Как найти скорректированную цену

Скорректированная цена имущества

05 января 2016 15:42

Скорректированная цена имущества – это стоимость, возникающая после сравнительного анализа объекта с аналогами, которая образуется после соответствующей оценочной корректировки. Часто при оценке объектов сравнительным подходом в расчет берется не средняя цена, а та, которая возникает после сопоставления аналогичных сделок с текущим объектом оценки. При этом учитываются конкретные характеристики оцениваемого имущества.

Такая корректировка применяется для оптимального соответствия цены рынку и более объективной оценки, а также для эффективного расчета гипотетической прибыли, полученной от продажи имущества.

Способы корректировки цены имущества

Элементы корректировки определяются после анализа критериев, подходящих под характеристики объекта и условия сделок. 

Основными методами корректировки цен объектов оценки являются:

• Парный анализ сделок купли/продажи – расчет производится, основываясь на двух продажах, которые имеют в своих характеристиках единственное отличие.
• Анализ статистическими способами – расчет производится с использованием математики и анализа регресса и предполагает процесс корректировки, требующий изучения масштабного объема данных.
• Анализ тенденций – расчет, который позволяет выявить факторы и нюансы, оказывающие влияние на рыночную стоимость объекта, используется при наличии большого количества различий с продажами похожих объектов.
• Анализ затрат – расчет, производимый с учетом расходов, необходимых на воспроизводство определенных качеств объекта.
• Сравнительный анализ – расчет, базирующийся на аналогичных продажах, но без выражения отличий в цене. Различия указываются в условных обозначениях, которые оказывают влияние на итоговую стоимость оцениваемого объекта. Такие корректировки относительны и не подкреплены рыночной ценой.
• Распределительный анализ – расчет, производимый с применением ранжирования аналогичных продаж и определением места текущего объекта оценки в сравнительном ряду.
• Персональные опросы – предусматривают получение субъективной информации от специалистов и проводятся для вторичной оценки объекта и корректировки.

Скорректированная цена имущества – методы внесения изменений

К ключевым методам внесения изменений относят:

• способ общей суммы – все корректирующие элементы выражаются и вносятся в денежном эквиваленте;
• способ аддитивных отклонений процента – корректировки в виде отклонений суммируются с количественными (выраженными в денежной форме) поправками;
• способ мультипликативных отклонений процента – корректировки выражаются в процентах и показывают взаимосвязь отличительных факторов (если меньше 100%, то поправки отрицательные, если больше – положительные);
• смешанный способ – корректировки вносятся и в форме денежного, и в форме процентного выражения отличий.

Все данные, полученные сравнительным подходом, корректируют цену имущества после согласования и взвешивания отличительных характеристик объекта с аналогом.

4.3. Классификация и расчет корректировок

Классификация вводимых корректировок основана на учете разных способов расчета и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом, что отражено на рис. 4.1.

Процентные корректировки вносятся путем изменения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то цена аналога будет увеличиваться в результате внесения корректировки, если хуже – цена аналога будет снижаться.

К процентным корректировкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.

Рис. 4.1. Классификация корректировок

Стоимостные корректировки:

♦ денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Корректировка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже – применяется отрицательная корректировка. Денежной корректировкой, вносимой к цене аналога в целом, является корректировка на наличие движимого имущества. К денежным корректировкам, вносимым к единице сравнения, можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами;

♦ денежные корректировки, вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют ее на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.

К денежным корректировкам, вносимым к цене проданного объекта-аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.).

Расчет и внесение корректировок. Для расчета и внесения корректировок используется множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:

♦ методы парных продаж;

♦ экспертный метод;

♦ статистический метод;

♦ стоимостный метод.

Метод парных продаж. Парными продажами являются продажи двух объектов, которые почти идентичны, за исключением какого-либо одного параметра. Именно этот параметр оценщик должен оценить, чтобы внести правильную корректировку. Этот метод применяется в том случае, когда есть возможность подобрать парные продажи, что очень часто представляет собой большую сложность.

Чтобы получить величину корректировки в процентном выражении методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу

где К_п – корректировка в процентном выражении; Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, различающаяся характеристика у которого соответствует аналогичному объекту.

Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к стоимости объекта в целом, методом парных продаж, необходимо применить следующую формулу

где К_ст – корректировка в стоимостном выражении; Ц_{опп х-ка оц} – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует оцениваемому объекту; Ц_{опп х-ка ан} – цена объекта парной продажи, характеристика различия у которого соответствует аналогичному объекту.

Чтобы получить величину корректировки в стоимостном выражении, применяемую к единице сравнения, методом парных продаж, необходимо применить формулу (4.2), но в качестве цен объектов парных продаж следует брать цены единиц сравнения объектов парных продаж.

Пример 4.1

Определите корректировки на местоположение для трех аналогов на основе имеющихся данных. Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости, местоположение аналогов и оцениваемого объекта различалось. Используя метод парных продаж, были выявлены объекты парных продаж: квартиры в удовлетворительном состоянии на 3-м этаже пятиэтажных блочных домов постройки 1961 г., но с разным местоположением (табл. 4.1):

Ц_Центр = 100 000 руб. / м²;

Ц_{Малеева} = 95 000 руб./м²;

Ц_{Муромская} = 90 000 руб./м².

Таблица 4.1

Исходные данные

Решение. Корректировку по местоположению рассчитаем методом парных продаж по формуле (4.1).

Расчет корректировки по местоположению

К_2ан = 100 000: 90 000– 1 = 0,11, или + 11%;

К_3ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%;

К_4ан = 100 000: 95 000– 1 = 0,053, или + 5,3%.

Ответ. Корректировки на местоположение представлены в табл. 4.2.

Таблица 4.2

Результат расчета корректировок на местоположение

В основе экспертного метода расчета и внесения корректировок лежит субъективное мнение эксперта-оценщика о том, насколько оцениваемый объект хуже или лучше сопоставимого аналога. Обычно вносятся процентные корректировки.

Экспертный метод расчета и внесения корректировок в основном используется, когда невозможно рассчитать достаточно точные денежные поправки, но есть рыночная информация о процентных различиях.

Пример 4.2

Необходимо определить величину корректировки на время продажи на основе имеющейся информации.

Были выявлены аналоги для оцениваемого объекта недвижимости; время продажи аналогов и оцениваемого объекта различалось. Корректировка не могла быть определена методом парных продаж, так как цены увеличивались в диапазоне 10–30% в год, однако парных продаж объектов, подходящих для расчета корректировки, не выявлено.

На основе рыночных данных было взято среднее значение роста цен в данном сегменте рынка недвижимости (на уровне 20% в год), и в соответствии с этим значением были рассчитаны корректировки с учетом временной разницы в продажах оцениваемого объекта и аналога (табл. 4.3).

Таблица 4.3

Исходные данные к примеру

Решение. Корректировку на время продажи рассчитаем по следующей формуле, экспертно считая, что среднегодовой темп роста цен был равномерным

где К_{вр. пр} – корректировка на время продажи; ΔI_цен – годовой темп прироста цен на данном сегменте рынка; (t_оц–t_ан) – промежуток времени в годах, который прошел с момента продажи аналога до даты проведения оценки. Можно получить и положительное и отрицательное значение данного промежутка, что и будет являться показателем степени в формуле.

В данном сегменте цены растут на 20% в год:

К_1ан = (1+ 0,2)^0,25 – 1 = 0,047, или + 4,7%;

К_3ан = (1+ 0,2)^0,5 – 1 = 0,095, или + 9,5%;

К_4ан = (1+ 0,2)¹ – 1 = 0,2, или + 20%.

Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.4.

Таблица 4.4

Результат расчета корректировки на время продажи

Статистический метод. Суть статистического метода состоит в проведении корреляционно-регрессионного анализа, который подразумевает допустимую формализацию зависимости между изменениями цен объектов недвижимости и изменениями каких-либо его характеристик. Данный метод достаточно трудоемок.

Пример 4.3

Необходимо определить величину корректировки при оценке рыночной стоимости земельного участка, расположенного в 30 км от МКАД по Ленинградскому шоссе. В качестве аналогов были выбраны земельные участки, расположенные вблизи от Ленинградского шоссе.

Используя информацию о продажах аналогичных земельных участков, был проведен корреляционно-регрессионный анализ и выявлена линейная зависимость цены 1 сотки земельного участка (V_сотки) и удаленности от города (L):

V _сотки = –1207,5 · L + 14 970,78 руб.,

где L – расстояние до МКАД, км.

