Границы земельных участков, а также иные наделы имеют так называемое зонирование, которое по условиям законодательства должно быть отображено на ПКК (карта Росреестра публичного формата). Интерактивная база данных позволяет не только получить исчерпывающие данные о зонах, но и заказать справки по недвижимости для отдельного взятого кадастрового объекта.
Все данные о зонах хранятся в базе ЕГРН (единый госреестр недвижимости). Публичные данные имеют открытый формат и доступны любому получателю государственных услуг.
Особенности зонирования на кадастровой карте
Для того, чтобы узнать, как посмотреть зоны на кадастровой карте, необходимо знать, что эту информацию предоставляет опция на интерактивном портале ЗОУИТ. В Земельном Кодексе РФ, в части статьи 105, на территории России определено 28 правовых статусов ЗОУИТ. В 2022 году, будет сформирована единая база ЗОУИТ, которая будет доступна инвесторам и прочим заинтересованным лицам. Вы можете заказать справку о недвижимости, узнав текущие правовые и технические данные по земельным наделам. Для поиска нужно указать кадастровый шифр или известный физический адрес. Дополнительно вы можете узнать, как сохранить кадастровую карту, которая используется инженерами и специалистами в сфере недвижимости.
Согласно Земельного Кодекса, установлены следующие ЗОУИТ (зоны):
- охранные территории;
- защитные территории культурного назначения;
- территории с включениями инженерных коммуникаций – электроэнергия, газопроводы, трубопроводы общих магистралей, связь;
- транспортные зоны передвижения, в том числе железная дорога, автомобильные трассы, метрополитен, территории для обслуживания авиации;
- санитарные зоны – водоохранная, прибрежная, вдоль моря и океана;
- природные зоны с особо охраняемым статусом ООПТ;
- иные участки.
Право определения зоны в соответствии со статусом ЗОУИТ принадлежит федеральным и региональным властям.
Как определяются зоны ЗОУИТ
На кадастровой публичной карте необходимо выставить галочку ЗОУИТ, на основе которой осуществляется поиск данных для зонирования. Порядок определения зонирования со специальным статусом имеет следующий порядок.
- Правительство на основании Постановления принимает решение об определении указанной зоны. Далее Правительство назначает местный, региональный органы власти ответственным за порядок признания особого статуса ЗОУИТ.
- В Постановлении указывается исчерпывающий перечень документов, на основании которых регулируется правовой статус зоны. Исполнители, в лице местных органов самоуправления обязаны руководствоваться указанным перечнем.
- Заинтересованное лицо (таковым чаще всего бывает подведомственное Министерство) разрабатывает информационную, правовую, техническую, описательную часть использования зоны по классификатору ЗОУИТ и передают сведения в местные органы власти.
- Для определения точного статуса зоны, предусмотрено проведение комплексных кадастровых работ. Кадастровые инженеры получают от местных властей всю необходимую документацию и техническое задание для подготовки и определения статуса ЗОУИТ.
- По завершению проведения кадастровых работ, уполномоченные органы власти издают распоряжение об установлении статуса ЗОУИТ.
- После того, как будут подготовлены и утверждены все документы, зона с новым статусом ЗОУИТ будет зарегистрированное в Росреестре.
По закону установлено, что Росреестр должен рассмотреть указанные документы в срок не более 15 дней. На практике регистрация осуществляется в течение 5 рабочих дней, если имеются все необходимые документы.
Можно ли вести строительство в специальных зонах
Ведение частного строительства в большинстве случаев в зонах типа ЗОУИТ запрещено. Допускается строительство объектов инженерной или иной инфраструктуры, которые имеют статус необходимого. Так, например, в санитарных зонах прибрежной части допускается строительство пляжей, портов, иных сооружений для массового и общественного использования. Для личных целей строительство сооружений и объектов ОКС не разрешается. Однако, в силу того, что до введения нового Земельного кодекса в советское время разрешалось частично вести частное строительство ОКС в указанных зонах, сегодня этот вопрос решается либо в судебном порядке, либо путем предоставления соответствующей компенсации со стороны местных органов власти. Тем не менее проблема ЗОУИТ в части соблюдения законодательства до сих пор неурегулированное. В частности, имеется ФЗ-342, от 03.08.2018, который определяет правовой статус зон, но для большинства из 28 зон нет чёткого регламента. Наиболее точные вопросы о решении статуса зон сегодня решен между Росреестром и Роспотребнадзором, в частности для санитарных и защитных территорий.
