Как найти землю под строительство дома

В некоторых регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, существуют программы по предоставлению земли под строительство и сельское хозяйство. Рассказываем, какие еще есть возможности

Бесплатно получить земельный участок можно, если человек имеет льготы или по региональным программам развития (например, по программе «дальневосточный гектар»). Есть способы получить землю не совсем даром, но по цене ниже рыночной, — например, на аукционе. Вместе с экспертами рассказываем об этих способах.

1. Наличие льгот

Одна из основных возможностей получить земельный участок — иметь льготы. На федеральном уровне претендовать на это могут граждане, имеющие государственные награды. Они имеют право на бесплатные земельные участки от 8 соток в городских поселениях и от 25 соток — в сельских.

В регионах свои правила предоставления бесплатных земельных участков льготникам. «В большинстве случаев претендовать на это могут многодетные семьи, ветераны войн и участники боевых действий, ликвидаторы аварии в Чернобыле. По местным законам, это также могут быть молодые специалисты, работающие в сельской местности», — отметила председатель совета директоров сети «Миэль» Марина Толстик.

Давать или не давать бесплатную землю многодетным семьям — каждый регион решает этот вопрос по-разному в зависимости от наличия ресурса. «К примеру, в Москве это выплата на покупку или строительство жилья. Не каждая многодетная семья может получить компенсацию — помощь положена только семьям, которые стоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. Московская область дает многодетным земелю бесплатно в собственность», — пояснила юрист адвокатского бюро Asterisk Софья Волкова.

Узнать о наличии льгот можно в многофункциональном центре (МФЦ) или в местной администрации. Там же можно подать заявление на получение бесплатного земельного участка и предоставить необходимые документы. «Если все основания признаются действительными, гражданина ставят в очередь. Когда она подойдет, заявителя пригласят осмотреть выделенный участок. Если все устроит, он заключает договор с местными властями и приступает к оформлению права собственности на землю», — добавила Марина Толстик.

Читайте также Как получить земельный участок многодетным семьям бесплатно

2. Региональные гектары

Получить землю бесплатно для строительства дома и ведения сельского хозяйства можно по региональной программе развития территорий. Одна из самых известных — «дальневосточный гектар», действующая с 2016 года. Землю можно взять в Чукотском автономном округе, Амурской, Магаданской, Сахалинской области и Еврейской автономных областях, Забайкальском, Камчатском, Приморском и Хабаровском краях, Республике Бурятия и Республике Саха (Якутия).

Сначала участок предоставляется на пять лет. В течение первого года нужно определиться с видом использования участка — строительство дома или сельское хозяйство, через три года — задекларировать его освоение. После пяти лет безвозмездного пользования участок можно получить в собственность или оформить длительную аренду — на 49 лет. Для лесных участков есть ограничения — их нельзя оформить в собственность. Но если в течение пяти лет пользователь не начинает осваивать землю, он автоматически теряет на нее право.

Недавно россиянам предложили бесплатно выдавать по гектару в Арктике. Участок предоставляется на пять лет, затем его можно оформить в собственность или долгосрочную аренду. Использовать землю можно для строительства жилого дома или ведения любой экономической деятельности. Программа «арктический гектар» должна заработать летом 2021 года.

«Во многих регионах можно получить земельный участок бесплатно. Например, в Краснодарском крае и Ставропольском крае действует программа по предоставлению земельных участков под развитие территорий и ведение сельского хозяйства. В Московской области есть похожая программа. Условия и порядок приобретения земельных участков регулируется правилами региона», — отметила управляющий партнер «Легес Бюро», член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Узнать о такой программе и ее требованиях можно на сайте правительства региона или в МФЦ. «Важный момент: в законах не прописано качество предоставляемой земли, поэтому нужно очень внимательно осматривать и изучать предлагаемый участок. Это может оказаться неудобье или болото, такие случаи бывают», — предупредила Марина Толстик из «Миэль».

Читайте также Как получить бесплатную землю на Дальнем Востоке

3. Бесхозные земли и дома

В России много заброшенных земельных участков, нередко — с домами. Нередко такие объекты можно встретить в дачных товариществах и деревнях. Закон позволяет россиянам стать владельцем такой земли и даже дома почти бесплатно. Есть несколько способов, как это сделать. Для начала, нужно убедиться, что у участка нет владельца. О своем намерении необходимо также уведомить местные власти.

Если собственник не найдется, участок перейдет местным властям, которые назначат торги на розыгрыш земли. Владельцем «бесхозяйки» становится победитель аукциона. Если в торгах принимает участие только один участник, соглашение заключается с ним. Как правило, стоимость участка оказывается ниже рыночной.

