Думаю, у многих, кто сталкивается с процессом строительства своего дома, возникает вопрос: где взять столько денег? Почему-то почти все задаются схемой: чтобы строить, нужны сразу миллионы, иначе начинать даже не стоит.
И хорошо, если ты где-то их заработал, сэкономил за годы, получил от продажи другой недвижимости. В общем, если они у тебя имеются. Такие люди строят дом практически за год. Совершенно другая крайность – это когда люди продают свой автомобиль, квартиру и бегут в банки еще занимать.
Редко встретишь разумный подход с промежуточными оптимизированными и спланированными во всем вариантами. А они есть. В этой статье хочу рассказать свою видимость, как я действую уже не первый год.
Но сначала предлагаю посмотреть антипример, реальную историю неправильно выбранной стратегии, где сыграли свою роль доверие рекламным заманухам и отсутствие просчетов всех этапов строительства и своих возможностей.
При минимуме средств дом хотелось иметь как можно быстрее. Таких примеров, судя по остановленным стройкам в окрестностях каждого города – тысячи, если не десятки или даже сотни тысяч по все стране.
Что бы такого не произошло, нужно выбрать стратегию и считать каждый этап строительства. Но не буду приводить чужие примеры, напишу, как делаю я.
Я не являюсь владельцем бизнеса, у меня нет пассивных доходов от недвижимости или акций. Я наемный работник на зарплате с определенной степенью свободы передвижения и графиком работы. Поэтому средства, на которые могу что-то делать – это сэкономленное с зарплаты. Либо кредиты.
Я не сторонник больших кредитов. Я вообще не сторонник кредитов. Но зачастую они позволяют осуществить то, к чему будешь идти годами. Считаю, что кредит в наших российских реалиях (высоком %) более 500 тыс. руб. – это кабала. При малых платежах и большом сроке погашения – ты кормишь банк. Поэтому пока строю без кредитов.
Решил так: есть деньги – осваиваю сумму на определенный объем работ на участке. Нет денег – ничего глобального не предпринимаю. Кто читал мои предыдущие статьи, знает, что я после строительства бани ничего не строил в 2014-15-16 гг. И то, на строительство бани в первый год я занимал у родителей 100 тыс. руб.
Возможно, простой в эти годы был по причине того, что я просто не определился с какого бока подступить к процессу строительства. Дело сдвинулось лишь после выбранной данной стратегии поэтапного самостоятельного строительства.
Мои затраты в цифрах:
– в 2010 г. – затраты 202 тыс. руб. (инструмент, фундамент, сруб и крыша бани):
– в 2011-13гг. – 122 тыс. руб. (отделка бани);
– в 2017г. основным объектом строительства был забор: 220 тыс. руб. за сезон.
– в 2018г. основное – это строительство фундамента: 328 тыс. руб. за сезон.
– в 2019г. достаточных средств для возведения первого этажа с перекрытием не сэкономлено. Поэтому в этом сезоне строю лицевой забор и заказываю бурение скважины под воду. Может быть, еще построю септик.
Как видно, за сезон я не трачу огромных средств (в масштабах стоимости дома). Для деревенской глубинки это большие суммы. Но для города – это вполне по силам сэкономить. Зачастую одному сэкономить 20-30 тыс. в месяц для большинства граждан нереально. А если с супругой?
Допустим, зарплаты в семье у супругов по 40 тыс. рублей (хотя у многих и того меньше). Но будем отталкиваться от этой минимальной суммы. Если откладывать каждому по 10-15 тыс. в месяц, то за год двоим можно сэкономить 240-360 тыс. руб. Это вполне нормальная сумма для таких этапов как:
– строительство фундамента;
– возведение стен и перекрытий первого этажа;
– возведение второго этажа (по желанию);
– возведение кровли (с помощником);
– установка окон и монтаж теплого пола;
– монтаж системы отопления совместно со специалистом;
– внутренние отделочные работы и электрика.
Но при условии, что большую часть работ ты будешь делать сам. В моем случае я строю сам и только на собственные средства. Супруга занимается другими затратами, другой финансовой нагрузкой.
Да, строительство по плану растягивается минимум на лет семь. А нужно иногда менять автомобиль, отдыхать. Могут быть непредвиденные большие траты. Тогда нужно либо делать паузу в строительстве, либо искать дополнительные доходы. Но в любом случае, что-то делать на участке можно всегда.
Еще один критерий – время. Я строю не только в выходные, во время отпуска, но и вечерами: 4-5 часов после основной работы. Да, тратишь много не бензин, да – устаешь. Но это дешевле, чем нанимать бригаду и каждый вечер ездить и контролировать их работу.
Бывают источники средств: кто-то продает старую дачу, кто-то вкладывает в строительство материнский капитал, кто-то находит дополнительную сезонную работу и т.д. Средства находятся, если есть потребности. Я считаю, что за 7-10 лет можно практически одному построить дом без всяких кредитов. И подобных примеров – тоже много.
Рекомендую каналы в youtube: «Строим для себя» (самостройщик Константин) и «Dmitrii Koblikov». Это те люди, с которых нужно брать пример в этой теме самостоятельного строительства:
С учетом всего этого я выбрал конструкцию фундамента, материал стен и технологию перекрытий. Что бы в случае остановки строительства можно было бы законсервировать стройку без каких-либо последствий для недостроенного строения: фундамент-плита, стены из газобетона и бетонные перекрытия.
В отличии, например от брусовых домов, где нужно за один сезон возвести стены и крышу. Иначе верхние венцы и балки перекрытий от регулярного намокания и высыхания деформируются винтом. Т.е. нужны средства сразу на возведение коробки и крыши дома за сезон. Но это тема отдельной статьи.
Да, самостоятельное строительство – это долго. Но если хочешь раньше начать комфортно жить на природе без городского смога и суеты – начинай раньше. В любом случае – нужно успеть до пенсии. И не стройте большой дом. Дети с годами разъедутся по своим семьям.
Я жалею, что три года абсолютно ничего не делал на участке, хотя мог. Желаю тем, у кого есть стремление и возможность – не терять время, а изучить информацию по строительству, делать проект, разбить все на этапы и начать воплощать свою мечту.
Читать далее: Вид на поселок с высоты птичьего полета
***
Подписывайтесь на канал, заносите его в закладки браузера. Впереди много полезной информации и интересные рассказы
- Что такое безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья
- Кто может получить деньги от государства на строительство дома и кого признают нуждающимся
- Субсидия на строительство дома в сельской местности
- Виды господдержки для строительства частного дома
- Субсидия на строительство дома: важное
В нашей стране поддержку оказывают молодым семьям, многодетным, малоимущим, пенсионерам, жителям сел. Государство готово помогать тем из них, кто соответствует требованиям каждой отдельной программы и обязуется выполнять ее условия. Решить все свои проблемы таким образом вряд ли получится, но в трудной ситуации даже небольшая помощь придется кстати.
В статье разберем, как получить субсидии и льготы на строительство дома.
Что такое безвозмездная субсидия на строительство или приобретение жилья
Меры поддержки бывают разными. Существуют льготные кредиты со ставками значительно ниже рыночных. Деньги, полученные таким способом, нужно вернуть, но в течение большего срока и с меньшей переплатой, чем по обычному кредиту.
