Как найти застройщика на землю

Только с четвертой попытки мы купили участок. А потом власти запретили строить на нем дом.

Я с мужем и ребенком живу в Самаре в хрущевке — эта квартира в моей семье передается из поколения в поколение. Муж вырос в частном доме, который построил его отец, а я раньше каждое лето проводила в деревне у двоюродной бабушки. Мы оба мечтали о своем доме.

В пандемию начали приглядываться к домам, но четкого плана не было. Мы не знали, какой дом нам нужен, сколько соток земли брать и где, поэтому к началу стройки пришли только через полтора года.

В статье расскажу, почему нам пришлось использовать хитроумные схемы для оформления ипотеки, как сорвались три сделки с землей и зачем потребовалось переоформлять документы на участок.

Как мы пытались купить таунхаус

В августе 2021 года я увидела объявление о продаже таунхауса на две семьи и скинула его мужу. В тот же день мы поехали смотреть дом.

Он находился в небольшом поселке в 15 км от города. Площадь — 104 м². Внутри требовался мелкий косметический ремонт. Земли было четыре сотки — территория небольшая, но продуманная: гараж, место под баню и плодовые деревья. Таунхаус стоил 4 700 000 Р.

Дом нам понравился, и мы подали заявку на сельскую ипотеку в «Россельхозбанк». Сельская ипотека — это программа для тех, кто хочет купить жилье в селе или в небольшом городе. По этой программе можно взять кредит на новостройку или вторичное жилье по низкой ставке — от 2,7%.

Нам одобрили 4 700 000 Р по ставке 3%. У нас был маткапитал и немного сбережений. Планировали распределить деньги так:

1. На первоначальный взнос — маткапитал 480 000 Р и личные 300 000 Р.
2. На страховку — 20 000 Р.
3. На электронную сделку, если она понадобится, 15 000 Р.
4. На риелтора — 15 000 Р.

В банке обозначили условие: нужно заключить брачный контракт. Поскольку мы покупали дом в браке, я должна была стать созаемщиком мужа. Но я уже была созаемщиком в ипотеке, которую взяла моя мама. Видимо, банк счел, что дважды быть созаемщиком нельзя, поэтому и попросил оформить брачный договор. В нем надо было указать, что сельская ипотека и таунхаус будут оформлены только на мужа.

Я заполнила анкету на вывод созаемщика и собрала мои и мамины справки о доходах за последний год, а также сделала копии наших трудовых книжек. Когда мы подали документы, выяснилось, что моя трудовая нужна за весь период, что я работала. Потом оказалось, что от меня не хватает заявления, потом — что в заявлении не та дата, потом — подпись не в том месте. Каждое исправление занимало один-два рабочих дня. Через две недели документы приняли. И еще две недели пришлось ждать решения.

Банк нам отказал, хотя мамина зарплата превышала ипотечный платеж в четыре с половиной раза, работу последние десять лет мама не меняла, а платить оставалось всего три года.

Так идея с таунхаусом провалилась. Ставка по обычной ипотеке в Сбербанке на тот момент была 12% — такие условия нам не подходили. Пришлось на время забыть про дом. Тем не менее я отслеживала варианты с сельской ипотекой и следила за новостями.

А дальше началась смута. Мужа уволили с основной работы. У него оставался доход от автосервиса, но это был неофициальный и нестабильный заработок. А затем в феврале 2022 года жизнь встала на паузу. Месяц мы приходили в себя и про жилье думать не могли.

Как решили строить дом в ипотеку

В конце марта 2022 года мы снова начали смотреть жилье. Ничего не нравилось, еще и цены взлетели. Ипотеку теперь в основном давали на строительство дома с нуля, а землю надо было покупать за свои деньги.

По этой программе можно было взять ипотеку сразу на строительство дома и на покупку земли. Это было именно то, что нужно.

Схема действий по программе была такой:

1. После одобрения ипотеки надо найти земельный участок для строительства дома и согласовать его с банком.
2. Банк выдает часть ипотечных денег на покупку земли. Нужно сразу же получить разрешение на строительство.
3. Дом надо построить за три года с даты, когда выдано разрешение. Строить самостоятельно нельзя, нужно нанять строительную компанию и заключить с ней договор. Банк переводит деньги этой компании.
4. Когда дом построен и сдан в эксплуатацию, с поручителей снимается вся ответственность, а дом переходит в залог банку.
5. Использовать маткапитал можно.

Оставалось найти землю. Я проконсультировалась с менеджером Сбербанка и уточнила условия нашей программы. Ответы были расплывчатые. Например, на вопрос «какой вид разрешенного использования должен быть у земли» мне ответили, что любой: «СНТ, ДНТ, ЛПХ и другие». Я удивилась и уточнила про СНТ, но менеджер заверила, что СНТ тоже подходит.

Больше в черте города за наши деньги хороших вариантов не было. Мы нашли несколько участков в 15 минутах езды от дома и спланировали время, чтобы их посмотреть. Однако 1 апреля в семь утра я получила смс от банка о том, что с 7 апреля условия по моей заявке поменяются. Сказать, что мы были в растерянности — ничего не сказать.

Я писала и звонила в банк, чтобы узнать, как именно изменятся условия: увеличится процент или программу вообще закроют. Но ничего выяснить не удалось, сказали ждать смс.

Как банк отказал и мы подали заявку заново

Во второй половине дня 7 апреля я сама позвонила в банк, но менеджеры до сих пор ничего не знали и ждали «информацию сверху». Затем в личном кабинете обновилась информация: ставка выросла с 5 до 6%.

