Как посчитать проходимость места: необходимые данные, порядок расчетов, интерпретация результатов
- 19 Ноября, 2018
- Бизнес планы
На текущий момент начинающие бизнесмены оказываются в весьма непростой ситуации. Ввиду обилия конкурентов довольно трудно найти место, которое будет обеспечивать достаточную проходимость. Ведь наиболее удачные места уже заняты. Кроме этого, перед начинающим предпринимателем возникает немало других вопросов. Окупятся ли затраты на аренду? Как быстро бизнес начнет приносить прибыль и т. д. Чтобы на них ответить, нужно составить план и выполнить расчет проходимости места. Эти данные станут ответами на основные вопросы.
Возможные проблемы
К сожалению, потенциальные предприниматели нередко пренебрегают подобными расчетами. В результате недавно открытое заведение не приносит прибыли из-за малого количества посетителей или низкого среднего чека.
Обе эти проблемы имеют общую проблему – отсутствие планирования. В первом случае выбрано непроходимое место. Во втором – расположение таково, что рядом нет достаточного потока заинтересованных клиентов. Вот почему важно знать, как посчитать проходимость места. Это позволит избежать ошибок и дальнейших неприятных последствий для начинающего предпринимателя.
Залог успеха
Зная, как посчитать проходимость места, вы сведете к минимуму вероятность открыть заведение в неудачном районе. Кроме того, важно выбирать такое местоположение, которое обеспечит поток потенциальных клиентов, а не тех, кто просто проходит мимо.
Например, магазин канцелярских товаров можно расположить недалеко от учебных заведений, кафе – рядом с бизнес-центром и т. д. Чем больше потенциальных клиентов рядом, тем выше потенциальная доходность бизнеса.
Необходимые данные для расчета
Многих предпринимателей интересует, как посчитать проходимость места, а также долго ли нужно это делать. Иными словами, продолжительность исследования. Даже маркетинговые агентства не дают четкого и однозначного ответа на этот вопрос, указывая только важные нюансы. Чем дольше проводится исследование проходимости, тем более точные результаты можно получить. Кроме того, важно учитывать, что, например, в торговых центрах в выходные дни посетителей больше, нежели в будние.
В числе необходимых данных окажется не только время подсчета, но и максимально полная информация о потенциальной аудитории. Например, если речь идет о молодежной одежде, нужно обращать внимание на посетителей соответствующего возраста. Чем больше данных вы соберете для исследования, тем более достоверными будут его результаты.
Правила
Если вас интересует вопрос, как посчитать проходимость места, важно уделить его изучению немало времени. А также соблюдать некоторые правила, позволяющие не допускать ошибок. При открытии бизнеса это особенно важно, так как каждый промах может обернуться неприятными последствиями.
Вы сможете правильно рассчитать проходимость, следуя нижеизложенным рекомендациям:
- продолжительность;
- подсчет в разные дни;
- подсчет на протяжении дня;
- достоверные данные.
Продолжительность
Достаточно проводить расчет проходимости торговой точки на протяжении десяти процентов времени от прогнозируемого периода. Формулировка кажется сложной. Однако на самом деле все просто.
Если ваша цель состоит в том, чтобы оценить трафик торгового центра на протяжении месяца, достаточно узнать, сколько рабочих часов приходится на этот период, а затем вычислить 10 процентов от полученной цифры. Это и будет то количество часов, в течение которых нужно оценивать проходимость торговой точки.
Например, у вас получилось 30 часов при ежедневном 10 часовом режиме работы торгового центра. Однако если ваша цель узнать не только, как посчитать проходимость торговой точки, но и сделать это правильно, продолжайте читать дальше. Особенность состоит в том, что отслеживать поток нужно не на протяжении трех будних дней подряд.
Подсчет в разные дни
На практике это означает, что не нужно проводить в торговом центре несколько суток подряд. Интересуясь, как рассчитать трафик проходимости, постарайтесь выбрать такие дни, которые дадут вам наиболее достоверную информацию. Это должны быть и будние дни, и выходные.
Если верить статистическим данным, проходимость торговых центров распределена таким образом, что на все будние дни приходится 60 процентов посетителей, а на оставшиеся два выходных – всего лишь 40 процентов.
Соответственно, на основе этой информации можно понять, как рассчитать проходимость торговой точки. Исследования нужно проводить в выходные, включая пятницу, а также выбрать один будний. Специалисты рекомендуют понедельник или четверг.
Подсчет на протяжении дня
Если с тем, как рассчитать проходимость точки в будние дни и выходные, все относительно понятно, то теперь для предпринимателя актуален несколько иной вопрос. В течение какого количества часов нужно исследовать трафик?
Идеальный вариант предполагает проведение исследования в том же графике, в котором будет работать предполагаемое заведение. Однако возникает важный нюанс. Один сотрудник не может качественно подсчитывать трафик дольше пяти-шести часов. Даже в период этой смены ему нужно предоставлять перерывы.
Нужно понимать, что непродолжительные исследования, например, на протяжении получаса, не дадут достоверного результата. Период слишком мал и может иметь погрешность, превышающую 90 процентов.
Если нужно проводить замер проходимости на протяжении двенадцати часов, стоит рассмотреть наем дополнительного сотрудника или другие альтернативные варианты, как рассчитать проходимость кафе.
Ими могут стать использование видеофиксаторов или Wi-Fi счетчиков. Второй способ актуален, если потенциальные клиенты будущего заведения активно применяют мобильные устройства. Использование технических устройств для подсчета проходимости позволяет получить более достоверные данные.
Достоверные сведения
Если подсчет трафика проводит специалист, достоверность полученных данных остается спорной. Если использовать видеофиксацию с ее последующим независимым пересчетом, это уже напоминает полноценное маркетинговое исследование.
Конечно, стоимость мероприятия возрастает. Однако важно понимать, что на основе этой статистики принимаются последующие управленческие решения.
Если исследование будет недостоверным, не удастся рассчитать выручку места. Соответственно, вероятность ошибок повышается. В дальнейшем это может иметь неприятные последствия. Например, бизнес будет дольше окупаться или вовсе не принесет ожидаемой прибыли.
Интерпретация результатов
Важно не только правильно выполнить расчеты, но и достоверно интерпретировать результаты. Например, исследования могли проводиться только в пиковые часы. Соответственно, нужно понимать, что на протяжении всего дня трафик не будет стабильно высоким. Кроме того, колебания количества посетителей зависят не только от времени суток, но и от дня недели, сезона и т. д. Даже если подсчет посетителей проводился на протяжении 10 процентов времени от графика торгового центра, нужно понимать, что результаты не будут на 100 процентов достоверны. В среднем погрешность составляет 12 процентов.
При интерпретации результатов исследователи учитывают сезонность. Таким способом можно получить более или менее достоверную информацию за весь год, не затрачивая дополнительных средств на персонал, занимающийся подсчетом.
Еще один важный момент, влияющий на интерпретацию результатов, – количество потенциальных клиентов. Это означает, что далеко не каждый прохожий станет вашим посетителем. Например, молодых девушек не заинтересуют детские отделы, а людям предпенсионного возраста неинтересна молодежная одежда.
Порядок расчетов
Еще до начала подсчета потенциальных посетителей нужно составить приблизительный портрет будущих клиентов, максимально подробно описав вашего покупателя. Также нужно выбрать конкретную точку, в которой будет открыто будущее заведение. Именно рядом с ней будет проводиться исследование количества посетителей.
Все расчеты будут проходить в два этапа:
- подсчет количества посетителей;
- расчет потенциального оборота торговой точки.
Подсчет посетителей
Нужно фиксировать всех прохожих на протяжении как минимум трех дней, выбирая для проведения исследований разное время. Необходимо понимать, что чем дольше проводится исследование, тем более достоверные результаты можно получить.
Если место для открытия бизнеса выбрано верно, то большая часть прохожих будет соответствовать портрету потенциального покупателя. Вот почему так важно составить описание целевой аудитории до проведения исследования.
Сотрудник, проводящий подсчет потенциальных посетителей, должен учитывать не только их количество, но и другие характеристики, позволяющие делать вывод о соответствии целевой аудитории. К ним относятся пол и возраст.