Безвозмездные субсидии, в отличие от льготных кредитов, возвращать не нужно. Но надо учитывать, что у них всегда есть строгие условия получения и использования. А за каждый рубль придется отчитаться.
В большинстве случаев, как с известным каждому материнским капиталом, деньги нельзя потратить на то, что хочется, или обналичить. Их переводят на специальные счета, с которых оплачивают материалы, работы, взносы по ипотеке.
Единого механизма распределения помощи на постройку или покупку жилья в РФ на данный момент нет, этим занимаются муниципалитеты в регионах в рамках разных местных проектов. Туда и нужно обратиться, чтобы уточнить, какие виды поддержки можно оформить.
Например, в Мурманской области можно претендовать на субсидию до 1,5 млн рублей.
Алексей Мягких, руководитель отдела маркетинга и рекламы ООО «ТД “Карельский профиль”»:
«Для жителей Мурманской области в июле 2022 года запустили госпрограмму “Свой дом в Арктике“. В ее рамках можно получить субсидию на приобретение домокомплекта, покупку или строительство дома на территории региона.
Программа действует до конца 2024 года. На ее финансирование запланировано выделять 500 млн рублей ежегодно.
Сертификат на единовременную денежную выплату ограничен по времени. Средства нужно потратить в течение 6 месяцев в случае приобретения дома, 9 — при покупке домокомплекта и 26 месяцев — в случае строительства.
Использовать субсидию можно для оплаты взноса по ипотеке, но только по согласованию с банком и в размере не более 50% от суммы сертификата.
Претендовать на такую помощь могут работники социальной сферы и предприятий ключевых отраслей экономики региона, получатели материнского капитала, многодетные семьи, инвалиды, участники программы “Гектар Арктики“, участники СВО и члены их семей, ветераны боевых действий и члены их семей.
В 2022 году выдали 315 сертификатов и уже построили 52 дома».
А в Москве безвозмездную субсидию могут получить только те, кто официально стоит на учете нуждающихся в жилье и в очереди на помощь. Из бюджета города деньги выделяют на покупку или строительство дома, точнее, полагающихся таким москвичам квадратных метров. Сколько — в каждом случае рассчитывают индивидуально.
Можно получить компенсацию до 100% стоимости, но не жилья, а «квадратов» по нормативам. И не рыночной, а среднерыночной (ее также утверждают в госорганах).
Если у претендентов уже есть в собственности жилплощадь, ее размеры вычтут из общего количества нормативных «квадратов». Например, семье из двух человек положено 50 кв. м жилплощади. Если у них уже есть 15 кв. м собственной, значит, компенсируют стоимость только 35 кв. м. За покупку остальных платить придется самостоятельно.
У каждой меры поддержки свои особенности, узнать о которых можно только по месту жительства или регистрации. В мэриях дадут самую точную информацию о видах помощи, о том, кому ее выделяют и какие нужны документы.
Безвозмездные субсидии зачастую приходится ждать, и сроки могут быть очень длительными. При этом суммы ограничены, получить их может далеко не каждый. А жить где-то нужно уже сейчас.
Хотите оформить ипотеку, но голова идет кругом от разных условий, документов, процентных ставок? Совкомбанк предоставляет кредит на максимально выгодных условиях. Ипотечные программы помогут купить квартиру мечты людям с разными запросами и материальными возможностями. Простая система оформления документов и широкие возможности позволят сделать мечту ближе.
Оформить ипотеку
Кто может получить деньги от государства на строительство дома и кого признают нуждающимся
Социальные меры поддержки практически всегда направлены на помощь нуждающимся. То есть на них может претендовать не каждый. Например, большая часть социальных программ разработана для тех, кто в настоящее время живет в непригодных условиях (ютится в тесноте, в аварийном доме).
«Нуждающийся в жилом помещении» («нуждающийся в улучшении жилищных условий») — это не субъективная оценка, а официальный статус. Получить его, как и статус малоимущего, — первый этап для участия в большинстве программ. Особенно тех, где деньги дают не в кредит, а безвозмездно.
Условия оформления статуса и постановки на учет от региона к региону разнятся. Даже нормативы положенных одному человеку «квадратов» в округах, городах и селах разные: где-то не больше 9 кв. м, а в других регионах — не больше 18 кв. м.
Например, в Санкт-Петербурге нуждающимся могут признать человека:
- более десяти лет живущего в городе;
- у которого нет своего жилья (или не больше 9 кв. м в отдельной квартире, или 15 кв. м в коммунальной);
- доход которого не больше двукратного прожиточного минимума, установленного там.
Каждый пункт нужно подтверждать документами. И это не полный список критериев.
Нуждаемость в жилом помещении требуется не для каждой программы. Например, есть федеральные и региональные проекты поддержки молодых семей или молодых специалистов (до 30–35 лет). Но иногда нужно подтвердить и нуждаемость, и возраст, и соответствие другим требованиям.
На некоторые субсидии на строительство дома могут претендовать инвалиды, члены семей, в которых есть больные хроническими заболеваниями (какими, также нужно уточнять по месту регистрации), многодетные семьи, военные, участники и инвалиды военных действий.
Субсидия на строительство дома в сельской местности
В ряде регионов до 2025 года работает программа «Комплексное развитие сельских территорий». По ней предусмотрена и помощь в строительстве частных домов.
По программе «Сельская ипотека» можно претендовать не только на субсидии, но и на жилищный кредит. Ее сделали бессрочной. Однако финансирование не всегда поступает стабильно, поэтому заявки рассматривают дольше, чем на другие ипотечные кредиты.
Средства, полученные по «Сельской ипотеке» по ставке до 3%, можно направить не только на покупку жилья, но и на строительство дома в сельской местности из утвержденного перечня населенных пунктов (нужно уточнять по месту регистрации).
Основные условия:
- все работы и покупку материалов нужно тщательно оформлять по закону для отчетности;
- завершить строительство необходимо за 24 месяца;
- первоначальный взнос — от 10%;
- в доме нужно будет зарегистрироваться и прожить как минимум пять лет.
Один из самых больших минусов — лимит суммы: 5 млн рублей в Ленинградской области, Ямало-Ненецком автономном округе и регионах Дальневосточного, в остальных и того меньше — до 3 млн рублей. Однако Минсельхоз выступил с инициативой увеличить лимиты.
Еще одна сложность — небольшое количество банков, которые аккредитовал Минсельхоз. Сейчас их 16, но кредиты по льготной ставке оформляют не все.
Виды господдержки для строительства частного дома
Многие хотят получить ссуду на строительство частного дома от государства. Точнее — субсидию, потому что ссуда подразумевает получение не денег, а имущества (например, жилплощади в социальный найм).
Однако финансирование таких жилищных программ строго ограничено, а получателей в очереди с каждым годом становится только больше. Расскажем о других проектах, которые могут помочь построить дом:
- «Молодая семья»;
- выплата многодетным;
- земельный участок от государства;
- лес на строительство;
- льготная ипотека.
Первые два пункта относятся к тем же субсидиям, то есть деньги, точнее, сертификат на покупку жилья или оплату строительства, возвращать не придется.
Программа «Молодая семья» действует до 2025 года. По ней субсидию в размере 30% (для бездетных) или 35% (если есть хотя бы один ребенок) от расчетной стоимости положенных по нормативам квадратных метров жилья могут получить молодые семьи из категории нуждающихся. На строительство деньги можно потратить по договору подряда.