Вечером того же дня мне позвонили из банка, чтобы подтвердить данные по заявке. Я ответила на все вопросы, но забыла про одну важную деталь — что муж теперь не работал официально и не мог подтвердить свой доход.

Банк проверил информацию и выявил наш «обман». Мне пришел отказ — подать новую заявку я могла теперь только через два месяца.

Знакомая нашего друга, которая работала в Сбере, предложила подать заявку повторно от лица мужа по двум документам и без моего участия, так как я в «черном списке».

Требований к земельному участку по поводу воды и газа у банка не оказалось. У нас был месяц, чтобы заключить договор с компанией-подрядчиком и найти землю.

Как выбрали строительную компанию

Строительную фирму я нашла на «Авито» 1 апреля. У нее были неплохие отзывы, а главное — она была готова работать с ипотекой. Оказалось, что это проблема: не все компании были готовы ждать, пока банк одобрит перечисление денег, чаще говорили, что будут строить только после предоплаты наличными.

Требования к дому были такие:

• стены из газоблока;
• первый этаж и мансарда общей площадью 100 м²;
• плиточные перекрытия;
• большая кухня;
• два санузла.

Все это мы обговорили на встрече и внесли в предварительную смету. Никаких рекомендаций по характеристикам участка подрядчик не давал.

Почему не удалось купить землю сразу

Пока разбирались с оформлением ипотеки, решили не терять времени и съездили в два поселка в 15 минутах от дома, чтобы посмотреть землю. Нам больше понравился второй, потому что цены на землю там были в целом ниже. В поселке был свет, газ и вода. А когда мужу одобрили ипотеку, мы поехали смотреть уже конкретные участки.

Нас все устроило, и мы договорились оформлять сделку.

Еще мы съездили к застройщику, согласовали смету и подписали договор. Я отправила документы в банк на согласование:

1. Копию паспорта продавца.
2. Выписку из ЕГРН на земельный участок.
3. Договор с застройщиком, в который входила смета.

Пока мы искали деньги на первоначальный взнос, из Сбера позвонил менеджер и попросил предоставить дополнительные документы:

1. Уведомление о начале строительства.
2. Согласие супруги продавца на продажу земли, так как они купили ее в браке.
3. Мое согласие на кредит и передачу в залог имущества — как я поняла, это подстраховка для банка вместо брачного договора, ведь мы покупали землю в браке. В согласии я должна была указать, что понимаю последствия, если мы не сможем платить по кредиту.

Разрешение готовится семь рабочих дней, а результат приходит на почту в электронном виде. Еще можно заказать бумажный вариант в МФЦ. Услуга бесплатная. Подробную инструкцию я скинула продавцу.

Мое согласие на кредит. Его оформили у нотариуса за 2000 Р по образцу банка — его мне прислала наша знакомая.

Мы отказались от покупки этого участка.

Еще, когда я загружала документы в личный кабинет «Домклика», обратила внимание, что изменилась сумма кредитного договора — она уменьшилась до 2 600 000 Р. А вид ипотеки был «на новостройку» вместо «индивидуального строительства жилого дома». Я удивилась и позвонила в банк. Менеджер подтвердила проблему. Оказалось, это была ошибка внутри банка.

Я высказала все, что думаю о внутренней несогласованности в банке: ведь в личный кабинет была загружена даже смета на строительство дома. Менеджер извинилась и попросила заново согласовать заявку.

В итоге мужу одобрили новую ипотеку на 5 000 000 Р с первоначальным взносом в 900 000 Р. Вид ипотеки — индивидуальное строительство жилого дома.

На попытку купить первый участок мы потратили неделю, на поиск нового оставалось три.

Как нашли второй участок

В этом же поселке продавался похожий участок площадью десять соток. Он был лучше расположен и стоил дешевле — всего 300 000 Р.

Разница в цене была связана с готовностью коммуникаций. В первом случае хозяин уже оплатил подключение газа, воды и освещения, то есть их можно было подключить в целом в любой момент. На этом участке дела обстояли хуже. Оказалось, управляющая компания коттеджного поселка собрала деньги на коммуникации, но ничего не сделала. Начались суды, и теперь непонятно, когда подведут коммуникации и будут ли вообще это делать.

В итоге мы договорились о просмотре и по следам предыдущих ошибок убедились, что оба супруга согласны на продажу.

Продавца устраивала ипотека, поэтому мы сразу попросили ее подать уведомление о начале строительства. Она попросила задаток — 10 000 Р. Мы передали деньги, а с продавца взяли расписку, что она их получила.

Поскольку мы сэкономили на покупке участка 350 000 Р, то решили увеличить размер дома и немного переделали смету.

Спустя семь дней продавцу на почту пришло уведомление о несоответствии вида разрешенного использования — того самого, который, по словам менеджера банка, «мог быть любым».

Пару дней я выясняла, как изменить вид разрешенного использования земли, ВРИ. Его устанавливает орган власти того уровня, к которому относится земля: муниципалитет, субъект РФ или федерация. Проверить ВРИ можно на публичной карте Росреестра.

Я проконсультировалась с застройщиком, и он дал план действий. Вот что нужно было сделать:

1. Подать в МФЦ заявление на выписку из государственной информационной системы по градостроительству.
2. Получить выписку и там же подать заявление на изменение разрешенного вида использования земли.
3. Забрать бумажные документы.
4. Заново подать уведомление о начале строительства через сайт госуслуг.

Продавец отказалась этим заниматься: по ее словам, у нее были и другие покупатели на землю. Тогда мы решили купить землю и переоформить ВРИ самостоятельно.

Как прошла сделка

Нам позвонили из банка, чтобы узнать, на каком этапе у нас дела, и мы объяснили ситуацию. Банк пошел навстречу и продлил срок одобрения ипотеки еще на месяц.

