Как найти продаваемую квартиру от собственника

Найти квартиру от собственника — это значит сберечь из бюджета кругленькую сумму, которая перетекла бы в карман риелтору.
Поэтому, если у вас есть время выполнить эту не трудную, но кропотливую и долгую работу самостоятельно,  этот сайт для вас настоящее пошаговое руководство по сделке от А до Я.

К тому же, покупая недвижимость без риелтора, вам предстоит самостоятельное оформление сделки, на этом сайте вы найдете подробное разъяснение по обязательным процедурам регистрации права собственности на вас.
Правда прочесть необходимо 20-30 статей, чтобы вникнуть в процедуру сделки и регистрации права собственности.
Но у вас же есть время  🙂
Обязательно посмотрите главную страницу, там самые важные и свежие статьи.

Возьмите на поиск лучшего объекта недвижимости — 3 месяца, как минимум.
Ведь нужно присмотреться к рынку недвижимости в вашем городе, а не покупать первое попавшееся!

Статья обновлена 03.01.2022 г.
Рынок недвижимости находится на пороге  очередной стагнации.
Цены, которые  «задраны выше крыши», остановились.
Впереди ситуация, когда покупатели не хотят, не могут покупать по такой цене, а продавцы еще не готовы снижать цены и поэтому снимают объекты с продажи.
К тому же процентные ставки по ипотечным кредитам сейчас на 3-4% выше, чем год назад.
Я уже дважды наблюдала подобную ситуацию, в 2009 и 2015 годах.
Застройщики, еще не открыто, а через разные акции, стали снижать цены. Это потянет вниз цены и на вторичном рынке.
Но рынок недвижимости — очень инертный. Изменения по снижению цены на вторичке мы увидим примерно через полгода.

Если не любите читать — слушайте:

Как найти квартиру от собственника

Да легко! Просто надо знать как!  Конечно вы рассчитываете получить волшебную палочку.

Такие сервисы есть. Но они стоят денег  и доступ в них, как правило,  по рекомендации риэлторов, заслуживших хорошую репутацию.
В этих сервисах роботы перелопачивают тысячи объявлений на Авито и других подобных сайтах, чтобы отделить риэлторские объявления от хозяйских.
И то иногда ошибаются.
Слишком искусно риелторы мимикрируют под собственников.

Ссылку на один такой сервис я вам дам внизу страницы. Однако он работает еще недавно и выдает не все объекты от собственников.

Так же можете послушать мою  видео консультацию, в которой я рассказываю, как действую сама, если мне нужно найти объект недвижимости именно от собственника.

Я  даю в этом видео уроке рекомендации как найти квартиру от собственника , которые конечно же покажутся вам наивными и бесполезными.

На самом деле именно такими приемами пользуются опытные риелторы в поисках объектов недвижимости.
Даже в том случае, если у них есть доступ к специальным сервисам. Ведь роботы могут ошибаться и пропустить нужный объект недвижимости.

В эру интернета, практически все Продавцы квартир,  размещают объявления на сайтах — продажниках.

Но на одно объявление от собственника приходится не один десяток объявлений от риелторов.
И это создает серьезные трудности для Покупателя.
Чтобы не делать десятки бесполезных звонков необходимо сделать выборку наиболее вероятных объявлений от хозяев.

Какие признаки признаки объявлений  отличают от риелторских

• наиболее раннее размещение
• самая высокая цена
• непрофессиональное описание квартиры
• заурядные фотографии
• нет информации о готовности документов для сделки
• размещение только на одном сайте
• круглая цена ( от риелторов это плюс 50-70-90-130 тыс комиссионное вознаграждение)
• подпись «от хозяина»,  «собственник»

НО! риелторы мимикрируют под собственников, поэтому вышеперечисленные признаки не являются  стопроцентными!

Далее,  по выбранным  квартирам, просмотрите объявления риелторов для получения максимально полной информации по объекту,  многократно повторяющаяся информация может быть близкой к достоверной.

А вот вопросы, которые у вас остались не выясненными нужно задать в телефонном звонке.

Даже если вам ответил риелтор,  можно по максимуму получить нужную информацию. НО потом вам не избежать звонков от этого риелтора. Чтобы избавит  себя от беспокойства, просто скажите, что вы уже определились с выбором.

