Как обязать управляющую компанию составить акт

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Обязанность управляющей компании составить акт о заливе

Обязанность управляющей компании составить акт о заливе

Подборка наиболее важных документов по запросу Обязанность управляющей компании составить акт о заливе (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

В настоящем деле я представлял интересы клиента, который столкнулся с неприятной ситуацией.

В его квартире протек канализационный стояк, в результате чего пострадало имущество доверителя. О факте затопления Доверитель сразу сообщил в аварийную службу. Имущество в квартире было застраховано, в том числе от риска повреждения в результате залива, поэтому Доверитель был спокоен.

После устранения причин затопления он уведомил управляющую компанию о необходимости составить акт о заливе квартиры для последующей передачи документов в страховую компанию. Однако, здесь начались сложности. Сотрудники управляющей компании никак не хотели приехать в квартиру и составить данный акт о заливе, с указанием причины затопления.

В свою очередь, страховая компания не могла произвести выплату Доверителю по факту залива без основного документа — акта о заливе квартиры.

Согласно пункту 152 Постановления Правительства РФ N 354 от 06 мая 2011 года в случае причинения исполнителем ущерба жизни, здоровью и (или) имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме исполнитель и потребитель (или его представитель) составляют и подписывают акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий описание причиненного ущерба и обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.

Указанный акт должен быть составлен исполнителем и подписан им не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. При невозможности подписания акта потребителем (или его представителем), в том числе по причине его отсутствия в занимаемом помещении, акт должен быть подписан помимо исполнителя 2 незаинтересованными лицами. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй — остается у исполнителя.

Таким образом, обязанность составления настоящего акта с указанием причин затопления лежит на управляющей компании.

Неоднократные письма Доверителя в Управляющую компанию с требованием выдать акт о затоплении к успеху не привели. Жилищная инспекция по данному вопросу рекомендовала обратиться в суд.

Было принято решение обратиться в суд с иском о защите прав потребителей, понуждении выдать акт о заливе квартиры, компенсации морального вреда, штрафа в доход потребителя. В судебном заседании представитель управляющей компании так и не смог внятно объяснить суду, почему управляющая компания не выполняет свои прямые обязанности и акт о заливе до сих пор не выдан истцу.

Решением суда исковые требования были удовлетворены в полном объеме. В пользу истца также была взыскана компенсация морального вреда 10000 рублей, штраф в доход потребителя 5000 рублей, а также компенсированы расходы на представителя.

Решение суда обжаловано ответчиком не было и вступило в законную силу.

Дело выиграно. Ниже прилагаю документы по делу.

Что делать, если Управляющая компания предоставляет жилищно-коммунальные услуги ненадлежащего качества, а ее представители отказываются зафиксировать данный факт?

Отношения между потребителем и исполнителями коммунальных услуг (управляющей компанией, ресурсоснабжающей организацией) при оказании коммунальных услуг регулируются Жилищным кодексом РФ, Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 г. № 354 (далее – Правила № 354).

При предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, наниматели (собственники) имеют право на уменьшение размера платы за коммунальные услуги (вплоть до полного освобождения), которое производится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 4 статьи 157 Жилищного кодекса РФ).

Наниматели (собственники) также имеют право на изменение размера платы за содержание жилого помещения при оказании услуг и выполнении работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность. Такое изменение производится в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (часть 10 статьи 156 Жилищного Кодекса РФ).

Согласно п.п. 105, 106, 108, 109 Правил № 354 при обнаружении факта нарушения качества коммунальной услуги потребитель уведомляет об этом исполнителя, т.е. управляющую компанию (далее – УК). В случае если УК не известны причины нарушения качества коммунальной услуги она обязана согласовать с потребителем дату и время проведения проверки факта нарушения качества жилищно-коммунальной услуги. По окончании проверки составляется акт проверки качества, который фиксирует факт нарушения качества коммунальной услуги или его отсутствие. На основании данного акта потребителю УК производится перерасчет платы за коммунальные услуги.

Таким образом, Правила №354 предусматривают, что для фиксации факта предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества, потребитель должен информировать УК и исполнитель коммунальных услуг обязан составить акт проверки качества, но бывают случаи, когда УК по каким-либо причинам не составляет данный акт.