Землю мы в итоге купили на свои деньги — взяли их из первоначального взноса.

Позже мы уплатили госпошлину за регистрацию прав собственности — 350 Р. По времени на все ушло 20—30 минут.

Через семь дней Росреестр зарегистрировал сделку. И у нас на руках была выписка из ЕГРН, где было указано, что право собственности перешло к мужу, так как мы оформляли все на него.

Как изменили вид разрешенного использования земли

Далее мы действовали, как подсказал застройщик.

Чтобы изменить вид использования земли, мы подали в МФЦ заявление на выписку из государственной информационной системы по градостроительству. В этой выписке есть все возможные данные о земле, в том числе и вид разрешенного использования. Через неделю нам прислали документ на оплату этой муниципальной услуги по нашей заявке — 2300 Р.

А через две недели мы получили в МФЦ выписку и сразу же подали заявление на изменение разрешенного вида использования земли. Уже через три дня изменения вступили в силу — я отслеживала это на публичной кадастровой карте. Бумажные документы выдали через семь дней.

Параметры, которые мы указали в заявлении, могут корректироваться. Если по ходу строительства появятся изменения, о них нужно сообщить дополнительно.

Через восемь рабочих дней на портал госуслуг пришло уведомление, что параметры будущего дома соответствуют действующим требованиям. Но мы не уложились в месяц, и срок нашей заявки по ипотеке истек.

Новая заявка и кредитный договор

Муж подал новую заявку на ипотеку в Сбер. Поскольку землю уже купили на свои, то кредит оформили только на строительство дома. Банк одобрил ипотеку на сумму 4 380 516 Р с процентной ставкой 5,3% сроком на 30 лет. Нас все устроило.

В качестве первоначального взноса мы внесли 663 030 Р — что-то из этой суммы успели накопить, остальное взяли взаймы у друзей и родственников.

Стоимость земли в залоге была меньше, чем сумма всей ипотеки, и если бы мы не смогли платить кредит, то банк за счет продажи земли не сумел бы покрыть разницу. А дома, который можно было бы передать банку в залог, тоже не было — строительство ведь еще даже не начиналось. Поэтому потребовался поручитель. С этим проблем не возникло — им стала сестра мужа. Она заполнила анкету поручителя, также понадобились ее паспорт и справка о доходах.

Когда мы подавали заявку в марте, за нами закрепили одного менеджера, который нас вел, и это было удобно. А в этот раз по каждому вопросу звонил новый человек, и приходилось рассказывать все с самого начала. Одна из менеджеров сказала, что согласие сделано неправильно: якобы пункт про согласие на залог нельзя вносить в документ. И документ попросили переделать.

Я не согласилась, так как нотариус использовал форму банка, поэтому попросила разобраться знакомую. С ее помощью мы подключили к нашему вопросу другого менеджера, который принял согласие.

В назначенный день муж подписал договор. А через три рабочих дня ему нужно было прийти в МФЦ, чтобы зарегистрировать договор и залог на земельный участок. С собой понадобились кредитный договор и паспорт. Там же уплатили госпошлину за регистрацию права на землю — 1000 Р.

Через шесть рабочих дней мы забрали наш кредитный договор, выписку из ЕГРН и записались в банк. А 16 августа подписали оставшиеся документы, где было указано, что на участок наложено обременение. После этого банк перечислил деньги застройщику: первоначальный взнос — 663 030 Р, кредитные деньги — 3 192 991 Р. Остаток стоимости дома — это маткапитал.

Маткапитал. Я подала заявление в ПФР через госуслуги и записалась на прием. Взяла с собой оригиналы документов:

1. Паспорт.
2. Кредитный договор.
3. Свидетельство о браке.
4. Договор со строительной компанией.

Уведомление о начале строительства и выписку из ЕГРН пенсионный фонд запросил в ведомствах сам — я только указала номер уведомления и кадастровый номер земельного участка.

Что в итоге

Наша история с ипотекой закончилась. Пока мы продолжаем жить в своей хрущевке и платим 17 730 Р в месяц за кредит на дом.

Будь весь этот опыт у меня сейчас, вся процедура длилась бы не полгода, а месяц. Но большую часть информации приходилось искать самостоятельно, из-за этого все было так сложно. Например, мы не очень понимали, как проверять документы и в каком порядке их собирать, как вести переговоры с банком. Возможно, стоило нанять риелтора, который бы разбирался в ИЖС, но мы этого не сделали.

Проверка застройщика: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, с которым планируется заключение договора долевого участия.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классически проверка застройщика включает в себя следующие этапы:

Шаг 1. Проверка общей информации о юридическом лице

Для самостоятельной проверки нужно получить выписку из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно на
сайте налоговой службы, зная ИНН или ОГРН фирмы.

В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях, месте нахождения компании и т.д.

Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.

Все данные из ЕГРЮЛ следует оценивать в комплексе. Например, если уставный капитал застройщика составляет 10000 рублей, директор является «массовым» (директором большого числа компаний), адрес недостоверным, то следует задуматься – а нужно ли сотрудничать с таким неблагонадежным контрагентом.

В то же время указанных в выписке сведений катастрофически недостаточно для вынесения окончательного решения о надежности застройщика, в связи с чем необходимо переходить к следующему этапу.

Шаг 2. Оценка предыдущих проектов застройщика

Для того, чтобы иметь представление о том, занимался ли ранее выбранный застройщик строительством серьезных объектов, сдавал ли объекты в срок и т.п. целесообразно оценить официальный сайт застройщика, заметки в СМИ, специализированные форумы. Относиться к полученной информации стоит с известной долей скепсиса, однако сформировать некоторое общее представление о застройщике все же возможно.

