Определение рыночной стоимости может потребоваться во множестве ситуаций. Сделать это можно несколькими способами. В зависимости от способа подбирается формула.
Понятие рыночной стоимости
Рыночная стоимость представляет собой примерную цену, по которой объект может быть продан в условиях свободного рынка с учетом конкуренции. При ее определении нужно принимать во внимание множество факторов, включая такие непредсказуемые, как поведение участников на рынке. Расчету стоимости предшествует анализ всей информации.
Какие существуют проблемы оценки рыночной стоимости арестованного имущества?
Рыночная стоимость предприятия – это определение стоимости компании на основании ее прибыли. Оценка производится двумя способами:
- На основании имущества организации.
- На основании имеющихся активов и используемых технологий, которые принесут деньги предприятию в перспективе.
Оценка предполагает наличие объекта и субъекта. Объект – это само предприятие. Субъект – это тот, кто определяет рыночную стоимость. Как правило, это профессиональные оценщики.
Когда определять рыночную стоимость обязательно
Собственники бизнеса или его руководители могут проводить оценку предприятия по доброй воле и собственному желанию, поскольку это помогает принимать эффективные решения в управлении. Но есть ряд ситуаций, когда определение рыночной стоимости предусмотрено законодательными требованиями. Итак, оценка необходима:
- при совершении сделок, в которых фигурирует федеральное, муниципальное, региональное имущество;
- если стоимость объекта спорна (с точки зрения, например, налоговой службы, при конфискации, ипотеке, при делении брачного имущества и др.);
- при всех типах изменения собственности – продаже предприятия или его части;
- при всех способах реструктуризации;
- если расчет за долю в уставном капитале или за акции производится не деньгами, а иными средствами;
- при различных операциях с акциями (дополнительной эмиссии, выкупе у держателей, конвертации ценных бумаг в акции);
- при совершении страхования предприятия;
- и др.
СПРАВКА! Закон определяет около 30 ситуаций, в которых определять рыночную стоимость нужно обязательно и безоговорочно. Во всех остальных случаях оценка бизнеса лежит в рамках желания его владельцев или менеджеров.
Задачи определения рыночной стоимости
Рыночная стоимость рассчитывается с учетом следующих задач:
- Повышение эффективности работы предприятия.
- Оценка рыночной стоимости акций на фондовом рынке.
- Определение стоимости при планах на продажу компании.
- Необходимость выделения доли одного из участников.
- Ликвидация организации.
- Подготовка к поглощению организации.
- Разработка плана развития компаний.
- Достижение финансовой устойчивости.
- Анализ возможностей предприятия по кредитованию с залогом.
- Страхование активов.
- Принятие управленческих решений.
- Разработка инвестиционных проектов.
Управленческий состав обязательно должен знать о рыночной стоимости предприятия. Без этого невозможно принятие обоснованных решений.
Решения, на которые влияет информация о рыночной стоимости бизнеса, могут быть разной степени радикальности, но все они, как правило, несут исключительно важный смысл, например:
- модернизация управленческой сферы, подбор более эффективных и современных методов;
- уточнение параметров для составления адекватных бизнес-планов;
- выявление «слабых мест» с целью их усиления;
- поиск выгодных инвестиций;
- создание привлекательной базы для инвесторов;
- анализ платежеспособности предприятия;
- выяснение потенциальной стоимости в качестве залога.
ВАЖНО! Вся информация о рыночной стоимости активов поступает в форме конкретных цифр, подтвержденных с помощью современных аналитических методов оценивания. Цифры – это факты, а не предположения, а фактами можно оперировать и действовать предметно, опираясь исключительно на конкретику.
Принципы определения рыночной стоимости
При расчете рыночной стоимости имеет смысл придерживаться следующих принципов:
- Принцип полезности. Предполагает, что рыночную стоимость имеет только тот объект, который имеет пользу. Если объект бесполезен, то и стоимость он будет иметь отрицательную.
- Принцип замещения. Предполагает сопоставимость цен на аналогичные предметы. К примеру, один товар имеет определенную стоимость. Следовательно, предмет с аналогичными характеристиками будет иметь аналогичную стоимость. Данный принцип позволяет облегчить процедуру расчета.
- Принцип ожидания. Предполагает определение стоимости на основании ожидаемых доходов.
- Принцип вклада. На рынке может появиться фактор, который влияет на размер стоимости. Его нужно учитывать при расчетах.
