Как найти управу на арендодателя

Комфорт проживания в съемной квартире зависит не только от ее состояния и технических свойств, но и от характера владельца. Далеко не все арендодатели понимают, что, подписав договор найма, они берут на себя определенные обязательства. Порой хозяин способен превратить жизнь своего квартиранта в ад — и не всегда по злому умыслу. Для арендатора это чаще всего выливается в поиск другого жилья со всеми сопутствующими расходами.

«Освободите помещение!»

Вы обустроились в арендованной квартире, купили шторы по своему вкусу и новую посуду, решили вопрос со школой для ребенка. Но не прошло и полгода, как хозяин попросил освободить помещение: дескать, развелся с женой — жить негде.

Придется снова искать квартиру, причем теперь район поисков ограничен шаговой доступностью до школы, надо вновь собирать вещи и переезжать, платить комиссию риэлтору. А ведь не исключено, что все оптимальные варианты на соседних улицах уже разобраны или ставки аренды на рынке повысились… Словом, материальный и моральный ущерб налицо.

С юридической точки зрения собственник квартиры прав: любой договор предусматривает его досрочное расторжение. Некоторой страховкой для нанимателя станет пункт о том, что при досрочном расторжении договора по инициативе наймодателя, тот обязан выплатить компенсацию — например, в размере месячной арендной платы. Тогда при отъезде вы получите оговоренную сумму либо право пожить в квартире месяц бесплатно.

Еще один совет — изначально избегайте неоправданно дешевых квартир. Если стоимость аренды ниже рынка, это говорит только о том, что владелец или срочно нуждается в деньгах, или не знает цен. И в том и в другом случае он довольно скоро поймет, что продешевил, и постарается пересдать свою жилплощадь по рыночной цене.

Под колпакомПочти каждый вечер хозяин квартиры заглядывает к вам на огонек — взять кое-что из вещей, поговорить о жизни за чашкой чая, ну и заодно квартиру проведать: все ли в порядке? А иногда вы приходите с работы и обнаруживаете, что в квартире кто-то побывал в ваше отсутствие. Или хуже того: после каждого визита вам приходится выслушивать претензии по поводу неубранной квартиры или переставленной чашки в кухонном шкафу, а то и комментарии насчет содержимого холодильника.

Жизнь под бдительным присмотром вряд ли кого-то устроит.

Вы сняли жилплощадь — на время аренды это ваш дом, в котором вы вольны жить как считаете нужным. И постоянные визиты посторонних людей в лице хозяев совершенно неуместны.

Об этом в той или иной форме надо договориться сразу — еще на этапе заключения договора. Совершенно нормально ограничить количество посещений квартиры ее владельцем: например, два раза в месяц. При этом обязательно указать, что все посещения происходят по предварительной договоренности и в присутствии жильцов (разумеется, при условии, что квартиранты соблюдают все правила).

Конечно, если наймодатель нарушит договор и самовольно придет в квартиру, в суд вы вряд ли пойдете. Но если ваш хозяин из тех, кто любит вмешиваться в чужую жизнь, это станет ясно уже при обсуждении этих пунктов договора.

Нехорошие соседи

Бывает, что и квартира устраивает, и с владельцами отношения прекрасные, но донимают соседи. В большинстве типовых домов отличная слышимость: поневоле приходится быть в курсе соседских разборок, глубокой ночью разделять их музыкальные предпочтения или слушать по выходным звуки бесконечно жужжащей дрели.

Самый простой вариант — поговорить с соседями. Шансов на успех будет больше, если еще при заселении собственник представит вас друг другу. 

Бывает, что у владельца квартиры затяжной конфликт с соседями, о котором он не поставит вас в известность. В этом случае не исключено, что они и к вам отнесутся агрессивно. Но если перед подписанием договора вы попросите хозяина познакомить вас, скорее всего этот «нюанс» выплывет наружу.

А к нарушителям закона о тишине смело вызывайте полицию — только не забудьте, что у вас должен быть официальный договор найма.