К тому же нужно помнить, что наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и прежние «заслуги» застройщика не свидетельствуют однозначно о его текущей финансовой устойчивости. Стоит вспомнить обанкротившихся застройщиков с многолетней историей (например, группа компаний СУ № 155, Урбан групп). Поэтому все вышеуказанные факторы и сведения нужно оценивать в их совокупности и взаимосвязи.

Шаг 3. Оценка финансовой устойчивости застройщика

Данные бухгалтерской отчетности за последние годы публикуются на 
сайте Росстата. Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года.

Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.

Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика  в соответствии с Законом № 214-ФЗ за последний год.

Здесь можно получить сведения о полученных обществом кредитах. С одной стороны, хорошо, если банки кредитуют застройщика:

– во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.

– во-вторых, у застройщика будут средства на строительство объекта.

С другой стороны, значительное число кредитов, отсутствие собственных средств, выручки в течение нескольких лет, могут свидетельствовать о возможных рисках отсутствия денег на погашение кредита в будущем, а соответственно о потенциальном банкротстве. 

Шаг 4. Проверка судебной активности застройщика

Чтобы найти информацию о судебных спорах с участием застройщика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, можно воспользоваться автоматизированными системами соответствующих судов.

Так, чтобы посмотреть судебные дела строительной компании и принятые по ним решения арбитражных судов (рассматривают экономические споры, например, требования к застройщику поставщиков товаров, подрядчиков и т.д., споры о банкротстве), необходимо обратиться к
Картотеке арбитражных дел – ввести данные застройщика (ИНН, наименование и т.п.).

Необходимо проанализировать не только количество арбитражных дел, но и проверить даты их рассмотрения, почитать решения суда для оценки сути спора и взысканных сумм (требования истцов могут быть удовлетворены частично или в требованиях может быть отказано судом; кроме того, из решения суда можно сделать вывод о наличии или отсутствии у застройщика уважительных причин для неоплаты долга – например, наличие встречных требований по качеству и т.д.). 

Обратите внимание на корпоративные споры в арбитражном суде между учредителями, на споры о взыскании денег с застройщика банком, а особенно на дела о банкротстве.

Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции найти труднее, так как база данных
ГАС «Правосудие» до настоящего времени работает нестабильно, очень многих актов в базе нет, а поиск может занять достаточно продолжительное время.

В связи с этим, необходимо также проверить судебные дела с участием застройщика в суде общей юрисдикции по месту его нахождения и по месту нахождения новостройки (для определения территориальной подсудности нужно указать актуальный адрес застройщика из выписки из ЕГРЮЛ или адрес новостройки на сайте судебного департамента своего региона). Обычно суды обслуживают определенные районы и имеют соответствующие названия (например, юридический адрес застройщика находится в Ленинском районе, значит спор будет подсуден Ленинскому районному суду). Для Москвы определить уполномоченный суд можно на сайте
Мосгорсуд. На этом же сайте есть возможность найти дело в любом суде г. Москвы по наименование стороны спора (застройщика в нашем случае).

Однако такая проверка все равно не позволит оценить весь объем претензий, так как дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.). 

Стоит отметить, что само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартир, о расторжении ДДУ не является безоговорочным показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что объекты застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

Шаг 5. Поиск информации о возможном банкротстве застройщика

В указанной выше Картотеке арбитражных дел дольщик может посмотреть, не поданы ли заявления о признании банкротом застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то это может свидетельствовать о риске неплатежеспособности. 

Но при этом нужно помнить, что подача и принятие судом к производству заявления о признании банкротом еще не свидетельствует о том, что данное заявление будет признано обоснованным. 

Стоит также ознакомиться с заявлениями о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, которые публикуются на
едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридического лица, а также сообщениями о процедурах банкротства в
газете «КоммерсантЪ».

Шаг 6. Поиск исполнительных производств в отношении застройщика

Информацию о задолженности застройщика, которая направлена на принудительное взыскание судебным приставам-исполнителям, можно найти на
сайте ФССП России. 

Если у застройщика много старых неоплаченных исполнительных листов на большие суммы – это повод задуматься. То же самое можно сказать при наличии в базе любых налоговых задолженностей, которые долгое время не оплачиваются, так как это означает, что налоговый орган не смог списать деньги с счета застройщика по инкассо.

Шаг 7. Проверка застройщика на долги по налогам

Бывает такое, что застройщик хоть и не значится в базах ФССП, но все же имеет налоговую задолженность или не сдает отчетность. Все это в дальнейшем может обернуться серьезными неприятностями, в связи с чем желательно получить такую информацию еще до заключения договора.

Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов более 1000 руб. и/или не представляющих налоговую отчетность более года можно найти на
сайте ФНС. 

Шаг 8. Проверка реестра проблемных застройщиков и объектов

Существует
единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов.

Кроме этого, существуют специализированные реестры сведений органов государственной власти Российской Федерации, в которые вносятся недобросовестные застройщики. В Московской области, например, имеется
реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области
.

Включение организации в такой реестр с большой долей вероятности позволяет сделать вывод о нежелательности сотрудничества с таким застройщиком. Однако не включение застройщика в число проблемных вовсе не дает стопроцентной гарантии соблюдения договорных обязательств.

Следует упомянуть, что на рынке существует множество программ, автоматизирующих проверку контрагента, однако для целей разового использования они могут быть экономически нецелесообразными ввиду своей значительной стоимости.

Проверка новостройки: пошаговая инструкция

После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:

Шаг 1. Проверка проектной декларации и разрешений на строительство дома

Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе на сайте застройщика. Их отсутствие может свидетельствовать о незаконности производимых работ. 