Еще один способ стать законным владельцем бесхозного дома или участка земли связан с понятием «приобретательная давность». Гражданин может занять бесхозный дом и открыто в нем проживать. Если за 15 лет не объявляются законные собственники, новый жилец может оформить юридические права на дом. Но для этого придется выполнить три условия. Во-первых, жилец должен ухаживать за земельным участком и оплачивать коммунальные услуги. Во-вторых, он не должен скрывать факт нахождения заброшенного имущества в его владении. В-третьих, жить на участке нужно непрерывно.

Читайте также Заброшенный дом: как оформить его на себя

4. Аукционы

Еще один способ приобретения земельного участка — выкуп на аукционе. Региональные власти, земельные комитеты и муниципалитеты проводят торги участками. Информация о них размещается в местных СМИ или на сайтах администраций, рассказала Мария Спиридонова из АЮР.

Желающие участвовать подают заявки, назначается дата торгов и разыгрываются участок. Получает его предложивший самую высокую цену, которая, как правило, ниже рыночной стоимости. В торгах может участвовать только один человек — и цена остается на первоначальном уровне, уточнила Софья Волкова. Впоследствии земельный участок передается в аренду — краткосрочную на 3-5 лет или долгосрочную на 49 лет — либо в собственность. Это зависит от региона и муниципалитета.

«Главный минус этой схемы — земельный участок может иметь невыгодную локацию, например, в отдалении от инфраструктуры. Такие участки бывают с обременениями — на это нужно заранее обратить внимание », — добавила представитель АЮР.

Подобные аукционы регулярно проводит Москва. Город выставляет на торги участки под индивидуальное жилищное строительство. Недавно власти выставили на аукцион землю по 44 тыс. руб. за сотку. Первоначально жители получают участок в аренду — ее стоимость определяется на аукционе. Затем у победителя есть полтора года на то, чтобы построить на участке дом и оформить его в собственность. После этого арендатор может выкупить участок всего за 40% кадастровой стоимости. В 2020 году на таких торгах продано 60 земельных участков общей площадью 7,89 Га на сумму 135,1 млн руб. годовых арендных платежей.

Читайте также Москва выставила на аукцион землю по 44 тыс. рублей за сотку

Чтобы подобрать свободный земельный надел для возведения частного дома, дачи или многоквартирного объекта, не обязательно идти в администрацию населенного пункта. Можно подыскать место в режиме онлайн – с помощью компьютера или телефона. В этом поможет кадастровая карта Росреестра. Поговорим о том, как найти свободный участок на этой карте, а затем проверить, на самом ли деле у него нет владельца. 

Как понять, что земельный участок никому не принадлежит

Для начала стоит определиться, какой именно регион и населенный пункт интересует. На публичной карте Росреестра откроется вся территория России. В нижнем углу справа есть кнопки «+» и «-». С их помощью можно приблизить карту и найти область, город, поселок, дачное общество.    

В правом верхнем углу иконка «Слои». После нажатия на нее выпадет список параметров, которые помогут увидеть всю информацию о землях, участках и их границах. Стоит поставить галочки напротив таких пунктов: 

• Единицы кадастрового деления. 
• Земельные участки. 
• Границы. 
• Земли для жилищной застройки.
• Виды разрешенного использования. 

Затем нужно приблизить карту до того момента, пока не станут явно видны разграниченные красными линиями зоны.  

Для удобства все участки окрашены в определенные цвета. Найти свободный участок земли достаточно просто. Розовым цветом обозначены наделы, у которых уже есть хозяева. Белым – свободные участки или те, у которых права по каким-то причинам не подтверждены. Их и нужно, рассматривать в первую очередь. 

Впрочем, и те земли, которые, на первый взгляд, заняты, могут оказаться без собственников.  

Найти незанятые участки можно еще одним способом – во вкладке «Слои» найти пункт «Космические снимки» и поставить галочку напротив. Среди земельных наделов стоит поискать те, которые не имеют построек, заросли травой. Возможно, они свободны.  

Как проверить выбранный участок 

Чтобы получить информацию об участке, достаточно на него нажать левой кнопкой мыши. Данные о нем высветятся на экране справа: 

• присвоенный кадастровый номер;
• точный адрес;
• площадь;
• кадастровая стоимость; 
• дата, когда он поставлен на учет;
• статус;
• категория земель; 
• форма собственности. 

