Риэлторов принято ругать. Но, тем не менее, в некоторых случаях к ним все равно приходится обращаться. Потому что, сделка с недвижимостью бывает один-два раза в жизни и необходимо провести ее грамотно, чтобы не остаться без квартиры и без денег.
Если вы решите когда-нибудь воспользоваться риэлтерскими услугами, я постараюсь здесь вам рассказать, на что надо обратить внимание, чтобы ваше сотрудничество дало хорошие плоды.
Конечно, лучше всего идти к специалисту по рекомендации, но если такового нет, то соблюдая некоторые правила достойного риэлтора можно найти и в агентстве. Прежде всего, нужно позвонить в выбранное агентство и рассказать свою ситуацию дежурному на телефоне. Во время разговора замечайте, как с вами общаются: спокойно или торопливо, вежливо или не очень. Если вы продавец – расскажите о квартире и попросите ее оценить, если покупатель – поинтересуйтесь, сколько вариантов есть в наличии и какие именно (пусть назовут хотя бы улицы, а не ограничатся фразой, что много). Разговор по телефону вам понравился? Просите телефон агента и вам его с удовольствием дадут. Потом, когда вам будет удобно, вы ему перезвоните и встретитесь. Если от разговора осталось неприятное чувство – звоните в другую организацию, или в эту же, но в другой день (когда на телефоне будут дежурить другие люди). Перед тем, как идти на встречу с агентом в организацию, советую еще раз посмотреть цены аналогичных квартир в Интернете или в газете. Чтобы было с чем сравнить.
И вот вы пришли в агентство. Вас встретит тот, с кем вы договорились заранее ( кто понравился по телефону). Если вы не звонили, то придет дежурный. При первой встрече вам должны рассказать приблизительный план работы: как, что и в какой последовательности будут делать. Вероятнее всего дадут распечатку вариантов (без телефонов, разумеется). Смотрите, слушайте, вникайте… Обратите пристальное внимания на то, чувствует те ли вы состояние комфорта рядом с этим человеком? Легко ли вам? Не давит ли он на вас?
Если ощущения нормальные и разговор сложился, то вопрос комиссии следует обсудить уже сейчас, до начала оформления договора. Не советую слишком рьяно торговаться о снижении комиссию: если она составит менее 200 тыс. руб. рублей, агенту станет нецелесообразно с вами работать. Потому что он получает 20% от этой суммы и за минусом рекламы его результатом будут 35-38 тыс.руб. Это за два-три месяца, пока будет продолжаться работа с квартирой. Вы можете мне возразить, что агент ведет не один договор. Это так. Но по статистике из трех договоров выстреливает сделкой только один. Остальные разваливаются в процессе и не всегда по вине агента. То есть по хорошему, чтобы зарабатывать деньги ежемесячно, агенту надо вести одновременно 5-6 договоров.
Но вернемся к нашей ситуации. Предположим, что о комиссии вы худо-бедно договорились. Теперь настало время все зафиксировать. Вам предложат подписать несколько документов:
1. договор с агентством,
2. заявка на покупку (при покупке или альтернативе),
3. соглашение о цене (при продаже или альтернативе),
4.обязательство,
5. доверенность на агента для получения аванса,
6. доверенность на агента для работы с филиалом организации (это просто формальность).
Пока все документы будут оформлены, пройдет как минимум минут 40. Так что в запасе у вас должно быть время, торопиться тут нельзя. Особое внимание обратите на п. 2, 3 и 4 из списка. В «Заявке на покупку» точно фиксируйте все моменты, начиная от района и заканчивая наличием балкона. Иначе вам будут показывать изначально негодные варианты. «Соглашение о цене» фиксирует нижнюю границу продажи вашей квартиры.
Без вашего подтверждения снижать цену не имеют права! Подписание «Обязательства» необходимо для того, чтобы вам фиксировали комиссию сейчас, а не повышали ее в середине работы. Комиссия может быть фиксирована либо в процентах, либо в рублях.
