Как найти застройщика своего дома

Нам часто поступают вопросы от покупателей новостроек: как проверить квартиру, офис, иной объект недвижимости в новостройке перед покупкой (при покупке)? как проверить застройщика на надежность и платежеспособность при покупке новостройки? В настоящей статье мы ответим на данные вопросы и поговорим о том, как сориентироваться в море предложений на рынке строящегося жилья и правильно выбрать застройщика.

Зачем проверять застройщика и новостройку?

Покупка новостройки таит в себе не меньшие риски, чем покупка вторичной недвижимости. Основной риск покупки новостройки – это незавершение застройщиком строительства дома и неисполнение обязательства перед дольщиком по передаче квартиры или иного объекта долевого строительства. 

Факторов риска незавершения строительства может быть несколько:

• тяжелое финансовое состояние застройщика (банкротство)
• мошенничество (когда уже при заключении договора застройщик знает, что строить он ничего не планирует)
• нарушение требований законодательства при строительстве

4 ФАКТА О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ В НОВОСТРОЙКЕ

Для снижения риска покупки проблемной новостройки рекомендуется оценить застройщика и сам проект строительства с точки зрения перечисленных выше факторов риска, о чем мы расскажем далее.

Сайты (сервисы) для проверки застройщиков и новостроек

Перечислим основные ресурсы для проверки застройщиков и новостроек, которые помогут получить первичную информацию:

• Единый реестр юридических лиц, с помощью которого можно узнать основную информацию о компании
• Сайт Росстата, на котором размещаются бухгалтерская отчетность организаций
• Картотека арбитражных дел – база судебных экономических споров организаций
• ГАС «Правосудие» (для Москвы – сайт Мосгорсуда) – база споров с гражданами и административных споров, рассматриваемых в судах общей юрисдикции
• Единый федеральный реестр сведений о фактах деятельности юридического лица и газета «КоммерсантЪ» – здесь публикуются сведения о банкротстве организаций
• Сайт ФССП России – база исполнительных производств, то есть неисполненных решений суда
• Сервис ФНС для проверки наличия задолженности по налогам
• Единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов
• Реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области (в других регионах также ведутся подобные реестры)
• Списки Комитета государственного строительного надзора города Москвы (в других регионах также ведутся подобные списки)
• Сайт Росреестра, с помощью которого можно проверить зарегистрированные ДДУ
• Официальный сайт застройщика
• Форумы, чаты дольщиков, сайты отзывов

Документы для проверки застройщика и новостройки

Вот основной перечень запрашиваемых у застройщика документов при заключении сделки:

• учредительные документы
• протокол (решение единственного участника) о назначении единоличного исполнительного органа
• доверенность на лицо, которое подписывает договор
• паспорт руководителя и подписанта договора
• проектная декларация (размещается на сайте застройщика и в Едином реестре застройщиков)
• разрешение на строительство
• инвестиционный контракт
• документы, подтверждающие права на земельный участок
• проект договора на приобретение объекта

Проверка застройщика: пошаговая инструкция

Итак, определимся, на что нужно обратить внимание при выборе застройщика, то есть непосредственно лица, с которым планируется заключение договора долевого участия.

Проверить застройщика можно самостоятельно, с использованием открытых сведений. Данная проверка позволит сложить общее впечатление о добропорядочности застройщика, его устойчивости и исполнительности. Однако привлечение юриста для так называемого правового аудита застройщика значительно сэкономит ваше время и позволит получить более полную информацию о застройщике.

Классически проверка застройщика включает в себя следующие этапы:

Шаг 1. Проверка общей информации о юридическом лице

Для самостоятельной проверки нужно получить выписку из ЕГРЮЛ. Это можно сделать бесплатно на
сайте налоговой службы, зная ИНН или ОГРН фирмы.

В ЕГРЮЛ содержатся такие сведения о фирме, как данные руководителя, учредителей, размер уставного капитала, данные о выданных лицензиях, месте нахождения компании и т.д.

Там же можно увидеть сведения о том, что компания находится в стадии ликвидации, реорганизации или имеются какие-либо сведения о недостоверности представленных компанией данных.

Все данные из ЕГРЮЛ следует оценивать в комплексе. Например, если уставный капитал застройщика составляет 10000 рублей, директор является «массовым» (директором большого числа компаний), адрес недостоверным, то следует задуматься – а нужно ли сотрудничать с таким неблагонадежным контрагентом.

