Как найти помещение в аренду под общепит

1. Определитесь с форматом заведения и размером площади

Для начала нужно понять какое заведение вы планируете открывать. Нужна ли там кухня и зал на 100 посадочных мест, или достаточно будет площади в 4 метра и окошка выдачи. На данном этапе чем детальнее вы будете понимать формат заведения, тем проще будут поиски. Желательно уже сейчас понимать не только необходимую площадь и локацию, но и мощности электричества.

2. Проанализируйте конкурентов

Выберите заведения сходного с вами формата. Проанализируйте их локации: какая проходимость, какая конверсия из проходящего траффика (Конверсия потока = количество потенциальных клиентов / общий поток * 100%.), каков средний чек, что находится поблизости. Это будет вашим ориентиром при выборе локации для вашего кафе или ресторана. По итогам первых двух пунктов запишите критерии вашего помещения, на основании которых вы будете выбирать из предлагаемых вариантов.

3. Проанализируйте интернет площадки по поиску помещений

Основные площадки для поиска коммерческих помещений – Авито, Циан и Домофонд. Обязательно пользуйтесь фильтрами, чтобы отсеять сразу неподходящие вам помещения. На перечисленных площадках можно встретить «фейковые» помещения: с ненастоящими фотографиями или вовсе несуществующие помещения, будьте бдительны. Подбор помещения через эти площадки – трудоемкий и длительный процесс. Чтобы найти хорошее и выгодное помещение нужно отфильтровать сотни помещений. Обязательно созванивайтесь со всеми, кто вам хотя бы плюс-минус подходит и не ленитесь выезжать на просмотр. Если помещение вам подходит – сразу запросите договор аренды чтобы прояснить, кто реальный собственник помещения, какие штрафные санкции и тд. Не важно, что вам говорят на просмотре, работать вы будете все-таки по договору. Посетив большое количество помещений, вы начнете разбирать в ценах и в какой-то момент научитесь отличать, где помещение от собственника, а где с накруткой от посредника.

4. Оцените инфраструктуру вокруг предлагаемого помещения

Убедившись, что арендодатель готов выезжать на просмотр помещения, советуем оценить локацию на Гугл картах. На них вы сможете посмотреть на близстоящие организации, оценить ваших потенциальных посетителей, проложить маршруты до метро, остановок и тд. Даже если на картах вам показалась локация не очень многолюдной, то в любом случае езжайте и оцените обстановку на месте.

5. Посчитайте трафик

Прежде чем соглашаться на найм помещения, посчитайте трафик. Чем большее количество замеров вы сделаете, тем объективнее будут собранные данные. Обычно считают по 10-15 минут три раза в день в разные дни недели. Считать следует людей, проходящих мимо двери или мимо витрины будущего заведения. Обратите внимание, соответствуют ли проходящие вашей целевой аудитории.

Перепроверьте себя, зайдите в соседний общепит в этой же локации, купите у них что-нибудь (желательно один раз утром и один раз вечером), по номеру чека вы сможете определить, какой количество чеков предприятие пробивает в течение смены.

6. Сопоставьте показатели

Возьмите средний чек вашего будущего заведения и умножьте на количество потенциальных посетителей. Из полученной суммы вычтите расходы. Таким образом вы получите примерную выручку точки в этой локации. Сделайте вывод, подходит локация вашему бизнесу или нет.

7. Торгуйтесь с арендодателем

Старайтесь получить локацию на своих условиях. Как мы и говорили в пункте 3, если у вас есть большое количество локаций и вам есть из чего выбирать, вы можете вести переговоры с каждой локацией в более ультимативной форме. Все знают, что хорошие локации нарасхват, но это не дает повода брать помещение на невыгодных условиях. Торг идет обычно о сроке арендных каникул (обычно 1-2 месяца), о размере депозита ( сумма за 1 или 2 месяца), о штрафных санкциях в договоре, об условиях одностороннего выхода из договора стороны арендодателя. Будьте настойчивы. В конце концов, это не у вас помещение простаивает без арендатора. Если арендодатель не так сговорчив, ищите дальше, это не последнее помещение в городе.

Получайте раз в неделю подборку лучших статей Жизы

Рассказываем истории из жизни бизнесменов, следим за льготами для бизнеса и
даём знать, если что-то срочно пора сделать.

