Как найти застройщиков квартир

Приобретение недвижимости в новостройке – весьма выгодное капиталовложение. Его безопасность во многом зависит от изначального определения надежности застройщика, ведь при покупке жилья речь идет о достаточно крупных суммах. К сожалению, нередки случаи, когда обманутые, целенаправленно или по причине банкротства, дольщики годами добиваются компенсации и вынуждены тратить время и средства на многочисленные судебные заседания.
Как правило, выбор квартиры состоит из нескольких последовательных этапов. Сначала покупатель определяется с первичным или вторичным рынком, затем, если речь идет о новостройке, отдается предпочтение конкретному району населенного пункта. После этого рассматриваются варианты разных типов домов, выбирается этаж и количество комнат. И уже в последнюю очередь большинство инвесторов задает себе вопрос: как правильно выбрать застройщика в новостройке?
Проблемные ситуации могут возникнуть по разным причинам. Первая – это откровенное мошенничество со стороны компании-однодневки, которое, к счастью, на современном рынке встречается не так и часто. Вторая иногда связана с юридическими нарушениями в проектной или уставной документации, отсутствием необходимых разрешений на строительство или пользование конкретным земельным участком. Третья – неприятная одновременно и для инвесторов, и для застройщика – банкротство, связанное с финансовым кризисом или погрешностью в предварительных расчетах.
Четкое осознание того, какому застройщику можно доверять, предварительный сбор максимально полной информации о нем, могут свести все эти риски до минимума. Каким же должен быть надежный застройщик и на что следует обратить внимание, выбирая компанию, занимающуюся возведением недвижимости?

Документация

Первое, чем стоит поинтересоваться, выбирая будущее жилье – это наиболее полная информация, касающаяся технической и юридической документации. У солидных компаний эти данные обычно доступны на сайте, или же застройщик может предоставить их по требованию потенциального инвестора. К таким документам относятся следующие:

Информация о компании-застройщике

Имея ИНН или ОГРН компании-застройщика, которые являются открытой информацией и должны находиться в свободном доступе на ее сайте, можно самостоятельно проверить выбранную фирму, получив выписку из ЕГРЮЛ. Эта выписка показывает следующие, являющиеся обязательными, учредительные документы: 

Разумеется, наличие этих документов еще не гарантирует полной безопасности будущей сделки, однако может многое сообщить об открытости и добросовестности застройщика.

Особое внимание следует уделить выявлению определенных несоответствий в документах с заявленными на сайте компании данными. 

Например, некоторые фирмы, стремясь поднять собственный авторитет за счет других компаний с положительной биографией и долгими годами взаимовыгодного сотрудничества с инвесторами, могут намеренно создавать похожие названия, вводя в заблуждение невнимательных клиентов.

 Точно так же, застройщик способен заявлять о десятилетиях работы на рынке недвижимости, тогда как сама компания зарегистрирована всего пару лет назад. Это несложно проверить, сопоставив с заявленными данными дату регистрации, которая будет содержаться в выписке ЕГРЮЛ. В любом случае, останавливать выбор стоит на застройщике, работающем не менее пяти лет. Если фирма существует меньше года, это еще не говорит о ее ненадежности, но значительно повышает риск того, что что-то может пойти не так.

Размер уставного капитала также не является лишней информацией. Слишком низкая сумма, указанная в документах, автоматически снижает платежеспособность компании перед банками-кредиторами, в результате чего застройщик не сможет рассчитывать на дополнительный заем в случае внезапного увеличения расходов.

Информация о новостройке

Основные данные о новостройке включают два самых главных документа: разрешение на строительство и проектную декларацию. Их копии должны быть выставлены на сайте компании-застройщика, поскольку являются прямым разрешением государства на проведение работ.

Разрешение на строительство – официальный документ, который выдается администрацией конкретного населенного пункта. Без его наличия начать строительство невозможно. В разрешении указываются название компании, дата, обозначение участка, печать и подпись должностного лица.

Проектная декларация – это развернутый документ, который содержит максимально подробную информацию как о застройщике, так и об объекте строительства. В нем также указываются наименование фирмы, дата, характер лицензий и срок их действия, информация о банках, в которых открыты счета ЭСКРОУ; оговариваются финансовые риски и фиксируется средняя прибыль компании за три последние года. Кроме этого, проектная декларация включает следующие моменты:

Финансовая информация

Правильно выбирать застройщика при покупке квартиры нужно также, исходя из наличествующей информации о его платежеспособности. Данные бухгалтерской отчетности, не являющиеся коммерческой тайной, при желании можно как запросить у застройщика, так и получить на сайте Росстата после обновления очередной публикации. Отказ предоставить эти документы или их отсутствие в списках Росстата – настораживающее явление, свидетельствующее о том, что у застройщика имеются определенные проблемы с финансированием.

