Как найти залоговую стоимость

1. Главная

2. Пресс–центр

3. Статьи

4. Определение стоимости залогового имущества

20 августа 2022

Определение стоимости залогового имущества

Банки и финансовые учреждения предлагают выгодные условия кредитования по тем услугам, которые обеспечены поручительством. Подобные продукты с залоговым имуществом характеризуются выгодными процентными ставками, крупными лимитами и лояльными требованиями к заемщикам. Но главное при оформлении займа – узнать залоговую стоимость имущества.

Процедура оценки предмета залога – это обязательная процедура, которую проходит каждый потенциальный заемщик кредита, оформленного под обеспечение. Неважно, юридическое или физическое лицо. Банк должен удостовериться в безопасности сделки и минимизировать риски невозврата выданного кредита.

Целесообразность оценки залогового имущества:

• определение реальной стоимости предмета оценки;
• расчет максимально допустимой суммы кредита с учетом предоставленного залога;
• максимизация своих шансов на успешное оформление займа.

Даже если есть недвижимость, транспортное средство или любой другой актив, субъект не может оформить заем под залог без заключения, в котором не только прописана рыночная цена имущества, но и детально указаны параметры, особенности конкретного предмета залога.

Важно понимать, что рыночная стоимость (РС) предмета залога и залоговая стоимость имущества – это два разных показателя, которые одновременно определяются при заключении сделки. И поэтому при определении таких критериев применяются разные методики их расчета.

Определение рыночной стоимости предмета залога

Если руководствоваться Положением Центробанка РФ № 254-П, то рыночная стоимость – это та цена объекта, по которой банк или продавец предположительно может продать такое имущество на рынке в момент заключения сделки. Важно понимать: расчет показателя по залогу не должен принципиально отличаться от расчетов по другим объектам (вне зависимости от цели).

Бывают ситуации, когда компании специально занижают этот критерий. Зачастую так происходит в том случае, если банки сотрудничают с ограниченным перечнем оценочных компаний. Такая деятельность должна быть независимой. А банки обязаны принять к рассмотрению заключение любой оценочной компании.

Рыночная цена – это та, которая одновременно приемлема и для продавца, и покупателя. Она должна быть близка к реальным ценам на рынке на подобные активы. Наиболее простой метод расчета – это сравнительный. Сравниваются цены на подобные активы в регионе, городе, и потом на основании средней цифры или после введения корректировок на отличия формируется залоговая стоимость предмета исследования.

Определение залоговой стоимости предмета залога

Определение залоговой стоимости объекта проводится с корректировкой рыночной стоимости недвижимости и других предметов имущества на дисконт. Другими словами, учитываются те фактические расходы, которые банк может понести в связи с конфискацией и реализацией имущества у заемщика.

Какие факторы учитываются при расчете:

• расходы на сохранение конфискованного имущества;
• финансовые и другие виды рисков, связанные с обеспечением кредитного обязательства;
• возможность снижения ликвидности недвижимости в будущем.

Базой для определения залоговой стоимости (ЗС) является рыночная (справедливая) цена имущества. Но проблема в том, что на законодательном уровне не определены четкие алгоритмы и инструкции, как необходимо проводить расчет. Поэтому результат во многом зависит от профессионализма и квалификации самого оценщика, его опыта.

Практика показывает, что цена одного и того же залога в разных банках может отличаться на 20–35 %. Поэтому стоит обращаться в специализированные оценочные компании, которые не заинтересованы в конечном результате. Они формируют независимое экспертное суждение о цене конкретного актива.

В общем представлении залоговую стоимость предмета оценки можно рассчитать по формуле:

Залоговая стоимость предмета оценки= Сумма кредита + Начисленные проценты за весь срок + Возможные штрафные санкции + Издержки на конфискацию, продажу объекта

Простыми словами, такая величина должна покрывать все издержки банка, включая кредит, проценты и другие расходы.

Есть другой вариант, который учитывает дисконт. То есть результативный критерий корректируется на показатель дисконта:

Залоговая стоимость предмета оценки = РС * (1-Дисконт)

Дисконт учитывает множество факторов и показателей, перспективу их изменения в будущем и т. д., поэтому определить показатель довольно сложно. Как правило, для каждого вида актива у банка или оценочной компании предусмотрен свой дисконт. Он закреплен внутренними регламентами. Для его получения применяется целый арсенал экономико-математических методов моделирования и прогнозирования.