После того, как все подписано, начинается работа. Как правило, если вы покупатель, просмотры назначаются уже на следующий день или через день . Если вы продавец, то отследить работу агента сложнее. Может он поставил вашу квартиру в базу и благополучно о ней забыл? Спустя неделю просмотров вашей квартиры не последовало? Позвоните агенту и поинтересуйтесь, как дела и сколько звонков. Если он настаивает на снижении цены, то узнайте, какое количество рекламы он использовал. Требуйте, чтобы ваша квартира регулярно выходила «Из рук в руки» и стояла как минимум на двух больших информационных площадках и разнообразных досках в Интернете. Контролируйте это сами (по возможности)! И только в том случае, если все это не возымело действие, разрешайте снижать цену.
Если оказалось, что агент ленив и не оправдал ваших чаяний, вам следует его поменять. Поговорка «Коней на переправе не меняют» здесь не проходит. Все отнюдь не так сложно, как кажется. Приходите в организацию, обращаетесь к начальнику отдела и спокойным, деловым тоном рассказываете о своем недовольстве. В 90% случаев агентство пойдет на замену, если видит, что иначе клиент расторгнет договор.
Надеюсь, до этого у вас не дойдет, и ваша квартирная эпопея пройдет легко и завершится удачно.
С каждым годом количество сделок с недвижимостью, совершаемых с помощью риэлторов, увеличивается. И если раньше собственники обращались к ним из-за недостатка опыта, то теперь делают это, прежде всего, для экономии времени и средств. Люди, которые умеют зарабатывать и считать свои деньги, понимают, что так гораздо выгоднее, чем заниматься недвижимостью самому.
Частный риэлтор или целое агентство?
Но польза от сотрудничества с риэлтором бывает только в том случае, если с вами работает образованный и порядочный специалист. К сожалению, из-за отсутствия каких-либо требований среди представителей этой профессии встречается немало неграмотных и безответственных людей. А иногда и откровенных аферистов.
Тот факт, что риэлтор является сотрудником агентства недвижимости, даже известного, не может гарантировать его профессионализм и не дает никакой гарантии, что вас не обманут. Наоборот, почти все крупные и известные агентства используют в своей работе множество новых схем относительно честного отъема денег у населения. Ведь это и позволило им развернуться.
Такие методы могут быть аморальны, нечестны по отношению к клиентам. Но с юридической точки зрения безупречны. Поэтому их используют вновь и вновь. Это делают многие компании начиная от мошеннических псевдоагентств и заканчивая респектабельными фирмами. А обманутые клиенты не могут обратиться в суд или компетентные органы, чтобы восстановить справедливость.
Наиболее распространенным видом обмана, с различными вариациями, является оказание информационных услуг вместо агентских. Чаще всего происходит подмена авансового соглашения на договор информационных услуг. Порядочный риэлтор таким заниматься не будет. Неважно, одиночка он или сотрудник агентства.
Где искать это сокровище
Риэлтора, как и представителя любой профессии из сферы услуг, лучше всего искать по рекомендации. Хорошего специалиста не меняют каждый раз, обращаются к нему постоянно и всегда советуют своим друзьям.
Если у вас мало контактов среди друзей или коллег по работе, просмотрите тематические форумы или соответствующие группы в соцсетях. Напрямую рекламировать услуги риэлтора никто не будет, но удачной покупкой или продажей недвижимости хвастаются постоянно. Узнать, кто этому помог, – дело техники.
Не стоит подбирать риэлтора на сайтах бесплатных объявлений, продающих все на свете. Там как раз и собирается больше всего проходимцев. Искать специалиста имеет смысл только на порталах, специализирующихся на недвижимости. На каждом из них есть форумы с обсуждением реальных жизненных ситуаций. И по диалогам можно получить относительно точную оценку профессионализма того и иного риэлтора.
Критерии выбора
Серьезная ошибка – выбрать риэлтора с самой низкой комиссией. Правило «скупой платит дважды» работает и здесь. У хорошего специалиста всегда есть работа, даже в кризисные времена. И даже если у него есть свободное время, он не будет демпинговать. Средний по рынку уровень вознаграждения служит прекрасным фильтром от неадекватных клиентов.
Хороший риэлтор сделает вам скидку как постоянному клиенту при последующих сделках.