В то же время указанных в выписке сведений катастрофически недостаточно для вынесения окончательного решения о надежности застройщика, в связи с чем необходимо переходить к следующему этапу.

Шаг 2. Оценка предыдущих проектов застройщика

Для того, чтобы иметь представление о том, занимался ли ранее выбранный застройщик строительством серьезных объектов, сдавал ли объекты в срок и т.п. целесообразно оценить официальный сайт застройщика, заметки в СМИ, специализированные форумы. Относиться к полученной информации стоит с известной долей скепсиса, однако сформировать некоторое общее представление о застройщике все же возможно.

К тому же нужно помнить, что наличие введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и прежние «заслуги» застройщика не свидетельствуют однозначно о его текущей финансовой устойчивости. Стоит вспомнить обанкротившихся застройщиков с многолетней историей (например, группа компаний СУ № 155, Урбан групп). Поэтому все вышеуказанные факторы и сведения нужно оценивать в их совокупности и взаимосвязи.

Шаг 3. Оценка финансовой устойчивости застройщика

Данные бухгалтерской отчетности за последние годы публикуются на 
сайте ФНС (новый сервис). Публикация происходит с задержкой примерно в 7 месяцев после окончания отчетного года.

Отсутствие отчетности в Росстате может свидетельствовать о недобросовестности застройщика, так как в этом случае, скорее всего, отчетность попросту не сдается, а компания готовится к закрытию.

Данные бухгалтерской отчетности с отметкой о сдаче в налоговый орган участник долевого строительства вправе запросить у самого застройщика, так как данная информация не представляет собой коммерческую тайну. Более того, закон устанавливает обязанность застройщика предоставлять каждому обратившемуся бухгалтерскую отчетность за три последних года деятельности и заключение по результату аудита застройщика  в соответствии с Законом № 214-ФЗ за последний год.

Здесь можно получить сведения о полученных обществом кредитах. С одной стороны, хорошо, если банки кредитуют застройщика:

– во-первых, кредитные организации оценивают платёжеспособность застройщика перед выдачей кредитов.

– во-вторых, у застройщика будут средства на строительство объекта.

С другой стороны, значительное число кредитов, отсутствие собственных средств, выручки в течение нескольких лет, могут свидетельствовать о возможных рисках отсутствия денег на погашение кредита в будущем, а соответственно о потенциальном банкротстве. 

Шаг 4. Проверка судебной активности застройщика

Чтобы найти информацию о судебных спорах с участием застройщика в арбитражных судах и судах общей юрисдикции, можно воспользоваться автоматизированными системами соответствующих судов.

Так, чтобы посмотреть судебные дела строительной компании и принятые по ним решения арбитражных судов (рассматривают экономические споры, например, требования к застройщику поставщиков товаров, подрядчиков и т.д., споры о банкротстве), необходимо обратиться к
Картотеке арбитражных дел – ввести данные застройщика (ИНН, наименование и т.п.).

Необходимо проанализировать не только количество арбитражных дел, но и проверить даты их рассмотрения, почитать решения суда для оценки сути спора и взысканных сумм (требования истцов могут быть удовлетворены частично или в требованиях может быть отказано судом; кроме того, из решения суда можно сделать вывод о наличии или отсутствии у застройщика уважительных причин для неоплаты долга – например, наличие встречных требований по качеству и т.д.). 

Обратите внимание на корпоративные споры в арбитражном суде между учредителями, на споры о взыскании денег с застройщика банком, а особенно на дела о банкротстве.

Судебные споры с участием застройщика в судах общей юрисдикции найти труднее, так как база данных
ГАС «Правосудие» до настоящего времени работает нестабильно, очень многих актов в базе нет, а поиск может занять достаточно продолжительное время.

В связи с этим, необходимо также проверить судебные дела с участием застройщика в суде общей юрисдикции по месту его нахождения и по месту нахождения новостройки (для определения территориальной подсудности нужно указать актуальный адрес застройщика из выписки из ЕГРЮЛ или адрес новостройки на сайте судебного департамента своего региона). Обычно суды обслуживают определенные районы и имеют соответствующие названия (например, юридический адрес застройщика находится в Ленинском районе, значит спор будет подсуден Ленинскому районному суду). Для Москвы определить уполномоченный суд можно на сайте
Мосгорсуд. На этом же сайте есть возможность найти дело в любом суде г. Москвы по наименование стороны спора (застройщика в нашем случае).

