В последние годы желание иметь личную комфортную среду обитания все чаще подталкивает людей к приобретению земельного участка с целью строительства на нём жилого или садового дома.
Если Вы не подпадаете под категорию населения, имеющую право на безвозмездное получение земельного участка от государства и не планируете ехать на Дальний Восток за бесплатным гектаром, то, воспользовавшись нашими рекомендациями, вполне сможете самостоятельно подыскать подходящий под свои цели участок.
Итак, самостоятельно подбираем земельный участок.
1. Определяем категорию земель и вид разрешенного использования исходя из своих целей
Обратите внимание, очень важно чётко сформулировать для себя цель приобретения земли! Сделать это надо до начала поиска. Ведь от того, для каких целей Вы приобретаете участок, будет зависеть категория земель, из состава которых он будет формироваться, вид его разрешенного использования, процедура формирования и оформления.
Если Вы планируете возвести жилой дом, выбирайте участок:
- для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из земель населенных пунктов;
- для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов;
- для ведения садоводства (дачного хозяйства) из земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.
По закону возводить дом на огородном земельном участке не разрешено.
Определившись с назначением, приступайте непосредственно к поиску участка.
2. Осуществляем поиск свободного земельного участка с помощью Публичной кадастровой карты (ПКК)
Сам поиск при современном уровне развития электронных сервисов осуществить достаточно легко.
Предлагаем его начать с
Публичной кадастровой карты.
Открыв карту по ссылке, с помощью кнопки «+» увеличивайте масштаб изображения до необходимой Вам степени детализации, удерживая в фокусе нужный Вам регион.
После этого зайдите в раздел Управление картой на панели инструментов, расположенной слева. Отметьте галочками в подразделе Общедоступные кадастровые сведения:
- земельные участки;
- единицы кадастрового деления;
- территориальные зоны;
- зоны с особыми условиями использования территории;
в Дополнительных сведениях:
- схемы расположения земельных участков;
- объекты пользователя.
Далее в подразделе Тематические карты выберите из выпадающего списка «Форма собственности на ЗУ», а в Единой картографической основе – «Космические снимки».
В итоге Вы увидите фрагмент карты с информацией о сформированных и занятых участках, как в выбранном населенном пункте, так и за его пределами.
При этом границы участков показаны красным цветом, а заливка выполнена разным цветом, который информирует о наличии или отсутствии у участков собственников:
- розовый – участок имеет конкретного владельца;
- фиолетовый – участок в собственности публично-правового образования;
- без заливки – ранее учтенные участки с неподтвержденными правами или вновь образованные без прав;
- зеленая – зоны с особыми условиями использования территории.
Остальное пространство без заливки – земли неразграниченной государственной собственности. Именно здесь Вам предстоит подбирать себе подходящий участок.
Если кликнуть мышкой на любую точку внутри границ, участок окрасится в жёлтый цвет.
Если отсутствуют границы участка и кадастровый номер, это еще не значит, что участок ничей – возможно владелец не оформил его надлежащим образом.
Если граница контура синяя, то на это место есть утвержденная схема расположения участка, то есть он фактически уже сформирован и зарезервирован для дальнейшего предоставления.
Изучите рельеф местности, природные и искусственные объекты (леса, реки, дороги и т.д.) – именно для этого Вы выбрали в самом начале слой «Космические снимки».
Обратите особое внимание на зоны с особыми условиями использования (зеленая заливка), т.к. при нахождении участка в пределах такой зоны в дальнейшем могут выявиться ограничения в его использовании.
Если участок предполагается использовать под строительство, то следует принять во внимание, в какую территориальную зону в соответствии с правилами землепользования и застройки он попадает. От этого зависит вопрос о возможности в принципе строительства в этом месте, а если и возможно, то каких именно строений.
3. Получаем официальную информацию с помощью выписки из ЕГРН
Напомним, что Публичная кадастровая карта – это информационно-справочный ресурс. Посредством данного сервиса можно получить общее представление о территории и основные характеристики объектов, которые есть на карте.
Чтобы располагать актуальной официальной информацией о предмете потенциальной покупки, запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в виде кадастрового плана территории. Для этого Вам понадобится шести – или семизначный номер кадастрового квартала (это территория также в красных границах), в котором Вы предполагаете приобрести земельный участок. Этот шаг особенно важен для межселенных территорий.
Кстати, заказать такую выписку Вы можете, не покидая Публичной кадастровой карты. Для этого вам надо кликнуть на любой участок в пределах выбранного квартала, в закладке «Услуги» выбрать Подать запрос на получение сведений из ГКН. И далее следовать указаниям сервиса. Стоимость такой выписки в бумажном виде – 1740 рублей, в электронном – 350.
В полученной выписке будет содержаться вся информация о земельных участках в границах кадастрового квартала, в том числе и ранее учтенных без установленных границ, объектах капитального строительства, границах всевозможных зон. Впоследствии эта выписка может пригодиться, если Вам придется самостоятельно формировать земельный участок в целях его приобретения у муниципалитета.
Есть еще один надежный способ получить всю необходимую информацию о потенциальном объекте приобретения – закажите на нашем сайте “ПАСПОРТ ОБЪЕКТА” и квалифицированные специалисты проекта “Владей Легко” подготовят для Вас обобщенный аналитический документ с исчерпывающими официальными сведениями о выбранном земельном участке, включая индивидуальную картину рисков.
4. Изучаем Правила землепользования и застройки и информацию о земельных аукционах
На следующем этапе виртуального исследования территории следует посетить сайт органа местного самоуправления. Это необходимо сделать для того, чтобы детально ознакомиться с Правилами землепользования и застройки в границах конкретного населенного пункта или межселенной территории, проверить данные о возможном наличии проекта планировки территории в случае необходимости застройки участка.
И здесь придется пройти своеобразный квест – пространственно соотнести место, которое вы нашли на Публичной карте и карту из Правил землепользования и застройки с сайта администрации. Но есть вариант гораздо проще – обратиться к специалистам!
Кроме того, Правила землепользования и застройки могут оказаться единственным источником информации о территориальных зонах и утвержденных схемах расположения участков в том случае, если сведения о них не отражены на Публичной карте (к сожалению, в настоящее время не по всем населенным пунктам сведения о терзонах отражены на ПКК).
Как отмечалось ранее, приобретение права собственности или права аренды земельного участка на возмездной основе возможно двумя способами – на аукционе и без торгов (например, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта).
Если аукцион проводится по инициативе местной администрации, то на торги выставляется уже сформированный земельный участок. Итак, проверяем информацию о проведении торгов
здесь.
В случае, если выставленный на аукцион участок в подходящем месте вас устраивает, то остается только подать заявку на участие в аукционе.
Цена продажи земельного участка или арендная плата (в зависимости от того, что является предметом аукциона) определяется по результатам торгов.
Если земельный участок не сформирован при отсутствии проекта межевания территории Вам придется самостоятельно совершать действия, связанные сего образованием. Вот в этот момент и понадобится ранее полученная выписка из ЕГРН на кадастровый квартал для подготовки схемы расположения земельного участка.
Подготовить схему можно самостоятельно, либо обратившись к кадастровому инженеру. Далее следует направить ее в администрацию с заявлением об утверждении и после получения решения администрации о предварительном согласовании обеспечить выполнение кадастровых работ по формированию участка из земель и постановку его на государственный кадастровый учет.
Только после этого Вы можете обратиться в муниципалитет уже с заявлением о предоставлении сформированного участка.
Цена продажи земельного участка либо арендная плата в случае его предоставления без проведения торгов определяется на основании нормативного акта субъекта РФ.