Верховный Суд Российской Федерации Постановлением от 27.06.2017 г. N 22 «О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности» разъяснил следующее:

При разрешении споров о перерасчете платежей за коммунальные услуги ненадлежащего качества, факт неоказания или ненадлежащего оказания коммунальных услуг может подтверждаться не только составленными УК актом нарушения качества, но и любыми другими средствами доказывания, предусмотренными статьей 55 Гражданско-процессуального кодекса РФ (например, показаниями свидетелей, аудио – и видеозаписями, заключением эксперта).

Таким образом, для фиксации факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества потребитель вправе использовать любые предусмотренные законом доказательства.

Залив квартиры по вине управляющей организации происходит довольно часто. Причиной ущерба могут явиться устаревшие коммуникации, которые управляющая компания “забыла” заменить, негерметичная крыша, которую УК не отремонтировала, а также небрежное отношение при проведении ремонтных работ общедомового имущества. 

Перечень объектов, относящихся к общему имуществу, приведён в Постановлении Правительства от 13 августа 2006 года № 491. По смыслу Постановления, к общему домовому имуществу причисляются объекты (помещения и конструкции), предназначенные для обслуживания нескольких или одновременно всех жилых помещений в многоквартирном доме, и не имеющие самостоятельного назначения.

Если залив квартиры произошел из-за ненадлежащего содержания общего имущества многоквартирного дома, то в качестве ответчика следует указать управляющую компанию или иную организацию, на которую возложены функции по управлению общедомовым имуществом (ч. 1, 2.2, 2.3 ст. 161 ЖК РФ; Апелляционные определения Московского городского суда от 26.04.2018 года по делу № 33-18728/2018, от 02.08.2016 по делу № 33-29860/2016). К примеру, если затопление произошло в результате неисправности внутридомовых инженерных систем, которые, вне зависимости от расположения их внутри квартиры или за ее пределами, относятся к общему имуществу многоквартирного дома, виновником может являться управляющая компания либо иное лицо, выполняющее обязанности по содержанию общего имущества (п. 13 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016).

Особенностью споров о заливе квартире с УК является тот факт, что в таких спорах собственник затопленной квартиры, являясь потребителем в отношении с УК, может взыскать помимо суммы ущерба также “потребительский” штраф, компенсацию морального вреда и неустойку, предусмотренную Законом о защите прав потребителей.

Все перечисленное применимо также к ситуации, когда домом управляет ТСЖ (ТСН), по вине которого произошел залив.

Бесплатная консультация юриста

Пошаговая инструкция “Что делать, если вашу недвижимость затопило по вине УК, и как взыскать ущерб с управляющей организации (ТСН/ТСЖ)?”

Рекомендуем придерживаться следующего порядка действий при заливе помещения, чтобы минимизировать причиненный ущерб, а также взыскать его компенсацию с УК.

Шаг 1. Примите срочные меры для уменьшения размера ущерба и своей безопасности

В первую очередь, необходимо как можно быстрее обесточить помещение, затопление которого происходит. Опустите рычаги тепловых автоматов в коробке распределителя на вашей лестничной площадке или непосредственно в квартире. Примите все возможные меры для сохранения имущества (накройте пленкой ламинат, мебель, технику, подставьте емкости на участке протечки и т.д.). Далее необходимо выяснить у соседей сверху – откуда началась протечка, вызывали ли они аварийную службу. Если нет, то нужно позвонить в диспетчерскую аварийной службы и сообщить о случившемся, через некоторое время прибудет бригада слесарей аварийной бригады, которые перекроют стояк водоснабжения. Путем осуществления данных действий можно облегчить последствия залива и спасти имущество. Рекомендуем также сфотографировать последствия залива.

Шаг 2. Сообщите о заливе в организацию, осуществляющую управление домом, и добейтесь составления акта

Данная организация (УК, ТСН, ТСЖ, Жилищный кооператив) обязана составить акт обследования помещения, в котором указываются причины протечки и объем причиненных повреждений. 