Если рассматривать дисконт в общем, то он включает в себя две составляющие:

• будущие затраты банка на конфискацию и продажу залогового актива;
• «маржу безопасности», то есть определенную сумму средств, позволяющую кредитору покрыть издержки при наступлении чрезвычайного события и конфискации залога.

Таким образом, подобные имущественные объекты под залог по факту могут оцениваться по-разному с учетом индивидуальных особенностей, характеристик и применяемых методик. Проблема в том, что банки заинтересованы в заниженной оценке стоимости залогового имущества. Поэтому заемщику, который желает получить кредит под залог, стоит обратиться в независимую организацию для адекватной оценки. Ведь именно от того, насколько точно и правильно будет определена залоговая стоимость, зависит не только итоговая сумма, но также и выгодность кредита: процентная ставка, размер комиссий, дополнительных платежей.

Компания «РусБизнесОценка» предлагает воспользоваться услугами оценки залога для сделок разной сложности. Предоставляем официальное заключение, соответствующее установленным требованиям и регламентам. Залоговая стоимость предмета оценки будет определена с учетом интересов обеих сторон, а не только одного субъекта сделки.

Оставляйте заявку или звоните по указанным контактным телефонам. Бесплатная консультация, быстрый расчет залоговой стоимости обеспечения и качественный результат.

Вернуться назад

Как дешево стоит твоя квартира? Или как банки оценивают залоговое имущество (таблица с дисконтами)

Когда банк выдает кредит, он хочет возврата долга и процентов. Если заемщик не сможет исполнить обязательства, у кредитной организации есть возможность закрыть долг за счет залога. Объясняем, как банки оценивают кого имущество, какие виды стоимости существуют и на какую сумму кредита в итоге можно рассчитывать.

Методика определения справедливой (рыночной) и залоговой стоимости предмета залога

Определение рыночной стоимости предмета залога

Для определения стоимости предмета залога в рыночных ценах (рыночной цены предмета залога) с учетом правильного определения его ликвидности, необходимо определить:

а. Учетную (балансовую) стоимость предмета залога по балансовому учету залогодателя.

б. Текущую рыночную стоимость предлагаемого в залог имущества, по которой возможна его реализация в максимально разумные (короткие) сроки. Для чего проводятся предварительные исследования следующими способами:

– получение данных о ценах на аналоги предмета залога от предприятий-изготовителей;

– получение справочной информации об уровне цен на аналоги предмета залога от риэлтерских, торговых, снабженческих и иных организаций;

– анализ сведений об уровне цен по информации, представленной в средствах массовой информации и специальных справочниках по товарам и ценам;

– сбор сведений о наличии на рынке товаров, «замещающих» предмет залога и ценах на них;

– анализ таможенных документов, контрактов со спецификациями и.т.д. по товарам, поступающим по импорту;

в. Соответствие фактических характеристик предлагаемого в залог имущества показателям, содержащимся в представленных документах.

г.  Удаленность места хранения предмета залога от залогодержателя.

д. Иные характеристики предмета залога, которые могли бы повлиять на изменение рыночной стоимости предмета залога к дате исполнения кредитного обязательства.

При оценке предлагаемого в залог земельного участка следует принимать во внимание такие факторы как:

– форму собственности (частная, постоянное бессрочное пользование, право аренды и пр.)

– категория земельного участка (земли сельскохозяйственного назначения, промышленного назначения, земли поселений и т.д.);

– разрешенное использование

– ландшафтное расположение участка (близость или наличие на самом участке оврагов оползневых зон);

– наличие/отсутствие и степень развитости инфраструктуры (подъездные пути, внешняя среда, окружающая застройка и пр.);

– улучшения (постройки, коммуникации и пр.),

– наличие или отсутствие, каких либо обременений и прав третьих лиц (аренда, пользование, залог, сервитут).