Для тех, кто с кофейней

#барооткрыватель

Ссылки: Telegram | VK | Mail

В сегодняшнем выпуске рубрики «Барооткрыватель» затронем тему, от которой на голове начинают шевелиться волосы. Лишь по той причине, что ошибка в данном вопросе стоит очень дорого.

Тема сегодняшнего выпуска – Как найти помещение для бара? Арендовать или покупать?

Полагаю, что на слове «покупать» в заголовке у некоторых началась истерика. Я понимаю, что кое-как удалось выцарапать пару миллионов через кредиты и накопления. Откуда должны появиться деньги на покупку помещения!? Давайте с максимально холодной головой подойдем к этому вопросу. Обо всем расскажу по порядку.

В самом низу есть ссылка на подкаст “Барские Замашки”. Там я тоже рассказываю о поиске помещения.

Давайте с места в карьер! Чтобы уже окончательно добить больные сердца желающих открыть свой бар скажу, что данный выпуск не будет очень радостным и веселым. Быть может кого-то он напугает и заставит задуматься. Это связано с особенностями арендного бизнеса в России и желанием донести адекватную информацию, а не пуки единорогов в целлофановом пакете.

Локация

Правильная локация – верный путь к открытию успешного предприятия. Важно понимать, что отсутствие конкурентов на отдельно взятом участке совсем не означает, что туда просто жизненно необходимо влепить бар. Иногда бара в районе нет по той причине, что он там просто не нужен. А вот если в ряд стоит несколько баров и народу вокруг них вьется приличное количество, совсем не означает, что строить еще один бар на этом месте не стоит. Об этом мы уже говорили в предыдущих выпусках.

В первую очередь советую рассматривать помещения, в которых уже был общепит. Вас не должно пугать, что заведение закрылось. Поверьте, существует приличное количество причин закрыться, помимо неудачной локации. В подобных помещениях уже есть все необходимые коммуникации. То же касается и мощности выделенной на помещение электроэнергии. Стараемся не лезть в помещения, на которые выделено менее 50 кВт.

Меня всегда пугают черновики. Это помещения, в которых даже пол не налит. Цены на покупку и аренду подобных помещений значительно ниже помещений с ремонтом, но вот вложиться в них придется серьезно. Признаюсь, что ни разу даже не рассматривали подобные варианты. И никому не советую лезть на подобный объект с минимальным бюджетом. Более того, мы всегда стараемся открываться за месяц. Как понимаете, в черновике у вас ничего подобного не получится.

Общайтесь с будущими соседями, посещайте местные кофейни, кафе и любые другие заведения и магазины. Смотрите на припаркованные автомобили и их стоимость, смотрите на то, какой трафик в пятницу, субботу и воскресенье. Вообще, обязательно изучайте трафик. Вот прямо сидите в машине и ищите свою целевую аудиторию. Далеко не весь трафик целевой.

Давненько обсуждали случай неудачного размещения небольшого заведения на выходе из метро в Москве. Поток дичайший. Людей такое количество, что, казалось бы, просто собирай деньги и все. Но был один важный нюанс. Заведение находилось на территории большого пересадочного узла. И, как понимаете, людям там совсем не до еды было. Вот просто летели мимо и не замечали.

Это все к слову о том, что не весь трафик одинаково полезен.

Давайте переходить к вариантам покупки и аренды помещения.

Покупка

По своему опыту общения с желающими открыть свой бар, могу в полной уверенности заявить, что о покупке помещения под бар задумываются многие. Мне кажется, это с генетическим кодом от бабушки и дедушки передалось. Должен быть свой угол и все такое.

Покупка помещения под бар серьезно увеличит объем инвестиций необходимый для открытия. А срок окупаемости такого заведения будет стремиться к бесконечности. Почему?

Коммерческая недвижимость не квартира. Если недорогие однушки в ближайшем Подмосковье разлетаются, как горячие пирожки, в сравнении с двух и трехкомнатными квартирами, то коммерческая недвижимость по ликвидности находится где-то в конце этого списка.

Один мой знакомый, с которым мы успели некоторое время поработать, для своей радости и радости своей возлюбленной решил открыть кафе. Как понимаете, опыта работы в общепите не было ни у кого. Да все думают, что мы тут только пиво пьем и стейки дегустируем. Конечно, нужно было в ипотеку приобрести коммерческое помещение и сделать там ремонт с нуля при участии дизайнеров. Через какое-то время открылось то самое кафе. Но подтвердилось мнению Фредерика Бегбедера о том, что любовь живет три года и пара разошлась. И начались мучительные попытки это помещение сдать. Просто стало не интересно играться в кафе самому. Потом, когда сдать не получалось, решено было помещение продать. В общем, эпопея длилась несколько лет. Кое-как получилось это помещение сдать.