Проанализировав график доходов или убытков за последние пару лет, заявленный в той же проектной декларации, можно составить примерную динамику будущих изменений. Если сумма выручки достаточно большая, это говорит о перспективной экономической деятельности компании. 

Наличие банковских кредитов может по-разному свидетельствовать о финансовой состоятельности застройщика. С одной стороны, перед предоставлением займа, особенно юридическим лицам, банки проводят тщательную проверку платежеспособности дебитора. С другой – слишком большое количество незакрытых кредитов в будущем может повлечь за собой невозможность их выплаты и банкротство. Наличие ипотеки на жилье в строящемся доме, которую предлагают крупные проверенные банки, также может быть гарантией устойчивого финансового положения застройщика. 

На официальном сайте арбитражного суда, в специальном разделе, можно проверить, не относится ли компания к потенциальным банкротам. Если она там упоминается, от приобретения квартиры лучше отказаться, даже несмотря на самые выгодные условия. Судебные тяжбы по серьезным вопросам: нарушение сроков, спорные вопросы относительно собственности на земельный участок и прочее – еще один повод обратить внимание на другие компании. 

Сроки и ход строительства

Ни один профессиональный застройщик не станет препятствовать участию дольщиков в наблюдении за этапами строительства. Наоборот, добросовестные современные компании всячески поощряют этот процесс и создают наиболее комфортные условия для мониторинга работ со стороны инвесторов. Информация о темпах, граничных сроках и других технических нюансах возведения жилых зданий должна содержаться на сайте застройщика, периодически обновляясь.

Граничные сроки по каждому типу строительства

Сроки строительства должны быть указаны с учетом реальных технологических темпов для каждого типа многоквартирного дома. В северных и южных регионах эти сроки могут довольно значительно отличаться, и такие нюансы также отображаются в проектной декларации. По нормативам темпы строительства разных домов выглядят так:

– Кирпичные – от 1,5 до 2,5 лет на юге и от 2,5 до 4 лет на севере;

– Монолитные – от 1,5 до 2,5 лет на юге и от 2 до 3 лет на севере;

– Панельные – от 7 месяцев до 1,5 лет на юге до 1 до 2 лет на севере.

Традиционно в проектной декларации фиксируется более длительное время, чем фактически необходимо для завершения работ. В этом временном промежутке учитываются различные форс-мажорные обстоятельства, могущие возникнуть в процессе возведения дома. К таким обстоятельствам относятся: необходимость найти и заменить подрядчика, аномальные погодные условия, перебои с доставкой строительных материалов.

Добросовестный застройщик, являющийся профессионалом своего дела, будет указывать максимальные граничные сроки, учитывая возможные непредвиденные задержки. Если оговоренные темпы заметно меньше нормативных, существует очень большой риск, что дом не сдадут вовремя, или же он будет построен с нарушениями технологии.

Отчет о ходе строительства

Способов отчетности о ходе строительства существует достаточно много, начиная от текстового описания стадии готовности проекта на сайте до круглосуточной трансляции процесса работ с помощью веб-камеры. В идеале застройщик заблаговременно создает специальный форум дольщиков, на котором удобно вести общение относительно будущего жилья.

Будучи дольщиком, любой человек может беспрепятственно посетить объект, чтобы вблизи понаблюдать за процессом его возведения. Лучше всего это сделать в рабочее время в будний день – так будет видно, насколько оптимальными темпами движется строительство. Зачастую работы не прекращаются даже в выходные, а неоправданные простои и длительное отсутствие активности на объекте может свидетельствовать о каких-либо проблемах застройщика. Спустя некоторое время можно повторить визит, чтобы воочию оценить масштаб произошедших изменений и примерно сориентироваться в сроках.

Полезным может оказаться и привлечение знакомого профессионального строителя. Ориентируясь исключительно по фотографиям, которые периодически появляются на сайте застройщика в качестве иллюстрации хода строительства, человек, близко знакомый со всеми тонкостями этой работы, сможет безошибочно определить, насколько компания укладывается в сроки. 

Сданные объекты компании-застройщика

Если у застройщика уже есть сданные и заселенные объекты, большим плюсом будет посетить их и расспросить жильцов об особенностях жизни в квартирах. Важными нюансами являются: как быстро была налажена работа инженерных коммуникаций после сдачи, не было ли с ними перебоев, как хорошо работают лифты, насколько качественная звуко- и теплоизоляция, нет ли в квартирах сырости, какова средняя стоимость коммунальных услуг?