Получить полную информацию о вашем объекте недвижимости
Получить информацию об вашем объекте
Другие статьи
Как найти участок на публичной кадастровой карте
Как найти здание на публичной кадастровой карте
Статьи на тему
Многие из нас знают, как дорог каждый день, когда под рукой нет необходимого пакета документов, в частности, для имущественного права – квартиры, комнаты, гаража, земельного участка нужно кадастровый паспорт сделать срочно в день обращения через специальную форму на нашем сайте. Основная функция…
Получить кадастровый паспорт онлайн
О том, стоит ли получить кадастровый паспорт онлайн, бытует множество мнений. И те, которые заказывали указанную услугу, только положительно отзываются об этом. Почему? Испытав на себе всю простоту обработки документов, уже не хочется вдаваться в…
Где заказать кадастровый паспорт на квартиру? Как можно решить вопрос с получением кадастрового паспорта, который необходим как основной документ любого имущественного права на территории России. Для этих целей вам необходимо заказать кадастровый паспорт, который выдаёт официальный орган в лице…
В процессе выбора земельного участка стоит обратить внимание на такой параметр, как территориальная зона земельного участка. Именно на ее основе определяется вид разрешенного использования участка и возможности его застройки конкретными объектами.
СодержаниеПоказать
- Территориальные зоны земельных участков: понятие и законодательство
- Виды зон
- Как узнать территориальную зону земельного участка
- Если требуется поменять зону земельного участка
Территориальные зоны земельных участков: понятие и законодательство
Согласно Градостроительному кодексу, территориальная зона – это территория, для которой определены границы, и в отношении нее действуют установленные градостроительные регламенты. Каждый участок относится к одной определенной территориальной зоне.
Такие зоны выделяются на основании территориального планирования в целях установки градостроительных регламентов. Именно градостроительными регламентами определяются различные виды разрешенного использования для каждой территориальной зоны, а также строительные нормативы и правила реконструкции капитальных объектов.
В 9 статье Градостроительного кодекса содержатся базовые цели планирования:
- Определение территориального планирования на основании комплекса социально-экономических, экологических и прочих факторов.
- Устойчивое развитие территории.
- Развитие инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры.
- Учет интересов жителей.
Ст.85 Земельного кодекса освещает основные отличительные признаки территориальной зоны:
- необходимость учета ее расположения и развития;
- четкие границы;
- возможность сочетания нескольких видов разрешенного использования в пределах одной зоны;
- установленные градостроительные регламенты являются основой правового режима;
- отсутствие возможности причинить вред объектам капитального строительства.
Документация в отношении территориальных зон земельных участков оформляется в графическом виде как карта или план объекта землеустройства. Каждый цвет на данной карте соответствует определенной территориальной зоне. Карту всегда дополняет пояснительная записка в виде текстовой формы, которая содержит размер, границы объектов, а также прочие характеристики.
Схема с указанием территориальных зон вносится на публичную кадастровую карту. За подготовку карт отвечают кадастровые инженеры.
Виды зон
В процессе градостроительного зонирования территории специалистами могут выделяться следующие территориальные зоны:
- жилые;
- общественно-деловые;
- производственные;
- зоны инженерной и транспортной инфраструктуры;
- сельскохозяйственного использования;
- рекреационного назначения;
- зоны особо охраняемых территорий;
- специального назначения;
- размещения военных объектов;
- в муниципалитетах могут выделяться иные виды территориальных зон, исходя из специфики местности.
Выше представлена общая классификация территориальных зон. В свою очередь, в пределах каждой из них могут выделяться подвиды. Так, в составе жилых зон могут находиться зоны под застройку:
- индивидуальными жилыми домами;
- малоэтажными домами;
- среднеэтажными;
- многоэтажными.
Также в жилых зонах допускается не только строительство домов для проживания, но и объектов социального, коммунально-бытового назначения, здравоохранения (больниц и поликлиник), образования (школ, детских садов и пр.), культовых зданий (церквей), стоянок автотранспорта, гаражей. При этом не разрешается строить промышленные здания и сооружения, которые негативно влияют на окружающую среду.
В Градостроительном кодексе РФ прописаны основные, условно разрешенные и вспомогательные виды разрешенного использования участков и капитальных объектов. Вспомогательные виды обычно дополняют основные и условно разрешенные виды разрешенного использования участков.