Историй о том, как обалденное помещение в новом строящемся районе из перспективного объекта превращалось в никому не нужный груз – огромное множество. Ну вот так частенько выходит. Думали, что сейчас построят чудесный город-сад, а на деле выходит забитый машинами район, который совсем не интересен крупным арендаторам.

Ни раз слышал историю о том, как счастливый обладатель своего собственного помещения под кафе/бар/ресторан совсем забывает о том, что свой бизнес стоит в обязательном порядке разделить на две составные части:

• Арендный бизнес
• Ресторанный бизнес

Кто-то в недоумении воскликнет: «А зачем деньги из одного кармана в другой перекладывать?» Перекладывать ничего никуда не надо и открывать отдельную компанию, которая будет вам же сдавать ваше помещение в аренду, не нужно. Но при просчете рентабельности заведения в обязательном порядке необходимо учитывать среднюю арендную ставку на подобное помещение на рынке.

Следующую историю рассказал мне мой знакомый, поэтому не могу на 100% утверждать, что это правда. Хотя, никаких поводов не доверять этому человеку не было. Один владелец бара имевший в собственности помещение очень радовался, в какой обалденный плюс работает его заведение. Обгоняет всех конкурентов и выходит на уровень непотопляемости при любой ситуации. Как же так вышло? Все очень просто. Арендная ставка на помещения в данном районе достаточно высокая и, при подсчете рентабельности, данный показатель никак не учитывался. Легкое математическое действие «вычитание» показало, что заведение работает в ноль, а временами даже в минус. То есть человек постепенно отбивает свои инвестиции в аренду, а само заведение работает просто так. Выгоднее было бы просто сдать помещение и зарабатывать с арендной платы.

Естественно, любая недвижимость имеет свойство дорожать, но напомню, что коммерческое помещение не однокомнатная квартира. На коммерческое помещение еще покупателя нужно найти.

Надеюсь, что с покупкой помещения под общепит мы разобрались. Дело это хлопотное. Да и если вдруг что-то пойдет не так, то сменить локацию будет очень сложно. А про «быстренько сдать кому-то другому» мы с вами говорили выше.

Аренда

Классический вариант размещения своего заведения в одном из приглянувшихся помещений. Если это помещение, конечно, свободно. Но мы разберем разные варианты.

Не стоит впадать в панику, если поиск подходящего помещения занимает много времени. Некоторые свои помещения мы искали и по 6-7 месяцев. Ничего удивительного в этом нет. К данному вопросу стоит подходить со всей серьезностью хотя бы по той причине, что вы планируете делать ремонт в арендованном помещении. А в случае ошибки, забрать этот ремонт с собой очень сложно. Есть, конечно, отчаянные ребята, которые с собой даже плитку напольную пытаются забрать. Но это работа по принципу «Ничего не оставим врагу!» Однако, едет эта плитка на помойку.

Арендодатели в России зачастую люди с устоявшимся ощущением, что помещение их и именно поэтому все им должны. То есть вариант того, что у вас партнерские отношения, в которых у всех могут быть вопросы и претензии, даже не рассматривается. Эту ситуацию нужно старательно переламывать. Хотя бы для того, чтобы у вас сложились нормальные отношения с арендодателем, а не превратились в попытку аренды своей первой квартиры в студенчестве у бабули. Ты тут, конечно, живи, но чтобы никто к тебе не ходил и тарелки на полке не переставляй. А еще я буду раз в неделю приходить и проверять чистоту в туалете.

Где можно искать помещения:

• Сервисы Циан, Авито, Юла и т.д.;
• Объявления о продаже бизнеса.

Не рассказываю о риелторах по причине того, что в большинстве своем ребята лучше умеют пользоваться теми же сервисами Циан, Авито, Юла и т.д. и периодически знатно материли нас за то, что мы сами отыскивали номера телефонов собственников и обламывали риелторам такое прибыльное посредничество. Договор аренды вам все равно придется согласовывать с юристом, которому вы доверяете, или самостоятельно вычитывать каждое слово и запятую. В большинстве случаев, собственники помещений оставляют свои номера телефонов под объявлениями или оставляют номера телефонов своих доверенных лиц (если это крупная компания, профессиональная деятельность которой связана с покупкой и сдачей в аренду коммерческой недвижимости).

