Как правильно найти квартирантов

Сейчас сентябрь – самый активный месяц на рынке аренды жилья и я решил обновить свой пост, надеюсь он будет многим полезным:

Журналист у меня спросил: «Как выбрать жильца в сдаваемую квартиру». Отвечаю.

Когда человек сдаёт квартиру в первый раз, он часто сталкивается с проблемой выбора жильцов. Иногда по этой причине, он не обращается к агенту, а идёт в соцсети. Считает что там он сам способен лучше разобраться в людях, а агенту – лишь бы сдать его квартиру и заработать на этом. Это не совсем так. Точнее, совсем не так.

Лично мне очень важно чтобы собственник остался доволен сделкой и жильцами – ведь он снова захочет обратиться ко мне и рекомендовать меня своим друзьям и знакомым. Итак, как лучше выбрать жильца?

В первую очередь важно понять, КТО СНИМЕТ вашу квартиру. Свою целевую аудиторию. Если это трешка в Кузьминках – скорее всего ее снимет семья с детьми, а студию – один человек или пара. Не стоит пытаться выйти за пределы своей аудитории – ведь это чревато долгим сроком сдачи и другими ошибками.

Тоже самое и с ценой. Не нужно ставить цену больше реальной стоимости квартиры. Поставьте себя на место нанимателя, вы бы стали платить больше? НЕТ. Вот и они не дураки. Дороже могут снять под субаренду или притон. Представившись в Фейсбуке или по телефону семьёй. Плавали – знаем. Как-то собственник хотел сдать квартиру не за реальные 60 тысяч, а за – 70! Пришла пара, якобы семья. Потом сдавала в субаренду. Хорошо что соседи предупредили собственника и он расстался с ними, сдав за 60 нормальным нанимателям.

Я обычно всегда интересуюсь, кто мне звонит по той или иной квартире. Не нужно стесняться – дабы не тратить зря время. Как своё, так и клиентов. Семья это или два брата. Наличие детей. Откуда приехали. Чем занимаются. Наличие животных. У каждого собственника свои предпочтения.

Если он готов поставить хорошую цену за квартиру – то может выбирать жильцов. Важно понимать – откуда приехал человек. От этого зависит перечень дополнительных вопросов. 

Если это Московский регион – регистрация не нужна. Если из других городов и стран – нужны регистрация, разрешение на работу и временное проживание и т.д. Так же важно понимать где работает наниматель. Ведь от этого зависит своевременность и полнота оплаты. Я люблю стабильные и понятные компании. Если у человека бизнес – надо разбираться в том, насколько он надёжен.

И многое зависит от бюджета. Мне странно слышать, что человек занимается нефтяным бизнесом и снимает квартиру на окраине Москвы за 25 тысяч. А вот если ее снимет молодая пара, работающая рядом. Да ещё укажет место работы – пазл сошёлся. Это важно – видеть картину в целом. За много лет практики учишься понимать.

Творческие люди – очень хорошие. Но тут надо действовать по правилу: «Хороший парень – не профессия». Шум или несвоевременная оплата вполне могут быть рядом с ними. Далеко не со всеми, конечно. Это как пример. То есть нужно либо дотошно все выяснять, при этом мягко – чтобы никого не обидеть. Либо понимать, благодаря опыту, как дальше будут развиваться отношения собственник – наниматель. Я часто могу предсказать этот процесс, сотни сданных квартир дают эту возможность.

Почему собственники часто рассматривают славян? Да тут все просто. Проще понять друг друга. Менталитет. Ничего общего с расизмом. Иные народности любят жить большими семьями или долго торговаться. Многим это не нравится. Справедливости ради – есть много хороших людей везде. Насчёт животных – это риск. Но сейчас культура проживания с ними выросла. Домашних животных стерилизуют, следят за ними… Но это все таки дополнительный риск…

Семьи с детьми, незаслуженно порой, боятся заселять – тут важно чтобы люди были хорошие. Это тоже опыт и понимание…

И депозит важно иметь. Это якорь для нанимателя. И хорошая гарантия добрых расставаний.

Вот в студию или однушку сейчас уже не стоит селить больше одного человека или семейной пары. В двушку или трёшку, особенно рядом со школой или садиком, нужно. Это целевая аудитория.

