Как найти столовую в аренду

Общественное питание — сфера, которая пользуется спросом у населения независимо от политической и экономической ситуации в стране. Чтобы заведение приносило стабильный доход, важно правильно подойти к организации бизнеса.

Показать содержание

• Как найти недвижимость для общепита — кафе, ресторанов, столовых, баров, кофеен?

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса     Выбор в зависимости от локации     Санитарно-гигиенические требования    

• Как можно получить и оформить такую недвижимость?

Аренда     Плюсы и минусы     Поиск арендодателя и офиса     Заключение договора     Подводные камни и практические рекомендации     Покупка     Плюсы и минусы     Поиск продавца и офиса     Заключение договора купли-продажи     Подводные камни и практические рекомендации     Строительство     Преимущества и недостатки     Выбор земли и сбор документов     Возможные трудности и советы     

Как найти недвижимость для общепита — кафе, ресторанов, столовых, баров, кофеен?

Открытие заведения общепита начинается с поиска помещения. Это один из ключевых факторов, от которого будет зависеть успех. Выбор осуществляется по нескольким критериям.

Основные требования с точки зрения инвестиций/выгоды для бизнеса

Выбирая помещение, нельзя ориентироваться только на его стоимость. Нужно собрать информацию о соседних заведениях:

• формат;
• ценовая политика;
• клиентура и ее платежеспособность.

Нет смысла открывать третью пиццерию или паб в радиусе 100 м. Уместней будет открыть столовую или кондитерскую.

Не менее важный аспект — людская проходимость. Даже истинный гурман не станет искать кафе в безлюдном переулке. Заведение должно находиться как можно ближе к проезжей части. Так оно привлечет внимание и пешеходов, и автовладельцев. Если само здание неприметное, либо скрывается за деревьями — нужно позаботиться о яркой вывеске, оригинальном оформлении входа.

Выбор в зависимости от локации

1. Семейное кафе, пиццерия, кондитерская или кофейня со средней ценовой политикой не обязательно открывать в центре. Жители окраин время от времени выбираются в кафе перекусить или провести вечер с друзьями. Стоит рассмотреть и новые районы, в которых инфраструктура находится на стадии развития. Если это будет одно из первых заведений, то высока вероятность обрести постоянных клиентов в лице жителей новостроек.
2. Ресторан с авторской кухней и музыкой уместнее открывать в исторической части города, куда выбираются отдыхать местные жители и туристы. Идеально, если есть место для парковки для автомобилей будущих посетителей и такси. В мегаполисе рекомендуется присматривать локацию вблизи от метро — не все приезжают в дорогие заведения на такси или собственном авто.
3. Выбирая место под столовую или кафе категории fast food, нужно учитывать близость крупных организаций. Такие заведения пользуются спросом у студентов и сотрудников в обеденный перерыв. Расположение столовой на первом этаже гарантирует 50% успеха.

Лучшая и беспроигрышная локация — любое место с большой проходимостью людей. Это парки отдыха, торгово-развлекательные центры, транспортны развязки (автостанция, железнодорожный вокзал). В мегаполисах к ним также относятся места рядом с офисами и бизнес-центрами.

Общие принципы выбора локации:

• Близости метро или транспортной развязки.
• Наличие места под парковку.
• Поток пешеходов.
• Наличие рядом крупных офисов или учебных заведений.

Санитарно-гигиенические требования

Кроме выбора концепции и местоположения заведения будущему владельцу придется согласовывать открытие с вышестоящими инстанциями. Это пожарная служба и МЧС, СЭС, в некоторых случаях градостроительное управление.

Нормы СЭС одинаковые для всех заведений общепита. В качестве площади разрешается использовать жилые и нежилые помещения, в отдельно стоящем или пристроенном объекте, а также на территории промышленных объектов (СанПин 2.3.6.1079-01, раздел № 2).

Независимо от типа объекта, помещение должно быть разделено на отдельные участки. Это непосредственно:

• кухня;
• зал для приема посетителей;
• зона хранения сырья;
• администрация;
• санитарно-бытовые комнаты.