В таблице приведено целевое предназначение различных земельных участков с учетом их территориальной зоны.
| Наименование территориальной зоны | Код | Целевое использование |
| Жилая | Ж | для застройки жилыми домами, размещения объектов инфраструктуры, территории СНТ и ДНТ |
| Общественно-деловые зоны | Д | для размещения торговых объектов, административных зданий, объектов образования и здравоохранения и пр. |
| Производственные | П | для размещения промышленных, коммунальных и складских объектов |
| Зоны инженерной и транспортной инфраструктуры | И,Т | для размещения коммуникаций ж/д, автомобильного, воздушного, речного, морского и трубопроводного транспорта |
| Рекреационные зоны | Р | для организации отдыха населения – лесные зоны, сады, парки, лесопарки, пляжи, оздоровительные и спортивные объекты и пр. |
| Зоны сельскохозяйственного использования | С | для размещения пашни, виноградников, садов, огородов, сенокосов и пастбищ, питомников, теплиц и прочих объектов для выращивания с/х культур и животноводства |
| Зоны специального назначения | К | зоны для размещения кладбищ, свалок, крематориев, мемориальных парков |
| Зоны военных объектов, иные зоны режимных территорий | КЗ | зоны для размещения военных и иных режимных объектов: полигонов и пр. |
Как узнать территориальную зону земельного участка
Для того чтобы узнать, к какой территориальной зоне отнесен земельный участок, можно воспользоваться несколькими вариантами:
- Найти градостроительный план муниципального образования. Территориальные зоны, которые выделены в поселении, должны обозначаться на картах градостроительного зонирования.
- Подать официальный запрос в Росреестр для получения необходимой информации. Для этого нужно обратиться в территориальное отделение ведомства либо в МФЦ.
- Найти информацию на публичной кадастровой карте от Росреестра, которая общедоступна всем заинтересованным лицам.
Рассмотрим последний вариант более подробно, так он позволяет получить нужные сведения не выходя из дома. Для того, чтобы узнать территориальную зону участка, требуется:
- Открыть публичную кадастровую карту, расположенную по адресу https://pkk5.rosreestr.ru/
- В поисковой строке прописать кадастровый номер или адрес земельного участка.
- На карте появятся официальные границы земельного участка на фоне остальных объектов недвижимости.
- Для того, чтобы узнать территориальную зону, требуется в левом верхнем углу поисковой строки изменить критерий поиска с «участки» на «территориальные зоны», а затем кликнуть в пределах границ земельного участка.
- В специальном информационном окне появятся сведения о территориальной зоне, в которой находится участок, а также ее код (например, ж – жилая).
Если требуется поменять зону земельного участка
При изменении разрешенного использования земельного участка необходимо внести правки в информацию из реестра. Эту процедуру требуется пройти собственникам участка в том случае, если в реестре ЕГРН содержатся сведения о территориальной зоне, к которой отнесен участок.
Решение о внесении изменений в территориальное зонирование и поправок в разрешенное использование земельных участков сам собственник принимать не вправе. Подобные правки вносятся на основании градостроительного регламента либо акта органа государственной или муниципальной власти.
Для внесения изменений требуется обратиться в территориальное отделение Росреестра с заявлением о государственном кадастровом учете изменений. К заявлению прилагается:
- документ, удостоверяющий личность заявителя;
- доверенность на представление интересов заявителя, заверенная нотариально;
- документ, подтверждающий статус собственника (выписка из ЕГРН или ЕГРП, свидетельство о собственности и пр.).
Информация в реестр вносится на бесплатной основе и госпошлину платить не нужно.
Если же в кадастре нет сведений об установленных границах территориальных зон, то к указанному комплекту документов дополнительно прикладывается:
- выписка из Правил землепользования и застройки, на которой отображены границы участка в границах территориальной зоны и указанным перечнем видов разрешенного использования;
- заключение от органов местного самоуправления или муниципальных властей об отнесении участка к соответствующей территориальной зоне, содержащее сведения о градостроительном зонировании, в соответствии с которым утверждена данная территориальная зона; документ должен позволять четко идентифицировать земельный участок и содержать его кадастровый номер, адрес и площадь.
Важно! Если собственник земельного участка не предоставит указанные документы, то отказать в предоставлении госуслуги ему не могут. Сотрудники Росреестра обязаны сами запросить недостающую информацию по каналам межведомственного обмена.