Особое внимание стоит обратить на два пункта. Первый – «Категория земель».

Под строительство дома нужно найти участок, который находится в составе земель для ИЖС. Если вы собираетесь строить дачу или выращивать скот, то желательно, если статус будет «Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)» или «Для ведения садоводства (дачного хозяйства)», «Земли сельхозназначения».  

Также важный пункт – «Форма собственности». Хорошо, если напротив него стоит прочерк. Это говорит о том, что, возможно, владельцев у участка нет. Но эту информацию нужно еще уточнять, потому что карта меняется постепенно. Сведения еще попросту не успели обновиться. 

Земельные участки с белой заливкой на Публичной кадастровой карте часто не имеют вообще никакой информации, хотя границы определены. Указан только кадастровый номер.

Узнать некоторые детали о нем можно на других сервисах. Например, в этом поможет кадастровая карта сайта ЕГРН.Реестр. Зайдите на этот портал, кликните на вкладку «Кадастровая карта» и введите кадастровый номер, скопированный в карте Росреестра. В итоге получите такие сведения или некоторые из них: 

• назначении земли;
• кадастровая стоимость;
• площадь участка; 
• статус; 
• дата постановки на учет.

Получаем официальную информацию через из ЕГРН

Чтобы убедиться, что найденный участок действительно свободен, необходимо заказать выписку из ЕГРН. Так вы получите достоверные и актуальные на сегодняшний день сведения о земельном наделе. 

Получить документ можно с помощью сервиса ЕГРН.Реестр. На главной странице сайта введите кадастровый номер или адрес участка. Система предложит купить выписку. Чтобы узнать, есть ли у участка собственник, нужно заказать справку «О характеристиках и правах». После оформления заявки готовый результат придет в формате PDF на вашу электронную почту в течение 30-60 минут. Иногда время ожидания из-за технических причин продлевается.

Из выписки вы узнаете, есть ли у земельного участка владелец, кто это – физическое или юридическое лицо. Если в графе «Правообладатель» нет информации, то нужно посмотреть раздел «Особые отметки». Запись «Сведения, необходимы для заполнения раздела 2 отсутствуют» говорит о том, что права на участок не зарегистрированы. Можно согласовывать его аренду с муниципалитетом. 

Внимание! В отчетах, сформированных с 1 марта 2023 года, ФИО собственников объектов недвижимости заменены на фразу «физическое лицо». Это связано с вступлением в силу нового закона, который запрещает Росреестру выдавать ФИО собственников. 

Как найти свободный участок под ИЖС через карту Росреестра  

В России есть тысячи гектаров земли, которая не используется, но она отлично подходит для строительства жилья. В 2020 году началась работа по выявлению таких участков. В итоге был сформирован информационный ресурс «Земля для стройки», который базируется на той же Публичной карте Росреестра. В каждом регионе страны любой желающий может подобрать для себя свободную землю для ИЖС. Ресурс также помогает инвесторам искать участки для возведения многоквартирных домов.  

Как найти участок для строительства дома: 

1. Откройте публичную карту Росреестра.
2. В верхнем левом углу выберите критерий «Жилищное строительство».
3. В поисковой строке вбейте номер региона, поставьте двоеточие и звездочку. Например, вот так: 86:*
4. Ресурс найдет незанятые участки, которые есть в регионе. К ним прилагается информация о площади, адресе, категории земли.
5. Если земля понравилась, тут же можно подать заявку в уполномоченный орган – имеется кнопка «Подать обращение». 

В последние годы желание иметь личную комфортную среду обитания все чаще подталкивает людей к приобретению земельного участка с целью строительства на нём жилого или садового дома.

Если Вы не подпадаете под категорию населения, имеющую право на безвозмездное получение земельного участка от государства и не планируете ехать на Дальний Восток за бесплатным гектаром, то, воспользовавшись нашими рекомендациями, вполне сможете самостоятельно подыскать подходящий под свои цели участок.

Итак, самостоятельно подбираем земельный участок.

Содержание:

1. Определяем категорию земель и вид разрешенного использования исходя из своих целей.

2. Осуществляем поиск свободного земельного участка с помощью Публичной кадастровой карты (ПКК).

3. Получаем официальную информацию с помощью выписки из ЕГРН.

4. Изучаем Правила землепользования и застройки и информацию о земельных аукционах.

1. Определяем категорию земель и вид разрешенного использования исходя из своих целей

Обратите внимание, очень важно чётко сформулировать для себя цель приобретения земли! Сделать это надо до начала поиска. Ведь от того, для каких целей Вы приобретаете участок, будет зависеть категория земель, из состава которых он будет формироваться, вид его разрешенного использования, процедура формирования и оформления.