В какой срок составляется акт о заливе?
В соответствии с п. 152 Постановления РФ от 06.05.2011 года № 354 в случае причинения вреда имуществу потребителя по вине управляющей организации акт должен быть составлен в течение 12 часов с момента обращения в аварийно-диспетчерскую службу.

Акт о заливе квартиры является важным документом, в котором фиксируется факт затопления, описываются повреждения квартиры и указывается виновное лицо. 

Форма акта произвольная, составляется и подписывается комиссионно. Проставляется дата составления акта и печать управляющей организации. В акте должны быть сведения: о собственниках, нанимателях затопленного жилого помещения и квартиры, в которой произошло протекание, о представителях управляющей организации, факты затопления и повреждения имущества, места и объемы затопления квартиры и повреждения имущества. Например, в квадратных метрах выражаются размеры повреждений потолка и стен, для поврежденного имущества указывается степень повреждения с описанием идентифицирующих признаков вещей. Акт подписывает сотрудник УК, собственник затопленной квартиры и виновник.

Добейтесь от сотрудника управляющей организации подробного описания всех повреждений. Если управляющая организация отказывается составить акт, направьте ей уведомление о заливе телеграммой с указанием даты осмотра и обратитесь в жилищную инспекцию с жалобой (приложите копию телеграммы). Если управляющая организация не явится на осмотр, составьте его самостоятельно. 

Акт обследования помещения, составляемый УК в связи с затоплением

Данные ошибки в актах могут привести к неприятным для пострадавшего лица последствиям. Например, суд может отказать в удовлетворении требования о взыскании стоимости ковров, мебели, техники, иного имущества, находящегося в квартире, так как данное имущество не было указано в акте залива квартиры, составленного управляющей компанией. Не совершайте этих ошибок. Перед подписанием акта внимательно его изучите, требуйте внесения изменений, дополнений в акт, а лучше покажите предложенный к подписанию документы опытному юристу.

В большинстве случаев составляются два акта о заливе квартиры. Первый акт составляется в день залива (как говорится, “по горячим следам”), а второй через 10-12 дней, когда могут проявиться дополнительные последствия затопления. Это позволяет наиболее объективно оценить сумму ущерба и выявить все повреждения, которые, возможно, не удалось обнаружить сразу. Для составления дополнительного акта залива необходимо также обратиться в УК (заявление о составлении дополнительного акта вручите под роспись или отправьте телеграммой/Почтой).

Шаг 3. Закажите оценку ущерба у независимого оценщика

В случае отказа УК удовлетворить ваши требования добровольно примите меры для определения размера ущерба и его документального подтверждения. Для этого обратитесь к независимому оценщику для заключения договора о проведении оценки ущерба и согласуйте с оценщиком день осмотра квартиры. Осмотр помещения специалистом желательно проводить не раньше, чем через 3-5 дней после залива, для того чтобы последствия залива проявились как можно более полно. 

На осмотр помещения оценщиком необходимо заблаговременно пригласить организацию, осуществляющую управление домом (не позднее чем за 3 рабочих дня до даты осмотра путем направления телеграммы). Телеграмму можно отправить через отделение Почты России или через
этот сайт. На почте необходимо сказать, что вам нужна телеграмма с уведомлением о вручении и бумажной копией (если отправляете через сайт, нужно выбрать соответствующие пункты). Если участники спора не явятся на осмотр, это не станет препятствием к осуществлению процедуры, и переносить осмотр не требуется (при надлежащем уведомлении).

Оценщик должен быть членом соответствующей СРО и иметь квалификационный аттестат по соответствующему направлению. По результату осмотра оценщик подготовит отчет о размере причиненного ущерба в результате затопления квартиры (иного помещения).

Если в акте о заливе УК отказалась указать виновника залива, то рекомендуем также заказать строительно-техническую экспертизу, в которой специалист установит причину протечки. Эксперт для установления причины залива осматривает не только затопленное помещение, но и помещения, из которого произошла протечки, а также общедомовое имущество, коммуникации.

