Как найти помещение под пекарню

Продолжим тему поиска помещения под пекарню. Мы часто слышим слова: «помещений нет», «все уже занято», «я не знаю, что мне делать!». Да, бывает, что на самых топовых местах города уже красуются вывески сетевых магазинов, аптек, салонов сотовой связи, но не стоит опускать руки. Давайте разберемся, что же в такой ситуации делать.

У нас в компании принято говорить: «Забрать помещение». Когда наши партнеры слышат эту фразу, они начинают вспоминать лихие девяностые, но нет, все не так. Мы не занимаемся рэкетом, мы не давим на арендаторов через государственные инспекции, все намного проще.

Вам необходимо открыть пекарню, которая будет качать не менее 1 млн. рублей.

Помещение под пекарню вашей мечты кем-то уже занято. Выселять арендатора? Нет, переформулируем задачу, нам необходимо сделать так, чтобы собственник сдал свои площади в аренду именно вам. Согласитесь, что это проще, чем пытаться выжить текущего арендатора?

Первое, что вам нужно уяснить, – помещение, где висит объявление об аренде уже 3 месяца, нас не интересует. Скорее всего, это неудачная локация, либо там есть какие-то проблемы. Не стоит тратить свое время!

Хорошее помещение сдается без вывески «аренда», без размещения объявления. В этом случае вы должны бросить все свои усилия на поиск трафика, а не помещения. Как это сделать, мы рассказывали ранее.

Поэтому вы находите вход в район, вы находите трафик, вы находите тропку, на которой трафик шкалит, и идете к собственникам помещений, расположенных на найденной тропе. Вы должны забрать помещение, которое для вас наиболее интересно. Не оставляйте помещения, которые находятся на углах перекрестков, туда должны встать именно вы, потому что если туда встанет конкурент, то он отрежет трафик.

Далее будет самый главный этап. Вам необходимо перестать думать за арендатора вашего будущего помещения. Вы не должны думать, что это большая федеральная сеть и она не съедет, вы не должны даже про себя говорить о том, что этой аптеке тут уже 5 лет и она не может закрыться. Найдите собственника и начните с ним переговоры, дальше вам могут отказать, но звонок арендодателю и переговоры с ним должны случиться!

В городе Тюмень – шикарная аптечная сеть с высоким трафиком. Идем на переговоры к собственнику, который оказывается еще и владельцем этой сети аптек. Он говорит, что ему надоело заниматься данным бизнесом, он подумывает о его закрытии и просит дать на 20 000 рублей в месяц больше, чем сейчас ему приносит аптека. А так как прибыль в нашем бизнесе выше, чем в его, то мы можем себе это позволить. Забрали помещение, открыли точку, по сегодняшний день пекарня качает.

Второй пример. Город Ухта, шикарное помещение на перекрестке, занято известным салоном мобильной связи, все блестит, все красиво. Партнер переживает, что федерал не съедет, он слишком большой. Провели переговоры с собственником помещения, тот согласился за плюс 30 000 рублей сверху. Задача была решена.

Пример с Челябинском. Шикарная сеть магазинов полуфабрикатов, нашли собственника помещения, оказалось, что у него конфликт с управляющим этой сетью и он готов сдать площади первому, кто будет претендовать на эту локацию. Забрали помещение, открыли пекарню.

Напоминаю, что затраты на аренду в нашей финансовой модели составляют 10%, т.е. если салон сотовой связи не может платить в месяц 100 000 рублей за помещение, то мы можем! Это наш главный козырь. Если вы видите трафик, если вы все верно посчитали и понимаете, что точка даст, например, 1,5 млн рублей, смело предлагайте 120 000– 130 000 рублей собственнику помещения и заезжайте!

Еще одна хорошая история – это встать в очередь. После переговоров, в которых не удалось договориться о смене арендодателя, оставьте свой номер телефона собственнику помещения, скажите, чтобы он сообщил вам, когда помещение освободится, или уточните, нет ли у него других локаций, интересных вам. Поверьте, пройдет полгода, пройдет год, и помещение будет ваше.