Категорически запрещено отводить под кухню подвальное помещение.

Требования к помещению:

• Наличие запасного выхода.
• Размещение продуктового склада рядом с туалетом не допускается.
• Наличие водопровода, канализации, вентиляции.
• Для бытовых и пищевых отходов установлены контейнеры.
• Служебный вход находится с торца здания, куда не выходят окна и двери подъезда. Запрещено выгружать сырье либо утилизировать отходы со стороны двора или парадного входа.

Если будущее кафе планируется открывать в жилом доме, придется позаботиться о дополнительной шумоизоляции и вытяжке (особенно при наличии мангала, гриля, барбекю). Не исключено, что придется корректировать режим работы, иначе не избежать конфликтов с жильцами нижних этажей.

Как можно получить и оформить такую недвижимость?

Есть несколько способов получить площадь под будущее заведение. Не стоит сразу останавливаться на конкретном варианте. Нужно ознакомиться с нюансами, взвесить плюсы и минусы каждого способа.

Аренда

Это самый простой способ подбора помещения под будущее заведение. Аренда площади имеет свои достоинства и недостатки. Прежде чем принимать решение, стоит посмотреть несколько объектов.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Отсутствие крупных вложений.
• Владелец кафе не привязан к помещению.
• Минимальный пакет документов, что ускоряет открытие.

Минусы:

• Часто помещение нуждается в ремонте, это влечет дополнительные расходы.
• Арендная плата отнимает значительную часть прибыли.
• Понадобится время и деньги на раскрутку заведения.

Поиск арендодателя и офиса

Когда есть определенность с локацией, можно приступать к поиску подходящего объекта. Рациональней пользоваться специальными площадками, где арендодатели выставляют коммерческую недвижимость:

• avito;
• cian;
• Яндекс Недвижимость.

Если по описанию объект подходит, имеет смысл связываться с арендодателем и лично осматривать помещение.

Заключение договора

Заключая договор аренды, нужно настаивать на сроке 2-3 года минимум. Можно обратиться за помощью к юристу, который составит договор с учетом пожеланий обеих сторон. От владельца помещения понадобятся документы, подтверждающие собственность.

Содержание договора:

• Реквизиты сторон.
• Срок аренды.
• Право либо запрет на субаренду площади.
• Описание объекта — местоположение, площадь, этажность, назначение помещения.
• Условие арендной платы — сумма, установленные сроки.

Плата за аренду может повышаться не чаще одного раза в год (п. 3 статья 614 ГК РФ).

Подводные камни и практические рекомендации

К возможным рискам относится ограниченный срок, на который можно арендовать помещение, а открытие и раскрутка заведения занимает минимум 1-2 года, после чего кафе начинает работать в плюс. Нет гарантии, что собственник захочет продлевать договор. В итоге владелец заведения не только не сможет вернуть затраты, но и потеряет наработанных клиентов.

Есть и другие подводные камни, о которых начинающие предприниматели не знают. Важно внимательно изучить договор до подписания. На что стоит обратить внимание:

• Назначение помещения — оно должно быть предназначено для общепита. Если данного пункта нет, возникнут проблемы с вышестоящими инстанциями.
• Пункты, обозначенные мелким шрифтом — часто там кроются причины отказа в аренде, либо возможность преждевременного расторжения договора.
• Помещение долго пустует — это тоже должно насторожить. Если объект сдается по привлекательной цене и находится в хорошем месте, подозрительно, что не находятся арендаторы.

Рекомендуется выяснить информацию о предыдущем арендаторе. Конкретнее — причину освобождения площади, особенно если там было заведение общепита. Можно поискать отзывы:

• на городских форумах;
• в социальных сетях;
• на специальных площадках (к примеру, TripAdvisor).