Если Вы планируете возвести жилой дом, выбирайте участок:

• для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) из земель населенных пунктов;
• для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населенных пунктов;
• для ведения садоводства (дачного хозяйства) из земель населенных пунктов или сельскохозяйственного назначения.

По закону возводить дом на огородном земельном участке не разрешено.

Определившись с назначением, приступайте непосредственно к поиску участка.

2. Осуществляем поиск свободного земельного участка с помощью Публичной кадастровой карты (ПКК)

Сам поиск при современном уровне развития электронных сервисов осуществить достаточно легко.

Предлагаем его начать с Публичной кадастровой карты.

Открыв карту по ссылке, с помощью кнопки «+» увеличивайте  масштаб  изображения до необходимой Вам степени детализации, удерживая в фокусе нужный Вам регион.

После этого зайдите в раздел Управление картой на панели инструментов, расположенной слева. Отметьте галочками в подразделе Общедоступные кадастровые сведения:

• земельные участки;
• единицы кадастрового деления;
• территориальные зоны;
• зоны с особыми условиями использования территории;

в Дополнительных сведениях:

• схемы расположения земельных участков;
• объекты пользователя.

Далее в подразделе Тематические карты выберите из выпадающего списка «Форма собственности на ЗУ», а в Единой картографической основе – «Космические снимки».

В итоге Вы увидите фрагмент карты с информацией о сформированных и занятых участках, как в выбранном населенном пункте, так и за его пределами.

При этом границы участков показаны красным цветом, а заливка выполнена разным цветом, который информирует о наличии или отсутствии у участков собственников:

•  розовый – участок имеет конкретного владельца;
• фиолетовый – участок в собственности публично-правового образования;
• без заливки – ранее учтенные участки с неподтвержденными правами или вновь образованные без прав;
• зеленая – зоны с особыми условиями использования территории.

Остальное пространство без заливки – земли неразграниченной государственной собственности. Именно здесь Вам предстоит подбирать себе подходящий участок.

Если кликнуть мышкой на любую точку внутри границ, участок окрасится в жёлтый цвет.

Если отсутствуют границы участка и кадастровый номер, это еще не значит, что участок ничей – возможно владелец не оформил его надлежащим образом.

Если граница контура синяя, то на это место есть утвержденная схема расположения участка, то есть он фактически уже сформирован и зарезервирован для дальнейшего предоставления.

Изучите рельеф местности, природные и искусственные объекты (леса, реки, дороги и т.д.) – именно для этого Вы выбрали в самом начале слой «Космические снимки».

Обратите особое внимание на зоны с особыми условиями использования (зеленая заливка), т.к. при нахождении участка в пределах такой зоны в дальнейшем могут выявиться ограничения в его использовании.

Если участок предполагается использовать под строительство, то следует принять во внимание, в какую территориальную зону в соответствии с правилами землепользования и застройки он попадает. От этого зависит вопрос о возможности в принципе строительства в этом месте, а если и возможно, то каких именно строений.

3. Получаем официальную информацию с помощью выписки из ЕГРН

Напомним, что Публичная кадастровая карта – это информационно-справочный ресурс. Посредством данного сервиса можно получить общее представление о территории и основные характеристики объектов, которые есть на карте.

Чтобы располагать актуальной официальной информацией о предмете потенциальной покупки, запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) в виде кадастрового плана территории. Для этого Вам понадобится шести – или семизначный номер кадастрового квартала (это территория также в красных границах), в котором Вы предполагаете приобрести земельный участок. Этот шаг особенно важен для межселенных территорий.

Кстати, заказать такую выписку Вы можете, не покидая Публичной кадастровой карты. Для этого вам надо кликнуть на любой участок в пределах выбранного квартала, в закладке «Услуги» выбрать Подать запрос на получение сведений из ГКН. И далее следовать указаниям сервиса. Стоимость такой выписки в бумажном виде – 1740 рублей, в электронном – 350.

В полученной выписке будет содержаться вся информация о земельных участках в границах кадастрового квартала, в том числе и ранее учтенных без установленных границ, объектах капитального строительства, границах всевозможных зон. Впоследствии эта выписка может пригодиться, если Вам придется самостоятельно формировать земельный участок в целях его приобретения у муниципалитета.

