Как найти территориальную зону земельного участка

Видео-инструкция: как узнать в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, где найти правила землепользования и застройки?

Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.

В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:

• жилые;
• общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
• производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
• рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
• зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
• специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
• иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:

• определена цель её создания и использования, её характеристики;
• установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
• установлен градостроительный регламент;
• определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
• отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными).

Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которых в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.

Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:

• виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
• предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
• ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры.

Ознакомиться с тем в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно.

Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке.

Для того, чтобы получить информацию необходимо обратиться к градостроительному зонированию, определить где находится Ваш участок, далее в ПЗЗ посмотреть какие виды недвижимости могут располагаться на данной территории. С помощью графической части мы определили, что данный участок располагается в территориальной зоне Ж-5 (смотрите рисунок 1).

Дополнительно отметим, что на каждый земельный участок можно запросить в администрации выписку из ПЗЗ, где будет содержаться подробная информация о том, в какой территориальной зоне находится земельный участок, какую категорию и вид разрешенного использования имеет участок, а так же требования к этому участку в соответствии с зоной, в которой он находится. 

В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования.

Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:

а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства.

б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг. 

в) Условно разрешенные виды использования:обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях;магазины;общественное питание;рынки.

Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:

– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;

– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;

– открытие карьеров строительных материалов;

– использование ядохимикатов;

– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;

– разведение скота, птицы и пушных зверей;

– использование навозных стоков на удобрение;

– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок).

Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно.

Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально.

Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.

Подписывайтесь на наши каналы Вконтакте, Яндекс.Дзен и следите за новостями.

Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.

На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.

Виды зон с особыми условиями использования

ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.

На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.

Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:

1. Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
2. Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
3. Особо охраняемые природные территории.
4. Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
5. Береговая полоса.
6. Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума, выбросов вредных веществ авиационными двигателями или электромагнитных излучений от навигационного оборудования.
7. Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.

На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.

Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.

Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ

Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.

Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.

Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.

В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:

1. Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения и так далее.
2. Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это от 25 до 68% — зависит от этажности дома. Чаще всего используется значение 40%.
3. Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 м. Также нужно соблюдать санитарно-бытовые и противопожарные расстояния, а еще — 5—6 м от дома до «красных линий», даже если это не указано в градостроительном регламенте.
4. Предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для каждого вида разрешенного использования.

В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.

На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.

Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.

Где еще можно получить информацию

Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.

Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.

Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.

Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником

1. Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
2. Закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не подойдет.
3. Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
4. Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик и т. п. Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
5. Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
6. Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, соответствует ли строительство требованиям.
7. Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.

Подскажите, в какой территориальной зоне находится участок по адресу: г. Пермь, Кировский район, ул. Автозаводская.

Разберем на примере, как узнать в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок.

Данные сведения являются общедоступными и каждый человек может посмотреть в какой территориальной зоне располагается тот или иной земельный участок.

Для того, чтобы понять в какой зоне располагается земельный участок необходимо для начала открыть публичную карту и посмотреть его расположение (Рисунок № 1).

Далее на сайте Федеральной государственной информационной системы территориального планирования (https://fgistp.economy.gov.ru/) необходимо найти необходимую территорию (Рисунок №2).Выбрать действующие документы.

Изучить градостроительные документы, генеральный план – найти территориальную зону в которой Ваш участок располагается (Рисунок №3).

Получилось ли у Вас?

Если возникли трудности – пишите в комментариях или на электронную почту lrz@rkc56.ru, поможем разобраться.

Отнесение земельных участков к конкретным территориальным зонам происходит в результате градостроительного планирования территории муниципального образования. К основным целям такого планирования можно отнести:

• Определение в документам территориального планирования назначения территории исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов;
• Обеспечение устойчивого развития территории;
• Развитие инженерной, транспортной и социальной инфраструктур;
• Учет интересов граждан, объединений граждан, Российской Федерации, субъектов Р.Ф. и муниципальных образований.

Виды территориальных зон определены в части 1 ст.35 ГрК РФ. Так, в результате градостроительного зонирования могут определяться:

• Жилые зоны;
•  Общественно-деловые зоны;
•  Производственные зоны;
•  Зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
•  Зоны сельскохозяйственного использования;
•  Зоны рекреационного назначения;
•  Зоны особо охраняемых территорий;
•  Зоны специального назначения;
•  Зоны размещения военных объектов и иные виды.