1. Перед заключением сделки важно уточнить детали касательно коммунальных платежей. Если они входят в стоимость аренды, можно не беспокоиться. Если в договоре такого пункта, значит, счета оплачиваются отдельно. В итоге бизнесмену придется заплатить огромную сумму за воду и электроэнергию.
2. Также рекомендуется проверить документы на помещение. Если арендодателю честен и ему нечего скрывать, он предоставит выписку из реестра прав на недвижимость. Еще важно убедиться, что на площадь не наложен арест. Если все в порядке, можно заключать договор.
3. Для страховки можно проверить арендодателя на сайте ФНС по ИНН. Результат выдаст сведения о контрагенте: место регистрации, наличие/отсутствие долгов, а также информацию, не находится ли арендодатель в состоянии ликвидации.

Покупка

Относительно простой способ обзавестись помещением — купить готовый бизнес. По сути, будущий предприниматель покупает действующее заведение.

Плюсы и минусы

Плюсы:

• Отсутствие арендной платы.
• Больше возможностей в плане ремонта и оформления зала.
• Наработанная клиентская база.
• Не нужно подбирать персонал, искать поставщиков.
• Гарантирован определенный доход.
• В случае провала помещение можно продать или сдать в аренду.

Минусы:

• Заведение может быть с плохой репутацией.
• Сложно узнать реальную причину продажи ресторана/кафе.
• Нет гарантии, что старые поставщики и персонал согласятся работать с новым владельцем.

Поиск продавца и офиса

При выборе продавца важно узнать причину продажи заведения. Часто от бизнеса стараются избавится, если он не приносит прибыли, но не всегда.

Возможные причины продажи:

• Владелец решил расширять бизнес, и данное помещение уже не устраивает его по площади.
• Возникли непредвиденные обстоятельства, требующие больших денег.
• Появилась идея нового проекта, требующего капиталовложений.
• Предприниматель изначально ставил цель получить прибыль от продажи готового бизнеса.

Заключение договора купли-продажи

Требования к составлению договора прописаны в статьях 560—567 ГК РФ. Необходимые документы:

1. Акт о проведенной инвентаризации. Он составляется во время заключения сделки.
2. Бухгалтерская отчетность заведения.
3. Акт об имеющихся обязательствах перед кредиторами. Иначе есть риск приобрести бинес вместе с долгами прежнего владельца.
4. Заключение о независимой аудиторской проверке.
5. Акт о выявленных недостатках помещения.

Подводные камни и практические рекомендации

Иногда владельцы стараются продать бизнес из-за дурной репутации. В таком случае завоевать доверие клиентов и выйти в плюс будет сложно. Понадобится:

• сменить концепцию заведения;
• набрать новый персонал;
• разработать программы лояльности для привлечения людей.

И все равно это не гарантирует положительный результат.

Чтобы перестраховаться, стоит придерживаться некоторых рекомендаций:

1. Изучить бухгалтерскую документацию. Здесь лучше не экономить и воспользоваться услугами квалифицированного бухгалтера.
2. Проанализировать затраты на заработную плату, закупку сырья, оплату счетов.
3. Выяснить, нет ли у владельца долгов перед поставщиками, персоналом, за коммунальные услуги.

Если владелец ничего не скрывает, он без проблем предоставит информацию и отчетность. Отказ должен насторожить потенциального покупателя.

В ресторанном бизнесе в первые 2-3 года становится ясно, приносит дело доход или убыток. Если выбранное заведение работает мене трех лет и владелец старается его продать, стоит насторожиться.

Бывает, владелец продает заведение, которое не работает продолжительное время. Предложение заманчивое, так как это возможность приобрести готовый ресторанный бизнес за символическую сумму. Реальную ценность здесь представляет только оборудование, иногда мебель. Если собственник начинает завышать цену, мотивируя это тем, что вложился в раскрутку, дизайн, подобрал персонал — не стоит идти на поводу.

Строительство

Это самый долгий и затратный вариант. Первое, с чем сталкивается будущий ресторатор — поиск земли под строительство. Участок можно:

• купить;
• арендовать.

В первом случае земля переходит в собственность покупателя. Но потребуется крупная сумма.

