-
Главная
-
Блог
Как найти помещение под производство: практические советы от эксперта
3 года в Whitewill,
5 лет в недвижимости
Ещё 8 статей
Покупка или аренда помещения под производство требует немалых вложений. Место расположения, качество здания и доходы компании имеют взаимозависимую связь. Поэтому никогда нельзя торопиться с выбором. Чтобы инвестиции окупились, необходимо узнать, как выбрать помещение под производство.
Общие правила поиска помещения под производство
Поиск помещения ─ широкий вопрос, и начинается он не только с определения характеристик, требований и расположения здания. Эти критерии являются вытекающими из решения основного вопроса: знания своего рынка. У каждого бизнеса есть своя:
- Идея;
- Уровень;
- Специфика;
- Логистическая система;
- Степень конкуренции;
- Востребованность на рынке.
Владельцу бизнеса также необходимо ориентироваться на цель поиска помещения. По назначению отличают несколько видов зданий:
- Производственные.
- Складские и производственно-складские.
- Подсобные.
- Для пищевой промышленности.
- Санитарно-технические.
- Под изготовление горючих и взрывоопасных изделий.
Несмотря на то, что каждый вид производства имеет свои особенности, есть общие технические требования ко всем помещениям под промышленную деятельность:
- Достаточное освещение для каждого рабочего места сотрудников.
- Площадь для одного человека должна быть от 4,5 метров и больше.
- Так как будет устанавливаться оборудование, высота потолка требуется от 3 метров.
- Должен быть аварийный выключатель электроэнергии.
Лучшие помещения для производства:
Лот 3874
Свободное, производство, автомойка
333 000 000 ₽
Лот 3892
Свободное, производство
59 000 000 ₽
Лот 500
Магазин, супермаркет, производство
240 000 000 ₽
Улица академика Янгеля
Лот 4061
Производство, супермаркет
50 500 000 ₽
Выхино
Лот 4074
Свободное, производство, супермаркет, алко-маркет
75 000 000 ₽
Ботанический сад
Лот 4982
Пункт выдачи, свободное, производство, спортзал
32 000 000 ₽
Гигиенические требования к микроклимату производства
Гигиенические требования к микроклимату устанавливаются для отдельных рабочих мест и производственного цеха в целом. Расчёт обязательных показателей и предельных выполняется с учётом нескольких факторов:
- Объём и интенсивность энерготрат сотрудников.
- Количество человек и часов в одной смене.
- Условия в разные периоды года.
Цель гигиенических требований к микроклимату ─ поддержание теплового баланса в здании на оптимальном или допустимом уровне. То есть, чтобы всем работникам было тепло и комфортно. Показатели, которые определяют микроклимат:
- Температура воздуха: +16-25о C. Зависит от времени года и вида деятельности.
- Температура поверхностей: стен, полов, ограждений, оборудования и защитных конструкций. В пределах +15-25о C.
- Интенсивность теплового облучения.
- Уровень относительной влажности воздуха: 40-60%.
- Скорость движения воздуха не должна превышать 0,3 м/с.
На заметку. Если в помещении не будут соблюдены нормативы к микроклимату, то работодатель должен сократить количество рабочих часов. Но оплата труда будет прежней.
Ввиду существования таких обязательств, работодателю нужно знать, как найти подходящее помещение под производство. В нём должны быть: ремонт, нормально функционирующие инженерные коммуникации. Если помещение не вписывается в эти параметры, его придётся приводить в порядок самостоятельно.
Купить или арендовать ─ что и когда выбрать?
Эксперты придерживаются такой формулы: новичку в промышленности лучше арендовать помещение, а опытному предпринимателю ─ покупать. Хотя это не правило, у такого решения есть положительные и негативные стороны. Плюсы приобретения:
- Полная независимость.
- Не нужна арендная плата.
- Не потребуется срочно искать новое помещение.
- Собственное здание даёт приоритет среди инвесторов и кредиторов. Поэтому будет легче получить кредит.
У аренды также есть свои плюсы:
- Гибкость. Арендованное помещение можно поменять на другое, в более выгодном районе.
- Рынок аренды разнообразен. Предприниматель может найти здание с лучшими условиями.
- Не нужно оплачивать содержание.
- Не требуется выделять и изымать из оборота крупную сумму.
Ввиду таких достоинств, для малого и стартующего бизнеса действительно лучше арендовать помещение. Мобильность позволит быстро поменять место производства.
Пошаговая инструкция, как выбрать недвижимость
От выбора зависит доход, окупаемость, дальнейший рост производства. Чтобы не сделать ошибку, избежать рисков и финансовых потерь, рекомендуется проверять каждый найденный вариант по следующим критериям.
Учесть специфику производства
Конструкция, размеры, планировка здания должны соответствовать специфике бизнеса. Это ярко видно на конкретных примерах. Для обустройства пекарни необходимо помещение со всеми коммуникациями, включая мощную электропроводку, систему вентиляции, качество трубопроводов и воды.
Для производства ЖБИ необходима высота потолка не менее 4,5 м. Ровная площадка для оборудования. Месторасположение по нормативам за пределами населённых пунктов и поблизости к источникам сырья. Обязательно разделить помещение внутри на зоны с противопожарным разрывом. Должен быть склад, подсобные отсеки, производственный цех. Условия абсолютно отличаются от пекарни.
Месторасположение
Для любого производства важно, чтобы месторасположение было рядом с основными узлами инфраструктуры:
- Транспортная развязка, включая железную дорогу, порт для эффективной логистики.
- Доступность общественного транспорта для рабочих.
- Магазины.
- Удалённость от населённых пунктов.
Конкуренты поблизости производственных мощностей могут вызвать упадок дел. Поэтому лучше искать место, где рядом нет похожих предприятий.
Площадь
Для свободной и безопасной установки оборудования должно быть достаточно места. На территории нужно место для парковки личного транспорта, простоя грузовых машин и их свободного разъезда.
Инженерные коммуникации
В промышленном здании должны быть:
- Вентиляция, кондиционеры и системы охлаждения.