е. В случаях, когда предметом залога является недвижимое имущество, ценные бумаги (векселя), а при необходимости – иное имущество или имущественные права, условием определения оценочной (залоговой) стоимости недвижимости может являться наличие оценки ее текущей рыночной стоимости, произведенной независимым профессиональным оценщиком за счет залогодателя или третьих лиц.

Размер дисконта, применяемый для определения залоговой стоимости предмета залога

Ставки дисконта в зависимости от вида залога (минимального размера дисконта)

*К термину «голубые фишки» относятся наиболее известные и престижные акции. В настоящее время к данной категории относятся акции следующих компаний: ОАО «Газпром», ОАО «Лукойл», ОАО «МТС», ОАО ГМК «Норильский Никель», ОАО «РАО ЕЭС», ОАО «Ростелеком», ОАО «Сбербанк», ОАО «Газпром нефть», ОАО «Сургутнефтегаз».

Величина минимального залогового дисконта устанавливается, исходя из привлекательности и ликвидности предмета залога на основе анализа следующих факторов:

Ликвидность предмета залога.

Данный фактор учитывает реальную возможность реализации предмета залога и сумму расходов и издержек, дополнительно возникающих при этом.

Стабильность цены предмета залога.

Данный фактор учитывает уровень колебаний рыночных цен на предмет залога.

Сохранность предмета залога.

Данный фактор учитывает условия хранения предмета залога, степень его защищенности от посягательств со стороны третьих лиц (наличие сигнализации и/или охраны), наличия договора страхования и его условий с точки зрения суммы, срока страхования, компании-страховщика и т.д.

Срок реализации предмета залога.

Данный фактор учитывает возможные сроки реализации предмета залога с точки зрения его отчуждения, подтверждения права обращения взыскания на него, сроков и процедуры реализации предмета залога, документального оформления сделки купли-продажи предмета залога и т.д.

Эффективность контроля.

Данный фактор учитывает возможность залогодержателя осуществлять контроль над сохранностью, качеством и количеством заложенного имущества.

Валютные риски.

Данный фактор имеет значение в том в случае, когда валюта кредита и валюта, в которой выражена оценочная стоимость предмета залога, различны.

Определение залоговой стоимости предмета залога из рыночной (справедливой) стоимости

Определение залоговой стоимости предмета залога производится по следующей формуле:

           З.С. = Р.C. x (100 – Д)/100

Юридическая энциклопедия МИП онлайн – задать вопрос юристу » Гражданское право – разделы » Обязательства » Стоимость предмета залога

Стоимость предмета залога

Определение стоимости залогового имущества должно происходить в порядке, содержащемся в соглашении сторон.

Понятие стоимости предмета залога

Рассмотрим понятие стоимости залогового предмета, критерии и нюансы оценки стоимости залогового имущества, возможно ли изменить рыночную стоимость предмета уже после заключения соответствующего договора, и другие вопросы.

Процедура, в результате которой оценивается стоимость предмета залога, необходима, прежде всего, для реализации следующих целей:

• проведения справедливого и разумного соотношения между объемом обязательств по основному договору и размером соответствующего обеспечения, которым выступает залоговый предмет;
• снизить к минимуму возможные разногласия, могущие возникнуть между кредитором и должником, при осуществлении процесса взыскания на залоговый предмет;
• корректно проведенная процедура оценки стоимости позволит залогодержателю получить максимальное удовлетворение из стоимости залогового имущества в случае, если дебитор не выполнил соответствующие обязательства по основному договору.

Критерии и порядок определения стоимости предмета залога

Гражданское законодательство не содержит каких-либо точных формулировок касательно порядка и критериев, по которым возможно достоверное определение стоимости предмета залога.

Следует отметить, что вещи могут обладать несколькими оценками стоимости, к примеру:

• балансовая;
• рыночная;
• цена, которая указывается в резолюции совета директоров или общего собрания АО, о заключении договора залога, служащего акцессорным по отношению к крупной сделке или сделке с высокой степенью заинтересованности для данного АО.

Наряду с данной нерегулируемой законодательно проблемой, возникает вопрос – какое определение оценки цены имущества следует выбрать сторонам процесса? Оценка залогового предмета – это та, которая выбрана при достижении взаимного согласия участников процесса.