Ну как-то так, если кратко)

Идеальный квартирант не курит, не приглашает гостей, не топает, не пачкает, не заводит животных. И не существует. Рассказываем, как вычислить хорошего квартиранта и что прописать в договоре найма жилья.

Родственники и знакомые

На первый взгляд, сдавать жильё друзьям и знакомым — отличная идея. Они люди проверенные, с которыми можно договориться. Но, увы, квартирный вопрос разрушил много крепких отношений — дружеских и даже родственных. «Свои» могут тянуть с оплатой, требовать простить часть долга или сделать скидку.

Одинокие женщины или мужчины

Часто встречается объявление: «Сдам квартиру только одиноким девушкам, мужчинам можно не беспокоиться». Владельцы жилья могут рассчитывать на стереотипы и ошибиться. Будет ли в квартире тихо и чисто зависит вовсе не от пола жильца, а от его характера и темперамента. К ним-то и надо присмотреться.

Если мужчина или женщина снимает квартиру в одиночку, скорее всего, это человек много работает и чётко знает, что ему нужно. Возраст 30+ — почти всегда оберег от шумных застолий с пятницы по воскресенье.

Иностранцы

Владельцы квартир обычно не рады иностранцам, особенно из ближнего зарубежья. Но национальность о человеке мало что говорит. Вернее опираться на его семейное положение, статус, образ жизни, работу. Например, если квартирант официально трудоустроен, значит, сможет платить за жильё регулярно и вовремя.

Студенты

Заселяя в квартиру студентов, нужно быть готовым к тому, что летом они уезжают на каникулы и могут отказаться от жилья. Обезопасить весь подъезд от громких вечеринок, которых так боятся соседи, очень просто. Достаточно обзавестись рычагом воздействия на квартирантов — взять номера телефонов их родителей. Это простимулирует студентов вести себя скромнее.

Молодые пары

Они могут расстаться и начать искать новых соседей, втянув владельца квартиры в свои проблемы. А могут пожениться и снимать жильё много лет подряд. Стоит довериться интуиции и жизненному опыту, внимательно изучить будущих квартирантов до того, как договор найма подписан. В документе прописывают, за какой срок жильцы должны сообщить о переезде. Обычно указывают месяц, но для молодых неженатых пар можно обговорить и два. Этого времени точно хватит, чтобы остыть и принять решение о переезде.

Семьи с детьми

Самыми надёжными считаются семьи с детьми 7−17 лет. Они привязаны к району, школам, поликлиникам и не готовы быстро сорваться и рвануть на поиски лучшей жизни. С ними можно построить отношения на долгие годы.

Маленькие дети у жильцов — это риск разрисованных обоев в квартире, сломанной техники или мебели. Но в этом случае можно договориться о повышенном залоге.

Квартиранты с животными

Животные не проблема, если жильцы готовы нести за них ответственность — платить за ремонт мебели и новые обои. Это нужно прописать в договоре. Владельца квартиры успокоит, если жилец внесёт повышенный депозит при заселении.

Что должно насторожить при знакомстве с будущим квартирантом

• Он ничего о себе не рассказывает и не даёт контакты своих близких на случай экстренной связи. Возможно, ему есть что скрывать.
• Он считает, что ему все должны. Например, что владелец квартиры сам будет менять лампочки в туалете и батарейки в пульте.
• Он против визитов собственника квартиры. Даже по предварительной договорённости, даже раз в месяц.

Нужно ориентироваться на впечатление о человеке: нравится ли он, приятно ли с ним общаться. Если что-то настораживает — лучше продолжить поиск.

Какие вопросы задать при первой встрече

• Какие планы на ближайшее время? Может, перевезти в квартиру маму, съехаться с девушкой или уехать на ПМЖ в соседнюю страну через три недели.
• Есть ли увлечения, хобби? Не все соседи обрадуются жизнерадостному чечёточнику или барабанщику-металлисту.
• Стабильный ли доход? Если будущий жилец только собирается искать себя и работу, надеяться на долгосрочное сотрудничество не приходится.
• Есть ли вредные привычки? Квартирант может убеждать, что курит только по праздникам и то у подъезда. Скорее всего, это не так.

Многое расскажет внешний вид будущего жильца. Если человек выглядит неопрятно и неряшливо, вряд ли он будет заботиться о чистоте в квартире.

