Как найти проектную документацию застройщика

Строительство многоквартирного дома (МКД) — сложнейший процесс, который невозможен без подготовки соответствующей проектной документации. Однако это вовсе не означает, что после завершения строительства о проекте можно забыть: проектная (и техническая) документация абсолютно необходима в процессе дальнейшей эксплуатации МКД. Кроме того, многие собственники квартир сталкиваются с некачественным выполнением строительных работ и работ по содержанию жилья.

Если у вас возник спор с застройщиком или управляющей компанией (УК), с большой долей вероятности без получения проектной документации не обойтись (она позволит доказать отступления от проекта, ошибки и т.д.). И если вам даже удастся найти проект на дом (о том, где должна храниться документация, вы узнаете из нашего материала), без профессиональной правовой поддержки в споре с УК или застройщиком будет сложно достичь успеха. Юрист оценит ваши шансы на победу в суде, подготовит все необходимые документы и обеспечит представление ваших интересов.

Кто занимается хранением документации на дом?

Итак, в процессе жизнедеятельности многоквартирного дома возникает огромное количество ситуаций, в которых может потребоваться обращение к проектной документации. Эта категория документов входит в состав технической документации, которая, в свою очередь, должна быть у каждого МКД. По существующим правилам, к технической документации дома относят:

• техпаспорт МКД;
• градостроительный и кадастровый планы участка, на котором находится МКД;
• проектную документацию;
• акты проверок;
• выписку из Росреестра;
• документы на установленные приборы учета и некоторые другие бумаги.

Нужно обратить внимание, что документацией на МКД владеют собственники, но в случае с многоквартирным домом у каждого владельца квартиры таких документов быть не может. Хранением занимается управляющая компания, на которую возложена ответственность за ведение и сохранность технической документации.

Важно! Управляющие организации могут иметь в своем распоряжении как оригиналы, так и копии технической документации. Проект многоквартирного дома может быть передан УК в электронном виде.

Обязан ли застройщик хранить проектную документацию?

Если вам нужно получить проектную документацию, то первым шагом должно стать обращение в УК. Однако нередки случаи, когда УК заявляют, что у них нет проекта (например, при передаче многоквартирного дома в управление документы были предоставлены не в полном объеме). В таком случае можно обратиться к застройщику, который занимался строительством многоквартирного дома.

При этом с хранением документации застройщиком не все однозначно. По СНиП 3.01.04-87 (утв. 21.04.87 г.) даже после приемки МКД в эксплуатацию оригиналы проекта и других технических документов должны храниться у застройщика. Но в этом же 1987 году в СНиП были внесены изменения, по которым техническую документацию следует передавать в эксплуатирующие организации. На данный момент суды придерживаются следующей позиции: если застройщик не может доказать, что он передал проект многоквартирного дома и технические документы третьим лицам (УК, инвестору и т.д.), то ответственным за их хранение признается именно он (по первоначальной редакции СНиП).

Важно! Хранение проектной документации должно осуществляться до поступления в архив: по закону, такой период составляет 20 лет. После того как документы получат статус архивных, их хранением будет заниматься государственный или муниципальный архив.

Что делать, если документация утеряна?

Действующими правилами предусмотрен определенный порядок передачи документов на многоквартирный дом (например, при смене УК), который призван не допустить утери бумаг. Основополагающими являются следующие моменты:

• при передаче функций по управлению многоквартирным домом новой УК документы предоставляются в течение 30 дней;
• передаваемый пакет документов должен соответствовать полному перечню, а при отсутствии какой-либо бумаги необходимо заняться ее восстановлением;
• ответственность за проверку полноты и актуальности предоставленных документов возлагается на ту компанию, которой передаются функции по управлению домом.

Но несмотря на существование такого порядка, документы на дома все равно нередко теряются. Особенно часто с такой ситуацией сталкиваются собственники квартир в старых домах, которые раньше находились в муниципальном управлении. Если документы на многоквартирный дом были утрачены, необходимо обратиться в местный орган власти с соответствующим заявлением. Также заявления следует направить в жилищную инспекцию и прокуратуру. Заниматься восстановлением документов в подобных ситуациях должны лица, на которых была возложена ответственность за их хранение (причем восстановление происходит за их же счет).