Другими словами, стороны имеют возможность выбрать любой критерий оценивания, в том числе и прямо не совпадающий с общепринятыми.

Тем не менее, основным критерием оценки залогового предмета должна выступать объективность и ее соотносимость с общепринятыми критериями. Думается, что при существенном занижении оценки залогового предмета или явном несоответствии таковой с общепринятыми, можно говорить о недостигнутой договоренности сторон в отношении произведенной оценки.

Немаловажным критерием также является и соответствие установленной цены предмета залога с гарантируемым залогом обязательством. Оценка предмета, выраженная в соглашении сторон, должна быть не ниже объема основного обязательства – иначе обеспечительная функция залога будет существенно снижена или утеряна в принципе.

Поскольку оценка залогового предмета – это одно из существенных условий залогового соглашения, участникам правоотношений следует с максимальной степенью ответственности подойти к данному вопросу.

Изменение рыночной цены залогового предмета после заключения соглашения о залоге, последствия такого изменения

Ч. 2 ст. 340 ГК РФ определяет нормативное положение, что снижение или повышение рыночной цены залогового предмета после того, как уже был заключен договор или после того, как залог появился в силу закона, не являются надлежащими основаниями для прекращения или изменения залоговых правоотношений.

Аб. 2 ч. 2 ст. 340 ГК РФ регламентирует правило – договор о залоге считать ничтожным, если в нем содержатся условия, предусматривающие применение к залогодателю нижеуказанных мер после снижения рыночной стоимости залоговой вещи:

• залог начинает распространяться и на другое имущество залогодателя;
• возможность залогодержателя требовать с залогодателя досрочного погашения обязательств по основному договору;
• применение залогодержателем иных мер, направленных на ухудшение положения залогодателя.

Стоимость залогового предмета при осуществлении взыскания на задолженное имущество

Ч. 3 ст. 340 Кодекса гласит о существующем порядке, в рамках которого определяется стоимость предмета залога при осуществлении взыскания на таковой в судебном порядке и реализации его с публичных торгов.

Согласно нормам данной статьи, изначальная цена реализации залогового предмета признается равной стоимости предмета залога, указанной в соответствующем договоре сторон.

ГК РФ также предусматривает возможность изменения данного порядка:

• законом;
• соглашением сторон процесса;
• непосредственно судебным решением об осуществлении взыскания.

Согласно нормам ч. 2 ст. 348 Кодекса, запуск процесса взыскания не допустим, если залогодатель произвел незначительное нарушение гарантированных залогом обязательств, соответственно этому требования кредитора явно несоразмерны со стоимостью залогового предмета.

Взыскание также не допускается, если одновременно удовлетворяются следующие условия:

• срок допущенной дебитором просрочки менее 3 месяцев;
• размер невыполненных обязательств менее 5 % от цены предмета залога.

Вопросы и ответы юристов

Залоговая стоимость – это сумма, которую заемщик обещает выплатить кредитору в случае невыполнения обязательств по кредитному договору. Это крайне важный инструмент, который как защищает кредитора от потерь, так и обеспечивает заемщика необходимым кредитным ресурсом. Определение залоговой стоимости основывается на оценке имущества заемщика, которое может быть использовано в качестве обеспечения кредита.

Размер залоговой стоимости в конечном итоге зависит от различных факторов, таких как тип и состояние имущества, а также бюджет заемщика и риск для кредитора. Она может быть выражена в процентах от общей суммы кредита или в абсолютной сумме денег. Определение залоговой стоимости – это сложный процесс, который требует знаний и опыта в оценке имущества.

Обладание имуществом, не имеющим значительной залоговой стоимости, может также ограничить кредитный ресурс клиента. Поэтому, чтобы получить выгодные условия кредитования, заемщик должен проанализировать свою финансовую ситуацию и понимать, какое имущество может быть использовано в качестве залогового обеспечения.

Важно понимать, что залоговая стоимость не является статичным показателем и может изменяться во времени в зависимости от рыночной ситуации и изменения стоимости имущества.

Залоговая стоимость недвижимости: определение и принцип расчета

Залоговая стоимость – это сумма денег, которую заемщик обязан оставить в залог у кредитора в качестве гарантии выплаты кредита. В качестве залога в большинстве случаев выступает недвижимость. Залоговая стоимость служит для того, чтобы обезопасить кредитора от потери денег в случае невозврата заемщиком ссуды.