Таким образом, территориальная зона земельного участка – это важная характеристика участка, которая определяет его возможное использование и варианты застройки. Она определяется на основании градостроительного плана, который действует на территории муниципального образования. Для того, чтобы узнать, к какой территориальной зоне принадлежит участок, необходимо обратиться в Росреестр с запросом, изучить градостроительный план муниципального образования либо воспользоваться функционалом публичной кадастровой карты. Для изменения территориальной зоны необходимо обратиться с заявлением в Росреестр.
Прочитала недавно статью о том, как люди десятилетиями жили в поселке, а потом его территорию включили в национальный парк «Самарская Лука». Теперь жители не могут нормально оформить свои дома, говорят, что даже новый забор нужно согласовывать.
Я хочу купить участок где-нибудь в Карелии. Но пишут, что там тоже много зон с особыми условиями, где нельзя строиться. Вплоть до того, что если звери ходят на водопой по определенной тропе, то там тоже могут ввести особую зону.
Как проверить, не попадает ли земля в охраняемую зону и что на ней можно строить?
Вы правы, что хотите проверить участок заранее и подстраховаться. В зонах с особыми условиями использования территории — сокращенно их называют ЗОУИТ — могут действовать разные ограничения: например, нельзя вообще строить дома или можно строить только определенной высоты.
На первый взгляд, кажется, что все просто: нужно проверить по ЕГРН, есть ли на участке ограничения. Но проблема в том, что ЗОУИТ может быть не зарегистрирована в Росреестре, а значит, таких данных там не будет. И даже если участок сейчас не попадает в ЗОУИТ, но располагается, например, рядом с заповедником, границы могут расширить — и участок включат в особую зону. Поэтому надо не только смотреть уже существующие ограничения на участке в Росреестре, но и провести дополнительные проверки. Расскажу, как это сделать.
Виды зон с особыми условиями использования
ЗОУИТ — это территории, где действует особый правовой режим и могут быть ограничения, например по строительству или эксплуатации участков. Такие территории нужны, чтобы обеспечить безопасность и благоприятные условия для жизнедеятельности человека, а также ограничить негативное воздействие на окружающую среду.
Всего по закону существует 28 видов ЗОУИТ. Перечислю некоторые:
- водоохранные и рыбоохранные зоны;
- зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения;
- охранные и защитные зоны объектов культурного наследия;
- придорожные полосы автомобильных дорог;
- охранные зоны трубопроводов: газопроводов, нефтепроводов, нефтепродуктопроводов, аммиакопроводов;
- зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов;
- приаэродромная территория;
- охранные зоны особо охраняемых природных территорий, например нацпарков и природных заповедников, округа санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов;
- зоны затопления и подтопления;
- санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
А вот какие территории в законе не упомянуты, но тоже являются ЗОУИТ:
- сами особо охраняемые природные территории и объекты культурного наследия;
- охранные зоны канализационных и водопроводных сетей;
- береговые полосы;
- санитарные разрывы, например минимальные удаления жилой застройки от автомобильных и ж/д дорог;
- территории двойного учета — которые пересекаются с государственным лесным фондом;
- зоны, в которых планируют построить объекты автомобильного и ж/д транспорта;
- зоны специального режима в местах проезда и пребывания охраняемых лиц, например государственный комплекс «Завидово», в котором 86 населенных пунктов;
- зоны публичных и частных сервитутов;
- территории миграции животных, карстовых проявлений, оползней и схода лавин;
- достопримечательные места — некий гибрид объектов культурного наследия и особо охраняемых природных территорий, например Русская Палестина, Горки Ленинские, Бородино;
- мелиорированные и мелиорируемые земли;
- месторождения полезных ископаемых в местах застройки;
- исторические поселения, например Гороховец или село Крапивна.
Такие территории также могут указываться на публичной кадастровой карте и картах правил землепользования и застройки как ЗОУИТ, так как ограничивают или запрещают размещать дом на участке. Например, чтобы построить дом в охранной зоне, нужно не только согласовать это с владельцем высоковольтной ЛЭП, но и учесть требования санитарных правил с точки зрения допустимой напряженности электрического поля — то есть соблюсти санитарный разрыв от дома до высоковольтной ЛЭП.
На территориях ЗОУИТ действует особый режим. Например, есть участки, где нельзя размещать дома. Такие участки лучше не покупать: построить дом на них все равно не получится. А если и построите, то в лучшем случае будете просто пользоваться домом, но не сможете его согласовать, а в худшем — его обяжут снести как самовольную постройку. Даже если дом уже зарегистрирован в Росреестре, но установленный для ЗОУИТ режим не соблюдается, такой дом тоже могут снести по решению суда.