Таким образом, если вам потребовалась проектная документация на многоквартирный дом, первой инстанцией для ее поиска должна стать управляющая компания. Если же сотрудники УК ничем не смогут вам помочь, можно попытаться получить документы у застройщика или в архиве.

Источники:

Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…»

ФЗ от 22 октября 2004 г. № 125-ФЗ «Об архивном деле в Российской Федерации». Статья 22. Сроки временного хранения документов Архивного фонда Российской Федерации до их передачи на постоянное хранение

Открытость девелопера сегодня является одним из главных критериев, который свидетельствует о его добросовестности. Под этим несколько расплывчатым термином обычно подразумевается проектная документация, которую застройщик обязан предоставить любому покупателю. Однако далеко не каждый может грамотно прочитать многостраничные документы и сделать из них правильные выводы. Как проанализировать официальные бумаги проекта, рассказывает Павел Телушкин, исполнительный директор ЗАО «ФЦСР».

Минимальный набор

Главный закон, регулирующий долевое строительство (214-ФЗ), определяет три важнейших документа, без которых застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков на стройку:

– права на земельный участок;

– разрешение на строительство;

– проектная декларация.

Под правами на земельный участок обычно понимаются либо договор аренды (если девелопер арендует землю у города или у другого собственника), либо договор («цепочка» договоров) купли-продажи и иных переходов прав собственности. Самое важное, что может почерпнуть покупатель из этих бумаг – кто, собственно, является застройщиком проекта. Именно эта компания должна обладать правами на землю, и именно с ней впоследствии покупатели будут заключать договоры долевого участия.

Также в правах на землю содержится информация о виде разрешенного использования земельного участка. Если вы приобретаете квартиру, то тип разрешенного использования участка – «размещение многоэтажной жилой застройки», а если апартаменты, то «строительство административных зданий»  или «гостиничных объектов».

Разрешение на строительство выдается официальным органом по надзору в строительной сфере (в Москве – это Комитет государственного строительного надзора). Этот документ разрешает девелоперу построить жилой комплекс. В нем отражаются площадь участка, номера корпусов, а также проектируемые адреса.

По своему содержанию разрешение на строительство вряд ли может быть полезным для клиента, однако важен сам факт наличия у застройщика этого документа. Если разрешения нет, то девелопер не имеет права вести продажи по договорам долевого участия в рамках 214-ФЗ. Иногда застройщики все же начинают продажи до получения этого документа, но по предварительным договорам (ПДКП) или через жилищно-строительные кооперативы, которые таят в себе большие риски для покупателя. В ходе строительства девелоперы получают разрешение «пост-фактум», иногда этот срок растягивается на долгие месяцы, и все это время до получения разрешения и заключения ДДУ покупатель никоим образом не защищен ни от рисков недостроя, ни от рисков «двойных продаж».

Проектная декларация

Главным же и самым информативным документом строительства является проектная декларация. По сути, она заменяет собой почти все другие официальные документы проекта.

Первое, на что необходимо обратить внимание – имя застройщика. Оно должно полностью совпадать с тем, которое указано в разрешении на строительство и правах на землю.

В графе «Информация о государственной регистрации застройщика» содержатся его реквизиты. Используя эти данные, можно самостоятельно составить мнение о благонадежности застройщика, сделав запросы в ФНС, ЕГРЮЛ и архив судов. Более того, в выписке из налоговой будет содержаться имя генерального директора, а значит, покупатель сможет поискать информацию о нем в интернете.

Из проектной декларации можно узнать также о жилых комплексах, которые построил девелопер за последние три года. Соответственно, если таковых не было, то это повод задуматься о том, насколько опытный игрок рынка предлагает свои услуги. Тем не менее, нужно понимать, что под каждый проект один и тот же девелопер (инвестор) обычно создает новое юридическое лицо (застройщика). Поэтому лучше изучить послужной список аффилированного девелопера (если есть, чем похвастаться, такую информацию не скрывают) и управленцев застройщика, которые обычно имеют большой опыт в девелоперском бизнесе.

Далее следует блок о самом жилом комплексе. Главная информация здесь – это сроки строительства. В проектной декларации указывают сроки завершения строительства, а также ввода объекта в эксплуатацию.