Вы должны понимать, что работа по поиску квартиры от собственника займет у вас  немало времени, отведите на эту работу 3 месяца, рынок сейчас малоподвижный, поэтому не суетитесь.

Просто отслеживайте ежедневно новые объявления. Сервисы позволяют просмотреть объявления за последние сутки. Так же можно на сайтах-продажниках оформить ежедневную рассылку с вновь поступающими на рынок предложениями.

Уделите этой работе как минимум 1 час в день. Систематизируйте эту информацию, чтобы потом можно было сравнить.

Отберите характеристики квартиры, наиболее важные для вас и именно в этих предложениях оценивайте соотношения цены и качества.

Найти квартиру от собственника  поможет простой, но часто игнорируемый Покупателями, способ — расклейка объявлений о покупке квартиры.

В объявлениях часто дается адрес дома и если квартира вас заинтересовала, но объявления от собственника найти не удается — сделайте расклейку на Доски объявлений у подъездов.
До сих пор этот  простой «дедовский» метод остается очень эффективным!!!

Многие  сайты объявлений предлагают оформить рассылку на вновь поступающие объекты по вашему запросу. Воспользуйтесь этим сервисом.

Это очень удобно. Позволит Вам следить за пополнением рынка .

Чтобы найти квартиру от собственника Вы можете получить информацию  из ЕГРН, с общедоступными данными, по адресу квартиры.
Она  содержит сведения о владельцах.
Для риэлторов специальная низкая цена:
https://infoexspert.ru/wpm/poleznyie-servisyi-i-programmyi/elektronnye-vypiski-iz-egrn-po-speczialnym-rieltorskim-czenam/

Потом используйте социальные сети, поиск через поисковую систему. Если человек активен в интернете — найти его проще простого.

Общие сведения о квартире, в том числе об арестах и обременениях.  можно получить с официального сайта Росреестра бесплатно.

Читайте статью: Как получить информацию из Росреестра

Бывает конечно, что риелтор получает от владельца эксклюзивное право продажи квартиры  и ключи, для организации просмотра. Такую квартиру без риелтора купить невозможно, при условии если он хорошо выполняет свою работу. Даже если Вы выйдете на хозяина — он откажется входить в сделку без риелтора.

И не делайте лишних звонков!

• c начала тщательная выборка
• затем анализ вариантов , сравнение цен
• только потом звонок.

Это сэкономить время и Ваш бюджет.

При грамотном подходе покупка квартиры без посредника обойдется вам на 5-15 % дешевле.

Поэтому трудная и долгая работа , которую вы проделаете окупится сторицей, особенно если у вас есть на это время.

Советую прочесть:

Не хотите попасть на крючок риелтора? Уже …

Алгоритм купли продажи квартиры — пошаговая инструкция к оформлению сделки

Город ,

26 сен 2021, 12:02 

0 

Где найти жилье для покупки или аренды? Например, через приложение на смартфоне. Подготовили обзор самых обсуждаемых пользователями мобильных приложений

Рассматриваем семь самых популярных (больше 1 тыс. отзывов в App Store и Google Play) приложений для аренды жилья, исключив сервисы, принадлежащие конкретным застройщикам (таким как ПИК) и риелторским агентствам (например, «Этажам»). Отобранные приложения конкурируют по нескольким параметрам: размеру базы недвижимости, удобству поиска, дизайну и качеству объявлений — одни сервисы их проверяют, а другие нет.

• ЦИАН
• «Авито»
• Domofond
• «Яндекс.Недвижимость»
• «ДомКлик»
• Move.ru
• Locals

ЦИАН

Через это приложение можно подобрать для аренды или покупки/продажи квартиру, комнату или койко-место в общежитии, а также загородный дом или участок земли. База недвижимости ЦИАН — одна из самых больших, в ней найдутся предложения как от собственников, так и от агентств.

По количеству объявлений ЦИАН превосходит большинство своих конкурентов. Впрочем, предложения почти не фильтруются и существует риск мошенничества или завышенных цен. В приложении есть калькулятор ипотеки и удобный поиск по карте. Фильтров для поиска меньше, чем у некоторых других, но всерьез помешать это может лишь самым требовательным пользователям.

