Как найти приведенную стоимость аренды

Что такое дисконтирование платежей

Согласно новому стандарту, арендатор признает предмет аренды (п. 10 ФСБУ 25/2018) как право пользования активом (ППА) на отдельном счете бухгалтерского учета и как обязательство по аренде также на отдельном счете.

Обязательство по аренде, в свою очередь, оценивается как сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей на дату оценки.

Чтобы определить приведенную стоимость будущих платежей, надо дисконтировать их номинальные величины, а для этого — понять, что такое дисконтирование.

Разберем на конкретных цифрах.

Вы идете в банк и кладете на сберегательный счет под 7% годовых 100 000 руб. Проценты начисляются в конце срока, на который внесен вклад. Не трудно посчитать, что через год остаток на вашем счете будет равен 107 000 руб. (100 000 + 100 000 х 7%).

А теперь обратная ситуация: вы берете у банка заем и через год должны отдать 107 000 руб. Вопрос: какую сумму займа дает вам банк, чтобы получить обратно 107 000, учитывая, что ставка банка по аналогичным займам 10%?

107 000 = Х + Х х 10%

107 000 = Х (1 + 0,1)

107 000 = 1,1Х

Х = 107 000/ 1,1

Х = 97 272,73 (округляем до двух знаков после запятой)

Это и будет дисконтированная стоимость будущего денежного потока. Банк вам выдаст 97 272,73 руб.

Если говорить в целом, то дисконтирование — это расчет сегодняшней стоимости арендных платежей. Причем рассчитать их стоимость нужно так, чтобы к концу срока аренды были выполнены все обязательства по оплате согласно цене, указанной в договоре.

Иными словами, вам надо рассчитать, какую сумму следует получить на срок действия договора аренды под определенную процентную ставку, чтобы заемные средства вместе с процентами равнялись сумме арендных обязательств.

На практике для расчета приведенной стоимости обязательства применяют ставку, по которой арендатор мог бы привлечь заемные средства на срок, аналогичный периоду аренды. Это право у нас есть согласно п. 14, 15 ФСБУ 25/2018.

Сумма заемных средств — «тело» долга — и будет являться приведенной стоимостью. Остальная часть обязательств по аренде — процентами. Их нужно распределить между периодами.

• Важно: когда мы дисконтируем, мы идем от будущего к сегодняшнему дню.

Дисконтированная стоимость — это текущая стоимость будущего денежного потока, ее еще называют приведенной стоимостью, от глагола «приводить». Говоря простыми словами, приведенная стоимость — это будущая денежная сумма, приведенная к текущему моменту.

В интернете есть много рекомендаций и формул для расчета дисконтированной стоимости, но они хороши только для простых расчетов, когда обязательства по аренде исполняются не ежемесячно, а в конце срока аренды.

В ситуации, когда в договоре указаны ежемесячные платежи и сам срок аренды более 5–7 лет, рассчитать приведенную стоимость можно, используя функции Excel.

Как это сделать, вы узнаете на вебинаре «ФСБУ 25/2018: с чем столкнулись организации. Опыт главбуха». Расскажем, как использовать Excel для расчета как ставки дисконтирования, так и дисконтированной суммы обязательств.

Единственно правильного метода, как выбрать ставку дисконтирования, нет. По сути, ставка означает лишь то, как конкретный эксперт прогнозирует, насколько деньги подешевеют за один год или насколько выгоден проект, который позволяет заработать в будущем определенную сумму.

• Выбор ставки — предмет профессионального суждения.

Согласно ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» и МСФО (IFRS) 16 «Аренда», при формировании стоимости инвестиции в аренду и обязательства по аренде ставку дисконтирования принимают равной той, что указана в договоре аренды (если она легко определяется — фактическая), либо той, по которой арендатор уже привлекает или планирует привлечь заемные средства на срок, аналогичный сроку аренды.

Как рассчитать приведенную стоимость будущих арендных платежей

Величина зависит от количества периодов дисконтирования и определяется путем дисконтирования номинальных величин будущих платежей по формуле:

ПC = Н1/(1+R)^1 + Н2/(1+R)^2 +…..+ Нn(1+R)^n

Где:

• ПС — приведенная стоимость,
• Н — платеж,
• R — ставка дисконтирования за период,
• n — количество периодов.