Расчет оборота
Проводится на основе данных, полученных на предыдущем этапе маркетингового исследования. Поэтому поясним на примере. Итак, предположим, что в среднем торговый центр посещают восемьдесят человек в течение каждого часа. Если точка открыта на протяжении десяти часов, за весь день пройдет около 800 клиентов. Если правильно расположить собственное заведение и сделать привлекательную вывеску, можно рассчитывать на два с половиной процента от общего потока, а также еще пол процента будут приходиться на незапланированные продажи.
Таким способом удастся вычислить среднее количество посетителей, а затем полученную цифру умножить на средний чек. Это и будет примерный оборот. Однако нужно понимать, что при удачном выборе местоположения проходимость может быть выше. Итак, теперь вы знаете, как выполнить подобный расчет. Он поможет получить реалистичный прогноз, сколько в месяц прибыли сможет принести торговая точка.
Истории
Как понять, удачное ли помещение вы выбрали
Вы планируете открыть магазин, кафе или бар: нашли помещение на ЦИАНе, приехали, посмотрели и уже готовы подписать договор. Но вы сомневаетесь, удачная ли это точка, будет ли бизнес здесь работать в плюс. Я попробую помочь принять решение.
Я уже четыре раза искала помещение для кофейни, и каждый раз это были разные форматы: на улице, внутри магазина, в отдельном помещении в центре Москвы или в творческом квартале на окраине. Сейчас мой маленький бизнес работает в плюс. И я надеюсь, что статья поможет вам найти точку, где будете зарабатывать вы, а не только ваш арендодатель.
- Автор: Саша Волкова
- Автор, владелица кофейни «Заварили»: Саша Волкова
О том, как найти помещение для аренды и как его осмотреть, я писала в прошлый раз. Теперь расскажу, как оценить, удачную ли точку вы выбрали.
Это мы стоим на Вернисаже, вокруг — толпа иностранцев
Это мы стоим на Вернисаже, вокруг — толпа иностранцев
1. Посчитайте прохожих
Сама по себе цена аренды ни о чем не говорит: одни бизнесы не окупаются со ставкой 50 000₽ в месяц, потому что сидят в глухой подворотне; другие выходят в плюс со ставкой 350 000 ₽. Дело не в цене аренды, а в соотношении ставки и трафика. Чтобы его рассчитать, сначала выясните, сколько людей проходит мимо вашей точки.
После месяца поисков, когда мы просмотрели сотню ужасных помещений, мы нашли потрясающее место на Октябрьской, возле двух бизнес-центров и одного вуза. Как же мы тогда радовались!
Нам казалось, это прекрасное место: просторное, с большими окнами!
Но потом мы решили выяснить, каковы шансы отбиться на этой точке. Я приехала рано утром, когда студенты и офисные служащие идут на учебу и работу. Встала возле двери и посчитала людей: в пиковое время мимо нашей точки за час прошли только 137 человек. Остальная толпа, видимо, прошла в бизнес-центры и вуз какой-то другой дорогой.
Прохожих важно считать прямо рядом с дверью помещения: если трафик идёт даже в 100 метрах от вас, заманить его к себе вы не сможете. Вот, например, Москва, улица Пятницкая: слева от метро — толпа народа, огоньки, такси на обочине ждут клиентов; а справа — уныние, заброшки и магазин «ОдежДА!». Разница в 100 метров, а как будто разные районы. И, конечно, именно на мрачной стороне улицы полно свободных помещений — выбирай любое!
Москва, метро Новокузнецкая
Москва, метро Новокузнецкая
Не надейтесь, что вам удастся переманить трафик на мрачную сторону. Мне о таком рассказывал владелец питерской кофейни: «Студенты идут по другой стороне улицы, я их вижу, вот они! Но мы тут, и у нас — пусто».
Я считала с приложением Tally, заодно делила трафик на «наш» и «не наш». Без особых оснований, интуитивно
Приходите к помещению в пиковое время: утром, в обед или вечером. Честно стойте у двери час и считайте количество прохожих. Когда посчитаете, можно будет сводить кейс.
2. Сведите кейс
Вы знаете, сколько людей ходит мимо вашей точки. Осталось прикинуть, сколько они будут делать покупок и покроет ли это ставку аренды. Вот как это рассчитать.
Возьмите 1-2% людей, которые прошли мимо вас за час — примерно столько людей будут заходить к нам за час. Я беру 2% от 137.
137 × 0,02 = 2,74 чека в час
2,74 × 12 = 33 чека в день
Выходит, мы будем бить 33 чека в день, если будем работать сменами по 12 часов. Осталось умножить это количество на средний чек — получится выручка. А потом из выручки вычесть все расходы.
Финмодель и все расчеты с формулами
Кейс на Октябрьской показал, что мы будем уходить в минус на 326 000 ₽ каждый месяц. Это значит, помещение арендовать не стоит.
3. Проверьте кейс
Если вы сходили на точку и посчитали людей один раз, результаты могут быть случайными. Вдруг именно в тот день в соседнем вузе была вечеринка — вы насчитали много прохожих, но такое будет повторяться не каждый день. Чтобы результаты были точнее, можно посчитать несколько раз или заглянуть в продажи конкурентов.
Отправляйтесь на точку в разные дни и разные часы. Считайте трафик несколько раз и найдите средний показатель. Если встаете на трафике бизнес-центра, можете ориентироваться на такие цифры:
- 40% выручки будет, когда люди идут на работу — 9:30-10:10. Если рядом есть крупная компания с рабочим днем с 9:00, то считать надо с 8:40;
- 30% выручки в обед — 12:00-15:00;
- 5-10% выручки — вечером.
Это значит, считать прохожих стоит утром и днем, потому что в кейсе обычно учитывают пиковый трафик.
Загляните к конкурентам. Если рядом с вашей точкой есть другая кофейня, зайдите к ним утром и вечером, купите что-нибудь и посмотрите на чеки. Номера чеков подскажут, сколько гостей было в кофейне за день.
Но будьте бдительны: иногда счетчики врут. Это утренний чек из нашей кофейни: смена началась с продажи № 785
Одного чека недостаточно, нужно смотреть два: если утром счетчик продаж не обнулен, вечером вы увидите сильно завышенные результаты.
Когда убедитесь, что подсчеты не врут, ненадолго забудьте про цифры. Возможно, вам вовсе не нужен трафик или нужен, но другого качества.
4. Оцените результаты
Когда мы свели кейс для точки на Октябрьской, решили от нее отказаться. Но это не значит, что от любой точки с низким трафиком стоит отказываться.
Как только посчитали трафик, любовь прошла
Кейс основан на предположениях. Когда мы просчитывали финансовые планы, мы пытались узнать хоть какие-то цифры. Вот что рассказали владельцы кофеен:
- 2% прохожих зайдут к вам в кофейню,
- 20% купят к кофе выпечку или бутерброд,
- в первый месяц вы будете продавать 40 чашек, во второй — 60, в третий — 100,
- 20% от оборота может составлять аренда — иначе не окупитесь.
Мы обожали эти цифры, потому что на них можно опереться и хоть что-то прогнозировать. Но каждая из этих цифр условна.
Например, сейчас в нашу кофейную точку заходит меньше 2% прохожих, потому что нам не удалось согласовать вывеску. Зато к нам идут специально из соседних БЦ и вузов, поэтому людей даже больше, чем было бы при 2% от трафика. Мы в кофейне печем круассаны на месте, и у нас выпечку покупают 50% гостей, а не 20%.
Не стоит доверять финальное решение расчетам в кейсе, потому что все цифры в них — гипотетические.
Проходимость — не самое главное. Кейс показывает только одно: соотношение проходящего трафика и цены аренды. Но что если к вам пойдут специально из соседних домов, офисов и вузов за маффином с голубикой? Что если вы сможете повысить продажи за счет грамотной программы лояльности или ещё какой-то маркетинговой магии? Ничего этого кейс не учитывает.
«Мы в прошлом году позарились на бешеную проходимость и очень сильно прогорели. 300 000₽ за 9 квадратных метров и огромный трафик. Но проходимость — это не показатель. Главное континент и район, потом возможности рекламы и потом уже проходимость. Проверено временем и опытом» — рассказал подписчик Иван.