Будущие проблемы сложно предугадать, подстраховаться поможет правильно составленный договор найма.

Какие пункты включить в договор найма

• Срок найма и возможность его продления. Договоры длительностью больше 11 месяцев должны быть зарегистрированы в Росреестре.
• Пункт о досрочном расторжении договора. Он поможет застраховать обе стороны от форс-мажоров.
• Владелец должен оставить за собой право иногда наведываться в квартиру и проверять её состояние. В договоре нужно прописать, как часто он может это делать и насколько заранее должен предупреждать квартирантов.
• Прописать, что входит, а что не входит в стоимость жилья: просто наём, ещё счётчики или оплата всей коммуналки.
• Прописать всё, что запрещено делать нанимателю. Например, без предупреждения сверлить дыры в стенах или переклеивать обои.
• Определить дату оплаты. За каждый день просрочки назначить штраф. Даже символическая сумма простимулирует квартирантов в будущем быть пунктуальными.
• Под всеми запретами в договоре должны быть санкции. Например, жильцам нельзя заводить животных. Если правило нарушили, депозит не возвращается или договор расторгается.
• К договору нужно добавить приложение с описью всех вещей в квартире. Подробно прописать марки и модели всей техники. Также нужно указать, сколько комплектов ключей получил квартирант.

Содействие в подборе финансовых услуг. Страховой Дом ВСК

Сдача квартиры в наём — всегда риск. Уверенности добавит страховка «Под ключ». Например, если квартиранты затопили соседей, страховая покроет до 1 млн рублей ущерба. Застраховать можно мебель или ремонт на сумму до 3 млн рублей. На сайте Страхового Дома ВСК есть удобный калькулятор, который поможет рассчитать платёж.

Оформить полис можно также в мобильном приложении. Используйте промокод ВЫИСКАЛИ, чтобы получить выгоду 15%.

Разберем, как выбрать хорошего арендатора квартиры, какие вопросы задавать будущему квартиросъемщику, проверенные способы и советы арендодателю, как правильно сдавать жилье и находить съемщиков квадратных метров. В вашем городе достаточно пopядoчныx людeй, кoтopыe вoвpeмя плaтят, нe гpoмят квapтиpy и нe ccopятcя c coceдями. Paccкaжу, кaк иx нaйти и нe yпycтить.

Можно ли выбрать арендатора квартиры, чтобы он был идеальным? Вряд ли, вопрос риторический. Но для начала необходимо определиться, что включает в себя идеал хорошего квартиранта, который принесет минимум проблем собственнику:

• это тот, кто платит исправно
• ставит ботинки строго у входа
• не заводит домашних животных (максимум жену)
• не забрызгивает жиром хозяйскую плиту
• вовремя чистит ванну

А может… а вот это нам и предстоит выяснить дальше:)

Портрет квартиросъемщика

1. Прежде всего, желательно, чтобы арендатор был ответственный, пунктуальный в оплате, аккуратный при проживании в квартире и с имуществом арендодателя.
2. Арендодателю будет совсем хорошо, если жалоб от соседей на арендатора не будет вообще, идеально, если они не заметят подмены, хотя подобное вряд ли возможно:)
3. Если арендатор не будет устраивать «потопов», не шуметь, особенно по ночам и не водить к себе в гости невесть кого.
4. В порядке вещей, когда арендатор не захламляет квартиру и не портит мебель и бытовую технику, которая сдается в аренду наравне с помещением.
5. Вовремя выплачиваемая арендная плата за съем квартиры — основной показатель надежности и положительного портрета арендатора.

Где искать идеального арендатора квартиры

Согласно практике, чаще всего идеальными арендаторами могут стать семейные пары или семьи с детьми. Обычно они настроены на долгие отношения и, следовательно. долгосрочную аренду квартиры.

Вторая категория претендентов в надежные арендаторы, это офисный работники со стабильным заработком, которые приехали в Хабаровск на обучение, а затем остались здесь работать.