Купить земельный участок у государства можно с помощью Публичной кадастровой карты и сервиса “Земля для стройки”.
Найти свободный участок, подходящий под строительство своего дома, можно через Публичную кадастровую карту. Сначала нужно выбрать в меню на сайте pkk.rosreestr.ru вкладку “Жилищное строительство”. А затем ввести в строку поиска без пробелов номер региона (он обычно совпадает с кодом региона на автомобильных номерах), двоеточие и звездочку. Например, если интересует Нижегородская область, вводим “58:*”. Далее можно выбрать участок из появившегося списка и получить информацию о нем. Здесь указан, например, адрес участка, есть ли на нем строения, инженерные сети.
Если участок устраивает, нажимаем ссылку “Подать обращение”, заполняем открывшуюся форму и отправляем в госорган, который отвечает за этот участок (его система, как правило, определяет автоматически). Участок может быть в федеральной, региональной, муниципальной или неразграниченной собственности.
Получив заявку, госорган объявляет электронный аукцион. Помимо самого заявителя в нем могут принять участие и другие граждане и юридические лица.
Купить земельный участок в другом регионе можно и не выезжая туда
Начальной ценой на аукционе будет по выбору госорганов либо рыночная стоимость участка, либо кадастровая стоимость (если она определена в последние пять лет, не раньше).
Победитель аукциона оформляет права на землю, а госорганы направляют в кадастровую палату обновленные сведения, чтобы уточнить состояние участка на Публичной кадастровой карте.
У такого способа покупки участка есть несколько преимуществ, отмечают в Росреестре. Во-первых, можно купить участок в другом регионе, не выезжая туда: на карте предоставлена достаточно подробная и, можно сказать, официальная информация об участке. Во-вторых, госорганы должны, получив заявку, разъяснить возможному покупателю порядок предоставления участка. Обращаться к риелторам, самостоятельно собирать и проверять документы необязательно.
Фото из открытых источников
Кому доступна бесплатная земля
Кто может получить
Получить землю от государства бесплатно могут несколько категорий граждан.
1. На федеральном уровне:
- Герои Советского Союза, Герои Российской Федерации и полные кавалеры ордена Славы: ст. 5 закона РФ от 15.01.1993 N 4301-1.
Участок для ИЖС и ведения ЛПХ дают без очереди и проведения торгов. Размеры ― не менее 0,20 га в пределах города и 0,40 га в сельской местности.
- Герои Социалистического Труда, Герои Труда РФ и полные кавалеры ордена Трудовой Славы: ст. 3 N 5-ФЗ от 09.01.1997.
Участок для ИЖС и ведения ЛПХ предоставляют без очереди и проведения торгов. Размеры ― не менее 0,08 га в пределах города и 0,25 га в сельской местности.
2. Многодетные семьи: ст. 39.5 ЗК РФ.
Условия предоставления земли для семьи с тремя и более детьми регламентируются законами на уровне региона. В некоторых субъектах, чтобы получить землю, многодетные должны состоять на учете как нуждающиеся в жилом помещении (например, в Тюменской области).
Участки выдают в порядке очереди. Иногда бесплатную землю с согласия семьи заменяют денежной компенсацией, которую можно вложить в покупку жилья (например, в Вологодской области).
На федеральном уровне есть общие условия для получения земли:
- все члены семьи должны быть гражданами РФ;
- землю можно получить один раз;
- участок оформляется как общая собственность.
3. Молодые специалисты, работающие в сельской местности: ст. 39.5, ст. 39.10 ЗК РФ.
Участок выдают для ИЖС или ведения ЛПХ специалистам, работающим в муниципальном образовании. Условия и список специальностей регламентируются региональными законами. Например, в Карелии право на землю есть у работников образования и здравоохранения, социально-культурной сферы, специалистов лесного, сельского хозяйства, пожарных и т. д.
По условиям Земельного кодекса, землю дают в безвозмездное пользование не более чем на шесть лет. После пяти лет работы в сельской местности специалист оформляет участок в собственность. Если до момента оформления он уволится, землю придется вернуть.
4. Другие льготники. Для каждого региона есть перечень льготников и условия получения бесплатной земли. Часто в региональный список входят инвалиды, ликвидаторы аварии в Чернобыле, сироты. Уточнить льготный статус можно в МФЦ или администрации по месту жительства.
Как получить
Чтобы получить бесплатную землю, льготнику нужно:
1. Уточнить льготный статус в МФЦ или администрации по месту жительства.
2. Подать заявление на получение бесплатного участка через МФЦ, администрацию по месту жительства или «Госуслуги».
Для подачи заявления на землю на «Госуслугах» есть специальный раздел
3. Вместе с заявлением предоставить документы. Комплект зависит от льготной категории. Один из основных документов ― подтверждающий право на льготу. Например, для многодетной семьи ― соответствующее удостоверение, для молодых специалистов ― копия трудового договора и диплом об образовании.
4. Встать в очередь на получение участка. Обычно это занимает до 30 рабочих дней. Льготники на федеральном уровне получают землю без очереди. Остальные ― по условиям региональных документов.
5. Получить уведомление о предоставлении участка и оформить право собственности.
Земельный участок можно получить и без очереди. Для этого предстоит:
- Самому найти землю на карте Росреестра.
- Если участок стоит на кадастровом учете, получить выписку из ЕГРН, что землей никто не владеет. Бумажная выписка стоит 400 ₽, электронная ― 250 ₽. Если участок не стоит на учете, надо обратиться к кадастровому инженеру для подготовки схемы.
- Подать заявление на предоставление земли в администрацию или МФЦ: с выпиской из ЕГРН или схемой участка.
Федеральные и региональные программы
Бесплатную землю могут получить не только льготники. Для других россиян она доступна по условиям специальных программ, например, «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар».
Программу «Дальневосточный гектар» запустили в 2016 году, «Арктический гектар» ― в 2021 с опорой на ФЗ № 119 от 01.05.2016. Условия участия одинаковые, но по арктической программе землю выделяют и в городах.
Где можно получить гектар
Регионы Дальнего Востока:
- Приморский, Хабаровский, Камчатский и Забайкальский края;
- Еврейская автономная область;
- Амурская, Магаданская и Сахалинская области;
- Республики Саха (Якутия) и Бурятия;
- Чукотский АО.
Регионы Арктики:
- Мурманская и Архангельская области (города Архангельск и Новодвинск, городские округа Новая Земля и Северодвинск, районы Мезенский, Онежский, Приморский, Лешуконский, Пинежский);
- Ямало-Ненецкий и Ненецкий АО (территория Приморско-Куйского сельсовета и прилегающие земли);
- Республики Карелия (Беломорский, Калевальский, Кемский, Костомукшский, Сегежский, Лоухский районы) и Коми (городские округа Воркута, Инта и Усинск, Усть-Цилемский район).
Кому дают и на каких условиях
Бесплатную землю на Дальнем Востоке или в Арктике может получить любой россиянин независимо от возраста и места жительства, а также участник госпрограммы по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом.
Землю дают для строительства дома, предпринимательства, занятий сельским хозяйством. Сначала участок предоставляют в безвозмездное пользование на пять лет.
За это время надо построить дом или организовать производство, чтобы подтвердить, что земля используется по назначению, и сохранить право на владение. Дальше участок можно оформить в собственность или аренду на долгий срок (49 лет).
Если подать заявление от семьи или группы людей, не состоящих в родстве (не более 10 человек), можно получить участок максимум 10 га — в расчете 1 га на человека.