Если новостройка и уже готовые дома находятся в пределах одного микрорайона, следует поинтересоваться уровнем инфраструктуры и качеством транспортного сообщения.

Наводить справки желательно в не очень старых зданиях, не более двух-трех лет, поскольку технологии строительства, монтажа и отделки меняются и совершенствуются едва ли не ежегодно, и будет трудно оценить строящийся дом, ориентируясь на здание с устаревшей технологией.

Договор долевого участия

Приобретение квартиры осуществляется по разным видам сделок: договору купли-продажи или его предварительному варианту, путем внесения паевых взносов, методом образования жилищного кооператива. С точки зрения безопасности, наиболее предпочтительным является договор долевого участия. Во-первых, он в обязательном порядке проходит государственную регистрацию, что делает невозможным факт двойной (многократной) продажи, во-вторых – подразумевает денежную компенсацию в случае неудобств, виновником которых выступает застройщик.

В ДДУ прописываются следующие обязательные пункты:

Например, если сдача объекта задерживается, застройщик должен согласовать новые сроки с дольщиками, при этом последние вправе не давать на это свое согласие и после превышения сроков требовать компенсации по установленной в договоре формуле. Как показывает практика, добросовестные компании в таких случаях всегда идут навстречу своим клиентам и не доводят процесс до суда, чтобы не бросить тень на собственную репутацию.

Гарантия распространяется не только на саму квартиру, но и на элементы отделки и инженерные коммуникации. Если до истечения гарантийного срока что-либо выходит из эксплуатации, застройщик или подрядчик обязан бесплатно исправить недоработки. 

То же самое касается и площади квартиры. Если она оказывается меньше, чем было изначально указано в договоре, строительная компания возмещает дольщику стоимость недостающих квадратных метров. И наоборот, когда жилплощадь выявляется больше оговоренной, разницу платит уже собственник. На этот случай размер доплаты желательно изначально включить в договор долевого участия.

Следует помнить, что дольщик на законных основаниях может предлагать любые изменения для внесения в договор, поэтому если застройщик упорно настаивает на неприемлемом или спорном пункте, от покупки лучше вовсе отказаться.

По всем этим характеристикам ДДУ выгодно отличается от, например, договора купли-продажи. Во-первых, второй не является гарантией от незаконной двойной продажи, поскольку не проходит регистрацию в государственном реестре. Во-вторых, он не подразумевает компенсации за неточности и несоответствия, скрытые или явные дефекты.

Договор страхования на случай заморозки или полной остановки строительства также должен быть в наличии. Его можно запросить как заранее, так и на этапе подписания ДДУ.

Существуют еще так называемые «серые» схемы приобретения жилья, которые предлагают некоторые компании. Наиболее популярные из них:

При всех вышеперечисленных вариантах договоров застройщик несет минимальную ответственность, тогда как риск для покупателя прямо пропорционально увеличивается. Законом регулируется только ДДУ, правовые основы которого изложены в Федеральном Законе от 30 декабря 204 года №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Отзывы о компании-застройщике

Отзывы о недвижимости, как и о любом другом товаре, можно в изобилии найти в интернете. Для этого следует пользоваться независимыми ресурсами, для которых подробная информация о жилье, в том числе новостройках, является приоритетной темой.

Много информации содержится на городских мультитематических форумах в соответствующих разделах. Здесь можно найти самые свежие впечатления и комментарии относительно нового или строящегося жилья. Нередко на таких форумах пользователи сами обращаются за советами относительно спорных вопросов.

Как найти застройщика для покупки квартиры, ориентируясь, в том числе, на отзывы? В первые очередь нужно обращать внимание на характер этих отзывов.

 Исключительно на положительные комментарии, если они составлены объективно, не может претендовать ни один товар, и недвижимость – не исключение. Всегда найдется человек, которому не понравился, например, цвет обоев от застройщика или периодичность уборки придомовой территории. В результате общий рейтинг компании-застройщика может автоматически понизиться. В то же время слишком хвалебные, с обилием профессиональных терминов и явной рекламной стилистикой отзывы, ни для кого не секрет, могут быть заказными. Серьезные сайты и площадки отсеивают большую часть таких текстов после модерации.

Настораживать должны комментарии о более серьезных недоработках или слишком затянутых сроках строительства, особенно, если они неоднократно подтверждаются. В таком случае не лишним будет проконсультироваться с хорошим юристом, который сможет грамотно проанализировать всю доступную документацию.

