, супермаркет, спортзал

280 350 000 ₽

2871

11485

1872

3527

1211

1371

1155

Найти и заселить: о чем нужно помнить, открывая хостел

Как зарегистрировать хостел, где найти и как оборудовать помещение — советы юристов

Хостелы (от английского hostel — «общежитие») — относительно новый формат для российского рынка недвижимости. В Москве действует несколько сотен таких объектов, которые предоставляют своим постояльцам недорогое временное жилье — как правило, речь идет о спальном месте без дополнительных удобств в комнате.

Интерес к таким проектам растет, отмечают риелторы, причем не только со стороны посетителей, но и среди потенциальных инвесторов. Тем более что цена входного билета на этот рынок относительно невысока — около 2 млн руб.

«РБК-Недвижимость» собрала практические рекомендации тем, кто планирует открыть хостел.

Регистрация бизнеса

Если хостел планируется открыть в квартире, ее собственник должен зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя (ИП). В случае, если хостел будет расположен в нежилом помещении (по типу мини-гостиницы), лучше зарегистрироваться как общество с ограниченной ответственностью (ООО), советует ведущий юрист Национальной юридической службы «Амулекс» Татьяна Немонова.

Начинающим предпринимателям на первом этапе ведения бизнеса юристы рекомендуют выбрать упрощенную систему налогообложения, предполагающую уплату 15% от прибыли организации или 6% от всего денежного оборота в год.

При открытии бизнеса хостелу можно присвоить следующие коды ОКВЭД: 20 (деятельность по предоставлению мест для краткосрочного проживания), 23 (деятельность иных мест проживания) либо 23.5 (деятельность иных мест временного проживания, которые не включены в другие группировки).

Выбор места

Хостел может располагаться как в отдельно стоящем здании, так и в многоквартирном доме. Для этого могут быть использованы помещения из жилого фонда, однако в этом случае нужно получить одобрение собственников других квартир на общем собрании — набрать не менее 2/3 голосов. Форма владения недвижимостью значения не имеет — помещение может находиться в собственности или быть арендованным.

Для поиска подходящего помещения нужно выбрать один из трех форматов — мини-хостел (до 25 проживающих), малый хостел (от 25 до 50 проживающих), большой хостел (от 50 проживающих). При этом необходимо учитывать, что для проживания запрещено использовать цокольные этажи, подвальные помещения и комнаты, не имеющие окон. Такие пространства можно использовать только в качестве общественных помещений для временного пребывания людей — игровых комнат, буфета, салона красоты, комнаты для хранения багажа и так далее.

Чаще всего хостелы размещаются в жилых домах. «Это не запрещено действующим законодательством (хотя такой законопроект был), но есть ряд нюансов. Главное — получить согласие не менее половины жильцов дома на общем собрании собственников, при этом помещение должно быть переведено в нежилой фонд», — говорит руководитель коммерческой практики юридической компании BMS Law Firm Денис Фролов.

Для начала работы необходимо получить полный список документов, включающий свидетельство о регистрации юридического лица/статусе ИП, свидетельство о регистрации в ФНС, правоустанавливающие документы на помещение (договор аренды/права собственности), поэтажный план дома, техническую документацию на квартиру, разрешение Государственного пожарного надзора, заключения СЭС и Роспотребнадзора, а также подтверждение перевода помещения в нежилой фонд. К тому же понадобится заключить договоры на дезинсекцию и вывоз мусора, добавляет Денис Фролов.

Оборудование помещения

Размер помещения напрямую зависит от вида хостела, напоминает Татьяна Немонова. «Для мини-хостела можно использовать помещение, состоящее из двух-четырех комнат (объединенные квартиры или выкупленный этаж). Для малого хостела можно использовать помещение, состоящее из четырех и более комнат. Для открытия большого хостела подойдет здание с помещениями, имеющими множество комнат», — рассказывает юрист.

При выборе помещения необходимо принимать во внимания требования принятого в 2015 году ГОСТа Р 56184-2014, который содержит ряд требований к хостелам. Так, под одно постельное место нужно выделить минимум 4 кв. м, при этом размер кровати должен быть не менее 80х190 см, а расстояние между ними — от 75 см. ГОСТ также регулирует высоту потолков — не менее 2,5 м. В хостеле должна быть предусмотрена минимум одна душевая кабина (из расчета на 15 человек), один туалет (на 12 человек) и одна раковина (на шесть человек), причем санузел необходимо разместить за пределами жилых помещений.

Если недалеко от хостела есть место, где можно поесть, то кухню в самом хостеле оборудовать необязательно. Но в помещении должен быть обеспечен доступ к питьевой воде и чайнику. Кроме того, помещение должно быть оборудовано огнетушителем и другими средствами обеспечения пожарной безопасности.

Просчет рисков

Для начинающих предпринимателей оптимальный вариант — открытие хостела по франшизе. «На рынке России представлено достаточно много фирм, которые предлагают готовый бизнес и раскрученный бренд. Среди них наиболее популярны такие хостелы, как «Достоевский», NICE, Like Hostels, «Друзья», Хостелы Рус. Открытие мини-гостиницы по франшизе увеличивает общий объем затрат, но значительно снижает риски», — говорит Татьяна Немонова.

1. Купить работающий отель или открыть свою гостиницу?

Эффективнее и экономически выгоднее открыть гостиницу с нуля. По времени реализации проекта это дольше, но в рамках эксплуатации надежнее! Ваш проект, ваши материалы, ваша концепция – ваша экономика!

2. Сколько минимально должно быть номеров или койка-мест в хостоле?