- Принцип максимальной производительности. Предполагает изменение производственных факторов.
Также следует отметить следующие принципы:
- Зависимости. Стоимость объекта зависит от контекста. К примеру, рыночная стоимость земли определяется районом, в котором она находится.
- Соответствия. Рыночная стоимость повышается в том случае, если объект будет применен в соответствии с рыночными ожиданиями.
- Спроса и предложения. Чем больше спрос, тем больше цена. Чем больше предложений, тем ниже цена. Если на объект совсем нет спроса, стоимость его будет максимально низкой.
- Конкуренции. Чем больше стоит объект, тем больше конкуренции в этой области.
- Изменения. Рыночная стоимость – это показатель, который постоянно изменяется.
Очевидно, что рыночная стоимость определяется на основании множества факторов. Однако есть формулы, по которой можно ее рассчитать.
В каких случаях земельный участок или другую недвижимость можно продать по цене ниже кадастровой или рыночной стоимости?
Этапы выяснения рыночной стоимости
Обоснованное заключение о рыночной стоимости предприятия могут дать только квалифицированные специалисты, имеющие соответствующую подготовку. Они знакомятся с активами организации, изучают их, затем делают расчеты по специальным алгоритмам и, наконец, формулируют выводы. Эта работа проходит поэтапно.
- 1 этап оценки «Подготовительный»
Руководство или собственник предприятия решают выяснить его рыночную стоимость и находят профессиональных оценщиков. С ними заключается договор, в котором согласовываются объемы работы. Эксперт вникает в специфику сферы деятельности данной организации, изучает современное состояние соответствующего рыночного сегмента. - 2 этап оценки «Накопительный»
Оценщик набирает данные для изучения и анализа:- непосредственно из документации предприятия;
- в открытых информационных профильных источниках;
- из СМИ;
- из собственных баз данных и т.п.
- 3 этап оценки «Аналитический»
Чтобы понять, с какими показателями сравнивать полученные данные, эксперт должен изучить текущее состояние рынка. После этого следует углубиться в прошлые экономические показатели данной организации, сравнить их с настоящими и на этой основе спрогнозировать их в перспективе, учтя максимум возможных факторов. - 4 этап оценки «Расчетный»
Этот этап можно назвать ключевым. Оценщик устанавливает стоимость каждого актива – имущественного или нематериального. Затем на основе баланса выводятся различные финансовые показатели – рентабельность, ликвидность. После выяснения уровня капитализации можно произвести расчет рыночной стоимости по формуле, согласно выбранному методу. - 5 этап оценки «Отчетный»
Вывод о текущем финансовом статусе организации оформляется в отчет, который и будет сдан заказчику. При формировании итоговой цифры обязательно учитывается современное состояние рынка в данной сфере.
Как определяется рыночная стоимость основного средства?
Способы определения стоимости и формулы
Существует три метода определения рыночной стоимости:
- Доходный метод. Его основа – ожидаемый максимальный доход предприятия. При этом используется следующая формула: V=D/R. D здесь – это чистый доход, R – коэффициент капитализации. Последний определяется на основании количества обязательств организации.
- Затратный метод. Актуален в том случае, если у компании нет стабильного дохода. Метод подходит для корректирования баланса. Как произвести расчеты? Нужно найти рыночную стоимость активов, а затем вычесть из нее сумму обязательств компании. Данный способ можно подразделить еще на два метода. Метод чистых активов: из рыночной стоимости вычитается сумма обязательств. Способ ликвидационной стоимости: сумма, получаемая после продажи активов по отдельности.
- Сравнительный метод. Рассматриваемый способ практически не применяется. Связано это с тем, что результаты его являются весьма приблизительными.
Как правило, предприятия используют один из первых двух методов. Точное определение способа зависит от того, есть ли у предприятия стабильный доход.
Как определяется рыночная цена сделки в целях налогового контроля?
Пример
Рассмотрим пример. Компания «Алиса» желает определить свою рыночную стоимость. Организация получает стабильный доход, а потому для расчета выбран доходный метод. Сначала рассчитывается коэффициент капитализации. Для этого используется следующая формула:
(Долгосрочные + краткосрочные обязательства)/собственный капитал
В результате мы получаем коэффициент, равный единице.
За отчетный период компания получила 1 000 500 рублей. Следовательно, стоимость ее будет аналогичной (1 000 500*1).