«Авито»

В популярном российском маркетплейсе есть раздел с недвижимостью. Как и на ЦИАН, здесь можно найти квартиру, дом или участок, а также офис или гараж. Главное отличие — есть еще и небольшой раздел с недвижимостью за рубежом.

База недвижимости обширная, но несколько меньше, чем на ЦИАН. Большинство предложений от агентств, но легко можно найти и варианты от собственников. Платформа не проверяет объявления, поэтому надо помнить о рисках столкнуться с мошенниками. Адекватность цены тоже остается на совести авторов объявлений.

Domofond

База недвижимости этого сервиса примерно такая же, как у «Авито» или «Яндекс.Недвижимости». В приложении нет карты (она есть на сайте), однако это отчасти компенсируется удобным поиском с бóльшим количеством фильтров, чем у ЦИАН и «Авито». К примеру, в поиске Domofond можно ввести ключевые слова, такие как «окна во двор», название материала, из которого построено здание, или дату сдачи новостройки. Сервис ранжирует объявления по полноте информации и отслеживает репутацию продавцов, а модераторы чистят некорректную информацию.

«Яндекс.Недвижимость»

На платформе «Яндекса» можно снять или арендовать квартиру, офис или гараж. В приложении есть поиск по карте, в котором можно нарисовать интересующую область, и множество удобных фильтров, позволяющих ввести в запрос желаемые площади каждого из помещений квартиры. База квартир на покупку довольно большая, а вот жилья в аренду немного.

«ДомКлик»

Эта платформа по поиску жилья принадлежит «Сберу», поэтому акцент в ней сделан на интеграции с банковскими сервисами, в первую очередь — поиском и подбором ипотеки. Зарегистрироваться может лишь пользователь со Сбер.ID. Базы недвижимости немного меньше, чем у конкурентов, но здесь все предложения проходят проверку. Набор фильтров обширный, но картой пользоваться не очень удобно — если в доме сдается или продается несколько квартир, вы не увидите разброс цен.

Move.ru

На этом сервисе не меньше предложений на покупку квартир, чем на ЦИАН. У приложения приятный дизайн, а в поиске много удобных фильтров — но работает оно медленнее, чем остальные. Поиск по карте не самый удобный — точки с квартирами группируются, и, чтобы точно определить расположение квартиры, приходится очень сильно приближать. Объявления портал не проверяет.

Locals

Приложение только для сдачи и съема жилья в аренду в Москве и Московской области. Сервис делает упор на предложения от собственников, но можно найти варианты и от риелторов. Интерфейс простой и не самый удобный, зато база недвижимости в аренду самая большая — даже больше, чем у ЦИАН. Компания проверяет квартиры на подлинность и предоставляет услуги консультанта. Поэтому ее услуги платные — от 2,49 тыс. руб. в месяц за доступ к базе и проверку недвижимости в Росреестре до 7,9 тыс. руб. за полный пакет сопровождения сделки и доступ на три месяца.

Чем обычный человек, который начинает искать себе, например, квартиру, отличается от риэлтора?

Ну, во-первых, опытом.

Что дает опыт? Если он большой, он дает многое. Например, риэлтор, глядя на строчку в базе данных, практически сразу представляет объект недвижимости. И даже понимает кто его продает. Если агентство, то он обычно уже знает, какое агентство, и представляет, как он будет вносить за этот объект аванс. И даже какой договор или комплект договоров, гарантийных писем прочих документов будет подписывать его клиент. Или он сам в качестве представителя клиента. У вас, если вы не работали на рынке недвижимости профессионально, такого опыта нет.

Во-вторых, возможностями. У риэлтора профессиональная база данных, куча полезных контактов и очень много информации, которые каждый день проходит мимо него в различных каналах мессенджеров. Часто это закрытые каналы, о которых обычный человек ничего не знает. И, хотя ничего сверхсекретного в них обычно нет, всякий инсайд от застройщиков о скидках, акциях и вообще информацию о ситуации, риэлтор получает каждый день, выпивая утреннюю чашку кофе.

Что же вам делать, если вы покупаете квартиру сам для себя? У вас нет опыта, нет профессиональной базы и доступа к нужным контактам, и для застройщика вы всего лишь один из многих, позвонивших в его коллцентр.