Как получить землю
- С помощью учетной записи на «Госуслугах» авторизоваться на сайте надальнийвосток.рф.
- Выбрать участок на публичной кадастровой карте.
- Подать заявление на сайте или лично в администрации по месту жительства. Рассмотрят за 33 рабочих дня.
- В течение 30 суток подписать договор на право безвозмездного пользования участком. Договор получают электронный или в администрации по месту жительства, регистрируют его в Росреестре. Если запрошенный участок выделить не смогут, предложат другой вариант.
Владельцев гектаров государство поддерживает такими мерами:
- грант на развитие семейной животноводческой фермы;
- грант «Начинающий фермер»;
- микрозаймы и льготные кредиты;
- грант на поддержку создания и ведения хозяйства;
- субсидии на содержание коров и свиноматок: для ведущих личное подсобное хозяйство.
В зависимости от субъекта РФ меры поддержки отличаются. Посмотреть их полный список можно на сайте региональной программы.
Оформление бесхозных земель и домов
Владельцем участка россиянин может стать, когда оформит в собственность заброшенную землю. Даже если на ней находятся дома. Но это процедура обычно долгая и стоит денег.
Для начала нужно установить, есть ли у бесхозного участка владелец. Эти данные можно получить в местной администрации, у председателя садового товарищества (СНТ), через выписку из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Если хозяин земли найдется, можно приобрести участок по договору купли-продажи.
Если собственника найти не удалось, нужно обратиться в администрацию по месту жительства с заявлением для оформления заброшенного участка в собственность или аренду. Землю поставят на кадастровый учет. Дальше нужно подождать 12 месяцев, чтобы предполагаемые собственники смогли заявить о правах на участок.
Если владелец не появляется, сотрудники администрации обращаются в суд, чтобы признать землю муниципальной собственностью. Если суд принимает положительное решение, участок выставят на торги. Как правило, землю предлагают приобрести по стоимости ниже рыночной.
Иногда в аукционе принимает участие один человек, который и запрашивал оформление участка. По итогам торгов оформляется право собственности на землю, а новому хозяину предоставляют выписку из ЕГРН.
Можно стать владельцем бесхозной земли и по «приобретательной давности». То есть участок можно оформить в собственность, если его законные владельцы не появляются. Здесь важно выполнить три условия:
- владеть добросовестно: оплачивать коммуналку, ухаживать за участком, ремонтировать дом;
- владеть открыто: не скрывать, что настоящий собственник имущества неизвестен;
- жить на участке непрерывно в течение 15 лет.
Передавать ли право собственности новому владельцу участка, определяет суд. После вынесения утвердительного решения можно заняться оформлением документов.
Пакет документов для регистрации права собственности на бесхозную землю включает в себя:
- документ, удостоверяющий личность;
- межевой план;
- выписку из ЕГРН о правах собственности на дом (если на участке он есть);
- квитанцию об оплате госпошлины;
- договор купли-продажи участка.
Подать документы можно через МФЦ или местную администрацию.
За что придется платить
Даже если участок достается бесплатно, за определенные услуги все равно придется платить.
1. Когда хотите получить участок без очереди и сами нашли его на карте Росреестра, а он не стоит на кадастровом учете, понадобятся услуги кадастрового инженера. Специалист измерит участок и подготовит схему. Стоимость его услуг зависит от региона и сложности задачи.
Прайс компании «Кадуслуги.рф» в Череповце. Минимальная стоимость услуги ― от 2 000 ₽
2.
Чтобы получить любой участок в собственность, нужно зарегистрировать его в Росреестре. Госпошлина составит 350 ₽.
3. Для регистрации бесхозной земли в ряде случаев придется заплатить госпошлины за судебные издержки. Сумма зависит от вида заявления.
Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!
Как купить землю у государства?
Купить землю у государства можно, но только осторожно.
Государство не только продает земельные участки, но и устанавливает правила их продажи.
Иными словами, государство играет по правилам, которые само себе пишет.
Бывает выгодно покупать землю у государства, но сначала желательно освоить «правила игры».
пошаговая инструкция
Мне известны
4 варианта купить землю у государства.
Если знаете другие способы, то поделитесь ими в комментариях.
Для целей статьи под государственной землей понимаем не только землю государства, но и муниципальную землю.
Итак, приступим.
Как купить землю у государства?
Начнем с первого способа.
1. Купить землю ИЖС, для бизнеса и других целей.
Покупать землю под ИЖС у государства бывает не выгодно. Обычно покупка съедает львиную долю средств.
При этом строительство дома на купленной земле затягивается.
Иногда выгоднее покупать землю под ИЖС не сразу, а предварительно взять ее в аренду.
Потом выкупить землю под построенным домом по цене гораздо меньшей, чем покупка пустого участка.
Об этом способе расскажу ниже в разделе: Выкуп государственной земли в собственность.
А пока рассмотрим вопрос:
как купить землю через сайт торги гов ру?
Официальный сайт https://torgi.gov.ru является основной площадкой, где продаются государственные и муниципальные земельные участки.
В верхнем меню наведите курсор на вкладку «Торги».
В выпадающем списке выберите «Аренда и продажа земельных участков».
Кликните на опцию расширенный поиск.
Откроется форма «Параметры участка», в которой заполним несколько полей.
- в сроке «Вид договора» выбираем – Договор купли-продажи,
- в строке «Тип извещения» выбираем – Извещение о проведении торгов,
- если хотите искать участки в конкретном регионе, населенном пункте, то заполните строки «Страна размещения» и «Местоположение».
- в выпадающем списке «Вид разрешенного использования» выбираем соответствующее значение.
На выборе вида разрешенного использования остановимся более подробно.
Потому что именно ВРИ определяет возможности использования участка.
Если хотите купить землю для ИЖС, то в выпадающем списке выбирайте – для индивидуального жилищного строительства.
Если нужна земля под бизнес, то выбор вида разрешенного использования будет несколько сложнее.
Для справки.
Все виды разрешенного использования содержатся в Классификаторе. Документ утвержден Приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 N 540.
Классификатор содержит не только наименования видов разрешенного использования, но и описание каждого вида (далее – ВРИ).
Поэтому прежде чем выбрать ВРИ для участка под бизнес, прочитайте его описание. Чтобы не обмануть свои ожидания.
Рассмотрим несколько примеров выбора вида разрешенного использования для земли под бизнес.
Земельный юрист: понятные ответы на сложные вопросы
Земля под кафе.
В выпадающем списке «Вид разрешенного использования» нет такого вида использования как кафе.
Как быть?
Открываем скачанный Классификатор.
1. кликаем на значок лупы чтобы открылось поисковое окно по документу,
2. в поисковое поле вводим слово «кафе»,
3. кликаем «Previous» чтобы было найдено встречающееся в файле слово «кафе»,
4. искомые слова будут выделяться в тексте,
5. определяем, что кафе относится к виду разрешенного использования «Общественное питание», куда также входят рестораны, столовые, закусочные, бары.
Таким образом, чтобы купить землю под кафе необходимо выбрать вид разрешенного использования — Общественное питание.
Второй пример.
Земля под автосервис
В выпадающем списке есть вид разрешенного использования – Автомобильный транспорт.
Однако данный вид позволяет размещать автомобильные дороги, объекты ДПС, стоянки и другие объекты. Но этот ВРИ не позволяет размещать автомастерские и автосервисы.
Иными словами, выбирать ВРИ – Автомобильный транспорт — для размещения автосервиса бесперспективно.
Подходящий вид разрешенного использования лучше искать в Классификаторе, как было показано в предыдущем примере для кафе.