Однако такая проверка все равно не позволит оценить весь объем претензий, так как дольщики вправе обращаться также в суды общей юрисдикции по месту своего жительства (например, по искам о расторжении ДДУ, взыскании неустойки за просрочку, качеству строительства и т.д.). 

Стоит отметить, что само по себе наличие исков дольщиков к застройщику о взыскании неустойки за просрочку сдачи квартир, о расторжении ДДУ не является безоговорочным показателем его неплатежеспособности. Однако наличие таких исков проинформирует вас о том, что объекты застройщик сдает с отставанием от графика и позволит вам это учесть при планировании своих расходов.

Шаг 5. Поиск информации о возможном банкротстве застройщика

В указанной выше Картотеке арбитражных дел дольщик может посмотреть, не поданы ли заявления о признании банкротом застройщика. Если такие заявления имеются, а тем более, если их много, то это может свидетельствовать о риске неплатежеспособности. 

Но при этом нужно помнить, что подача и принятие судом к производству заявления о признании банкротом еще не свидетельствует о том, что данное заявление будет признано обоснованным. 

Стоит также ознакомиться с заявлениями о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве, которые публикуются на
едином федеральном реестре сведений о фактах деятельности юридического лица, а также сообщениями о процедурах банкротства в
газете «КоммерсантЪ».

Шаг 6. Поиск исполнительных производств в отношении застройщика

Информацию о задолженности застройщика, которая направлена на принудительное взыскание судебным приставам-исполнителям, можно найти на
сайте ФССП России. 

Если у застройщика много старых неоплаченных исполнительных листов на большие суммы – это повод задуматься. То же самое можно сказать при наличии в базе любых налоговых задолженностей, которые долгое время не оплачиваются, так как это означает, что налоговый орган не смог списать деньги с счета застройщика по инкассо.

Шаг 7. Проверка застройщика на долги по налогам

Бывает такое, что застройщик хоть и не значится в базах ФССП, но все же имеет налоговую задолженность или не сдает отчетность. Все это в дальнейшем может обернуться серьезными неприятностями, в связи с чем желательно получить такую информацию еще до заключения договора.

Сведения о юридических лицах, имеющих задолженность по уплате налогов более 1000 руб. и/или не представляющих налоговую отчетность более года можно найти на
сайте ФНС. 

Шаг 8. Проверка реестра проблемных застройщиков и объектов

Существует
единый реестр застройщиков, куда Минстрой включает всех, кто имеет право вести строительство многоквартирных домов.

Кроме этого, существуют специализированные реестры сведений органов государственной власти Российской Федерации, в которые вносятся недобросовестные застройщики. В Московской области, например, имеется
реестр проблемных застройщиков, который ведется Министерством строительного комплекса Московской области.

Включение организации в такой реестр с большой долей вероятности позволяет сделать вывод о нежелательности сотрудничества с таким застройщиком. Однако не включение застройщика в число проблемных вовсе не дает стопроцентной гарантии соблюдения договорных обязательств.

Следует упомянуть, что на рынке существует множество программ, автоматизирующих проверку контрагента, однако для целей разового использования они могут быть экономически нецелесообразными ввиду своей значительной стоимости.

Проверка новостройки: пошаговая инструкция

После того, как проведена проверка застройщика, следует переходить к проверке непосредственно строящегося дома. Стандартная проверка может быть проведена по следующему алгоритму:

Шаг 1. Проверка проектной декларации и разрешений на строительство дома

Данные документы, как правило, находятся в свободном доступе на сайте застройщика. Их отсутствие может свидетельствовать о незаконности производимых работ. 

Проверить действительность разрешения на строительство можно в профильном ведомстве. Так, например, разрешения, выданные в Москве, можно проверить по
спискам Комитета государственного строительного надзора города Москвы
.

Отсутствие разрешения на строительство или истечение сроков его действия при отсутствии продления в дальнейшем может обернуться серьезными проблемами как для застройщика, так и для дольщиков. В связи с этим, надлежит убедиться в действительности разрешительной документации до подписания договора.

Также должны насторожить неоднократные переносы сроков сдачи объекта, оформляемые изменениями в проектную декларацию (такая информация также должна быть на сайте застройщика), несоответствия «проектных» сроков тем, что указаны в договоре.