Большая ошибка – искать риэлтора, ориентируясь на его пол или возраст. Несмотря на то, что женщин в этой профессии работает больше, мужчины-риэлторы бывают более результативными. Особенно это выражено в сделках с коммерческой недвижимостью. Считается, что мужчины лучше разбираются в нежилом сегменте. А взрослый риэлтор даст фору любому молодому. Пусть даже очень привлекательному.
Тем более не стоит судить по одежке. Конечно, неопрятный и безвкусно одетый риэлтор навряд ли поможет с продажей, скорее навредит. Но и упакованное в ультрамодную дорогую оболочку с накачанными губами существо будет отпугивать потенциальных покупателей. Лучше остановить свой выбор на адекватном человеке, следящим за собой и своей внешностью.
Самое главное, чтобы такой специалист располагал к себе с первых минут знакомства. Вам должно быть приятно находиться рядом с ним и особенно разговаривать на любые темы. Он даже может не знать каких-нибудь деталей об объекте недвижимости. Но должен обязательно в дальнейшем найти интересующую вас информацию.
Уловка-23. На какие хитрости идут риэлторы в погоне за вашими деньгами
Великие комбинаторы. Как риэлторы обманывают нас при покупке квартиры
Как правильно сбивать цену квартиры. Два секретных метода риэлторов
Подписывайтесь на Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости
❗❗❗При заключении сделок купли/продажи любого объекта недвижимого имущества сопровождение квалифицированного специалиста имеет решающее значение. Но как найти «своего» агента по недвижимости? Какими основными критериями необходимо руководствоваться при этом в первую очередь?
ПРОФЕССИОНАЛИЗМ, ЗНАНИЯ И ОПЫТ
👉 При обращении в любое агентство недвижимости клиенту в обязательном порядке предоставляется персональный специалист, призванный вести сделку от начала и до конца. При этом очень важен уровень его квалификации. Человеку непосвященному оценить уровень профессионализма бывает достаточно трудно. Грамотный специалист уже на первом собеседовании должен продемонстрировать следующие качества:
➡️ умение внимательно выслушать клиента, понять его цели и задачи;
➡️ четкое знание законодательных норм в сфере операций с недвижимостью;
➡️ способность предложить оптимальный алгоритм действий;
➡️ возможность применения индивидуального подхода к конкретной ситуации;
➡️ умение давать четкие и содержательные ответы на любые вопросы, связанные со своей областью профессиональной деятельности.
⠀
👉 Если все это у специалиста присутствует, то можно не сомневаться, что он квалифицированно справится с кругом предстоящих задач. И просмотры организует, и встречные варианты подберет с учетом всех пожеланий и возможностей клиента, и безопасность взаиморасчетов обеспечит. И полностью проконтролирует весь ход сделки.
☝️ Таким образом, для того, чтобы найти «своего» агента по недвижимости, не следует стесняться задавать как можно больше вопросов по теме, внимательно слушать своего визави и оценивать реальность его предложений. Агент, обещающий золотые горы в самые кратчайшие сроки – явно не ваш специалист!
Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на “черного риэлтора”? Ответы на эти вопросы в “практическом” материале “РБК-Недвижимости” дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять…
Как найти риэлтора, чтобы продать или купить жилье? Сколько стоят услуги риэлторов? Как не напороться на “черного риэлтора”? Ответы на эти вопросы в “практическом” материале “РБК-Недвижимости” дают профессиональные риэлторы, которым можно доверять.
Одиночка или агентство недвижимости?
Вот как описывает плюсы и минусы частных риэлторов эксперт по недвижимости Галина Парусова в своей книге “Секреты покупки и продажи квартиры без риска”:
“… У грамотного частного маклера есть неоспоримое достоинство в работе – штучный сервис, индивидуальный подход к каждому обратившемуся клиенту, удовлетворение специфических запросов клиента. Частный маклер не может позволить себе массированную рекламу, на которую способны крупные фирмы по недвижимости. Работа и доходы частного маклера зависят от того, будут ли рекомендовать его родственникам, друзьям и знакомым обслуженные клиенты. Рекомендации довольных клиентов – основа бизнеса частного маклера. Вместе с тем, есть и одна негативная сторона у частного маклера. Все мы люди. Иногда совершаем ошибки. За спиной частного маклера нет никого. Он “один в поле воин”. Если он что-то недоглядел, просмотрел, не заметил, то цена его профессиональной ошибки слишком высока. Мы с вами прекрасно знаем, сколько стоит недвижимость в России”.
