Как найти затраты на строительство

Правильно рассчитываем стоимость строительства дома

Самый простой способ — обратиться за помощью к специалистам нашей компании с проектом или хотя бы схемой дома. Консультацию по вопросам цены строительства обычно бесплатные.

Или вы можете воспользоваться специальным онлайн-калькулятором. Однако точных цифр ни один калькулятор вам не выдаст. Малого того, что он рассчитывает цену исходя из средних значений, а не конкретного случая. Калькулятор не учитывает стоимость доставки материалов, их разгрузки, после монтажной установки.

Как рассчитать бюджет одноэтажного дома и двухэтажного

1. Определите материал исполнения. Он существенно влияет на стоимость строительных работ;
2. Определитесь с количеством этаже и наличием/отсутствием мансарды;
3. Определитесь с типом фундамента;
4. Рассчитайте общую ширину и длину дома;
5. Рассчитайте высоту потолков, периметр несущих и ненесущих стен, перекрытий;
6. Рассчитайте крышу и кровлю;
7. Рассчитайте утепление стен — внешнее и/или внутреннее;
8. Внутреннюю и фасадную отделку;
9. Рассчитайте окна и двери;
10. Рассчитайте коммуникации;
11. Убедитесь, что это все работы, которые потребуются.

На основании этих данных вы сможете рассчитать бюджет одноэтажного или двухэтажного дома. 

Как рассчитать стоимость строительства дома из кирпича

Начните с фундамента — это самая дорогая и самая важная часть кирпичной постройки. Из-за большого веса потребуется хороший ленточный фундамент с внедрением арматуры.

Затем стоимость кирпича. Для дома площадью 81 кв.м. на один этаж потребуется около 9 тысяч кирпичей. При стоимости 12 рублей за кирпич, кладка одного этажа обойдется в 108 000 рублей. Добавьте к этому цемент, песок и воду — это около 25 000 рублей сверху.

Потом рассчитываем стоимость кровельных работ. За материал для дома на 81 кв.м. можно отдать около 150 000 рублей и 60-70 тысяч за работу строителей.

Наконец внутренняя отделка. В конечном счете получится более 1,5 миллиона рублей. При этом помните о том, что не профессионал всегда может ошибиться. В худшем случае — в большую сторону. Если вам не хватит денег и материала, строительство встанет на неопределенный срок. Поэтому лучше выбирать мастеров строительства из кирпича.

Как выбрать материал в соответствии со стилем

Немалое значение при расчете проекта имеет стиль и дизайн здания. Любителям английского стиля лучше строить дом из кирпича, ценителям шале подойдут дома из бруса. Ценителям классики или кантри стоит отдать предпочтение блочным домам. А каркасные дома отлично подходят для облицовки сайдингом и создания американского стиля.

Что такое смета на строительство

Смета — это документ, который учитывает все расходы и поможет правильно спланировать закупку материала. Ни один подрядчик не возьмется за работу без правильно составленной сметы. Смета учитывает:

• Объем работ по проекту;
• Технологии строительства;
• Период строительства домов из разных материалов;
• Нужное количество работников.

Чтобы построить дом по максимально выгодной цене, стоит сравнить сметы разных подрядчиков. Так вы сможете адекватно оценить стоимость строительства и найти способы уменьшить затраты.

Как правильно составить строительную смету

Правильная смета содержит в себе следующую информацию:

• Общие сведения о документе. Расположены на титуле с указанием данных подрядчика;
• Раздел о строительство с подразделам “Отделка”, “Фундамент”, “Крыша” и далее по списку. Все пункты должны быть понятны заказчику;
• Список материалов для строительства;
• Список работ по смете. Указываем порядковый номер, шифр, название работ и единицы измерения — часы и трудовые расходы работников ;
• Список механизмов, которые потребуются для строительства;
• Расходы по смете;
• Скидки и разные коэффициенты, которые влияют на итоговую сумму;
• Размер НДС.

Этих разделов обычно достаточно, чтобы заказчику стал понятен приблизительный объем работ и потенциальная стоимость работ.