Определение залоговой стоимости основывается на рыночной стоимости залоговой недвижимости. Однако, помимо общей стоимости, в расчет залоговой стоимости могут включаться дополнительные расходы, связанные с оценкой, регистрацией и т.д. Также кредитор может учитывать риск неисполнения обязательств заемщика и устанавливать некую дополнительную сумму в качестве залога.

Определение залоговой стоимости имеет значительное значение при рассмотрении заявок на кредит. Кредитная организация имеет свой порядок и методику расчета залоговой стоимости, который используется при выдаче кредита и заключении договора о залоге. Поэтому важно осуществлять корректную оценку залоговой стоимости и не занижать ее, чтобы получить более выгодные условия кредитования.

Понятие залога и его значение

Залог — это форма обеспечения исполнения обязательств перед кредитором. При этом заложенное имущество становится гарантией выплаты долга. В случае невозврата займа кредитор имеет право на продажу заложенного имущества с целью покрытия задолженности.

Залог является важным инструментом для банковской системы, позволяющим уменьшить риски проблем с невозвратом кредитов. Для заемщиков, в свою очередь, залог является способом получить более высокий кредитный лимит и более низкие процентные ставки.

Залоговая стоимость — это номинальная стоимость имущества, которая устанавливается при заключении договора залога. Она может отличаться от рыночной стоимости заложенного объекта, поскольку она может быть уменьшена из соображений безопасности и возможности продажи.

Важно понимать, что залоговая стоимость должна быть достаточной для полного покрытия задолженности. При этом, устанавливая залоговую стоимость, банк обычно учитывает такие факторы, как ликвидность объекта, его состояние, возможность быстрой продажи и т.д.

• Залог — это форма обеспечения исполнения обязательств перед кредитором.
• Залоговая стоимость — это номинальная стоимость имущества, которая устанавливается при заключении договора залога.
• Залоговая стоимость должна быть достаточной для полного покрытия задолженности.

Какие объекты могут быть заложены и как оцениваются?

Залоговая стоимость определяется на основе оценки имущества, которое может быть заложено в качестве обеспечения исполнения обязательств перед кредитором. Оценка может производиться любым способом, установленным законодательством, в том числе, через оценщиков, судебных экспертов, а также силами самого кредитора.

Объекты, которые могут быть заложены, могут включать недвижимое имущество (квартиры, дома, земельные участки), транспортные средства (автомобили, мотоциклы, яхты), драгоценности и ценные бумаги. Кроме того, залогом может выступать право требования к дебитору (например, денежные средства на счетах, долги по договорам).

Оценка имущества может производиться как при наличии документов на собственность (например, свидетельства о праве собственности на недвижимое имущество), так и без них. В последнем случае, оценка может основываться на рыночных ценах аналогичных объектов, рыночных умениях, а также на обстановке на рынке недвижимости или транспортных средств на момент оценки.

• Для недвижимости учитываются:
• местоположение;
• площадь и техническое состояние;
• этажность и конструктивные особенности здания;
• наличие коммуникаций, инженерных сетей, загородных участков и прочего.
• Для транспортных средств учитываются:
• марка;
• модель;
• год выпуска;
• техническое состояние и наработка;
• наличие дополнительных опций и прочего.
• Для драгоценностей и ценных бумаг:
• состояние и качество;
• возраст и происхождение;
• условия хранения и прочее.

Оценка имущества и определение залоговой стоимости производятся в соответствии с законодательством Российской Федерации и положениями кредитного договора между кредитором и заемщиком.

Факторы, влияющие на залоговую стоимость

Определение залоговой стоимости имущества важно при оформлении залогового обеспечения кредитов, займов и других финансовых операций. Залоговая стоимость определяет сумму, которую можно получить в качестве залога в случае невыплаты кредита или займа.