Зачем изучать объявления о продаже бизнеса? В большинстве случаев, под громкими «надоело», «переезжаю» и «решил сменить сферу деятельности» скрывается близящийся крах предприятия. Не утверждаю, что так происходит во всех случаях, но ситуация частая.

Понять это достаточно легко запросив у собственника доступ кIIKOили иной системе учета, с которой работает данное заведение.

Сам сталкивался лишь дважды с реальной продажей предприятия по причине усталости от него. Так мы продавали свой первый бар. Причина была в том, что первое время мы работали на предприятии сами и оно приносило хорошую прибыль, а привлечение дополнительных сотрудников привело к тому, что финансовый интерес был значительно меньше моральных затрат. Просто перестало быть интересно горбатиться за копеечки. А вот человеку, который только вступает на путь, прости Господи, ресторатора с малым бюджетом, очень даже хорошо начинать с предприятия в глухом спальнике. Там самостоятельно за стойкой можно поработать и шишек набить без серьезных потерь.

Второй подобный случай был у нашего франчайзи. Причина все та же. Вот только довели парня практически до желания просто закрыть предприятие и забыть о нем. Если коротко, то у тебя уже большой магазин прибыль приносит, а ты все с овощным ларьком возишься, который времени требует уж очень много. В обоих случаях готовы были предоставить покупателю реальную отчетность со всеми цифрами, обоснованием суммы продажи и предположительным сроком окупаемости вложений. Это продажа бизнеса.

В любом другом случае это продажа имущества. Столы, стулья и картины со стен плюс коэффициент за «задолбало».

С точки зрения покупателя, если видно, что очереди из желающих купить данный бизнес нет, логично подождать пока бизнес сдохнет сам, и просто въехать в свободное помещение. Уверяю, столы, стулья и часть оборудования вам предложат купить по сходной цене, или оставят их в качестве оплаты за просроченную аренду.

Если вы сейчас начали активно думать о моральной составляющей данного процесса, то просто осознайте, что в любом помещении, которое вы занимаете не с черновика кто-то уже банкротился или терял деньги. К сожалению, это неотъемлемая часть нашей жизни. Своими деньгами оплатить ошибки всех владельцев бизнеса у вас просто не получится. В тот же самый момент, человек, который пытается продать вам мертвую корову по цене живой с рассказами о серьезных надоях еще на прошлой неделе, просто пытается нажиться на вас.

Можно долго рассуждать на тему покупки бизнеса, но об этом мы поговорим в теме «А может франшизу купить?» рубрики «Барооткрыватель». В принципе, достаточно близкий вопрос.

В любом случае, вам всегда скажут, что с помещением все хорошо, никакие проверки не требуются и можно уже вчера было заключать договор. И бывает такое, что хорошие помещения разлетаются практически моментально. Пока вы советуетесь со своим партнером по бизнесу, кто-то уже внес залог и въезжает в помещение, в котором планировался ваш бар. Но это совсем не отменяет того, что помещение должно быть проверено.

Что вас обязательно должно интересовать:

• Документы собственника помещения включая регистрацию в качестве юридического лица. Проходили предложение заключить договор с физическим лицом, но ничем хорошим это не закончилось;
• Проверка помещения через заказ выписки ЕГРН. Ссылка на ресурс в конце статьи. Существует удобный сервис Росреест ИНФО. Сейчас он называется Выписки PRO. Никаких левых людей и компаний в выписке быть не должно. Это вопрос вашей безопасности. Никаких обременений в виде иной зарегистрированной аренды, арестов и так далее, быть не должно;