Какие факторы влияют на рыночную стоимость?
При анализе рыночной стоимости рекомендуется учесть все факторы, которые влияют на ее образование:
- Спрос. Подразумевает предпочтения потребителей. Данный фактор предполагает учет всех возможных рисков.
- Полезность компании. Организация признается полезной только в том случае, если она приносит пользу собственнику. Как правило, польза – это доходность. При увеличении полезности увеличивается и рыночная стоимость.
- Прибыль. Это разница между доходом и расходом.
- Время. Предполагает период, через который планируется получение прибыли. Многие предприятия имеют отсроченную прибыль. К примеру, компания ввела в производство новую технику. Нужно это для увеличения прибыли. Однако доход увеличится только в перспективе.
- Существующие ограничения. К примеру, это могут быть ограничительные меры, введенные государством. Чем больше ограничений, тем меньше рыночная стоимость.
- Риски. Имеются в виду риски отсутствия доходов в дальнейшем.
- Ликвидность. Большая ликвидность активов положительно влияет на стоимость предприятия.
- Конкуренция. Наибольшую рыночную стоимость имеют компании, имеющие большой спрос и работающие в сфере небольшой конкуренции. Большое количество конкурентов снижает рыночную стоимость.
- Соотношение предложения и спроса. Спрос определяется платежеспособностью инвесторов, возможностью привлечения сторонних средств, а также множеством других факторов.
Как можно заметить, на рыночную стоимость влияет очень много факторов. Нет такой формулы, которая могла бы учесть все необходимые параметры. Формула регулирует нечто обобщенное, тогда как расчет стоимости выполняется в индивидуальном порядке. По этой причине рекомендуется доверить расчет рыночной стоимости профессиональным оценщикам. Специалисты могут адекватно проанализировать ситуацию на рынке, учесть все многообразие факторов. Однако возможна и самостоятельная оценка для внутренних нужд предприятия.
Размещённые в настоящем разделе сайта публикации носят исключительно ознакомительный характер, представленная в них информация не является гарантией и/или обещанием эффективности деятельности (доходности вложений) в будущем. Информация в статьях выражает лишь мнение автора (коллектива авторов) по тому или иному вопросу и не может рассматриваться как прямое руководство к действию или как официальная позиция/рекомендация АО «Открытие Брокер». АО «Открытие Брокер» не несёт ответственности за использование информации, содержащейся в публикациях, а также за возможные убытки от любых сделок с активами, совершённых на основании данных, содержащихся в публикациях. 18+
АО «Открытие Брокер» (бренд «Открытие Инвестиции»), лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг на осуществление брокерской деятельности № 045-06097-100000, выдана ФКЦБ России 28.06.2002 (без ограничения срока действия).
ООО УК «ОТКРЫТИЕ». Лицензия № 21-000-1-00048 от 11 апреля 2001 г. на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия. Лицензия профессионального участника рынка ценных бумаг №045-07524-001000 от 23 марта 2004 г. на осуществление деятельности по управлению ценными бумагами, выданная ФКЦБ России, без ограничения срока действия.
Добавить в «Нужное»
Рыночная стоимость
Справедливость определения стоимости и установления цены на товар или услугу является актуальной темой не только для производителя, но даже для налоговых органов. Рыночная стоимость является показателем, на формирование которого влияет множество условий. Варианты установления стоимости рассмотрим в этой статье.
Что такое рыночная цена
В экономической теории существует множество подходов ученых, связанных с пониманием того, что такое цена и как она возникает. Если говорить обобщенно, то рыночная цена – это стоимость товара или услуги в денежном выражении. Однако не всегда цена и стоимость товара эквивалентны друг другу, влияние могут оказывать рыночные факторы.
В зависимости от того, на каком этапе развития экономики находится государство, цена на товары или услуги может устанавливаться двумя способами:
- централизованный подход (государство активно участвует в экономической политике, самостоятельно устанавливая цены, руководствуясь издержками на производство и обращение);
- рыночный подход (цена на товар или услугу устанавливается свободно под воздействием спроса и предложения).
Таким образом, рыночной считается цена, когда интересы продавца и покупателя уравновешены: продавец стремится реализовать свой товар по максимально возможной цене, чтобы получить прибыль, а покупатель желает приобрести нужный ему товар по выгодной цене, предпочтительно минимальной. Цена, установленная в условиях рынка, выравнивает спрос и предложение, а также является компромиссом между продавцом и покупателем.