Повышение арендной платы«Срочно нужна квартира! Надо переехать до выходных!» — такие запросы от знакомых чаще всего связаны с тем, что владелец квартиры внезапно решил поднять плату за аренду. Изменились цены на рынке, его жизненные обстоятельства и финансовые запросы, подруга сказала, что квартира сдается слишком дешево… Вариантов множество — результат один.

Как бороться с внеплановым повышением стоимости? Прежде всего, в договоре следует зафиксировать цену на весь срок аренды или допустить ее пересмотр с определенной периодичностью — допустим, не чаще одного раза в год.

Впрочем, договор не панацея: если у собственника есть более выгодные предложения, он просто-напросто расторгнет его. Так что не забудьте письменно зафиксировать компенсацию за досрочное расторжение документа по инициативе хозяина — хотя бы в размере комиссии риэлтора.

Расплата за инвестицииВы сняли квартиру за сравнительно небольшую цену, поскольку ремонта в ней не было давно. Потихоньку вы начинаете делать свою жизнь более уютной: покупаете новые светильники, убираете под плинтус провода, которые раньше тянулись через всю комнату, застилаете ковролином протертый линолеум — вложения вроде и несущественные, но жить становится гораздо приятнее.

В какой-то момент хозяин замечает, что квартира не «убитая», а чистая и аккуратная — значит, и стоить должна гораздо дороже. И при пролонгации договора поднимает вам арендную плату. Тут ничего не поделаешь: договор истек — собственник предлагает обсудить новые условия на законных основаниях.

Поэтому в данной ситуации сработают только предварительные договоренности — например, что все улучшения производятся за счет владельца квартиры или при повышении цены вам возмещаются все расходы на ремонт.

Впрочем, у владельца квартиры скорее всего будет другая точка зрения. Но обговорив все эти моменты до того, как вкладывать свои деньги в чужую квартиру, вы будете понимать настроение хозяина и риски. А лучше — заниматься улучшениями своего быта, если до окончания действия договора остается еще много времени.

Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов

Этот текст написан в Сообществе, в нем сохранены авторский стиль и орфография

Дмитрий сдал мне квартиру 6 мая 2021 года. Беды ничего не предвещало, казался интеллигентным и порядочным. Увы, «казался», но не оказался.

Я сама сдаю квартиру в другом городе, поэтому знаю, как это тяжело. Деньги всегда отправляла в срок или заранее — есть доказательства в виде чеков. Всегда платила коммуналку и не спорила, разве что в одном моменте, когда в июне мне насчитали за отопление. Изначально у нас был договор платить за фактически используемое: например, я не платила за капремонт, но платила за консьержа. Так что мои претензии были резонны.

Квартира оказалась с недочетами, а выявлялись они в процессе. Сначала отопление не включалось и я грелась от инфракрасной печки. Я врач и очень много работаю, поэтому у меня не было времени принять сантехника, и я, доверяя Дмитрию, разрешила, чтобы сантехника принял он. Затем стал протекать стояк под ванной — я принимала ванну, и верхний слив отправлял излишки воды прямо соседу, который тут же побежал ко мне. Я впустила его, и мы поняли, что это из моей квартиры. Я тут же сказала об этом Дмитрию. Так вот проблемы он решал раза три — и каждый раз требовал его визита. Ни о каком личном пространстве не шло и речи. Я была вынуждена постоянно приводить в порядок жилье.

В декабре Дмитрию ударила известная субстанция в голову, и он решил «заехать проверить» квартиру. По договору он имеет на это право раз в месяц, предупредив за три часа. На скринах видно, что ему так «неудобно», и что заехал он туда буквально через двадцать минут после того, как написал. Совпадение или нет — у меня в тот день некоторые вещи на столе были не на своих местах. Вероятно он рылся в моих вещах, но я никак не могу это доказать. Но самое главное — он буквально нарушил мое личное пространство. А если бы я была не одна? А если бы у меня была онлайн-консультация? Итог внеплановой проверки — «вздувшийся» ламинат, на котором стоит холодильник.