“Под “недоглядел” я имею в виду проверку истории квартиры, которая важна при покупке, как при свободной, так и при альтернативной сделке, – объясняет Галина Парусова специально для читателей “РБК-Недвижимости”. – Хотя нынче частные маклеры имеют проверенные временем связи с ведущими нотариусами, адвокатами и юристами Москвы. Что это значит? Они могут получить в сложном вопросе платную консультацию и предусмотрительно устранить возможность ошибки”.
И все же некоторые вопросы частному риэлтору решить сложнее, чем риэлтору, за спиной которого стоит агентство недвижимости.
“Продажу со встречной покупкой, не говоря уже о разъезде или расселении, без агентства провести затруднительно, – говорит другой эксперт рынка недвижимости, автор книги “Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос” Татьяна Навальная из Санкт-Петербурга. – Сделка растянута во времени, пока идет подбор встречного варианта, покупателя нужно как-то закрепить. Аванс в руки частному лицу отдаст не каждый покупатель. Для этого существует агентство. Кроме того, договор с агентством позволяет прописать существенные условия сделки – например, сроки, условия освобождения квартиры и т.д. Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах. Уверенность некоторых клиентов в том, что аванс можно положить в ячейку банка, ни на чем не основана. Положить – можно, но взять его оттуда иногда бывает просто невозможно”.
Для обывателя главное преимущество частных маклеров – стоимость риэлторских услуг, а она несколько ниже, чем в агентстве. Кроме того, частный маклер может проводить гибкую ценовую политику: когда мало работы, когда стагнация на рынке недвижимости, демпинговать, быть гибким по отношению к клиентскому запросу, а в период оживления рынка недвижимости поднимать цену на свои услуги.
За счет чего же частные маклеры предлагают более выгодные цены? Во-первых, в большинстве случаев “частник” не арендует офис, во-вторых, не проводит масштабные рекламные кампании, в-третьих, не выплачивает зарплату постоянному коллективу, хотя никто не запрещает ему нанимать помощников, когда очень много работы.
Арбитром в этой ситуации мы попросили выступить московского практикующего частного риэлтора Владислава Позднякова. По его словам, при выборе между частным риэлтором и риэлтором из компании важна “золотая середина”. “Я рекомендую выбирать именно риэлтора как специалиста, неважно частным образом он работает или в агентстве; если это человек с аналитическим складом ума, образованный, воспитанный, ответственный и общительный, он сможет решить поставленную задачу клиента”, – пояснил Владислав Поздняков.
Где искать?
Риэлтор, как и семейный врач или адвокат, должен быть “старым знакомым”.
“В нашем обществе исторически сложилось, что риэлтора ищут через знакомых, – отмечает Владислав Поздняков. – Когда нет таких претендентов, обращаются к интернету, читают рекомендации, обращают внимание на стоимость услуг”.
Татьяна Навальная предупреждает: “Объявления на столбах рассматривать не стоит – это может дорого обойтись”.
Но все-таки – где же искать риэлтора?
“Даю практический совет, – продолжает Владислав Поздняков. – Заходите в интернет, набираете в поисковике “риэлтор”, “частный риэлтор”, “услуги риэлтора”, заходите на сайты, которые входят в топ-10, и звоните риэлторам. Расскажите, какую задачу необходимо решить, узнайте, как лучше ее решить, чем может быть полезен вам именно этот риэлтор. Узнайте про стоимость объекта. В конце обязательно спросите, кого может посоветовать (кроме себя) этот риэлтор из коллег. Из разговора хотя бы с 15 риэлторами вы сможете оценить и понять, кто с вами пытается выстраивать честные отношения, а кто обещает золотые горы”.