Поэтому дальше расскажу, что стоит учитывать кроме проходимости и ставки аренды.
5. Узнайте про неочевидные особенности точки
Приезжайте на точку, погуляйте по округе, посмотрите район, поговорите с местными. Есть пять важных критериев, которые невозможно оценить по фотографиям в ЦИАНе или измерить числами — их вы сможете оценить только на месте.
Контингент. Неважно, как много людей проходит мимо точки, если это не ваши люди. Чтобы понять, подходящая ли в районе аудитория, вы можете заранее изучить карту — посмотреть, какие рядом офисы, организации и вузы. Но намного проще прийти и посмотреть на людей. У вас должно возникнуть ощущение «вот таких гостей я хочу пригласить к себе!» — это субъективное, но важное.
Еще важно, какой у людей настрой. Например, возле остановки может быть достаточно своих, но все они бегут, чтобы успеть на автобус. Мне рассказали десятки историй, когда люди вставали палаткой с хорошим кофе, например, на вокзале. Продажи шли плохо: хотя на вокзале платежеспособные люди, они там не за тем, чтобы пробовать разные сорта кофе.
Доступность. Скорее всего, вы не сможете арендовать точку у самого метро или на самых проходных улицах. Но проходимость и не главное, главное — доступность. Это то, насколько удобно до вас добраться тем, кто захочет: сколько минут от метро, насколько приятная дорога, есть ли парковка, удобный ли вход в помещение. Чтобы это оценить, надо походить по району.
Конкуренция. Если возле вашей точки есть другие кофейни, подумайте, чем будете от них отличаться. Если ничем, то вы не привлечете новых гостей, а просто уведете половину клиентов у соседей — в итоге обе точки будут работать в минус. Приезжайте посмотреть, что там за конкуренты и как вы сможете их обойти.
Не любой конкуренции стоит опасаться. Работает парадоксальный принцип: помещение для кофейни можно искать не там, где нет конкурентов, а наоборот — со Старбаксом дверь в дверь. На практике принцип работает, и вот почему.
- В Старбаксе работают не дураки: корпорация вкладывает очень много денег и сил в локейшен-скаутинг, а вы — нет. Если Старбакс встал на какую-то точку, то, скорее всего, она удачная.
- Сработает эффект молла. Клиенты хотят выбора: если им не нравится вариант у одного продавца, они перейдут к следующему. И чем ближе этот следующий, тем больше вероятность того, что клиент потратит деньги хотя бы у кого-то.
- Становится ясно, что делать. Если открываешься рядом со Старбаксом, у тебя появляется ясное направление стратегии: бить его ценами, рекламой, оформлением и прочим. Тебе не надо распыляться — надо просто переиграть Старбакс.
Если рядом с вашей точкой сильный противник, не бойтесь: вероятно, вы нашли самое лакомое место.
«Карма» точки. В Москве есть места, где постоянно открываются кофейни, а потом закрываются. Каждый думает, что увидел особую возможность, но оказывается, что нет: это просто неудачное место. Зайдите в соседние магазины и кафе — спросите, как у них идут дела, часто ли съезжают их соседи.
Возле Новослободской есть улочка 500 метров: по одну сторону офисы, по другую — магазины, бары, аптеки и кафе. Каждую неделю мы находим на ЦИАНе объявления об аренде на этой улочке — я приезжаю и считаю трафик. 688 человек в час — неплохая проходимость. Но тогда почему каждый месяц здесь закрывается то кафе, то аптека, то магазин?
Чертов переулок
Чертов переулок
Я спросила у продавщицы в кафе, почему они съезжают. Она сказала: «Мы открылись два месяца назад, но народу нет вообще! Работаю по 14 часов: 7:00-22:00, в день выручаю 6-8000₽». В этом кафе недорогой кофе — капучино за 120₽, своя выпечка, уютно. Но люди не идут. Как так?
Продавщица говорит: «Заходил к нам экстрасенс известный, который в „Битве экстрасенсов“ участвовал. Так он так и сказал — вы скоро закроетесь, у этого места карма плохая!» Ну точно, теперь всё прояснилось 🙂
Дело, конечно, не в карме: просто в этих местах есть какие-то проблемы, которых не видят неопытные предприниматели. Лучше просто держаться подальше от неудачных мест.
Инсайты от местных. Когда мы находили очередную точку, мы писали в чат с предпринимателями и спрашивали, что они думают. Чаще всего находилось несколько человек, которые как раз живут в нужном районе. Они рассказывали нам то, чего сами мы со стороны не смогли бы разглядеть.
Вот, например, от Елены: «Вчера видела, что вы смотрели площадку на Арме. Позволь пару инсайтов от местного:) Трафик весь идет параллельной аллеей — вышли из метро и пошли к офисным корпусам. Ваша точка стоит на аллее для выезда резидентов по пропускам — там даже такси не выпускают. Одна полоса. Будут просто проезжать мимо, остановиться-то негде. Зоны крупных парковок в самом дальнем от этой точки углу».
Чтобы оценить точку, поищите местных и расспросите, чем живет этот район: какими путями ходят люди, как там все устроено.
Тут мы рассуждаем, вставать ли на точку, где трафик есть, но много конкурентов и контингент не тот (в итоге не встали)
Если вы погуляли по району и расспросили местных, то знаете не только проходимость точки, но и её качество. Теперь вы готовы принять решение. Это не гарантирует, что вы сделаете правильный выбор, но, по крайней мере, вы сделали всё, чтобы не прогадать.
О том, как идут дела у меня на точке, я рассказываю в канале «Заварили бизнес».
Коротко
Чтобы оценить, сможете ли вы выйти в плюс, если откроетесь на конкретной точке, пройдите 5 этапов:
1. Посчитайте прохожих.
2. Сведите кейс.
3. Проверьте кейс.
4. Оцените результат.
5. Узнайте про неочевидные особенности точки.
Получайте раз в неделю подборку лучших статей Жизы
Рассказываем истории из жизни бизнесменов, следим за льготами для бизнеса и
даём знать, если что-то срочно пора сделать.
Найти место
Как искать место для кафе
Истории · 24 May
За полгода девчонки открыли 3 кофейни и для каждой сами нашли помещение. В статье — о рынке коммерческой недвижимости в Москве: правда, боль, цифры и немного надежды.
Как проводить замер пешеходного трафика при оценке места под новый магазин?
Каждый предприниматель отвечает на этот вопрос по своему. Кто-то замеряет сам, кто-то нанимает профессионалов, кто-то ищет ответ в популярных ныне ГИС системах. Меня зовут Григорий Рзянин и за плечами у меня очень-очень много подобных оценок локаций. В данной статье постараюсь обобщить свой опыт и поделиться советами, для тех кто сейчас принимает решение инвестировать ли Х миллионов рублей в открытие новой локации.
Зачем проводить замеры пешеходного трафика?
Если вы выбираете локацию для размещения ларька с мороженным или огромного гипермаркета, как магнит притягивающего людей, вам это точно не нужно. Во всех остальных случаях – рекомендую задуматься, что произойдет, когда в день открытия магазина к вам зайдут 1,5 человека.
Опыт показывает, если у вас не 100% целенаправленный покупатель (например вы открыли магазин запчастей для коммерческого транспорта), то привлечь посетителей на не проходимую улицу будет ой как сложно. А значит вам необходим замер пешеходного трафика.
Проходимость ТЦ
Допустим, вы планируете открывать свой магазин в торговом центре. Стоит ли тогда заморачиваться подсчетом? Арендуя помещение в ТЦ, ритейлер фактически платит за каждого прошедшего мимо своей витрины управляющей компании торгового центра. И задача торгового центра, эту посещаемость обеспечить. Тонкость в том, что даже в самых популярных торговых центрах, есть не проходные или мертвые зоны. И лучше перед заключением контракта с девелоперами, все таки проверить посещаемость будущей локации. Вам потом с этой посещаемостью жить. А если она (не дай бог) измениться в меньшую сторону – будет на базе каких данных требовать скидку.