Таким образом, можно определить величину корректировки на удаленность от города исходя из существующей зависимости изменения цен продаж в зависимости от изменения расстояния до города (табл. 4.5).

К_{уд. гор} = ΔV_сотки = f(ΔL) = –1207,5 · ΔL,

ΔL = L_оц − L_ан,

где L_оц – расстояние до города оцениваемого объекта; L_ан – расстояние до города от аналога.

Таблица 4.5

Исходные данные

Решение. Рассчитаем корректировки на удаленность от города на основе статистической закономерности:

К_1ан = (–1207,5) · (30– 45) = +11 813 руб.

К_4ан = (–1207,5) · (30– 20) = –12 075 руб.

К_5ан = (–1207,5) · (30– 50) = +24 150 руб.

В данном случае была рассчитана величина корректировки, которая является стоимостной, вносимой к единице сравнения (1 сотке земельного участка).

Ответ. Корректировки на время продажи представлены в табл. 4.6.

Таблица 4.6

Пример определения величины корректировки на удаленность от города

Стоимостный метод. Стоимостный метод расчета величины корректировки состоит в определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки.

Пример 4.4

Оценивается объект коммерческой недвижимости (офис), были подобраны аналоги, среди которых есть объект, на котором проведен ремонт стоимостью 9500 руб./м².

Стоимость ремонта и составляет величину корректировки. Рассчитанная таким образом поправка на состояние объекта является стоимостной, применяемой к единице сравнения аналога (1 м²) (табл. 4.7).

Таблица 4.7

Пример определения величины корректировки на удаленность от города

Последовательность внесения корректировок и получение скорректированного результата:

1. Первыми вносятся стоимостные корректировки, вносимые к цене аналога в целом (например, корректировка на наличие движимого имущества).

2. Затем вносятся процентные корректировки.

3. Далее – денежные корректировки, вносимые к единице сравнения аналога.

В итоге скорректированную цену единицы сравнения аналога получаем по формуле

где Ц_{ск. ан} – скорректированная цена единицы сравнения аналога; Ц_{п. ан} – первоначальная цена единицы сравнения аналога (до внесения корректировок); ΣК_j – сумма стоимостных ст. в корректировок, вносимых к цене аналога в целом (поскольку корректируем цену единицы сравнения, то делим на количество единиц сравнения данного аналога); K_{ед. ср. ан} – количество единиц сравнения аналога; ΣК_iпроц – сумма процентных корректировок, вносимых к цене аналога; ΣК_{kст. ед. ср} – сумма стоимостных корректировок, вносимых к цене единицы сравнения аналога.

Когда по всем сравниваемым объектам скорректированные цены различаются, требуется согласование полученных значений. В этой связи формулируется следующее правило выбора значения скорректированной цены продажи: в качестве базиса рыночной стоимости оцениваемого объекта выбирается итоговая скорректированная цена продажи сравниваемого объекта (либо объектов), по которому минимально либо абсолютное итоговое значение корректировок, либо количество корректировок. Данное правило сформулировано исходя из теоретической предпосылки адекватности цены продажи объекта, сходного по всем рассматриваемым характеристикам, рыночной стоимости оцениваемого объекта.

Заключительным этапом сравнительного подхода является анализ произведенных расчетов с целью получения итоговой величины стоимости оцениваемого объекта. При этом необходимо:

♦ тщательно проверить использованные для расчета данные по сопоставимым продажам и их скорректированные величины;

♦ провести согласование скорректированных величин сопоставимых продаж путем расчета средневзвешенной (среднеарифметической) величины.

Наибольший вес присваивается скорректированным величинам цен тех отобранных аналогов, к которым вводились меньшее количество и величина поправок. Иначе говоря, наибольший вес при согласовании результатов корректировок будут иметь те аналоги, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

Удельный вес может быть рассчитан на основании количества внесенных поправок, так как каждая внесенная поправка снижает точность расчетов. Поэтому наиболее близким аналогам, к которым было внесено минимальное значение поправок, нужно присваивать наибольший удельный вес.

Удельные веса могут быть рассчитаны по формуле

где Уд. вес – удельный вес полученного значения скорректированной цены единицы сравнения аналога; n_i – количество внесенных корректировок в стоимость i-го сопоставимого объекта, изменивших его стоимость.