Преимущества и недостатки

Преимущества:

• Возможность построить и оборудовать заведение на свой вкус.
• Объект является законной собственностью ресторатора.
• Возможность продать готовый бизнес.

Недостатки:

• Большие капиталовложения.
• Необходимость получить разрешение на строительство от вышестоящих инстанций.
• Сбор документов и согласование проекта отнимает много времени.

Выбор земли и сбор документов

• Для начала можно арендовать участок под строительство. Но здесь есть свои риски: арендодатель может отказаться продлевать срок аренды, либо захочет расторгнуть договор преждевременно. Лучше присматривать вариант с перспективой выкупа.
• Также можно арендовать землю у государства. Это более надежный вариант. Но участок должен иметь целевое назначение, иначе не дадут разрешение на строительство.

После получения разрешения можно приступать к работе. Если владелец планирует реализацию алкоголя, площадь зала для посетителей должна превышать 50 м². В противном случае можно продавать напитки крепостью до 5%.

До начала стройки понадобится собрать пакет документов. Он включает:

• Технологический проект, который включает описание всех помещений и оборудования.
• Техническое заключение о будущем объекте. Оно включает полное описание особенностей конструкции здания (стены, потолки, коммуникации).
• Проект водоснабжения и канализации.
• Проект вентиляции и отопления.

Возможные трудности и советы

Строительство кафе или ресторана дает возможности расширить бизнес в перспективе. Тем более, если будущий владелец обзавелся собственным земельным участком. Не нужно зависеть от арендодателя и переживать, что договор в любой момент может быть расторгнут.

В любом случае, участок и здание можно будет перепрофилировать либо сдать в арену другим предпринимателям. А если кафе возведено на арендованной земле, в случае расторжения договора придется решать, что делать со зданием и оборудованием.

В плане развития бизнеса и получения прибыли здесь такие же риски, как при аренде и покупке кафе. Дальнейшая перспектива зависит от:

• локации;
• ценовой политики;
• маркетингового хода.

Ресторанный бизнес — интересное и прибыльное дело при грамотном подходе. Важно на начальном этапе просчитать возможные расходы. Рекомендуется составить отдельный бизнес план на аренду, покупку и строительство помещения. Стартовые вложения окупаются через 1-3 года.

Аренда — самый доступный способ начать ресторанный бизнес. Минимум хлопот и затрат. Если дело не пойдет, можно в любой момент расторгнуть договор с арендодателем.

Строить ресторан/кафе с нуля хлопотно, потребуется немалый стартовый капитал. Нужна уверенность, что дело раскрутится и будет приносить прибыль. Данный вариант подходит тем, кто знает сферу общепита изнутри, наработал опыт и репутацию.

Помещение свободного назначения (офис, коворкинг, салон красоты, клиника, контора, и т.д) в Центральном районе города. Рядом банки, торговый центр, почта, налоговая, пенсионный фонд, так же рядом остановка автобуса.
3 этаж, 5 помещений, кухня с техникой, 2 своих…

Открыть свой ресторан – есть такие люди, которые не мечтают об этом хотя бы разок в течение жизни? Другие желали бы маленькое заведение для членов своей семьи, в котором сами могли принимать своих посетителей, а иные амбициозны и грезят о большом уголке, которое  бы могли посещать лишь привилегированные люди. Если вы хотите воплощать мечты в действительность, вначале ищем помещение.

Особенности поиска места для ресторана

Расположение как фактор успешности кафетерия или ресторана – это как магазин. Как эффективно смогли расположиться, на подобную выручку и вы можете рассчитывать. Безусловно, имеются и иные моменты, однако только месторасположение может оказаться причиной крушения надежд либо тематик, что гарантирует успешность. По мнению опытных рестораторов, ни единая концепция не может вытягивать бизнес, если для него не имеется нужного местечка. То есть, что аренду оформляем с умом, лишь там, где полезно для вас, а не там, где доступно. При выборе места учтите:

• транспортную доступность;
• обилие пешеходных переходов;
• инфраструктуру;
• расположение относительно станции метро;
• видимости вывески.