Индивидуальные характеристики процесса строительства

Несмотря на то что бухучет в строительстве в РФ ведется на базе общих требований и регламентов, для него характерно большое количество индивидуальных особенностей. Причиной наличия этих особенностей является специфика строительного процесса. В качестве основных индивидуальных характеристик стройки для данной статьи мы выделим:

• Длительность выполнения подрядных договоров. Вследствие этого обычно начало работ и их завершение относятся к разным отчетным (в том числе налоговым) периодам.
• Из нетипичной длительности рабочего цикла вытекает следующая особенность — поэтапность. И сдача заказчику, и оплата заказчиком работ проходят обычно в несколько этапов. Это ведет к специфике в формировании выручки и себестоимости.
• В отношении формирования себестоимости в строительстве также существует целый ряд специальных приемов и методов. Основное назначение этих методик — по возможности компенсировать неопределенность в надежности оценки финрезультата от учитываемого объекта строительства. С одной стороны, исходя из принципов бухучета, получение авансов от заказчиков строительства не дает достаточной уверенности в том, что на основе этих авансов можно определять выручку. С другой стороны, определяемые в ходе работ плановые показатели себестоимости также не могут считаться полностью подходящими значениями для учета их в расходах при формировании финрезультата.

Разберем подробнее особенности учета, возникающие из приведенных выше аспектов.

Нюансы, связанные со сроками выполнения работ

В ситуациях, когда даты начала и завершения работ приходятся на разные отчетные периоды, действуют нормы ПБУ 2/2008 (утв. приказом Минфина от 24.10.2008 № 116н). В силу особенностей процесса строительство практически всегда подпадает под действие норм ПБУ 2/2008. Таким образом, учет строек ведется предусмотренным ПБУ 2/2008 способом «по мере готовности».

Чтобы разобраться в сути способа, остановимся чуть более подробно на таком важном определении, как «объект строительства». В соответствии с Градостроительным кодексом РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ объект строительства — это не временное строение, сооружение. Отметим, что в действовавшем до принятия ПБУ 2/2008 приказе Минфина от 20.12.1994 № 167 об учете договоров на капстроительство существовала еще одна характеристика — наличие отдельной сметы или отдельного проекта на здание, строение, сооружение. Теперь эта норма не конкретизирована.

По действующему ПБУ 2/2008, чтобы определить объект для учета, необходимо изучить договор (договоры) и техническую документацию:

• Как отдельный договор (а следовательно, и объект учета) следует рассматривать:
  • объект, на который существует отдельная документация (надо полагать, в том числе смета или проект, о которых говорилось в «старых» регламентах);

ВАЖНО! Даже если заключен один договор на комплекс объектов, каждый из которых обладает характеристиками отдельного объекта, учет нужно вести по каждому объекту отдельно, как если бы на каждый был заключен самостоятельный договор.

• объект, по которому с достаточной степенью достоверности могут быть определены доходы и расходы.
• Как один договор (и объект учета) следует рассматривать несколько договоров, если:
  • все договоры по сути относятся к единому объекту, по которому установлены единые учетные нормы (например, по прибыли);
  • договоры связаны порядком исполнения — выполнение работ идет одновременно или последовательно.

По каждому объекту учета, определенному по указанным выше критериям, необходимо затем определить один из 2 возможных способов определения доходов и расходов:

• по доле завершенных работ в общем объеме работ по договору (объекту);
• по доле уже понесенных на отчетную дату затрат в общем объеме плановых затрат на строительство.

О первом способе поговорим кратко. Он заключается в проведении оценки объема уже завершенных на отчетную дату работ в натуральном выражении. Как правило, такая оценка является экспертной. Кроме того, если работа сдается по этапам — можно проводить оценку по задокументированным завершенным (сданным) этапам. В затраты при этом следует списывать ту их часть, что относится к признанной выручке.

Как подтвердить расходы на материалы при строительстве, узнайте в экспертном решении от КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к системе и переходите к материалу бесплатно.

Второй способ базируется на определении на отчетную дату доли уже произведенных затрат в общем объеме плановых затрат по договору. Так как данный способ напрямую связан с методами учета затрат в строительстве, рассмотрим порядок учета доходов и расходов при этом способе на примере.

Пример

Общая сумма договора, заключенного 12 января, составляет 30 млн руб. Определенная по расчетам (сметам) величина расходов составляет 20 млн руб. Аванс, полученный от заказчика в январе, составляет 8 млн руб. Величина уже понесенных по договору затрат на 31 марта составила 5 млн руб. Документы о приемке произведенных работ заказчиком оформлены в апреле. Подрядчик определяет готовность работ по доле произведенных затрат. Что будет отражено в учете подрядчика? (Для упрощения в примере не приводится НДС).

О нюансах учета НДС у подрядчика смотрите: «Когда начислять НДС подрядчику?».

1. Определяем долю уже произведенных расходов в общем объеме расходов по строительству:

5 млн руб. / 20 млн руб. × 100% = 25% — степень готовности объекта.

1. Определяем долю условно заработанной выручки исходя из степени готовности объекта:

30 млн руб. × 25% = 7,5 млн руб.