Проходимость улицы
А если открываться в стрите? Как выбрать самое проходимое место? Тут снова надо считать людей проходящих мимо витрины будущего магазина. Самый популярный вопрос – нужно ли учитывать трафик проходящий в 100 метрах от локации, ну или на противоположной стороне дороги. Мой опыт показывает – при расчете кейса под открытия магазина, лучше исходить из самых пессимистичных прогнозов: люди ленивы, и не любят переходить улицу, даже 10 метров могут оказаться не преодолимой преградой.
Как провести замер, которому потом стоит верить?
- Надо мерить весь день – никто не знаете точного распределения трафика по времени в коридоре перед локацией.
- Надо мерить и будни и в выходные. Это долго, сложно, но для понимания месячного трафика это просто необходимо.
- Мерьте сами или заставляйте все снимать на видео. На рынке полно кейсов, когда замерщики рисовали посещаемость, а предприниматель потом вкладывал миллионы в не проходимую локацию.
- Правильно работайте с полученными данными. Замер трафика это маленькое исследование, и у него есть и точность и погрешность при интерпретации результатов.
- Точно определить схему замера трафика, вы можете по ссылке:
А можно оценить трафик через специальную программу?
Можно, на рынке есть несколько источников данных, которые помогут определиться с проходимостью около локации:
- Данные сотовых операторов. Предоставляют данные в ячейках 100 на 100 метров. Для выбора лучших зон для открытия – очень даже подойдет, а вот для оценки конкретной локации – не очень. Предприниматель должен знать, сколько человек проходит мимо витрин будущего кафе, магазина или точки услуг.
- Смоделированный трафик из ГИС систем. Фактически это тепловые карты, проходимости улиц город. Делаются такие карты обычно на данных полевых замеров и понимании перемещений жителей в обычном городе. За базу таких слоев обычно берется количество жителей проживающих в каждом доме, потом добавляются их точки интереса и маршруты транспорта. В итоге получается схема передвижения жителей по городу, которая и преобразуется в тепловую карту. Такие карты полезные для выбора из 100 локаций лучшей десятки.
← Блог о торговле
Как выбрать место для магазина, которое само приведёт клиентов
Опубликовано: 03.02.2020
Перед выбором торгового помещения предприниматель должен точно знать то направление, в котором он будет работать. От этого зависит конечное решение, ведь вариантов очень много: точку можно открыть в отдельном здании, в торговом центре или же установить островной магазин. Для принятия решения следует учесть факторы, которые будут рассмотрены в этой статье.
Местоположение
Именно от места будет зависеть успех ваших продаж, скорость узнаваемости торговой точки потенциальными покупателями и, соответственно, размер прибыли.
Безусловно, для того чтобы выбрать наилучшее расположение для магазина, необходимо учесть следующие нюансы:
- Потенциал района.
- Трафик вблизи торгового помещения.
- Количество конкурентов по соседству.
- Ориентированность потенциальных покупателей.
- Наличие паркинга, удобного подъезда или близость транспортной развязки.
Теперь стоит рассмотреть их подробнее. Потенциал района обозначает возможность успешной торговли в данном месте. Естественно, в маленьком районе нет смысла арендовать помещение. К тому же, важно уметь правильно определять зону продажи: для супермаркетов средних размеров она будет составлять 1,5 километра, что равняется пятнадцати минутам шаговой доступности.
Определить потенциал района легко, если знать обеспеченность его населения, а также поведение покупателей, живущих рядом с магазином. Если же требуется оценить возможности населения, то стоит узнать о таких особенностях, как плотность застроек района, количество проживающих в нем, уровень развитости инфраструктуры, расположение важных зданий и объектов. К ним относятся парки, ТЦ, остановки.
Трафик вблизи помещения показывает количество людей, которое ежедневно проходит рядом с ним. Информацию, которая будет известна после оценки потенциала района, нужно нанести на карту, что позволит точнее оценить уровень покупательских потоков. Одним из важных вопросов в этом пункте является удобство клиента добираться до торговой точки. Особенно такую проблему важно изучить тем, кто хочет открыть магазин на окраине города или в спальных районах, поскольку в этих местах все покупки совершаются вечером, когда жители возвращаются с работы.
Следующим пунктом из списка нюансов является наличие поблизости конкурентов. Чем их меньше, тем больше дохода получит ваше торговое место. Тем не менее, не стоит радоваться, если конкурентов нет совсем: возможно, выбранная вами ниша торговли просто не востребована в этом районе.
Важно учесть и то, на что ориентируются потенциальные покупатели. Если в районе живут богатые люди, их не заинтересует одежда, произведенная неизвестными брендами. Такой класс общества предпочитает приобретать вещи в дорогих бутиках. Поэтому перед открытием точки нужно сравнить спрос клиентов и предложения продавцов.
Также важным фактором для успешной торговли является наличие парковки и подъездных путей, поскольку если до торговой точки неудобно добираться, многие покупатели найдут ей замену. На данном моменте пригодятся предыдущие исследования: если товар вашего магазина представляет интерес для владельцев авто, то им точно понадобятся парковочные места. На каждые 25 м² площади требуется одно парковочное место. В том случае, когда клиентами будут малообеспеченные граждане, паркинг не потребуется.
Магазин в торговом центре
При выборе помещения в ТЦ, нужно обратить внимание на следующие факторы:
- площадь магазина, комфортность нахождения внутри;
- место расположения точки внутри ТЦ;
- форма помещения.
Продавцу важно обеспечить своим клиентам комфортное пребывание внутри магазина. Это касается не только его оформления, но и размеров: при наплыве посетителей каждому должно быть удобно изучать товар. Тем не менее, также важно, чтобы в торговой точке не было большого количества колонн, из-за которых не будет видно продукцию. Исключениями являются магазины одежды.
При выборе помещения в торговом центре нужно учесть его удаленность от входа или выхода. Наиболее успешными по продажам являются те магазины, которые находятся как можно ближе к дверям ТЦ, так как именно в них клиенты заходят в первую очередь. Или же, если покупатель не смог приобрести искомую вещь в каком-либо магазине, он обязательно посетит точку, которая расположена прямо перед выходом.
Форма также играет роль в темпе и количестве продаж. Наиболее удачным является помещение прямоугольной формы. В нем клиентам будет гораздо удобнее рассмотреть весь представленный ассортимент магазина. Если же точка имеет «квартирный» вид, то потребуется ее перепланировка, о возможности которой заранее следует узнать у арендодателя. Также спросите его о том, какой магазин располагался в помещении до этого: вполне возможно, что у него была плохая репутация, из-за чего можно потерять клиентов.
Целевая аудитория и потоки
Главная ошибка многих предпринимателей – они берутся за первую же возможность получить помещение в любом торговом центре. Перед этим необходимо провести подробный и тщательный анализ того, насколько посещаем и рентабелен магазин. Важно учитывать качественные и количественные показатели. Для этого есть несколько простых способов:
- Посетить торговый центр лично. Легче всего подсчитать количество посетителей, находясь в кафе по соседству с выбранным магазином. Обязательно при этом проанализировать поток клиентов в различное время дня, а также отдельно в будни и выходные.
- Узнать о рентабельности ТЦ непосредственно у одного из его продавцов. Также можно спросить о том, насколько хорошо идут дела в торговом центре у другого арендатора. Не обязательно, чтобы это был ваш конкурент.
- Спросить об этом лично арендодателя торгового центра.
- Провести опрос в социальных сетях или на местном сайте среди тех, кто точно является целевой аудиторией выбранного вами ТЦ. Необходимо включить в список вопросов информацию о том, насколько большой потенциал у района (его жители и их достаток), как часто люди посещают выбранный вами торговый центр, а также многое другое.
- Просмотреть количество чекинов определенной торговой точки. Особенно эффективно это будет в том случае, если есть доступ к другим магазинам, которые располагаются в целых сетях торговых центров или же отдельных точках.
Обязательно следует учесть и требования, которые выставит вам арендодатель, возможность дополнительных услуг, качество охраны и т.д. Имея подробные сведения об интересующем помещении, принимать решение о его съеме будет достаточно легко. Только так вы не ошибетесь и не потратите свой капитал на убыточное дело.