Проверить действительность разрешения на строительство можно в профильном ведомстве. Так, например, разрешения, выданные в Москве, можно проверить по
спискам Комитета государственного строительного надзора города Москвы
.

Отсутствие разрешения на строительство или истечение сроков его действия при отсутствии продления в дальнейшем может обернуться серьезными проблемами как для застройщика, так и для дольщиков. В связи с этим, надлежит убедиться в действительности разрешительной документации до подписания договора.

Также должны насторожить неоднократные переносы сроков сдачи объекта, оформляемые изменениями в проектную декларацию (такая информация также должна быть на сайте застройщика), несоответствия «проектных» сроков тем, что указаны в договоре.

Шаг 2. Проверка документов, подтверждающих права на земельный участок

Такие документы также должны быть размещены на сайте застройщика. Проверить соответствие сообщенных застройщиком параметров земельного участка сведениям, содержащимся в ЕГРН, можно на сайте Росреестра –
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Оценить правомерность использования земли без привлечения специалиста достаточно сложно, так как необходимо соотносить категорию земли, вид разрешенного использования, вид права, на котором застройщику принадлежит земельный участок и содержание нормативных актов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, необходимо проверить действительность договора (не истекли ли сроки, прошел ли договор государственную регистрацию), наличие споров в суде между застройщиком и арендодателем. 

Важно также соотнести границы земельного участка с конфигурацией постройки, так как иногда застройщики осуществляют строительство частично за пределами участка.

Шаг 3. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Также стоит проанализировать информацию о заключенных договорах участия в долевом строительстве (
на сайте Росреестраукажите кадастровый номер земельного участка, на котором расположена новостройка, в подробной информации вы найдете зарегистрированные залоги – это и есть зарегистрированные ДДУ). Сопоставив количество зарегистрированных договоров (можно рассчитать сумму привлеченных средств дольщиков, исходя из средней цены квартиры в ЖК) и темпы строительства, вы можете сделать вывод о целевом использовании средств, а также о наличии собственных или кредитных ресурсов для строительства (например, если темпы строительства значительно опережают продажу квартир по ДДУ, из этого можно сделать вывод о том, что у застройщика есть свои финансовые ресурсы либо кредитные средства, на которые осуществляется строительство).

Шаг 4. Оценка степени готовности дома

К сожалению, в последнее время даже застройщики с идеальной многолетней историей могут в одночасье превратиться в проблемного застройщика, передачи объекта от которого придется ждать годами.

В связи с этим, лучшим доказательством постройки дома будет непосредственный выезд на объект. Сделать это можно сначала с менеджером застройщика, который расскажет об объекте, текущих работах, а потом и самостоятельно.

Важно оценить, подведены ли коммуникации (свет, вода), расспросить рабочих об этом.

Кроме этого, желательно получить доступ к форуму дольщиков (группе вконтакте, другой социальной сети, сообществу в мессенджерах и т.п.), на котором дольщики часто открыто пишут о проблемах ЖК.

Шаг 5. Проверка аккредитации объекта недвижимости и застройщика кредитными организациями

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше: при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности. 

Информацию о предоставляемых кредитах можно получать на сайтах банков или по телефонам «горячих линий».

Шаг 6. Проверка проекта договора

Одним из самых важных этапов проверки является проверка проекта договора, по которому дольщик предоставляет денежные средства застройщику. Наиболее предпочтительным с точки зрения защищенности дольщика является ДДУ, так как он имеет приоритет перед договорами инвестирования, предварительными договорами купли-продажи и т.д.

Дольщику стоит внимательно прочитать договор долевого строительства на предмет включения условий, противоречащих закону, нарушающих права дольщика. 

Дольщику стоит также запросить у застройщика копию устава, который дает информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Кроме того, необходимо уточнить данные руководителя организации, действующего без доверенности, а если договор подписывает сотрудник по доверенности, то запросить копию доверенности. Указанные документы необходимы для анализа правомочности лиц, подписывающих договор участия в долевом строительстве. 

И не забывайте, ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, как и все изменения к нему. Крупные застройщики не возьмут с вас денег до регистрации договора, в связи с чем различные предоплаты, задатки и авансы должны насторожить бдительного покупателя.

Подробнее о том, на что обратить внимание при заключении ДДУ читайте в статье “Заключение ДДУ: на что обратить внимание?”; договору участия в ЖСК посвящена отдельная статья.

Несомненно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, когда речь идет о больших инвестициях в недвижимость. Поэтому проверкой застройщика перед покупкой квартиры или иной недвижимости на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости перед заключением договора участия в долевом строительстве нельзя пренебрегать.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации о застройщике  – обращайтесь к нам: проведем полную проверку надежности застройщика и предоставим официальное заключение юриста о потенциальных рисках.

ЧТО ВКЛЮЧАЕТ В СЕБЯ ПРОВЕРКА ЗАСТРОЙЩИКА И НОВОСТРОЙКИ ОТ ЮРИДИЧЕСКОЙ ФИРМЫ «ДВИТЕКС»?