На этом все. Помните, никогда не додумывайте за других и не допускайте в своей голове фраз: «скорее всего они», «кажется», «а что, если». Идите и делайте.

Первый и самый ответственный шаг – правильно подобрать помещение под пекарню. От его расположения будет зависеть дальнейшая судьба пекарни. И первое, что важно понимать, это трафик и его тип. Около любого здания есть трафик – поток людей, однако он может быть не таким густым и не подходить для пекарни. Важно отметить несколько факторов, которые в будущем напрямую будут влиять на посещаемость пекарни и количество чеков.

Приобретая франшизу – вы получаете полное сопровождение специалистами управляющей компании при подборе помещения под пекарню.

Основные факторы выбора помещения под пекарню:

1. Важен трафик. Не только его количество, но и качество. Но сначала о количестве. Его нужно грамотно посчитать, чтобы сделать предварительные выводы о локации, насколько она нам подходит по критериям и будет полезна. Также в периоды замера трафика нужно учитывать несколько факторов, влияющих на точность подсчетов, это могут быть и погодные условия, и выходные или праздничные дни. Возможно, около хорошего места пока что идут ремонтные работы и трафик сложно замерить, однако и этот вариант можно рассмотреть в будущем.
2. Как собирать данные о трафике. Можно встать самому со счетчиком как у стюардесс и прощелкивать на нем каждого прохожего мимо потенциального помещения пекарни. А можно поставить рядом машину с видеорегистратором и на некоторое время оставить его включенным и снимать трафик, а позже уже произвести расчет и сделать соответствующие выводы.
3. Качество трафика. Есть несколько типов трафика: рабочий, домашний, прогулочный, пересадочный. Эти типы необходимо учитывать и разделять для дальнейшего прогнозирования потенциальной выручки пекарни. Согласитесь, выгоднее иметь рабочий трафик, нежели прогулочный, ведь в будние дни 5 из 7 в неделю будет идти поток покупателей, нежели прогулочный – по вечерам и в выходные или праздничные дни, которых на порядок меньше, а значит за одинаковые промежутки времени в первом случае выручка пекарни будет больше, чем во втором.
4. Трафик должен полностью оправдывать расходы на арендную плату. Чем выше трафик – тем дороже цена аренды за квадратный метр. Каждое потенциальное помещение просчитывается на предмет рентабельности и целесообразности размещения пекарни полного цикла или торговой точки.

Выбор места для пекарни ответственный этап и стоит запастись терпением и пошагово приближаться к идеальному варианту. Конечно, нередко бывает так, что хорошее помещение находится очень быстро, но это лишь удача и полностью на неё не стоит полагаться. Можно найти место и за 1 месяц, но можно так же продолжать поиски до полугода. В среднем поиск помещения занимает 3 месяца.

Причины затянувшегося поиска могут быть разные:

1. Личные (время, выделяемое партнером на поиск помещения очень мало) – часто встречающийся фактор. Тут важно понимать – что подбирать помещение под пекарню нужно совместными усилиями и вам, как собственнику бизнеса нужно активно взаимодействовать с командой управляющей компании и выполнять рекомендации, основанные на опыте специалистов.
2. Перенасыщенность рынка в конкретном городе. На количество населения должно быть определенное количество пекарен и, если предложение превышает спрос – то открытие пекарни в таком месте сможет забрать часть трафика другой, но нормально заработать, скорее всего, не получится.
3. Нет предложений по аренде. Нередко можно столкнуться с этим в небольших городах или поселках с плохо развитой инфраструктурой. Тут нужно разбирать каждый случай индивидуально и возможно строить помещение пекарни с нуля.
4. Умение договариваться. Искать помещения не только в онлайне, но и ходить по улицам, беседовать с собственниками помещений, предлагать и презентовать ваш бизнес. Арендодателя нужно заинтересовать выгодным предложением и конечно, суметь договориться на максимально выгодных условиях для обеих сторон.