Под обоснованной рыночной стоимостью понимается вероятная цена, по которой товар может быть продан на рынке в условиях конкуренции, когда стороны имеют в распоряжении всю необходимую информацию, действуют разумно и без давления. Для такой сделки свойственно:
- одна сторона может продать (а может и не продавать) товар или услугу, а другая сторона не обязана покупать, то есть стороны руководствуются свободой действий;
- каждая из сторон действует в своих интересах, без принуждения;
- сторонам известен предмет сделки, а цена является разумной оплатой.
В понятии рыночной стоимости имеет место идеальная модель, характеризующаяся открытым и конкурентным рынком, где продавец и покупатель независимы друг от друга, не находятся под влиянием третьих лиц, действуют по собственной воле и руководствуются собственными потребностями. Идеальная модель рынка нереальна, так как не учитывает действительных условий, влияющих на его функционирование. Рыночная стоимость может быть выражена в деньгах, то есть рублях или валюте иностранных государств, а также в эквивалентном товаре или услуге. При денежных расчетах по сделке не возникает сомнений относительно цены и ее соответствия рынку, однако бартерные сделки, при которых расчет производится посредством обмена равноценными товарами или услугами, вызывают сомнения относительно рыночной цены.
Текущая рыночная стоимость
Текущая рыночная стоимость – это цена товара или услуги на рынке в настоящий момент или период времени. В ПБУ 5/01 также указано, что текущей стоимостью является сумма денежных средств, которая может быть получена от продажи активов организации на данный момент. Таким образом, текущая рыночная стоимость на один товар или услугу может устанавливаться каждый день в различном объеме в зависимости от факторов рынка. Рыночная стоимость является отражением текущей ситуации в стране или мире (в зависимости от уровня рынка) и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий. Спрос и предложение также влияют на рыночную стоимость и зависят от вида реализуемого товара, его полезности, насыщенности рынка, установленной цены продажи. В свою очередь, влияние рыночной цены на деятельность производителя заключается в том, какой товар производить компании и в каких объемах, какие выбрать рынки сбыта, как позиционировать товар и какой категории населения его предлагать. Рыночная цена позволяет планировать деятельность производителя, прогнозировать будущие издержки и доходы, рассчитать прибыль.
Рыночная добавленная стоимость (MVA)
Компании для оценки результатов своей деятельности применяют показатель рыночной добавленной стоимости. Расчет производится как разница между справедливой рыночной стоимостью компании и капиталом, инвестированным в ее деятельность. Показатель может быть положительным или отрицательным: положительный показатель демонстрирует устойчивое финансовое положение организации, отрицательный – потерю компанией рыночной стоимости, убытки акционеров.
Также рыночную добавленную стоимость можно рассчитать как разницу стоимости акций компании на рынке и балансовой стоимости собственного капитала. Нужно отметить, что балансовая и рыночная стоимость зачастую различается и не соответствует друг другу.
Ры́ночная сто́имость — наиболее вероятная цена, по которой товар или услуга могут быть проданы на свободном рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цену сделки не влияют какие-либо существенные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют каждая в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платёж за объект оценки предполагается в денежной форме.
|
|
Эта статья описывает ситуацию применительно лишь к одному региону (Россия), возможно, нарушая при этом правило о взвешенности изложения. Вы можете помочь Википедии, добавив информацию для других стран и регионов. |
Виды стоимости[править | править код]
В законодательстве, регламентирующем оценочную деятельность (Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-Фз «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральные стандарты оценки) определены следующие виды стоимости:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Рыночная стоимость[править | править код]
Рыночная стоимость определяется оценщиком, в частности, в следующих случаях:
- при изъятии имущества для государственных нужд;
- при определении стоимости размещенных акций общества, приобретаемых обществом по решению общего собрания акционеров или по решению совета директоров (наблюдательного совета) общества;
- при определении стоимости объекта залога, в том числе при ипотеке;
- при определении стоимости не денежных вкладов в уставный (складочный) капитал;
- при определении стоимости имущества должника в ходе процедур банкротства;
- при определении стоимости безвозмездно полученного имущества.