4. Изучаем Правила землепользования и застройки и информацию о земельных аукционах

На следующем этапе виртуального исследования территории следует посетить сайт органа местного самоуправления. Это необходимо сделать для того, чтобы детально ознакомиться с Правилами землепользования и застройки в границах конкретного населенного пункта или межселенной территории, проверить данные о возможном наличии проекта планировки территории в случае необходимости застройки участка.

И здесь придется пройти своеобразный квест – пространственно соотнести место, которое вы нашли на Публичной карте  и карту из Правил землепользования и застройки с сайта администрации.

Кроме того, Правила землепользования и застройки могут оказаться единственным источником информации  о территориальных зонах и утвержденных схемах расположения участков в том случае, если сведения о них не отражены на  Публичной карте  (к сожалению, в  настоящее время не по всем населенным пунктам сведения о терзонах отражены на ПКК).

Как отмечалось ранее, приобретение права собственности или права аренды земельного участка на возмездной основе возможно двумя способами – на аукционе  и  без торгов (например, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта).

Если аукцион проводится по инициативе местной администрации, то на торги выставляется уже сформированный земельный участок. Итак, проверяем информацию о проведении торгов здесь.

В случае, если выставленный на аукцион участок в подходящем месте  вас устраивает, то остается только подать заявку на участие в аукционе.

Цена продажи земельного участка или арендная плата (в зависимости от того, что является предметом аукциона) определяется по результатам торгов.

Если земельный участок не сформирован при отсутствии проекта межевания территории Вам придется самостоятельно совершать действия, связанные сего образованием. Вот в этот момент и понадобится ранее полученная выписка из ЕГРН на кадастровый квартал для  подготовки схемы расположения земельного участка.

Подготовить схему можно самостоятельно, либо обратившись к кадастровому инженеру. Далее следует направить ее в администрацию  с заявлением об  утверждении и  после получения решения администрации о предварительном согласовании обеспечить выполнение кадастровых работ по формированию участка из земель и постановку его на государственный кадастровый учет.

Только после этого Вы можете обратиться в муниципалитет уже с заявлением о предоставлении сформированного участка.

Цена  продажи земельного участка либо арендная плата в случае его предоставления без проведения торгов определяется на основании нормативного акта субъекта РФ.

А мы рады сообщить Вам, что теперь Владей Легко всегда с Вами, прямо в Вашем мобильном! Подписывайтесь на наш Telegram-канал!

Остались вопросы – мы ответим! Задать вопрос.

Оригинал статьи на нашем сайте.

Кому доступна бесплатная земля

Кто может получить

Получить землю от государства бесплатно могут несколько категорий граждан.

1. На федеральном уровне:

Участок для ИЖС и ведения ЛПХ дают без очереди и проведения торгов. Размеры ― не менее 0,20 га в пределах города и 0,40 га в сельской местности.

Участок для ИЖС и ведения ЛПХ предоставляют без очереди и проведения торгов. Размеры ― не менее 0,08 га в пределах города и 0,25 га в сельской местности.

Условия предоставления земли для семьи с тремя и более детьми регламентируются законами на уровне региона. В некоторых субъектах, чтобы получить землю, многодетные должны состоять на учете как нуждающиеся в жилом помещении (например, в Тюменской области). 

Участки выдают в порядке очереди. Иногда бесплатную землю с согласия семьи заменяют денежной компенсацией, которую можно вложить в покупку жилья (например, в Вологодской области).

На федеральном уровне есть общие условия для получения земли:

Участок выдают для ИЖС или ведения ЛПХ специалистам, работающим в муниципальном образовании. Условия и список специальностей регламентируются региональными законами. Например, в Карелии право на землю есть у работников образования и здравоохранения, социально-культурной сферы, специалистов лесного, сельского хозяйства, пожарных и т. д.

По условиям Земельного кодекса, землю дают в безвозмездное пользование не более чем на шесть лет. После пяти лет работы в сельской местности специалист оформляет участок в собственность. Если до момента оформления он уволится, землю придется вернуть.

4. Другие льготники. Для каждого региона есть перечень льготников и условия получения бесплатной земли. Часто в региональный список входят инвалиды, ликвидаторы аварии в Чернобыле, сироты. Уточнить льготный статус можно в МФЦ или администрации по месту жительства.

Как получить

Чтобы получить бесплатную землю, льготнику нужно:

1. Уточнить льготный статус в МФЦ или администрации по месту жительства.

2. Подать заявление на получение бесплатного участка через МФЦ, администрацию по месту жительства или «Госуслуги».