Если мы имеем дело с аннуитетными, то есть равными платежами, то ставку можно определить в Excel с помощью функции «Ставка».

В чем особенности учета аренды земли

Упрощенный и общий порядок учета

Стоимость земельных участков, как правило, велика, а срок их аренды — длительный. Поэтому учитывать операции по аренде земли в упрощенном порядке в основном могут организации, которые вправе вести упрощенный бухучет.

Если у организации нет такого права, необходимо применять общий порядок: при получении участка в аренду признать ППА и обязательство по аренде.

В налоговом учете арендную плату за земельный участок либо включают в первоначальную стоимость строящегося на нем объекта ОС, либо учитывают в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией.

Упрощенный порядок бухгалтерского учета возможен при соблюдении условий:

• Срок аренды не превышает 12 месяцев.
• Рыночная стоимость земельного участка не превышает 300 000 руб., при этом он приносит экономические выгоды преимущественно независимо от других активов.
• Организация вправе применять упрощенные способы ведения бухгалтерского учета.

Это сказано в п. 11, 12 ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», п. 4 Информационного сообщения Минфина России от 25.01.2019 № ИС-учет-15.

При применении упрощенного порядка (п. 4 Информационного сообщения  № ИС-учет-15) следует учитывать, что:

• Полученный в аренду земельный участок отражается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства».
• Арендные платежи учитываются в себестоимости продукции, работ или услуг, стоимости внеоборотных активов или в текущих расходах периода равномерно или с применением другого подхода, который отражает характер использования экономических выгод от земельного участка.
• Сумма госпошлины за регистрацию договора аренды включается в себестоимость продукции, работ или услуг, стоимость внеоборотных активов или в текущие расходы периода.
• При возврате земельного участка арендодателю его стоимость списывается с забалансового счета 001.

Бухгалтерские проводки могут быть такими:

• Д 001 — арендованный земельный участок учтен за балансом в оценке, указанной в договоре аренды.
• Д 08 К 76 —  арендная плата включена в стоимость капитальных вложений (иные вложения во внеоборотные активы). Такая проводка делается ежемесячно в течение срока аренды, если арендуемый земельный участок вы используете при создании ОС и иных внеоборотных активов.
• Д 20 (44 и пр.) — арендная плата включена в себестоимость товара, работ или услуг, если арендуемый земельный участок вы используете при производстве или продаже продукции, реализации товаров, выполнении работ, оказании услуг.
• Д 91.2 К 76 — арендная плата отнесена на прочие расходы (в иных случаях).
• К 001 — земельный участок списан с забалансового учета по окончании срока аренды.

Признание права пользования активом (ППА) и обязательство по аренде

Если нет условий для применения упрощенного порядка учета договора аренды земли, вам нужно признать в бухгалтерском учете ППА (земельным участком) и обязательство по аренде (п. 10 ФСБУ 25/2018).

Если договор аренды не предусматривает последующий переход права собственности на участок, то по принятому к учету ППА начисляется амортизация. Обязательство по аренде увеличивается за счет начисления процентов и уменьшается по мере уплаты платежей.

Каков порядок признания ППА

Право пользования активом — это сам объект аренды. Обязательство по аренде — сумма приведенной стоимости будущих арендных платежей за период действия договора аренды на дату оценки.

Чтобы признать ППА:

1. Сформируйте стоимость ППА на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы». Оцените ППА по фактической стоимости, включив в нее (п. 13 ФСБУ 25/2018):

• первоначальную оценку обязательства по аренде;
• сумму авансовых платежей по договору аренды (без НДС), перечисленных до даты получения в аренду земельного участка включительно;
• госпошлину за регистрацию договора аренды, если вы обращаетесь за госрегистрацией;
• иные затраты, связанные с получением в аренду земельного участка и подготовкой его к использованию;
• оценочное обязательство привести по окончании срока аренды земельный участок в состояние, требуемое договором аренды (в частности, обязательство по восстановлению окружающей среды), если оно возникает у вас в связи с получением в аренду земельного участка.