В январе за месяц предупредила, что съезжаю. Заранее, как и всегда, заплатила арендную плату. Я купила свое жилье и закончила в нем ремонт, поэтому съезжала. Как знала, что будут проблемы. Итог: вернул 7 тысяч из 30 000 Р. Окей, 15 000 Р — неустойка по договору, где указано «в случае досрочного расторжения договора по инициативе арендатора удерживается 50% суммы залога». 5 тысяч — коммуналка. Но 3 тысячи за клининг — это его прихоть. Отдала, так как боялась за свою жизнь и здоровье, хотела поскорей уйти из этой ситуации. Хотя квартира откровенно не требовала никакого «клининга», на видео это видно, пускай и частично. Человек просто воспользовался тем, что я одна, и за меня некому постоять. В договоре клининга тоже нет.

О 15 тысячах речи не веду — раз в договоре так сказано, пускай. И глаза закрою на тот факт, что он уже нарушил договор своими внезапными визитами, и я могла бы его расторгнуть. Бог с ними, с потерянными вещами — до последнего не хочу верить, что человек покусился на чужое. Меня расстроил сам факт оскорбления, унижения и обмана, причем многократного — начиная от коммуналки и состояния сантехники, заканчивая мифическими тремя тысячами за клининг. Он видел, что я — простая девчонка, которая точно не сможет постоять за себя и согласится на его условия. Видел, что я одна и меня некому защитить, за меня некому заступиться.

Подскажите, пожалуйста, что я могу сделать в этой ситуации? Могу ли я подать в суд по поводу нарушения неприкосновенности жилища? Как я могу защитить тех, кого заинтересует его объявление? Столько вопросов, ни одного ответа. Я в замешательстве.

Между владельцами бизнеса и собственниками помещений нередко возникают конфликты, в результате которых собственник может потребовать освободить помещение. Виновником такой ситуации может быть как арендатор, так и сам арендодатель.

Если вы оказались в такой ситуации, важно помнить, что вне зависимости от того, кто нарушил условия договора, предприниматель находится в более выигрышном положении и может рассчитывать по меньшей мере на отсрочку «выселения» до получения решения суда. 

Как себя вести в такой ситуации рассказывает Леонид Титов, юрисконсульт юридической фирмы Alta Via.

Вы узнаете:

1. Как защититься от выселения

2. Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта

3. Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды

4. Как правильно вести досудебные переговоры

5. В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение

6. Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать

7. Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки

8. Как подготовиться к судебному процессу с собственником

9. Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию

Как защититься от выселения?

Полностью исключить вероятность выселения, к сожалению, не получится. Но хорошо составленный договор аренды минимизирует риск досрочной утраты права пользования помещением. Целью любого договора должна являться разработка адекватной системы сдержек и противовесов, которая ограничит обе стороны от злоупотреблений. 

В договоре желательно четко обозначить следующие условия:

• порядок изменения арендной платы, чтобы уменьшить риск конфликта из-за несогласия с размером платежей;
• порядок обмена юридически значимыми сообщениями (например, согласование перепланировки, сдачи в субаренду и так далее), чтобы в дальнейшем собственник или арендатор не могли ссылаться на то, что какое-либо уведомление получено не вовремя или не получено вовсе;
• случаи, когда собственник имеет право на одностороннее расторжение договора аренды. Возможно, установить за ним безусловное право на такое расторжение, но при этом предусмотреть выплату компенсации арендатору;
• возможно, установить запрет на расторжение договора арендатором в одностороннем порядке и предусмотреть неустойку за нарушение этого условия;
• разумный срок, в течение которого арендатор должен покинуть помещение при досрочном расторжении договора.

Как себя вести, чтобы избежать возможного конфликта?

Для этого необходимо четко следовать договорным отношениям, соблюдать требования арендодателя по пользованию помещением. Согласовывать с арендодателем (а если согласование не предусмотрено договором — уведомлять о намерении совершить) те или иные действия с предметом аренды, например: 

• передача в субаренду;
• перепланировка или установки неотделимых улучшений; 
• изменение декоративного облика входной группы;
• установка рекламных конструкций на фасаде здания или при входе. 

При этом ни в коем случае нельзя все время идти на поводу арендодателя. В случае если арендодатель выдвигает требования, не предусмотренные договором необходимо деликатно в письменном виде указать ему на это, ссылаясь на договор аренды.  