- Круглосуточная подача воды по трубопроводу соответствующего качества.
- Мощная электрика с защитным оборудованием и аварийным выключателем.
- Канализация.
- Газоснабжение.
- Отопление.
- Системы безопасности: противопожарная, сигнализация, видеонаблюдение.
- Интернет.
- Технологический трубопровод для подачи и слива различных веществ.
Это основной перечень обязательных коммуникаций. Иногда приходится адаптировать и дополнять помещение нужными установками.
Наличие отдельной зоны под склад
Сырье и готовые изделия должны хранится в надлежащих условиях. Так как их объемы бывают большими, требуется отдельное складское помещение. Если он будет расположен далеко, компании придётся тратить дополнительные деньги на доставку, логистику.
Условия использования
В договоре конкретно прописываются условия использования помещения. Их необходимо знать и соблюдать, чтобы избежать штрафов. Например, за слишком ранний выезд с территории. Также есть зона ответственности арендатора и арендодателя, например, кто делает ремонт или охраняет территорию.
Ремонт и общее состояние
Лучше искать здание, которое изначально соответствует требованиям и нормативам к производственной деятельности. Тогда не придётся тратить средства на ремонт. А если помещение в ненадлежащем состоянии, есть два выхода:
- Договориться с собственником, чтобы он сам привёл его в порядок.
- Сделать ремонт и внести его стоимость в арендную плату.
Необходимость получения разрешений
Использовать арендованное помещение не по назначению запрещается. Если с договором нет проблем, то арендатор получает разрешение на ведение своего вида производства на основании технического соответствия здания. Например, для пищевой промышленности.
Соответствие требованиям безопасности
Необходимо оценить:
- Технологические: планировка, габариты, материалы здания.
- Санитарно-гигиенические. Комплекс требований: количество санузлов, микроклимат, количество пыли, вредных веществ.
- Противопожарные. Включают определение класса и категории помещений, условия расположения системы пожаротушения и другое.
ТОП-3 помещений для производства:
Преображенская площадь
Лот 6747
Магазин, пункт выдачи
58 000 000 ₽
Нижегородская
Лот 7706
Магазин, кофейня, пекарня, аптека, алко-маркет, продуктовый магазин, свободное
41 195 000 ₽
Университет
Лот 7892
Клиника, ресторан, магазин, свободное, салон красоты, супермаркет, спортзал
350 000 000 ₽
Возможные риски при поиске недвижимости под производство
При покупке или аренде здания могут быть подводные камни, которые приведут впоследствии к финансовым и другим проблемам. Возможные риски:
- Финансовые проблемы продавца. Если оставляет за собой некоторые права, то после подписания договора в судебном порядке могут требовать отдать здание обратно.
- Отсутствие прав на недвижимость или они оформлены некорректно.
- Владение объектом спорное.
- Владельцем является также супруг или супруга. Даже если брак распался, могут быть притязания на совместно приобретённую собственность.
- Незаконная сделка купли-продажи. Даже если она была давно и без участия последнего покупателя, его могут лишить права собственности.
- Появление третьих лиц, которые могут предъявить требования по возмещению убытков, уплате долгов за владение или использование помещений.
Чек-лист для осмотра помещения
- Составить список критериев и требований с учётом специфики бизнеса.
- Оценить техническое состояние.
- Проверить наличие всех необходимых коммуникаций и их соответствие деятельности.
- Определить наличие подъезда для транспорта, парковочных мест, свободного разъезда и зон погрузки-разгрузки.
Несколько подходящих вариантов
На сайте компании РосРитейл представлен большой выбор коммерческой недвижимости под производство для аренды и покупки. Например, для открытия пекарни подойдёт помещение в бизнес-центре на Рязанском проспекте площадью 344 м2 . Находится по адресу Москва, Рязанский проспект, 3Б. В нём есть отдельный вход с улицы, большая парковка перед зданием, а внутри оборудована система вентиляции, противопожарная сигнализация и все коммуникации.
Большое помещение на проспекте Вернадского площадью 627 м2 можно использовать под швейное производство. Находится по адресу Москва, проспект Вернадского, 6, строение 3. В здании есть отдельные входы с улицы и со двора, зона разгрузки и вытяжка. Помещение на Электрозаводской площадью 190 м2 можно рассмотреть для открытия небольшого частного швейного производства. Адрес строения: Москва, ул. Электрозаводская, 35, строение 1. Здание с отделкой, есть место для погрузки и разгрузки, парковка. На расстоянии 6 минут ходьбы находится станция метро Преображенская площадь.
Как действовать после выбора подходящей недвижимости
После того, как удалось найти подходящую коммерческую недвижимость, нужно приступать к оформлению договора аренды. Задача состоит из нескольких шагов:
- Сбор и проверка документов.
- Обсуждение условий договора, в том числе необходимость перепланировки, ремонта.
- Составление документа. Нужно внимательно прописывать все спорные ситуации, в том числе в отношении эксплуатации и сроков внесения оплаты.
- К договору прилагаются сопутствующие бумаги: технические сведения о помещении, описание сооружений и участка, акт приёма-передачи, протокол разногласий, согласования и другие.
Заключение
Чтобы арендовать или купить помещение под производство без рисков и проблем, нужно искать варианты на проверенных площадках. Объекты обязательно оценивать по ряду критериев, важных для конкретной сферы предпринимательства. Все документы важно проверять, например, при помощи юридического анализа у опытных специалистов. Такой разумный подход поможет принять взвешенное решение и найти подходящую недвижимость.
Если вы затрудняетесь с принятием решения, обратитесь в агентство коммерческой недвижимости РосРитейл. Чтобы получить консультацию эксперта позвоните по номеру +7 (499) 955-46-03 или напишите в телеграм.