Так вышло, что во многих случаях нежилое помещение под ресторана предприниматель пытается отыскать в центре города. Это относится как среднего уровня цены, так и люкс категории. Если человек является смелым, может рисковать и может начать это, он способен опробовать открывать кафе загородом. Подобный вариант незаменим и для бизнеса, который уже имеет известное наименование.

Кофейни отличаются успешностью, если находятся в ТЦ, и на проходной улице. Во время составления плана подобного бизнеса попытайтесь арендовать помещение под кафе рядом с метро. Это не является обязательным, чтобы был центр, важное значение имеет повышенная проходимость. А если транспортный узел? Конечно же, не представляется возможным представить себе аэропорт, в сооружении которого не имеется кафетерия. В основном подобных заведений открывают одновременно пару. Как показывает практика, самый популярный стиль  – кэжуал.

Что учесть?

По мнению опытных владельцев кафе, при аренде помещения не нужно зацикливаться на общеизвестном совете. Попытайтесь довериться собственной интуиции, сделать прогнозы, какое помещение для кафе, ресторан подходит в собственных условиях. Можете на сайте Аренда RU выгодно решить данный вопрос.

1. Определитесь с форматом заведения и размером площади

Для начала нужно понять какое заведение вы планируете открывать. Нужна ли там кухня и зал на 100 посадочных мест, или достаточно будет площади в 4 метра и окошка выдачи. На данном этапе чем детальнее вы будете понимать формат заведения, тем проще будут поиски. Желательно уже сейчас понимать не только необходимую площадь и локацию, но и мощности электричества.

2. Проанализируйте конкурентов

Выберите заведения сходного с вами формата. Проанализируйте их локации: какая проходимость, какая конверсия из проходящего траффика (Конверсия потока = количество потенциальных клиентов / общий поток * 100%.), каков средний чек, что находится поблизости. Это будет вашим ориентиром при выборе локации для вашего кафе или ресторана. По итогам первых двух пунктов запишите критерии вашего помещения, на основании которых вы будете выбирать из предлагаемых вариантов.

3. Проанализируйте интернет площадки по поиску помещений

Основные площадки для поиска коммерческих помещений – Авито, Циан и Домофонд. Обязательно пользуйтесь фильтрами, чтобы отсеять сразу неподходящие вам помещения. На перечисленных площадках можно встретить «фейковые» помещения: с ненастоящими фотографиями или вовсе несуществующие помещения, будьте бдительны. Подбор помещения через эти площадки – трудоемкий и длительный процесс. Чтобы найти хорошее и выгодное помещение нужно отфильтровать сотни помещений. Обязательно созванивайтесь со всеми, кто вам хотя бы плюс-минус подходит и не ленитесь выезжать на просмотр. Если помещение вам подходит – сразу запросите договор аренды чтобы прояснить, кто реальный собственник помещения, какие штрафные санкции и тд. Не важно, что вам говорят на просмотре, работать вы будете все-таки по договору. Посетив большое количество помещений, вы начнете разбирать в ценах и в какой-то момент научитесь отличать, где помещение от собственника, а где с накруткой от посредника.

4. Оцените инфраструктуру вокруг предлагаемого помещения

Убедившись, что арендодатель готов выезжать на просмотр помещения, советуем оценить локацию на Гугл картах. На них вы сможете посмотреть на близстоящие организации, оценить ваших потенциальных посетителей, проложить маршруты до метро, остановок и тд. Даже если на картах вам показалась локация не очень многолюдной, то в любом случае езжайте и оцените обстановку на месте.

5. Посчитайте трафик

Прежде чем соглашаться на найм помещения, посчитайте трафик. Чем большее количество замеров вы сделаете, тем объективнее будут собранные данные. Обычно считают по 10-15 минут три раза в день в разные дни недели. Считать следует людей, проходящих мимо двери или мимо витрины будущего заведения. Обратите внимание, соответствуют ли проходящие вашей целевой аудитории.