Что делать, если собственник уже сообщил о намерении расторгнуть договор аренды? 

В первую очередь, арендатор должен понять мотивацию арендодателя. Это может быть как реакция на недобросовестные действия арендатора (задержка арендной платы, несогласованная перепланировка и так далее), так и коммерческий интерес арендодателя, например: 

• получение более выгодного предложения от третьей стороны;
• блеф, имеющий целью в ходе переговоров увеличить размер арендной платы; 
• несоответствие планируемого дохода от аренды помещения реальной ситуации; 
• резкое изменение ситуации на рынке недвижимости и так далее.

В некоторых случаях в ходе переговоров возможно добиться более выгодных условий, в других лучше договориться о досрочном расторжении или повышении арендных платежей. Всегда можно продумать план для отступления, начать поиск другого помещения для аренды. Главное ни в коем случае сразу не начинать конфликт с арендодателем и не совершать необдуманных действий. 

Как правильно вести досудебные переговоры?

В любом договоре аренды обычно содержится формулировка: «Стороны будут пытаться разрешить любую конфликтную ситуацию путем переговоров…». Эта формулировка фактически обязывает собственника и арендатора до обращения в суд соблюсти претензионный порядок урегулирования конфликта. Обычно ни одна из сторон не заинтересована в судебной тяжбе, так как это очень затратно и часто не позволяет достигнуть нужного результата. 

При ведении переговоров необходимо четко обозначить свою позицию. При этом обязательно нужно предлагать различные варианты для урегулирования спора и получения желаемого результата. Целью переговоров в любом случае является возможность избежать судебного процесса и при этом добиться намеченного результата. 

В каком случае лучше без дополнительного конфликта покинуть арендуемое помещение?

Чаще всего, именно это рекомендуют сделать арендатору, так как собственник в дальнейшем может начать препятствовать использованию помещения, что приведет к дополнительным финансовым затратам. 

Есть случаи, когда лучше без лишних вопросов покинуть помещение:

• арендатор сам нарушил договор аренды;
• арендодатель предлагает выгодную компенсацию за расторжение договора; 
• у арендатора есть альтернативное помещение для дальнейшей работы; 
• в ходе переговоров удалось достигнуть компромисса, арендодатель согласен выполнить ряд условий или «простить» арендатору нарушения. 

Как правильно передать занимаемое помещение собственнику, который отказывается его принимать? 

Часто проблемы возникают, когда стороны уже договорились о досрочном возврате помещения из аренды, при непосредственной передаче его по акту приема-передачи. При передаче помещения арендатор должен договориться с арендодателем о дне передачи и привести помещение в состояние, которое оговаривалось при заключении договора. 

Если собственник отказывается принять помещение по причине, с которой не согласен арендатор, необходимо: 

• в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи; 
• постараться заснять процесс передачи на фото или видео; 
• ключи и подписанный в одностороннем порядке акт направить арендодателю почтой на адрес, указанный в договоре. 

Эти действия позволят в дальнейшем доказать своевременный возврат помещения, что, станет основанием для неначисления дополнительной арендной платы. 

Что делать, если арендодатель препятствует доступу в помещение, например, сменил замки? 

Такие ситуации возникают нередко и, в большинстве своем, имеют веские причины. Если это произошло, суд, скорее всего, неизбежен, поэтому необходимо постараться получить доступ в помещение. 

Порядок действий зависит от причин, но в любом случае необходимо подготовить претензию, содержащую четкие требования и предложения к арендодателю, такие как:

• указать условия, которые необходимо выполнить арендатору для возврата доступа в помещение; 
• указать возможность взыскания убытков/неустойки за неиспользование помещения по назначению; 
• предложить способ разрешения конфликта.

Чаще всего, собственник блокирует доступ в помещение из-за грубого нарушения арендатором своих обязанностей по договору. И все случаи, когда арендодатель имеет на это право, должны быть указаны в договоре. Если в нем не содержится таких условий, то действия арендодателя незаконны и могут быть оспорены. 