Все о льготах для молодых семей
После рождения ребенка можно получить 450 тысяч рублей на погашение ипотеки, в том числе и кредита, который брали на строительство дома. Но эту помощь выдают только после оформления дома в собственность и регистрации в нем.
Чтобы построить дом, как с господдержкой, так и без, нужна земля. Ее можно купить или арендовать, а некоторые имеют право получить участок от государства бесплатно, например, многодетные семьи или желающие обосноваться на Дальнем Востоке (программа «Дальневосточный гектар») или в Арктике («Гектар Арктики»). Полный список тех, кто может получить участок бесплатно, есть в Земельном кодексе РФ.
Еще об одной программе рассказал Андрей Елуков, член совета партнерства «Ассоциация деревянного домостроения», преподаватель МФ МГТУ им. Баумана по направлению «Деревянное домостроение», научно-технический руководитель Архангельского завода клееного бруса:
«Во многих лесных регионах популярна мера поддержки граждан в виде предоставления древесины на корню. Ее регламентирует 30 статья Лесного кодекса РФ, регионы могут корректировать норму. Чаще всего это 200 м³ древесины для строительства дома один раз в течение 50 лет. Для многодетных семей — 300 м³, плюс 30 м³ для строительства бани. Учитывая удаленность некоторых регионов, строительство домов из местных материалов популярно.
К примеру, в Архангельской области заключают порядка 700 договоров на предоставление древесины в год».
Льготную ипотеку по ставке до 8% также можно направить на строительство дома. Такие кредиты государство будет субсидировать до июля 2024 года.
Субсидия на строительство дома: важное
- В России работает несколько программ, по которым можно получить субсидию на строительство дома. Это федеральная «Молодая семья» и региональные проекты по развитию территорий, поддержке молодых специалистов, улучшению качества жизни населения.
- Полную информацию обо всех программах дадут только в исполкоме по месту регистрации. Там же расскажут об условиях получения помощи и ее размере.
- Большая часть мер господдержки — целевая. Ее нельзя получить наличными или обналичить, можно только потратить на строго определенные цели.
- Для получения субсидии нужно доказать, что вы в ней нуждаетесь. Чаще всего для этого необходимо получить статус малоимущих и нуждающихся в получении жилья.
- Деньги распределяют в порядке очереди, ваше место в ней может быть обусловлено не только днем подачи заявления, но и другими факторами. Например, часто в первую очередь помогают многодетным, пострадавшим от ЧС.
- Помимо субсидий на строительство можно получить другую помощь — землю, лес. Или взять для этих целей льготный кредит.
- Участие в каждой программе требует большого количества документов — для того, чтобы стать претендентом, получить место в очереди, распорядиться средствами, отчитаться о том, на что их потратили.
Получить помощь от государства сложно, но можно. Если есть основания полагать, что вы можете претендовать на нее, — сходите в исполком и уточните все подробности там.
О собственном доме мечтают многие. Некоторые люди не хотят приобретать готовое жилье, а желают построить собственное. Но мечта – это одно, а реальность – другое. Стройка требует затрат, и собственных средств часто не хватает. Необходимо думать, где добыть финансы, чтобы возвести загородный дом.
Где взять деньги?
Существует несколько способов, приближающих достижение мечты. Прежде чем определяться с методом добычи финансов, оцените расходы на стройку. Если в собственности пока еще даже нет участка, то сначала позаботьтесь об этом вопросе. Далее нужно составить подробную смету, которая позволит понять, в каком количестве необходимы деньги на строительство. Существует два направления их получения – оформление кредита или накопление собственных средств. Чаще люди предпочитают комбинировать эти способы. Многие банки выдают ипотеку именно на строительство, что позволяет получить средства под привлекательный процент.
Также стоит рассмотреть всевозможные государственные программы. К примеру, давно действует программа для молодых семей, в рамках которой можно получить сертификат на покупку квартиры или строительство дома. Конечно, участие подразумевает выполнение ряда условий. Кроме того, придется долго простоять в очереди. Но зато подобные льготные выплаты и субсидии станут стартом для начала стройки.
Нужен ли кредит на строительство?
Кредитование – это один из простых способов получения финансов для строительства частного дома. В современных банках предлагается большое количество кредитных продуктов, из которых клиент может выбрать наиболее подходящий вариант. Некоторые сомневаются в том, нужен ли им займ, так как боятся многолетней кабалы. Но на самом деле рассчитываться по кредиту гораздо проще, чем постоянно откладывать деньги на строительство. Возведение дома требует больших вложений, поэтому накопление явно займет не один год. Основная проблема откладывания финансов заключается в том, что инфляция постоянно «съедает» денежные средства. Кроме того, экономическая обстановка в нашей стране является весьма нестабильной. Все это делает процесс накопления ненадежным вариантом. Более простой выход из ситуации – это оформление кредита.
Самостоятельные накопления
Выше уже говорилось о проблематичности самостоятельных накоплений на постройку. Но некоторым категориям людей такой вариант вполне доступен. Чтобы процесс накопления был успешным, необходимо присутствие следующих факторов:
- высокие доходы;
- возможность каждый месяц откладывать часть денег без ущерба для жизни;
- наличие жилья, в котором можно жить до окончания стройки;
- стабильная работа, на которой отсутствует риск увольнения или непостоянной выплаты зарплаты.
Как видно из всего перечисленного, далеко не все могут позволить себе накопления. Основная проблема заключается в продолжительности этого процесса. Копить деньги можно и год, и два, и даже больше. За это время могут произойти разные события. Иногда случается и так, что отложенные суммы приходится потратить на другие нужды. В большинстве же случаев из-за инфляции их просто не хватит для того, чтобы построить такой дом, как хотелось. Поэтому копить средства стоит только тем, у кого присутствуют реально большие доходы и возможность ежемесячно откладывать немаленькие суммы. Копить финансы лучше на вкладе, чтобы на них начислялся процент. Особого дохода это не принесет, но позволит минимизировать влияние инфляции.
Строить поэтапно
Если все же принято решение накопить финансы на строительство жилого дома самостоятельно, то можно рассмотреть метод поэтапного возведения. Он позволяет не ждать накопления всей суммы, а постепенно заниматься процессом. К примеру, после первого года накопления можно залить фундамент, после второго – возвести стены. Естественно, что подобное строительство займет много времени. Но оно позволяет практически сразу пускать накопленные средства в оборот, не давая им бесполезно лежать на счету.
Недостаток заключается в том, что однажды средства могут закончиться, а дальнейшее накопление будет невозможным. Из-за этого стройка будет заморожена, и жилье так и останется недоделанным. Также проблема заключается в необходимости постоянного контроля строительства. Если оставить территорию без присмотра, то стройматериалы могут украсть, разрушить уже возведенные стены. Поэтому при поэтапном строительстве необходимо позаботиться об охране участка.
Взять кредит в банке
Процесс собственных накоплений связан с целым рядом проблем. Бывает проще взять кредит в банке, чтобы иметь на руках нужную сумму. Это позволит сразу закупить все необходимые материалы и оплатить услуги рабочих. После возведения дома в нем можно будет жить и спокойно рассчитываться с долгом, внося ежемесячный платеж.