Успех магазина
Безусловно, для предпринимателя важен успех его торговой точки. Этот показатель складывается из следующих факторов:
- 30% – формат магазина;
- 30% – местоположение;
- 40% – обстановка в магазине, работа персонала, качество продукции.
Можно обратить внимание и на торговые «острова», не останавливаясь исключительно на магазинах. «Островные» точки – это витрины открытого типа, которые находятся в проходах и коридорах. Чаще всего их используют для сезонных распродаж, тестинга нового товара и т.д. Использование острова имеет смысл только в том случае, если есть другие торговые точки, а капитал не слишком ограничен.
Инжиниринговые системы
Перед арендой помещения следует убедиться, есть ли в нем электроэнергия, водоснабжение и канализация (если необходимо), пожарная сигнализация, отопление, кондиционеры и вентиляционная система. Особенно важна информация об электрических мощностях. Если они будут слишком малы, то магазин не сможет нормально функционировать.
Также учтите затраты на освещение и другие электроприборы, необходимые для организации комфортного торгового процесса, как для сотрудников, так и посетителей.
Особенности бизнеса
Выбор помещения зависит и от того, что вы хотите предложить клиенту. Нужно учесть:
- что вы будете реализовывать;
- какие габариты будет иметь товар;
- разнообразие ассортимента;
- требуется ли реклама для продукции;
- на какое количество покупателей вы ориентируетесь (например, у островов редко можно увидеть очереди);
- насколько популярна марка вашего товара (чем известнее бренд, тем легче реализовать продукцию).
Важно определить не только формат будущего магазина, но и понять: как вы будете рекламировать свой товар. Это касается возможностей его продвижения именно в пределах торгового центра. То есть, удобно ли будет поместить на стенды рекламу или поставить острова, ведь в некоторых магазинах это невозможно. Следовательно, от аренды в этом ТЦ лучше отказаться.
Где установить остров
Опытным путем продавцы выяснили, что большой успех имеют те острова, которые расположены у входа. Впрочем, получить такое место очень тяжело, особенно, если вы впервые сотрудничаете с ТЦ и еще не имеете постоянных покупателей. В большинстве случаев на выгодных позициях будут располагаться представители известных брендов и компаний.
Еще одним названием острова является «плавающий магазин», поскольку его легко в любой момент переместить в другое место. Это отличное решение для новичков в торговле. Остров лучше всего подойдет для продажи электроники, игрушек, сувениров и бижутерии.
Чтобы получить от плавающего магазина максимальную выгоду, нужно соблюсти следующие правила:
- Остров должен располагаться в том месте, где целью людей является приобретение чего-либо, а не отдых и развлечения.
- Рядом не должны быть точки с похожим товаром.
- Остров нельзя размещать где-то в тени или в том месте, где его перекроют известные магазины.
Обязательно узнайте, какие именно товары хотят приобрести покупатели в данном торговом центре. В том случае, когда они привыкли покупать вещи от дорогих и элитных брендов, размещать новый магазин от малоизвестной фирмы нет смысла. Исключение могут составить точки с эксклюзивными украшениями и аксессуарами. Запомните, что:
- Потенциальных покупателей следует заинтересовать не только рекламой, но и красивой яркой витриной, на которую не стоит жалеть денег.
- Осуществлять продажу при большом потоке покупателей смогут только продавцы с огромным опытом. Сэкономить на специалистах, конечно же, не получится.
- В крупных торговых центрах есть множество различных правил, которые вам придется соблюдать. Поэтому обязательно ознакомьтесь с договором аренды.
Поиск выгодной точки
При выборе стационарной торговой точки, продавец должен отталкиваться от потока покупателей. В первую очередь ориентироваться необходимо на потенциальных (или же целевых) покупателей, отделив их от остальных. Задайте себе следующие вопросы:
- Какую продукцию покупатель может приобрести еще в этом торговом центре?
- Почему люди покупают товары той или иной направленности?
- Что особенного вы можете предложить покупателям, чего они не смогут найти нигде в данном торговом центре?
Благодаря ответам на вышеперечисленные вопросы легко определиться, стоит ли вообще размещать свой магазин в этом торговом центре. Кроме того, будет достаточно просто определиться: насколько большой уровень посещаемости у него будет.
На решение может повлиять несколько фактов, которые можно узнать о ТЦ. К примеру, прекрасно, если на этаже расположено большое количество магазинов, которые посещают ваши потенциальные покупатели. Еще одним плюсом будет отсутствие прямых конкурентов в торговом центре или же их малое количество. Адекватно оцените уровень конкурентоспособности вашего товара и только после этого арендуйте помещение. И, конечно же, значительным преимуществом будет посещение торгового центра людьми нужного ценового сегмента.
Торговый центр или отдельный магазин
Расположение точки в торговом центре не всегда перспективнее, чем полноценный магазин для товара. Как и всегда, исходить нужно из целевой аудитории и продаваемого вами товара. Например, многие предприниматели, которые реализуют товар по низкой или же средней цене, арендуют отдельно стоящие помещения.
Еще одной причиной такого поведения является то, что многие люди используют общественный транспорт. Нужно отметить и то, что многие самостоятельные магазины становятся в несколько раз успешнее, чем точки в крупнейших торговых центрах.
Конечно же, брендовые магазины приносят больше прибыли как раз в торговых центрах, поскольку для них это наиболее удачное месторасположение. Чтобы вы лучше ориентировались в вопросе, ознакомьтесь со сравнением достоинств и недостатков обоих видов размещения точки.
Плюсы магазинов в торговых центрах:
- большая наполняемость;
- наличие управляющего;
- присутствие непрофильных арендаторов – якорных, благодаря которым увеличивается поток покупателей.
Минусами же являются:
- сложность получения выгодного места;
- высокая стоимость аренды (не всегда окупается);
- жесткие условия заключаемого договора;
- возможный рост цены аренды;
- обязательное подчинение графику работы торгового центра;
- зависимость в плане срока открытия магазина;
- большие сложности и ограничения в доставке товара;
- возможные ограничения на те элементы, которые являются фирменными для вашего магазина (или сети магазинов);
- обязательное удовлетворение определенного ряда потребностей потенциальных клиентов;
- разное количество выручки каждый день (в вечер пятницы и выходные покупателей гораздо больше, чем в будни, а значит, больше денег только в эти дни).
Магазин, который располагается отдельно, также имеет свои плюсы и минусы. К преимуществам относятся следующие факты:
- отсутствие отвлекающих товаров: клиент не будет рассеивать внимание на продукцию других торговых точек (как это бывает в ТЦ), в это время у продавца есть возможность установить зрительный контакт с покупателем и расположить его;
- ориентированность клиента на определенный бренд или товар, благодаря чему он точно совершит покупку в магазине;
- возможность смены формата работы в зависимости от изменения трафика района, а также прочих внешних факторов;
- доступ к использованию владельцем любых маркетинговых средств;
- оформление магазина по своему желанию, не согласовывая это с форматом торгового центра или требованиями арендодателя;
- отсутствие необходимости подстраиваться под график работы ТЦ.
Есть у отдельного магазина и минусы, среди которых:
- обязательное налаживание связей с всевозможными обслуживающими организациями (инжиниринговые системы);
- форма арендуемого помещения может быть не слишком удобной, из-за чего она не будет соответствовать вашим желаниям или стандартам.
Только учитывая все эти факторы, вы сможете принять правильное индивидуальное решение. Универсального выбора в таких случаях не существует, так как каждый продавец имеет совершенно разный товар, специализацию, особенности и стиль собственного торгового процесса.
Запустите онлайн-продажи
Создайте интернет-магазин за 1 день и продавайте на
маркетплейсах, в соцсетях и мессенджерах
Читайте также
Соглашение о конфиденциальности
и обработке персональных данных
1.Общие положения
1.1.Настоящее соглашение о конфиденциальности и обработке персональных данных (далее – Соглашение) принято свободно и своей волей, действует в отношении всей информации, которую ООО «Инсейлс Рус» и/или его аффилированные лица, включая все лица, входящие в одну группу с ООО «Инсейлс Рус» (в том числе ООО «ЕКАМ сервис»), могут получить о Пользователе во время использования им любого из сайтов, сервисов, служб, программ для ЭВМ, продуктов или услуг ООО «Инсейлс Рус» (далее – Сервисы) и в ходе исполнения ООО «Инсейлс Рус» любых соглашений и договоров с Пользователем. Согласие Пользователя с Соглашением, выраженное им в рамках отношений с одним из перечисленных лиц, распространяется на все остальные перечисленные лица.