Определение рыночной стоимости[править | править код]
Определение рыночной стоимости производится оценщиками, осуществляющими свою деятельность в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности»
Подходы к оценке[править | править код]
- Затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
- Сравнительный (рыночный) подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Объектом — аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
- Доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Методы оценки рыночной стоимости объектов оценки[править | править код]
Ювелирные изделия[править | править код]
Процесс оценки ювелирного изделия с драгоценными камнями включает оценку (1) стоимости драгоценного металла, (2) камней и (3) трудозатрат на изготовление этого изделия.
При определении рыночной цены предварительно необходимо провести геммологическую экспертизу, которая включает диагностику вставок, определение их характеристик. Так, например, как разница в рыночной стоимости природных драгоценных камней и их синтетических аналогов огромна. Необходимо также различать метод изготовления украшения. Так, например, Ювелирные изделия, изготовленные вручную, стоят значительно дороже, чем аналогичные, изготовленные методом литья.
Литература[править | править код]
- Федеральный Закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135 — ФЗ, «Российская газета» № 148 — ФЗ от 06.08.1998 года.
- Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. aidarkin.sfedu.ru (рус.)
- В. Н. Денисов, Щепотьев А. В., Яшин С. А. Ценообразование: учебное пособие/ В. Н. Денисов, Щепотьев А. В., Яшин С. А. — Тула: Тульский филиал РГТЭУ, 2011. — 192 с.
- Дронова Н. Д. Оценка рыночной стоимости ювелирных изделий и драгоценных камней: учеб.пособие.-М.:Дело, 2001
- Щепотьев, А.В. Методика выявления и оценки «скрытых» и «мнимых» активов и обязательств. — М.: Юстинформ, 2009. — 144 с.
- Щепотьев А. В. Экономико-правовые основы возникновения отрицательной величины стоимости имущества // Право и экономика. 2011. — № 1. С. 14 — 17.
Жилье ,
10 ноя 2021, 08:19
0
Не продешевить: как определить рыночную стоимость недвижимости
Рыночную цену жилья продавцу надо знать, чтобы не продешевить, а покупателю — чтобы не переплатить
Рыночная стоимость — отражение текущей ситуации на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий
Ключевой вопрос при купле-продажи квартиры — как определить ее рыночную стоимость в конкретный момент времени. Вместе с экспертами разбираемся, что такое рыночная стоимость и как продавцу не продешевить, а покупателю не переплатить при покупке жилья.
Эксперты в статье:
- Кирилл Стус, руководитель юридической практики компании «Интерцессия»
- Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»
- Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet
Рыночная стоимость — это цена, за которую объект может быть продан в условиях свободного рынка и с учетом конкуренции за период, соответствующий среднему сроку экспозиции (осенью 2021 года в Москве это порядка 64 дней). Показатель отражает текущую ситуацию на рынке и может зависеть от политического, экономического, социального положения и других условий.
Чем кадастровая стоимость отличается от рыночной
Кадастровая стоимость объекта недвижимости — это полученный на определенную дату результат оценки объекта, определяемый в соответствии с № 237-ФЗ. Понятие рыночной стоимости гораздо более широкое и прямо зависит от спроса на рынке недвижимости, объема предложения и состояния конкретного жилья, тогда как кадастровая стоимость главным образом обусловливается ценовой политикой отдельного региона. Кадастровую стоимость утверждает город Москва в лице Департамента городского имущества, она в первую очередь влияет на ставки связанных с недвижимостью налогов.
В отличие от рыночной, в кадастровой стоимости не учитываются индивидуальные характеристики жилья, например состояние ремонта и сантехники, вид из окна и т. д. Местоположение, год постройки и состояние дома влияют как на рыночную, так и на кадастровую стоимость объекта.
Главная причина понимания рыночной стоимости — это получение максимальной выгоды при продаже
(Фото: Илья Щербаков/ТАСС)
Цели расчета кадастровой стоимости:
- вычисление суммы налога на недвижимость;
- подсчет суммы налога в случае купли-продажи / аренды / обмена жилья;
- оформление права наследования на жилье;
- определение цены при обмене объекта на другую недвижимость;
- оформление договора дарения на недвижимость.
Зачем нужно знать рыночную стоимость
Определение рыночной стоимости может потребоваться при:
- покупке или продаже недвижимости;
- получении недвижимости по наследству;
- страховании недвижимости;
- оформлении кредита под залог недвижимости, в том числе при ипотеке;
- решении спорных вопросов с недвижимостью;
- установлении стоимости имущества должника-банкрота;
- установлении стоимости безвозмездно полученных ценностей;
- установлении стоимости неденежных вкладов в уставный (складочный) капитал.