Банки предлагают программы кредитования. Часто они являются целевыми, то есть кредит выдается непосредственно на возведение дома или дачи. На другие цели потратить взятые денежные средства нельзя. Для оформления такого кредита необходимо предоставить все документы, касающиеся строительства.
Основная проблема ипотеки на строящийся дом заключается в том, что человек не может предоставить залог. При обычном ипотечном кредитовании залоговым имуществом является приобретаемое жилье. В случае со строительством его еще не существует, а порой у людей может не быть даже участка. Поэтому для одобрения кредита необходимо искать другой залог. Далеко не все владеют достаточным имуществом, чтобы предоставить его банку в качестве обеспечения кредита.
Чаще всего процесс кредитования требует предоставления залога в виде недвижимости, которая принадлежит заемщику. Она должна быть оформлена именно на того человека, который желает получить кредит. Чужое имущество предоставлять в залог нельзя.
Уже имеющийся участок, на котором планируется стройка, также может служить залогом. Для начала производится его оценка. Заемщик может получить 70% от рыночной стоимости земли. Эта сумма окажется слишком маленькой для дальнейшего строительства. В этом случае можно действовать следующим образом:
- взять кредит на строительство под залог земли;
- заложить фундамент, провести другие работы, на которые хватит денег;
- снова пригласить оценщика и перекредитоваться по согласию с банком.
Описанные действия можно проводить несколько раз, ведь стоимость возведения постоянно возрастает. Естественно, что поступать так можно только в том случае, если банк согласен на подобные шаги. Поэтому следует заранее изучить кредитные программы и проконсультироваться с сотрудниками.
Помимо ипотеки можно оформить и обычный потребительский кредит. Он подходит для тех, кто не может предоставить залог. Минусы подобного варианта:
- небольшая сумма, которой вряд ли хватит на стройку;
- завышенные процентные ставки;
- необходимость предоставления справок о доходах.
Дополнительные источники финансов
Помимо собственных накоплений, кредитов и ссуд есть и другие варианты получения денежных средств. К примеру, владельцы машины смело могут обращаться в автоломбард. Там под залог транспортного средства или ПТС можно получить финансы без лишних сложностей. Этот способ отличается оперативным оформлением. Кроме того, человеку нет нужды собирать внушительный пакет документов.
Кредит под залог авто
В 2016 году мы с супругой купили земельный участок для строительства дома. Своих денег на дом не хватало, и мы взяли кредит.
Мы давно мечтали переехать за город, в свой дом. Вариант с таунхаусом нам не нравился, поэтому мы решили купить участок и построить на нем бревенчатый дом по своему проекту.
К моменту покупки участка мы знали, что без кредитных денег построить дом не сможем. Варианты начали просчитывать заранее, чтобы не утонуть в кредитах и не остаться без дома.
У нас получилось. Надеюсь, мой опыт поможет и вам принять решение.
У этой статьи есть продолжение
Многие комментаторы хотели узнать, как я справился с кредитами и счетами за отопление. Я справился: взял шестой кредит и рефинансировался еще раз, а заодно подключил газ почти за полмиллиона. Сейчас проценты по ипотеке ниже стоимости аренды, а отопление всего дома дешевле, чем квартиры.
Как я пытался взять кредит на строительство дома
Ипотека на строящийся таунхаус или квартиру и кредит на строительство дома — это разные кредиты. В первом случае недвижимость остается в залоге, поэтому банк не рискует: если плательщик не сможет вернуть долг, банк продаст его жилье. А вот выдача кредита на строительство объекта, которого еще нет в природе, — операция более рисковая.
Банк не одобрит кредит на строительство, если у вас нет участка. Мы купили участок на свои деньги — это должно было стать дополнительной гарантией для банка: в собственности есть земля, а кредитов нет. Если денег нет ни на участок, ни на дом, я рекомендую основательно все взвесить. Брать кредиты и на покупку участка, и на строительство дома — опасный сценарий.
Я изучил предложения нескольких банков, которые в тот момент выдавали кредиты на строительство, и оформил несколько заявок: в одном банке мне отказали сразу, в другом несколько недель обрабатывали мою заявку и в итоге тоже отказали. У меня хорошая кредитная история без просрочек, и отказы были непонятны.
При личной встрече менеджер банка рассказал, что кредиты на строительство одобряются очень редко. Даже после одобрения могут не пройти проверку документы на строительство — договор с застройщиком, смета и документы на право собственности земельного участка. Если что-то не пройдет проверку, в кредите откажут. Это внутренний регламент банка, и изменить его не получится.
Еще банк требует разрешение на строительство, а его получение занимает несколько месяцев. Пока оформляете разрешение, одобрение банка уже перестанет действовать. Если захотите получить кредит по этой схеме, то разрешение нужно оформлять заранее.
Я решил больше не запрашивать кредиты на строительство и пойти другим путем: составить смету и по мере строительства дома оформлять потребительские кредиты, когда своих денег будет не хватать. Ставка по потребительским кредитам выше, но этот вариант все равно показался мне выгодным: не нужно платить проценты за всю сумму сразу, требуется меньше документов, а строительство можно начать раньше.
После окончания строительства я планировал рефинансировать потребительские кредиты с высокой процентной ставкой одним общим под залог построенного дома. Условия по таким кредитам лучше: ставка на 5—7 процентных пунктов меньше, а максимальный срок больше. В итоге кредитная нагрузка уменьшится.
В итоге мой план выглядел так:
- Составить смету и понять, сколько нужно денег и когда.
- Подавать заявки на кредиты по мере необходимости.
- Рефинансировать все кредиты под залог построенного дома.
Составление сметы
Когда планируют ремонт в квартире, часто выходят за рамки бюджета. Но если в случае с ремонтом можно оставить одну комнату незавершенной, то жить в недостроенном доме не получится. Чтобы не израсходовать весь бюджет при строительстве, мы несколько недель изучали предложения.
Для начала посетили выставочные площадки застройщиков — это несколько десятков плотно стоящих демонстрационных домов. Еще бывают площадки, где несколько мелких застройщиков показывают свои дома — по 1—2 от каждого. Дома похожи, а стоимость зависит от материалов и компании.
Плюс заказа в крупной компании в том, что у них есть банки-партнеры, готовые одобрить кредит на строительство дома в этой компании. Минус — внести изменения в проект по своему желанию нельзя: нужно выбирать из доступных вариантов и их комплектаций. Наши изменения застройщик внести в проект не мог: размер комнат, планировка ванной комнаты и материал стен были фиксированными. Предложенные варианты нас не устраивали.
А еще всю работу пришлось бы заказывать у одного застройщика — это часто бывает невыгодно. От такого предложения мы отказались.
У мелких застройщиков свобода выбора больше. Многие соглашаются бесплатно доработать проект, но редко бывают льготные программы кредитования. Мы хотели дом из оцилиндрованного бревна и искали застройщика, который специализируется на этом материале.
Компанию выбрали на одной из выставок деревянных домов. Нам предложили несколько типовых проектов на выбор. У каждого проекта было несколько вариантов планировки, еще можно было выбрать дерево и его размер. Мы внесли около 10 изменений в проект: увеличили диаметр бревна, козырек у крыши, высоту потолка, размеры комнат, учли перепланировку в ванной комнате. Как выбирали дом и из чего складывалась цена, я расскажу в отдельной статье.