1.2.Использование Сервисов означает согласие Пользователя с настоящим Соглашением и указанными в нем условиями; в случае несогласия с этими условиями Пользователь должен воздержаться от использования Сервисов.
1.3.Сторонами (далее – «Стороны) настоящего Соглашения являются:
«Инсейлс» – Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус», ОГРН 1117746506514, ИНН 7714843760, КПП 771401001, зарегистрированное по адресу: 125319, г.Москва, ул.Академика Ильюшина, д.4, корп.1, офис 11 (далее – «Инсейлс»), с одной стороны, и
«Пользователь» –
либо физическое лицо, обладающее дееспособностью и признаваемое участником гражданских правоотношений в соответствии с законодательством Российской Федерации;
либо юридическое лицо, зарегистрированное в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;
либо индивидуальный предприниматель, зарегистрированный в соответствии с законодательством государства, резидентом которого является такое лицо;
которое приняло условия настоящего Соглашения.
1.4.Для целей настоящего Соглашения Стороны определили, что конфиденциальная информация – это сведения любого характера (производственные, технические, экономические, организационные и другие), в том числе о результатах интеллектуальной деятельности, а также сведения о способах осуществления профессиональной деятельности (включая, но не ограничиваясь: информацию о продукции, работах и услугах; сведения о технологиях и научно-исследовательских работах; данные о технических системах и оборудовании, включая элементы программного обеспечения; деловые прогнозы и сведения о предполагаемых покупках; требования и спецификации конкретных партнеров и потенциальных партнеров; информацию, относящуюся к интеллектуальной собственности, а также планы и технологии, относящиеся ко всему перечисленному выше), сообщаемые одной стороной другой стороне в письменной и/или электронной форме, явно обозначенные Стороной как ее конфиденциальная информация.
1.5.Целью настоящего Соглашения является защита конфиденциальной информации, которой Стороны будут обмениваться в ходе переговоров, заключения договоров и исполнения обязательств, а равно любого иного взаимодействия (включая, но не ограничиваясь, консультирование, запрос и предоставление информации, и выполнение иных поручений).
2.Обязанности Сторон
2.1.Стороны соглашаются сохранять в тайне всю конфиденциальную информацию, полученную одной Стороной от другой Стороны при взаимодействии Сторон, не раскрывать, не разглашать, не обнародовать или иным способом не предоставлять такую информацию какой-либо третьей стороне без предварительного письменного разрешения другой Стороны, за исключением случаев, указанных в действующем законодательстве, когда предоставление такой информации является обязанностью Сторон.
2.2.Каждая из Сторон предпримет все необходимые меры для защиты конфиденциальной информации как минимум с применением тех же мер, которые Сторона применяет для защиты собственной конфиденциальной информации. Доступ к конфиденциальной информации предоставляется только тем сотрудникам каждой из Сторон, которым он обоснованно необходим для выполнения служебных обязанностей по исполнению настоящего Соглашения.
2.3.Обязательство по сохранению в тайне конфиденциальной информации действительно в пределах срока действия настоящего Соглашения, лицензионного договора на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договора присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ, агентских и иных договоров и в течение пяти лет после прекращения их действия, если Сторонами отдельно не будет оговорено иное.
2.4.Не будут считаться нарушением настоящего Соглашения следующие случаи:
(а)если предоставленная информация стала общедоступной без нарушения обязательств одной из Сторон;
(б)если предоставленная информация стала известна Стороне в результате ее собственных исследований, систематических наблюдений или иной деятельности, осуществленной без использования конфиденциальной информации, полученной от другой Стороны;
(в)если предоставленная информация правомерно получена от третьей стороны без обязательства о сохранении ее в тайне до ее предоставления одной из Сторон;
(г)если информация предоставлена по письменному запросу органа государственной власти, иного государственного органа, или органа местного самоуправления в целях выполнения их функций и ее раскрытие этим органам обязательно для Стороны. При этом Сторона должна незамедлительно известить другую Сторону о поступившем запросе;
(д)если информация предоставлена третьему лицу с согласия той Стороны, информация о которой передается.
2.5.Инсейлс не проверяет достоверность информации, предоставляемой Пользователем, и не имеет возможности оценивать его дееспособность.
2.6.Информация, которую Пользователь предоставляет Инсейлс при регистрации в Сервисах, не является персональными данными, как они определены в Федеральном законе РФ №152-ФЗ от 27.07.2006г. «О персональных данных».
2.7.Инсейлс имеет право вносить изменения в настоящее Соглашение. При внесении изменений в актуальной редакции указывается дата последнего обновления. Новая редакция Соглашения вступает в силу с момента ее размещения, если иное не предусмотрено новой редакцией Соглашения.
2.8.Принимая данное Соглашение Пользователь осознает и соглашается с тем, что Инсейлс может отправлять Пользователю персонализированные сообщения и информацию (включая, но не ограничиваясь) для повышения качества Сервисов, для разработки новых продуктов, для создания и отправки Пользователю персональных предложений, для информирования Пользователя об изменениях в Тарифных планах и обновлениях, для направления Пользователю маркетинговых материалов по тематике Сервисов, для защиты Сервисов и Пользователей и в других целях.
Пользователь имеет право отказаться от получения вышеуказанной информации, сообщив об этом письменно на адрес электронной почты Инсейлс – contact@ekam.ru.
2.9.Принимая данное Соглашение, Пользователь осознает и соглашается с тем, что Сервисами Инсейлс для обеспечения работоспособности Сервисов в целом или их отдельных функций в частности могут использоваться файлы cookie, счетчики, иные технологии и Пользователь не имеет претензий к Инсейлс в связи с этим.
2.10.Пользователь осознает, что оборудование и программное обеспечение, используемые им для посещения сайтов в сети интернет могут обладать функцией запрещения операций с файлами cookie (для любых сайтов или для определенных сайтов), а также удаления ранее полученных файлов cookie.
Инсейлс вправе установить, что предоставление определенного Сервиса возможно лишь при условии, что прием и получение файлов cookie разрешены Пользователем.
2.11.Пользователь самостоятельно несет ответственность за безопасность выбранных им средств для доступа к учетной записи, а также самостоятельно обеспечивает их конфиденциальность. Пользователь самостоятельно несет ответственность за все действия (а также их последствия) в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя, включая случаи добровольной передачи Пользователем данных для доступа к учетной записи Пользователя третьим лицам на любых условиях (в том числе по договорам или соглашениям). При этом все действия в рамках или с использованием Сервисов под учетной записью Пользователя считаются произведенными самим Пользователем, за исключением случаев, когда Пользователь уведомил Инсейлс о несанкционированном доступе к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи.
2.12.Пользователь обязан немедленно уведомить Инсейлс о любом случае несанкционированного (не разрешенного Пользователем) доступа к Сервисам с использованием учетной записи Пользователя и/или о любом нарушении (подозрениях о нарушении) конфиденциальности своих средств доступа к учетной записи. В целях безопасности, Пользователь обязан самостоятельно осуществлять безопасное завершение работы под своей учетной записью по окончании каждой сессии работы с Сервисами. Инсейлс не отвечает за возможную потерю или порчу данных, а также другие последствия любого характера, которые могут произойти из-за нарушения Пользователем положений этой части Соглашения.
3.Ответственность Сторон
3.1.Сторона, нарушившая предусмотренные Соглашением обязательства в отношении охраны конфиденциальной информации, переданной по Соглашению, обязана возместить по требованию пострадавшей Стороны реальный ущерб, причиненный таким нарушением условий Соглашения в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
3.2.Возмещение ущерба не прекращают обязанности нарушившей Стороны по надлежащему исполнению обязательств по Соглашению.