Шаг 2. Проверка документов, подтверждающих права на земельный участок

Такие документы также должны быть размещены на сайте застройщика. Проверить соответствие сообщенных застройщиком параметров земельного участка сведениям, содержащимся в ЕГРН, можно на сайте Росреестра –
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request. Оценить правомерность использования земли без привлечения специалиста достаточно сложно, так как необходимо соотносить категорию земли, вид разрешенного использования, вид права, на котором застройщику принадлежит земельный участок и содержание нормативных актов.

Если земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды, необходимо проверить действительность договора (не истекли ли сроки, прошел ли договор государственную регистрацию), наличие споров в суде между застройщиком и арендодателем. 

Важно также соотнести границы земельного участка с конфигурацией постройки, так как иногда застройщики осуществляют строительство частично за пределами участка.

Шаг 3. Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Найдите опытного строителя и покажите ему актуальные и сделанные ранее фотографии строящегося дома. Даже беглого взгляда специалисту будет достаточно, чтобы оценить темпы строительства и сказать, успеет ли застройщик сдать дом к заявленному в проектной декларации сроку. Также стоит проанализировать информацию о заключенных договорах участия в долевом строительстве (на сайте Росреестра укажите кадастровый номер земельного участка, на котором расположена новостройка, в подробной информации вы найдете зарегистрированные залоги – это и есть зарегистрированные ДДУ). Сопоставив количество зарегистрированных договоров (можно рассчитать сумму привлеченных средств дольщиков, исходя из средней цены квартиры в ЖК) и темпы строительства, вы можете сделать вывод о целевом использовании средств, а также о наличии собственных или кредитных ресурсов для строительства (например, если темпы строительства значительно опережают продажу квартир по ДДУ, из этого можно сделать вывод о том, что у застройщика есть свои финансовые ресурсы либо кредитные средства, на которые осуществляется строительство).

Шаг 4. Оценка степени готовности дома

К сожалению, в последнее время даже застройщики с идеальной многолетней историей могут в одночасье превратиться в проблемного застройщика, передачи объекта от которого придется ждать годами.

В связи с этим, лучшим доказательством постройки дома будет непосредственный выезд на объект. Сделать это можно сначала с менеджером застройщика, который расскажет об объекте, текущих работах, а потом и самостоятельно.

Важно оценить, подведены ли коммуникации (свет, вода), расспросить рабочих об этом.

Кроме этого, желательно получить доступ к форуму дольщиков (группе вконтакте, другой социальной сети, сообществу в мессенджерах и т.п.), на котором дольщики часто открыто пишут о проблемах ЖК.

Шаг 5. Проверка аккредитации объекта недвижимости и застройщика кредитными организациями

Нужно составить список банков, которые кредитуют рассматриваемый вами ЖК. Чем больше список, тем лучше: при аккредитации банки проверяют финансовое состояние застройщика, что является дополнительной гарантией его надежности. 

Информацию о предоставляемых кредитах можно получать на сайтах банков или по телефонам «горячих линий».

Шаг 6. Проверка проекта договора

Одним из самых важных этапов проверки является проверка проекта договора, по которому дольщик предоставляет денежные средства застройщику. Наиболее предпочтительным с точки зрения защищенности дольщика является ДДУ, так как он имеет приоритет перед договорами инвестирования, предварительными договорами купли-продажи и т.д.

Дольщику стоит внимательно прочитать договор долевого строительства на предмет включения условий, противоречащих закону, нарушающих права дольщика. 

Дольщику стоит также запросить у застройщика копию устава, который дает информацию о структуре органов управления застройщика и их компетенции. Кроме того, необходимо уточнить данные руководителя организации, действующего без доверенности, а если договор подписывает сотрудник по доверенности, то запросить копию доверенности. Указанные документы необходимы для анализа правомочности лиц, подписывающих договор участия в долевом строительстве. 

И не забывайте, ДДУ в обязательном порядке регистрируется в Росреестре, как и все изменения к нему. Крупные застройщики не возьмут с вас денег до регистрации договора, в связи с чем различные предоплаты, задатки и авансы должны насторожить бдительного покупателя.

Подробнее о том, на что обратить внимание при заключении ДДУ читайте в статье “Заключение ДДУ: на что обратить внимание?”; договору участия в ЖСК посвящена отдельная статья.