Варианты помещений для производства:
Войковская
Лот 213
Свободное, магазин, кофе с собой, маникюрный кабинет, фаст-фуд, цветы
17 820 000 ₽
Селигерская
Лот 454
Магазин, свободное, клиника, банк, стоматология, спортзал
51 671 000 ₽
Лот 510
Магазин, свободное, супермаркет, продуктовый магазин
23 000 000 ₽
Лот 558
Магазин, свободное, банк, производство, салон красоты
38 760 000 ₽
Лот 569
Магазин, свободное, супермаркет, продуктовый магазин
29 000 000 ₽
Лот 638
Магазин, свободное, штаб-квартира, клиника, стоматология, спортзал
44 063 000 ₽
Лот 3559
Магазин, свободное, клиника, салон красоты, стоматология, спортзал
84 140 000 ₽
Лот 3895
Магазин, свободное, спортзал, банк, салон красоты, супермаркет, общепит, фаст-фуд
24 000 000 ₽
1327
2864
2076
17554
2356
2491
15
Истории
Как открыть прачечную
У Ивана Пилипенко было две гостиницы в Ростове-на-Дону. Однажды стиральные машинки в гостинице сломались, и он не смог быстро постирать бельё — в единственную прачечную самообслуживания была очередь. А очередь — это деньги. Тогда Иван продал одну из гостиниц и переехал в Москву, чтобы открыть прачечную. За полтора года он стал владельцем сети прачечных. Иван рассказывает об особенностях прачечного бизнеса, конкуренции, рекламе и создании сильной команды.
«Я ни разу не открывал бизнес, когда у меня были деньги. Вот когда у меня денег нет, я понимаю, что пора открывать бизнес. Если у вас есть деньги, смысл его открывать? Через две-три ошибки я набил руку в открытии бизнеса. С каждым шагом ты делаешь более крупную компанию, которая позволяет быстро нарастить свой капитал.
Стартаперу нужно убирать страх. Необходимо общаться с людьми — партнёры находятся при общении.
И самое главное — видеть возможности, их очень много. Просто люди их не берут, реально. Проходят мимо».
Три принципа, которые помогают Ивану развивать бизнес:
- Развиваться сразу в двух направлениях: частные клиенты и крупные корпоративные компании. Первые — более маржинальные, но их дольше собирать. Вторые — источник длинных денег.
- Продвигать свои услуги через таргетированную рекламу в Яндекс-директ, Гугл-эдвордс. Это позволяет получить целевого клиента за разумные деньги.
- Непрерывно искать сотрудников. Если приходит грамотный человек, который идеально вписывается в команду, лучше открыть специально под него ещё одну вакансию, чем упустить ценного сотрудника.
Хотите рассказать о своём бизнесе, пишите: zhiza@evotor.ru
- Покупка нежилой недвижимости
- Плюсы
- Налоговые тонкости
- Теневая аренда
- Как найти подходящее помещение
- Обязательный статус
Покупка нежилой недвижимости
Многие россияне стремятся накопить сбережения и вложить их в разные финансовые инструменты: акции, облигации, драгоценные металлы. Кто-то из большого списка возможностей для инвестирования выбирает жилую и нежилую недвижимость.
Сдача квартир и домов в аренду еще с давних времен — отличный вариант для заработка. Но такое предприятие окупается в течение долгих лет, поскольку владельцу сначала надо вложить несколько миллионов рублей в покупку и дополнительно около 1,5-5 млн рублей в ремонт.
Если квартиру в центральной части России можно реализовать на арендном рынке в среднем за 30-40 тысяч рублей, то нежилое помещение дороже — за 65-100 тысяч рублей.
Однако тем, кто сдает жилую недвижимость по серой схеме, оформляя условные договоры на 11 месяцев, лучше не браться за офисы, парикмахерские, булочные и тату-салоны. Избежать налогов не удастся, поскольку арендаторы снимают такие помещения только по официальным договорам.
Чтобы действительно получить высокую прибыль от сдачи недвижимости в аренду, следует тщательно изучить местный рынок, сравнить стоимость по районам, оценить спрос и проанализировать потенциальных клиентов. В ином случае лучше сохранить накопленные средства на сберегательном счете.
Плюсы
Главное преимущество инвестиций в недвижимость — гарантия стабильности. Однако какой она будет — положительной или отрицательной, покажет время. Не всегда квартира или офис окупаются даже за 8-20 лет. Иногда приходится сдавать квадратные метры дольше, чтобы покрыть ипотеку или выйти в прибыль.
Но, как показывает практика, частных инвесторов не останавливают неоднозначные перспективы. Россияне продолжают приобретать недвижимость, рассчитывая выставить ее на рынок аренды.
Налоговые тонкости
Каждый, кто получает доход, в том числе дополнительный, обязан соблюдать налоговое законодательство. Чтобы сдавать жилое помещение, придется платить налог на доходы физических лиц: для резидентов России это 13% от суммы, полученной от арендатора, а для нерезидентов — 30%.
В случае с коммерческой недвижимостью все сложнее. Собственник со статусом индивидуального предпринимателя обязан отдать государству 2-2,2% от кадастровой стоимости объекта, внесенного в региональный перечень.
Предприниматель Алексей приобрел 20 квадратных метров в одном из промышленных районов Санкт-Петербурга, надеясь получить хорошую прибыль. Помещение мужчина сдал под небольшой офис за 46 тысяч рублей в месяц.
Кадастровая стоимость недвижимости, согласно реестру, составляет 2,5 млн рублей.
Формула расчета налога на кадастровую цену выглядит так:
2,5 млн * 2% = 50 тысяч рублей.
Повезет, если помещение еще не попало в реестр и ему не назначили кадастровую стоимость. Тогда собственник может избежать налогообложения в 2-2,2%, подав заявку на льготу.
Но это не все взносы, которые должен сделать владелец коммерческих «квадратов». Например, ИП обязан заплатить налог с дохода, то есть с арендной платы, в соответствии с выбранной системой налогообложения.
Предпринимателям, которые соответствуют определенным законодательным требованиям, можно приобрести патент на арендную деятельность в рамках Патентной системы налогообложения (ПСН).
Этот вид деятельности вместе с другими 79 видами указан в ст. 346.43 НК РФ. Чтобы патент работал на предпринимателя, доходы от сдачи коммерческого помещения не должны превышать с начала календарного года 60 млн рублей.