Вот список основных ЗОУИТ, в которых запрещено размещать дома:
- Охранные зоны и зоны минимальных расстояний магистральных трубопроводов.
- Охранные зоны кабелей, газопроводов всех давлений, водопроводов, канализации.
- Особо охраняемые природные территории.
- Первый пояс и зона строгих ограничений второго пояса зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, например водохранилищ.
- Береговая полоса.
- Подзона 7 приаэродромной территории — это зона, где превышены нормы воздушного шума, выбросов вредных веществ авиационными двигателями или электромагнитных излучений от навигационного оборудования.
- Санитарно-защитные зоны коммунальных и промышленных объектов.
На практике могут встречаться исключения. Так, чаще всего в санитарно-защитных зонах дом построить можно. Но в любой момент разрешения на строительство могут перестать выдавать, и оспорить это не получится, ведь по закону строить в таких зонах в принципе нельзя. Иногда можно увидеть дома рядом с высоковольтными ЛЭП. Это тоже частные случаи. Строить в охранной зоне высоковольток можно, если владелец ЛЭП дал на это согласие. Но пока нет критериев, по которым такое согласие реально получить.
С ЗОУИТ не работают рассуждения исходя из здравого смысла: мол, если деревня целиком попала в особо охраняемую природную или другую зону, то на участке для ИЖС или ЛПХ дом все равно строить можно.
Еще одно частое заблуждение покупателей: если в выписке из ЕГРН нет ограничений, а в жизни они есть, но не внесены в ЕГРН, то покупатель виноват не будет. Увы, такой подход не работает.
Как проверить, попадает ли участок в ЗОУИТ
Публичная кадастровая карта. Чтобы понять, какие ЗОУИТ вблизи участка, который вы хотите купить, есть в ЕГРН, нужно открыть публичную кадастровую карту. Далее на карте, в разделе меню «Слои» включить «ЗОУИТ» — они отобразятся зеленым цветом.
Чтобы узнать, какого вида ЗОУИТ наложилась на участок или находится вблизи него, нужно в меню карты «Поиск» ввести «ЗОУИТ», затем перейти в основном меню к «Все объекты в точке». Далее надо листать пункты открывающегося окна, пока ЗОУИТ не загорится желтым цветом.
Правила землепользования и застройки муниципального образования и его генплан. Правила и генплан поселения можно найти на официальном сайте муниципального образования. Обычно правила состоят из нескольких частей — текстовой и графической.
В текстовой части можно изучить градостроительный регламент территориальной — функциональной — зоны места, где будет находиться дом. В регламенте вы найдете такую информацию:
- Какие основные виды разрешенного использования земельных участков есть в поселении. Например, для садоводства, ИЖС, ЛПХ в черте поселения и так далее.
- Допустимый процент застройки. Обычно для ИЖС это от 25 до 68% — зависит от этажности дома. Чаще всего используется значение 40%.
- Минимальные отступы дома от границ участка. Чаще всего это 3 м. Также нужно соблюдать санитарно-бытовые и противопожарные расстояния, а еще — 5—6 м от дома до «красных линий», даже если это не указано в градостроительном регламенте.
- Предельные минимальные и максимальные размеры земельного участка для каждого вида разрешенного использования.
Дом должен располагаться в допустимой территориальной зоне по указанным правилам. Бывают случаи, когда дома находятся не в своей зоне, например зоне рекреации или огородничества, а у этих земель свой вид разрешенного использования. Такие объекты покупать нельзя. Для примера можно вспомнить историю московского СНТ «Речник», которое находится на территории природоохранной зоны и частично дамбы, поэтому когда жители попытались зарегистрировать землю по дачной амнистии, это оказалось невозможно. Не помогло даже обращение к президенту.
В графической части правил землепользования и застройки в дополнение к публичной кадастровой карте вы найдете одну или несколько карт ЗОУИТ. На этих картах могут быть изображены планируемые к строительству автомобильные и железные дороги, а также санитарно-защитные зоны коммунальных, сельскохозяйственных и промышленных предприятий.
На тематических картах генплана можно посмотреть, какие объекты местного значения планируются, какие участки изымут для государственных и муниципальных нужд, а также план развития инженерных сетей.