Экономика гостиницы будет интересной от 12 -14 номеров. Но идеального шаблона для отеля нет. Важно учитывать местоположение помещения и площадь. Насколько позволяет грамотно зонировать конструктив помещения. Важно наличие окон, размера коридора, входной группы.

3. Какие услуги в гостинице сделать бесплатными, а за что брать оплату?

Гости привыкли, что минимальный набор дополнительных услуг в виде интернета, чая и кофе – бесплатно. Не стоит из за небольших затрат, ломать сложившийся стереотип. Гости могут болезненно отнестись к вашему отелю, если за привычные услуги вы будете просить оплату. Другой вопрос если вода питьевая бутилированная, а кофе вы провариваете в кофемашине. Это уже стоит дополнительной оплаты. 

4. Какое количество сотрудников потребуется на мини гостиницу на 12-15 номеров?

Городской мини отель площадью от 250-300 кв. м – потребует штатное расписание 5-6 человек (администраторы, горничные, управляющий). Остальные услуги на аутсорсинг (белье, инженер, столяр, разнорабочий). Важно также понимать, как у вас будет организованно питание.

5. Покупаем помещение под отель или берем в аренду?

На низком рынке, если позволяют инвестиции – надо покупать. Аренда, это более быстрое оборачиваемость денег, но меньшая защита от недобросовестного собственника помещения. К сожалению, длинный арендный договор, не защищает в полной мере ваши права и может быть оспорен, по тем или иным причинам. 

6. Какую юридическую форму выбрать: ООО или ИП?

Для большего маневра, в случае если вы хотите пусть в бизнес партнеров, подойдет ООО. Уступка долей, продажа готового гостиничного бизнеса. Если же отель для вас единственный проект, то можно выбрать ИП. 

7. Какая выбрать систему налогообложения – 15% или 6%?

На первый год для МСР выбирайте УСН 15%. На второй год 6%.

8. На какой срок заключать договор аренды?

На максимальный. С возможностью приоритетного продления по его окончание. 10 лет для вас должно быть интересно. Вам нужно и вернуть инвестиции и получить прибыль. В пару лет не уложитесь.

9. Что нужно согласовывать, что бы открыть мини отель или хостел?

Необходимо пройти классификацию и получить документ о присвоение “звездности” вашей гостинице. Подать уведомление в Роспотребнадзор о начале коммерческой деятельности.

10. Трудоустраивать сотрудников?

Трудоустраивать с обязательным 3 месячным испытательным сроком. Можно использовать короткие договора.

11. Какая должна быть арендная ставка у помещения?

Аренда не должна превышать 35% от выручки гостиницы. В противном случае, любая ситуация, которая будет влиять на выручку и снижать ее, отразиться на обязательствах по аренде. Разработка финансово-экономической модели проекта, даст ответ, какой уровень арендной платы сможет выдержать максимально проект. Считайте грамотно.

12. Дизайн важен для мини отеля и хостела?

Если у вас есть понимания сегмента гостей, концепция отеля, то вы сможете с помощью дизайнеров воплотить все в интерьере. Работайте на выбранную целевую аудиторию, отразите в дизайне, что хочет и ждет гость (а не вы, как собственник). Дизайн – это эмоция, через которую вы говорите с гостями. Дайте им эту эмоцию! 

13. Какую локацию выбрать для отеля?

Центр. Близость исторических и культурных памятников. Транспортные развязки и метро. Возможность круглосуточного доступа. Безопасность. Наличие ночной жизни. Зона парков и скверов. Спортивные и прогулочные маршруты. 

14. Какое ИТ решение выбрать для управление отелем и учета гостей?

Рынок предлагает до 10 компаний и их решений для малых средств размещения. Выбирая Channel Manager и PMC системы, обращайте внимание на какое количество рабочих мест они встают и какую отчетность вам выдают. Например в конкурентной локации вам может потребоваться больше статистике для работы. Bnovo, Trevelline – проверенные поставщики решений с достаточно хорошей технической поддержкой. 

15. Необходима ли касса?

Да, обязательно и он-лайн! 

16. Стирать белье самим или отдавать в прачку?

Только отдавать на аутсорсинг! Вам не нужны эти хлопоты и площадей у вас нет лишних для ее организации.

17. Через какой срок хостел выйдет на самоокупаемость?

На третий месяц вы должны выходить в ноль, через семь месяцев в плюс, через 2-2,5 года можете окупиться. Но это не шаблон для каждого отеля, успех будет зависеть от набора факторов. Но успех всегда рядом.

18. Есть цоколь, могу я там открыть мини отель, хостел?

Запоминаем! Цокольный этаж, чердак, подвальные помещения – НЕ ПРИГОДНЫ для проживания и организации средства размещения! 

19. На сколько звезд классифицировать. Чем больше, тем лучше?

Начните с простого – отель без звезд. Повысить категорию или оказывать сервис более высшего качества вы всегда сможете.

20. Нужно ли регистрировать иностранных граждан?

Да, необходимо. Можно эту процедуру проводить он лайн. Избегайте ненужных штрафов, они влияют на ваши доходы! 

Вопрос на миллион. Сколько нужно инвестиций, что бы открыть мини отель?

Разработать концепцию мини гостиницы – от 150 000 рублей. Затраты на номер – от 390 000 рублей. ФОТ персонала в период запуска гостиницы – от 300 000 рублей. Добавляем пусковой комплект, закупку основных средств, ремонт помещения и общественных зон. По итогу отель 12-15 номеров потребует инвестиций от 6 500 000 рублей (аренда не включена)