Несомненно, законодательство постоянно совершенствуется, и контролирующие органы осуществляют свои функции, но всегда лучше проявить максимум осторожности и осмотрительности. Тем более, когда речь идет о больших инвестициях в недвижимость. Поэтому проверкой застройщика перед покупкой квартиры или иной недвижимости на соответствие его требованиям закона, его надежности и финансовой устойчивости перед заключением договора участия в долевом строительстве нельзя пренебрегать.

Проверка надежности и добросовестности застройщика займет немало времени, но значительно уменьшит риски потенциального участника долевого строительства.

Если вы не готовы тратить свое время на поиск и анализ информации о застройщике  – обращайтесь к нам: проведем полную проверку надежности застройщика и предоставим официальное заключение юриста о потенциальных рисках.

Что включает в себя проверка застройщика и новостройки от Юридической фирмы “Двитекс”?

Заключение юриста по результату проверки застройщика и новостройки, выполненное нашими юристами, включает в себя описанные выше мероприятия по проверке застройщика, а также проверку застройщика при помощи платных программ (проверка сведений, которые отсутствуют в открытых источниках или их трудно найти):

Вы можете дополнительно поставить интересующие вас вопросы, чтобы анализ застройщика проводился в полном соответствии с вашими пожеланиями.

Данная услуга доступна для заказа онлайн клиентам из любого региона России, иностранным гражданам: мы осуществляем проверку застройщиков не только в Москве и Московской области, но и в иных регионах России.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

С кризиса 2008 года прошло 15 лет. Он начался с ипотечного пузыря в США и затронул весь мир, в том числе Россию: многие застройщики обанкротились, а дольщики остались без жилья.

Это повлекло серьезные изменения в законодательстве: гарантии дольщиков усилили, ввели оплату через специальные счета эскроу и ужесточили требования к застройщикам. Тем не менее задержки сдачи дома и юридические споры не редкость.

Я работаю юристом в сфере недвижимости более восьми лет и нередко веду дела обманутых дольщиков. Расскажу, как правильно выбрать застройщика и на что обратить особое внимание.

Рейтинг надежности застройщика

Всего в рейтинге ЕРЗ более 13 000 жилых комплексов в России.

Чем крупнее застройщик и чем реже нарушает сроки, тем он надежнее. Но гарантий все равно нет: даже солидные застройщики банкротятся, как это произошло в 2018 году с Urban Group.

Но ориентироваться только на рейтинг застройщиков не стоит по следующим причинам:

1. Это коммерческий рейтинг, а не государственный. Критерии оценки там не всегда понятны и прозрачны.
2. Рейтинг не учитывает нюансы. Например, компания строила дом с задержками, а потом у нее сменился владелец — с юридическими лицами такое бывает. И получилось, что сроки переносила первая компания, а достроила вторая — и ровно в тот срок, что обещала. И все следующие объекты сдавала в срок. Но в карточке объекта таких тонкостей нет.
3. В рейтинге могут быть неточности, особенно у небольших застройщиков. Например, может быть указано, что у застройщика несколько сданных ЖК, а на деле все эти ЖК строили разные юридические лица.

Документы застройщика на официальном сайте

Если собираетесь проверять застройщика, понадобятся его реквизиты. Обычно они есть на сайте застройщика в разделах «О компании», «Реквизиты», «Документы» или «Юридическая информация».

Некоторые застройщики размещают на сайте лишь общую информацию: сколько лет они на рынке и какие проекты строят. Тогда реквизиты можно посмотреть в тексте типового договора, который каждый застройщик выкладывает на сайте «Наш-дом-рф». Подробнее о сервисе я расскажу позже.

Выписка из ЕГРЮЛ

По ИНН или ОГРН застройщика можно проверить на сайте ФНС, который выдаст выписку из ЕГРЮЛ с полной юридической информацией о компании, или через сервис Тинькофф Банка.

Искать можно и по названию компании. Но застройщиков с одинаковым названием в разных регионах может быть много. Поэтому поиск по ИНН или ОГРН надежнее.

Формально все эти «дочки» входят в группу компаний большого застройщика, но в случае проблем он может откреститься от них. Застройщики объясняют такую схему распределением рисков: если с одним из объектов случится беда, остальные ЖК не пострадают.

С введением эскроу дольщиков это не должно волновать, кроме случаев переноса сроков. Если застройщик будет задерживать сдачу дома, привлечь к ответственности головную компанию или другие ее «дочки» будет невозможно.

Сведения об учредителе или директоре. В выписке из ЕГРЮЛ в графе «Сведения о лице, имеющем право без доверенности действовать от имени юрлица» должно быть ФИО руководителя фирмы или название управляющей организации.