При этом точная сумма по патенту зависит от условий, указанных в региональном законодательстве. Рассчитать приблизительный размер платежа можно в онлайн-калькуляторе Федеральной налоговой службы.
Теневая аренда
Сложности налоговых нормативно-правовых актов уводят некоторых собственников недвижимости в тень. Владельцы помещений сдают в аренду «квадраты», пренебрегая налогами.
Неумышленное уклонение чревато наказанием в виде взыскания всех неуплаченных налогов и штрафа в размере 20% от общей суммы просрочки. Но, если налоговики докажут, что вы не платили осознанно, штраф вырастет в два раза.
Злостных неплательщиков, отказавшихся переводить в государственную казну крупные суммы, ждет уголовное наказание. В некоторых ситуациях со сроком лишения свободы до шести лет.
Как найти подходящее помещение
Выбирайте оптимальный вариант, который устроит вас количеством квадратных метров, состоянием интерьера, сантехники, электропроводки. Но главное внимание уделяйте расположению, ведь от него зависит поток потенциальных арендаторов.
Избегайте отдаленных районов. Арендаторам важна рентабельность их бизнеса и спрос. Никто не решится снять помещение далеко от центра и в труднодоступной местности, жертвуя клиентами и прибылью.
Подобранные варианты следует проверить перед покупкой, так как застройки, согласно местным правилам землепользования, могут находиться под ограничениями. В одном доме вам разрешат сдать помещение только под кафе, в другом — только под офис.
Чтобы не попасть впросак и заинтересовать определенную категорию арендаторов, закажите в ЕГРН выписку на здание, в котором находится выбранное помещение. Найдите в документе кадастровый номер и вбейте его в Публичную кадастровую карту. После посмотрите вид разрешенного использования (ВРИ).
Если ВРИ не совпадает с вашим запросом, можно обратиться в местную администрацию, чтобы узнать, как присвоить зданию/участку/помещению необходимый статус.
Либо поищите в интернете правила землепользования и застройки в нужном населенном пункте. Там всегда указаны зоны и разрешенные на них виды деятельности.
Проще всего нанять риелтора, который найдет подходящую недвижимость. Он проверит документы, подтверждающие право собственности, выяснит, нет ли на помещении юридических ограничений, достанет сведения о прошлых собственниках и составит договор купли-продажи.
Кроме того, профессиональный консультант убережет вас от сделки с потенциальным банкротом. Если на момент продажи недвижимости собственник начал процедуру банкротства, вы впоследствии вынужденно вернете ему помещение для продажи с публичных торгов.
Банкротство юридических лиц: признаки, стадии, последствия
Полностью сделка завершается, когда новый собственник регистрирует коммерческую недвижимость в Росреестре по месту расположения здания с купленным помещением.
Обязательный статус
После покупки коммерческой недвижимости зарегистрируйте статус ИП или ООО, регулярно платите налоги. Это необходимо, так как сдача нежилых помещений в аренду считается предпринимательской деятельностью.
Новый статус можно получить в ближайшем многофункциональном центре предоставления социальных услуг, на портале «Госуслуги» или с помощью Совкомбанка.
Вам нужна помощь в регистрации бизнеса? Воспользуйтесь специальной услугой от Совкомбанка: зарегистрируйтесь на сайте, заполните анкету и скачайте готовые документы.
После прохождения процедуры недвижимость можно сдавать в аренду другому индивидуальному предпринимателю, компании или сетевикам, которые в отличие от остальных категорий арендаторов считаются надежными.
Для сравнения, с крупной сетевой организацией вы можете заключить долгосрочный договор с четкими и постоянными условиями. Обычно такие сделки исключают непредвиденные ситуации, арендные каникулы, внезапное расторжение.
Соглашения с малым бизнесом полны экономических рисков, поскольку небольшие компании тяжело переживают кризисы и падение прибыли. Это чревато преждевременным расторжением договора аренды.
Чтобы сократить время на поиски и выбор арендаторов, досконально изучите свое помещение, отметьте технические особенности, постарайтесь увеличить потенциал недвижимости. Выберите несколько желающих и проверьте их в сервисе Федеральной налоговой службы «Прозрачный бизнес».
Обезопасить сделку поможет грамотно составленный договор. Укажите в документе четкие условия, гарантийный платеж, возможные риски и сумму, на которую планируете повысить стоимость аренды, например, через год.
После сдачи помещения в аренду внимательно следите за состоянием рынка и финансовым положением арендатора, чтобы предотвратить потери.
Допускается ли размещение прачечной в жилом доме?
1. Допускается ли размещение прачечной в жилом доме?
Ответ: Обязательные санитарно-эпидемиологические требования к размещению, устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы прачечных установлены санитарными правилами СанПиН 2.1.2.2646-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к устройству, оборудованию, содержанию и режиму работы прачечных”. Согласно п.2.17 вышеуказанных правил в жилых зданиях допускается только размещение пунктов приема-передачи прачечных, которые должны иметь входы, изолированные от жилой части.
В соответствии с требованиями п.п. 3.2, 3.3 СанПиН 2.1.2.2645-10 “Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях” в жилых зданиях допускается размещение помещений общественного назначения, инженерного оборудования и коммуникаций при условии соблюдения гигиенических нормативов по шуму, инфразвуку, вибрации, электромагнитным полям; помещения общественного назначения, встроенные в жилые здания, должны иметь входы, изолированные от жилой части здания.
Согласно разделу 7.1.12 классификации СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов. Новая редакция» (с изменениями и дополнениями) ориентировочный размер санитарно-защитной зоны для прачечных – 100 метров.
В своей многолетней практике я не встречал идеальных договоров. Но правильно составленное соглашение поможет сберечь деньги, время и нервы.
У тех, кто ведет свой бизнес и арендует помещение под магазин, кафе, офис или производство, часто возникают сложности. Например, предприниматель проговорил с собственником все важные условия, но в текст договора они или не попали, или включены в таком виде, что арендодатель может их не выполнять.