3. Вместе с заявлением предоставить документы. Комплект зависит от льготной категории. Один из основных документов ― подтверждающий право на льготу. Например, для многодетной семьи ― соответствующее удостоверение, для молодых специалистов ― копия трудового договора и диплом об образовании.

4. Встать в очередь на получение участка. Обычно это занимает до 30 рабочих дней. Льготники на федеральном уровне получают землю без очереди. Остальные ― по условиям региональных документов.

5. Получить уведомление о предоставлении участка и оформить право собственности.

Земельный участок можно получить и без очереди. Для этого предстоит:

Федеральные и региональные программы

Бесплатную землю могут получить не только льготники. Для других россиян она доступна по условиям специальных программ, например, «Дальневосточный гектар» и «Арктический гектар».

Программу «Дальневосточный гектар» запустили в 2016 году, «Арктический гектар» ― в 2021 с опорой на ФЗ № 119 от 01.05.2016. Условия участия одинаковые, но по арктической программе землю выделяют и в городах.

Где можно получить гектар

Регионы Дальнего Востока: 

Регионы Арктики: 

Кому дают и на каких условиях

Бесплатную землю на Дальнем Востоке или в Арктике может получить любой россиянин независимо от возраста и места жительства, а также участник госпрограммы по оказанию содействия добровольному переселению в РФ соотечественников, проживающих за рубежом. 

Землю дают для строительства дома, предпринимательства, занятий сельским хозяйством. Сначала участок предоставляют в безвозмездное пользование на пять лет.

За это время надо построить дом или организовать производство, чтобы подтвердить, что земля используется по назначению, и сохранить право на владение. Дальше участок можно оформить в собственность или аренду на долгий срок (49 лет).

Как получить землю

Владельцев гектаров государство поддерживает такими мерами:

В зависимости от субъекта РФ меры поддержки отличаются. Посмотреть их полный список можно на сайте региональной программы.

Оформление бесхозных земель и домов

Владельцем участка россиянин может стать, когда оформит в собственность заброшенную землю. Даже если на ней находятся дома. Но это процедура обычно долгая и стоит денег. 

Для начала нужно установить, есть ли у бесхозного участка владелец. Эти данные можно получить в местной администрации, у председателя садового товарищества (СНТ), через выписку из ЕГРН или на публичной кадастровой карте. Если хозяин земли найдется, можно приобрести участок по договору купли-продажи. 

Если собственника найти не удалось, нужно обратиться в администрацию по месту жительства с заявлением для оформления заброшенного участка в собственность или аренду. Землю поставят на кадастровый учет. Дальше нужно подождать 12 месяцев, чтобы предполагаемые собственники смогли заявить о правах на участок. 

Если владелец не появляется, сотрудники администрации обращаются в суд, чтобы признать землю муниципальной собственностью. Если суд принимает положительное решение, участок выставят на торги. Как правило, землю предлагают приобрести по стоимости ниже рыночной.

Иногда в аукционе принимает участие один человек, который и запрашивал оформление участка. По итогам торгов оформляется право собственности на землю, а новому хозяину предоставляют выписку из ЕГРН.

Можно стать владельцем бесхозной земли и по «приобретательной давности». То есть участок можно оформить в собственность, если его законные владельцы не появляются. Здесь важно выполнить три условия:

Передавать ли право собственности новому владельцу участка, определяет суд. После вынесения утвердительного решения можно заняться оформлением документов. 

Пакет документов для регистрации права собственности на бесхозную землю включает в себя:

Подать документы можно через МФЦ или местную администрацию.

За что придется платить

Даже если участок достается бесплатно, за определенные услуги все равно придется платить.

1. Когда хотите получить участок без очереди и сами нашли его на карте Росреестра, а он не стоит на кадастровом учете, понадобятся услуги кадастрового инженера. Специалист измерит участок и подготовит схему. Стоимость его услуг зависит от региона и сложности задачи.

2. 

Чтобы получить любой участок в собственность, нужно зарегистрировать его в Росреестре. Госпошлина составит 350 ₽.

3. Для регистрации бесхозной земли в ряде случаев придется заплатить госпошлины за судебные издержки. Сумма зависит от вида заявления.

---

Коротко, увлекательно и с пользой о деньгах — в нашем телеграм-канале @life_profit. Присоединяйтесь!

Я риелтор и с 2010 года помогаю людям покупать и продавать приусадебные участки и дома.

За это время я понял, на что обращать внимание при покупке, чтобы не потратить деньги и время впустую. Настоящая трагедия — купить участок, вложиться в постройку дома, а потом обнаружить в километре от дома, например, свиноферму или неожиданно возникшую стройку федеральной трассы. Продать такой участок по хорошей цене, чтобы окупить все вложения, почти невозможно.