Если разобраться, то выбрать правильного застройщика в итоге не так и сложно. Нужно лишь узнать о наличии всех необходимых документов, тем более, что они являются открытой информацией. Когда все разрешения и лицензии есть в наличии, стоит посетить офис компании, чтобы обсудить все детали строительства: как будет проходить его мониторинг, есть ли страховка на случай банкротства фирмы или остановки строительства, какова сумма денежной компенсации в случае непредвиденных обстоятельства.

Если при диалоге с застройщиком появляются малейшие сомнения или чувствуются недосказанности, стоит обратить внимание на другую компанию, выбор которых на современном рынке недвижимости очень велик.

Не все застройщики, с которыми будущие собственники квартир заключают договоры долевого участия в строительстве, оказываются добросовестными. Несмотря на то, что законодательные нормы и механизм финансирования долевого строительства были ужесточены, дольщик может не получить свою квартиру или получить ее позже оговоренного срока.

Рассказываем, что проверить перед заключением договора с застройщиком и как обезопасить себя от возможных рисков.

Проверка застройщика при покупке квартиры в новостройке

Первый этап, который нужно пройти перед заключением договора долевого участия — проверка строительной компании. Она включает оценку репутации фирмы, ее задолженности по выплате налогов, источника финансирования строительства и других моментов, которые помогут определить недобросовестного застройщика.

Ознакомление с общей информацией о застройщике

Сначала нужно ознакомиться с регистрационной и учредительной документацией строительной компании. Это:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• выписка из ЕГРЮЛ;
• устав организации, на основании положений которого она функционирует;
• свидетельство о постановке на налоговый учет.

После ознакомления с документами можно посмотреть информацию о застройщике на сайте ФНС. В частности, по дате регистрации можно узнать продолжительность функционирования компании. Есть застройщики, которые рассказывают клиентам, что они работают на рынке недвижимости более 15 лет, а после проверки может оказаться, что они зарегистрированы всего 1 год назад.

Специалисты советуют выбирать застройщиков, работающих 5 и более лет. Надежной может быть компания, которая работает менее года, но у фирм, функционирующих более длительное время, легче оценить надежность. В частности, у них можно проверить сроки сдачи предыдущих объектов, качество проведенных работ.

Проверка застройщика по сайту компании

Строительные компании, которые заботятся о своей репутации, хотят привлечь больше покупателей, вкладывают средства в развитие сайта. На сайте застройщика можно ознакомиться с:

• сведениями о проектах, по которым здания уже введены в эксплуатацию;
• данными о проектах, в строительстве которых можно принять долевое участие;
• данными по новостройкам, введенным в эксплуатацию, в которых можно купить квартиру;
• информацией о регистрационных и учредительных документах фирмы;
• полученными наградами;
• сведениями о банках, в которых застройщик прошел аккредитацию;
• данными о подрядчиках, которых компания привлекает для проведения работ.

Многие компании ведут онлайн-трансляцию с одного или нескольких объектов, которые они строят.

Если информации о застройщике мало, сайт давно не обновлялся и не пополнялся актуальной информацией — это повод насторожиться и тщательнее проверить добросовестность компании. 

Просмотр договора долевого участия

Его заключают застройщик и человек, который собирается стать собственником квартиры в строящемся доме. ДДУ оформляют на любом этапе строительства — от стадии котлована до проведения отделочных работ, прокладывания коммуникаций. Такой документ защищает покупателя от действий мошенников, недобросовестных фирм и позволяет обратиться в суд, если права дольщика будут нарушены.

В договоре долевого участия должны присутствовать такие сведения:

• информация об объекте — адрес дома и кадастровый номер участка, на котором возводится здание;
• стоимость объекта;
• дата сдачи;
• этаж квартиры и ее номер;
• гарантия на квартиру;
• сведения о страховании ответственности компании;
• данные паспорта покупателя;
• реквизиты компании-застройщика.

По закону ДДУ должен регистрироваться в Росреестре. Это защищает покупателей от действий недобросовестных застройщиков, которые одну и ту же квартиру хотят продать нескольким покупателям.

ДДУ защищает дольщиков в случае замораживания строительства, от разных рисков в других ситуациях, когда нарушаются их права. Например, если застройщик захочет перенести сроки сдачи объекта, он должен согласовать это с каждым из дольщиков путем подписания дополнительного соглашения. Но покупатель должен подписывать такое соглашение добровольно. Если застройщик вовремя не сдает объект, покупатель имеет право на получение пени. Ее размер составляет 1/150 ставки рефинансирования за каждый день просрочки. 

Чтобы удостовериться в том, что ДДУ действительно защищает покупателя, можно показать документ юристу. Он оценит, насколько правильно составлен договор и рискует ли покупатель, подписывающий его.