Генеральный план поселения — это документ большей силы, чем правила землепользования и застройки. Поэтому схема градостроительного зонирования по генплану имеет приоритет перед такой же схемой в правилах. Хотя так сложилось, что правила сейчас в муниципалитетах есть почти всегда, а актуального генплана, который соответствует этим правилам, может и не быть.
Где еще можно получить информацию
Информацию, которую вы получите из публичной кадастровой карты и правил землепользования и застройки, можно отнести в первую очередь к юридическим рискам. Так вы можете узнать о возможных ограничениях и запретах.
Этого недостаточно, чтобы по-настоящему почувствовать место расположения будущего дома. Необходимо продолжить анализ — использовать различные карты местности: лесов, рельефа, радиоактивного загрязнения, магнитных аномалий, погодные, экологические и т. п. Вам могут пригодиться, например, Wikimapia, Etomesto и другие интернет-ресурсы.
Вы вправе не доверять размеру официальных санитарно-защитных зон для вредных производств. Для предприятий наивысшего — пятого — класса опасности санитарно-защитные зоны будут 1000 метров. Сюда относятся мусоросжигательные заводы мощностью 700 тысяч тонн отходов в год, нефтеперерабатывающие заводы, химические предприятия, свинокомплексы и т. д. Причем сами предприятия могут называться красиво: вместо мусоросжигательный завод — комплекс по сортировке и термическому обеззараживанию отходов с превращением их в экологически чистую электроэнергию, а химический завод красок может быть производственно-складским комплексом колористики и печати.
Если рядом с рассматриваемым домом есть что-то плохое, об этом кто-нибудь когда-нибудь обязательно написал. Поэтому лучше посмотреть местные форумы, группы в соцсетях и просто пошерстить интернет. А если боитесь, что рядом окажется тропа, где ходят на водопой животные, расспросите охотников или местных жителей. Они точно знают все о своих соседях.
Памятка для тех, кто хочет купить дачу рядом с заповедником
- Проверьте, находится ли участок в ЗОУИТ. Самый быстрый способ — по публичной кадастровой карте. Еще можно проверить по правилам землепользования и застройки и генплану поселения.
- Закажите расширенную выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Выписка об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости не подойдет.
- Если участок в ЗОУИТ, оцените, насколько серьезны ограничения. Если место в фокусе внимания экологов, историков, археологов, посмотрите, нет ли планов организовать здесь новую ЗОУИТ.
- Учитывайте санитарно-защитные зоны, например, закрытых сельских кладбищ, мемориальных захоронений, а также ферм, птицефабрик и т. п. Сегодня они могут не работать, а завтра их снова откроют.
- Хороший способ уменьшить риски — получить от продавца градостроительный план земельного участка до сделки. Если на участке уже есть дом, то из плана вы узнаете, можно его реконструировать или строить новый.
- Если хотите строить жилой или садовый дом, можно попросить продавца подать до сделки уведомление о строительстве с нужными вам характеристиками и получить от администрации муниципалитета ответ, соответствует ли строительство требованиям.
- Если есть сомнения, можно обратиться к специалистам: экспертам, адвокатам по земельным вопросам, риелторам по загородной недвижимости, кадастровым инженерам и др.
Мало кому известно, что означает такое понятие как «территориальные зоны», зачем они нужны и на что влияют. Однако, это достаточно важный элемент планировочной структуры, особенно для тех, кто имеет земельный участок, собирается возводить строения, как жилые, так и производственные.
Видео-инструкция: как узнать в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок, где найти правила землепользования и застройки?
Начнем с определения. Это отдельные земельные территории муниципального образования, для которых в правилах землепользования и застройки (Далее – ПЗЗ) определены границы и установлены градостроительные регламенты, наделены особым режимом использования земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости.
В результате градостроительного зонирования могут определяться следующие зоны:
- жилые;
- общественно-деловые (деловые, коммерческие, коммунально-бытовые, объектов здравоохранения);
- производственные, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
- сельскохозяйственные (зоны дач, садоводств);
- рекреационные (городские леса, парки, водоемы, объекты спорта);
- зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное, историко-культурное, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение;
- специального назначения (кладбища, объекты размещения отходов потребления и иными объектами);
- иные территориальные зоны, выделяемые с учётом функциональных зон и местных особенностей использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Отметим, что для каждой территориальной зоны должны быть:
- определена цель её создания и использования, её характеристики;
- установлены границы в текстовой форме и отображены графически в планах и картах;
- установлен градостроительный регламент;
- определена сложившаяся планировка территории и существующего землепользования;
- отражены планируемые функциональные зоны с указанием параметров их развития, заложенных генеральным планом (как правило, территориальные зоны являются многофункциональными).