В статье расскажу, как выбирать участок и где искать о нем информацию.

Изучите открытые источники

Публичная кадастровая карта. Спросите у хозяев участка его кадастровый номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр, примерно так: 00:00:0000000:0000.

По кадастровому номеру вы сможете узнать:

1. Точную площадь участка. Чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
2. Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
3. Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
4. Вид разрешенного использования (ВРИ). Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства».

Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.

Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».

Археологические наблюдения стройке не помешают. А вот раскопки — это уже серьезно. Их оплачивает собственник. Цена зависит от того, на какой площади собственник планировал вырыть котлован, и от глубины культурного слоя. Стоимость раскопок начинается от 100 000 Р, но точную сумму не могут предсказать даже сами археологи.

Археологические раскопки — это дело длительное. Чем «урожайней» ваш участок на находки, имеющие ценность, тем дальше будет отодвигаться начало строительства дома. Среднее время отсрочки, по моим наблюдениям, — «полевой сезон» с апреля по октябрь.

Нахождение участка в охранной зоне — не единственный критерий, по которому определяют необходимость изысканий на нем. В обязательном порядке они потребуются в виде археологической разведки в тех местах, где до этого не ступала лопата археолога — например, в новообразованном коттеджном поселке. Потенциально под любым таким участком может быть новая Троя, и государство хочет узнать об этом первым.

Помимо этого за такие действия собственнику грозит административная или даже уголовная ответственность. Штраф в этом случае тоже немаленький — от 3 млн рублей.

Оцените подъезды к участку

Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.

Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.

Бетонка. Самый противоречивый вариант. С одной стороны, дорога ровная, луж на ней практически не бывает. С другой стороны, по бетонке не разгонишься больше 40 км/ч, потому что ощущение, будто едешь по стиральной доске. Постоянный перестук колес на стыках нервирует, а у машины страдает подвеска.

Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.

Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью. Проехать по такой дороге на обычной машине с передним приводом проблематично: колеса будут увязать в грязи. Если дорога гораздо выше обочины, она «расползется» с наступлением весны.

Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.

Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.

В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.

Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.

Водные преграды. Если по пути к участку вам встретятся дамбы и мостки через мелкие речушки, лучше остановить машину и посмотреть внимательнее. Если дамба возвышается над рекой не больше, чем на 1—2 метра, а вокруг холмистая местность, это может стать проблемой по весне: безобидный ручеек разольется в бушующий поток и запросто перехлестнет невысокое препятствие. Проехать по такой дороге будет невозможно, а если попытаться, то машину просто смоет. Это означает или длинный объезд, или полную изоляцию на время паводка. Выяснить, как обстоят дела с уровнем реки за последние 10 лет, можно у старожилов.

Учитывайте это, покупая участок в деревне, которая соединена с основным шоссе наплавным мостом. Возможно, несколько месяцев в году вам придется делать крюк для объезда.

Уборка снега. Зимой проселочные дороги засыпает снегом, который кто-то должен убирать. Уточните у жителей улицы или у председателя коттеджного поселка, кто это делает. Есть несколько вариантов: снег убирают муниципальные власти, жители в складчину нанимают технику либо вы убираете его самостоятельно.

Узнать заранее, на что жалуются местные жители, можно на сайте «Добродел» или «Айгражданин», если мы говорим про всю Россию. Самые распространенные жалобы обычно как раз на проблемы с дорогами. Если видите просьбы «сделать дорогу», а не просто «устранить ямку» — это плохой знак. Есть вероятность, что пока на отсыпку скидываются местные, поскольку им надо хоть как-то ездить.

Осмотрите все очень внимательно

Есть хорошая пословица: «В чужом глазу песчинку видеть, в своем — бревна не замечать». Об этих «визуальных бревнах» стоит помнить, когда оцениваете эстетическую составляющую участка. Сначала этот недостаток кажется милой мелочью, а потом начинает раздражать. В результате собственник хочет продать участок с уже построенным домом. Неудачное визуальное соседство очень усложнит этот процесс. И дело тут даже не в цене — будет сложно найти людей, которые готовы отдать за такой участок хоть какие-то деньги.