Оценка договора страхования застройщика

Это документ, которым застройщик страхует свою ответственность. Среди рисков которые предусматривает полис:

• застройщик продал одну квартиру нескольким людям;
• объект был уничтожен в случае пожара или другой ситуации, предусмотренной страховым договором;
• застройщик обанкротился и не может выполнить свои обязательства перед дольщиками.

Можно попросить копию страхового договора и проверить страховщика. Если компании, которая оформила полис, нет в перечне страховщиков Центробанка, застройщик не имел права заключать с ней договор страхования.

Как выбрать застройщика, оценивая его предыдущие объекты

После проверки регистрационных и учредительных документов, ДДУ, страховки компании стоит проверить информацию о предыдущих проектах застройщика.

Нужно узнать, какие объекты возводились, были ли они сданы в срок, есть ли жалобы от покупателей квартир в отношении их качества. Бывает, что при сдаче объекта клиента все устраивает, но через несколько месяцев осыпается штукатурка, разрывает трубы, горит проводка, в стенах появляются трещины.

Сам застройщик не будет говорить потенциальному клиенту о том, что какие-то объекты были сданы им позже срока. Не рассказывают и о жалобах покупателей квартир. Информацию лучше искать в группах социальных сетей, на форумах, можно посмотреть публикации на сайтах местных СМИ. Это могут быть сведения и о квартирах на рынке вторичной недвижимости, которую возводила строительная компания. 

Следует понимать, что даже идеальная репутация застройщика не может гарантировать, что компания не обанкротится — бывает, что строительство замораживают застройщики, которые много лет в сроки сдавали объекты и получали положительные отзывы клиентов. Но проверка данных о предыдущих проектах компании поможет отсеять тех застройщиков, у которых сформировалась репутация недобросовестной фирмы.

Сравнение цен застройщика со средними ценами по рынку новостроек

Если застройщик добросовестный, работает на рынке недвижимости давно, у него хорошая репутация, то его цены будут на уровне рыночных или выше. Низкая стоимость квартир может устанавливаться компаниями, которые только входят на рынок. Еще низкая цена на объекты бывает у застройщиков, которые срывают сроки сдачи объектов, не выполняют другие обязательства перед своими клиентами, прописанными в договоре — так они стараются привлечь больше покупателей на строящееся жилье.

Цену квартир возводимого объекта всегда нужно оценивать в совокупности с другими показателями и документами, которые проверяют у компании. Например, слишком низкая цена может быть установлена, когда у компании нет разрешения на строительство или отсутствуют другие обязательные документы.

Оценка финансовой устойчивости строительной компании

Бухгалтерская документация застройщика должна быть размещена в открытом доступе на сайте Росстата. Но нужно обратить внимание на то, что сведения публикуются с задержкой в 7 месяцев.

Если данных о финансовой отчетности по конкретному застройщику нет, это может свидетельствовать о том, что отчетность за последний период не была сдана, а сама компания готовится к прекращению деятельности.

По закону бухгалтерская отчетность застройщика не считается коммерческой тайной. Поэтому покупатель квартиры в строящемся доме может попросить предоставить для ознакомления отчеты за последние 3 года работы. Стоит обратить внимание на такие показатели:

• чистая прибыль. Можно сравнить показатели прибыли за отчетный период и предыдущий;
• выручка — сумма поступивших средств за отчетный период;
• размер чистых активов. Это сумма средств, которой компания может воспользоваться при неблагоприятном исходе своей деятельности;
• величина основных средств и другие активы — имущество компании;
• величина дебиторской задолженности. Это деньги, которые компания может взыскать со своих должников;
• величина кредитных обязательств перед финансовыми и другими организациями.

Получение информации об источниках финансирования

С середины 2019 года работающие на российском рынке недвижимости застройщики не могут сразу использовать деньги дольщиков после заключения договора долевого участия. Средства, которые поступают от них, размещают на эскроу-счетах. К застройщику они поступают только после того, как он сдает дом в эксплуатацию.

Застройщиков, которые возводят объекты только за свой счет, на рынке почти нет. Обычно компании используют часть своих средств и банковский кредит. Кредит оформляют в той финансовой организации, где открыты эскроу-счета.

Практика показывает, что получение кредита в крупной финансовой организации свидетельствует о надежности застройщика. Любой банк перед предоставлением ссуды тщательно проверяет компанию и выдает деньги только в случае, если считает застройщика добросовестным.

Получение информации о судебной активности компании

Принимая решение о возможности подписания договора с застройщиком, нужно ознакомиться с информацией о наличии или отсутствии дел о банкротстве, хозяйственных спорах. Такие данные можно найти в картотеке арбитражных судов. Если в судебных разбирательствах компания застройщика часто фигурирует в качестве ответчика, это означает, что у ее партнеров или кредиторов есть к ней претензии.