4.Иные положения
4.1.Все уведомления, запросы, требования и иная корреспонденция в рамках настоящего Соглашения, в том числе включающие конфиденциальную информацию, должны оформляться в письменной форме и вручаться лично или через курьера, или направляться по электронной почте адресам, указанным в лицензионном договоре на программы для ЭВМ от 01.12.2016г., договоре присоединения к лицензионному договору на программы для ЭВМ и в настоящем Соглашении или другим адресам, которые могут быть в дальнейшем письменно указаны Стороной.
4.2.Если одно или несколько положений (условий) настоящего Соглашения являются либо становятся недействительными, то это не может служить причиной для прекращения действия других положений (условий).
4.3.К настоящему Соглашению и отношениям между Пользователем и Инсейлс, возникающим в связи с применением Соглашения, подлежит применению право Российской Федерации.
4.3.Все предложения или вопросы по поводу настоящего Соглашения Пользователь вправе направлять в Службу поддержки пользователей Инсейлс www.ekam.ru либо по почтовому адресу: 107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12 БЦ «Stendhal» ООО «Инсейлс Рус».
Дата публикации: 01.12.2016г.
Полное наименование на русском языке:
Общество с ограниченной ответственностью «Инсейлс Рус»
Сокращенное наименование на русском языке:
ООО «Инсейлс Рус»
Наименование на английском языке:
InSales Rus Limited Liability Company (InSales Rus LLC)
Юридический адрес:
125319, г. Москва, ул. Академика Ильюшина, д. 4, корп.1, офис 11
Почтовый адрес:
107078, г. Москва, ул. Новорязанская, 18, стр.11-12, БЦ «Stendhal»
ИНН: 7714843760 КПП: 771401001
Банковские реквизиты:
Р/с 40702810600001004854
В ИНГ БАНК (ЕВРАЗИЯ) АО, г.Москва,
к/с 30101810500000000222, БИК 044525222
Электронная почта: contact@ekam.ru
Контактный телефон: +7(495)133-20-43
Оставьте контактные данные
и мы предложим Вам самые выгодные условия
Оставьте контактные данные
и мы предложим Вам самые выгодные условия
В соседней вкладке для вас создан аккаунт в бэк-офисе онлайн-кассы.
Ниже вы можете ознакомиться с преимуществами нашего продукта и сделать расчет стоимости
«У нас такой ремонт хороший сделан, товар свежий, акции проводим регулярно, цены не хуже, чем у конкурентов, а выручки почему-то нет», — часто недоумевают владельцы различных торговых точек и впоследствии закрывают свои магазины. Такая ситуация складывается по многим причинам, но самая распространенная ошибка, которую проще предотвратить, чем потом исправить — это изначально неправильно выбранное место для открытия магазина.
Итак, решение об открытии магазина принято: все «за» и «против» взвешены, ресурсы аккумулированы, а программа минимум составлена. Теперь наступает ответственный момент выбора помещения. Я не буду много говорить о том, насколько это важно в судьбе будущего магазина и его владельца. Об этом уже столько сказано и написано, что мы принимаем это как аксиому: хорошее место —половина успеха, поэтому к процессу выбора и оценки надо подходить тщательно и вдумчиво.
Для любого магазина актуально, чтобы потенциальных покупателей в ближайшем радиусе было побольше, а конкурентов поменьше, подъезд был удобным, а фасад (или витрина) просматриваемым. Но, к сожалению, при рассмотрении рынка недвижимости, вы придете к печальным выводам, ведь все хорошие места уже заняты конкурентами. По этой причине вам, скорее всего, придется искать не идеальное место, а оптимальное соотношение того, что вам необходимо и того, что предлагается на рынке девелопмента.
Конечно, задача усложняется тем, что подходящих помещений, как правило, единицы, а предложений на рынке — масса. Независимо от того, собираетесь ли вы заниматься подбором места сами, либо прибегнете к услугам агентов, необходимо составить четкий перечень критериев отбора помещения. Ваш перечень требований должен быть похож на ступенчатый фильтр, проходя через который все представленные варианты легко оцениваются с разных сторон и ненужные сразу отсеиваются. Надо реально смотреть на ситуацию: есть пожелания и видение своего идеального помещения, а есть обязательные условия, без соответствия которым оно не может использоваться.
Итак, первый фильтр — это основные критерии, ваш формат и бюджет. Если вы решили, что торговая площадь должна быть около 150 м2, то надо рассматривать помещения общим размером от 170 до 250 м2. Также при составлении бизнес-плана и бюджета инвестиций необходимо оценить арендные ставки. Если, к примеру, вы поняли, что в вашем регионе для торговых помещений ставка варьируется от 500 до 2500 рублей за квадратный метр, то при оценке рисков и расчете периода окупаемости нужно заложить допустимую для вас стоимость аренды. Допустим, это 250 тысяч рублей. Таким образом, вы рассматриваете объекты с арендной ставкой от 500 рублей (минимум по рынку) до 1500 рублей за квадратный метр.
Конечно, всегда есть некий допуск, и надо понимать, что 170 м2 могут превратиться и в 155, а 1500 рублей в 1700. Но раздвигать границы до бесконечности нет смысла, так как существует риск траты большого количества времени и в результате выбора не того помещения.
Второй фильтр — это всевозможные технические и конструктивные характеристики помещения, а также его юридический статус. Продуктовый магазин — это объект, деятельность которого регламентируется большим количеством отраслевых норм и правил. Чтобы избежать в дальнейшем конфликтов с проверяющими органами, дополнительных затрат на согласование и приведение помещения в соответствие, а также отсутствия ограничений по ассортименту, определяем сразу необходимый минимум требований к помещению:
- Торговая площадь должна находиться на первом/цокольном этаже стационарной постройки, то есть быть объектом капитального строительства.
- Помещение должно иметь документально подтвержденное коммерческое назначение. Покупка нескольких квартир на первом этаже жилого дома с последующим их объединением — часто встречающаяся практика. Однако мало просто снести стены, необходимо получить разрешение, перевести помещение в нежилое и получить на него кадастровый паспорт. Арендовать для размещения магазина квартиры № 31, 32 и 33 не стоит.
- Для получения алкогольной лицензии договор аренды должен быть заключен на срок более года, что предполагает регистрацию в Росреестре. Помещение должно быть введено в эксплуатацию и иметь документально подтвержденного собственника и/или арендатора, если речь идет о субаренде.
- По всей стране ведется активная пропаганда здорового образа жизни и агитация за правильное воспитание подростков. Именно по этой причине надо учитывать, что торговля алкоголем и табачными изделиями не разрешается в местах, имеющих общие прилегающие территории с детскими, образовательными, спортивными, оздоровительными и лечебными учреждениями. В каждом регионе требования неодинаковые: удаленность торговой площади от перечисленных заведений в разных частях России составляет от 20 до 150 метров. Однако если соседняя дверь с объектом — это подростковая секция, существует большая доля вероятности, что получить алкогольную лицензию не получится.
- Если помещение находится на первом этаже жилого многоквартирного дома, существуют ограничения по организации разгрузки машин, а также размещению холодильных установок на фасадах под жилыми окнами. Этот вопрос, конечно, можно обойти, но при прочих равных данных, стоит отдать предпочтение помещениям с техническим этажом, отдельной зоной загрузки и т.п. Из личного опыта могу сказать, что были случаи, когда жильцы дома ставили в арке ворота, чтобы воспрепятствовать въезду машин во двор, жаловались в Роспортебнадзор, эндшпилем был воткнутый в конденсатор лом.
- В помещении должно быть два входа: основной для посетителей и дополнительный для загрузки товара. Последний может быть организован на фасаде, отдельно от входа для посетителей или с выделением общего тамбура, со стороны двора и т.д. Организация зависит от конфигурации помещения, но входа должно быть минимум два.
- В помещении обязательно должны быть системы водоснабжения и канализации. Это обязательное требование Роспотребнадзора.
- Обратите внимание на выделенную электрическую мощность. Продуктовый магазин предполагает размещение холодильного, морозильного и теплового оборудования. Общая потребляемая мощность, безусловно, будет зависеть от ассортимента, количества холодильников и выбранной системы организации холодоснабжения. Но 25-30 КВт — это необходимый критический минимум.