Важно, что каждый земельный участок должен располагаться только в одной территориальной зоне, за исключением земельных участков, границы которых в соответствии с земельным законодательством могут пересекать границы территориальных зон.
Для земельных участков, расположенных внутри одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет основу правового режима земельных участков, как и всего, что находится над и под поверхностью земли и используется в процессе застройки и эксплуатации зданий, строений, сооружений:
- виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
- предельные (минимальные и максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства;
- ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
Установление территориальных зон регламентируется статьей 34 Градостроительного Кодекса РФ. Проведением землеустроительных работ по внесению в ЕГРН границ территориальных зон занимаются кадастровые инженеры.
Ознакомиться с тем в какой территориальной зоне находится Ваш земельный участок можно в ПЗЗ вашего муниципального образования. Напомним, что для каждого муниципального образования они устанавливаются отдельно.
Рассмотрим пример. Допустим нам необходимо построить сервис технического обслуживания автомобилей (далее – СТО) на определенном земельном участке.
Для того, чтобы получить информацию необходимо обратиться к градостроительному зонированию, определить где находится Ваш участок, далее в ПЗЗ посмотреть какие виды недвижимости могут располагаться на данной территории. С помощью графической части мы определили, что данный участок располагается в территориальной зоне Ж-5 (смотрите рисунок 1).
Дополнительно отметим, что на каждый земельный участок можно запросить в администрации выписку из ПЗЗ, где будет содержаться подробная информация о том, в какой территориальной зоне находится земельный участок, какую категорию и вид разрешенного использования имеет участок, а так же требования к этому участку в соответствии с зоной, в которой он находится.
В соответствии с рассмотренными ПЗЗ, данная территориальная зона предназначена для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства и отдыха в индивидуальном (семейном) порядке с сооружениями и строениями как сезонного, так и круглогодичного использования.
Территория, предоставленная садоводческому, дачному, огородническому объединению, состоит из земельных участков, относящихся к имуществу общего пользования и индивидуальных земельных участков. Разрешено использовать следующие виды использования участков:
а) Основные виды разрешенного использования: земельные участки общего назначения; ведение огородничества; ведение садоводства.
б) Вспомогательные виды разрешенного использования: коммунальное обслуживание; предоставление коммунальных; административные здания организаций, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг.
в) Условно разрешенные виды использования:обеспечение деятельности в области гидрометеорологии и смежных с ней областях;магазины;общественное питание;рынки.
Для использования территорий Ж-5 на территории садоводческих объединений не допускается:
– строительство дорог без проектов, согласованных с администрацией города, а также с Комитетом по охране окружающей среды и природных ресурсов;
– захоронение бытовых и сельскохозяйственных отходов, складирование навоза и мусора;
– открытие карьеров строительных материалов;
– использование ядохимикатов;
– строительство выгребных ям без гидроизоляционного покрытия;
– разведение скота, птицы и пушных зверей;
– использование навозных стоков на удобрение;
– вырубка древесно-кустарниковых насаждений (кроме рубок ухода и санитарных рубок).
Можно сделать вывод, что строительство СТО на такой территории невозможно.
Однако, напомним, что каждое муниципальное образование необходимо рассматривать индивидуально.
Данные правила действуют для всех видов постройки, часто встречаются случаи, когда на земельном участке нельзя построить и жилой дом. Именно поэтому важно знать в какой территориальной зоне находится ваш земельный участок.
Подписывайтесь на наши каналы Вконтакте, Яндекс.Дзен и следите за новостями.
Согласно Градостроительному кодексу РФ, территориальными зонами называют отдельные участки земли, для которых градостроительной документацией определены границы и установлены регламенты. Регламенты охватывают все сферы применения земли, фактически, предписывая владельцам, какие именно они могут использовать надел, какие здания возводить. Формирование территориальных зон — сложная комплексная работа, выполняемая Росреестом. При их выделении учитывается не только градостроительная документация, но и функциональный план города, тенденции его развития, текущая застройка и т.д. За счет выделения отдельных функциональных областей удается добиться гармоничного развития города, начиная от плотности застройки и заканчивая социальной и транспортной инфраструктурой.
Какие выделяют территориальные зоны?