Бывают случаи, когда уже после подписания арендодатель требует выполнить что-то, о чем не договаривались — и ссылается на пункты, на которые арендатор не обратил внимания, когда подписывал договор.
В статье я расскажу о некоторых правилах, которые помогут избежать подобных проблем.
Убедитесь, что помещение действительно подходит
Аренда — это передача имущества в пользование за плату на какое-то время.
Чтобы арендовать помещение законно, нужно заключить договор. Но до того как приступать к согласованию условий, важно правильно выбрать объект аренды, то есть помещение.
Коммерческая недвижимость — инструмент бизнеса. И если помещение не отвечает задачам предпринимателя, даже безупречный договор аренды не спасет. Одна из самых типичных ошибок: арендовали больше квадратных метров, чем нужно.
«Посмотрел помещение — красивый вид из окна, нужно брать», — думает предприниматель. «А что делать с подвалом, потом придумаю. Найду субарендатора и отобью затраты».
Эмоции не должны перекрывать расчет. Для владельца недвижимость — это актив, каждый метр которого должен приносить прибыль. Ведь платить нужно независимо от того, используется помещение или нет, хорошо идет торговля или сейчас несезон. Дополнительные метры можно добавить в будущем, когда будет ясно, что без них не обойтись.
Не только площадь, но и другие характеристики объекта также должны соответствовать целям аренды. Вот на что стоит обратить внимание.
Удобное месторасположение в зависимости от задач бизнеса. Помещение должно находиться в нужном месте. Если открыть модный салон красоты возле промзоны, вряд ли в него выстроится очередь из посетителей. Если в радиусе ста метров уже есть четыре кофейные точки, есть ли смысл открывать пятую?
Например, магазин продуктов требует свободного проезда и зоны для разгрузки фургонов поставщиков. Если вы откроете торговую точку в красивом и удобном помещении, к которому не могут подъезжать автомобили с товаром — такой магазин, скорее всего, долго не протянет из-за сложностей с доставкой товаров.
Какие есть требования к деятельности бизнеса с точки зрения закона. Для некоторых видов экономической деятельности действуют свои законодательные требования. Их очень много, и они могут быть установлены самыми разными нормативно-правовыми актами.
Есть требования, установленные федеральным законодательством, вот некоторые примеры:
- Нельзя арендовать жилое помещение под офис, склад, салон красоты или для других бизнес-нужд — это запрещено Жилищным кодексом.
- Для заведений общепита в жилом доме нужна отдельная вытяжная вентиляция. Труба должна проходить снаружи дома и выступать над крышей не менее, чем на метр. За невыполнение этих норм заведение могут оштрафовать или закрыть на 90 дней. Если планируете открывать кафе в жилом доме, надо подумать не только о дополнительных затратах на обустройство отдельной вытяжной системы, но и возможно ли такое в принципе. Против крепления трубы к стене могут выступить жильцы. Или здание может оказаться историческим объектом, на фасад которого нельзя ничего крепить.
- В подвальных этажах запрещается размещать производства, мастерские, склады и в том числе организации детского досуга. Так что, например, под детскую студию рисования подвал лучше не арендовать.
- Местные власти в регионах могут устанавливать дополнительные требования. Например, в Москве запрещена розничная торговля алкоголем, если на расстоянии до 100 метров от входа в магазин расположены детские, образовательные организации, студенческие общежития, библиотека, рынки.
Заранее проверьте, что помещение соответствует всем требованиям в зависимости от того, чем вы собираетесь заниматься.
Почему это важно: если уже арендованное помещение по каким-то причинам не подходит бизнесу, риски за это несет арендатор. Если предприниматель решил торговать сигаретами и снял помещение, а потом узнал, что торговать табаком там нельзя — это проблема предпринимателя.
Арендатору не вернут вложенные в помещение деньги за аренду или ремонт, а суд в такой ситуации поддержит арендодателя — так считает Высший арбитражный суд.
Тщательно подойдите к выбору помещения
- Продумайте, в каком районе удобнее будет выстроить логистику бизнеса.
- Посмотрите, много ли в выбранном районе конкурентов.
- Посчитайте бюджет: какую часть вложенных в дело средств можно потратить на аренду. Не забудьте прибавить к ставке стоимость коммунальных и эксплуатационных платежей. Сопоставив это с планом доходов, можно определить предельную площадь помещения, оплата которой не будет в тягость.
- Узнайте, есть ли обязательные требования для помещений под вашу деятельность — поищите информацию на сайте «Консультант-ру», обратитесь в местные органы власти, пообщайтесь с конкурентами по цеху, проконсультируйтесь с юристом.
После такой подготовки вы будете понимать, где и какое помещение необходимо, и сможете выбрать подходящее. А дальше можно приступать к договору аренды.
Договор аренды должен соответствовать закону
Совершение разных сделок и арендных в частности регулируется Гражданским кодексом РФ. Бывает так, что стороны не поняли или не выполнили норму ГК, такие споры решают в суде. Судебную практику по вопросам аренды тоже стоит учитывать, чтобы понять, как должны исполняться эти нормы.
Договор, который заключили без учета обязательных требований, могут признать незаключенным, либо недействительным в суде. С таким иском может обратиться, например, собственник помещения. Договоры аренды чаще всего признаются незаключенными из-за того, что стороны не согласовали условия или недостаточно точно описали предмет договора, поэтому нельзя доказать, что имущество было передано.
Для бизнеса это огромный риск, потеря вложений и времени и перспектива оказаться на улице. То, что стороны получили по незаключенному договору, они обязаны вернуть друг другу. А вот требовать выплаты штрафов и неустоек нельзя. То есть арендатор должен вернуть помещение, и с этим сложностей не возникнет, ведь недвижимость никуда не делась. Арендодатель должен вернуть полученную за аренду плату, но этот процесс может сильно затянуться.
Как зарабатывать на своем деле
Лучшие материалы о бизнесе в вашей почте каждую неделю. Бесплатно
Что сделать, чтобы ваш договор аренды не был признан незаключенным
Договор должны подписать уполномоченные стороны. Со стороны арендодателя это лицо, которое имеет право распоряжаться недвижимостью: собственник или его представитель. Иногда владелец передает имущество в управление, тогда со стороны арендодателя договор подписывает управляющая компания.