Рассчитанная оценщиком средневзвешенная величина будет являться в большинстве случаев итоговой вероятной ценой продажи оцениваемого объекта, которая может быть округлена в допустимых пределах в каждом конкретном случае.

Пример 4.5

На основе имеющейся информации о скорректированных ценах аналогичных объектов и количества внесенных поправок определите рыночную стоимость 1 м² объекта оценки, рассчитанную методом количественных корректировок. Исходные данные – в табл. 4.8.

Таблица 4.8

Исходные данные к примеру 4.5

Решение. Вес каждого значения рассчитаем по формуле (4.5)

Расчетные данные согласования скорректированных цен приведены в табл. 4.9.

Таблица 4.9

Расчет согласования скорректированных цен

Ответ. Рыночная стоимость 1 м² объекта оценки, рассчитанная методом сравнения продаж, равна 152 000 руб.

Метод сравнения продаж может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа.

4.4. Использование корреляционно-регрессионного анализа в сравнительном подходе

Сравнительный подход может быть осуществлен с помощью методов корреляционно-регрессионного анализа. Корреляционно-регрессионный анализ наиболее востребован при массовой оценке объектов недвижимости. Наиболее часто используемые – метод парной корреляции (однофакторные зависимости) и метод множественной корреляции (многофакторные зависимости).

При построении модели с использованием корреляционно-регрессионного анализа необходимо оценить степень влияния на нее разных факторов, провести классификацию факторов и, наконец, построить саму модель в виде уравнения регрессии.

В оценке регрессионный анализ включает решение следующих задач:

♦ определение существенных параметров (набор ценообразующих факторов) и выбор диапазонов их изменения;

♦ выбор вида регрессионной модели f(X);

♦ определение оценок неизвестных параметров модели;

♦ проверка адекватности модели.

Определение существенных параметров и выбор диапазона их изменения

Характеристики (признаки) объектов, выступающие в роли ценообразующих факторов регрессионной модели, могут иметь разнообразную природу. Часть из них являются количественными характеристиками (например, площадь), другие – дискретными (например, удаленность от МКАД, км), третьи носят качественный характер (например, состояние).

Каждому типу признаков соответствуют свой тип шкал измерений (количественные или неколичественные порядковые, номинальные), группа допустимых преобразований значений шкалы и подмножество корректных методов обработки величин, применение которых не изменяет результата статистического моделирования.

Методы регрессионного анализа являются методами обработки количественных (числовых) величин. При этом разделение количественных признаков на непрерывные и дискретные в некоторой степени условно, поскольку из-за ограничений точности измерений даже непрерывные по своей природе показатели (например, площадь) могут рассматриваться как дискретные. Однако с точки зрения практики решения оценочных задач, наоборот, допустимо рассматривать дискретный количественный признак как непрерывный, если число принимаемых им значений достаточно велико. Более того, во многих случаях методы, предназначенные для обработки непрерывных количественных данных, можно эффективно применять и для обработки дискретных признаков с небольшим числом градаций. В частности, теория линейных регрессионных моделей с ненулевым свободным членом не накладывает никаких ограничений на характер значений количественных признаков – они могут быть непрерывными и дискретными, в том числе бинарными. Примечательно, что оценки линейной регрессионной модели с ненулевым свободным членом инвариантны относительно линейных преобразований значений влияющих факторов, т. е. для измерения значений признаков могут быть использованы произвольная точка отсчета шкалы и масштаб.

Шкалы количественных значений являются числовыми, т. е. позволяют количественно измерять степень проявления некоторого свойства (признака) при заданной единице измерения. Они применяются, когда имеется возможность численно оценить объем различий между значениями признака у разных объектов.

Порядковые шкалы используются для отражения отношений между объектами. Порядковый признак обычно отражает разную степень проявления некоторого свойства, но не дает количественной меры для его выражения. Значения таких признаков могут быть заданы в баллах, когда объекты можно разбить на заранее известное число упорядоченных классов, или в рангах, когда объекты ранжируются, упорядочиваются, выстраиваются в ряд по степени проявления свойства, точная количественная мера для которого не определена. Ранг – порядковый номер объекта в таком ряду.