• План БТИ и соответствие плана БТИ реальному положению дел. Это очень важно при получении алкогольной лицензии. Если вдруг на плане есть стена, которой нет в помещении, могут быть проблемы. План БТИ можно запросить у собственника помещения. Заказать план БТИ можно в любом отделении Бюро технической инвентаризации или МФЦ, предоставив паспорт и документ, удостоверяющий право собственности на объект. Полагаю, что документ, удостоверяющий право собственности на объект, есть только у собственника помещения. Без его участия свежий план вам не получить;
• Договор аренды. Если вы планируете получать алкогольную лицензию, то важен долгосрочный договор аренды. Лучше сразу на несколько лет. Мы стараемся заключать на 5 лет. В этом вопросе очень советую обратиться к помощи юриста, если сами не сильно понимаете в составлении договоров. Договор аренды важно зарегистрировать. Это тоже необходимо для получения алкогольной лицензии;
• Отсутствие долгов по коммунальным платежам. Сейчас организации поставляющие ресурсы в виде электроэнергии, тепла и воды не очень церемонятся с коммерческими структурами. Поэтому за пару месяцев неоплат электричества можно легко остаться без электроэнергии на приличный срок. Вы потом будете долго кричать, что они не имеют право и все такое, а предприятие будет простаивать и приносить убытки;
• Арендные каникулы. Периоды без оплаты арендной ставки на время ремонта в помещении. Включайте наглость и просите максимально длительные арендные каникулы. Минимум месяц, а лучше еще больше. Это очень сложно, но надо пытаться;
• Проверка организации сдающей помещение в аренду через сайт Картотеки арбитражных дел. Ссылка на ресурс в конце статьи. Это в красках расскажет вам о том, как происходит взаимоотношения вашего будущего арендодателя с арендаторами, коммунальными службами и иными партнерами по бизнесу. И не нужно стесняться задавать возникшие вопросы арендодателю;

• Обратная связь от предыдущего арендатора данного помещения. Ищите через социальные сети контакты руководства и говорите на тему причины их закрытия и обсуждайте взаимодействие с арендодателем. Поверьте, если людей из данного помещения просто выгнали, то вам об этом в красках расскажут;

Это базовые вещи, которые так важны с точки зрения вашей безопасности. Все разговоры о том, что в выписке ЕГРН 50% помещения принадлежат моему давнему корешу, который к этому помещению никакого отношения не имеет, легко повлекут за собой серьезные проблемы в получении разрешения на использование помещения при регистрации договора аренды в Росреестре. Я уже не говорю о том, что давний кореш может заявиться в ваш бар к криками и воплями.

Как-то давно мы собрали такое комбо из косяков по одному помещению, решение вопросов с которыми добавило седины и потрепало нервы. Взяли в аренду помещение и лишь потом поняли, что между собственниками идет непримиримая вражда с истериками, судам и привлечением арендаторов в качестве мальчиков для битья или жилетки в зависимости от настроения сторон. Угрозы выселения, длительные беседы с решалами, проблемы с коммунальщиками, требования оплачивать аренду только наличкой, невозможность получения алкогольной лицензии и слив огромных сумм на юристов, нотариусов и тщетные попытки регистрации договоров. Всей истории рассказывать не буду. Это займет пару часов так точно. И делать это лучше под вискарь, так как потряхивает периодически до сих пор.

Именно по этой причине так важно проверять все, что касается аренды помещения. И не бойтесь рассматривать ситуацию, в которой вас вдруг начали незаконно выгонять из помещения или ситуацию, в которой у вас просто закончились деньги и нужно хоть как-то снизить издержки. Думать и рассуждать об этом на начальной стадии строительства бара совсем не хочется, но это жизненно необходимо.

Надеюсь, получилось достаточно коротко рассказать о поиске помещения под будущий бар. Помните, что выбор правильного помещения – серьезный шаг к успеху вашего будущего бара.

Если остались вопросы, то смело пишите на электронную почту: barskiezamashki@gmail.com

Ссылки на важные ресурсы:

Спасибо, что дочитали до конца!

А вот ссылка на подкаст:

Общественное питание — сфера, которая пользуется спросом у населения независимо от политической и экономической ситуации в стране. Чтобы заведение приносило стабильный доход, важно правильно подойти к организации бизнеса.

Показать содержание

• Как найти недвижимость для общепита — кафе, ресторанов, столовых, баров, кофеен?

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса     Выбор в зависимости от локации     Санитарно-гигиенические требования    

• Как можно получить и оформить такую недвижимость?

Аренда     Плюсы и минусы     Поиск арендодателя и офиса     Заключение договора     Подводные камни и практические рекомендации     Покупка     Плюсы и минусы     Поиск продавца и офиса     Заключение договора купли-продажи     Подводные камни и практические рекомендации     Строительство     Преимущества и недостатки     Выбор земли и сбор документов     Возможные трудности и советы     

Как найти недвижимость для общепита — кафе, ресторанов, столовых, баров, кофеен?

Открытие заведения общепита начинается с поиска помещения. Это один из ключевых факторов, от которого будет зависеть успех. Выбор осуществляется по нескольким критериям.