В описании объекта покупатель узнает все подробности, которые позволят ему лучше представить, что он, собственно, приобретает: материалы строительства, этажность, объекты социальной инфраструктуры и т.д. Кроме того, в декларации указывается стоимость строительства жилого корпуса, разделив которую на число квадратных метров в нем, мы можем узнать себестоимость. Между тем, в договорах долевого участия указывается не только стоимость всей квартиры и цена квадратного метра, но также сколько в этой цене приходится на оплату услуг застройщика, а сколько – на само строительство. Если указанные в ДДУ расходы на стройку в расчете на квадратный метр совпадают с себестоимостью строительства, рассчитанной по данным проектной декларации, то это подтверждает, что застройщик выделяет на стройку столько средств, сколько заявлено, и не завышает оплату собственных услуг. 

Наконец, в проектной декларации есть полные сведения о страховой компании. С 2015 года в сфере страхования долевого строительства могут работать только авторизованные Центральным Банком компании. Убедитесь, что указанный в проектной декларации страховщик действительно принадлежит к их числу. Также напомню, что с 2017 года система страхования ответственности застройщика меняется – вместо страховых компаний будет работать единый государственный компенсационный фонд.

Также в проектной декларации содержится информация об источниках средств на строительство помимо денег дольщиков. Как правило, это либо собственные средства застройщика, либо банковский кредит. Наличие выделенной кредитной линии от системообразующего банка косвенно указывает на благонадежность застройщика, ведь чем крупнее банк, тем более тщательный анализ рисков он проводит. Кредит от такого банка – это хорошая гарантия того, что строительство завершится без проблем.

Не следует пренебрегать информацией о генеральном подрядчике. Нередко срыв сроков связан не с финансовыми проблемами, а с некачественными услугами генподрядчика. Поэтому узнав его имя из декларации, следует поискать информацию о его участии в других проектах.

Темные лошадки

Однако есть и другие важные документы, которые можно попросить у застройщика, обратившись в офис продаж лично, если на сайте они не опубликованы. Для начала следует ознакомиться с копией первого заключенного ДДУ. Росреестр при регистрации первого долевого договора проверяет наличие всех требуемых законом документов (прав на землю, проектной декларации, разрешения на строительство, экспертизы проекта и др.). Без этих документов застройщик не имеет права продавать квартиры по договорам долевого участия (ДДУ). Соответственно, если ДДУ заключен, то все базовые документы проверены Росреестром.

Далее можно попросить показать вам и другую документацию, которая застройщиками обычно не публикуется:

– Заключение экспертизы проектной документации. Это серьезный многостраничный документ, насыщенный схемами и профессиональными терминами. В нем содержатся все технические подробности проекта: материалы, из которых изготовлен дом, фасады, межкомнатные стены, инженерное-техническое оборудование и т.п.

– Технические условия на подключение коммуникаций. Эти документы свидетельствуют о том, что застройщик уже имеет согласование на подведение коммуникаций.

– Проектная документация обычно включает архитектурно-градостроительное решение (АГР) и план создаваемого объекта (ПСО). В АГР отражены реальные технические параметры строящегося здания, в частности, его площадь и этажность. Они должны полностью соответствовать аналогичным характеристикам, указанным в проектной декларации и разрешении на строительство.

В ПСО содержится информация о реальных планировках квартиры и этажа, которые могут заметно отличаться от тех, что отражены в рекламных и маркетинговых материалах застройщика. К примеру, на этих планах можно увидеть, не проходит ли рядом с вашей квартирой ствол мусоропровода. 

Итого

Все перечисленные документы (кроме первого заключенного ДДУ) застройщик обязан предоставить для ознакомления в соответствии с законом о долевом строительстве. Возможно, для ознакомления с документами вам придется приехать в офис застройщика, поскольку направлять копии закон не обязывает. Если менеджер по каким-то причинам отказывает вам в ознакомлении с одним из перечисленных документов, то он нарушает закон. Факт регистрации первого ДДУ вы можете проверить самостоятельно, заказав выписку из Росреестра.

Однако даже самый подробный анализ проектной документации не обезопасит вас от действий  недобросовестного застройщика. Поэтому не стоит пренебрегать и другими широко известными способами проверки девелопера и проекта. Прежде всего, это интернет-разведка, включающая просмотр официальных сайтов, ознакомление с «черными» и «белыми» списками застройщиков и объектов на порталах органов власти, общение с покупателями заинтересовавшего проекта на форумах и соцсетях. Наконец, не поленитесь лично посетить стройплощадку. Оцените не только саму стройку, но и окружающее ее пространство, ведь зачастую в рекламных материалах жилой комплекс находится среди лесов и рек, что может не соответствовать действительности. 