Номинальные шкалы (шкалы наименований, классов) используются, когда можно разбить объекты на классы – группы объектов, однородные по свойству, отражаемому некоторым признаком, но нельзя задать никакого естественного упорядочения между самими классами. Бинарный признак, принимающий всего две градации (например, 1 и 2) может быть рассмотрен как частный случай номинальной переменной.

Выбор количества классов

Например, в ходе оценки стоимости земельного участка в качестве существенных параметров модели, оказывающих наибольшее влияние на стоимость объекта, названы следующие параметры:

♦ категория земельного участка;

♦ удаленность земельного участка от МКАД;

♦ площадь земельного участка;

♦ состояние участка;

♦ благоустроенность участка;

♦ наличие и качество подъездных путей.

Оцифровка неколичественных признаков

Приведем образец оцифровки неколичественных признаков, указанных в примере выше.

Категория земельного участка. Поскольку в выборке аналогичных объектов присутствуют как земли промышленности, так и земли поселений, необходимо количественно оценить данный критерий для построения регрессионной модели. При прочих равных условиях земельные участки, относящиеся к категории земель поселений, обладают более высокой стоимостью по сравнению с землями промышленности. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки категорий земельных участков (табл. 4.10).

Таблица 4.10

Таблица значений по критерию «категория земельного участка»

Удаленность земельного участка от МКАД. Поскольку существенные параметры объектов являются качественными признаками, для оценки их количественного вклада в стоимость, каждому качественному признаку присвоена метка в зависимости от степени проявления свойства.

Как следует из анализа цен продажи коммерческих земельных участков, существенным фактором, влияющим на стоимость (и арендную ставку), является удаленность от МКАД. Чем ближе земельный участок расположен от МКАД, тем выше его продажная цена (ставка аренды). Признак «удаленность от МКАД в км» выражен числовым значением, не подлежит оцифровке и включен в модель с ее истинными значениями.

Площадь земельного участка. Экономический смысл признака «площадь объекта» состоит в том, что при прочих равных условиях объекты меньшей площади могут продаваться дороже. Это обусловлено тем, что удельная величина расходов, связанных с владением, на 1 сотку земельного участка тем ниже, чем больше единиц площади в участке.

Данный признак выражен числовым значением, он не подлежит оцифровке и включается в модель с его истинным значением.

Состояние участка. Освоенные земельные участки по сравнению с неосвоенными продаются по более высокой цене. Исходя из этого нами были приняты следующие количественные оценки уровня освоенности земельных участков (табл. 4.11).

Таблица 4.11

Таблица значений по критерию «состояние земельного участка»

Благоустроенность участка. Под благоустроенностью земельного участка подразумевается наличие коммуникаций (газификация, электроснабжение, водоснабжение и пр.). При анализе объектов аналогов было определено два основных состояния данного критерия: коммуникации подведены на участок; коммуникации расположены на границе земельного участка. Не требует обоснования мнение о том, что участки с коммуникациями стоят дороже участков, на которые необходимо подводить коммуникации. Исходя из этого, были приняты следующие количественные оценки благоустроенности земельных участков (табл. 4.12).

Таблица 4.12

Таблица значений по критерию «благоустроенность земельного участка»

Наличие и качество подъездных путей. Земельные участки, отобранные в качестве объектов аналогов, имеют три состояния по критерию «наличие и качество подъездных путей». Так, земельные участки, расположенные непосредственно у оживленного шоссе, стоят дороже участков, расположенных на некотором удалении от магистрали. Наличие асфальтированных подъездных путей позволяет использовать земельный участок круглогодично, что означает и более высокую цену по сравнению с земельными участками, подъездные пути к которым представляют собой грунтовые дороги, поскольку такой тип дороги может иметь недоступность в осенне-весенний период или зимой.

Таблица 4.13

Таблица значений по критерию «наличие и качество подъездных путей»

Согласно анализу
рынка, показателем цены является
неразукомплектовнное автотранспортное
средство. Таким образом, для дальнейших
расчётов единицей сравнения и базой
для внесения корректировок является
цена неразукомплектованного
автотранспортного средства (цена
предложения объекта-аналога). В качестве
основных элементов сравнения выбраны:

• факт
  сделки (возможность уторгования);

• дата
  предложения (приведение к моменту
  оценки);

• возраст
  автотранспортного средства;

• техническое
  состояние (физический износ).