Залоговая стоимость зависит от нескольких факторов, таких как:

• Техническое состояние имущества. Чем лучше состояние имущества, тем выше его залоговая стоимость.
• Рыночная стоимость имущества. Залоговая стоимость будет выше, если рыночная стоимость имущества выше.
• Размер залога. Чем выше сумма залога, тем выше его залоговая стоимость.
• Категория имущества. Некоторые категории имущества, например, оборудование, имеют более высокую залоговую стоимость, чем другие категории имущества.

Определение залоговой стоимости имущества необходимо при оформлении кредитов, займов и других финансовых операций. Учитывая эти факторы, можно определить реальную залоговую стоимость имущества, которая будет использоваться при оформлении залогового обеспечения.

Как происходит оценка залоговой стоимости?

Залоговая стоимость — это сумма, которую залогодатель оценивает при залоге имущества. Однако, для банка и других кредиторов, залоговая стоимость имеет значение только при оценке его способности покрыть сумму кредита в случае невозврата.

Оценка залоговой стоимости производится на основании рыночной стоимости имущества. Рыночная стоимость определяется экспертом, который профессионально оценивает имущество. Оценка проводится на основании нескольких критериев, включая физическое состояние, возраст, ранее проведенную оценку и технические характеристики.

При оценке залоговой стоимости используются также местные и региональные факторы рыночной стоимости, такие как наличие спроса и предложения на рынке и степень развития рынка в местности, где находится имущество.

Наконец, после проведения оценки, эксперт выдает свой отчет, который представляется кредитору. На основании этого отчета кредиторы рассчитывают залоговые показатели и сумму, которую они готовы предоставить заемщику в качестве кредита.

Что делать, если залоговая стоимость определена не корректно?

Если вы считаете, что залоговая стоимость была неправильно определена, вам нужно немедленно обратиться к оценщику, составившему экспертное заключение. Сначала попробуйте разобраться с оценщиком, возможно, он допустил ошибку, которую можно исправить без лишних проблем. Если же возникнут серьезные разногласия, вам придется обжаловать значение залоговой стоимости.

Для этого можно обратиться в суд или арбитражный суд, представив доказательства, подтверждающие незаконность определения залоговой стоимости. Возможно, вам придется привлекать дополнительных экспертов для определения реальной рыночной стоимости имущества.

Необходимо понимать, что изменение залоговой стоимости может повлечь за собой изменение условий залогового договора. Пересмотрите его с условиями залога и процентной ставкой в соответствии с новой стоимостью заложенного имущества. Вы можете обратиться к залогодателю с запросом на пересмотр договора или проконсультироваться со юристом.

Если вы просрочили выплату по залоговому договору, изменение залоговой стоимости не освобождает вас от ответственности. Вам необходимо будет погасить задолженность и только после этого залогодатель будет готов рассмотреть новые условия залога.

Вопрос-ответ

Что такое залоговая стоимость?

Залоговая стоимость – это оценочная стоимость имущества, которое вы используете в качестве залога для получения кредита или займа.

Каким образом определяется залоговая стоимость?

Оценка залоговой стоимости проводится независимым оценщиком на основе рыночных цен на схожее имущество. Оценщик учитывает состояние имущества, его возраст, рыночную конъюнктуру и другие факторы, которые могут повлиять на его стоимость.

Какие виды имущества можно использовать в качестве залога?

Как правило, в качестве залога используются недвижимость, автомобили, акции, драгоценности и другие ценности. Однако каждый кредитор имеет свои требования к видам имущества, которые можно использовать в качестве залога.

Можно ли использовать имущество, которое уже обременено другими кредитами, в качестве залога?

В большинстве случаев, имущество, которое уже обременено другими кредитами, нельзя использовать в качестве залога. Однако, если кредитор согласен на это, имущество можно использовать в качестве дополнительного залога.

Могу ли я потерять своё имущество, если не смогу выплатить займ?

В случае, если вы не выполняете обязательства по кредиту, кредитор имеет право начать процедуру изъятия заложенного имущества в судебном порядке. В случае, если вы не сможете выплатить займ, вы рискуете потерять заложенное имущество.

Какую роль играет залоговая стоимость в процессе рассмотрения заявки на кредит?

Залоговая стоимость используется банком или кредитором как гарантия вашей платежеспособности. Чем выше залоговая стоимость, тем выше шансы на получение кредита или займа, а также на более выгодных условиях.