О спорах с физическими лицами можно узнать на сайте районного суда. Его определяют по месту регистрации застройщика — его юридическому адресу.

Если были заведены арбитражные дела, нужно проверить такую информацию:

• дата рассмотрения;
• суть спора;
• решение, принятое судом;
• величина взысканной суммы.

Особое внимание стоит уделить спорам о взыскании средств с застройщика банком, предоставлявшим ему кредит для строительства домов.

Оценка финансовой состоятельности — как проверить застройщика на банкротство

Если подано заявление о признании застройщика банкротом, оно будет размещено в картотеке арбитражных дел. Следует понимать, что присутствие такого заявления еще не означает, что застройщик неблагонадежен и не сможет выполнить обязательства, взятые при подписании договора долевого участия. По результатам рассмотрения заявлений компании не всегда признаются банкротами. Но если такие заявления есть, особенно если их несколько, это повод тщательнее проверить благонадежность застройщика.

Поиск исполнительных производств

Наличие исполнительного производства свидетельствует о том, что у застройщика в принудительном порядке взыскивают средства. Это может быть имущество, которое реализуется для покрытия долгов перед банком, штрафов за просрочку или пени. Средства могут взыскивать в принудительном порядке и при наличии долгов перед физическими лицами.

Проверка застройщика на долги по налогам

Если у застройщика есть налоговая задолженность, он не сдает отчетность, это может свидетельствовать о его финансовых проблемах. Поэтому лучше проверить данные по таким долгам перед заключением договора. Информация о застройщиках и других юридических лицах, у которых долги по выплате налоговых обязательств превышают 1000 рублей, указана на сайте Федеральной налоговой службы.

Проверка единого реестра застройщиков, реестров проблемных застройщиков и объектов

В первую очередь стоит проверить присутствие девелопера в едином реестре застройщиков, который работает с 2017 года. В нем размещают всю информацию о компаниях, которые занимаются жилищным строительством. В реестре также есть информация об инвесторах застройщиков, подконтрольных подрядчиках.

После сдачи каждого объекта анализируется информация о том, были соблюдены сроки сдачи объекта или нет. По результатам анализа застройщику присваивается определенное количество баллов рейтинга — от 0,5 до 5. Низкие баллы говорят о том, что предыдущие объекты были введены в эксплуатацию позже срока. Чем выше значение, тем меньше будет вероятность того, что девелопер сорвет сроки сдачи следующего объекта.

Отдельно нужно ознакомиться с информацией, которая размещена в специализированных реестрах недобросовестных строительных компаний. Например, в Московской области есть отдельный реестр проблемных застройщиков. Его ведет министерство строительного комплекса Московской области. Если сведения о компании присутствуют в таком реестре, лучше обратить внимание на другие фирмы, с которыми можно заключить ДДУ.

Оценка строящегося объекта — как проверить новостройку перед покупкой

Оценивая возможность подписания договора долевого участия, дольщикам стоит оценивать не только надежность застройщика. Необходимо проверять и объект, в котором будет приобретаться квартира.

Оценка законности возведения дома — как проверить разрешение на строительство

Присутствие такого документа обязательно — если он не оформлен, то строительство здания незаконно. Разрешение на строительство в большинстве случаев застройщик размещает на сайте в свободном доступе.

Разрешение на строительство дополнительно можно проверить в профильном ведомстве. Например, разрешения, выданные для строительства в пределах Москвы, можно посмотреть в списке Комитета государственного строительного надзора.

Разрешение на строительство выдает администрация населенного пункта, где будет возводиться здание. В документе указывают:

• название компании;
• дату выдачи разрешения;
• данные о том, что застройщику разрешено возводить здание на конкретном участке;
• печать ведомства и подпись специалиста, который предоставил документ.

Проверка проектной декларации 

В проектной декларации указывают:

• название и контакты компании;
• строительный адрес дома;
• номер дома, соответствующий данным технического плана;
• сроки строительства;
• прибыль фирмы за текущий год;
• сведения о банке, где будут открыты счета эскроу;
• заключение экспертизы на проект;
• заключение о соответствии застройщика требованиям ФЗ;
• сведения о документации, которая подтверждает право собственности или аренды участка;
• заключение аудиторов о деятельности компании;
• способы, с помощью которых застройщик обеспечит выполнение обязательств перед покупателями квартир на стадии строительства;
• проект ДДУ;
• стоимость квадратного метра в объекте и другую информацию.

Если застройщик уже переносил сроки сдачи объекта, эта информация будет отражена в проектной декларации. С учетом такой информации можно оценить вероятность сдачи объекта вовремя или переноса срока.