Участок под автосервис встречается в описании вида разрешенного использования — Объекты придорожного сервиса.
Поэтому если хотите купить землю под автомастерскую, то выбирайте ВРИ — объекты придорожного сервиса.
После заполнения указанных полей кликайте «Поиск».
Система отобразит количество найденных лотов.
В левой графе каждого лота есть значок в виде лупы 
. Кликните и раскроите всю информацию по лоту:
- дата окончания приема заявок,
- кадастровый номер земельного участка,
- начальная цена участка,
- размер задатка,
- категория земель,
- вид разрешенного использования.
Если нашли подходящий лот и готовы участвовать в торгах, скачайте и изучите информацию по аукциону.
Под значком лупы есть значок для скачивания документов по аукциону.
В первую очередь изучите проект договора, условия участия в аукционе и заполните заявление.
Вторым шагом – оплачивайте задаток для участия в аукционе.
Подавайте заявление (заявку) на участие в торгах.
Примечание.
Если вас признают победителем аукциона, то сумма задатка будет засчитана в счет уплаты стоимости участка. Нужно будет только доплатить недостающую сумму.
Если выиграет другой участник, то задаток вернут в полном размере.
Если подана или принята только одна заявка, то заявителя признают единственным участником аукциона.
С ним заключают договор купли-продажи земли по начальной цене.
Вариант с единственным участником является самым выгодным, потому что начальная цена участка не повышается.
Если подано несколько заявок, то аукционист повышает цену пока не останется желающих бороться за участок.
Победителем аукциона признается участник, который единственный поднял карточку после объявления очередной цены участка.
Таким образом, на сайте torgi.gov.ru можно купить землю для ИЖС, для бизнеса, под ЛПХ и для других целей.
Плюс покупки земли через сайт torgi.gov.ru:
+ быстрый поиск участков выставленных на продажу,
+ есть шанс купить землю у государства по начальной цене без повышения стоимости.
Минусы покупки земли через torgi.gov.ru:
— как правило, скудный выбор земельных участков,
— на хорошие участки может вырасти цена в ходе торгов.
Минусом также является тот факт, что не все участки продаются через сайт torgi.gov.ru.
Частенько администрация публикует сведения о продаже государственной земли на своем официальном сайте.
Поэтому, если хотите купить землю у государства, то необходимо отслеживать torgi.gov.ru и сайт местной администрации.
Сайт каждой администрации имеет индивидуальный дизайн и свою структуру. Поэтому единого алгоритма поиска земельных участков составить не получится.
Тем не менее, можно дать 2 рекомендации.
- используйте карту сайта администрации, чтобы найти разделы, по тематике подходящие под информацию о продаже земли;
- через встроенный поиск сайта, используя слова «аукцион», «торги», «продажа участка» находите информацию о продаже земли.
На этом с первым способом закончили.
Переходим ко второму.
2. Как купить государственную землю без торгов?
По закону купить землю у государства без торгов можно только для следующих целей:
- для ИЖС;
- ЛПХ, в границах населенного пункта;
- для дачного хозяйства (применялось до 01.01.2019 года);
- ведение садоводства;
- для осуществления КФХ его деятельности.
Смотрите статью 39.18 ЗК РФ.
Другими словами, купить землю под бизнес (кафе, мойка, автосервис. шиномонтаж) без торгов не получится.
Покупка государственной земли без торгов, то есть без аукциона, предполагает следующий алгоритм действий.
А) Если участок не сформирован, то есть не имеет границ, не поставлен на кадастровый учет и не имеет кадастрового номера:
- подготовить схему расположения земельного участка,
- подать в администрацию схему и заявление о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
- если схема составлена правильно и на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка,
- с момента принятия решения о предварительном согласовании вы имеете исключительное право купить участок без торгов,
- право на покупку земельного участка без аукциона сохраняется за вами в течение 2-х лет с даты принятия решения.
Б) Если участок сформирован, то есть имеет границы, которые отображаются на публичной кадастровой карте, имеет кадастровый номер и поставлен на кадастровый учет: — подать в администрацию заявление о предоставлении земельного участка,
- если на участок не нашлось желающих, то администрация принимает решение о предоставлении земельного участка,
- с момента принятия решения (постановления) вы имеете право купить участок без торгов.
Таким образом. Покупка участка без торгов для ИЖС, ЛПХ в границах населенного пункта, для ведения садоводства и КФХ возможна при условии, если в течение 30 дней с момента опубликования администрацией извещения никто не заявит желания участвовать в аукционе.
Если желающих нет, то получаете право купить участок без аукциона.
Если желающие объявились, то администрация откажет в предварительном согласовании или предоставлении участка и перейдет в режим аукциона.
В этом случае купить выбранный участок можно на торгах по процедуре, описанной в пункте 1 данной статьи.
Обратите внимание.
Успешно пройти чиновничьи кабинеты и получить земельный участок помогут 2 пошаговые инструкции, потому что:
- они содержат готовые алгоритмы действий по получению земли в аренду и собственность,
- вам не нужно бояться, что сделали что-то неправильно;
- получите проверенные шаблоны документов для приобретения земли в разных ситуациях;
- узнаете на какие «педали» давить, чтобы чиновники работали в нужном направлении;
- сможете обратиться ко мне за бесплатными подсказками, если что-то останется непонятным.
Оформите сейчас
Пошаговые алгоритмы действий помогли мне в течение 1 года получить:
- постановления о предварительном согласовании в отношении 2-х земельных участков под ЛПХ и ИЖС,
- получить 1 участок под ИЖС на аукционе.
Инструкции регулярно дополняются, поэтому они актуальны в постоянно изменяющихся условиях.
Переходим к третьему способу купить землю у государства.
3. Выкуп государственной земли в собственность.
Согласно закону (пп. 6 п. 2 статьи 39.3 ЗК РФ) собственник здания или сооружения имеет право приобрести земельный участок, на котором располагается недвижимость, в собственность без торгов.
Иными словами, если вы построили сами или купили дом на участке, который находится в аренде, то вы можете выкупить участок без торгов.
Использование данной возможности бывает особенно выгодно в отношении участков для ИЖС.
Данный способ применим и в отношении участков под ЛПХ в границах населенного пункта, потому что на таких участках допускается строительство индивидуальных жилых домов.
Далее в тексте будет упоминаться только ИЖС, но следует понимать, что этот способ применим и для земли ЛПХ в границах населенного пункта.
Примечание.
Для участков ЛПХ, располагающихся за пределами населенных пунктов (полевые участки), выкуп земли по данному способу, как правило, не применим, потому что на полевом участке строить индивидуальный жилой дом нельзя.
Если планируете купить у государства землю для ИЖС и построить дом, то встает вопрос выбора:
- купить участок, то есть сразу получить землю в собственность,
- взять участок в аренду, построить дом, а затем выкупить землю без торгов.
Во многих районах и населенных пунктах, где сидят вменяемые власти, выгоднее не покупать участок сразу в собственность, а брать его в аренду и выкупать после строительства дома.
Выгода объясняется тем, что некоторые власти устанавливают низкую стоимость выкупа участка под объектами недвижимости.
Например, в одном из населенных пунктов, где я взял участок в аренду, цена выкупа земли составляет всего 3% процента от кадастровой стоимости.
В некоторых районах я находил цену выкупа земли на уровне 15% процентов от кадастровой стоимости, что тоже вполне терпимо.
Такой уровень цены выкупа земли, как правило, ниже стоимости пустого участка.