Заключение юриста по результату проверки застройщика и новостройки, выполненное нашими юристами, включает в себя описанные выше мероприятия по проверке застройщика, а также проверку застройщика при помощи платных программ (проверка сведений, которые отсутствуют в открытых источниках или их трудно найти):

1. полный анализ арбитражных дел, в которых застройщик выступает ответчиком, включая анализ решений суда, сути споров, оспариваемых (взыскиваемых сумм);

2. анализ всех доступных судебных дел в судах общей юрисдикции, в которых застройщик выступает ответчиком;

3. предоставление и анализ юристом и бухгалтером полной финансовой отчетности застройщика;

4. предоставление и анализ информации об исполнительных производствах застройщика (то есть неисполненных решениях суда, неоплаченных штрафах), включая историю возбужденных и прекращенных производств;

5. поиск аффилированных (взаимосвязанных лиц) лиц (через специальную лицензионную программу), анализ финансовой устойчивости аффилированных лиц, то есть мы оцениваем риски не только компании-застройщика, но и их взаимосвязанных лиц – компаний, в которых учредителем/директором являются аналогичные лица.

6. расчет количества реализованных застройщиком по ДДУ квартир (по данным Росреестра);

7. предоставление и анализ информации о банкротстве застройщика (не только возбужденных дел о банкротстве, но и сообщения о намерении подать заявление о банкротстве), а также о банкротстве руководителей/учредителей, аффилированных лиц;

8. предоставление и анализ информации о налоговой задолженности застройщика;

9. предоставление и анализ информации о реорганизациях, ликвидации, включая анализ правопредшественников и правопреемников;

10. предоставление и анализ информации о лизинговых договорах застройщика;

11. предоставление и анализ информации о проводимых проверках застройщика, их результатах;

12. предоставление и анализ информации о членстве в СРО, наличии лицензий;

13. предоставление и анализ информации о бенефициарах застройщика, анализ бенефициаров застройщика (финансовой устойчивости), сведений об учредителях акционерных обществ;

14. предоставление и анализ информации о зарегистрированных товарных знаках;

15. опционально: предоставление и анализ информации об имуществе застройщика (недвижимости, транспортных средствах) и открытых расчетных счетах;

16. предоставление и анализ отзывов о застройщике, информации в интернете о строительстве объекта, о завершенных объектах застройщика, об аккредитации банками объекта, выданных застройщику кредитах (опционально: для клиентов, проживающих не в Московском регионе, предоставляем услугу по выезду сотрудника на объект строительства для фотосъемки);

17. вывод юриста о рисках приобретения недвижимости у данного застройщика.

18. опционально: проверка объекта долевого строительства (квартиры, офиса, иного объекта в новостройке) по пунктам, указанным выше в статье, и проверка договора долевого участия строительства.

Вы можете дополнительно поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими пожеланиями.

Данная услуга доступна для заказа онлайн клиентам из любого региона России, иностранным гражданам: мы осуществляем проверку застройщиков не только в Москве и Московской области, но и в иных регионах России.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Делимся простыми способами проверки, которые помогут выбрать надежного застройщика

Финансовый крах одного из крупнейших девелоперов Подмосковья Urban Group вновь обратил внимание на проблему долгостроев и обманутых дольщиков. В конце мая компания остановила продажи в своих новостройках. Пока власти принимают новые законы для защиты граждан от проблемных застройщиков, можно попытаться снизить риски самостоятельно. Помогут в этом открытые базы данных, государственные реестры и форумы дольщиков.

Мы собрали 12 доступных способов, как выбрать надежную девелоперскую компанию.

Единый реестр застройщиков

Проверить девелопера можно в Едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. На портале размещена база девелоперских компаний, занимающихся жилищным строительством с привлечением средств дольщиков. Здесь можно найти информацию не только о профессиональных инвесторах жилищного строительства, но и о подконтрольных им подрядчиках, которые непосредственно владеют землей и привлекают средства дольщиков. На основе анализа сроков сдачи завершенных объектов каждый застройщик получает от 0,5 до 5 баллов рейтинга. Чем выше значение, тем меньше вероятность переноса сроков ввода объекта в эксплуатацию. Если же оно составляет 0,5 балла — застройщик уже допустил просрочки в подконтрольных проектах. А это серьезный повод задуматься.

Органы строительного надзора

Региональные власти составляют и публикуют белые или черные списки строительных компаний. В таких реестрах содержатся данные о своевременной сдаче девелоперами отчетности в местные органы власти. Если застройщик регулярно нарушает сроки сдачи — стоит обратить внимание. Скорее всего, у него возникли проблемы. Подобные списки и результаты проверок публикуют на официальных сайтах органов исполнительной власти по строительству — например, на сайте Министерства строительного комплекса Московской области или на портале Москомстройинвеста в столице.

Судебные разбирательства

Информацию о судебных процессах, наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах можно найти в картотеке арбитражных судов. Если юридическое лицо застройщика часто встречается в судебных разбирательствах в роли ответчика, значит у кредиторов или партнеров есть к нему претензии. Наличие споров с физическими лицами можно отследить на сайте районного суда, который определяется в зависимости от места регистрации застройщика. Как правило, требование о взыскании средств по невыполненным финансовым обязательствам свидетельствует об отсутствии денег в бизнесе девелопера.

Судебные приставы

Уличить недобросовестного застройщика поможет банк данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов. Если суд обязывает юридическое лицо застройщика передать истцам какое-либо имущество, приставы открывают исполнительное производство — например, о взыскании штрафов или неустоек. Неудачи в имущественных спорах строительной компании неизбежно влекут конфискацию имущества или денежных средств.

Форумы и социальные сети

Чтобы оценить степень надежности девелопера, можно зарегистрироваться на строительных форумах, изучить группы дольщиков в социальных сетях и пообщаться с людьми, которые уже купили квартиру у выбранной компании. Они могут рассказать о конфликтных ситуациях с застройщиком, обсудить завершенные строительные проекты. Кроме того, именно пользователи соцсетей зачастую первыми узнают о тревожных явлениях в бизнесе девелопера. Не лишним будет собрать информацию и о других ЖК застройщика, а поездка на стройплощадку позволит своими глазами увидеть, насколько активно там ведутся работы.