Для планирования сметы нужно знать этапы строительства, их сроки и стоимость. Дом из бревна возводится в два этапа: сначала коробка — это фундамент, стены и временная крыша; затем второй этап — коммуникации, внешняя и внутренняя отделка. После возведения коробки дом должен отстояться, это время отводится под естественное оседание дома при высыхании бревен — усадку. Рекомендация застройщика — не меньше года между этапами. Это особенность деревянного домостроения.
Проект с выбранными материалами и комплектацией стоил 2,6 млн за первый этап и 3,9 млн за второй. Дополнительно мы заложили 300 тысяч на бурение скважины, установку септика и подведение коммуникаций к дому и 10% от сметы на непредвиденные расходы.
Первый этап занимает 3—6 месяцев в зависимости от погоды, а потом еще год усадки. После этого можно начинать второй этап строительства. Итого нам требовалось 2,9 млн в начале строительства и еще 4,6 млн через полтора года.
Предварительная смета на наш дом — 7,5 млн рублей
| На что нужны деньги | Сколько | Когда |
|---|---|---|
| Первый этап | 2,9 млн рублей: 2,6 млн по смете и 0,3 млн на непредвиденное | В начале строительства |
| Второй этап | 4,3 млн рублей: 3,9 млн по смете и 0,4 млн на непредвиденное | Через 1,5 года |
| Внешние коммуникации — скважина, септик, электричество | 300 000 Р | В середине второго этапа |
Сколько
2,9 млн рублей: 2,6 млн по смете и 0,3 млн на непредвиденное
Когда
В начале строительства
Сколько
4,3 млн рублей: 3,9 млн по смете и 0,4 млн на непредвиденное
Внешние коммуникации — скважина, септик, электричество
Когда
В середине второго этапа
План финансирования
После сбора вводных я сел составлять бизнес-план.
На первый этап нужно было 2,9 млн рублей. У нас было накоплено 900 тысяч, родители закрыли вклады и подарили нам еще 800 тысяч. Оставшиеся 1,2 млн я планировал взять в кредит. Первый этап продлился полгода.
Второй этап начинался через год после завершения первого. На него требовалось 4,6 млн рублей с учетом запаса в 10% и расходов на скважину, септик и электричество. Я планировал каждый месяц после начала первого этапа откладывать 50 тысяч рублей на второй этап — за полтора года накопится 900 тысяч. Остается 3,7 млн рублей. На потребительские нужды банки обычно дают не более 1,5 млн. Я рискнул и заложил в план получение двух кредитов по 1,5 млн с интервалом 1—2 месяца. Одобрит ли их банк и по какой ставке — я знать не мог. Оставшиеся 700 тысяч я договорился занять у друзей, если деньги потребуются.
Итого: кредит 1,2 млн на первый этап, два кредита по 1,5 млн на второй и долг 700 тысяч у друзей.
Все кредиты я планировал брать на максимально возможный срок — для потребкредитов это 5—7 лет. Так ежемесячный платеж и общая кредитная нагрузка будут меньше, а вероятность одобрения следующих кредитов — больше. От страхования жизни отказывался: с ним получалось не так выгодно, даже с учетом того, что кредитную ставку понижали. Еще при досрочном закрытии кредита страховка, как правило, не возвращается.
В начале лета 2016 года, когда я составлял план, средняя ставка по потребительским кредитам без оформления страховки была около 20%, а ставка рефинансирования — 11%. Я рассчитывал, что ставка будет снижаться и дальше, но на всякий случай заложил планируемую кредитную нагрузку по ставке 21% годовых. При моих параметрах суммарный ежемесячный платеж по кредитам составил бы около 95 тысяч.
Финал моего плана — рефинансирование всех кредитов одним под залог построенного дома. Банк принимает в залог только зарегистрированные объекты — на процесс регистрации построенного дома я заложил еще 6 месяцев.
У каждого банка свои требования к объекту залога. Например, не все банки принимали в залог деревянные дома, а некоторые вообще не работали с загородной недвижимостью — только с квартирами. Иногда требования предъявлялись к фундаменту, наличию коммуникаций и удаленности от ближайшего города, в котором есть офис банка.
На тот момент в Москве я нашел всего пять банков, которые были готовы принять деревянный дом в залог. Это второе рискованное допущение: за время строительства кредитная политика банков могла измениться и дом уже не подходил бы под залоговые условия.
В залог оформляются зарегистрированные дом и участок, а банки давали в кредит только 50—70% от их совокупной оценочной стоимости. После рефинансирования я мог рассчитывать на ставку 12—14% годовых при сроке 10—15 лет. Если рефинансировать 4,2 млн рублей — сумма всех кредитов по плану — на 15 лет по ставке 14%, ежемесячный платеж будет около 56 тысяч. Это меня устраивало.
Как все вышло на самом деле
Первый этап строительства. В июне 2016 года Центральный банк снова снизил ключевую ставку на 0,5%. Курс евро, от которого зависит стоимость внутридомовых коммуникаций и оборудования, в течение зимы и весны снижался. Я решил, что пора действовать.
Первый кредит на 1,2 млн рублей под 20,9% годовых оформил в том же банке, где брал и досрочно закрыл автокредит: от банка поступило предодобренное предложение. От страховки отказался. Договор на строительство подписал в тот же день, через неделю на участок приехали строители.
Когда копали котлован под фундамент, оказалось, что из-за особенностей участка фундамент нужно дополнительно укреплять и делать глубже. Друг, работающий в сфере ландшафтного проектирования, согласился с выводом строителей. Укрепленный фундамент обошелся в дополнительные 350 тысяч и сразу съел 300 тысяч, отложенные на непредвиденные расходы. Мне повезло, что с момента составления плана прошло несколько месяцев и я смог накопить немного больше.
Как и планировал, весь год после первого этапа я откладывал на второй этап строительства.
Второй этап строительства. Когда пришло время второго этапа, я подал заявку на 1,5 млн в другой банк — там была акция с фиксированной ставкой 15,9%. Кредит мне одобрили без проблем, но максимум на 5 лет. Я согласился. Ставка была привлекательная, а страховку не навязывали. Строители приступили к работе. По плану мне предстояло взять еще один кредит на 1,5 млн, а если денег не хватит — занять у друзей.
Еще один кредит понадобился спустя два месяца, и к тому моменту начали появляться потребительские кредиты до 5 миллионов. Я обратился в банк, у которого было спецпредложение по такому кредиту. Количество звездочек в условиях зашкаливало: обязательное страхование жизни и здоровья, условие заблаговременного внесения платежа, только онлайн-заявка для минимальной ставки. На рассмотрении заявки банк увеличил процентную ставку и предложил оставить в залог автомобиль — я отказался.
Через пару дней я узнал о предодобренном предложении от еще одного банка, в котором я раньше брал и благополучно погасил кредит. Банк предлагал взять 1,5 млн под 18,5%. В итоге я шел по плану: взял два кредита по 1,5 млн, а ставка оказалась ниже, чем я закладывал.
Непредвиденные расходы. Аппетит приходит во время ремонта — на втором этапе начали появляться непредвиденные «хотелки». Захотелось окна побольше на первом этаже — плюс 40 тысяч. Дополнительно установить мансардные окна — еще 220 тысяч.