Хорошие новости в том, что каких-то секретных баз данных, где есть объекты, которые отсутствуют в открытых источниках, в общем, нет. Если не рассматривать рынок эксклюзивных и клубных объектов, или коммерческую недвижимость.

Думаю, с первыми все понятно. В клубный поселок или поселок действительно VIP уровня не принято приглашать по объявлениям и с помощью открытых рекламных компаний. А коммерческую недвижимость часто не рекламируют открыто из деловых соображений. Например, чтобы не пугать партнеров или арендаторов. Но, если вы нашли этот текст и дочитали до этого места, вы, скорее всего, ищите какой-то объект не из этого списка. Например, квартиру, или дом в таком месте, где хозяину не нужно спрашивать разрешения третьих лиц, чтобы его продать.

Такие объявления обычно публикуются открыто. Причем продавцы считают, что, чем больше источников содержат информацию о продаже объекта, тем быстрее он найдет своего покупателя. На самом деле, это не совсем так, но для вас, это, в общем, хорошо. В больших базах типа циана и яндекс-недвижимости вы найдете почти все объекты, которые вам может предложить рынок. Небольшое исключение – универсальные сервисы типа авито и юла. Там чаще можно встретить телефоны собственников недвижимости. И они не всегда коррелируются с другими источниками.

Искать квартиру с помощью социальных сетей и мессенджеров тоже можно, но этот способ существенно менее эффективен. Поиск по базам позволяет использовать фильтры, позволяющие сформировать достаточно точный запрос. И на этот запрос вы получите достаточно адекватный и относительно точный список того, что сейчас есть в продаже. А, если человек дал рекламу через социальную сеть, он, обычно, уже дал объявление о продаже через традиционные площадки.

Но есть люди, которые считают, что искать объекты через социальные сети лучше. У них свои аргументы. Кто-то полагает, что социальные сети это более достоверная информация о продавце, кто-то надеется, что продавцы в социальных сетях ведут себя более адекватно, а кто-то – наоборот считает, что в социальной сети легче найти собственника, который продаст им что-то ниже рыночной цены. Например, потому, что тут яко бы не будет посредников. Кстати, вероятность, что цена сделки по объекту, найденному через социальные сети, будет менее рыночной действительно есть. Вот только гарантии, что в выигрыше от такой сделки окажетесь именно вы, нет.

Как еще можно искать интересные объекты?

Есть экзотические или архаичные способы поиска. Например через расклейку объявлений, расспросы знакомых или аукционы по банкротству. Но мало кто знает, что их можно искать через риэлтора и совершенно бесплатно. Но это пока имеет реальный смысл только для первичного рынка недвижимости и ипотеки.

Как такое может быть?

Для застройщика или банка, выдающего ипотеку, риэлтор является как бы оптовым покупателем. Вы покупаете квартиру обычно один раз и ипотеку в банке берете тоже не каждый день. Риэлторы нет. Мало того, для пущей оптовости они объединяются в сообщества, которые генерируют очень заметный, как для застройщиков, так и для банков, поток спроса. Такое сообщество имеет не просто больший вес, чем один покупатель, но и может говорить на равных с этими монстрами рынка.

Разумеется, с чудесами тут все обстоит ровно так, как и везде, и через такого риэлтора вы не купите квартиру дешевле. Правда, взяв ипотеку «по оптовой цене» вы можете действительно немного сэкономить. Основное отличие тут будет в том, что комиссию риэлтору будет платить застройщик, а не вы. Вы купите квартиру ровно за те же деньги и с теми же скидками, но вам не нужно будет самому искать объекты, мониторить информацию о скидках, пытать менеджеров строительных компаний о процедурах покупки и искать лучший вариант ипотеки. Риэлтор все это сделает за вас.

Если не верите, обратитесь к кому-нибудь из таких риэлторов, и сравните, какую цену предложит он, и какую предложат вам в офисе застройщика. Да, сейчас еще не все застройщики и банки работают с такими схемами, например ПИК на момент написания этого текста еще не работает, но около 75-80% объектов в крупных городах к вашим услугам.

Но забудем о новостройках.

Вы сидите за своим компьютером/планшетом/телефоном. Что вы видите на их экранах?