Таким образом, прежде чем подавать документы на покупку пустого участка под ИЖС, целесообразно выяснить в администрации начальную стоимость участков для ИЖС выставляемых на продажу, и стоимость выкупа участков под построенным домом.
Если цена выкупа ниже, то выгоднее начинать с аренды и затем переводить его в собственность, после завершения строительства.
Безусловно, есть администрации с чрезвычайно алчными чиновниками и местными депутатами.
Они могут устанавливать цену выкупа земли под объектами недвижимости на уровне 100% кадастровой стоимости.
Я находил такие администрации на территории Московской области. Но и в других регионах они наверняка есть.
Если выбрали участок в районе или в населенном пункте с такой администрацией, то на выгодное приобретение земельного участка рассчитывать не приходится.
4. Купить землю у государства по инициативе заинтересованного лица.
Данный способ приобретения земли применим, если вы хотите получить земельный участок за пределами населенного пункта.
Чаще всего такой способ получения земли применяется для участков с/х назначения (но возможно и другое назначение земли).
В чем состоит суть:
-
- находите землю, которую хотите получить,
- готовите схему расположения земельного участка,
Примечание.
В одной из инструкций показан подробный алгоритм действий как за 40 минут составить схему земельного участка.
- подаете в администрацию заявление об утверждении схемы,
- если в течение 2-х месяцев администрация утвердит схему, то вы проводите кадастровые работы и ставите участок на учет,
- после этого администрация обязана провести аукцион по продаже данного земельного участка,
- вы участвуете в аукционе и при положительном исходе получаете участок.
Минусы данного способа получения земли:
— можно потратить время и ресурсы, но не выиграть аукцион,
— нельзя получить землю в границах населенного пункта, а также в г. Москва, С-Петербург и Севастополь.
Плюсы:
+ вы не зависите от лотов, которые администрация выставляет на аукцион,
+ вы можете сами инициировать проведение аукциона по участку, который вам нужен.
Подводя итог, следует отметить, что изложенный материал может только сформировать выбор правильного направления в получении земли.
Прохождение, установленных законом процедур смотрите в пошаговой инструкции.
пошаговая инструкция
Желаю достойной жизни и успешной покупки участка.
Осенью 2020 года мои родители решили построить частный дом в Мурманской области.
У нашей семьи есть двухкомнатная квартира в Мурманске и частный дом в Белгороде. Расстояние между городами больше 2000 км, и домом родители пользуются только летом. А хотели бы чаще бывать поближе к природе.
Пять лет назад пригороды Мурманска стали активно застраивать. Многие наши знакомые переехали из квартир в свои дома. Родители решили последовать их примеру: купить землю и поэтапно в несколько лет построить дом. Расскажу, как они искали участок, почему решили выбрать вариант с арендой и как оформляли документы.
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Сколько стоит арендовать и выкупить участок у муниципалитета
Для строительства искали участок 10—20 соток не дальше 15 км от города. Зимой в Мурманске высокие сугробы, а весной грунтовку развозит, и мы смотрели, чтобы до дома можно было доехать в любую погоду. Еще хотелось ровный участок без валунов.
Стоимость земли зависит от удаленности от Мурманска. Например, в пределах 15 км участок площадью 20 соток стоит около 650 000 Р. Платить такую сумму только за землю мы не планировали. Особой срочности в покупке у нас не было, поэтому земельный участок под строительство стали искать как можно дешевле — установили максимальный бюджет в 300 000 Р.
Друзья посоветовали взять землю в аренду у государства с последующим выкупом — они действовали по этой схеме и заплатили за участок около 200 000 Р. Кратко суть в следующем: граждане могут арендовать у государства земельные наделы для разных целей, например для строительства частного дома, ведения сельского хозяйства, садоводства, огородничества. А потом их выкупать по льготной цене.
Аренда с последующим выкупом выгоднее, чем покупка. При таком варианте участок будет стоить в три-четыре раза меньше, чем в среднем по рынку, а неиспользованную сумму арендной платы можно вернуть. Но есть и свои сложности:
- Найти подходящий участок.
- Проверить, подходит ли он под индивидуальное жилищное строительство, ИЖС.
- Отправить запрос на аренду.
- Разграничить землю и при необходимости участвовать в торгах.
Чтобы не вникать в юридические тонкости землепользования, друзья обратились в специализированную компанию. Мы сделали так же: заключили договор с земельным юристом, который оформляет участки под ключ. В 2020 году услуга стоила 150 000 Р, в 2023 году — уже 200 000 Р. За эти деньги фирма гарантировала, что оформит все документы — в том числе поставит участок на кадастровый учет, поможет участвовать в аукционе и получить землю в аренду.
Нам оставалось найти понравившееся место, которое подходит для частного строительства, и оформить нотариальную доверенность на представителя. Назначение земли должно подходить для ИЖС, ведения личного подсобного хозяйства или садоводства — на других землях частный дом строить нельзя.
Мы внесли аванс 100 000 Р. Оставшиеся 50 000 Р заплатили, когда получили договор аренды с муниципалитетом.
Забегая вперед скажу, что землю мы нашли в 10 км от Мурманска. Участок на ровном поле без деревьев и валунов. На все формальности мы потратили два года.
Участок мы арендовали за 39 000 Р в год. Всю сумму нужно внести сразу. Мы так и сделали, но через два месяца выкупили землю у государства за 17 210,37 Р. У нас образовалась переплата за десять месяцев аренды — 32 695,89 Р. Ее нам вернули в течение двух месяцев.
Чуть больше 4000 Р потратили на оформление доверенностей и 350 Р — на госпошлину. Итого общие расходы на участок — 178 000 Р.
Расходы на приобретение участка — 178 014,48 Р
| Сопровождение сделки под ключ | 150 000 Р |
| Нотариальная доверенность юристу | 2150 Р |
| Нотариальная доверенность для участия в аукционе | 2000 Р |
| Стоимость аренды | 39 000 Р |
| Стоимость выкупа | 17 210,37 Р |
| Пошлина за регистрацию договора | 350 Р |
| Итого | 210 710,37 Р |
| Возврат арендной платы после выкупа | +32 695,89 Р |
Сопровождение сделки под ключ
150 000 Р
Стоимость аренды
39 000 Р
Стоимость выкупа
17 210,37 Р
Нотариальная доверенность юристу
2150 Р
Нотариальная доверенность для участия в аукционе
2000 Р
Пошлина за регистрацию договора
350 Р
Возврат арендной платы после выкупа
+32 695,89 Р
Теперь, когда мы выкупили землю и получили на руки документы, я разобралась в процессе и расскажу, как можно самостоятельно пройти все этапы от поиска земли до выкупа арендованного участка.
Какая земля подходит для жилой застройки
Для строительства частного дома подходят только участки на землях сельскохозяйственного назначения и землях населенных пунктов. Кроме того, участку должен быть присвоен код одного из видов разрешенного использования — ВРИ:
- Код 2.1 «для индивидуального жилого строительства».
- Код 2.2 «для ведения личного подсобного хозяйства».
- Код 13.2 «ведение садоводства».
Вид разрешенного использования — ВРИ — устанавливает муниципалитет на основании классификатора Росреестра. ВРИ определяет, на какие цели можно использовать земельный надел и какие капитальные объекты на нем построить.
Если выбрать для строительства участок, на котором запрещено ставить дом, его не зарегистрируют. К тому же могут аннулировать аренду участка и заставят снести строение.
Вид разрешенного использования можно проверить по публичной кадастровой карте. Как пользоваться кадастровой картой и где искать на ней подробную информацию о выбранном участке, рассказываю ниже.