Право собственности подтверждается регистрационной записью в Едином государственном реестре недвижимости — ЕГРН. Чтобы убедиться, что с вами общается действительно собственник, можно заказать выписку из реестра — через МФЦ. Данные лица, указанного в выписке в качестве владельца, должны совпадать с указанными в договоре данными арендодателя.
Если договор заключается с физическим лицом, и подписывает не владелец помещения, а его представитель — убедитесь, что у подписанта есть нотариальная доверенность с соответствующими полномочиями. Если собственник помещения — организация, то нотариальной доверенности не будет, в этом случае она необязательна.
В тексте доверенности должна быть фраза со смыслом: «Имеет право подписывать от имени доверителя договоры аренды, которые касаются принадлежащего доверителю недвижимого имущества». Нотариальную доверенность можно проверить по реквизитам в реестре ФНП — Федеральной нотариальной палаты.
Договор заключают письменно в виде единого документа, который подписали обе стороны. Единый в буквальном смысле означает цельный, это документ на нескольких скрепленных страницах, на котором должны быть подписи обеих сторон договора.
По желанию сторон договор может быть удостоверен нотариусом. Нотариус — дополнительный гарант законности сделки, он проверяет правоспособность сторон и не пропустит в договор противоречащие закону пункты.
Из своей практики могу сказать, что нотариуса для заверения договора аренды привлекают, если арендуют что-то большое, надолго и за много денег. Например, складской комплекс площадью 10 000 м² на 10 лет. Нотариус — это дополнительные расходы и отсутствие гибкости — любые изменения к нотариальному договору тоже нужно будет удостоверять у нотариуса. Поэтому для аренды небольших помещений обычно заключают простой договор.
Что такое существенные условия договора и зачем они нужны
Чтобы договор считался заключенным, стороны должны согласовать в тексте существенные условия. Это главные положения, без которых сделка не будет иметь смысла. Это касается вообще любых договоров, не только арендных.
Для любого договора существенными считаются условия:
- О предмете договора.
- Которые прямо названы существенными в законе.
- Которые считает такими одна из сторон договора.
Исходя из положений гражданского кодекса и судебной практики, для договора аренды нежилого помещения можно выделить такие существенные условия:
- Предмет — он же объект аренды.
- Цена.
- Срок.
- Момент передачи и возврата помещения.
- Любые другие, о которых одна из сторон заявит как о существенных.
Например, в помещении протекает крыша, но по всем остальным параметрам оно подходит арендатору. Вопрос, за чей счет и в какой срок устранят протечку, для арендатора будет существенным, поэтому такие моменты нужно уточнить в договоре.
Рассмотрим каждый пункт подробнее.
Почему важно подробно описать объект аренды
Предмет договора, то есть объект аренды, должен быть индивидуализирован, то есть подробно описан в договоре.
Нужно указать площадь, адрес, номера комнат или помещений, если применимо — кадастровый номер.
Кадастровый номер — это индивидуальный номер объекта недвижимости. Если в аренду передается не все помещение, а только его часть, кадастрового номера у объекта такого договора не будет.
Если в договоре недостаточно четко описан его предмет, такой договор может быть признан судом незаключенным. Чтобы предотвратить разбирательства, на этапе заключения договора стоит приложить выписку из Единого государственного реестра недвижимости и планировку помещения. Если таких данных нет, условие об объекте аренды считается несогласованным, а договор — незаключенным.
Примеры из судебной практики
Арендатор остался без помещения. Институт восстановительной медицины арендовал нежилое помещение у фирмы. Но вместо того чтобы передать помещение институту, арендодатель прислал уведомление о прекращении договора.
Институт остался без помещения и обратился в суд. Арендодатель предъявил встречное требование — признать договор аренды незаключенным. Дело было в том, что в договоре упоминались два приложения, в которых должны были перечислить все помещения и их поэтажный план — это было существенное условие. Ни одно из приложений не было подписано.
В итоге суд отказал арендатору и признал договор аренды незаключенным, так как в нем не содержалось ни одного идентификационного признака помещений, кроме указания на само здание и общую площадь.
Не определили объект аренды. Две организации заключили долгосрочный договор аренды здания площадью 5338,8 м², а в дополнительном соглашении уточнили номера и площади арендуемых помещений. Но дальше возникли проблемы с регистрацией, и арендодатель обратился в суд.
Общая сумма площадей в допсоглашении была указана 5066,4 м², а в тексте договора площадь была другая — 5338,8 м². Еще в договоре было расхождение в 10 квадратных сантиметров между площадью помещений первого этажа.
Суд решил, что объект аренды в договоре не определен, поэтому договор не заключен, значит, не может быть зарегистрирован. Это решение в итоге было отменено судом апелляционной инстанции, и стороны, изрядно потрепав себе нервы, заключили мировое соглашение.
Размер арендной платы нужно зафиксировать в договоре
Само определение аренды по закону подразумевает обязательную возмездность, поэтому в договоре должен быть прописан размер платы за использование помещения. Без этого договор считается незаключенным.
Для того чтобы это существенное условие договора считалось согласованным, достаточно указать размер платы в рублях за нужный период — чаще всего это месяц. Можно сделать оговорку про налог на добавленную стоимость, или НДС: включен ли в ставку или не начисляется. Но обычно, если из договора непонятно, включает ли цена НДС, считается, что включает.
Чтобы избежать недоразумений, в договоре следует указать, что входит в арендную плату, кроме самой платы за пользование помещением. Это может быть оплата коммунальных услуг, уборки или размещения внешней рекламной конструкции, плата за использование оборудования или что-то еще, о чем арендатор договорился с арендодателем.
Если условие о размере арендной платы не согласовано, договор аренды не считается заключенным — это зафиксировано в гражданском кодексе.
Арендная ставка, включающая только оплату коммунальных услуг, противоречит принципу возмездности аренды, и такой договор считается незаключенным. То есть аренда только за коммуналку нарушает закон.