Как подготовиться к судебному процессу с собственником?

Если в ходе переговоров так и не удалось прийти к взаимопониманию, на случай судебного процесса нужно собрать документы, доказывающие соблюдение арендатором условий договора.

Обычно он выглядит примерно так:  

• документы, подтверждающие согласование определенных действий с помещением; 
• документы, подтверждающие своевременную оплату (если на момент возникновения конфликта имелась задолженность, рекомендуется ее погасить); 
• документы, содержащие информацию о досудебных переговорах (претензии, уведомления и так далее);
• документы, подтверждающие попытки вернуть занимаемое помещение арендодателю. 

Самым важным документом для оспаривания позиции арендодателя является досудебная экспертиза, подтверждающая или отрицающая спорные моменты. Эти документы подтверждают добросовестные намерения арендатора и позволяют доказать суду его заинтересованность в решении конфликта. 

Если в результате действий собственника я несу убытки, можно ли это доказать и получить компенсацию?

Да, возможно. Для этого необходимо в договоре четко фиксировать, в каких случаях арендатор имеет право на компенсацию убытков. Кроме того, можно установить предельный размер убытков, которые обязан компенсировать арендодатель в тех или иных случаях. 

Если в договоре нет таких условий, доказать размер убытков достаточно сложно. Но чтобы иметь шанс на положительный исход, необходимо подробно фиксировать все возникшие убытки как реальные, так и упущенную выгоду. 

Материалы по теме:

Как в Кении боролись за честные выборы с помощью технологий (но ничего не вышло)

ICO стартапа без правовых, налоговых и репутационных рисков? Реально

Два коротких мифа, которые мешают вам запатентовать свою идею

Этот новый вид инвестиций поможет найти деньги для похода в суд

«Когда меня просят подписать NDA, я знаю – проекта не будет. Это полный бред»