Однако, при выборе помещения, важен не только трафик, но и то, как это помещение расположено. На первой линии или за углом, есть ли ступеньки ко входу (это тоже фактор привлечения трафика, например, бабушка, которой сложно ходить, вряд ли будет утруждать себя подняться даже пару ступенек). Или что находится в ближайшем окружении этого помещения. И еще множество других факторов, которые рассматриваются в каждом конкретном случае.

Еще один значимый аспект выбора помещения для пекарни – соответствие техническим требованиям к пекарне полного цикла и торговой точке. Между ними есть отличия и для пекарни полного цикла таких требований больше. Если помещение не полностью соответствует требованиям, то нужно уточнять у арендодателя возможности создания всех условий для функционирования пекарни.

Зачастую у наших новых партнеров возникает огромное желание открыться в первых найденных помещениях. Их можно понять — азарт, кураж, не терпится скорее приступить к самому интересному — дизайн-проекту, закупке оборудования и открытию пекарни. Наша же задача, как управляющей компании, уберечь их от всех ошибок новичков и найти такое место, которое будет гарантированно приносить прибыль. Поэтому помните, что дотошность и педантичность специалистов управляющей компании — залог вашего успеха в будущем.

Бизнес-план часто теряет смысл, как только Вы подходите к вопросу выбора помещения:

1) Хорошие проходные места уже заняты

2) Свободные хорошие проходные места стоят неприлично дорого

3) Нашли недорогое хорошее проходное место, но недостаточно электричества

4) Нашли помещение подходящее по всем условиям для пекарни, но нет пешеходного трафика

5) Нашли отличный вариант помещения, но геометрия помещения не эффективна – одни углы и стены, «мышиные норы» в которых сложно расставить оборудование.

6) Или нашли подходящий вариант, но нет парковки

7) Нашли ПОЧТИ на проходном месте – а это очень частая смертельная ошибка

1) Думать, неважно что место непроходное или что оно ПОЧТИ проходное, народ узнает про меня все равно и пойдет в пекарню, а я справлюсь с привлечением клиентов. Это реально в том случае, если у Вас уже есть опыт в рознице и маркетинге, а также Вы сумели создать уникальный и интереснейший концепт пекарни. Или у Вас достаточно денего поработать пару месяцев в минус. В остальных случаях Вы ощутите дефицит в выручке, прежде чем Вас полюбит народная молва. Люди до открытия Вашей пекарни уже как-то решали свои вопросы с хлебом, поэтому менять свои привычки как правило никто не торопится. Нужно делать постоянные серьезные усилия, чтобы переделать этот шаблон в покупателях. Как часто Вы сами решаетесь купить из продуктов что-то новое и неизвестное?

А по факту для многих большая проблема затащить в пекарню уже имеющийся поток. Когда люди “пачками” проходят мимо и почему-то не заходят в пекарню. Чтобы справиться с этой задачей, необходимо постоянно делать “маркетинг на коленке” – придумывать новые идеи привлечения покупателя (акции, подарки, промо); Обучать продавцов грамотным продажам (“Розничные продажи хлеба на закваске”)

Поэтому не стоит переоценивать свои силы, а лучше их потратить на более подходящее помещение. Потому что при запуске проекта Вам и так будет хватать задач, которые надо будет постоянно решать в срочном режиме. Качественно заниматься привлечением 
клиентов – иногда на это просто не хватает ресурсов.

2) Слушать арендодателя, что сейчас откроем/запустим ТЦ или рынок и народ подтянется. Они Вам так говорят, чтобы найти первых арендаторов. На самом деле в реальности происходит “раскрутка” места за счёт Ваших ресурсов. Здесь нужно выключать в себе картонный героизм, включить предпринимательскую логику и арендовать только уже известные покупателям места.