1. Для учета этапов выполненных работ применяется счет 46 «Выполненные этапы работ» Плана счетов (утв. приказом Минфина от 31.10.2000 № 94н).

По окончании всех работ при выставлении заказчику итоговых расчетных документов вся сумма по договору будет отражена в учете:

ДТ 62 КТ 46 – 30 млн руб.

Таким образом:

• на счете 62 будет виден остаток задолженности заказчика по контракту;
• на счете 46 отразится оставшийся объем работ, подлежащих включению в выручку по завершении строительства.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ! Все приведенные выше действия опираются на расчетные (т. е. плановые) показатели: цену договора, смету, проектную документацию. По факту практически всегда возникают различные отклонения от установленных в начале строительства значений.

Нюансы, связанные с расхождениями между плановой и фактической себестоимостью

Первым основным моментом, отличающим учет по ПБУ 2/2008 от других нормативов, является то, что при изменении некоторых статей затрат корректировке подлежит выручка. Это происходит в случаях:

• Если в ходе строительных работ по объективным причинам были применены более дорогие материалы или более сложные по технологии (и тоже более дорогие) методы выполнения работ. При этом выручка корректируется в сторону увеличения.
• Если в ходе работ по каким-либо причинам часть работ не была выполнена (без ущерба результату строительства). В этом случае выручка корректируется в сторону уменьшения.
• Если изменения расходов в большую сторону произошли по вине заказчика. Например, подрядчик был вынужден произвести обусловленные технологией работ дополнительные затраты, не учтенные в предоставленной заказчиком смете. В такой ситуации выручка корректируется в увеличение с предъявлением заказчику специального требования.
• Еще один случай корректировки выручки — если договором предусмотрены поощрительные выплаты подрядчику. Например, за соблюдение сроков выполнения работ.

Во всех этих случаях следует изменять величину выручки, отражаемой по кредиту 90-го счета. При этом суммы дополнительных затрат, собранные на счете 20, подлежат списанию в дебет счета 90:

• в составе себестоимости выполненного этапа работ, если заказчик признал и оплатил дополнительные расходы;
• в составе прочих расходов по обычным видам деятельности, если заказчик не признал и не оплатил данные затраты.

Вторым важным аспектом учета затрат в строительстве является специфический подход к классификации и учету косвенных затрат.

Распределению на стоимость договора и, соответственно, учету и списанию по приведенным выше принципам подлежат только те затраты, которые компенсируются заказчиком по условиям договора. Например:

• затраты на страхование объекта (относятся к общепроизводственным затратам и учитываются на счете 25);
• затраты на техническое обеспечение и экспертную поддержку производимых работ (тоже относятся к общепроизводственным);
• затраты на содержание аппарата управления подрядчика (условие о компенсации должно обязательно прописываться в договоре отдельным пунктом. Данные затраты классифицируются как общехозяйственные и учитываются на счете 26).

Все прочие расходы, не попавшие в договор, считаются для подрядчика расходами по обычным видам деятельности и подлежат учету и списанию в том периоде, в котором были произведены.

Узнайте, как правильно учесть расходы на строительство, если вы применяете УСН «доходы минус расходы», воспользовавшись советами экспертов КонсультантПлюс.  Если у вас нет доступа к системе, получите пробный онлайн доступ бесплатно.

ВАЖНО! Расходы, не давшие производственного результата (например, строительный брак), не могут относиться на стоимость договора в любом случае. Такие расходы всегда списываются в том периоде, в котором произошли.

О том, как учитываются специфические затраты на строительство, читайте: «Бухучет и налогообложение в строительстве (нюансы)».

Нормирование прямых затрат — это еще один важный нюанс строительства

Из сказанного выше можно сделать один значимый вывод — в процессе строительства бухучет ведется, опираясь на расчетные показатели. Для того чтобы итоговый результат по факту не сильно отличался от запланированного, необходимо строгое планирование и нормирование затрат.

ВАЖНО! Нормирование затрат в строительстве выполняется не только для учетных целей. Строительство — одна из самых жестко регламентированных отраслей, поэтому установка и соблюдение норм являются обязательными и с точки зрения технологии, и с точки зрения техники безопасности, а также по некоторым другим параметрам.

В первую очередь нормированию у подрядчика подлежат прямые затраты, учитываемые на счете 20. К ним относятся:

• себестоимость используемых материалов и конструкций;
• заработная плата строительных рабочих;
• амортизация собственной строительной техники;
• аренда строительной техники;
• транспортно-заготовительные расходы, относящиеся к перечисленным выше статьям (например, расходы на перемещение оборудования и техники).

Как на практике устанавливаются нормативы, можно прочесть здесь: «Утверждаем нормы списания строительных материалов».