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Выбирая помещение, нельзя ориентироваться только на его стоимость. Нужно собрать информацию о соседних заведениях:

• формат;
• ценовая политика;
• клиентура и ее платежеспособность.

Нет смысла открывать третью пиццерию или паб в радиусе 100 м. Уместней будет открыть столовую или кондитерскую.

Не менее важный аспект — людская проходимость. Даже истинный гурман не станет искать кафе в безлюдном переулке. Заведение должно находиться как можно ближе к проезжей части. Так оно привлечет внимание и пешеходов, и автовладельцев. Если само здание неприметное, либо скрывается за деревьями — нужно позаботиться о яркой вывеске, оригинальном оформлении входа.

Выбор в зависимости от локации

1. Семейное кафе, пиццерия, кондитерская или кофейня со средней ценовой политикой не обязательно открывать в центре. Жители окраин время от времени выбираются в кафе перекусить или провести вечер с друзьями. Стоит рассмотреть и новые районы, в которых инфраструктура находится на стадии развития. Если это будет одно из первых заведений, то высока вероятность обрести постоянных клиентов в лице жителей новостроек.
2. Ресторан с авторской кухней и музыкой уместнее открывать в исторической части города, куда выбираются отдыхать местные жители и туристы. Идеально, если есть место для парковки для автомобилей будущих посетителей и такси. В мегаполисе рекомендуется присматривать локацию вблизи от метро — не все приезжают в дорогие заведения на такси или собственном авто.
3. Выбирая место под столовую или кафе категории fast food, нужно учитывать близость крупных организаций. Такие заведения пользуются спросом у студентов и сотрудников в обеденный перерыв. Расположение столовой на первом этаже гарантирует 50% успеха.

Лучшая и беспроигрышная локация — любое место с большой проходимостью людей. Это парки отдыха, торгово-развлекательные центры, транспортны развязки (автостанция, железнодорожный вокзал). В мегаполисах к ним также относятся места рядом с офисами и бизнес-центрами.

Общие принципы выбора локации:

• Близости метро или транспортной развязки.
• Наличие места под парковку.
• Поток пешеходов.
• Наличие рядом крупных офисов или учебных заведений.

Санитарно-гигиенические требования

Кроме выбора концепции и местоположения заведения будущему владельцу придется согласовывать открытие с вышестоящими инстанциями. Это пожарная служба и МЧС, СЭС, в некоторых случаях градостроительное управление.

Нормы СЭС одинаковые для всех заведений общепита. В качестве площади разрешается использовать жилые и нежилые помещения, в отдельно стоящем или пристроенном объекте, а также на территории промышленных объектов (СанПин 2.3.6.1079-01, раздел № 2).

Независимо от типа объекта, помещение должно быть разделено на отдельные участки. Это непосредственно:

• кухня;
• зал для приема посетителей;
• зона хранения сырья;
• администрация;
• санитарно-бытовые комнаты.

Категорически запрещено отводить под кухню подвальное помещение.

Требования к помещению:

• Наличие запасного выхода.
• Размещение продуктового склада рядом с туалетом не допускается.
• Наличие водопровода, канализации, вентиляции.
• Для бытовых и пищевых отходов установлены контейнеры.
• Служебный вход находится с торца здания, куда не выходят окна и двери подъезда. Запрещено выгружать сырье либо утилизировать отходы со стороны двора или парадного входа.

Если будущее кафе планируется открывать в жилом доме, придется позаботиться о дополнительной шумоизоляции и вытяжке (особенно при наличии мангала, гриля, барбекю). Не исключено, что придется корректировать режим работы, иначе не избежать конфликтов с жильцами нижних этажей.

Как можно получить и оформить такую недвижимость?

Есть несколько способов получить площадь под будущее заведение. Не стоит сразу останавливаться на конкретном варианте. Нужно ознакомиться с нюансами, взвесить плюсы и минусы каждого способа.

Аренда

Это самый простой способ подбора помещения под будущее заведение. Аренда площади имеет свои достоинства и недостатки. Прежде чем принимать решение, стоит посмотреть несколько объектов.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Отсутствие крупных вложений.
• Владелец кафе не привязан к помещению.
• Минимальный пакет документов, что ускоряет открытие.

Минусы:

• Часто помещение нуждается в ремонте, это влечет дополнительные расходы.
• Арендная плата отнимает значительную часть прибыли.
• Понадобится время и деньги на раскрутку заведения.