Если не воспримите всерьез сейчас эти слова, то очень быстро дойдет на деле, когда недельку Вы или Ваш продавец посидите на подобной “мертвой” точке. Утром три коробки хлеба привезли на продажу – вечером три коробки увезли обратно в пекарню резать сухарики…

Важно постоянно помнить об одном правиле. Аренда не должна превышать 20% от месячного оборота, т.е. если вы снимаете помещение за 100т.р., то в день за аренду это 3350р, и если это 20% от ежедневной выручки, то минимальная выручка проекта в день должна быть 3350*100/20 = 16750 (502,500 р/мес)

Итого мы получаем цифру – около 500,000 рублей в месяц Вы должны делать минимальную выручку, если решили снять помещение в аренду за 100,000 рублей.

Поэтому для адекватной оценки Вашего решения исходите из того, насколько в этом месте реально делать ежедневную выручку 16,750 руб. 

Если мы говорим про кафе-пекарню или пекарню с розничной точкой продаж,  то оцените пешеходный трафик – насколько это проходное место. А также оцените целевую аудиторию. Потому что если Вы встанете по дороге в магазин “все по 36 руб” со своим премиальным продуктом суперкачества – получите не деньги, а только насмешки

Успех пекарни зависит не только от ассортимента и вкуса хлеба и выпечки, но и от места, в котором она находится. Предпринимателю, решившему открыть пекарню, предстоит учесть несколько важных факторов при выборе локации – от трафика и наличия конкурентов до типа жилой застройки вокруг и соответствия помещения государственным стандартам. Как найти наиболее подходящее место и что учесть, чтобы гарантировать высокий трафик, порталу Biz360.ru рассказал Кирилл Клейн, коммерческий директор сети пекарен «Мамин хлеб».

Выбор города

Нас часто спрашивают, в каком городе лучше открыть пекарню: в большом или маленьком? Наш опыт показывает, что к успеху можно прийти независимо от размера населённого пункта. Приведём несколько наглядных примеров.

Население Екатеринбурга чуть более 1,5 млн. человек. Здесь один из наших партнёров открыл уже шесть пекарен. Выручка его сети за 2022 год достигла 65,8 млн. рублей. В Нижневартовске с населением 283 тысячи человек партнёр открыл одну пекарню, затем масштабировал бизнес и открыл точку в посёлке Стрежевой с населением 39 тысяч человек. В результате у него сейчас шесть пекарен, все они прибыльные, а выручка сети в прошлом году составила 58 млн. рублей. 

У каждого населённого пункта есть свои преимущества и недостатки. И на старте нужно их чётко понимать. 

Если открывать пекарню в крупном городе, то доводами в пользу этого решения являются следующие:

• большой выбор подходящих под эти цели помещений;

• выпечка пользуется высоким спросом;

• высокий пешеходный трафик;

• есть возможности для масштабирования внутри города. 

К недостаткам крупного города относятся:

• высокая конкуренция;

• большие расходы на содержание штата (з/п не ниже средней по городу, обязательная материальная и нематериальная мотивация сотрудников);

• высокая арендная плата. 

Открывая пекарню в маленьком населённом пункте, предприниматель получает следующие преимущества: 

• почти полное отсутствие конкурентов;

• низкие расходы на зарплату и аренду;

• достаточное количество потенциальных покупателей;

• меньше затрат на рекламу, так как в маленьких городах больше доверяют друзьям, чем рекламе. 

Из недостатков можно выделить такие:

• маленький выбор локаций;

• один шанс, чтобы завоевать доверие клиентов;

• низкий средний чек из-за невысокого дохода жителей. 

Делаем вывод: не стоит ориентироваться на размер населённого пункта при открытии пекарни, гораздо важнее не ошибиться с помещением. 

Как найти хорошее помещение

При выборе помещения предприниматель должен обращать внимание не только на размер платы и состояние здания. Есть много факторов, которые касаются торговой и производственной недвижимости, и в конечном итоге будут влиять на эффективность бизнеса. Рекомендую руководствоваться следующими вопросами, которые расположены по уровню приоритетности.