Виновник залива квартиры (иного помещения) может быть установлен также в процессе судебного разбирательства на основании заключения судебной экспертизы. В этом случае в иске в качестве ответчиков указываются все потенциальные виновники залива. Однако в виду того что судебная экспертиза – довольно дорогое мероприятие, а расходы по ее оплате могут быть возложены также на истца, мы рекомендуем заказывать заключение специалиста до подачи иска в суд (в таком случае при оспаривании данного заключения ответчик может ходатайствовать о назначении экспертизы, расходы в этом случае в большинстве случаев будет также оплачивать ответчик).

Шаг 4. Направьте претензию УК как виновнику залития с требованием возместить сумму ущерба

Направьте претензию с вашими требованиями и копию отчета об оценке виновнику ценным письмом с описью вложения. Если виновник-управляющая организация, то срок для ответа на претензию (удовлетворения требования претензии) составляет 10 дней.

Несмотря на то, что претензионный порядок по таким спорам необязателен, его соблюдение позволит, во-первых, в некоторых случаях урегулировать спор миром, во-вторых, избежать оставления иска без движения (несмотря на незаконность действий суда в этом случае, чтобы доказать незаконность такого определения суда нужно потратить много времени на его обжалование, значительно больше времени, чем на отправку претензии). Кроме того, в споре с УК неотправка претензии УК может стать причиной отказа суда во взыскании “потребительского” штрафа”.

Управляющая организация может предложить компенсацию ущерба в меньшем размере или выполнить ремонт затопленного помещения. Вы вправе согласиться на альтернативное возмещение или отказаться. На этот счет мы дадим следующие рекомендации: если ущерб незначителен, то ремонт от УК будет во многих случаях выгоднее, чем обращение в суд и привлечение подрядчика, а также сэкономит время. Однако если причинен значительный ущерб, в квартире был выполнен ремонт из дорогостоящих материалов, повреждены дорогостоящая мебель и иное имущество в квартире, мы рекомендуем не соглашаться на ремонт от УК, так как качество такого ремонта, как правило, оставляет желать лучшего (кроме того, УК часто экономит на материалах). Поэтому если вы хотите более качественный ремонт, то лучше через суд взыскать полную сумму ущерба и штрафные санкции с УК, так вы сможете выбрать надежного подрядчика и выполнить “свой” ремонт за счет УК. При этом как показывает практика, с учетом “потребительского” штрафа собственники “остаются в плюсе” (не только получают деньги на ремонт, но и компенсируют моральный вред и неудобства, причиненные заливом).

Шаг 5. При неисполнении требования претензии обратитесь с иском о возмещении ущерба в суд

Если спор не будет урегулирован в досудебном порядке, направьте иск в суд. 

Если цена иска не превышает 100 000 руб., то исковое заявление к управляющей организации  о возмещении ущерба в связи с заливом подается мировому судье, если превышает – то в районный суд. По общему правилу исковое заявление предъявляется в суд по месту нахождения ответчика. Однако при обращении с иском к УК истец вправе выбрать суд в соответствии с вариантами подсудности, установленными Законом о защите прав потребителей.

При подаче иска о возмещении ущерба в связи с затоплением недвижимости необходимо уплатить пошлину, размер которой зависит от цены иска. При применении к иску правил Закона о защите прав потребителей (при предъявлении иска к УК) при цене иска до 1 млн. руб. пошлина не уплачивается.

Срок рассмотрения дела в суде зависит от многих факторов: загруженности суда, который рассматривает дело, будет ли проводиться судебная экспертиза по инициативе суда или другой стороны, в какой инстанции завершится рассмотрение дела.

При обращении в суд вы можете дополнительно взыскать с УК (если УК – виновник залива):

Таким образом, если виновником залива является УК, то это экономически более “выгодно”, чем залив по вине соседей. Во-первых, так как на данные отношения распространяется Закон о защите прав потребителей, то помимо компенсации непосредственно причиненного ущерба и понесенных в связи с судебным процессом расходов, собственник может взыскать компенсацию морального вреда и значительный штраф за отказ УК возместить ущерб добровольно (по этой причине в суд “ходить” в таких случаях даже выгоднее, чем получить деньги от УК в досудебном порядке. Во-вторых, по этой же причине при сумме ущерба менее 1 млн. руб. не уплачивается госпошлина за рассмотрение иска в суде (предъявляя иск к соседу, необходимо оплатить пошлину в любом случае). В-третьих, УК, как правило, является более платежеспособным ответчиком (тем более, если это бюджетное учреждение), поэтому исполнить решение суда к УК, как правило, проще и быстрее. Именно поэтому опытным юристы по заливам стараются добиться в суде установления вины УК (ТСЖ) в произошедшем затоплении.