Проверка документа, подтверждающего право собственности или аренды на земельный участок

Такой документ также должен быть размещен на сайте застройщика. Дополнительно проверить информацию можно на сайте Росреестра.

Участок не обязательно должен быть собственностью застройщика. Многие здания возводятся на основании договора аренды. В таком случае необходимо проверить:

• дату окончания срока действия договора. Он не должен истекать раньше планируемого срока сдачи объекта в эксплуатацию;
• прошел ли договор государственную регистрацию.

Кроме проверки общей информации стоит сравнить границы участка, указанные в документах, с фактическими границами строительства.  

Оценка степени готовности дома

Риэлтор, представляющий интересы строительной компании, сам застройщик, привлекая очередного клиента к заключению ДДУ, может преувеличивать информацию о степени готовности дома. Чтобы получить достоверные сведения, стоит попросить риэлтора или менеджера компании посетить объект. Так можно увидеть, что делают на стройке, оценить готовность здания, коммуникаций.

Кроме выезда на объект для оценки степени его готовности стоит получить доступ к форуму дольщиков. В нем можно узнать более точную информацию о текущем положении вещей в возводимом доме и проблемах, если они есть.

Оценка темпов строительства по фотографиям строящегося дома

Человеку без опыта в строительстве, особенно в возведении многоэтажных домов, сложно самому по фотографиям стройки, сделанным в динамике, определить, будет ли дом сдан в срок. Если такие фотографии доступны, лучше с ними обратиться к опытному строителю и спросить его мнения о том, успеет ли застройщик к обозначенному сроку сдачи дома.

Проверка аккредитации застройщика банками

Аккредитация банком застройщика — это проверка компании на предмет надежности. Финансовые организации проводят такую процедуру для того, чтобы оценить возможность предоставления ипотечных кредитов на покупку квартиры в строящемся доме. Это дает больше гарантий того, что заемщик получит квартиру, а банк — свои средства в соответствии с принятым ежемесячным графиком погашения.

Чем больше финансовых организаций аккредитовали застройщика, тем больше гарантии того, что компания надежная.  

Как проверить застройщика: самое важное, на что обратить внимание

• Регистрационные и учредительные документы: свидетельство о регистрации, устав, ИНН, соответствие данным в них информации, предоставляемой застройщиком и размещенной на сайте ФНС.
• Сайт застройщика, где должна быть размещена регистрационная документация, данные по сданным в эксплуатацию объектам, необходимая документация и информация по возводимым зданиям.
• Договор страхования, в котором предусмотрены риски замораживания строительства или банкротства застройщика.
• Предыдущие проекты застройщика, в частности, соблюдение сроков их сдачи.
• Финансовая устойчивость застройщика и источники финансирования строительства.
• Судебная активность компании, возбужденные исполнительные производства, присутствие долгов по выплате налогов.
• Наличие информации о застройщике в едином реестре девелоперов и отсутствие данных о нем в реестрах недобросовестных компаний.
• Документы на новостройку: разрешение на строительство и проектная декларация.
• Право собственности или аренды земельного участка, где строится многоквартирный дом.
• Степень готовности дома и темпы строительства.

Права собственников жилья в многоквартирном доме: чего нужно требовать от управляющей компании?

Налогообложение апартаментов, чем оно отличается от налогообложения квартир. Налог на имущество, при продаже и сдаче в аренду

Что такое квартира-малосемейка?

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости

Как выбрать того самого и не промахнуться? 10 критериев надежного и качественного застройщика в этой статье.

Хочешь купить квартиру, придется иметь дело с застройщиков. Иного выбора нет, не самому же строить многоэтажку? Давайте дадим определение надежности для застройщика, что это значит и можно ли ее измерить.

Надежность для застройщика это:

· гарантии сдачи объекта;

· соблюдение сроков строительства;

· выполнение обещаний по качеству строительства;

· строит необходимую социальную инфраструктуру (детские сады и школы).

На защите ваших интересов находятся счета эскроу. Как это работает? Вы кладете деньги на оплату квартиры в банк на специальный счет. Доступ к этому закрыт для всех, кроме банка. Застройщик получит деньги только при введении объекта в эксплуатацию, если проект не достроен, то вся сумма возвращается покупателю.

Критерии качества:

1. Необходимо проверить входит ли застройщик в список системообразующих компаний в системе жилищно-коммунального строительства.

2. Нахождение личности конечного бенефициара (до физ лица, конкретные ИФО).

3. Изучение и анализ головной структуры застройщика

4. Посмотрите историю реализованных проектов.

5. Статус земельного участка.