В свою очередь, территориальные зоны также делятся на зоны. Перечни зон, входящих в состав конкретной территориальной зоны, приведены в ч.2 ст.35 ГрК РФ. Так, например:

В состав жилых зон включаются зоны:

• застройки индивидуальными жилыми домами;
• застройки инд. жилыми домами и домами блокированной застройки;
• застройки среднеэтажными многоквартирными домами;
• застройки многоэтажными многоквартирными домами;
• жилой застройки иных видов;

В состав общественно– деловых зон включаются зоны:

• делового, общественного и коммерческого назначения;
• размещения объектов социального и коммунально-бытового назначения;
• обслуживания объектов, необходимых для осуществления производственной и предпринимательской деятельности;
• общественно-деловые зоны иных видов.

В состав производственных зон, зон инженерной и транспортной инфраструктур включаются:

• коммунальные зоны – зоны размещения коммунальных и складских объектов, объектов жилищно-коммунального хозяйства, объектов транспорта, объектов оптовой торговли;
• производственные зоны – зоны размещения производственных объектов с различными нормативами воздействия на окружающую среду;
• иные виды производственной, инженерной и транспортной инфраструктур.

В состав сельскохозяйственного использования включаются зоны:

• сельскохозяйственных угодий – пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими);
• занятые объектами сельскохозяйственного назначения и предназначенные для ведения сельского хозяйства, садоводства и огородничества, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения

    Для каждой территориальной зоны устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (п. 1 ч. 4 ст. 35, ч. 2 ст. 37 ГрК РФ).

Может ли земельный участок располагаться в двух территориальных зонах?

Как правило земельный участок может быть отнесен только к одной территориальной зоне. Между тем, в исключительных случаях он может быть расположен в двух территориальных зонах. К примеру, если участок образуется для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также водохранилищ, иных искусственных водных объектов (ч. 4 ст. 30 ГрК РФ, п. 7 ст. 11.9 ЗК РФ)

МНЕНИЕ: «пересечение границы земельного участка и границы муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, если оно не превышает пределы диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ указанных объектов, не является основанием для приостановления кадастрового учета земельного участка» (Письмо Росреестра от 22.09.2021 N 14-13645/21@).

Согласно п.7 ст.1, п.2 ч.2, ч.4 ст. 30 ГрК РФ границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, которая является частью ПЗЗ. Как следует из п.5 ч.3 ст.33 ГрК РФ, чтобы изменить границы территориальной зоны, необходимо внести изменения в ПЗЗ. Сделать это можно в том числе и по инициативе физлиц и организаций.

Следует иметь в виду:

Утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача градостроительного плана земельного участка, расположенного в границах поселения, выдача разрешений на строительство и т.д. относится к вопросам местного значения городских поселений (п.20 ч.2 ст. 14 Федерального закона № 131–ФЗ), если законом субъекта РФ они не закреплены за сельскими поселениями (ч.3, 4 ст. 14 Федерального закона № 131–ФЗ).

Согласно ч.6 ст. 31, п.2 ч.2, п.5 ч.3 ст. 33 ГрК РФ вопрос о внесении изменений в ПЗЗ решает глава местной администрации. Одним из оснований для его рассмотрения является поступление предложений об изменении границ территориальных зон. Сначала необходимо подать такое предложение в комиссию по подготовке проекта ПЗЗ, состав и порядок деятельности которой утверждается главой местной администрации.

Часть 4 ст.33 ГрК РФ устанавливает, что предложение об изменении границ территориальных зон рассматривается комиссией в течение 25 дней со дня его поступления. Результатом является заключение с рекомендацией о внесении изменений в ПЗЗ или о его отклонении с указанием причин отклонения, которое направляется главе местной администрации.

Часть 5 ст. 33 ГрК РФ предусматривает, что глава местной администрации в течение 25 дней принимает решение с учетом рекомендаций комиссии о подготовке проекта о внесении изменений в ПЗЗ или об отклонении предложения. Копия такого решения направляется заявителю. Если принято отрицательное решение, то в нем должны быть указаны причины отклонения предложения.