В расчёт стоимости
объекта оценки сравнительным подходом
не принимались элементы (факторы)
сравнения, которые, по мнению Оценщика,
не являются существенными, либо информация
о которых не предоставлена Заказчиком
или отсутствует возможность количественного
расчёта корректировки. Информация по
отобранным для оценки объекта аналогам
позволяет предположить, что корректировки
на права, мощность двигателя и пробег
вносить нет необходимости.

Расчёт
рыночной стоимости автомобиля
марки ГАЗ 330210
приведён в таблице 3. Для расчётов было
отобрано 5 аналогов, наиболее похожих
на оцениваемый объект по основным
характеристикам. В расчёты внесены
следующие корректировки.

Корректировка
на снижение
цены в процессе торга
(уторгование)
отражает процент снижения объявленной
цены (цены предложения) в процессе
переговоров между продавцом и покупателем
и определяется на основании рыночных
условий. По сведениям российских
компаний,
имеющих опыт реализации подержанных
автотранспортных средств на рынке,
скидка цены предложения в процессе
торга в среднем на дату оценки составляет
15% ¹⁵
для всех
объектов – аналогов.

Корректировка
на дату предложения (приведение к моменту
оценки).
Корректировка на дату представления
объекта-аналога на открытый рынок
вносится в объекты-аналоги, т.к. предложения
по всем отобранным аналогам действуют
с декабря 2013 года до даты оценки. Величина
корректировки рассчитывается по
формуле¹⁹:

(1)

где
n
–период от момента продажи до даты
оценки, месяц.

Предложения
по продаже аналогов
№№ 1-4
представлены в январе 2014 года, являющиеся
наиболее актуальными датами, приближенными
к дате оценки. Следовательно, корректировка
на дату продажи представлены в виде
коэффициента и составляет
1,00 (или 0%).

Аналог
№5
представлен к продаже в декабре 2013 года,
т.е. 1 месяца до даты оценки. Данный срок
не является критичным для того, чтобы
не брать в расчеты рыночной стоимости
оцениваемого автомобиля. Корректировка
составила
1,01 (или 1% со знаком плюс).

Корректировка
на пробег автомобиля.
Пробег
автомобиля является одним из основных
показателей интенсивности эксплуатации
автомобиля в период срока службы. Для
анализа рыночной стоимости были
исследованы цены предложения на
аналогичные автомобили с разным
показателем пробега. Когда количество
близких аналогов является недостаточным,
но есть определенный объем информации
о ценах однотипных объектов, применяется
метод статистического моделирования
цены. По данным о ценах и параметрах
однотипных объектов с использованием
прикладных компьютерных программ
разрабатывается модель расчета стоимости
объектов. Регрессионный анализ
представляет собой процесс подбора
математического выражения для функции
нескольких независимых факторов. В
качестве математических выражений
используют линейные и степенные
многочлены. Основной задачей регрессионного
анализа является поиск коэффициентов
функции (параметров модели), которые
определяют значимость (вес) фактора при
расчете значения переменной. В целях
оценки может применяться либо
многофакторный, либо однофакторный
регрессионный анализ.

Для
оцениваемого автомобиля использовался
однофакторный регрессионный анализ,
при котором рассматривается зависимость
переменной (стоимости) от независимой
переменной (пробега). При этом нужно
учитывать, что полученные данные
достаточно условны, так как состояние
объектов зависит не только от величины
пробега но и от условий эксплуатации и
прочих факторов, информация же о
вышеперечисленных факторах на вторичном
рынке часто отсутствует.

Таким
образом, корректировка на величину
пробега, определялась исходя из отклонения
цены объекта-аналога от выбранной
регрессионной модели по формуле:

Стоимость
= 157 180 
пробег ^-0,19

Величина корректировки
на пробег для каждого из объектов-аналогов
указана в таблице 3.

Общая
чистая коррекция
— величина, на которую изменена стоимость
объекта-аналога после проведенных
корректировок.

Общая
валовая коррекция
— сумма всех проведенных корректировок
в денежном и процентном выражении.

Учитывая,
что максимальное влияние на стоимость
за единицу сравнения должна оказывать
стоимость аналога с минимальным размером
общей валовой корректировки, рассчитаем
средневзвешенный весовой коэффициент
стоимости единицы сравнения.