Все земельные участки, для которых приняты регламенты, по Градостроительному кодексу относятся к одной из территориальных зон. Основных категорий — 8, также есть вспомогательные. Каждая имеет свое буквенное обозначение: именно оно используется на картах градостроительного зонирования и других документах.
Виды и состав территориальных зон подробно расписаны в ГрК. Краткие сведения мы приводим в таблице.
| Ж | Жилая | Здесь можно возводить индивидуальные жилые, малоэтажные, блоковые и многоэтажные дома. Также в этой территориальной зоне разрешено строительство вспомогательных объектов, обеспечивающих социальную инфраструктуру. Речь о ДОУ, школах, коммунальных предприятиях, поликлиниках, больницах, аптеках, парках, скверах, продуктовых магазинах и т.д. У этой территориальной зоны большое количество подзон. Например, Ж-1 предназначена для малоэтажной застройки, Ж-2 — для мало- и среднеэтажных домов, Ж-3 — для смешанной застройки домами высотой не более 5 этажей. |
| Д | Общественно-деловая | Подходит для размещения любых коммерческих и социальных объектов. |
| П | Производственная | В этой зоне размещают производственные, коммунальные, складские предприятия. Также разрешено строительство социальных объектов, коммерческой недвижимости. |
| И, Т | Инженерной/транспортной инфраструктуры | Необходима для объектов инженерной, транспортной инфраструктуры и железнодорожного транспорта, а также обслуживающих их объектов. |
| Р | Рекреационная | Нужна для размещения скверов, парков, спортивных комплексов, объектов отдыха и туризма. |
| С | Сельскохозяйственная | Подходит для пастбищ, садов, дачных хозяйств. |
| К/К3 | Специального назначения/военные/режимные территории | Здесь организуют кладбища, строят мусоросжигательные заводы, размещают военные объекты, тюрьмы и т.д. |
Территориальные зоны проходят по границам дорог, улиц, красным линиям, границам земельных участков и природных объектов. Недопустимо, чтобы земельный участок разрывался и относился сразу к нескольким территориальным зонам застройки.
Как узнать территориальную зону?
Для этого можно пойти несколькими путями. Самый простой — открыть публичную кадастровую карту Росреестра. На ней нужно по карте или кадастровому номеру найти участок и посмотреть интересующую вас информацию.
Второй способ — найти документы территориального планирования Москвы и посмотреть в них деление на территориальные зоны. Например, в генеральном плане г. Москвы функциональные зоны указаны отдельно на карте по районам:
Также можно посмотреть отдельные зоны — например, найти территории, предназначенные для размещения объектов капитального строительства различного назначения. Они будут выглядеть так:
Третий способ — открыть правила землепользования и застройки (ПЗЗ) города Москвы. В документе подробно расписаны все территориальные зоны, причем посмотреть их можно как для отдельного участка на карте, так и найти подробное описание в документах. Выглядеть оно будет следующим образом:
Наконец, четвертый способ — обратиться в МФЦ или непосредственно Росреестр, заказав кадастровую выписку. В ней будет указана территориальная зона, а также все допустимые виды разрешенного использования земли.
Какую информацию можно получить, зная территориальную зону?
Для каждой территориальной зоны в Москве разработаны свои градостроительные регламенты. В них прописано, какие виды разрешенного использования доступны гражданам для земли и объектов капстроительства, каковы предельно допустимые параметры строительства и реконструкции объектов. Важно отметить, что в пределах одной зоны могут быть подзоны с одинаковыми ВРИ участков и сооружений, но различными предельными размерами наделов и предельными параметрами объектов капстроительства.
Таким образом, зная территориальную зону, вы получите сведения о:
- Основных видах разрешенного использования земли. Они очень важны для владельца участка, поскольку определяют возможности использования. Более того: собственник вправе самостоятельно выбрать любой среди основных ВРИ, поэтому их перечень может определить привлекательность земли для инвестора, возможности оптимального использования для владельца.
- Максимально допустимую площадь одного участка.
- Максимальный процент застройки.
- Высоту застройки.
- Плотность застройки.
Если вы не хотите самостоятельно разбираться, к какой территориальной зоне относится участок и какие виды разрешенного использования земли или максимальные параметры для объекта капитального строительства действуют, обратитесь к специалистам Smart Choice. Мы оказываем юридические услуги для бизнеса в Москве, а наши юристы помогут определить законные способы использования недвижимости и проконсультируют о возможностях смены функционального назначения участка.