Чтобы выбрать честного частного риэлтора, Галина Парусова советует учиться отстаивать свои права: “С честностью определиться сложнее, если клиент не маг или волшебник, просто потому, что распознать непорядочного человека труднее: люди не научились еще прочитывать мысли. Наверно, путь один: задавать вопросы, выслушивать ответы частного маклера на них, проверять документы, не стесняться попросить паспорт агента, свидетельство индивидуального предпринимателя. Клиенты имеют на это право. Да, учиться отстаивать свои права”.
Как работать?
По мнению участников рынка, около половины частных маклеров работают со своими клиентами “на доверии”. “Частные риэлторы обычно не утруждают себя и клиентов никакими письменными документами, а проговаривают все на словах”, – объясняет Татьяна Навальная. Естественно, что такой подход не совсем безопасен для клиентов. “Если частный риэлтор сделает ошибку, призвать его к ответу бывает просто невозможно, – констатирует риэлтор из Санкт-Петербурга. – Он скрывается, как ежик в тумане, сменив номер телефона. Агентство, напротив, в такой ситуации всячески старается “разрулить” конфликт и исправить ошибку, подключая менеджера или другого специалиста”.
Эксперты рекомендуют всегда заключать договор с риэлтором. “В договоре с риэлтором необходимо прописать, что он должен выполнить, срок, при каких условиях, в какой момент и какое получить вознаграждение, – продолжает Владислав Поздняков. – Если сразу доверия риэлтор не вызывает, не спешите, поищите другого. Если специалист говорит, что не сможет выполнить вашу задачу, узнайте причину и не настаивайте, обратитесь к другому”.
Как понять, что напоролись на жулика?
“Чаще всего – никак”, – категорично заявляет Татьяна Навальная. “Очень трудный вопрос, – подтверждает Галина Парусова. – Я отвечу на него на примере из личных взаимоотношений с некоторыми частными маклерами. К сожалению, встречаются такие, которые не умеют отстаивать свои комиссионные или не могут объявить комиссионные клиентам из категории знакомых. На переговорах с клиентами говорят, что возьмут немного, а вот когда приезжают на переговоры в агентство, например то, которое покупает квартиру от “частника” для своего клиента – просят дать гарантийное письмо на энную сумму, объясняя при этом, что, дескать, комиссия мала, то есть по сути речь идет о скрытой комиссии. Я хочу отметить, что это не стопроцентное явление, но подобное встречается на рынке недвижимости”.
По “рецепту” Владислава Позднякова, чтобы проверить риэлтора, нужно научиться некоторым хитростям. “Не говорите за риэлтора, слушайте, что он говорит и как, – говорит он. – Записывайте свои вопросы и полученные ответы от риэлтора на листочке. Несколько раз посоветуйтесь с другим специалистом, как обычно поступают в той или иной ситуации. Ведите сами честную игру”.
Сколько стоят услуги частного риэлтора?
Стоимость услуг частного маклера зависит от типа риэлторской работы (обмен, покупка/продажа свободной квартиры, альтернативные сделки, с привлечением ипотеки, вступление в права наследства и т.д.).
“Частные маклеры Москвы предлагают разные ценники, – рассказывает Галина Парусова. – У кого-то фиксированные цены на услуги, кто-то берет комиссионные, выраженные в процентах. Например, от 60 тыс. до 100 тыс. рублей платят клиенты за продажу или покупку свободной квартиры, в процентом выражении такая услуга может оцениваться частными маклерами от 1%, но не менее 60 тыс. рублей, до 4%. Работа в Москве оценивается меньше, чем работа в Подмосковье. Продажа или покупка свободной юридически и физически квартиры стоит дешевле, чем разъезд или обмен (от 150 тыс. рублей). Привлечение ипотечных средств тоже повышает стоимость услуг частных маклеров примерно на 10%”.
Различие в гонорарах объясняется загруженностью риэлтора, квалификацией, опытом и личной мотивацией специалиста. “Честно говоря, специалисты не могут стоить дешево. Если человек востребован, у него всегда есть работа, даже при высоких расценках”, – подводит итог Владислав Поздняков.