Однако споры с УК имеют определенные минусы для собственников затопленной квартиры. О первом минусе мы уже говорили выше – если виновником является УК, то от нее зачастую сложно получить надлежащий акт о заливе. Во-вторых, интересы УК в досудебном урегулировании и суде, как правило, представляют опытные юристы, специализирующиеся на таких спорах и знающие тонкости судебной практики по искам о возмещении ущерба, поэтому “бороться” с УК неспециалисту в таких спорах сложнее. Задачей юриста УК является сохранение активов компании любыми средствами. Кроме того, опытный юрист будет оперировать фактами и доказательствами, заранее зная их значение для суда, что безусловно дает ему преимущество. Поэтому граждане, имеющие все козыри на руках, но растерявшиеся в процессе, могут легко остаться ни с чем, ввиду того, что юрист УК или ТСЖ умело ввёл суд в заблуждение. Не стоит думать, что задачей суда является вникнуть во все хитросплетения вашей ситуации и досконально изучить (или просто пролистать) тысячи страниц документов. Ведь судьи — одни из наиболее загруженных работой людей на планете. Кроме того, суд может основывать решение суда только на надлежащих и допустимых доказательствах, поэтому некоторые “доказательства” могут быть не приняты по причине несоответствия процессуальному законодательству (например, переписка с ненадлежащим лицом, аудиозаписи). Таким образом в процессе важно предоставлять нужную информацию в правильном виде и в нужное время, с чем легко справляется специалист. Привлекать или нет юриста в споре о заливе с УК – решать только вам, но помните, что с юристом у вас больше шансов доказать правоту в суде и взыскать максимальную сумму с виновника потопа, кроме того, при победе расходы на юриста возместит управляющая организация, то есть для вас помощь юриста будет бесплатной (также вы можете найти юриста с оплатой услуг по результату).

В данном деле расходы на юриста компенсированы в отдельном определении суда, так как наш Клиент оплатил услуги юриста после взыскания денег с ГБУ “Жилищник”, поэтому расходы на юриста были заявлены отдельно.

Шаг 6. Получите и предъявите исполнительный лист к взысканию

После вступления решения суда в законную силу необходимо получить исполнительный лист для принудительного исполнения решения суда (если ответчик добровольно не исполнит решение суда). Взыскатель вправе предъявить исполнительный лист банк, в котором у ответчика открыт счет, или в службу судебных приставов. Если виновник – УК, то исполнительный лист целесообразно подавать в банк, указанный в квитанциях от УК для оплаты коммунальных услуг. Также узнать сведения об открытых счетах можно, направив запрос в налоговый орган и приложив к нему заверенную копию исполнительного листа. Срок исполнения решения суда зависит от наличия денежных средств, иного имущества у должника и активности действий взыскателя. 

Если ответчиком является ГБУ г. Москвы “Жилищник”, то исполнительный лист необходимо подавать в Департамент финансов города Москвы по адресу: 115054, г. Москва, улица Бахрушина, д. 20. Срок исполнения – 30 рабочих дней. Если УК является ГБУ в ином субъекте РФ, то необходимо с исполнительным листом также обращаться в соответственный финансовый орган субъекта РФ.

Нет времени самостоятельно заниматься возмещением ущерба, причиненного в результате залива квартиры (нежилого помещения)? Закажите комплексные услуги юриста и оценщиков с оплатой по результату. Работаем в большинстве случаев за % от поступившей на счет суммы, без предоплаты. Позвоните нам по телефону  8 (495) 223-48-91 или оставьте заявку на сайте, мы с вами свяжемся в ближайшее время и ответим на все ваши вопросы! Консультация юриста бесплатная!

Услуги экспертов и юристов по заливу

Мы предлагаем комплексные услуги экспертов, оценщиков и юристов в споре о возмещении ущерба после залива, а также услуги по защите ответчиков в споре о заливе.