Сайты, газеты и журналы

Мониторинг СМИ — еще один действенный способ проверки. Проблемы строительных компаний часто освещаются на страницах деловых изданий. Введя название интересующего девелопера в поисковую строку, можно за пару минут отследить весь ход реализации интересующего строительного проекта — от истории приобретения земельного участка до смены руководства в девелоперской компании. Из публикаций можно получить представление о том, как часто застройщик задерживает сроки сдачи, объявлял ли себя банкротом, были ли в его практике недостроенные объекты.

Эксперты из отрасли

До 30% работающих жителей Москвы так или иначе связаны со строительством или операциями с недвижимостью. Здесь пригодится так называемое правило «шести рукопожатий». Возможно, кто-то из родственников или друзей сможет рассказать о ситуации в бизнесе того или иного девелопера. Весьма вероятно, что такие люди найдутся либо помогут связаться с компетентным специалистом. Однако подобную информацию следует воспринимать только в комплексе с другими источниками.

Сведения из первых уст

Узнать о трудностях бизнеса и ходе реализации проектов можно напрямую у девелопера — сотрудников компании. Еще одним каналом получения информации могут стать отзывы работников — как правило, они в числе первых узнают о любых изменениях в компании. Найти такие отзывы нетрудно в социальных сетях, на форумах и на специальных сайтах. Некоторые сведения размещены на официальном сайте застройщика. Помимо исторических справок, там часто публикуются проектные декларации и другие документы, регулярные фотоотчеты и онлайн-трансляции со строек.

Федеральная налоговая служба

Проверить наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. Указав номер ИНН или ОГРН, здесь можно заказать электронную выписку по юридическому лицу застройщика и оценить перспективы его банкротства или реорганизации. Сайт поможет получить представление о застройщике и убедиться в соответствии его рекламы реальным фактам.

Банки и страховщики

О финансовой стабильности застройщика свидетельствует наличие аккредитации в крупных банках: можно ли взять ипотеку, на каких условиях, с какой процентной ставкой. Списки аккредитованных компаний и объектов доступны на сайтах банков. Для новостройки достаточно присутствия трех — пяти кредитных организаций. На ранних этапах застройки аккредитация может отсутствовать. Как правило, банки присоединяются к проекту по мере повышения строительной готовности. В аккредитации могут отказать и тем компаниям, которые пришли на строительный рынок относительно недавно. Важно обратить внимание и на страховую компанию, сотрудничающую с девелопером. Реестр компаний, которым разрешено страховать гражданскую ответственность застройщиков, опубликован на сайте Банка России.

Документы

Строительство многоэтажного жилого дома обязует застройщика получить большое количество документов. Перед покупкой квартиры нужно ознакомиться с учредительной документацией (устав компании, ИНН, ЕГРЮЛ, ОГРН), действующей лицензией, проектной документацией, правоустанавливающими документами на земельный участок, разрешением на строительство. Особое внимание следует уделить финансовым документам компании, от которых во многом зависит качество и сроки строительства. Узнать о финансовом положении компании помогут данные годовых отчетов и бухгалтерский баланс. При отсутствии необходимых знаний эту задачу лучше доверить профессиональным юристам и риелторам. В соответствии с законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» отказать предоставить документы в офисе компании не могут. Кроме того, потенциальный покупатель вправе сделать копии или сфотографировать необходимые бумаги.

Договор долевого участия

Не менее важно внимательно ознакомиться с проектом договора долевого участия. В нем должны быть указаны точные характеристики объекта, сроки его сдачи, подробная информация о самом застройщике, цена договора, порядок оплаты и гарантийный срок на объект. Документ будет считаться недействительным, если какое-то из обязательных условий пропущено. Поскольку ДДУ составляется в свободной форме, здесь также не помешает помощь специалистов. Нередко строительные компании добавляют в договор пункты, снижающие степень их ответственности. Например, расширяют перечень форс-мажоров, которые не зависят от действий исполнителя обстоятельств. Списать срыв сроков сдачи могут на медлительность поставщиков или погодные условия. Такие уловки противоречат законодательству.

Основано на материалах компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)

Что важно знать тем, кто планирует покупку земли под ИЖС, требования к участку и его статусу. Бробанк.ру рассказывает как проверить землю, совершить покупку без риска и начать строительство дома.

Что такое участок под ИЖС

Для начала рассмотрим, что такое ИЖС. Это аббревиатура от Индивидуальное Жилое Строительство. Если земля имеет такой статус, значит, на ней можно вести строительство частного дома, после проживать в нем, регистрироваться. Но под ИЖС подходят далеко не все участки.

Преимущества и особенности земли со статусом ИЖС:

• на ней можно возводить собственные дома и коттеджи площадью до 1500 кв метров. Но учтите, что это должен быть именно один дом, а не таунхаус на две семьи или что-то подобное;
• построенному дому присваивается адрес, в нем может прописаться собственник и иные лица по его согласию;
• в доме, построенном на таком участке, можно проживать круглогодично. Обычно участки ИЖС изначально предполагают проведение коммуникаций, круглогодичного подъезда;
• на участке можно возводить гаражи, хозяйственные постройки, бани.

Сам дом, постройки, забор и даже деревья должны располагаться в соответствии с Земельным кодексом и СНИП от 31.02.2001 года.

Прежде чем совершить покупку участка под ИЖС, обязательно обратите и на важные юридические минусы. Например, по закону собственник обязан в течение трех лет после покупки начать возведение дома. Если этого не сделать, государство может изъять землю. Время на освоение участка в этот трехлетний срок не входит.