1. Определите величину первоначальной оценки обязательства по аренде как приведенную стоимость ваших будущих арендных платежей на дату получения участка в аренду. Без учета НДС в случаях, когда аренда земли облагается НДС.

В качестве ставки дисконтирования возьмите ставку, по которой вы обычно привлекаете или могли бы привлечь заемные средства на срок, сопоставимый со сроком договора аренды (п. 14, 15 ФСБУ 25/2018).

Пример расчета ставки дисконтирования при помощи функции Excel «СТАВКА» можно посмотреть в вебинаре «ФСБУ 25/2018: с чем столкнулись организации. Опыт главбуха».

1. ППА отразите на том же счете, на котором учитываете схожие по характеру использования активы, в частности (п. 10 ФСБУ 25/2018):

• На счете 01 «Основные средства», если арендованный участок используется аналогично ОС организации для производства продукции, выполнения работ или оказания услуг. Например, когда вы арендуете земельный участок под собственным производственным зданием, которое используете в обычной деятельности.
• На счете 03 «Доходные вложения в материальные ценности», если арендованный участок используется как инвестиционная недвижимость, например для сдачи в субаренду либо на нем расположено ваше здание, которое вы сдаете в аренду, но отдельного договора на субаренду земли не заключаете.

В дальнейшем учет, амортизацию, проверку на обесценение и переоценку права пользования земельным участком организуйте в том же порядке, что и учет ОС, схожих по характеру использования (п. 10, 16, 17 ФСБУ 25/2018, п. 38 ФСБУ 6/2020 «Основные средства»).

Обратите внимание! Часто арендные платежи по земельным участкам устанавливаются не в фиксированной сумме. Договор подразумевает, что их следует рассчитывать, исходя, например, из кадастровой стоимости участка, базовой ставки арендной платы, различных коэффициентов. Изменение любого из параметров вызывает изменение суммы арендной платы.

Если договор устанавливает переменные платежи и их размер зависит от рыночных ценовых индексов или процентных ставок, то величину первоначальной оценки обязательства по аренде и фактическую стоимость ППА определите исходя из значений, установленных на дату начала аренды (пп. «б» п. 7, п. 10, пп. «а» п. 13 ФСБУ 25/2018).

В дальнейшем при изменении значений индексов и ставок величину обязательства по аренде и фактическую стоимость ППА необходимо корректировать перспективно. То есть с момента корректировки процентные расходы и амортизация будут начисляться в измененных размерах (п. 21 ФСБУ 25/2018, пп. «а» п. 7.1 ПБУ 1/2008, пп. «b» п. 42 МСФО (IFRS) 16 «Аренда»).

Типовые проводки при аренде смотрите в вебинаре «ФСБУ 25/2018: с чем столкнулись организации. Опыт главбуха».

Дисконтирование арендных платежей – пример расчета по ФСБУ 25 вы найдете в нашем материале. Все ли хозсубъекты применяют новый стандарт? В каких ситуациях применяется расчет с дисконтом? Можно ли избежать определения дисконтированной стоимости аренды? Разбираем нюансы нового стандарта в части расчета дисконтирования аренды в нашем обзоре.

Кому придется использовать арендный стандарт в любом случае

Начиная с 01.01.2022 с ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды» придется разбираться каждому бухгалтеру, так как этот стандарт становится обязательным. ФСБУ 25/2018 утвержден приказом Минфина России от 16.10.2018 № 208.

ФСБУ 25 определяет, как отражать в бухучете полученное или предоставленное во временное пользование имущество.

Прежде чем показать пример дисконтирования арендных платежей, разберемся, все ли обязаны использовать в работе новшества.

Подробно обо всех нюансах нового стандарта можно прочитать в статье «Новое ПБУ «Аренда».

Бухгалтеры госсектора могут спать спокойно: они не обязаны применять новый стандарт. Кроме того, при соблюдении определенных условий данный стандарт может не применяться и иными хозсубъектами.

Чтобы определить перечень освобожденных от его применения, для начала определим ключевые термины арендного бухстандарта.

Не знаете, как перейти на применение ФСБУ 25/2018? Оформите пробный бесплатный доступ к К+ и получите подробный алгоритм действий для того, чтобы корректно начать применять ФСБУ 25/2018.