Еще через неделю друзья поделились с нами опытом использования теплых полов, которые, конечно же, не были учтены в нашей смете. Мы ограничились теплым полом в прихожей, на кухне и в санузле — без дорогих сенсоров и регуляторов получилось 130 тысяч с работой.
Мы строили дом для себя и надолго, поэтому пошли навстречу желаниям. Итого плюс 390 тысяч к смете.
Пока шла внешняя отделка и проводились внутренние коммуникации, появились новые незапланированные траты. На обустройство и ввод всех коммуникаций по плану было заложено 300 тысяч, но скважину пришлось бурить глубже, чем рассчитывали, — в итоге все 300 тысяч ушли только на подведение воды и канализацию. Установка счетчика, ввод в дом электричества и прокладка кабеля под землей вместо висящих над участком проводов обошлись еще в 65 тысяч. Также в смете не было заземления — плюс 45 тысяч, включая оборудование и установку. Вместо 300 тысяч мы потратили 410.
Со всеми дополнительными работами стоимость второго этапа получалась 4,7 млн — на 100 тысяч больше запланированных расходов. За полтора года я накопил около миллиона и взял два кредита по 1,5 млн для второго этапа. Но мне все равно не хватало 700 тысяч, которые через пару месяцев нужно было платить рабочим.
Я не хотел напрягать друзей, но общий платеж по всем кредитам на тот момент составил около 95 тысяч. Очередной кредит я брать не хотел: сумма в 100 тысяч ежемесячно была для меня психологической отметкой, которую не хотелось перешагивать.
В итоге я занял у друзей 400 тысяч и вычеркнул из сметы работы еще на 300 тысяч: оставил на потом установку межкомнатных дверей и газового оборудования, ограничившись электрическим котлом. Обогрев дома в этом случае дороже, но подключение к газу в нашем поселке стоит примерно 600 тысяч и занимает почти год.
Еще через месяц дом был готов: проведены и запущены коммуникации, завершена отделка и установлена сантехника. Не было только межкомнатных дверей, но их мы смогли установить буквально через месяц. Из мебели только кухня, холодильник и кровать — все подарили родственники к новоселью. Но уже можно было жить в доме и экономить на аренде квартиры.
Регистрация дома
Чтобы рефинансировать свои кредиты, мне нужно было зарегистрировать дом — иначе банк не возьмет его в залог. Регистрация занимает несколько месяцев, но я смог сэкономить время.
По совету знакомых я обратился в компанию, которая занимается сбором и оформлением документов. Мне выделили менеджера, который занимался регистрацией дома. Я оформил на него нотариальную доверенность, чтобы он мог от моего имени выполнять регистрационные действия. В доверенности было указано, что доверенное лицо может только регистрировать (ставить на учет) объекты недвижимости, но не имеет права их продажи. За свое имущество я был спокоен.
Я обратился в компанию заранее, и менеджер предложил мне заняться оформлением во время строительства дома. Я так и сделал.
Регистрация заняла 6 месяцев, в процесс оформления документов я не вникал. За это время менеджер пару раз звонил мне, чтобы сообщить статус. Все необходимые документы он запрашивал и оформлял без меня — я сэкономил время и нервы. За услуги компании я заплатил 35 000 рублей — всю сумму после завершения оформления. Я получил выписку из Росреестра с адресом дома и моим именем и еще с десяток разных документов, которые пришлось оформить менеджеру для регистрации.
К моменту завершения строительства дом был зарегистрирован.
Рефинансирование кредита
При составлении бизнес-плана я отобрал банки, которые были готовы взять мой дом в залог. На сайтах банков я проверил актуальные ставки по кредитам под залог недвижимости и выбрал банк с наименьшей ставкой.
С менеджерами банка я уже общался, но все равно позвонил, чтобы уточнить список документов. Через неделю я собрал весь пакет документов и направился в банк для оформления кредитной заявки.
Перед подачей заявки сумма задолженности по всем кредитам была 4 млн — именно столько я запросил. В моей кредитной истории не появилось ни одной просрочки, все текущие кредитные обязательства я выполнял вовремя — и через неделю я получил одобрение банка.
Оставалось сделать оценку дома с участком и предоставить в банк отчет. Оценка стоила 18 000 рублей и заняла меньше недели. В отчете дом с участком оценили в 7,6 млн рублей. В одобрении банк указал, что может выдать максимум 60% от оценки — этого хватало для закрытия всех кредитов.
Но здесь начались проблемы: залоговый отдел банка не хотел принимать независимую оценку, аргументируя это падением рынка загородной недвижимости. Эксперты банка оценили дом с участком только в 5,6 млн — 60% от этой суммы хватало только на два кредита из трех. Мои аргументы, договоры на строительство и обращение к руководителю отдела ипотеки с просьбой пересмотреть оценку не изменили решение банка.
Подавать заявку в другой банк я не хотел: не было гарантий более высокой оценки залога, а срок одобрения уже истекал. Я согласился на условия банка и рефинансировал два кредита из трех. Несмотря на то что ставка по первому кредиту была выше, мне оказалось выгоднее рефинансировать второй и третий кредит: по ним был больше остаток задолженности, а мне было нужно перевести на меньшую ставку как можно большую сумму.
После рефинансирования остался кредит с самой высокой ставкой и долг друзьям — в сумме почти 1,5 млн. Мне хотелось уменьшить ставку и отдать долг как можно скорее. В интернете я нашел акцию на рефинансирование по ставке от 10,99%. По акции разрешалось рефинансировать кредит и получить дополнительно наличные, но в сумме не более 1,5 млн. Я понимал, что предлог «от» может означать любую ставку, но все равно заполнил заявку.
Предварительное одобрение без точной ставки я получил через час по смс. На следующий день я принес оригиналы документов, подписал анкету, и через полчаса менеджер сообщил, что рефинансирование одобрили по минимальной ставке — 10,99%. Я закрыл дорогой кредит и отдал долг друзьям.
Итоги
С момента покупки участка до переезда в дом прошло 2,5 года, из которых примерно каждый четвертый день я занимался бюрократией: анализировал предложения банков, отправлял кредитные заявки, собирал документы, посещал офисы банков и не только. Мой рискованный план претерпел коррективы по ходу выполнения, но в целом сработал. Я потратил много времени и нервов, не говоря уже о деньгах.
Сейчас у меня два кредита: залоговый на 15 лет под 13,5% и потребительский на 5 лет под 10,99%. Общий ежемесячный платеж — 82 тысячи рублей. Это больше ипотечного платежа за двушку у Мкада. Нам пришлось сильно сократить траты на развлечения и забыть про поездки на отдых. Но через три года я уже погашу потребительский кредит и смогу больше платить по залоговому.
И главное — у нас есть свой дом. Это стоило всех пройденных испытаний.
Запомнить
- Оцените финансовые возможности.
- Составьте смету и бизнес-план.
- Контролируйте строительство, чтобы не возникло непредвиденных расходов.
- Зарегистрируйте дом в Росреестре.
- Рефинансируйте кредиты под залог недвижимости.
Предрекая вопросы читателей
- Нынешний кредит застрахован, а на дом я оформил отдельную страховку от пожара, короткого замыкания, кражи и по другим рискам. Без страховки оформлялись кредиты, которые уже рефинансированы.
- Родители бедствовать не будут. Мы построили большой дом, где все смогут жить вместе.