Арендодатель, особенно если речь идет об организации, имеющей в собственности или оперативном управлении крупный объект недвижимости (например, торговый центр или складской комплекс), используя свое, как правило, доминирующее положение, старается поставить мелких арендаторов в зависимое положение. Речь в данном случае не идет о доминирующем положении в контексте действующего антимонопольного законодательства, под которым, в соответствии с ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 26.07.2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», понимается положение хозяйствующего субъекта (группы лиц) или нескольких хозяйствующих субъектов (групп лиц) на рынке определенного товара, дающее такому хозяйствующему субъекту (группе лиц) или таким хозяйствующим субъектам (группам лиц) возможность оказывать решающее влияние на общие условия обращения товара на соответствующем товарном рынке, и (или) устранять с этого товарного рынка других хозяйствующих субъектов, и (или) затруднять доступ на этот товарный рынок другим хозяйствующим субъектам. Под доминирующим положением в данном случае следует понимать позицию более сильной стороны договора, которую занимает арендодатель в ходе переговорного процесса с потенциальным контрагентом-арендатором, а также его поведение (действия/бездействие) в ходе исполнения договора аренды коммерческой недвижимости.В соответствии с ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).Согласно правовой позиции Конституционного суда РФ, изложенной в Определении от 18.01.2011 № 8-О-П, установленный в ст. 10 ГК РФ запрет злоупотребления правом в любых формах прямо направлен на реализацию принципа, закрепленного в ст. 17 Конституции РФ, и не может рассматриваться как нарушающий какие-либо конституционные права и свободы. При этом критерием оценки правомерности поведения субъектов соответствующих правоотношений – при отсутствии конкретных запретов в законодательстве – могут служить нормы, закрепляющие общие принципы гражданского права, поскольку, как отметил КС РФ в постановлении от 24.02.2004 № 3-П, конституционные принципы и конституционно значимые принципы гражданского законодательства должны преобладать в процессе толкования норм законодательства.Нередко арендодатель, злоупотребляя своими гражданским правами, которыми он наделен как собственник коммерческого помещения, в ходе исполнения договора аренды начинает фактически менять его условия в одностороннем порядке или неправомерно вынуждать арендатора прекратить использование арендуемого помещения и возвратить его арендодателю.
Неправомерное создание помех в пользовании арендованным помещением со стороны арендодателя
Подобная ситуация произошла с одним индивидуальным предпринимателем, который стал жертвой недобросовестного поведения арендодателя – собственника крупного складского-торгового комплекса во Владимирской области. В ходе исполнения заключенного договора арендодатель в одностороннем порядке стал добиваться от арендатора прекращения пользования помещением, создавая препятствия для нормального пользования. Он вынудил арендатора прекратить использование арендованного помещения по назначению и вернуть объект недвижимости арендодателю.Договор аренды был заключен почти на два года. При этом под помещением стороны определили отсек объекта размерами 6 х 12 м, общей площади 72 кв.м, ограниченный внутренней поверхностью стен, пола и потолка. Отдельно было оговорено, что объект не является недвижимым имуществом. В соответствии с условиями договора аренды, помещение использовалось арендатором для розничной торговли. Арендатор надлежащим образом исполнял условия договора, пользовался помещением согласно разрешенному виду использования.Так, 24 августа 2018 г. арендодатель направил арендатору уведомление о расторжении договора, предложив последним днем его действия считать 24 сентября 2018 г. (при этом по договору арендатор мог пользоваться помещением до 31 декабря 2020 г.). В договоре аренды было закреплено право арендодателя на односторонний отказ от договора с предварительным письменным уведомлением арендатора не менее чем за месяц. В ответ на указанное уведомление арендатор направил арендодателю письмо, в котором указал, что порядок уведомления об отказе от договора, предусмотренный в нем, арендодатель нарушил. А 4 сентября 2018 г. арендодатель направил в адрес арендатора письмо с требованием расторгнуть договор по соглашению сторон и проект соглашения от 22 сентября 2018 года о расторжении договора. Арендатор ответил письмом, в котором высказался против досрочного расторжения договора по соглашению сторон.Нужно отметить, что все письма от арендодателя приходили арендатору по электронной почте и только 13 сентября 2018 года арендатор получил от арендодателя уведомление о досрочном расторжении договора аренды с 24.09.2018 года по Почте России.В то же время, начиная уже с 3 сентября 2018 г. арендодатель начал препятствовать арендатору в пользовании помещением, а именно произвел частичный демонтаж стен помещения, в результате чего арендатор не смог в дальнейшем пользоваться помещением, поскольку помещение, которое изначально не имело фасад, стало сквозным и не подходящим для использования в соответствии с изначальными целями арендатора.Вышеуказанные факты были зафиксированы в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 3 сентября 2018 г., составленном комиссией из независимых свидетелей и представителей арендатора.Таким образом, арендатор с 3 сентября 2018 фактически не имел возможности пользоваться помещением и был вынужден досрочно (то есть до 24.09.2018) прекратить исполнение договора аренды. Ему пришлось вывезти свое имущество из поврежденного помещения, чтобы обеспечить его сохранность.  Не согласившись с неправомерными действиями арендодателя, арендатор обратился в суд с исковым заявлением о взыскании с арендодателя убытков по ст. 15 ГК РФ, а именно – упущенной выгоды (решение АС Владимирской области от 15.10.2019 по делу № А11-3932/2019).