Читайте также: 

Поправки в 214-ФЗ: что важно знать застройщикам и дольщикам

Дата публикации 23 декабря 2016

Застройщики должны вовремя обновлять информацию о себе в системе и отправлять документы, чтобы соблюдать закон. Рассказываем, вовремя — это когда, и как часто.

Коротко про документооборот. Контролирующие органы принимают документы в электронном виде. Бумажные нужно сканировать и прикреплять к проектной декларации в формате PDF, отчеты можно заполнять в Excel. Все файлы для отправки необходимо заверять электронной подписью. Без подписи документы вернут. Электронная подпись для ЕИСЖС

Один раз

 ВАЖНО

Не забывайте подписывать проектную декларацию после любых изменений.

С каждой декларацией

После заключения о соответствии

После регистрации договора долевого участия в Росреестре можно приступать к строительству. Об этом тоже нужно предупредить — отправить в контролирующий орган извещение о начале строительства.

Раз в квартал

Раз в месяц

Система создает страницу для каждого дома. Информацию об объекте подгружает из проектной декларации. Остается только добавить фотографии дома в разделе «Объекты».

Фотографии нужно обновлять каждый месяц, чтобы дольщики могли следить за ходом строительства. Застройщики должны показывать на снимках объект, благоустройство придомовой территории и отделку квартир.

По ситуации

Если дошло до банкротства

Когда сдавать документы в ЕИСЖС. Коротко

Руководство пользователя личного кабинета застройщика

Если вы хотите купить квартиру в строящемся доме, обратите внимание на то, что надежность застройщика можно проверить по документам, которые он обязан предоставить всем потенциальным клиентам. Рассказываем, какие именно бумаги проверить и на что обратить внимание.

Чем это поможет?

Наличие всех документов и готовность предоставить их – косвенный показатель надежности застройщика. Если у вас нет уверенности в том, что вы сможете оценить все нюансы, лучше обратиться к юристу, который проконсультирует по всем интересующим вопросам.

Какие документы обязаны предоставить?

Их перечень можно найти в ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (ст. 20, 21). Вот какой список содержит закон:

Документы вам должны предоставить в подлинниках или заверенных копиях. Информация о застройщике должна включать кроме того его фирменное наименование, место нахождения и режим работы, также должна быть сообщена информация об учредителях и участниках, имеющих 5% и более голосов в органе его управления.

Эта информация позволит вам оценить финансовую и юридическую успешность компании, которая занимается проектом. Финансовое положение, отсутствие проблем с законом, длительная деятельность на рынке, успешность предыдущих проектов должны стать дополнительным плюсом в выборе. Обратите внимание на то, что если по какой-то причине документы вам не предоставляют, это повод для того, чтобы насторожиться и уделить ситуации больше внимания.

Какие документы о проекте должны предоставить

Что же касается самого проекта дома, потенциальный покупатель также может запросить ряд документов:

В проекте строительства должны быть отражены следующие аспекты:

Проектная документация очень важна, потому что позволяет оценить, насколько удобно будет жить в доме, а также дает представление о том, решены ли основные проблемы на этапе планирования (например, с подведением коммуникаций).

В целом проект строительства дает представления об условиях строительства дома. Именно в нем прописывается, выполнение каких условий необходимо для введения дома в эксплуатацию. Например, городские власти часто обязывают застройщиков обеспечить объекты инфраструктуры рядом: детских садов, школ, магазинов, и так далее. Зачастую именно это становится краеугольным камнем на финальном этапе проекта: если условия не выполнены, то объект нельзя сдать, и ввод его в эксплуатацию затягивается.

Еще важен договор со страховой компанией (в случае страхования гражданской ответственности застройщика). Вы можете самостоятельно проверить страховую компанию на надежность, получив открытую информацию о ней.

Как мы уже говорили, если вы сами не уверены в своих силах или не хотите тратить свое время, лучше обратиться к специалисту, который, представляя сугубо ваши интересы, проверит все документы и вынесет заключение относительно юридической чистоты сделки, рисков и потенциальной успешности.

Читайте также: Уловки риелторов-мошенников при покупке квартиры. Как не стать жертвой обмана?