Вы видите таблицу или иконки с фотографиями квартир. И цены.

Тут нужно ясно понимать следующие вещи:

– цены, которые вы видите, это не цены реальных сделок, это цены предложения, т.е цены, за которые продавцы хотели бы продать свои объекты, но желающих купить их за эти цены пока нет. Поэтому они в продаже. И вы их видите;

– в предложениях обычно фигурируют только преимущества объекта. Если что-то не указано, то, вероятнее всего, не по забывчивости, а потому, что этого нет, или с этим все плохо. Хотя профессиональные риэлторы часто указывают и недостатки;

– цены, выбивающиеся из средних по больнице, обычно бывают такими неспроста. Если вы не планируете пригласить для проверки квартиры и проведения специалиста, лучше пропустите такие объекты. Есть не очень благозвучная поговорка, что «кроилово ведет к попадалову». Для многих объектов с нереально низкими ценами все обстоит именно так.

Часто некоторые объекты рекламируются сразу несколькими агентствами, вы видите несколько почти одинаковых строчек в базе, а в качестве контакта в рекламах указываются разные телефоны.

Так бывает, когда собственник продает свой объект сам, и начинающие агенты пытаются по нему работать, надеясь на то, что они найдут покупателя быстрее. Или собственник разочаровался в одном агентстве и стал подключать другие. На самом деле, дело может быть вовсе не в плохом агенте, а в завышенной собственником цене, или в том, что рынок стоит, и длинный срок продажи квартиры в такой ситуации агент считает лучшей тактикой. Но собственник не верит риэлтору или, наоборот, верит всем сразу.

То есть, иногда (но не всегда) это действительно косвенный признак того, что с объектом что-то не так. Площадки продаж у агентств одни и те же, и тот факт, что объект находится в прайслисте нескольких агентств одновременно, процесс его продажи не ускоряет. А ситуацию усложняет. Например, не очевидно, у кого бронировать такой объект, кому именно имеет смысл вносить аванс. Вы забронируете квартиру у одного агентства, а другой покупатель – у другого. Ну, и серьезные риэлторы редко работают параллельно с другими.

В общем, если вы выбираете для просмотра такой объект, будьте внимательны. Бывают случаи, когда потом риэлтор, работающий на свой страх и риск, потребует с вас дополнительную комиссию, мотивируя это тем, что именно он показал вам объект, или собственник будет вообще не в курсе, что вы внесли за объект аванс. Будьте в этом случае немного более бдительны.

Как разговаривать по телефону?

Разговаривайте исключительно об объекте. Не делитесь личной информацией, не говорите, что получили в наследство много денег и хотите на них что-то купить, не вываливайте на собеседника все свои требования к объекту, каким вы хотели бы его видеть, а просто спрашивайте. Есть ли балкон, сколько метров кухня, куда выходят окна – т.е. задавайте конкретные вопросы, по которым можно получить конкретный ответ.

Список вопросов можно продумать заранее. Вы сами знаете, что для вас важно.

Конечно, если ваш собеседник риэлтор, он может сам плавно вызвать вас на разговор о том, что именно вы ищите. И даже что-то предложить. Это нормально. Это – часть его работы, и его предложения и советы имеет смысл выслушать.

Но иногда вас могут спросить довольно прямо. Например, у вас «свободные деньги» или ипотека? Или, вообще, альтернатива? Не пугайтесь. Риэлторы – если ваш собеседник риэлтор, а не бандит – спрашивают так потому, что хотят сэкономить ваше и свое время. Некоторые квартиры не подходят под ипотеку или их нельзя по каким-т причинам включить в цепочку альтернатив. Если вы сторонник осторожности, можете ответить вопросом на вопрос. Спросите, почему квартира не подходит под ипотеку, или действительно ли продажа квартиры свободная. И, когда получите ответ, сами скажете, подойдет вам такая квартира или нет.

Это, конечно, не все правила и нюансы поиска квартир, домов и прочих недвижимых объектов, но зная вышеизложенное, вы уже сэкономили время, а, возможно, и деньги.

О том, какие действия и в какой последовательности стоит предпринять, когда поиск подошел к концу и искомый объект найден – об этом дальше.