Кроме размера ставки при долгосрочной аренде важно договориться, как будет меняться плата. Так арендатор будет понимать, когда и на сколько будет увеличена ставка, и сможет просчитать свой бюджет.
Чаще всего если договор заключают на срок менее года, то ставка фиксируется на все время аренды. Если речь о долгосрочной аренде — больше, чем на год — обычно с каждого нового года аренды ставка увеличивается.
Обычно арендодатель и арендатор договариваются, что ставка увеличивается раз в год на некий процент от текущей ставки. Раньше этот процент любили привязывать к индексу инфляции — величине изменения цен на разные товары и услуги, которую рассчитывает Росстат. Последние годы часто указывают определенную цифру, в среднем не более 5%.
Какой срок аренды выбрать
Аренда — передача вещи в пользование на время, поэтому в договоре должен быть указан срок, на который помещение сдается. Есть три вида договора аренды, каждый имеет свои плюсы и минусы.
Договор на неопределенный срок. Основной риск такой сделки — любая из сторон может прекратить ее, когда захочет и без объяснения причин. Достаточно письменного предупреждения за три месяца до такого прекращения. Плюс такого договора — его не нужно регистрировать.
В своей практике я практически не встречал, чтобы такой договор заключали при аренде коммерческих помещений. Считаю, что такой договор для бизнеса — не очень удачный вариант, слишком большая доля риска.
Долгосрочный договор. Его заключают, если помещение сдается на год или дольше. Такой договор нужно зарегистрировать в Росреестре.
Документы на регистрацию подаются через центр госуслуг — МФЦ, это может сделать одна из сторон.
Как зарегистрировать договор
- Записаться на конкретное время и дату на прием в МФЦ.
- Прийти в назначенное время с паспортом.
- Заполнить заявление — его распечатают на месте сотрудники МФЦ.
- Уплатить госпошлину 2000 Р, если заявление подает физлицо или индивидуальный предприниматель. Для юрлиц пошлина 22 000 Р. Реквизиты для оплаты можно узнать в МФЦ, обычно там же стоят терминалы для оплаты.
- Подать заявление и приложить минимум один подписанный оригинал договора аренды и копию чека, подтверждающего уплату госпошлины.
- Также нужно приложить: согласие залогодателя, если помещение в залоге, и нотариально заверенное согласие супруги или супруга арендодателя — физлица, если помещение приобреталось в браке.
- После подачи получить опись поданных документов, на ней будет указан номер заявки. По номеру заявки можно отслеживать статус регистрации.
Все изменения долгосрочного договора, в том числе и о досрочном прекращении аренды, тоже нужно зарегистрировать.
Если все документы в порядке, через 9 рабочих дней Росреестр должен зарегистрировать договор, то есть внести в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости — запись о том, что помещение арендуют.
Заявителю возвращают экземпляр договора с отметкой Росреестра — номером записи с печатью ведомства — в тот же МФЦ, где подавали заявление на регистрацию.
Краткосрочный договор. Действие такого договора обычно длится 11 месяцев. Он не подлежит обязательной регистрации, а условия и порядок досрочного прекращения стороны могут согласовать по своему усмотрению.
Если срок договора истек, но стороны продолжают его исполнять — действие договора возобновляется на неопределенный срок. То есть к такому договору применяются условия договора, который заключили на неопределенный срок.
Например, предприниматель и собственник не были знакомы и заключили краткосрочный договор, чтобы присмотреться друг к другу. К окончанию краткосрочного договора поняли, что им комфортно друг с другом и продолжили работать, ничего не подписывая дополнительно, чтобы не тратить время.
В этом есть плюсы: договор по сути становится долгосрочным, но не нужно тратить деньги и время на его регистрацию в Росреестре. Минусы тоже есть: бессрочный договор любая из сторон может прекратить в любой момент, достаточно письменно предупредить об этом за три месяца.
Краткосрочный договор, действие которого продлено, регистрировать не нужно.
Зачем нужен акт приема и передачи помещения
В договоре аренды необходимо указать еще один важный момент — передачу помещения, то есть начальный срок аренды, а также дату возврата.
Все это описывается вместе с состоянием помещения, перечнем имущества и документов, которые передаются арендатору, а потом фиксируется в акте приема-передачи — обязательном документе, который подтверждает факт и дату передачи помещения.
Возвращается помещение тоже по передаточному акту. Пока не подписан акт возврата, арендатор обязан уплачивать арендную плату, даже если срок договора закончился и помещение физически свободно.
Пример из судебной практики
Компания и предприниматель спорили о дате прекращения договора, арендодатель требовал ИП выплатить ему около 3,5 млн рублей.
Арендатор отказывался от уплаты и аргументировал свою позицию тем, что он написал письменное уведомление о прекращении договора. Но арендодатель утверждал, что договор не может быть прекращен, так как они не подписали акт возврата помещения, о котором сказано в договоре.
Суд поддержал позицию собственника и обязал арендатора выплатить арендную плату, начисленную до даты подписания документа, который подтвердит возврат помещения собственнику.
В постановлении Апелляционного суда говорится: если стороны установили в договоре порядок досрочного прекращения, то этот порядок нужно соблюдать. То есть в судебном деле выше прав арендодатель, который настаивал на оформлении указанных в договоре документов.
Все договоренности должны быть зафиксированы на бумаге
Заключение сделки должно следовать логике. Если вам важен определенный вопрос — о нем нужно договориться. Если вы о чем-либо договорились — это должно быть в договоре. А когда договор подписан, его нужно выполнять.
Для сотрудничества договор аренды не нужен: чтобы начать пользоваться помещением, не нужно согласовывать все мелочи — хлопнули по рукам, и вперед. Но когда начинается спорная ситуация и стороны не могут договориться, то поднимают документ и читают, что там зафиксировано. Иногда оказывается, что текст отличается от устных договоренностей.
Когда суд разбирает условия договора, он учитывает буквальное значение содержания. Если буквальное значение неясно, то его определяют, сравнивая с другими условиями и смыслом договора в целом. То есть чем ближе договор к тому, что происходит в реальности — тем надежнее.