Что такое объект аренды:

Арендный бухстандарт не применяется для следующих ситуаций:

Рассмотрим дополнительные условия, при которых можно не применять новый арендный стандарт:

Сразу оговоримся, что если договор аренды помещения заключен на 11 месяцев, то он не относится к п. 1 (срок аренды не превышает 12 месяцев), так как данную сделку следует оценивать в целом, исходя не из «бумажного» срока аренды, а из фактического.

Подробнее об этом можно прочитать здесь.

Далее рассмотрим, что же такое дисконтирование арендных платежей, и приведем пример расчета ставки дисконтирования по аренде.

Ранее мы уже писали о новых стандартах, которые обязательны с 2022 года:

• ФСБУ 27/2021;
• ФСБУ 6/2020;
• ФСБУ 26/2020;
• ФСБУ 5/2019.

Когда применяется дисконтирование арендных платежей

Итак, что такое дисконтирование платежей по аренде?

Согласно новому стандарту арендатор признает предмет аренды следующим образом:

Исходя из данной схемы, выходим на понятие дисконтированной стоимости арендных платежей:

Как определить ставку дисконтирования по аренде?

Новый бухстандарт определяет ставку дисконтирования для арендных платежей так.

ВАЖНО! Используем такую ставку, которая позволит приведенной стоимости будущих арендных платежей быть равной справедливой стоимости предмета аренды с учетом негарантированной ликвидационной стоимости объекта аренды.

Раскрытие понятия справедливой стоимости можно найти в МСФО 13. Справедливая оценка — это оценка, основанная на рыночных данных.

Если ставка дисконтирования аренды не может быть определена описанным выше образом, то применяют ту ставку, по которой можно было бы привлечь заемные средства на срок, равный сроку аренды.

Обязательства по аренде увеличиваются на величину начисляемых процентов и уменьшаются на величину фактически уплаченных арендных платежей.

Начисляемые проценты равны произведению обязательств по аренде на начало периода, за который начисляются проценты, и ставки дисконтирования аренды.

В целях ФСБУ 25/2021 в арендные платежи включаются платежи, обусловленные договором аренды за вычетом НДС. В предыдущей редакции говорилось также о вычете иных возмещаемых налогов.

ВАЖНО! С 07.08.2022 в новый ФСБУ 25/2018 уже внесены изменения. Одно из них касается только арендаторов – порядок переоценки права пользования активом (ППА), которое отражают у себя только арендаторы. Вторая корректировка относится к порядку формирования арендных платежей, то есть актуальна для обеих сторон. Подробнее о новшествах мы писали в материале. 

Ниже рассмотрим пример дисконтирования аренды.

Как рассчитать чистый дисконтированный доход, мы описывали здесь.

Пример расчета дисконтирования аренды

Рассмотрим классический пример договора лизинга и покажем, как рассчитать ставку дисконтирования по договору аренды.

Пусть между ООО «Один» (лизингодатель) и ООО «Два» (лизингополучатель) заключен договор лизинга автомобиля сроком на 3 года 01.01.2022. Лизингодатель купил автомобиль за 3 600 000 рублей (в том числе НДС 600 000 рублей). Ежемесячный платеж — 138 000 рублей (в том числе НДС 23 000 рублей).

Для расчета примера дисконтирования арендных платежей эксель обладает необходимым функционалом.

Применяем функцию СТАВКА для расчета ставки дисконтирования по аренде:

Вводим данные из примера и получаем ставку. Нажимаем ОК:

Далее составляем таблицу дисконтирования арендных платежей помесячно:

Скачать файл с расчетом дисконтированной стоимости арендных платежей можно здесь. В нем введена формула дисконтирования арендных платежей. Данный файл можно использовать как калькулятор дисконтирования арендных платежей, если ввести свои данные.

Как применять новый ФСБУ 25/2018 при аренде автомобиля мы писали в наших статьях:

• для арендатора;
• для арендодателя.

Итоги

С 2022 года в обязательном порядке следует применять ФСБУ 25/2018. Дисконтирование аренды по ФСБУ необходимо производить при отражении в бухучете арендных операций. При этом не все хозсубъекты должны использовать в работе новый стандарт.