Обоснование требований об упущенной выгоде
Под упущенной выгодой в соответствии с ч. 2 ст. 15 ГК РФ понимаются неполученные доходы, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено.При расчете размера упущенной выгоды арендатор в приведенном примере отталкивался от своих показателей среднедневной выручки за июнь, июль и август 2018 года. При этом он фактически не пользовался помещением в период с 3 по 24 сентября 2018 года (22 календарных дня). К исковому заявлению была приложена справка о расчете упущенной выгоды, содержащей формулу расчета, подписанная арендатором и бухгалтером. В дальнейшем в материалы дела по требованию суда были также приобщены первичные документы, касающиеся расчета коэффициента маржинальности (в связи с тем, что арендатор осуществлял перепродажу товаров с наценкой), а также факта наличия иных расходов (заработная плата сотрудникам, страховые и налоговые отчисления с заработной платы сотрудников, арендные платежи, налог с продаж) и их размера.Претензионный порядок урегулирования спора, которого придерживался арендатор, не дал никаких результатов – арендодатель оставил полученную претензию без ответа, а требования – без удовлетворения.В исковом заявлении арендатор сослался на положения ч. 1 ст. 10 ГК РФ, в соответствии с которыми не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Он также указал на то, что арендодатель, действуя как более сильный участник сделки по аренде недвижимости, допустил злоупотребление правом с целью причинить вред арендатору.В отзыве на исковое заявление арендодатель указывал, что в акте фиксации нарушений условий договора аренды от 03.09.2018, который был положен арендатором в основу подтверждения своих доводов, нет достоверных доказательств о том, что разбор конструкции производился именно представителями арендодателя. Также арендодатель указал, что помещение являлось частью объекта, в котором отсутствовали некоторые из стен – внутренние перегородки между соседними отсеками, фасад.Что касается требования арендатора о взыскании с арендодателя упущенной выгоды, то арендодатель указал, что доводы, приведенные арендатором, носят предполагаемый характер. Суммы, на основании которых производилось исчисление сумм упущенной выгоды, приведены за выборочные месяцы (июнь, июль, август 2018 года), тогда как арендные отношения сложились между сторонами начиная с апреля 2018 года.Также арендодатель указал, что применительно к убыткам в форме упущенной выгоды лицо должно доказать, что возможность получения прибыли существовала реально, а не в качестве его субъективного представления. Доказательства возможности арендатору получить в заявленный период сумму, заявленную в иске, по мнению, арендодателя, в материалах дела отсутствуют.В возражениях на отзыв арендодателя арендатор указал, что помещение принадлежат арендодателю на праве собственности. Право собственности на объект аренды включает в себя право арендодателя на владение, пользование и распоряжение своим имуществом, что, в частности, дает арендодателю право на изменение конструкции объекта аренды. Согласно действующему гражданскому законодательству Российской Федерации только собственник несет риск наступления неблагоприятных последствий утраты, повреждения и гибели своего имущества. Арендатор утверждал, что на арендодателя как на собственника имущества возлагаются обеспечение контроля за его состоянием и его охрана, а также охрана имущества третьих лиц, расположенного в арендуемых помещениях. Арендатор также дополнительно указал в суде, что помещение, вопреки доводам арендодателя, имело заднюю стенку, которая и была демонтирована, что подтверждается фото- и видео фиксацией.В ходе рассмотрения дела судом арендатор мотивировал свои требования о взыскании с арендодателя упущенной выгоды следующим.Из п. 14 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что по смыслу ст. 15 ГК РФ, упущенной выгодой является неполученный доход, на который увеличилась бы имущественная масса лица, право которого нарушено, если бы нарушения не было.Поскольку упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, является приблизительным и носит вероятностный характер. Это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (п. 4 ст. 393 ГК РФ).В то же время в обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения (п. 3 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств»).
Цитириуем документ
Если заказчик предъявил иск к подрядчику о возмещении убытков, причиненных ненадлежащим исполнением договора подряда по ремонту здания магазина, ссылаясь на то, что в результате выполнения работ с недостатками он не смог осуществлять свою обычную деятельность по розничной продаже товаров, то расчет упущенной выгоды может производиться на основе данных о прибыли истца за аналогичный период времени до нарушения ответчиком обязательства и/или после того, как это нарушение было прекращено.Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.