6. Изучите команду застройщика по реализации проекта.

7. Посмотрите, есть ли кредитная линия в банке.

8. Посмотрите на срок пребывания застройщика на рынке.

9. Проверьте участие застройщиков в муниципальных контрактах и в программе реновации.

10. Проанализируйте амбиции и планы застройщика на будущее.

1. Входит ли он в список системообразующих компаний. можно проверить на сайте министерства строительства и ищем там нашего застройщика. Чем больше значимость застройщика, тем ответственнее он относится к выполнению своих обязанностей. Если нашли его в списке , то ставьте плюсик.

2. Найдите бенефициара – конкретное физическое лицо. Как правило, это можно найти в проектной декларации. После этого необходимо изучить его деловую репутацию, его активы и возможности. Связан ли он с какими-то влиятельными организациями или личностями. Сможет ли он ответить по обязательствам в случае чего.

3. Головная структура компании. Под каждую стройку создается отдельное юридическое лицо. Поиск и анализ нам существенно облегчит название этого юридического лица. Согласно №214-ФЗ в названии должны содержаться такие слова как «специализированный застройщик». Однако это новое юридическое лицо, никаких проблем за ним нет, а поискать надо. Необходимо просмотреть цепочку владений и историю взаимосвязей, так мы найдем того, кто «дома хозяин». Головная структура будет иметь бухгалтерский баланс, записи в реестрах о судебных процессах, есть ли у них задолженности, какая их основная сфера деятельности. Ищите подозрительные моменты, несостыковки, конкретные цифры, связи, все что в будущем может вызвать проблемы.

4. Готовые проекты. Самый понятный пункт из всех выше перечисленных. На примере прошлых и уже реализованных проектов мы можем посмотреть и проследить взаимосвязь между ними. Эта информация поможет предугадать примерный будущий результат строительства. Посмотрите форумы и порталы. Если в прошлых проектах были грубые ошибки или какие-то проблемы так или иначе возникали позже, то к этому же стоит готовится и в будущем.

Помните, что для качественного инвестиционного проекта не обязательно, чтобы это был крупный или известный застройщик. Не обязательно он должен иметь федеральное значение, хорошие застройщики вполне могут быть и региональными. Главное, чтобы он отвечал критериям качества.

5. Статус земельного участка. Посмотрите находится ли земельный участок в собственности или в аренде. Приобрести большой участок в городе может стоить сотни миллионов, а иногда и миллиардов. Поэтому, если застройщик приобрел землю, то это большой плюс. В случае аренды изучите ее сроки и сроки сдачи дома. Если дом не достроится к концу аренды, то могут возникнуть проблемы.

6. Команда застройщика. Чаще всего эта информация указана сразу на сайте в специальном разделе. Что входит а команду? Архитектурное бюро, также компания по созданию ландшафтов, лобби и мест общего пользования, и ,конечно же, генеральный подрядчик. Смотрите на прошлое, какие проекты уже завершены, на сколько известно имя компании, репутация дается на просто так.

7. Кредитная линия в банке. Если кредит есть, то это значит, что перед его предоставлением банк все-таки надежность и платежеспособность застройщика. Также банк берет под залог земельный участок, что тоже добавляет определенной надежности.

8. Срок работы компания на рынке. Посмотрите какое количество времени компания уже существует и функционирует, не это конкретное юридическое лицо, а вся головная структура. История присутствия на рынке – имеет вес. Бренд, узнаваемость, известность и надежность уже завершенных проектов – все это идет в копилку хорошей репутации застройщика.

9. Связь с государственными и муниципальными структурами. Если застройщик участвовал в государственных программах, то можно ставить еще один плюсик. Это значит, что к застройщику есть определенное доверие, особенно в сфере социального строительство.

10. Амбиции и будущие проекты. Смотрите какое количество проектов находится в работе сейчас, какое планируется в ближайшее время. Особенно обратите внимание на приобретение площадок, если нет новых площадок, то не имеет значение какая есть команда дизайнеров и строителей. Возводить новые проекты будет просто негде.

Итог

Надежного застройщика можно выбрать самому, но для этого понадобится огромная куча времени, терпения и валерьянки. На московском рынке сейчас работает более 230 застройщиков, а количество реализованных проектов уже перевалило за 600. Попробуй разберись во всем этом. Если вы не хотите копаться в куче материала, то воспользуйтесь услугами брокеров по недвижимости. Знающий человек потратит на подготовку и анализ пару дней, а не несколько месяцев своей жизни.

#пешков федор михайлович #недвижимость #застройщики #инвестиции #купить квартиру в москве #жилье #финансы #ипотека #риэлтор #девелопер