Поэтому важно, чтобы все значимые для вас вопросы были записаны в договоре — и были выражены однозначно. Проговорить детали лучше несколько раз — пока обе стороны не убедятся, что понимают одно положение одинаково. Если есть двусмысленность, меняйте на однозначность.
Что еще важно учесть при составлении договора аренды
Кроме всего, о чем мы говорили выше, в договор аренды можно включить и другие положения — все, о чем условятся арендатор и арендодатель.
Отсрочки платежа, каникулы по оплате, льготные периоды. Каникулами называют период, который нужен арендатору, чтобы подготовить помещение для работы, например сделать ремонт и завезти оборудование.
Во время каникул арендная плата не начисляется. Если стороны договорились об этом устно, но не зафиксировали в договоре — льгота может оказаться пустым звуком. Собственник не обязан давать какие-либо льготы, арендные каникулы — это результат взаимных договоренностей.
Писать «первый месяц плата не начисляется» неверно, это нарушает принцип возмездности аренды. Пример хорошей формулировки: «Аренда за первые два месяца — 1 Р, дальше — 200 000 Р в месяц».
Если после подписания договора стороны договорились о каких-то еще условиях, которые меняют размер или порядок оплаты, их фиксируют письменно в дополнительных соглашениях.
Ремонт, содержание, улучшения помещения. По общему правилу капитальный ремонт делает собственник, текущий — пользователь помещения.
Вопросы внепланового ремонта, а конкретно, кто и в каких случаях оплачивает такой ремонт, лучше расписать подробнее. Например, если случилось затопление, важна причина аварии. Если труба лопнула от старости — это зона ответственности собственника. А если потоп из-за небрежности сотрудника арендатора — ремонт будет за счет арендатора.
Если арендатору требуется переоборудовать помещение, например установить перегородки, это тоже следует обозначить в договоре. Имеет смысл добавить, являются ли эти улучшения отделимыми или неотделимыми, должен ли собственник компенсировать их стоимость. При прекращении аренды это исключит споры о возможности и необходимости их демонтажа.
Принадлежности, необходимые для нормального использования помещения. Это могут быть, например:
- системы водоснабжения, канализации, электроснабжения;
- ключи, магнитные карты, брелоки от шлагбаума;
- документы: декларация пожарной безопасности, паспорта приборов учета, схема электросети и т. д.;
- оборудование: кондиционеры, бойлер, видеокамеры, светильники;
- имущество: мебель, кулеры для воды, оргтехника.
Если подобные принадлежности передаются арендатором вместе с помещением, то стоит перечислить их вместе с идентификаторами, например серийными номерами, моделями и фотографиями. В этом перечне стоит указать состояние принадлежностей и их восстановительную стоимость — то есть сумму, которую должен заплатить арендатор, если сломает вещь. Стоит оговорить, входит ли плата за их пользование в арендную ставку или оплачивается отдельно.
Право субаренды, то есть возможность сдать часть арендованных площадей третьему лицу. Важно определить, имеет ли арендатор такое право. И если имеет, то какой порядок реализации такого права. Например, с предварительного письменного согласия арендодателя или простым уведомлением по факту.
Порядок досрочного прекращения договора. Одна из главных болей арендодателя — простой помещения: прибыли нет, затраты есть. Арендатор же может переживать, что потратился на ремонт, а собственник выгонит из помещения.
В гражданском кодексе прописаны условия, при которых арендатор и арендодатель могут расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке. Например, если арендодатель сдал помещение, но каким-то образом мешает им пользоваться. Или арендатор не платит за помещение больше двух раз подряд. Но есть один важный момент.
В тех случаях, которые указаны в статьях 619 и 620 ГК РФ, договор расторгается досрочно не стороной-инициатором, а судом. То есть такое прекращение арендных отношений может занять немало времени. Поэтому в договоре стоит четко проговорить, когда и в каком порядке сторона может выйти из арендных отношений без обращения в суд.
Здесь очень важно сформулировать условия недвусмысленно. Например, формулировка «Договор может быть прекращен в случае нарушения условий договора другой стороной» — не лучший вариант, потому что звучит неконкретно.
Пример хорошей формулировки без разночтений:
«Арендодатель вправе расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке в случае просрочки выплаты арендной платы более, чем на 14 календарных дней от предусмотренных договором сроков».
Односторонний отказ от обязательств запрещен, кроме случаев, когда это прямо согласовано сторонами в договоре. То есть нельзя просто взять и перестать исполнять договор, например прекратить платить арендную плату. Условия договора нужно выполнять.
Нужен ли юрист при заключении договора
Аренда, как и любая другая профессиональная сфера деятельности, требует специальных знаний и навыков их применения.
Не стоит учиться на своих ошибках — их уже много раз допускали другие. В интернете можно найти много советов и кейсов, но в каждой конкретной ситуации есть свои особенности. Плюс законодательство регулярно обновляется, и совет, актуальный еще вчера, сегодня может в лучшем случае не принести пользы.
Перед тем как подписать договор, советую проконсультироваться с юристом, дать ему почитать договор, рассказать, что вам нужно. Здесь как в медицине — профилактика лучше, чем лечение.
Чек-лист: как заключить договор аренды коммерческого помещения
- Определите задачи, которые должно решать помещение для вашего бизнеса.
- Узнайте, есть ли требования к вашей деятельности, которые стоит учесть при выборе помещения.
- Найдите помещение, наиболее подходящее вам по месту, площади, формату.
- Переговорите с собственником, поймите, совпадают ли ваши интересы.
- Запросите на проверку документацию по помещению, данные собственника.
- Подключите для переговоров и составления документов юриста. Убедитесь, что все условия и важные моменты и вы, и арендодатель понимаете однозначно.
- После одобрения финального варианта текста — распечатайте по экземпляру каждой стороне, подпишите на каждой странице, составьте передаточный акт.
- Сохраняйте оригиналы документов и выполняйте условия договора.