Итоги

Учет затрат при выполнении строительных работ ведется всегда по выделенному объекту (договору) и неразрывно связан с учетом выручки от строительных работ. Факт признания выручки (или ее части) позволяет признать и относящиеся к этой выручке затраты. При этом:

• прямые затраты подлежат учету в составе договора по установленным нормам;
• косвенные затраты относятся на стоимость договора только в той части, в какой они включены в договор и компенсируются заказчиком;
• иные затраты, понесенные в текущем периоде, включаются в состав расходов этого периода

В основном при учете затрат в строительстве используются такие же счета бухучета, что и в производстве. Однако характерно также применение счета 46, обусловленное выполнением требований ПБУ 2/2008.

Элина Лунева

Эксперт практики «Финансовый контроль в строительстве» КСК групп

Определяем сметную стоимость: как избежать финансовых потерь и налоговых доначислений при строительстве

Ваша компания планирует построить завод, склад или новый магазин. Что нужно сделать в первую очередь? Составить смету. Важно не только построить здание, которое не рухнет через два года, но и не переплатить за стройку. Если смета составлена неправильно, сначала вы переплатите подрядчику, а потом можете получить доначисления от налоговой. Тщательно составленная смета избавит вас от этих проблем.

На основании сметной стоимости определяется размер капитальных вложений инвестора, финансируется строительство, оплачиваются расходы подрядчика за работы. От правильного расчета сметной стоимости зависит успех проекта.

По опыту экспертов КСК групп, первоначальный бюджет строительства всегда увеличивается в ходе проекта. В среднем он возрастает на 25–30%, в ряде случаев – на 100%. К чему это приводит?

Во-первых, если расходы «надуманные» – это финансовые потери. Вам никто не вернет деньги, которые вы заплатили за воздух. Во-вторых, если расходы невозможно подтвердить документально, возникают налоговые риски. Инвестор и заказчик могут получить доначисления на сумму до 50% от размера необоснованного увеличения бюджета строительства.

Чтобы этого не случилось,  нужно контролировать подрядчика. Ниже поговорим о том,  из чего складывается сметная стоимость, как правильно составить смету и как строители завышают бюджеты, манипулируя цифрами.

Что скрывает подрядчик: как завышается размер прямых затрат в смете?

Сметная стоимость строительства состоит из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.

Прямые затраты – это строительные материалы, эксплуатация строительных машин и механизмов, заработная плата рабочих и строителей. То есть это затраты на ресурсы, необходимые для строительства. Стоимость материалов, деталей и конструкций включает в себя затраты на их приобретение и доставку на склад или стройплощадку.

Подрядчик использует строительные материалы как механизм завышения бюджета строительства: в сметах указывает завышенный объем, не соответствующий проекту, в стоимость материала закладывает дополнительные расходы по транспортировке, «накручивает» двойной НДС (в сметной строке и по ее итогу).

Компания – производитель кондитерских изделий решила построить склад для хранения продукции. Перед заключением договора с подрядчиком фирма предоставила сметную документацию экспертам КСК групп для анализа. В разделе «Дождевая канализация» были заложены асбестоцементные трубы диаметром 500, 300 и 125 мм. Эксперт проверил количество и стоимость труб: стоимость была завышена на 40% от рыночной стоимости, а количество увеличено на 30% от проектных данных. После корректировки удалось сократить издержки на 3 млн рублей на этом небольшом участке работ.

Как правило, оптовые поставщики предоставляют подрядчикам скидки (в среднем – 30%). Правда, подрядчик эту скидку в смете не отражает.

Помимо стоимости материалов, в прямых затратах учтены расходы на эксплуатацию строительных машин и механизмов: оплата труда машинистов, перебазировка машин в период строительства, подготовка к эксплуатации и амортизационные отчисления.

Подрядчик имеет право экономить на строительных работах или материалах, если это не вредит качеству. На практике все наоборот: недобросовестный подрядчик нарушает технологии и берет с заказчика дополнительные деньги.

Строительство производственного комплекса – подготовительные и земляные работы стоимостью 38 млн руб. (объем котлована – 45 000 куб. м). Подрядчик заявил, что 10% от общего объема рытья котлована будет осуществляться ручным способом (стоимость – более 11 млн руб.). Дешевле сделать это с помощью техники. Служба  технического надзора КСК групп снизила процент ручного труда до 1% (1 млн руб.). Таким образом, заказчик сэкономил 10 млн руб.

Последнее, что входит в прямые затраты, – это трудовые ресурсы, то есть оплата труда рабочих и строителей.