Собственник земли может строить дом, возводить постройки, но все нужно обязательно согласовывать, строительство должно вестись согласно установленным нормам. Что касается дома, после возведения обязательно проводится проверка на пригодность.

Земля со статусом ИЖС подходит только для строительства дома и проживания в нем. На этом участке нельзя вести сельскохозяйственную деятельность. Для этого предназначены участки другого назначения.

Что важно учесть перед покупкой земли под ИЖС

Землю для возведения своего дома можно получить от государства или купить у другого собственника. Но давайте будем объективными, на сегодня получить такой подарок от государства могут единичные семьи. В каждом регионе свой список претендентов, там могут быть многодетные, военнослужащие на пенсии, сотрудники правоохранительных органов, врачи, учителя и пр.

Чаще всего речь идет все же о покупке участка земли под ИЖС, на котором семья планирует возвести дом для постоянного проживания и регистрации. Такие участки реализуются как в черте города, так и за городом, в поселках.

Если есть возможность, лучше привлеките хорошего юриста или риелтора, имеющего большой опыт работы с участками. Нужен именно специалист со знаниями закона, а не продажник!

На что советуют обратить внимание специалисты:

• в документах четко должно быть прописано назначение земли — под ИЖС;
• качество грунта, ландшафта самого участка. Вы будете строить на нем дом, проблем возникнуть не должно;
• коммуникации. Даже если их нет сейчас, обязательно должна быть реальная возможность их подведения. И сразу учитывайте затраты на это, часто подвод воды, газа и электричества обходится далеко не в копейку;
• подъезд к участку, какой он. Лучше сразу представлять, как вы будете жить зимой, как добираться до дома. Грунтовая дорога — самый плохой вариант;
• кто занимается поселком, как обстоят дела с уборкой общей территории, как обеспечивается уборка и вывоз снега в зимний период.

Если речь о земле под ИЖС в местности, где уже живут другие люди, не будет лишним поинтересоваться у них о подведении коммуникаций, об общей инфраструктуре, о том, создано ли какое-то товарищество, или может есть управляющая компания, которая отвечает за благоустройство. От будущих соседей можно получить много важной информации.

Обязательно изучите риски!

Покупка земельного участка под ИЖС — дело всегда рискованное, поэтому и рекомендуем при отсутствии нужной базы знаний воспользоваться услугами специалистов, которые проверят все документы и местность и скажут, безопасна ли сделка.

Проблема кроется совсем не в статусе земли. Если она уже отведена под ИЖС, дом на ней строить можно — теоретически. А вот на практике могут возникнуть проблемы. Самая серьезная — скрытые коммуникации или иные важные магистрали на участке, которые обнаружатся уже после покупки и регистрации права собственности.

Если вы видите, что над участком висят провода, по его территории проходит газопровод или есть что-то другое “инородной” — это повод насторожиться. В будущем могут возникнуть проблемы с ограничениями по строительству дома и возведению построек.

Например, по участку (над, в земле) проходит какая-то труба. И собственник участка обязан обеспечить коммунальным службам постоянный доступ к этой трубе. Кроме того, в ее окружении не должно быть построек.

Порой продавцы намеренно не сообщают покупателям об ограничениях, и те узнают об этом поздно, когда получают отказ в возведении дома вообще или в конкретном месте на участке. В этом случае можно обращаться в суд, но удастся ли в итоге расторгнуть сделку — это большой вопрос.

Важные рекомендации от опытного риелтора

Здесь дело не в том, как правильно купить участок под ИЖС — сама сделка купли-продажи проходит стандартно. Важно проверить все до мелочей, чтобы свести риски к нулю и сохранить стоимость участка, не прогадать.

Рекомендации риелтора:

1. Сделайте проверку по кадастровому номеру, продавец должен без проблем его предоставить. В итоге узнаете площадь участка, его точные границы, статус, назначение земли. Должны фигурировать “ИЖС” и “Земля населенного пункта”. Провести онлайн-проверку можете здесь.

На этом сайте можно найти полный план местности, посмотреть, какие участки находятся рядом. Например, вы хотите купить вот этот участок. И да, по кадастру он — ИЖС и находится на территории населенного пункта:

Эксперт советует просмотреть в этой базе и назначение соседних участков. Если они предназначены для промышленного производства, это должно насторожить — мало ли что здесь в будущем построят и запустят.

2. Если местность незнакомая, внимательно просматривайте онлайн-карты того же Гугла или Яндекс. Смотрите, что есть в округе. Будет неожиданно и неприятно, если поблизости есть ферма или кладбище. Также на карте можно увидеть дороги, соседние поселки, инфраструктуру

3. Найдите на сайте местной администрации генеральный план территории и “примерьте” его на участок. Например, в нем можно увидеть будущие дороги и крупные объекты коммуникаций. Не пересекаются ли они с землей, пусть даже и ИЖС? Если да, вскоре возникнут проволочки .
4. Посмотрите карту обращений жителей в своем регионе. В каждом регионе он называется по-разному. Например, в Пермском крае — это сайт “Управляем вместе. На нем можно открыть территорию интересующего участка под ИЖС и посмотреть, на что жалуются местные жители.

Как оформить участок ИЖС в собственность

Сама сделка купли-продажи проходит стандартно. Покупатель и продавец могут действовать самостоятельно или привлечь риелтора. Некоторые специалисты рекомендуют заключать договора купли-продажи через нотариуса, который еще раз проверит законность сделки и все возможные ограничения.

Сделка регистрируется в Росреестре, после составляется акт приема-передачи земли. И помните, что после получения земли в собственность строительство дома на ней по закону нужно начать в течение 3 лет.

Частые вопросы

Комментарии: 0