Согласно п. 5 ст. 393 ГК РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства (п. 4 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).Таким образом, по мнению арендатора, расчет упущенной выгоды был произведен корректно и на законных основаниях. Вместе с тем арендодатель в нарушение положений ст. 65 АПК РФ не представил каких-либо доказательств того, что расчет упущенной выгоды не соответствует действительности и завышен.Приобщая к материалам гражданского дела представленные арендатором фотографии и видеозаписи, на которых был запечатлен факт осуществления демонтажа задней стенки помещения, суд высказал сомнения относительно даты и места осуществления фото- и видеосъемки.Для доказательства того, что фото- и видеофиксация осуществлялась именно 3 сентября 2018 года и по адресу, где непосредственно располагалось помещение, арендатор обратился в экспертную организацию, которая проведя исследование фото- и видеофайлов, находящихся на первоисточнике, а именно на смартфоне с функцией привязки к фотографиям и видеозаписям даты, времени и геопозиции, а также исследования адреса на интернет-картах, расположенных в открытом доступе, на которых, в частности, были изображены фотографии складского комплекса арендодателя, дала заключение о том, что фотографии и видео были сняты именно в этот день по адресу, где располагалось помещение арендатора, указав при этом, что они не подвергались изменению и корректировке.В связи с тем, что в акте о факте фиксации нарушений условий договора аренды отсутствовали паспортные и контактные данные членов комиссии, у суда также возник вопрос относительно того, кем являются перечисленные в акте члены комиссии. Арендатор представил в суд справку, содержащую необходимые сведения о членах комиссии, являющихся работниками арендатора. Относительно остальных членов комиссии, которые на момент составления акта являлись работниками иных арендаторов, было сообщено, что предоставить их данные возможности нет, так как арендаторы, у которых они работали, также прекратили свою деятельность в результате неправомерных действий арендодателя.В итоге Арбитражный суд принял решение удовлетворить заявленные арендатором требования частично, с учетом уточнения исковых требований. В своем решении суд указал, что в силу действующего законодательства арендодатель или его представители не вправе вмешиваться в производственную деятельность арендатора, не вправе ограничивать использование арендуемых помещений.Суд пришел к выводу, что арендодатель с 03.09.2018 лишил арендатора возможности пользоваться спорным нежилым помещением. Он признал действия арендодателя по демонтажу задней стенки помещения неправомерными, поскольку это происходило против воли арендатора, который лишился возможности осуществлять в указанном помещении свою предпринимательскую деятельность (торговлю строительными материалами).Суд признал относимыми, допустимыми и достоверными доказательствами фото- и видеофиксацию, а также заключение экспертов, согласившись с тем, что данные файлы не подвергались монтажу или иным воздействиям и указав при этом, что представленные арендатором в материалы дела фото и видеозаписи процесса отчетливо фиксируют обстоятельства демонтажа.Поскольку арендодатель возражений против методики определения упущенной выгоды, а также доказательств, опровергающих ее размер, не представил, суд посчитал возможным удовлетворить иск в заявленном размере. Он отметил, что из представленного арендатором расчета следует, что упущенная выгода рассчитана арендатором как разница между ожидаемым доходом, определенным по аналогии с предыдущими периодами деятельности (июнь-август 2018 года), и расходами по стоимости расходных материалов, размера заработной платы, налогов и иных расходов.Таким образом, суд удовлетворил требования арендатора частично, сократив лишь требования о взыскании с арендодателя расходов на оплату услуг представителя. При этом совокупный размер всех расходов, понесенных арендатором для восстановления своего нарушенного права, которые суд взыскал с арендодателя в полном объеме, составил сумму, превышающую размер основного требования по убыткам.
Практические выводы
На основании вышеизложенного можно сделать ряд важных выводов.Во-первых, субъектам малого и среднего предпринимательства можно и нужно добиваться восстановления своих прав и законных интересов, которые были нарушены более сильными участниками делового оборота, не боясь нести определенные расходы.Во-вторых, в целях доказывания факта нарушений условий договора аренды со стороны арендодателя, выраженных в физических действиях по отношению к объекту аренды, необходимо прибегать к фиксации данных фактов путем составления соответствующего акта, подписанного комиссией из числа сотрудников арендатора и независимых лиц с указанием паспортных и контактных данных, а также путем осуществления фото- и видеосъемки, которым в дальнейшем необходимо придать юридическую силу с помощью привлеченных экспертов.В-третьих, в целях доказывания факта причинения убытков в виде упущенной выгоды необходимо предоставить доказательства получения доходов за предыдущие периоды, а также доказательства несения иных предпринимательских расходов за взятый период, чтобы определить разницу и размер чистой прибыли, которая подлежит взысканию в виде упущенной выгоды за период, когда права и интересы арендатора были нарушены.

Д</o:p>