Согласование
результатов, полученных по каждому из
аналогов, с учетом коэффициентов
значимости производится по формуле:

₁

С_ес
= ∑ (CC_ан
× ВК_ан)

ⁿ

где:
С_ес—
стоимость
единицы сравнения;

СС_ан—
скорректированная
стоимость единицы сравнения аналога;

ВК_ан—
весовой
коэффициент аналога.

Рассчитанная
средневзвешенная величина стоимости
единицы сравнения позволяет сделать
выводы о стоимости оцениваемого объекта
в целом.

Таблица 3

№ п/п	Объект оценки	Аналог №1	Аналог №2	Аналог №3	Аналог №4	Аналог №5
Наименование	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 3302	Автофургон ГАЗ 330210	Автофургон ГАЗ 330210
Пробег, тыс. км.	120,35	110	55	74	182	36
Тип двигателя	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый	Бензиновый
КПП	Механическая	Механическая	Механическая	Механическая	Механическая	Механическая
Комплектация	Стандартная	Стандартная	Стандартная	Стандартная	Стандартная	Стандартная
Год выпуска	2002	2001	2000	2002	2001	2002
Цена предложения, руб.		70 000	85 000	80 000	71 000	95 000
Источник информации		http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3881089-7e7f43.html	http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3803869-1a0670.html	http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3853946-50ad19.html	http://trucks.auto.ru/ light_trucks/ used/sale/3851244-8cfea.html	http://autochel.ru/car/ commercial/ trucks/details/1200612.php
Состояние рынка	03.02.2014	31.01.2014	21.01.2014	17.01.2014	30.01.2014	14.12.2013
Состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Предложение/сделка		предложение	предложение	предложение	предложение	предложение
Корректировка на цену предложения, %		-15%	-15%	-15%	-15%	-15%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	80 750,0
Условия финансирования		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	80 750,0
Условия продажи		рыночные	рыночные	рыночные	рыночные	рыночные
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	80 750,0
Состояние рынка		31.01.2014	21.01.2014	17.01.2014	30.01.2014	14.12.2013
Длительность прошедшего периода, месяцев		0,00	0,00	0,00	0,00	1,00
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%	1%
Скорректированная стоимость, руб.		59 500,0	72 250,0	68 000,0	60 350,0	81 557,5
Пробег, тыс. км.	120,35	110,00	55,00	74,00	182,00	36,00
коэффициент мат. модели	157 180	157 180	157 180	157 180	157 180	157 180
показатель степени мат. модели	-0,19	-0,19	-0,19	-0,19	-0,19	-0,19
расчетное значение по модели	63 258	64 348	73 405	69 381	58 477	79 561
разница между фактическим значением и расчетным		4 847,65	1 155,46	1 381,43	-1 873,18	-1 996,58
разница в %% от расчетного значения		7,5%	1,6%	2,0%	-3,2%	-2,5%
корректировка		7,5%	1,6%	2,0%	-3,2%	-2,5%
Скорректированная стоимость, руб.		68 023,1	64 253,3	64 517,1	61 231,2	61 670,1
Первоначальная цена, тыс. руб./кв. м		70 000,0	85 000,0	80 000,0	71 000,0	95 000,0
Общая чистая коррекция		-1 976,9	-20 746,7	-15 482,9	-9 768,8	-33 329,9
в %% от начальной цены		-2,82%	-24,41%	-19,35%	-13,76%	-35,08%
Общая валовая коррекция		19 023,1	20 746,7	15 482,9	11 531,2	34 944,9
в %% от начальной цены		27,18%	24,41%	19,35%	16,24%	36,78%
Количество корректировок		2	2	2	2	3
Весовой коэффициент		2	3	4	5	1
Итого сравнительным подходом стоимость автомобиля ГАЗ-330210, руб.	63 647	9 070	12 851	17 205	20 410	4 111
Рыночная стоимость ¼ доли в праве общей собственности на автомобиль ГАЗ-330210, руб.	15 912

Рыночная
стоимость объекта оценки – доли в праве
общей долевой собственности (1/4 доля)
автомобиля ГАЗ-330210, 2002 г.в., (гос. № Е 118
ХТ 55, VIN
ХТН 33021858302, кузов 0162658, двиг. 421500-20705522,
грузовой) на 03.02.2014 г. равна округленно:

Соседние файлы в предмете [НЕСОРТИРОВАННОЕ]

• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #
• #