Что учесть при выборе участка
Есть два варианта, как арендовать землю у государства. Вот чем они различаются.
Найти и разметить участок самостоятельно, а затем подать заявку на аренду. Участок можно размечать самостоятельно. Для этого нужно найти свободную землю и на карте проложить границы своего надела. Такой участок можно арендовать без торгов, а стоимость аренды будет минимальной: за землю никто не торговался и не поднимал цену.
Схема действий, если будете самостоятельно формировать участок:
- Найти на кадастровой карте свободную землю и самому проложить границы своего участка.
- Нанести схему участка на кадастровый план — обычно этим занимается кадастровый инженер.
- Утвердить схему в местной администрации.
- Подать заявление на аренду с приложенной схемой.
- Дождаться публикации извещения о выделении участка в аренду в местном СМИ и на сайте администрации.
- Выждать месяц — срок, в течение которого могут появиться другие претенденты на аренду.
- Заключить договор аренды — если претендентов нет, то и торги не проводятся.
Если в течение месяца после публикации извещения появятся другие претенденты, проводят аукцион. Выигрывает тот, кто предложит большую сумму.
Участвовать в аукционе и арендовать участок на торгах. Если неразмеченной земли нет или не хочется самостоятельно формировать новый участок, землю можно выбрать из размеченных муниципальных наделов. Льготники — многодетные или инвалиды — получают землю без торгов, остальные должны участвовать в аукционе.
Упрощенно процедура аренды через аукцион выглядит так:
- Найти на кадастровой карте разграниченный земельный участок, принадлежащий муниципалитету.
- Подать заявку на аренду земли в местную администрацию.
- Дождаться объявления о проведении торгов на право аренды — извещение публикуют на сайте администрации и в локальных СМИ.
- Подать заявку на участие наравне с другими претендентами и внести задаток.
- Участвовать в аукционе.
Договор аренды заключают с победителем — участником, который предложил наибольшую цену. Остальным возвращают задаток.
Порядок действий может различаться: регионы устанавливают собственные правила аренды земли у муниципалитета. Их можно посмотреть на сайте регионального ведомства имущественных отношений.
Мы не нашли под Мурманском подходящего разграниченного участка, поэтому искали и размечали его самостоятельно. Однако оформить аренду без аукциона нам не удалось. Получается, что мы прошли процедуру первого и второго вариантов. Обо всех подробностях расскажу дальше.
Как найти участок для аукциона
Выбрать участок на кадастровой карте. Участок, который сдают в аренду, можно найти на публичной кадастровой карте. В сервисе есть сведения из государственного кадастра недвижимости: на карту нанесены границы муниципальных округов и населенных пунктов, схемы расположения земельных участков. Можно посмотреть подробные сведения о каждом участке, например форму собственности, кадастровую стоимость, площадь, ограничения.
В правом верхнем углу сервиса расположен блок всплывающего меню. Если кликнуть на кнопку «Стройка», на карте отобразятся участки, доступные для частной застройки, это синие кружки разного диаметра. Если приблизить карту, появится детализация: границы кадастровых округов и земельных наделов. Участки синего цвета на карте доступны для аренды, но еще не выставлены на торги.
Узнать информацию об участке. Если кликнуть на один из закрашенных участков, появится флажок с кадастровым номером и назначением земли. Например, земли сельхозназначения, земли лесного фонда. Нужно выбирать участки «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства» или «для ведения садоводства».
Если устраивает расположение и форма участка, можно посмотреть подробности. Для этого нужно кликнуть на ссылку «Подробнее» на флажке. На карте откроется блок информации, в котором указаны:
- Кадастровый номер.
- Адрес.
- Площадь.
- Кадастровая стоимость.
- Наличие строений и инженерных сетей.
- Уполномоченное ведомство и его контакты.
- Категория земли и ее разрешенное использование.
Адрес уполномоченного ведомства нужен, чтобы знать, кому подавать заявку на аренду участка. Когда муниципалитет получит заявление, он выставит землю на торги. Подробности и нюансы процедуры я не знаю, потому что мы оформляли землю другим способом — формировали участок самостоятельно.
Как найти участок на аукционе
Можно не искать свободные участки на кадастровой карте, а посмотреть, какие наделы выставлены на торги, и участвовать в аукционе.
Посмотреть на всероссийской площадке. Основная площадка, на которой публикуются извещения о планируемых торгах, расположена по адресу torgi.gov.ru.
По ссылке откроется страница с лотами. Слева расположен блок с фильтрами. Нужно проставить следующие параметры:
- «Субъект местонахождения имущества» — указать нужный регион.
- «Вид торгов» — выбрать «аренда и продажа земельных участков».
- «Параметры лота» — выбрать «прием заявок».
Откроется список извещений о планируемых торгах. В извещении указаны следующие сведения:
- Кадастровый номер участка, его площадь.
- Дата и время окончания приема заявлений.
- Вид разрешенного использования.
- Ответственный орган и его контакты.
Можно участвовать в нескольких аукционах.
Найти участок на региональной площадке. Помимо всероссийской площадки извещения о торгах публикуются на сайтах локального ведомства имущественных отношений.
Например, здесь публикуются извещения о проведении торгов в Мурманской области.
На сайте мурманского министерства имущественных отношений извещения публикуют списком, фильтров нет. В названии каждого извещения указан район, поэтому можно открывать те извещения, что подходят территориально. А уже внутри смотреть подробную информацию об участке.
Как искали неразграниченный участок
Нашли свободную землю на кадастровой карте. Нам земля нужна для строительства жилого дома, поэтому мы искали наделы сельскохозяйственного назначения и землю в населенных пунктах.
Уезжать далеко от города не хотели — определили зону поиска в пределах 15 км от Мурманска. Свободные неразмеченные участки искали на публичной кадастровой карте. Действовали по следующему алгоритму:
- Закрыли информационный блок в правом верхнем углу. Под ним расположены три кнопки: «Слои», «Измерения», «Мое местоположение».
- Кликнули на кнопку «Слои» и настроили фильтр: «единицы кадастрового деления», «земельные участки», «схемы расположения земельных участков», «зоны с особыми условиями использования территории», «надписи из открытых данных».
- Нажали на кнопку «Мое местоположение». Сервис запросил доступ к местоположению, мы разрешили и перенеслись на кадастровую карту Мурманска.
- Двигали карту, пока не нашли примерное место, где хотели сформировать участок.
- Максимально увеличили карту, чтобы появились границы участков. Не трогали занятые участки. Это все, что имело ровную форму и границы красного и синего цветов.
- Проверили по карте все свободные места в выбранной зоне — смотрели, подходят они нам или нет.
Проверили рельеф. В нашем регионе много холмов, поэтому важно было проверить рельеф участка. Всего на кадастровой карте мы нашли примерно 15 подходящих мест, где можно оформить земельный надел. Чтобы оценить рельеф, каждый выбранный участок мы проверяли по топографическим «Гугл-картам», «Яндекс-картам» или сервису Google Earth. Для этого на каждом участке выбирали приметные вехи, например излучину реки, дорогу, лесной массив. Наверное, можно искать участок по географическим координатам, но нам было удобнее пользоваться ориентирами. Затем в режиме «спутник» смотрели, что представляет собой участок.
Многие наделы казались нам подходящими. Но оказывалось, что они расположены на склоне большого холма под углом 45°. Или участок завален большими валунами. На таких участках строительство невозможно или будет очень дорогим.
В итоге мы выбрали участок в 10 км от Мурманска на бывшем колхозном поле. На нем не было деревьев, валунов, уклона или больших перепадов по высоте. Нам участок понравился.