Поиск арендодателя и офиса

Когда есть определенность с локацией, можно приступать к поиску подходящего объекта. Рациональней пользоваться специальными площадками, где арендодатели выставляют коммерческую недвижимость:

• avito;
• cian;
• Яндекс Недвижимость.

Если по описанию объект подходит, имеет смысл связываться с арендодателем и лично осматривать помещение.

Заключение договора

Заключая договор аренды, нужно настаивать на сроке 2-3 года минимум. Можно обратиться за помощью к юристу, который составит договор с учетом пожеланий обеих сторон. От владельца помещения понадобятся документы, подтверждающие собственность.

Содержание договора:

• Реквизиты сторон.
• Срок аренды.
• Право либо запрет на субаренду площади.
• Описание объекта — местоположение, площадь, этажность, назначение помещения.
• Условие арендной платы — сумма, установленные сроки.

Плата за аренду может повышаться не чаще одного раза в год (п. 3 статья 614 ГК РФ).

Подводные камни и практические рекомендации

К возможным рискам относится ограниченный срок, на который можно арендовать помещение, а открытие и раскрутка заведения занимает минимум 1-2 года, после чего кафе начинает работать в плюс. Нет гарантии, что собственник захочет продлевать договор. В итоге владелец заведения не только не сможет вернуть затраты, но и потеряет наработанных клиентов.

Есть и другие подводные камни, о которых начинающие предприниматели не знают. Важно внимательно изучить договор до подписания. На что стоит обратить внимание:

• Назначение помещения — оно должно быть предназначено для общепита. Если данного пункта нет, возникнут проблемы с вышестоящими инстанциями.
• Пункты, обозначенные мелким шрифтом — часто там кроются причины отказа в аренде, либо возможность преждевременного расторжения договора.
• Помещение долго пустует — это тоже должно насторожить. Если объект сдается по привлекательной цене и находится в хорошем месте, подозрительно, что не находятся арендаторы.

Рекомендуется выяснить информацию о предыдущем арендаторе. Конкретнее — причину освобождения площади, особенно если там было заведение общепита. Можно поискать отзывы:

• на городских форумах;
• в социальных сетях;
• на специальных площадках (к примеру, TripAdvisor).

1. Перед заключением сделки важно уточнить детали касательно коммунальных платежей. Если они входят в стоимость аренды, можно не беспокоиться. Если в договоре такого пункта, значит, счета оплачиваются отдельно. В итоге бизнесмену придется заплатить огромную сумму за воду и электроэнергию.
2. Также рекомендуется проверить документы на помещение. Если арендодателю честен и ему нечего скрывать, он предоставит выписку из реестра прав на недвижимость. Еще важно убедиться, что на площадь не наложен арест. Если все в порядке, можно заключать договор.
3. Для страховки можно проверить арендодателя на сайте ФНС по ИНН. Результат выдаст сведения о контрагенте: место регистрации, наличие/отсутствие долгов, а также информацию, не находится ли арендодатель в состоянии ликвидации.

Покупка

Относительно простой способ обзавестись помещением — купить готовый бизнес. По сути, будущий предприниматель покупает действующее заведение.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Отсутствие арендной платы.
• Больше возможностей в плане ремонта и оформления зала.
• Наработанная клиентская база.
• Не нужно подбирать персонал, искать поставщиков.
• Гарантирован определенный доход.
• В случае провала помещение можно продать или сдать в аренду.

Минусы:

• Заведение может быть с плохой репутацией.
• Сложно узнать реальную причину продажи ресторана/кафе.
• Нет гарантии, что старые поставщики и персонал согласятся работать с новым владельцем.

Поиск продавца и офиса

При выборе продавца важно узнать причину продажи заведения. Часто от бизнеса стараются избавится, если он не приносит прибыли, но не всегда.

Возможные причины продажи:

• Владелец решил расширять бизнес, и данное помещение уже не устраивает его по площади.
• Возникли непредвиденные обстоятельства, требующие больших денег.
• Появилась идея нового проекта, требующего капиталовложений.
• Предприниматель изначально ставил цель получить прибыль от продажи готового бизнеса.

Заключение договора купли-продажи

Требования к составлению договора прописаны в статьях 560—567 ГК РФ. Необходимые документы:

1. Акт о проведенной инвентаризации. Он составляется во время заключения сделки.
2. Бухгалтерская отчетность заведения.
3. Акт об имеющихся обязательствах перед кредиторами. Иначе есть риск приобрести бинес вместе с долгами прежнего владельца.
4. Заключение о независимой аудиторской проверке.
5. Акт о выявленных недостатках помещения.