Какой здесь трафик? 

Чтобы пекарня была прибыльной, нужно как можно больше покупателей. Их гарантирует высокий пешеходный трафик. Как раз тут таится подводный камень. Для развития вашего бизнеса подходят не все пешеходы, а именно целевые покупатели. Эти люди должны хотеть и иметь возможность покупать максимальное количество продукции в вашей пекарне. Рекомендуем провести маркетинговое исследование и составить портрет идеального покупателя. 

Трафик бывает:

• целевым;

• комбинированным;

• транзитным. 

Отличие в конверсии – соотношении количества совершённых покупок к количеству прошедших мимо людей в процентах. Целевой трафик – самый эффективный, его конверсия составляет от 10%. Это концентрат идеальных покупателей из маркетингового исследования. Комбинированный трафик – менее эффективный, средняя конверсия доходит до 7-8%. Транзитный трафик – неэффективный, конверсия всего 4-6% и ниже.

Какая здесь локация? 

Трафик формирует локацию. Нужно оценить место расположения: что построено рядом с помещением пекарни, какие социально значимые объекты находятся поблизости. И оценить, какие люди, исходя из этой информации, могут заходить к вам за покупками. 

Например, признаки хорошей локации с целевым трафиком для пекарни «Мамин хлеб»:

• спальный район с многоэтажной застройкой 60-80х годов;

• наличие крупных остановок общественного транспорта;

• наличие продуктовых супермаркетов, мини-рынков, эко-рынков, торговых центров и иных продуктовых групп.

Какие здесь конкуренты?

Конкуренты оказывают сильное влияние на работу бизнеса. Прямые конкуренты пекарни – другие пекарни полного цикла аналогичного формата, кулинарии с производством собственной выпечки, гипермаркеты и супермаркеты, имеющие собственное производство хлеба по низким ценам. 

Косвенными конкурентами становятся хлебные ларьки и киоски, хлебные отделы, супермаркеты и продовольственные магазины без собственного производства, кондитерские лавки, буфеты и столовые. 

Если конкурентов нет совсем, то это скорее плохо, чем хорошо. В этом случае придётся формировать спрос и менять потребительские привычки. Например, приучать людей к тому, что они могут не заказывать хлеб и выпечку в сервисе доставки, а покупать у вас. В худшем случае конкуренты могут отсутствовать потому, что в выбранном месте попросту нет вашей целевой аудитории. Лучше выбирать места с минимальной концентрацией прямых конкурентов.

Что из себя представляет помещение? 

Чтобы будущая пекарня приносила деньги, её помещение должно обладать производственными и сбытовыми ресурсами. Производственный ресурс – это комплекс факторов, который позволит выпускать необходимое количество продукции. Эти факторы регламентируются законодательством, и игнорировать их нельзя:

• электроснабжение 40кВт;

• возможность проведения приточно-вытяжной вентиляции;

• возможность организовать соблюдение принципов «поточности» производства, то есть разделение цехов в зависимости от типа работ. 

Сбытовой ресурс подразумевает, что выбранное помещение позволит продавать необходимое количество производимой продукции. К нему относятся:

• организация фасада помещения и входной группы (панорамные окна, вывеска, указатели, навигация и т.д.). Проходящие люди должны хорошо видеть пекарню и беспрепятственно войти в неё (к препятствиям относятся большое количество ступеней, дверей, большое удаление от потока трафика, заборы, ограды и т.д.);

• организация торгового зала, то есть насколько удобно персоналу работать и обслуживать клиентов. Этот фактор включает в себя место для формирования очереди, достаточное количество витрин для демонстрации ассортимента, посадочные места и т.д. 

Надеемся, что эти советы помогут найти самое подходящее помещение и открыть успешную пекарню!

Чтобы не пропустить интересную для вас статью о малом бизнесе, подпишитесь на наш Telegram-канал, страницу в «ВКонтакте» и канал на «Яндекс.Дзен».