Перепроверьте себя, зайдите в соседний общепит в этой же локации, купите у них что-нибудь (желательно один раз утром и один раз вечером), по номеру чека вы сможете определить, какой количество чеков предприятие пробивает в течение смены.

6. Сопоставьте показатели

Возьмите средний чек вашего будущего заведения и умножьте на количество потенциальных посетителей. Из полученной суммы вычтите расходы. Таким образом вы получите примерную выручку точки в этой локации. Сделайте вывод, подходит локация вашему бизнесу или нет.

7. Торгуйтесь с арендодателем

Старайтесь получить локацию на своих условиях. Как мы и говорили в пункте 3, если у вас есть большое количество локаций и вам есть из чего выбирать, вы можете вести переговоры с каждой локацией в более ультимативной форме. Все знают, что хорошие локации нарасхват, но это не дает повода брать помещение на невыгодных условиях. Торг идет обычно о сроке арендных каникул (обычно 1-2 месяца), о размере депозита ( сумма за 1 или 2 месяца), о штрафных санкциях в договоре, об условиях одностороннего выхода из договора стороны арендодателя. Будьте настойчивы. В конце концов, это не у вас помещение простаивает без арендатора. Если арендодатель не так сговорчив, ищите дальше, это не последнее помещение в городе.

Как взять кафе в аренду

Если вы только начинаете свое дело и решили открыть кафе, то прекрасной возможностью «раскрутиться» станет аренда уже готового и оборудованного помещения, которая обойдется дешевле, чем кафе, приобретенное в собственность. Кафе считается объектом малого бизнеса, поэтому аренда будет относительно невелика.

Инструкция

Конечно, стоимость ее зависит от многого, в том числе от площади и места расположения. Пусть вас не пугает, что доступное вам по арендной плате заведение не расположено в центре города или людном месте. Если вы сумеете хорошо поставить дело, то к вам будут приезжать клиенты, поскольку личный транспорт делает доступным любое кафе, даже расположенное за городом.

Выбирайте сразу то помещение, которое уже адаптировано под общепит. Вариант с тем, где никогда не было точки общепита, очень затратный. В этом случае вам придется тратить большие суммы на разработку проекта и оформление разрешительной документации. Вам придется также вложить большие средства на подключение к коммуникациям и переоформление зала. Если вы готовы на это, договоритесь с арендодателем, что реконструкция и оформление помещения под кафе будут включены в стоимость аренды.

Когда вы возьмете в аренду уже готовое кафе, убедитесь, что разрешительная документация соответствует задуманной вами концепции кафе и на его кухне санэпидемстанцией разрешено готовить супы и разделывать мясо. Возьмите у арендодателя все разрешительные документы и отправляйтесь вместе с ним по всем инстанциям, захватив договор аренды. Это необходимо, чтобы вся разрешительная документация и договоры были переоформлены на вас.

Выбирая кафе в аренду, оцените как можно подробнее, что входит в арендную плату: платежи за коммунальные услуги, уборка мусора, плата за рекламу, поддержание порядка на прилегающей территории. Оцените имущество, которое оставляет вам арендодатель. Бывают случаи, что при осмотре кафе вы можете не учесть, а арендодатель не подскажет, что часть оборудования еще не вывез предыдущий арендатор.

Разграничьте в договоре на аренду ответственность за порчу имущества в помещении арендуемого кафе. Предусмотрите, кто будет оплачивать ремонт сгоревшей электроплиты и другого оборудования.

Установите с арендодателем ответственность перед контролирующими и проверяющими органами, поскольку их претензии могут относиться как к вам, так и к нему. Например, перед санэпидемстанцией за грязный пол отвечаете вы, а перед пожарниками за ширину дверных проемов – арендодатель. Хотя ответственность за проект помещения лежит на нем, но оштрафовать и даже приостановить работу могут заставить вас.

Источники:

• взять в аренду кафе

Войти на сайт

или

Забыли пароль?
Еще не зарегистрированы?