- Обязательно наличие складских помещений. Стандартное соотношение, которое позволяет эффективно использовать площади и обеспечивать приличный уровень складской логистики, 70% к 30%. В жизни, конечно, деление зависит, в основном, от формы помещения, расположения входов, санузлов и т.п. Только не имеет смысла арендовать или приобретать в собственность пространство, в котором нельзя выделить полноценный торговый зал более 50% от общей площади, либо, наоборот, нет возможности организовать хранение и приемку товара.
После того, как вы отфильтровали предложения, применяя предложенный принцип, вариантов останется, скорее всего, немного. Однако значительно увеличится вероятность того, что остались именно целевые объекты, подходящие вам по площади, стоимости и техническим характеристикам.
Теперь предстоит применить самый сложный критерий отбора — коммерческий.
Итак, перед поездкой на объект рекомендую найти адрес на интернет-карте, распечатать ее в разных масштабах и взять с собой.
Разведка на местности
1. Оцениваем просматриваемость объекта: издалека ли мы его заметили или искали, даже зная адрес? Фасад и входная группа объекта расположены со стороны магистрали/проезжей части/променада или со двора? Удобная входная группа, наличие витринных окон, возможность размещения вывески на фасаде — это всегда плюсы для дальнейшей рекламной кампании. Если помещение находится в цоколе, то играют роль глубина и удобство лестницы.
2. Изучаем удобство подхода и подъезда к объекту: наличие рядом с объектом остановок общественного транспорта, пешеходных переходов, асфальтированного променада, дорожек для людей, организованной или стихийной парковки, возможности развернуться для проезжающих по трассе автомобилей. Если дом «длинный», то преимуществом является наличие сквозного прохода или арки рядом с помещением.
3. У каждого объекта есть своя «зона влияния» или «радиус охвата». Имеется ввиду та территория, на которой данный магазин является ближайшим (или одним из таких) для проживающих/работающих там людей, что дает основания рассчитывать на их повышенную лояльность при прочих равных данных.
Для минимаркета «у дома» радиус охвата распространяется на территорию, находящуюся в пятиминутной шаговой доступности, то есть 400 метров от магазина в каждую сторону. Расстояние считается по тротуару, пешеходным дорожкам и явно выраженным «тропинкам».
Очень важно оценить ширину прилегающей магистрали и интенсивность транспортного потока. Если это дорога с интенсивным движением, искусственной разделительной полосой/забором посередине, виадук, в общем, магистраль, предполагающая сложную систему пешеходного перехода (подземный или надземный), нужно понимать, что жители домов на противоположной стороне дороги не включаются в потенциальную зону охвата, хотя формально и попадают в этот 400-метровый радиус.
4. Оценка структуры и состава зоны охвата: берем карту, рисуем круг радиусом 400-500 метров. Центр круга — это наше помещение. С учетом удобства подходов, наличия препятствий сокращаем или расширяем границы нашей «зоны влияния». Определив рубеж данной зоны, начинаем выяснять ее потенциал/состав.
Считаем количество жилых домов и квартир в них, наносим на карту объекты массового посещения: поликлиники, школы, бизнес-центры, промышленные предприятия и административные учреждения. Изучаем пешеходный и автомобильный трафик вдоль фасада объекта: наблюдаем какое-то время за людскими потоками и делаем хронометраж.
Анализируем конкурентов, находящихся внутри нашей зоны охвата и на ее границах. Наносим все торговые точки на карту, делаем небольшие комментарии по их размерам, ассортименту и внешней привлекательности.
Если во время посещения объекта вы пришли к выводу, что район густонаселенный, количество конкурентов среднее, а внешний вид помещения соответствует вашим ожиданиям, остается последний этап — систематизация собранной информации, ее анализ и прогноз будущей выручки.
Существуют две ключевых составляющих оборота магазина — это количество кассовых чеков и расчет среднего чека. Наша задача спрогнозировать эти показатели, основываясь на собранном при посещении объекта материале и статистической информации, публикуемой в открытых источниках.
Алгоритм расчета количество покупок в день
1. Наша основная целевая аудитория — это жители домов, расположенных в зоне охвата. Во время «разведки на местности» нужно нанести на карту жилые комплексы, расположенные в этой зоне, а также посмотреть количество квартир в них. Умножив количество домов на количество квартир, мы получаем общее число домохозяйств.
2. Дальше можно посчитать, сколько раз в течение определенного периода, например, месяца, усредненное домохозяйство осуществляет повседневные покупки в магазине нашего формата. Показатели сильно отличаются в разных регионах, необходимо найти статистические данные по своему населенному пункту.
3. Помимо жильцов окружающих домов, существует дополнительная аудитория — это люди, которые попадают в нашу зону влияния при посещении расположенных в ней массовых объектов: школ, поликлиник, бизнес-центров и т.д., а также регулярно проходят мимо нашего объекта. Готовой формулы для расчета числа дополнительных покупателей в природе просто не существует. Все зависит от удобства расположения магазина, от района (спальный или центр), от ассортимента и формата. Единственный способ оценить «проходку» — подежурить несколько дней в районе входа, особенно в утренние и вечерние часы пик, после чего вывести среднее число прохожих за день.
4. Нельзя забывать, что в радиус нашей зоны охвата попадают и конкуренты, как прямые (супермаркеты, магазины у дома), так и в разрезе отдельных групп (овощные павильоны, ларьки, стихийные рынки, мясные лавки). В общем, все, чей ассортимент пересекается с нашим. Необходимо заранее спрогнозировать, как покупатели распределятся после нашего открытия. Выбираем прозрачные критерии оценки, например, близость расположения (внутри зоны охвата), узнаваемость бренда, уровень цен, глубина ассортимента, внешний вид магазина. После этого максимально честно и объективно оцениваем всех конкурентов и собственный проект. В итоге должен получиться рейтинг в процентах, который отражает, какая доля покупателей придется на каждого участника оценки.
Факторы, влияющие на размер чека
Если количество покупателей — это расчетный показатель, то средний чек — это показатель плановый, рассчитать его значение исключительно математическим методом невозможно. Используя статистические данные, можно определить реалистичный диапазон среднего чека, исходя из формата магазина.
Средний чек зависит от большого количества факторов. Основная зависимость — региональная. В больших городах магазины формата «у дома» воспринимаются как места повседневных докупок, в основном, товаров категории «фреш» или спонтанных приобретений, что снижает уровень среднего чека.
Надо понимать, что средний чек зависит от времени, проведенного покупателем в торговом зале и от удовлетворенности его ожиданий, то есть от размеров торгового зала, глубины ассортимента, внешнего вида и качества товаров, уровня цен, сервиса и т.д. При прочих равных данных средний чек будет отличаться в магазине, расположенном у метро, и в магазине, расположенном в глубине спального района. Чем больше «проходка», тем больше количество чеков и ниже средний чек.
После того, как вы определили, в каком суммовом диапазоне располагается ваш средний чек, основная задача — это понять, соответствует ли выбранное место вашим потребностям.
Оценка выводов
Проделана колоссальная работа по сбору статистической информации, произведены все расчеты, осталось только сделать правильные выводы. Наша цель — это получение прибыли, значит, оцениваем совокупность данных с этой точки зрения. Рассчитываем диапазон выручки, опираясь на прогнозируемое количество покупок и средний чек, подставляем данные в расчет рентабельности. Если при среднем показателе выручки выходим на точку безубыточности — значит, шансы хорошие, и можно переходить к договору аренды. Только не дайте эйфории отвлечь вас от важных нюансов, очень внимательно прочитайте документ перед его подписанием!
Предложенная методика оценки не является исчерпывающей и ее применение возможно только при наличии понимания формата и разработанной концепции. На самом деле, не обладая опытом открытия магазинов, достаточно сложно с первого раза правильно оценить помещение. Данной статьей я хочу привлечь внимание к важности выбора места вашего будущего магазина и обозначить перечень вопросов, на которые стоит найти ответ прежде, чем принимать решение об открытии.
Если вы заметили опечатку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.