- Подкопить и купить дом без кредитов я не решился: материалы дорожают, курс евро растет, а аренда квартиры съедает половину накоплений.
- Если вместо дома купить квартиру за 7,5 млн в ипотеку под 10% на 15 лет, то платеж будет примерно такой же, как у нас сейчас. Так сэкономить не получится.
- Сумма ежемесячных процентов за первые годы примерно равна стоимости аренды двушки в Москве. Чем дальше, тем меньше проценты.
- При текущих платежах оба кредита мы погасим через 6 лет, а не через 15. Срок кредита растянут намеренно для уменьшения рисков и минимального платежа.
- Каждый месяц мы можем выбрать: отложить деньги или досрочно погасить часть кредита.
- Статья про финансовую сторону строительства, а не про материал дома. Затраты на обслуживание и энергоэффективность я опишу в следующей статье.
- Дом — не единственная семейная недвижимость. В сложной ситуации имущество можно продать.
- Описанный в статье сценарий — это такой же риск, как получение любого кредита. Если правильно оценить возможности, такой план станет альтернативой кредитования загородного строительства.
- В 2020 году мы еще раз рефинансировали ипотеку. Теперь ставка 8,9%, а проценты уже давно меньше стоимости аренды квартиры.
- Энергоэффективность дома тоже проверили и подключились к газу. За газ платим в среднем 1000 рублей в месяц.
Содержание статьи
Показать
Скрыть
В прошлом году в России зафиксирован исторический рекорд по доле индивидуального жилищного строительства — порядка 55% всего капитального строительства пришлось на дома, которые граждане строят самостоятельно. На популярность сегмента влияет не только льготная ипотека и дачная амнистия, но и итоговая цена — стоимость квадратного метра в новостройке обходится дороже.
Составили инструкцию, что нужно учитывать при строительстве дома и какие программы ипотеки подойдут для ИЖС.
Планируем бюджет
На этом этапе вы уже должны понимать точно, какой дом вы хотите. Нужно нарисовать себе вид будущего дома и его этажность. От размеров дома, то есть его высоты, площади, толщины стен, будут напрямую зависеть все расходы на строительство.
От точности сметы зависит, хватит ли у вас средств или лучше отложить стройку. Самый простой способ при подсчете расходов — составить таблицу. Разбейте ее на такие графы:
- коробка. Сюда нужно включить стоимость монолитных работ (фундамента), перекрытий, каркаса, кровли, вентиляционных каналов;
- внутренняя отделка. Здесь все пожелания по тому, как дом должен выглядеть внутри — от кухонного гарнитура с техникой до стяжки полов и стен;
- инженерные сети — водопровод, канализация, электричество, газоснабжение, отопление, водоотвод;
- двор. Сюда входит как минимум забор, а далее по желанию;
- документация. Это и проект дома, и пошлины на разрешения, и подведение коммуникаций.
Чем подробнее распишете каждую графу вплоть до перчаток и инструментов, тем реальнее окажется прогноз. Но даже если вы проведете не один день на сайтах строительных магазинов, заполняя таблицу, сумма все равно не будет точной. Лучше заказать просчет у специалиста, который занимается строительством домов. Однако и это не спасет от перерасхода материалов, поэтому добавьте к получившейся сумме 15–30%. Это резерв на реальные риски, которые могут возникнуть при строительстве — это, например, удорожание стройматериалов или профессиональных услуг.
Выбираем землю
В России все земельные участки делятся на следующие категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- населенные пункты;
- земли промышленности, связи и транспорта;
- лесной фонд;
- водный фонд;
- земли запаса;
- особо охраняемые территории.
В некоторых случаях допускается переход земли из одной категории в другую. Строительство дома разрешается только на двух типах земель — земли сельскохозяйственного назначения и земли населенных пунктов. Далее они делятся на типы:
- Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Ограничений на размер участка нет, а вот построить дом выше трех этажей не получится. Проект же капитального жилища придется согласовывать с госорганами.
- Садовое некоммерческое объединение (СПК). Из регистрационных ограничений — прописку оформить можно только в том случае, если это ваше единственное жилье. Члены садового объединения должны делать ежегодные взносы, всю коммуникацию подводить за свой счет, а также самостоятельно организовывать вывоз мусора, уборку снега и строительство дорог.
- Личное подсобное хозяйство (ЛПХ). Возможность постройки дома на таком типе земель определяется местной администрацией и не имеет ограничений.
- Крестьянско-фермерское хозяйство (КФХ). Плюсы этого типа — нет ограничений по размеру дома. Однако зарегистрироваться по адресу нельзя, а владелец участка должен зарегистрироваться как предприниматель и сдавать отчетность в налоговую. Размер вашего фермерского хозяйства не важен — достаточно разбить сад или построить теплицу.
Поэтому, прежде чем покупать землю и оформлять ее в собственность, обратите внимание, к какой категории она принадлежит. Если построить дом на участке, не предназначенном для этого, его по суду могут изъять федеральные и местные власти, а вас — принудить снести самовольную постройку.
Покупать землю сильно заранее не стоит. Статья 284 Гражданского кодекса позволяет изымать у собственников участки, если на них не будет построен дом или не будет вестись фермерское хозяйство в течение 3 лет.
Составляем и согласовываем проект
Составить проект дома самостоятельно не получится — его обязательно должна сделать лицензированная компания, чтобы в дальнейшем можно было получить разрешение на строительство. Есть два варианта: купить готовый типовой проект либо разработать индивидуальный. У каждой проектной компании свой каталог готовых решений. Их главный плюс — они дешевые, а минус — такой проект не учитывает ваши возможности и пожелания. Разработать же индивидуальный план всегда дороже.
Минимальная стоимость всей рабочей документации для типового дома площадью до 150 кв. м. — 70–150 тыс. рублей. За каждое изменение в проекте нужно доплачивать от 5 тыс. рублей за незначительные правки и до 30 тыс. рублей за значительные.
Если вам нужен индивидуальный проект, то стоимость разработки документации в этом случае, как правило, рассчитывается по квадратным метрам — от 750 рублей до порядка 2 500 рублей за квадратный метр будущего дома.
Какое решение вы бы ни приняли, вам должны предоставить проект со следующими разделами:
- архитектура — подробное описание фасадов, решений планировки, специфики расположения окон и дверей;
- конструктив — информация о несущих конструкциях, чертежи перекрытий, нагрузка фундамента и другие чертежи;
- инженерные сети — чертежи с проводкой электричества, канализацией, водоснабжением, отопительной системой и так далее.
Как только проект получен, его нужно согласовать, чтобы получить разрешение на строительство. Универсальной последовательности нет — все зависит от региона и муниципалитета, в котором вы строитесь. Но эти этапы есть во всех случаях:
- администрация населенного пункта. Там нужно получить ходатайство о разрешении на строительство. Список конкретных документов вам подскажут сотрудники администрации;
- топосъемка и обследование. Эту услугу нужно заказать в геолого-геодезическом надзоре района. Это платно — за участок площадью до 10 га придется отдать порядка 10 тыс. рублей;
- комитет по архитектуре. Сотрудники за 7 дней должны рассмотреть вашу рабочую документацию и выдать строительный паспорт. Это бесплатно;
- санэпидемстанция, пожарная инспекция и поставщики коммунальных услуг. Каждую инстанцию придется проходить по отдельности, а сроки рассмотрения никак не регламентированы. Растянуться весь процесс может на месяц-полтора. Два согласования обязательны — СЭС и пожарная инспекция, а вот с поставщиками коммунальных услуг можно заключить договор позже. Однако откладывать этот вопрос не нужно, ведь может оказаться так, что по действующему проекту вам, к примеру, невозможно подключить электричество. Тогда придется пересматривать рабочую документацию и снова получать все разрешения;
- комитет по архитектуре — снова. После согласований во всех инстанциях в строительном паспорте вам поставят отметку о разрешении на строительство. Теперь можно строиться.