Подводные камни и практические рекомендации

Иногда владельцы стараются продать бизнес из-за дурной репутации. В таком случае завоевать доверие клиентов и выйти в плюс будет сложно. Понадобится:

• сменить концепцию заведения;
• набрать новый персонал;
• разработать программы лояльности для привлечения людей.

И все равно это не гарантирует положительный результат.

Чтобы перестраховаться, стоит придерживаться некоторых рекомендаций:

1. Изучить бухгалтерскую документацию. Здесь лучше не экономить и воспользоваться услугами квалифицированного бухгалтера.
2. Проанализировать затраты на заработную плату, закупку сырья, оплату счетов.
3. Выяснить, нет ли у владельца долгов перед поставщиками, персоналом, за коммунальные услуги.

Если владелец ничего не скрывает, он без проблем предоставит информацию и отчетность. Отказ должен насторожить потенциального покупателя.

В ресторанном бизнесе в первые 2-3 года становится ясно, приносит дело доход или убыток. Если выбранное заведение работает мене трех лет и владелец старается его продать, стоит насторожиться.

Бывает, владелец продает заведение, которое не работает продолжительное время. Предложение заманчивое, так как это возможность приобрести готовый ресторанный бизнес за символическую сумму. Реальную ценность здесь представляет только оборудование, иногда мебель. Если собственник начинает завышать цену, мотивируя это тем, что вложился в раскрутку, дизайн, подобрал персонал — не стоит идти на поводу.

Строительство

Это самый долгий и затратный вариант. Первое, с чем сталкивается будущий ресторатор — поиск земли под строительство. Участок можно:

• купить;
• арендовать.

В первом случае земля переходит в собственность покупателя. Но потребуется крупная сумма.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

• Возможность построить и оборудовать заведение на свой вкус.
• Объект является законной собственностью ресторатора.
• Возможность продать готовый бизнес.

Недостатки:

• Большие капиталовложения.
• Необходимость получить разрешение на строительство от вышестоящих инстанций.
• Сбор документов и согласование проекта отнимает много времени.

Выбор земли и сбор документов

• Для начала можно арендовать участок под строительство. Но здесь есть свои риски: арендодатель может отказаться продлевать срок аренды, либо захочет расторгнуть договор преждевременно. Лучше присматривать вариант с перспективой выкупа.
• Также можно арендовать землю у государства. Это более надежный вариант. Но участок должен иметь целевое назначение, иначе не дадут разрешение на строительство.

После получения разрешения можно приступать к работе. Если владелец планирует реализацию алкоголя, площадь зала для посетителей должна превышать 50 м². В противном случае можно продавать напитки крепостью до 5%.

До начала стройки понадобится собрать пакет документов. Он включает:

• Технологический проект, который включает описание всех помещений и оборудования.
• Техническое заключение о будущем объекте. Оно включает полное описание особенностей конструкции здания (стены, потолки, коммуникации).
• Проект водоснабжения и канализации.
• Проект вентиляции и отопления.

Возможные трудности и советы

Строительство кафе или ресторана дает возможности расширить бизнес в перспективе. Тем более, если будущий владелец обзавелся собственным земельным участком. Не нужно зависеть от арендодателя и переживать, что договор в любой момент может быть расторгнут.

В любом случае, участок и здание можно будет перепрофилировать либо сдать в арену другим предпринимателям. А если кафе возведено на арендованной земле, в случае расторжения договора придется решать, что делать со зданием и оборудованием.

В плане развития бизнеса и получения прибыли здесь такие же риски, как при аренде и покупке кафе. Дальнейшая перспектива зависит от:

• локации;
• ценовой политики;
• маркетингового хода.

Ресторанный бизнес — интересное и прибыльное дело при грамотном подходе. Важно на начальном этапе просчитать возможные расходы. Рекомендуется составить отдельный бизнес план на аренду, покупку и строительство помещения. Стартовые вложения окупаются через 1-3 года.

Аренда — самый доступный способ начать ресторанный бизнес. Минимум хлопот и затрат. Если дело не пойдет, можно в любой момент расторгнуть договор с арендодателем.

Строить ресторан/кафе с нуля хлопотно, потребуется немалый стартовый капитал. Нужна уверенность, что дело раскрутится и будет приносить прибыль. Данный вариант подходит тем, кто знает сферу общепита изнутри, наработал опыт и репутацию.