Ограничения при формировании участка
Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения с видом разрешенного использования «ведение садоводства». Это означает, что мы можем выращивать сельскохозяйственные культуры для собственных нужд, построить гараж, хозяйственные постройки, садовый или жилой дом не выше трех этажей. В доме можно оформить постоянную прописку.
Но даже на участках, разрешенных под застройку, могут быть установлены ограничения. Они отражаются на кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, в меню нужно выбрать функцию «Слои» и пометить галочкой «зоны с особыми условиями использования территории». Тогда установленные ограничения подсвечиваются светло-зеленым цветом.
На наш участок установлены два ограничения: часть земли относится к зоне отчуждения линии электропередачи, а часть — к водоохранной зоне ручья. Поэтому мы можем построить дом только на определенном расстоянии от опоры ЛЭП, не должны сливать сточные и дренажные воды в ручей и обязаны заасфальтировать парковку для автомобиля.
Зона отчуждения ЛЭП. Это территория по обе стороны опоры ЛЭП, на ней нельзя возводить никаких построек. Зону отчуждения устанавливают для безопасности линий электропередач и защиты здоровья людей от вредного воздействия электромагнитного поля.
Расстояние охранной зоны отмеряют от крайних проводов. Удаленность разрешенной постройки зависит от напряжения линии электропередачи:
- 35 кВ — 15 м;
- 110 кВ — 20 м;
- 150—220 кВ — 25 м;
- 220—500 кВ — 30 м;
- 750 кВ — 40 м;
- 1150 кВ — 55 м.
По нашему участку проходят ЛЭП с напряжением 150 кВ, значит, мы можем построить дом не ближе 25 м от опоры. Для наглядности зону разрешенной застройки на плане мы окрасили желтым цветом. В аренду мы можем оформить весь участок, а построить дом — только в выделенной яркой части.
В водоохранной зоне дом построить можно, но нельзя сливать в ручей сточные и дренажные воды. Нам нужно построить герметичный септик или подключиться к централизованной системе канализации.
Еще нужно заасфальтировать парковку для автомобиля — в водоохранной зоне парковать машину можно только на специально оборудованном месте с твердым покрытием.
На кадастровой карте водоохранная зона обозначена светло-зеленым цветом. Наш участок — на плане он выделен желтым — практически полностью расположен в водоохранной зоне ручья.
Подача документов на аренду и согласование участка
Составили схему участка. Ограничения нас не пугали: близость ЛЭП не мешала построить дом, а ручей добавляет живописный вид, к тому же на берегу летом можно загорать.
Чтобы запросить участок в аренду, нужно составить схему с границами образуемого земельного участка на кадастровом плане территории.
Схема расположения участка — это законодательно утвержденный документ. Она нужна, чтобы специалисты муниципалитета могли четко представить, на какой именно участок оформляется аренда. Когда самостоятельно формируете земельный надел, торги не проводятся, если не появится других желающих, кроме заявителя.
Обычно схему составляет кадастровый инженер, который измеряет участок и выставляет точки на местности. Поскольку мы заключали договор с фирмой, выезд инженера на место и составление схемы входили в стоимость услуг. В процессе согласования мы несколько раз корректировали схему: двигали крайние точки участка подальше от опоры ЛЭП, чтобы получить больше места для постройки дома.
Подали заявление на аренду с приложенной схемой. Кадастровый инженер составил схему, мы ее согласовали. Дальше нужно было согласовать с муниципалитетом аренду выбранного участка. Земельный юрист предупредил, что уже на этом этапе могут отказать.
Так у нас и вышло. 14 декабря 2020 мы подали заявление «О предварительном согласовании предоставления земельного участка, государственная собственность на который не разграничена» на первый выбранный участок. В документе указали цель использования, ориентировочное местоположение участка и приложили схему.
Льготники в заявлении указывают основание для предоставления участка без торгов. У нас таких оснований не было, и эту графу оставили пустой.
За нас заявку подавал юрист по доверенности, но можно подать самостоятельно. На сайте регионального министерства имущественных отношений можно скачать бланк заявления и ознакомиться с регламентом подачи. Документы можно подать лично, почтой России, по электронной почте, через МФЦ.
Получили отказ в выделении участка. Через полтора месяца нам письменно отказали: земля находилась в санитарной зоне очистных сооружений, а такие земельные наделы муниципалитет не выделяет в аренду для частного строительства или садоводства. Оказалось, эти ограничения не показываются на кадастровой карте. Их можно посмотреть в градостроительном плане территории, но в свободном доступе их нет. Наверное, поэтому наш юрист ограничения не нашел.
Пришлось искать новое место. Мы повторили процесс поиска с нуля и в итоге выбрали участок, о котором я рассказываю в статье.
Выезд кадастрового инженера для разметки нового участка входил в стоимость сопровождения, дополнительно мы ничего не платили. Второй участок мы получили в аренду: 17 марта 2021 года подали повторное заявление с приложенной схемой на согласование. Через полтора месяца получили одобрение — участок можно образовать, он пригоден для аренды.
До 2022 года схему земельного участка согласовывали 30 дней, сейчас срок сократили до 14. Если нет оснований для отказа, участок согласовывают. Если нужны уточнения, например об ограничениях использования земли, то сроки могут продлить.
Почему могут отказать в образовании нового участка и предварительном согласовании аренды. Привожу наиболее частые причины отказа:
- Неверно составлена схема земельного участка. Например, по форме, формату или требованиям.
- Участок сформирован без учета законодательных требований. Скажем, пересекает границу населенного пункта или лесничества.
- На участок или его часть уже подал заявление на согласование другой претендент.
- Участок расположен на природоохранной территории или территории с особым режимом использования.
- Участок не соответствует градостроительному плану территории.
- Участок находится на территории садоводческого или огороднического некоммерческого товарищества, а у заявителя нет в нем членства.
- Участок изъят из оборота или ограничен в обороте.
- Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
- Цель использования земли, указанная в заявлении, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.
Самостоятельно сложно понять, отвечает участок требованиям или нет. Мы оформляли все через земельного юриста и все равно получили отказ по первому варианту.
Ждали 30 дней после одобрения схемы. По правилам, если нет оснований для отказа, муниципалитет публикует извещение о выделении участка в аренду. Объявление размещают на сайте регионального ведомства имущественных отношений, в местном СМИ и на площадке torgi.gov.ru.
Наше заявление от 17 марта 2021 года рассматривали полтора месяца и 26 апреля опубликовали извещение на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области, в местной газете «Кольское слово» и на сайте torgi.gov.ru.
Извещение актуально 30 суток. Если в течение этого времени появятся другие претенденты на участок — проводят аукцион. Если не появятся — договор аренды оформляют с заявителем.
Почему наш участок выставили на торги. В течение месяца мы регулярно проверяли, не появились ли претенденты на наш участок. И за месяц не увидели ни одной заявки, поэтому рассчитывали получить землю без аукциона. Однако муниципалитет прислал уведомление, что аукцион состоится: в последний день за несколько минут до полуночи кто-то подал заявку на участие. А через сутки отозвал как ошибочную.
Наш юрист попробовал обжаловать результаты публикации в суде. Свои возражения он мотивировал тем, что стороннюю заявку подали после того, как закончились сроки приема, а потом отозвали. Но юрист проиграл суд. Оказывается, заявка поздно отобразилась на сайте, а подали ее вовремя. Поэтому суд счел ее действующей.
Судебные издержки также входили в пакет полного сопровождения сделки. Процесс обжалования — с момента подачи иска до решения суда — занял два месяца. В конце июля 2021 года мы получили окончательный отказ и начали готовиться к аукциону.