Об экспертах:
Галина Парусова – эксперт по недвижимости, писатель, блогер (parus28.livejournal.com). Официальный партнер агентства недвижимости Re/Max Spring в Ареццо (Тоскана, Италия). Проводит семинары и тренинги для агентов по недвижимости в Москве. Автор книг “Секреты риэлторского мастерства”, “Профессия риэлтор. 48 шагов на пути к успеху”, “Секреты покупки и продажи квартиры без риска”.
Татьяна Навальная – риелтор с 16-летним стажем, сотрудник агентства недвижимости “Адвокат” в Санкт-Петербурге, блогер (s0no.livejournal.com), автор книги “Записки риелтора, или Нас всех испортил квартирный вопрос”.
Владислав Поздняков – креативный риэлтор из Москвы.
Подготовил Игнат Бушухин
Глава 1. «Брать или не брать? А можно частями?»
«А нужен ли вообще мне агент?»
Давайте сразу ответим на этот вопрос, который раз за разом появляется в голове любого потенциального клиента риэлторов.
Вопреки мнению самих агентов, которое они с завидной регулярностью проталкивают среди потенциальных клиентов, далеко не всегда и не всем нужны услуги агентов по недвижимости.
Вам не нужен риэлтор, если вы:
— сами все знаете;
— вы не совсем четко и ясно понимаете, зачем вам на самом деле нужен агент по недвижимости;
— вы готовы принять на себя 100% ответственности за все, что будет происходить в процессе покупки или продажи квартиры;
— у вас есть достаточно свободного времени, желания, физических и психологических сил, чтобы потратить все эти ресурсы на решение своего жилищного вопроса в том объеме, в каком потребует от вас рынок недвижимости.
Как видите, все вышеперечисленные пункты вполне уместны и логичны. А противоположные вышеназванным тезисам будут ответами на вопрос «Нужна ли вам на самом деле помощь профессионального риэлтора?»
Точный ответ на вопрос «Когда и зачем мне нужен агент по недвижимости?»
Вот четыре наиболее часто встречающихся вариантов ответа:
— вы не знаете досконально, как на самом деле происходит покупка или продажа квартиры в вашем городе.
— у вас нет времени, желания, сил или возможностей заниматься всем самостоятельно.
— вы точно понимаете, как, чем и когда именно вам будет полезен риэлтор.
— вы не готовы брать на себя 100% ответственности за правильное выполнение отдельных этапов покупки или продажи квартиры.
Рассмотрим подробнее каждый пункт.
1. Вы не знаете досконально все о покупке или продаже
Слово «досконально» отражает исключительно практическую составляющую процесса приобретения или расставания с квартирой за деньги.
На рынке недвижимости практика очень сильно отличается от теории, которую можно найти во многих книгах, блогах, сообществах или форумах. Теория, изложенная простым и доступным языком, легко находится по ключевым словам «покупка (продажа) квартиры в <название вашего города>» в любом поисковике интернета.
Однако между теорией и практикой покупки или продажи квартиры есть маленькая пропасть. В которую уже упало определенное количество людей. Например, те, кто решил, что раз они могли продать свою квартиру в городе А, то точно знают, как купить себе жилье в городе М.
Ведь и город А, и город М находятся на территории Российской Федерации и подчиняются одним и тем же законам. Вполне естественно, что процесс покупки или продажи в городе М будет очень похожим или, в крайнем случае, лишь незначительно отличаться от подобных процессов в городе А.
Но подобная «незначительность» различий бывает слишком разительной. В столице, например, есть свои негласные «правила игры» на рынке недвижимости, несоблюдение которых может привести к потере времени или, при худшем варианте, к прямым финансовым убыткам.
Поэтому, если вы не уверены в обладании реальных практических знаний по правильному с точки зрения результата процессу покупки или продажи квартиры в вашем городе, есть смысл обратиться к профессиональному агенту.
2. У вас нет времени, желания, сил или возможности заниматься всем самостоятельно
Этот вариант для очень занятых людей. Которые трудятся на своей любимой работе, в своем бизнесе 24 часа в сутки, 7 дней в неделю. Подобная категория людей прекрасно знает: нельзя делать все с одинаково хорошим качеством и результатом.