Вот самые распространенные проблемы, которые в будущем могут повлиять на цену участка:

1. Линия электропередачи (ЛЭП), даже если мачты видны еле-еле. Такое соседство не только портит вид, но и приносит реальный вред здоровью.
2. Многоэтажные дома в радиусе 200 метров от участка. Мало кому понравится, если на его участок будут глядеть с высоты пятого этажа.
3. Гаражно-строительные кооперативы, сараи и водонапорные башни тоже уродуют вид.
4. Здания промышленного и сельскохозяйственного назначения — например, ангары или фермы. Портят вид, производят шум и запах.
5. Кладбища и заброшенные здания.

Все вредные и опасные объекты, на которые стоит обращать внимание при покупке земли, перечислены в Санпине 2.2.1/2.1.1.1200-03.

Обнаружить борщевик можно даже не выезжая на участок — его бывает видно на фото в объявлении. Если борщевика нет на участке, но есть рядом, например на въезде в деревню, значит, скоро он будет на участке.

1. Производит окос — что не очень-то эффективно.
2. Выписывает штрафы собственникам участка — это нечастая практика, и штраф просто оспорить в суде, но кому нужна такая нервотрепка.

Но есть и визуальные факторы, которые, наоборот, повышают цену участка на 25—30%. Вот их список:

1. Речка, озеро, пруд, любой мало-мальски крупный водоем около участка. Но если водоем с тиной и камышами, это, наоборот, снизит цену.
2. Опушка леса, особенно если рядом вековые дубы или сосны.
3. Возвышенность, когда с участка открывается вид на окрестности.
4. Холмистая местность вокруг или вид на горы.

Проверьте качество воздуха

Если хотите выезжать за город и дышать чистым воздухом, желательно, чтобы в радиусе 5 километров от вашего участка не было животноводческих ферм — как действующих, так и заброшенных. Государство имеет привычку время от времени поддерживать сельское хозяйство, поэтому в любой момент разваливающиеся коровники, птицефермы или свинарники могут «ожить» и начать распространять вокруг себя классические деревенские ароматы.

Обо всех «заброшках» в округе лучше узнать заранее. Для этого опросите соседей, поищите информацию в интернете и не забудьте про генплан: обычно такие объекты есть на карте планируемого размещения объектов местного значения.

Строительство мусорных полигонов, мусоросжигательных или мусороперерабатывающих заводов, а также химического или нефтепроизводства убивает спрос на участки со стороны приезжих. Обычно именно они формируют спрос и цену на участки. Если купить землю в таком «гиблом» месте, продать ее можно будет только со скидкой до 80% от первоначальной цены.

Чтобы прояснить вопрос с качеством воздуха, посмотрите в группах во Вконтакте или просто в поисковике по запросу: «Город N против». Город N — это административный центр района, в котором расположена приглянувшаяся вам деревенька.

Среди названий групп в соцсетях или статей в поисковиках могут быть безобидные: «Благовещенск против Сахалина» — здесь речь идет о футбольных командах. А могут быть и весьма зловещие — например, про борьбу города с химическим производством или свалкой.

Звуковое окружение

Шум исходит не только от фабрик, заводов, шоссе, железнодорожных путей, аэродромов или торговых комплексов. Нежелательно соседство и с базами отдыха, санаториями и другими увеселительными местами. Вот список объектов, рядом с которыми абсолютно точно не стоит строить жилой дом:

1. Живописные поляны, особенно со следами пикников.
2. Пляжи, особенно с тарзанками.
3. Большие заасфальтированные площади в центре поселков, сельские клубы, магазины.
4. Футбольное поле, хоккейная коробка.
5. Высокие склоны, которые зимой превращаются в горки и горнолыжные трассы.

Если кратко

1. Перед поездкой узнайте кадастровый номер участка и найдите его на публичной кадастровой карте. Возможно, вы поймете, что даже ехать на место не нужно.
2. Ознакомьтесь с генпланом.
3. Когда поедете на место, обращайте внимание на дороги и мосты. Хорошо, если к участку есть несколько путей подъезда. Уточните у местных, кто обслуживает дорогу.
4. Чтобы познакомиться с местными проблемами, особенно дорожными, используйте сайты, например «Добродел».
5. На участке осмотритесь вокруг и оцените виды с разных точек. Соседство с гаражами, ЛЭП, заброшенными зданиями и многоэтажками или борщевиком нежелательно.
6. Лучше сразу переплатить за красивый вид на водоем, лес или возвышенность. Такой участок потом точно не захочется продавать. А если придется, цена будет дороже «обычного» места без вида.
7. Поищите в интернете слухи о текущих проблемах района, на территории которого собираетесь брать участок. И обязательно поговорите с местными жителями. Они расскажут много интересного.