Главное, чтобы в графе не было ФИО конкурсного управляющего: это означает, что компания на стадии банкротства.

Коды экономической деятельности компании — коды ОКВЭД. Есть основные и дополнительные коды. В качестве основного у застройщиков обычно указан 41.20 — строительство жилых и нежилых зданий. Дополнительные, как правило, такие:

• производство земляных работ — 43.12.3;
• производство электромонтажных работ — 43.21;
• производство санитарно-технических работ — 43.22;
• производство штукатурных работ — 43.31.

Ко мне обратились клиенты перед заключением договора долевого участия. Попросили оценить надежность застройщика и договор. Компания на рынке 10 лет, то есть, казалось бы, надежная. Но, изучив выписку ЕГРЮЛ и сведения из открытых источников, я выяснила, что строительством компания занимается только последний год. До этого она работала в сфере сельского хозяйства и называлась иначе. Поэтому я рекомендовала клиентам осторожнее отнестись к сделке.

Сведения о новостройке на сайте «Наш-дом-рф»

В каталоге новостроек можно увидеть все новостройки на карте. Отдельный фильтр позволяет выделить среди них проблемные объекты.

Сроки строительства

Их указывают в проектной декларации. Сроки должны быть реальными. Сравните их со статистикой средней длительности строительства в разных регионах. Если вам обещают построить и сдать многоэтажку, которая на стадии котлована, за год — тут почти наверняка что-то не так.

Внутри декларации, в пунктах 17.2.1 и 17.2.2, есть начальная и планируемая дата передачи объекта долевого строительства. Если у застройщика все по плану, даты совпадают. Если в ходе строительства какие-то проблемы, планируемая дата будет позже первоначальной

Именно так и есть в этом случае:

Фотоотчеты и видео с веб-камер

Застройщики обязаны размещать на сайте «Наш-дом-рф» минимум три фотографии со стройки в месяц. На своем сайте они могут также вести видеотрансляцию с площадки, чтобы показать ход строительства.

Я еще рекомендую выехать на объект и оценить ситуацию на месте. Обратите внимание не только на степень готовности здания, но и на активность процесса — много ли там рабочих и техники.

Неподалеку от моего дома строится ЖК. По периметру стройплощадки стоит забор, на котором висит баннер с проектом дома и заманчивыми предложениями купить квартиру. Здесь же офис продаж, который работает без выходных с утра до вечера. Но кроме него активности нет. На стройке тихо, нет техники, и за все время я видела только одного рабочего. Сроки сдачи квартир при этом обещают ближайшие. Если понаблюдать за объектом, становится ясно, что их нарушат.

Сведения о банкротстве и судебных спорах застройщика

Хотя механизм эскроу защищает дольщика от потери денег, лучше проверить застройщика на предмет банкротства. Последнее чревато тем, что лежащие на счете деньги за время обесценятся и человеку вернется сумма, на которую уже не купить аналогичную квартиру. А если в дополнение к застройщику возникнут проблемы у банка, где открыт эскроу, дольщику компенсируют сумму в пределах 10 млн рублей, что может быть меньше уплаченной по ДДУ суммы.

Проверять, не запущена ли процедура банкротства застройщика, я рекомендую на следующих ресурсах:

1. Единый реестр сведений о банкротстве — посмотрите, не запущена ли процедура банкротства застройщика.
2. Сайт издания «Коммерсантъ» — проверьте новости и сообщения, связанные с проблемами и банкротством застройщика.
3. Картотека решений арбитражных судов — какие судебные дела связаны с застройщиком. Возможно, к компании предъявлены иски на большие суммы и не исключено скорое банкротство.

Отследить судебные дела застройщиков в Москве можно через поиск по судебным делам на сайте Мосгорсуда. В других регионах используйте раздел «Судебное делопроизводство» на сайтах районных или городских судов.

На сайте Мосгорсуда поиск по судебным делам застройщика ООО «А101» выдал 1662 дела. Большинство из них связаны с защитой прав потребителей, а именно по части взыскания неустойки за задержку сдачи объекта. Но это типичная ситуация: ко многим застройщикам предъявляли подобные иски. Количество судебных дел тоже не должно сильно пугать — достаточно затянуть сроки по одному крупному ЖК, чтобы получить пару тысяч исков.