«Во всех этих случаях вам может потребоваться не только установить реальную стоимость квартиры, но и иметь ее документальное подтверждение. Важно, что при совершении сделок с имуществом несовершеннолетнего ребенка необходимо одобрение органов опеки и попечительства. Оценка для опеки — это определение рыночной стоимости объекта, доля в котором или собственником которого является несовершеннолетний ребенок», — говорит руководитель юридической практики компании «Интерцессия» Кирилл Стус.
Критерии оценки рыночной стоимости жилья
Основные параметры, которые могут в ту или иную сторону менять рыночную стоимость жилья, можно разделить на ключевые и второстепенные.
Общие критерии оценки рыночной стоимости:
- конъюнктура рынка, состояние спроса и предложения на подобные объекты;
- типовое или уникальное жилье, тип постройки, спрос на серию дома;
- расположение жилья;
- транспортная инфраструктура и перспективы ее развития;
- экологическая обстановка;
- социальная и коммерческая инфраструктура района: поликлиники, школы, торговые центры, парки.
Существенные факторы, влияющие на рыночную стоимость:
- площадь квартиры, количество комнат;
- этажность дома и расположение квартиры на конкретном этаже;
- наличие лифта/лифтов;
- стандартная или индивидуальная планировка;
- техническое состояние, наличие современного ремонта;
- соотношение общей и жилой площадей, площадь кухни;
- наличие раздельного или совмещенного санузла или нескольких санузлов в помещении.
Второстепенные факторы — высота потолков, вид из окон, наличие балкона или лоджии. Эти факторы не так важны, как вышеперечисленные, однако для конкретного покупателя именно они могут выходить на первый план при выборе объекта. Их также обязательно учитывают при определении рыночной стоимости квартиры.
Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить
(Фото: Екатерина Кузьмина/RBC/TASS)
Вероника Величко, руководитель практики недвижимости и строительства ЮФ «Авелан»:
— Рыночная стоимость определяет цену, которую предполагаемый покупатель согласен заплатить. В отличие от кадастровой стоимости, она не должна фиксироваться в отдельном документе. Но получить такую справку можно — часто эта информация нужна и для представления в государственные учреждения. Например, нотариусу при вступлении в наследство или в органы опеки при покупке нового жилья, где будет прописан несовершеннолетний. Такие справки могут подготовить оценочные компании.
Этапы проведения оценки рыночной стоимости
- заключение договора о проведении оценки;
- выбор методов оценки;
- сбор и анализ информации, необходимые расчеты;
- определение итоговой стоимости объекта оценки;
- составление отчета об оценке.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— Покупателю тоже важно знать рыночную стоимость жилья — чтобы понимать, в каком диапазоне ему можно двигаться, чтобы не переплатить за выбранный объект. Если говорить о вторичном рынке жилья Москвы, то за год рост составил по некоторым локациям и объектам до 35%. Поэтому сейчас, пока рынок еще «переваривает» столь существенный рост цен, трудно говорить, насколько завышена или занижена стоимость конкретной квартиры. Несоответствие общей картине вполне может быть следствием того, что продавец не разобрался в ситуации с ценами и уровнем их роста. И тут такой нюанс: раньше для опытного риелтора цена квартиры примерно на 10% ниже рынка часто служила сигналом, что у квартиры есть юридические проблемы, что объект не очень чистый. Сейчас в условиях ценовой нестабильности такой ценовой маркер не работает — это такой симптом «болезни роста» рынка.
Основные подходы к оценке рыночной стоимости
Сравнительный. В этом случае квартира сравнивается с аналогичными. Данный подход имеет смысл применять, если есть большая выборка достоверных данных о квартирах с аналогичными параметрами и в схожих локациях. Обычно такая информация есть у агентств недвижимости, для приблизительной оценки можно воспользоваться открытыми интернет-площадками.
Доходный. В этом случае оцениваются потенциальная доходность — от перепродажи и/или аренды (в зависимости от целей покупателя-инвестора), а также сопутствующие расходы.
Затратный. В этом случае исходят из того, что покупатель не заплатит за лот больше, чем стоило бы строительство или восстановление аналогичного объекта недвижимости. Стоимость объекта рассчитывается как стоимость участка земли плюс стоимость замещения или воспроизводства объекта недвижимости минус стоимость накопленного износа.