Поэтому они и нанимают людей, которые могут сделать определенный вид работ лучше, чем они сами. И при этом знания, опыт, силы и время таких специалистов обойдутся дешевле, чем стоимость времени и сил этих занятых людей.
Трезво оценивая свои шансы успеть самостоятельно купить или продать квартиру с необходимым результатом, такие потенциальные клиенты четко знают, зачем им агент по недвижимости, и как именно он может помочь им решить их жилищный вопрос.
3. Вы точно понимаете, как, чем и когда именно вам будет полезен агент по недвижимости
Важная часть ответа на вопрос «Зачем мне риэлтор?».
Вы смутно представляете себе, что будет делать для вас риэлтор? Не до конца разобрались, за что и как он будет отвечать перед вами? Не можете однозначно оценить, насколько сопоставимы размер риэлторской комиссии и тот объем работ, что обещает сделать для вас риэлтор? Тогда вы просто выбросите деньги на ветер, заплатив агентству недвижимости или частному маклеру.
Слишком много людей в нашей стране принимают как «необходимое зло» помощь специалистов по недвижимости, которым они — на минуту! — платят из своего кармана.
Подобная позиция в корне неверна. В России нет обязательного участия риэлтора в сделках с недвижимостью (как, например, во Франции). И, прежде чем тратить заработанные вами деньги на услуги риэлторов, вам четко и однозначно стоит ответить себе, зачем вам надо нанимать агента по недвижимости.
Подробнейшим ответом на этот вопрос будет определенная часть этой книги. Так что наберитесь терпения, и давайте разберем последний пункт.
4. Вы не готовы брать на себя 100% ответственности за правильное выполнение отдельных этапов покупки или продажи квартиры
О какой ответственности здесь идет речь, спросите вы, если ни агентства недвижимости, ни риэлторы ни за что не отвечают в конечном итоге?
Во-первых, в любом регионе России всегда есть и будут агенты по недвижимости, которые готовы брать на себя реальную ответственность за результаты своей работы.
Во-вторых, в данном случае мы говорим об ответственности за результаты отдельных этапов процесса покупки или продажи квартиры.
Заключая договор с агентством недвижимости или частным риэлтором, вы за свои деньги покупаете опыт, время, навыки агента по недвижимости и результат, который вам необходим. При этом всю ответственность за итог совместной работы несете вы и только вы. Не заблуждайтесь на этот счет.
Вы будете жить в квартире, которую вам поможет купить риэлтор. Вы будете распоряжаться деньгами, полученными от продажи вашей квартиры.
И вы несете ответственность, в конечном счете, за то, что будете жить в приобретенной квартире спокойно, без опаски получить повестку в суд об участии в слушаниях по делу о признании недействительными ваших прав на эту квартиру.
Вы и только вы отвечает за то, что получите всю указанную в договоре купли-продажи сумму за проданную вами квартиру, и среди переданных покупателем наличных не будет, например, сомнительных купюр.
Вы, а не риэлтор, нотариус или государство, отвечаете за итоговый результат. Однако, вы можете переложить ответственность за определенные этапы работы на плечи тех специалистов, которые могут выполнить эту работу лучше вас и получить для вас соответственные положительные результаты.
Одним из таких специалистов в процессах покупки или продажи квартиры на вторичном рынке будет как раз профессиональный риэлтор.
Если вы нашли среди приведенных выше ответов свой, то можно себя поздравить: вы точно не потратите зря свои силы и время на поиск нужного вам агента по недвижимости.
«Мне нужен агент только на сопровождение сделки! Что в этом плохого?»
Распространенный случай, когда покупатель или продавец квартиры нанимает агентство недвижимости или частного маклера только на определенный этап работы, а не на всю сделку.
Ведь экономия на риэлторской комиссии в этом случае получается значительной, и при этом в важных моментах всегда можно получить квалифицированную помощь специалиста по недвижимости.