Отзывы покупателей в интернете

Обязательно почитайте отзывы в интернете о застройщике и конкретном ЖК, где собираетесь купить квартиру. Это можно сделать на форумах, в социальных сетях и на сайтах, посвященных строительству. Также посмотрите переписку жильцов других строящихся и готовых ЖК застройщика — в открытых чатах и мессенджерах.

Готовые дома от застройщика

В сервисе «Единый реестр застройщиков» есть данные о строящихся и сданных домах с указанием адреса, даты ввода в эксплуатацию, количества этажей, квартир и общей площади. Система запущена в 2018 году, и ЖК более ранних годов постройки может там не быть.

Если часть квартир в ЖК уже сдали, поспрашивайте жильцов, с какими проблемами они сталкивались. Только жильцы знают о таких нюансах, как перепады электричества, поломки лифтов, плохая работа управляющей компании, нехватка парковочных мест.

Некоторые ЖК обещают дополнительные услуги: спортзал, сауну, бассейн и прочие. Они есть в проекте и должны работать, но по факту их могли не запустить. Это тоже лучше уточнить у жильцов.

Еще посмотрите на сайте застройщика, какие проекты запланированы в ближайшие годы. Желательно, чтобы после строительства вашего ЖК были еще объекты. Обычно, если у застройщика начинаются проблемы, под удар попадают именно последние проекты.

Схема продажи квартиры: ДДУ или переуступка

Проверьте, с какой организацией и какой договор вы заключаете. При покупке в новостройке есть две основные схемы:

1. Договор заключают напрямую с застройщиком.
2. Право требования по ДДУ уступается от другого лица.

Банк зачастую кредитует застройщика, чтобы у того были деньги на стройку, контролирует его финансовое состояние и отслеживает судебные споры. Когда дом введут в эксплуатацию, застройщик получит деньги со счета эскроу.

Это более надежный вариант для дольщика, чем оплата застройщику напрямую.

То, что застройщик принимает оплату через эскроу-счет, указано в договоре долевого участия и в разделе 19 проектной декларации.

Уступка прав требования по ДДУ. В этом случае квартиру покупают не у застройщика, а у аффилированной фирмы или частного дольщика, которые приобрели квартиру по ДДУ ранее. Поскольку квартира еще не построена и право собственности не зарегистрировано, они продают лишь право требования на нее.

Текст договора долевого участия

В нем прописаны параметры дома и покупаемой квартиры, а также срок, в который застройщик обязуется ее передать.

Согласование отделки. Индивидуальные моменты, например тип отделки, обычно идут в приложении к договору. Зачастую застройщик предлагает на выбор несколько дизайнов, и в договоре прописывают условный номер — например, «Дизайн-проект № 1». Но я рекомендую попросить застройщика, чтобы он включил в документ цветные картинки с дизайном. Объясню на примере из моей практики.

Застройщику выгодно быть монополистом при продаже квартир. А тут появляется еще один продавец, который к тому же может выставить квартиру по более низкой цене.

Допустим, дольщик заключил ДДУ на стадии котлована, когда цена квадратного метра была 100 000 Р. А переуступает квартиру через четыре года, когда дом почти сдан и цена квадратного метра у застройщика — 200 000 Р. Дольщику при этом срочно нужны деньги, поэтому он может выставить квартиру по 180 000 за м². Чтобы такого не было, застройщики стремятся прописать в договоре штрафные санкции за переуступку — обычно 10% от стоимости объекта по ДДУ.

Отказ от взыскания неустойки может подаваться в договоре по-разному: это может быть как конкретный пункт, что у дольщика нет претензий, так и хитросплетение пунктов отсылочного характера. А выплату неустойки часто привязывают к выполнению дольщиком других условий. Например, если квартира больше по площади и дольщик по договору должен компенсировать разницу, то при задержке оплаты застройщик снимает с себя обязательство платить неустойку за просрочку сдачи дома.

Еще застройщики часто прячут в договоре срок передачи квартиры. Выглядит это так: на видном месте пишут срок ввода дома в эксплуатацию. Например, в пункте 1 указано: «Срок ввода в эксплуатацию — второй квартал 2023 года». А дальше где-то в тексте договора: «Начало процедуры передачи объекта — в течение двух месяцев с момента наступления срока, указанного в п. 1». Дольщики ориентируются на первую дату, а по факту застройщик может затянуть передачу еще на два и более месяца и не платить неустойку за этот период.