Сколько ждут аукцион
Мы ждали аукциона год.
По регламенту на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области аукционная документация готовится в среднем два месяца. Но по факту министерство не ограничено в сроках подготовки. Например, мы ждали аукциона год: 21 июля 2021 года суд отказал нам в предоставлении участка без торгов, а 18 июля 2022 года было опубликовано извещение о проведении аукциона.
За время ожидания аукциона мы несколько раз обращались с запросами в муниципалитет и в марте 2022 года получили ответ от заместителя губернатора Мурманской области. В ответе указывалось, что сроки подготовки земельного аукциона не регламентированы. Также в письме был перечень мероприятий, необходимых для подготовки аукциона. Вот что нужно сделать:
- поставить участок на кадастровый учет;
- получить информацию о возможности подключения дома к инженерно-технологическим сетям;
- определить начальную цены участка и шага аукциона.
Муниципалитет поставил участок на кадастровый учет. Получай мы землю без торгов, ставить участок на кадастровый учет пришлось бы самостоятельно. Но по правилам проведения аукциона межеванием и регистрацией участка занимается муниципалитет.
17 сентября 2021 года муниципалитет поставил участок на кадастровый учет.
Организация аукциона
Организатор публикует извещение о торгах. Извещение о проведении торгов опубликовали на сайте министерства имущественных отношений Мурманской области и на площадке torgi.gov.ru. Полный текст извещения о нашем аукционе занимал 34 страницы. Перечислю важные условия:
- Начальная — минимальная — цена: 39 000 Р.
- Задаток — 100% от начальной цены: 39 000 Р.
- «Шаг аукциона» — 3% от начальной цены: 1170 Р.
- Срок аренды — десять лет.
Желающие присылают заявку на участие. Подать заявку можно лично, почтой России или по электронной почте — электронное письмо нужно подписать цифровой подписью. За нас заявку подавал юрист по нотариальной доверенности, он же участвовал в торгах как наш представитель.
Участники вносят задаток. Перед аукционом нужно обязательно внести задаток. Реквизиты для оплаты можно посмотреть в аукционной документации.
Платеж должен быть от имени участника аукциона. Документ об оплате прикладывается к заявке на участие. Если оплаты не будет или фамилия в платежке не совпадает с фамилией участника — его не допустят до аукциона.
Задаток победителя торгов или единственного участника идет в счет арендной платы за первый год. Остальным участникам задаток возвращают в течение трех дней.
Как проводится аукцион
Процедура торгов. В день аукциона участники должны заранее прийти по адресу, который указан в аукционном извещении, и пройти регистрацию. С собой нужно взять паспорт. Если участник не пройдет регистрацию, его не пропустят в помещение для аукциона.
Организатор аукциона объявляет начальную цену, равную арендной плате за год. Ее устанавливают двумя способами:
- По результатам рыночной оценки — так было с нашим участком.
- От 1,5% кадастровой стоимости участка — применяется, если оценка кадастровой стоимости проводилась не более пяти лет назад.
Дальше начинается собственно торг: участники предлагают свою цену годовой аренды — выше начальной или предшествующей. Побеждает тот, кто предложит самую высокую цену.
После завершения торгов в течение десяти дней министерство готовит проект договора аренды и направляет его победителю. Документ нужно подписать в течение 30 дней, иначе победителя внесут в реестр недобросовестных участников аукциона — тогда он два года не сможет участвовать в земельных аукционах. Затем муниципалитет регистрирует подписанный сторонами договор в Росреестре: договоры аренды на срок более года подлежат обязательной регистрации. Примерно через 7—14 дней победитель торгов получает на руки договор аренды.
Если на торги придет один человек, аукцион признают несостоявшимся, а договор аренды заключат с единственным участником.
Как это было у нас. Нам повезло: мы были единственными участниками, поэтому аукцион признали несостоявшимся. Внесенный задаток 39 000 Р, он же стартовая цена аукциона, стал арендной платой за год.
Аукцион проводили 15 августа 2022 года, итоги подвели 17 августа, а проект договора аренды нам прислали на подпись 22 августа. Землю отдавали в аренду на десять лет.
Как только получили на руки проект договора, мы сразу поехали в местную администрацию и подписали документы. Подписанный договор направили в Росреестр, и 10 сентября 2022 года получили на руки подписанный и зарегистрированный договор аренды участка. Как уже упоминала выше, в счет аренды за первый год зачли задаток, который мы внесли для участия в аукционе, 39 000 Р.
Как выкупали землю
Государственную землю можно не только арендовать, но и выкупить. В большинстве случаев выкуп проходит через торги. Но в 2022 и 2023 норма не применяется, а процедура выкупа упрощена. Арендатор земли может выкупить участок без торгов для личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества.
Мы воспользовались этим правом и 19 сентября 2022 года подали заявку на выкуп участка в министерство имущественных отношений Мурманской области. В заявлении сослались на подпункт 1 пункта 1 статьи 8 58-ФЗ и подпункт «а» пункта 1 постановления правительства № 629.
К 17 октября 2022 года сотрудники министерства подготовили проект договора купли-продажи. По условиям договора, в течение 30 дней нам нужно было уплатить государственную пошлину 350 Р и внести 17 210,37 Р — выкупную стоимость участка.
Деньги мы перевели на следующий день, а 27 октября договор купли-продажи зарегистрировали в Росреестре. С этого дня мы официально собственники земельного участка.
Нам вернули неиспользованную сумму аренды. Земля была в аренде всего полтора месяца, а мы оплатили аренду на год. Поэтому сумму за неиспользованный период мы решили вернуть и подали заявление в управление земельными ресурсами администрации Кольского района на проведение сверки расчетов и возврат переплаты.
Такое заявление можно подать в течение трех лет. Но мы не откладывали на долгий срок, а подали почти сразу после регистрации прав собственности на землю. В октябре 2022 мы выкупили участок, в декабре написали заявление и получили акт сверки, а в конце января 2023 деньги, 32 700 Р, уже вернулись на счет.
Как получить участок в собственность через аренду у государства
Весь процесс — от поиска участка до выкупа в собственность — занял у нас два года: в ноябре 2020 начали работу, в октябре 2022 зарегистрировали право собственности. Из этих двух лет целый год велась подготовка к аукциону.
Мы заключили договор с земельным юристом, который занимался всеми процедурами под ключ, стоило это 150 000 Р. Еще 39 000 Р заплатили в качестве взноса за аукцион, эта же сумма стала годовой ценой аренды. Потом 17 000 Р мы отдали за выкуп земли в собственность. После выкупа вернули 32 700 Р излишне уплаченной аренды. Всего за земельный участок площадью 20 соток кадастровой стоимостью 573 679 Р мы заплатили 178 010,37 Р. Рыночная стоимость аналогичных участков в этом районе колеблется от 500 000 до 800 000 Р за 20 соток.
Еще примерно 50 000 Р нам предстоит потратить, чтобы подвести к участку электричество. Вода на участке уже есть — от колхозного поля, которое было на этом месте, досталась скважина.
Наш участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения, но не входит в состав СНТ. Это значит, что нам не нужно согласовывать какие-либо действия по участку с другими членами товарищества и платить членские взносы. На участке можно построить жилой дом не выше трех этажей и оформить постоянную прописку. Расстояние от Мурманска — 10 км, до работы 20 минут на автомобиле. Этим летом родители планируют начать строительство дома.
Станьте героем Т—Ж. Покупали недвижимость? Расскажите, как все прошло и что купили
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga.