Чаще всего риэлтора нанимают на так называемое «сопровождение сделки». Это важнейший и финальный этап купли-продажи квартиры на вторичном рынке. В процессе сделки подписывается договор купли-продажи квартиры. Происходит расчет между покупателем и продавцом (хотя в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах расчет происходит через банковскую ячейку, и продавец получает деньги только после регистрации перехода права собственности).
В некоторых регионах уже на этом этапе стороны сделки подписывают еще и акт приема-передачи квартиры. Весь пакет документов по продаваемому объекту недвижимости вместе с подписанным договором купли-продажи отдается на регистрацию в соответствующий орган исполнительной власти.
Популярность привлечения риэлторов лишь на финальную часть процесса покупки или продажи квартиры настолько высока в некоторых регионах нашей страны, что некоторые агентства недвижимости и частные маклеры специализируются исключительно на оказании услуги «сопровождения сделки».
Но я всегда был, есть и буду против такой практики работы агентов по недвижимости. Причина проста — ваш агент, подключившись на этапе сделки, уже не сможет ничего исправить или подкорректировать.
Все, что в силах риэлтора, которого вы наняли на финальный этап купли-продажи квартиры, — лишь проследить, что в подписываемых документах на сделке нет намеренных или случайных неточностей или ошибок.
Плюс, в случае необходимости и при должной квалификации, агент по недвижимости сможет уладить возможные конфликтные ситуации, которые так часто сопровождают сделки купли-продажи квартир.
А вот ошибки, которые вы могли совершить в процессе продажи или приобретения квартиры раньше, до «сопровождения» сделки, исправить уже куда сложнее, если вообще возможно.
Но работа агента по недвижимости только при «сопровождении» не несет в себе никакой ответственности. В ней нет и 10% ценности по сравнению с той, когда риэлтор выполняет для вас полный цикл работ по договору оказания услуг.
Получается, основные знания, навыки и умения, ради которых вы наняли бы риэлтора в «типовом» случае, оказались невостребованными. Да, вы сэкономили на комиссии некую, порой значительную, сумму. Но что получили взамен?
Цена покупки или продажи квартиры обсуждалась без участия агента с вашей стороны. Условия сделки, начиная с даты подписания договора купли-продажи, и заканчивая обсуждением, какая мебель остается в квартире после перехода права собственности, также прошли без участия вашего риэлтора.
Так за что же тогда отвечает агент по недвижимости, который «сопровождает» вашу сделку? Да, в общем-то, ни за что.
Правильность заполнения договора купли-продажи квартиры можете проверить и вы, тем более в каждом регионе есть типовая форма этого документа. Да и риэлтор, напомню на всякий случай, в 99% случаев не является профессиональным юристом. Разрешить конфликтные ситуации с положительным результатом вполне по силам и вам, раз до этого момента вы смогли обойтись собственными силами.
Вот и получается, что вы платите агенту, сопровождающему вашу сделку, больше за свое внутреннее спокойствие, чем за реальный результат. Но такое спокойствие эфемерно по своей сути: в данном случае агент точно ни за что не отвечает.
Цена квартиры, как и прочие условия купли-продажи, уже обсуждались без него, и их тяжело будет изменить непосредственно на сделке, не потеряв саму транзакцию.
Ваш риэлтор «по сопровождению» играет роль этакого охранника на сделке, придавая вам некое спокойствие и солидность в глазах других участников процесса. Но по факту, даже если риэлтор при сопровождении вашей сделки где-то и ошибется, нести ответственность за последствия такой ошибки придется вам и только вам.
Стоит ли такое «виртуальное» спокойствие той суммы, которую вы заплатите за «сопровождение сделки», решать вам. Мое мнение остается многие годы неизменным:
брать агента на сопровождение — это деньги на ветер.
Ибо, если уж до момента подписания договора купли-продажи вы каким-то образом смогли обойтись без помощи профессионального риэлтора, то и на сделке сможете сделать все сами с приемлемым для вас результатом.
Теперь, когда мы разобрались с ответом на главный предварительный вопрос при выборе своего риэлтора, давайте отойдем немного в сторону. Для полного понимания, из кого вам придется выбирать «своего» агента по недвижимости, предлагаю кратко разобрать, какие именно посредники присутствуют сегодня на рынке риэлторских услуг.