Как защищены деньги: эскроу или компенсационный фонд

С 2014 по 2018 год застройщики были обязаны оформлять страхование гражданской ответственности по каждому объекту. Без страховки было невозможно зарегистрировать ДДУ в Росреестре.

Кроме счетов эскроу, есть и второй способ защиты дольщиков — уплата застройщиком взносов в компенсационный фонд. Этот способ можно встретить в домах-долгостроях. Если начали строить до 1 июля 2019 года и если застройщик до 1 октября 2019 года подтвердил степень готовности жилого дома — не менее 30% строительной готовности, а объем проданных площадей не менее 10%, — застройщик до сих пор может принимать деньги дольщиков без эскроу-счетов.

Если застройщик утверждает, что может принимать деньги напрямую, это еще не значит, что он имеет такое право. Это нужно подтвердить официальным документом — заключением о степени готовности. Его выдает орган, который отвечает за долевое строительство в регионе, а информацию размещают в единой системе жилищного строительства на сайте «Наш-дом-рф».

В другой статье мы подробно писали о том, когда можно платить застройщику напрямую.

Проверка партнеров застройщика

Этот пункт работает по принципу «скажи, кто твой друг, и я скажу, кто ты». Застройщики по роду деятельности взаимодействуют с контрагентами — банками и производителями стройматериалов. Солидные фирмы вряд ли будут портить себе репутацию, сотрудничая с сомнительными застройщиками. Партнеры застройщика обычно указаны на его сайте. Также можно посмотреть эту информацию на сайте банков.

Льготные и субсидированные программы. Многие застройщики предлагают специальные программы — когда квартиру продают без первоначального взноса, в рассрочку или когда ставка по ипотеке очень низкая. Часть льгот дотируют из федерального бюджета — например, по семейной ипотеке. Субсидированные программы — результат договора между застройщиком и банком.

Раз застройщик наладил такие связи, это в некоторой степени подтверждает его надежность. Также это весомый критерий при выборе жилья в том или ином ЖК, так как условия ипотеки от застройщика везде свои.

Крупные застройщики для стимулирования спроса также предлагают развернутые программы: разные рассрочки, отсроченные платежи и трейд-ин. Бывают совсем необычные предложения — по принципу «купи сейчас — плати потом», «назови свою цену на квартиру» и другие.

Запомнить

1. При выборе застройщика нет лишней информации. Собирайте все доступные сведения из разных источников. Изучайте документы, судебные процессы, наблюдайте за ходом строительства и общайтесь с будущими соседями.
2. Перед подписанием договора внимательно читайте его. Даже если он состоит из хитросплетенных пунктов, ссылающихся друг на друга и на кучу законов. Стоит потратить время и ознакомиться с этими законами.
3. Если сложно проверить юридическую чистоту документа самому, не пожалейте 10 000—50 000 Р на юриста. Ведь постфактум будет сложнее и затратнее отстаивать свои права в суде.
4. Попросите по итогам проверки у юриста письменное заключение с анализом всех рисков. Возможно, это отведет вас от рискованной покупки и проблем в будущем. А если вы все-таки пойдете на рискованную сделку, контакты юриста в будущем могут пригодиться в суде.
5. Помните, что лучше тысячи устных договоренностей — письменные обязательства от застройщика в договоре. Это касается всего: сроков сдачи, работ по отделке, дизайн-проекту и прочего.
6. Обращение к риелтору для подбора недвижимости — хороший способ подыскать жилье и упростить общение с застройщиком. При покупке в новостройке услуги риелтора могут быть бесплатны — комиссию ему платит застройщик. Но не забывайте, что риелторы не проводят глубокой юридической экспертизы и проверить надежность застройщика нужно своими силами или обратившись к юристу.
7. После введения эскроу-счетов для дольщика остались два значимых риска: перенос сроков и плохое качество постройки. При банкротстве компании сработает механизм эскроу, но есть нюанс: если через несколько лет застройщик обанкротится, дольщику вернут ровно то, что он заплатил, без компенсации инфляции. К тому времени аналогичные квартиры наверняка будут стоить дороже.
8. В теории банкротство банка, где открыт счет эскроу, намного опаснее, чем проблемы у застройщика. Страховое покрытие эскроу депозита — не более 10 млн рублей. В Москве и Санкт-Петербурге эта сумма часто не покрывает и половины стоимости квартиры. Поэтому кроме проверки застройщика рекомендую обратить внимание, в каком банке будет эскроу-счет.