Основания для рассмотрения главой местной администрации вопроса о внесении изменений в правила землепользования и застройки (ст. 33 ГрК РФ):

• Несоответствие правил землепользования и застройки генеральному плану поселения, генеральному плану городского округа, схеме территориального планирования муниципального района, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования муниципального района изменений;
• Поступление от уполномоченного Правительством Российской Федерации федерального органа исполнительной власти обязательного для исполнения в сроки, установленные законодательством Российской Федерации, предписания об устранении нарушений ограничений использования объектов недвижимости, установленных на приаэродромной территории, которые допущены в правилах землепользования и застройки поселения, городского округа, межселенной территории;
• Поступление предложений об изменении границ территориальных зон, изменении градостроительных регламентов;
• Несоответствие сведений о местоположении границ зон с особыми условиями использования территорий, территорий объектов культурного наследия, отображенных на карте градостроительного зонирования, содержащемуся в Едином государственном реестре недвижимости описанию местоположения границ указанных зон, территорий;
• Несоответствие установленных градостроительным регламентом ограничений использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных полностью или частично в границах зон с особыми условиями использования территорий, территорий достопримечательных мест федерального, регионального и местного значения, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости ограничениям использования объектов недвижимости в пределах таких зон, территорий;
•  Установление, изменение, прекращение существования зоны с особыми условиями использования территории, установление, изменение границ территории объекта культурного наследия, территории исторического поселения федерального значения, территории исторического поселения регионального значения;
• Принятие решения о комплексном развитии территории;
• Обнаружение мест захоронений, погибших при защите Отечества, расположенных в границах муниципальных образований.

Подготовка проекта внесения изменений в ПЗЗ и его утверждение проводится в соответствии с нормами ГрК РФ в следующем порядке:

1. Ч.1 ст.31 ГрК РФ

Глава местной администрации не позднее чем по истечении десяти дней с даты принятия решения о подготовке проекта правил землепользования и застройки обеспечивает опубликование сообщения о принятии такого решения в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещение указанного сообщения на официальном сайте муниципального образования (при наличии официального сайта муниципального образования) в сети “Интернет”. Сообщение о принятии такого решения также может быть распространено по радио и телевидению.

1. Ч.8 ст. 31 ГрК РФ

Требования к содержанию такого сообщения

1. Ч.9,10 ст. 31, ч.1 ст. 33 ГрК РФ

Подготовленный проект внесения изменений в ПЗЗ проверяет орган местного самоуправления, после чего передает его в комиссию, если в нем выявлены недостатки, либо главе муниципального образования

Далее проводятся общественные обсуждения или публичные слушания

1. Ч.1 ст. 5.1, ч.11, 13 ст. 31, ч.1 ст.33 ГрК РФ,

           ст. 5.1 ГрК РФ

Глава муниципального образования должен принять решение об этом в течение 10 дней после получения проекта от органа местного самоуправления. По общему правилу их продолжительность не может быть менее одного и более трех месяцев. Порядок проведения таких обсуждений и слушаний должен быть установлен уставом муниципального образования и/или актом его представительного органа.

Требования к их проведению установлены нормами ГрК РФ.

1. Ч.15 ст. 31, ч.1 ст. 33 ГрК РФ

 Итогом проведения обсуждений и слушаний является внесение комиссией изменений в проект. После этого его новая редакция с обязательным приложением протокола общественных обсуждений или публичных слушаний и заключение об их результатах направляется главе местной администрации.

1.  П.16 ст. 31, ч.1 ст. 33 ГрК РФ

          Ч.1ст. 32, ч.5.1 ст. 33 ГрК РФ

Глава местной администрации должен в течение 10 дней после представления ему проекта внесения изменений в ПЗЗ и приложений к нему:

• принять решение об утверждении ПЗЗ, если субъектом РФ принято решение об утверждении ПЗЗ местной администрацией, либо передать на утверждение представительному органу местного самоуправления. В таком случае этот орган должен рассмотреть этот вопрос на заседании не позднее дня проведения заседания, следующего за ближайшим заседанием;
• направить проект на доработку с указанием даты его повторного представления.

Порядок утверждения ПЗЗ приведен в ст. 32 ГрК РФ. После их утверждения ПЗЗ публикуются в официальных СМИ и размещаются на официальном сайте поселения, городского округа (при его наличии). Кроме того, согласно ч.3, 3.1 ст. 32 в течение 10 дней с даты утверждения ПЗЗ должны быть размещены в ФГИС территориального планирования.

Необходимо отметить, что ГрК РФ не предусматривает извещение лица, которое стало инициатором изменения границ территориальных зон. Поэтому, чтобы узнать о внесении изменений в ПЗЗ, рекомендуем отслеживать соответствующую информацию в вышеуказанных источниках.

После изменения границ территориальной зоны эти изменения должны быть отражены в ЕГРН. Такая информация вносится в ЕГРН в порядке межведомственного взаимодействия. Для этого орган местного самоуправления обязан направить в орган регистрации прав необходимые документы (содержащиеся в них сведения) (п. 3 ч. 1 ст. 32 Закона о госрегистрации недвижимости).

Все сообщения