• Оценка суммы причиненного ущерба и экспертиза причин протечки
• Сопровождение на этапе досудебного урегулирования спора
• Подготовка и подача документов в суд
• Защита интересов доверителя в судебных заседаниях
• Обжалование решения суда
• Исполнение решения суда до поступления денежных средств на счет доверителя

Процедура составления актов о заливе

Название «Акт о заливе» носит обывательский характер. Его полное название «Акт о причинении ущерба жизни, здоровью и имуществу потребителя, общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме».

Формально такой акт составляется в двух случаях:

– в случае причинения исполнителем (УК или ТСЖ) ущерба жизни, здоровью имуществу потребителя;

– в случае причинения исполнителем ущерба общему имуществу (п. 152 Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 (далее – Правила № 354)).

Однако фактически составление акта носит заявительный характер: его делают только по обращению того, кому такой акт нужен. Практического смысла составлять акт о заливе на общем имуществе, действительно нет, т.к. вне зависимости от такого акта УК или ТСЖ обязаны устранить последствия аварии в доме.
Акт должен включать следующие обязательные сведения:

– описание причиненного ущерба;
– описание обстоятельств, при которых такой ущерб был причинен.

Эти два требования являются обязательными, но не полными. Целесообразно в акте также указать:

– дату, время, место составления;
– указать особое мнение УК или ТСЖ, а также потребителя (если оно есть);
– досконально описать совокупность вреда, который был причинен аварийной ситуацией.

Акт о заливе составляется исполнителем и подписывается не позднее 12 часов с момента обращения потребителя в аварийно-диспетчерскую службу. Это важная норма, которая не позволяет потребителю самостоятельно составлять подобные акты (некоторые так делают, подписывая акты у соседей как у свидетелей). Самостоятельно изготовленный потребителем акт – юридической силы не имеет, хотя его дополнительная оценка и может быть дана судом.

Что касается тайминга на составление акта в 12 часов. Зачастую это требование выполнить проблематично. Скажем, авария случилась в 18.00. Следуя дословно этому требованию акт нужно выдать жителю до 6 утра.

Поэтому УК и ТСЖ могут также руководствоваться п. 34 Порядка осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 (далее – Порядок № 416). Он предполагает предоставление копии такого акта в срок не позднее 3 рабочих дней со дня поступления запроса (обращения). Эти сроки более разумны и выполнимы.

После того, как исполнитель подготовит акт, его должен подписать потребитель. Дальше возможно два сценария:

1. Потребителя застать дома не удалось. Тогда акт подписывается помимо УК или ТСЖ двумя незаинтересованными лицами. Степень их незаинтересованности будет устанавливать суд. Акт составляется в 2 экземплярах, один из которых передается потребителю (или его представителю), второй – остается у исполнителя.

2. Потребитель отказывается подписать акт в той редакции, которую предлагает исполнитель. Например, в заливе виноват потребитель, но он хочет переложить всю ответственность за причиненный вред на исполнителя. Тогда разумно предложить потребителю изложить свое особое мнение в примечании к акту, после чего подписать его. Если потребитель стоит на своем и требует подписать акт именно в его редакции, то УК или ТСЖ может подписать акт в одностороннем порядке двумя незаинтересованными лицами и направить один экземпляр такого акта потребителю.

Так, в одном из случаев жители отказались подписать акт, т.к. были не согласны с его формулировками. Суд указал, что сам по себе акт не возлагает каких-либо обязательств, в связи с чем, внесенные в акт сотрудником ТСЖ формулировки не могут быть признаны непосредственно нарушающими либо оспаривающими права, свободы или законные интересы, а требование об обязании предоставить иную редакцию акта от ТСЖ – удовлетворению не подлежат (Решение Щелковского городского суда Московской области от 29 июля 2020 г. по делу № 2-1786/2020).