Тонкости расчета: экономим до 10% от накладных расходов

Накладные расходы нужны для того, чтобы организовать работы. Согласно «Методическим указаниям по определению накладных расходов в строительстве (МДС 81-33.2004)», в состав накладных расходов включены затраты на административно-хозяйственное обслуживание сотрудников подрядчика, на обслуживание работников строительства, на организацию работ на строительных площадках и другие расходы.

Как определить размер накладных расходов? Есть отраслевые укрупненные нормативы накладных расходов, которые зависят от сферы выполнения работ. Сметная документация составляется по сметно-нормативным базам (ФЕР, ТЕР, ТСН и т. д.). Для строительства промышленного объекта (завода) накладные расходы составляют 106%, для жилого дома – 112%. Такой способ учета накладных расходов не отражает фактические затраты подрядчика и применяется только при составлении инвесторских смет. При расчетах между заказчиком и подрядчиком по фактическим данным применяют проценты накладных расходов по видам работ.

В коммерческих сметах накладные расходы прописываются в итогах смет. Подрядчики «любят» прописывать накладные расходы, начисляя их на все позиции по смете, то есть на стоимость работ и стройматериалов вместе. Однако такие расходы определяются в процентном отношении от фонда оплаты труда.

Торговая компания приобрела нежилое помещение. Для его ремонта пригласила подрядчика, который позиционировал себя как лакшери-компания в отрасли.

В смете на черновые работы у подрядчика консультанты обнаружили следующее:

– прочие работы – 250 000,00 руб.;

– огнетушители, аптечки – 100 000,00 руб.;

– накладные расходы – 15% на все позиции, включая материалы.

Но по МДС 81-33.2004 огнетушители, аптечки входят в состав накладных расходов как временные приспособления и устройства. Они были исключены из сметы, так же, как и накладные расходы на материалы: этот вид расходов применяется только к работам. Это помогло сэкономить 670 тыс. руб. от общей суммы в 6 млн руб.

Как правильно рассчитать сметную прибыль

Сметная прибыль идет на развитие производства и материальное стимулирование работников. В нее включаются затраты на налог на прибыль, налог на имущество, на модернизацию оборудования и реконструкцию объектов основных фондов, на премии для работников.

Сметная прибыль определяется так же, как и накладные расходы. Есть только одно отличие: у сметной прибыли свои нормативные проценты, они меньше, чем у накладных расходов. Если смета составляется по нормативным базам ФЕР, ТЕР или ТСН, то укрупненно принимается единый процент сметной прибыли – 65%. На процент не влияет, промышленное это строительство или жилое.

Важно помнить, что если условия работ отличаются от общепринятых (например, работы в подземных тоннелях, сварка труб под водой, строительство на склонах гор), а средств для покрытия расходов подрядчика стало не хватать, то по согласованию рекомендуется разработать и принять индивидуальный размер сметной прибыли.

Не экономьте на контроле подрядчиков – обойдется дороже

Из сложившейся практики инвестиционно-строительной деятельности разработана структура сметной стоимости строительства, на основе которой заранее определяют размеры будущих капиталовложений:

• прямые затраты  составляют 75–80%, включая:

– расходы на оплату труда рабочих – 15–25%,

– стоимость материалов – 45–55%,

– расходы на эксплуатацию машин – 8–10%;

• накладные расходы – 12–18%;
• сметная прибыль – 5– 8%.

Теперь вы знаете, как поэтапно решить задачу финансирования строительного проекта: от определения сметной стоимости отдельных видов работ и затрат и до определения сметной стоимости объекта строительства.

Структура сметной стоимости, определяющая размеры капиталовложений.

Но никто не застрахован от воровства со стороны подрядчика. Надежный способ предотвратить это – финансовый и технический контроль. Проверяйте сметную документацию на правильность указания работ и их объемов, сравнивайте, соответствуют ли выполненные объемы работ объемам в проектно-сметной документации. Контролируйте соблюдение требований СНиП по вопросам качества и сроков строительно-монтажных работ. И главное – оценивайте каждую норму договора подряда. В нем не должно быть лазеек, которые помогут подрядчику завысить бюджет.

Если затруднительно делать это силами штатных сотрудников, рекомендуем создать специализированный производственно-технический отдел в вашей компании, привлечь стороннюю службу технического надзора на время строительства или внешних консультантов для финансового контроля в строительстве. Не платите подрядчику больше, чем нужно! Обращайтесь к профессионалам. Эксперты КСК групп помогут вам проконтролировать исполнение подрядчиком своих обязательств, снизить финансовые и налоговые риски.

Ссылка на КСК групп https://goo.gl/EXuZtr

* На правах рекламы