Оформляем ипотеку на строительство
На строительство дома можно взять обычную ипотеку по рыночным ставкам. Но прежде проверьте, доступны ли вам льготные программы. Не каждый может получить субсидированную государством ставку, ограничения есть по:
- требованиям к заемщику;
- максимальной сумме;
- максимальному сроку;
- первоначальному взносу;
- региону строительства.
Внимательно изучите условия — так, например, по некоторым программам дом можно строить только по договору с юрлицом и ИП.
Если строить ваш дом будет подрядчик, подпишите договор подряда и предоставьте его в банк. При самостоятельном строительстве этого не потребуется.
Как правило, земля, на которой строится дом, становится залогом для ипотеки. Если стоимость участка меньше суммы кредита, то пока дом не построится, придется предоставить дополнительное обеспечение — поручителя или другую недвижимость. Как только строительство завершится, с земли снимаются обременения.
Льготная ипотека под 8% годовых
Можно купить земельный участок или частный дом, а также построить дом своими силами, то есть без договора подряда с ИП или юрлицом.
Ставка — до 8% годовых.
Первоначальный взнос — от 15%.
Сумма — до 12 млн рублей.
Срок — до 30 лет.
По этой программе взять ипотеку можно как на строительство дома или его завершение на имеющемся или арендованном земельном участке, так и получить деньги на одновременное приобретение земли и строительство на ней дома. Главное, чтобы земли были предназначены для индивидуального жилищного строительства.
Кредит предоставляется одной суммой или частями по заявлению, вы платите проценты только за использованную сумму. При положительном решении банк одобрит вам максимально возможную сумму кредита.
Сельская ипотека
Вы можете оформить эту программу, если переезжаете в сельскую местность. Распространяется на строительство дома по договору подряда или покупку земельного участка под строительство.
Ставка — до 3% годовых.
Первоначальный взнос — от 10%.
Сумма – до 5 млн рублей.
Срок — до 25 лет.
Дальневосточная ипотека
Эту ипотеку можно оформить на индивидуальное жилищное строительство (самостоятельно или по договору подряда) на территории Дальневосточного федерального округа. Доступна молодым семьям (оба супруга не старше 35 лет), гражданам не старше 35 лет с детьми в возрасте до 19 лет, участникам программы «Дальневосточный гектар» и тем, кто переехал в ДФО по программе повышения мобильности трудовых ресурсов.
Ставка — до 2% годовых.
Первоначальный взнос — от 15%.
Максимальная сумма — 6 млн рублей.
Срок — до 20 лет.
Семейная ипотека
Семьи с детьми могут воспользоваться этой программой для строительства дома. Обязательное условие: строить дом должны компании или индивидуальные предприниматели по договору подряда.
Ставка — до 6% годовых.
Первоначальный взнос — от 15%.
Сумма – до 12 млн рублей.
Срок — до 30 лет.
Льготная ипотека для IT
Программа для специалистов, работающих в IT-компаниях. С помощью этой ипотеки можно купить или построить по договору подряда частный дом.
Ставка — до 5% годовых.
Первоначальный взнос — от 15%.
Сумма – до 18 млн рублей.
Срок — до 30 лет.
Если вы уже оформили ипотеку, можете воспользоваться субсидией от государства на погашение. Максимум — 450 тысяч рублей, и доступны они многодетным семьям.
Выбираем подрядчика и строим дом
На рынке много подрядных организаций и ИП, которые строят дома. Однако подходить к выбору нужно с умом — это сбережет не только деньги, но и нервы. Вот на что стоит обратить внимание:
- репутация. Если вы строитесь в новом поселке, то наверняка у вас уже есть соседи с домами. Поспрашивайте, кто был подрядчиком у них и какие впечатления остались. Если есть возможность, напроситесь посмотреть на строящийся объект подрядчика — поговорите с работниками;
- специализация. Хорошая фирма не берется за все подряд, а сосредотачивается на 2–3 направлениях и технологиях строительства. Слишком обширный список разных проектов должен насторожить;
- способ оплаты. С вас требуют 100% предоплату за все работы? Уходите от такого подрядчика. Обычно оплата осуществляется поэтапно, после приемки каждого отдельного вида работ. Также вместе с договором составляется подробная смета строительства, в которой будет указана стоимость каждого этапа;
- гарантийные обязательства. Срок гарантии должен составлять не менее 5 лет. Если меньше, то это повод усомниться в надежности;
- допуск к контролю работ. Соглашайтесь только на поэтапную приемку работ.
Старайтесь выбрать ту бригаду, с которой у вас сложатся доверительные отношения. Если у вас что-то вызывает сомнения, не бойтесь задавать вопросы, даже если они вам кажутся глупыми. Речь идет не только о деньгах, но и о безопасности вашего будущего жилища.
Частые ошибки при строительстве дома
- Начинать строительство лучше в теплую погоду. Земляные и подготовительные работы обойдутся дешевле, чем зимой.
- Экономия на материалах. Мотивация сэкономить понятна, но всегда советуйтесь с экспертами, прежде чем соглашаться на авантюру. Скупой платит дважды.
- Неправильно подобранный участок. Дома у реки или на холме — красиво, но непрактично. Это сделает проект дорогим, так как при проектировании и строительстве придется учитывать особенности рельефа. Также важно учитывать расстояние до инженерных коммуникаций. Так можно вовсе остаться без газа или водопровода.
- Строительство на время. Нет ничего более постоянного, чем временное, поэтому лучше сразу построить пригодный для проживания дом, который прослужит долго. Если понимаете, что денег на все пожелания не хватает, пересчитайте проект — уменьшите площадь или пересмотрите материалы для отделки, выбрав менее дорогие.
Завершаем строительство
Последний рывок после всех строительных работ — разрешение на ввод в эксплуатацию. Если вы построили дом на участке с разрешением на ИЖС или в СНТ, то в большинстве регионов нужно просто уведомить администрацию населенного пункта. Сделать это можно онлайн либо в МФЦ.
Срок рассмотрения — 7–10 дней. После этого вам вручат уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС или садового дома требованиям местного градостроительного законодательства. С этого момента можно обратиться в муниципалитет, чтобы присвоить адрес дому. Нужно собрать вот эти документы:
- выписку из ЕГРН;
- копию паспорта;
- доверенность, если обращается представитель;
- заявление.
Заявление можно подать напрямую, по почте, через МФЦ или с помощью «Госуслуг». Адрес должны присвоить в течение 10 дней.
После этого вы можете получить постоянную регистрацию и начать полноценно жить в своем доме, построенном по вашим предпочтениям и пожеланиям.
Материал подготовили Салават ЮСУПОВ, Надежда НИЗАМОВА