Спорным вопросом является ситуация прямых договоров с поставщиками ресурса. Исполнитель – это лицо, оказывающее коммунальные услуги. Именно на него закон относит составлять акты о заливе. Но если в многоквартирном доме прямые договора, то исполнителем является поставщик ресурса и обязанность составления актов – формально на нем. Решить эту ситуацию можно следующим образом:

– если причина аварии на внутридомовых инженерных коммуникациях, то виновное лицо УК или ТСЖ; они в любом случае являются исполнителем в части содержания общего имущества, следовательно, акт составляет УК или ТСЖ

– если причина аварии – внешние сети, относящиеся на поставщика ресурса, формально акт должен составить он, но скорее всего РСО это делать не будет, а с учетом позиции Минстроя, изложенной в письме от 4 мая 2018 г. № 20073-АЧ/04 о том, что УК и ТСЖ – это «Единое окно» при прямых договорах, такая обязанность снова будет отнесена на УК и ТСЖ. Просто в этом случае нужно указать в акте на вину РСО.

Причина залива

Самым важным для управляющей организации является определение причины залива. Если залив случается на общем имуществе, то ответственность за вред несет УК или ТСЖ. А если виноват сам собственник, то все претензии адресуются к нему.

При определении причины залива нужно учитывать следующее.

1. Собственно, границу по общему имуществу, которая установлена в законе.

а) для систем холодного и горячего водоснабжения граница с УК и ТСЖ определяется на ответвлении от стояков до первого отключающего устройства (первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков). Сами запорные устройства включаются в состав общего имущества;

б) для систем водоотведения граница с УК и ТСЖ граница определяется от стояков до первых стыковых соединений. Судебной практики о том, что стыковые соединения относятся на баланс УК и ТСЖ – нет;

в) для внутридомовой инженерной системы газоснабжения граница определяется по запорному устройству внутри помещении (при его наличии), ведущему к бытовому газоиспользующему оборудованию потребителя. Запорная арматура (кран), расположенная на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию входит в состав общего имущества;

г) для внутридомовой инженерной системы отопления граница в законе четко не определена, а судебная практика противоречива. При наличии запорного устройства на радиаторе, можно говорить, что он является имуществом собственника. Но если радиатор отопления часть цельной внутридомовой системы отопления, то он однозначно отнесен в состав общего имущества;

д) для внутридомовой инженерной системы электроснабжения граница определяется по индивидуальным приборам учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, если счетчик расположен в общем тамбуре, то кабель от него до помещения жителя – находится на балансе самого жителя.

2. Факт самовольной установки потребителем инженерного оборудования. Зачастую жители самостоятельно меняют полотенцесушители или радиаторы отопления, т.е. проводят работы на общем имуществе, не имея на то права или специального разрешения.

В решении от 30 ноября 2011 г. по делу № ГКПИ11-1787 Верховный Суд РФ пояснил, что первые отключающие устройства, расположенные на ответвлениях от стояков, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков не устанавливаются собственником квартиры, а монтируются при строительстве застройщиком или иной организацией при реконструкциях и ремонтах.

В случае аварии на таком оборудовании вина УК и ТСЖ не является очевидной, т.к. в силу п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В любом случае такой довод стоит заявить в суде и дополнительно проверить, хотя зачастую суды отказывают по этому доводу, указывая, что управляющей компанией не предпринимались меры к сезонному осмотру общедомового инженерного оборудования.

[B]Ответственность исполнителя коммунальной услуги

Как указывают суды, составление акта обследования квартир по истечении трех дней после залива не является основанием для признания содержащихся в нем сведений недостоверными.

Сам по себе факт неучастия ответчиков и третьих лиц при составлении акта, неполучения его копии не может служить основанием для признания данного документа недопустимым доказательством, поскольку не исключает обстоятельства, отраженные в нем (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 28 мая 2020 г. по делу № 2-5564/2019, решение Хостинского районного суда г. Сочи от 25 февраля 2020 г. по делу № 2-278/2020).

Прямой ответственности за невыдачу акта о заливе – нет. Но поскольку такая обязанность предусмотрена Порядком № 416, невыполнение этих обязанностей может быть воспринято надзорными органами как нарушение лицензионных требований. Штраф за такое нарушение может составить 300 тысяч рублей (п. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ).

Автор: Павел Кузнецов, управляющий многоквартирными домами, автор книги «Управление многоквартирным домом: настольная книга управдома», преподаватель Русской школы управления, член экспертного совета Ассоциации «Р1», кандидат наук https://pavelkuznetzov.ru.