Узнайте: чем опасна временная регистрация жильца

Арендаторы из «группы риска»

1. Знакомые и родственники. На практике арендодателю приходится демпинговать уже на старте, потому что бизнес бизнесом, а неудобно брать со своих, как с чужих. В довесок неоднократно слышал жалобы о том, что такие наниматели часто просрочивают платежи.
2. Семьи с детьми. Если стены вашей квартиры покрашены обычной эмалью, то все хорошо. В ином случае готовьтесь к переклеиванию обоев. Это, пожалуй, основной минус.
3. Парочки в гражданском браке. Группа риска из-за возможной ссоры и «развода».
4. Одинокие. Стабильный доход не значит, что человек не способен нанести ущерб жилищу или соседям. Отдавать преимущество девушкам, а не мужчинам не имеет смысла, так как хороши оба пола.
5. Студенты. Один из нелюбимых собственниками типов жильцов. Причины просты: частые вечеринки, регулярный шум и жалобы соседей, перебои с оплатой арендной платы.
6. Иностранцы на заработках. Например, строители, чаще приезжие граждане из республик бывшего СНГ, которые устраиваются на неквалифицированную работу. Либо ребята из Китая, которые любят скученный образ проживания. К тому же могут появиться проблемы, когда вы однажды обнаружите не одного-двух арендаторов, а пять или даже десять, о которых речи при сдаче в аренду квартиры не шло. Но этот взгляд не однозначный, я уверен, что среди этого типа арендаторов есть и хорошие и ответственные люди, встреча с которыми лишь дело случая.
7. «Семейные пары» без детей и животных, которые сдают квартиры в субаренду без оповещения собственников.
8. Владельцы животных. Если животное приучено к туалету, ему стригут ногти и регулярно убирают жилье, то проблем с такими арендаторами возникнуть не должно. Конечно, в договоре упомяните, что в случае нанесения ущерба, жильцы обязуются его возместить.

Читайте: подводные камни посуточной сдачи квартиры

Советы, как найти идеального арендатора квартиры?

В процессе поиска арендаторов необходимо соблюдать нехитрые правила, которые повысят вероятность достижения вашей цели.

Правило №1

Всегда заключайте договор аренды квартиры

Договор об аренде, должен включать в себя опись, имущества в квартире предназначенной для сдачи в аренду.

Не следует забывать о применении акта приема-передачи и составление расписок о получении денег. Даже если вы сдаете квартиру через агентство недвижимости, не поленитесь почитать договор и добавить необходимые, по вашему мнению пункты.

У каждой квартиры, предназначенной для сдачи в аренду есть свои нюансы и агент может учесть ни все.

Если вы платите налоги от сдачи в аренду квартиры, то не лишним будет заверить договор аренды у нотариуса и тогда, в случае разногласий с арендатором вы будете защищены.

Правило №2

Используйте помощь более опытных

Если вы только начинаете заниматься сдачей в аренду квартиры, то не лишним будет поручить поиск арендаторов и проведение с ними переговоров агентству недвижимости.

У агентов больше опыта по умолчанию, они уже по устоявшимся признакам определяют добросовестных арендаторов, либо делают это с большей вероятностью, чем тот, кто занялся сдачей квартиры в аренду впервые.

Второй плюс — это обработка шквала звонков и просмотров квартиры, которые зачастую не всегда оказываются результативные.

На этапе звонков по аренде квартиры будет много желающих поторговаться, да и просто отнять ваше время.

А кажущиеся реальными потенциальные арендаторы могут просто не захотеть снимать вашу квартиру, в результате вы попусту потратили свое время на дорогу и ожидание.

С другой стороны, если вы будете без причин отказывать людям, желающим арендовать квартиру, то есть вероятность упустить «своего» арендатора.

Прочтите статью Как правильно сдать квартиру без посредников.

Правило №3

Позиционирование в общении

Общаясь с потенциальным арендатором необходимо быть дружелюбными, но не переходить при этом границ. Некая официальность так же должна присутствовать. Она вам необходима, чтобы ввести четкие правила при сдаче в аренду квартиры.

Например, определить сколько раз в месяц и когда вы будете наносить визиты в квартиру. Обычно, это делается с предварительным звонком и обязательно в присутствии арендатора.

Минусы близкого «дружественного» общения с арендатором могут обернуться просьбами отсрочить плату и вылиться в хронические недоплаты за аренду квартиры.

Вам, как арендодателю, это ни к чему, однако и слишком официально вести себя тоже не надо — крайности здесь не работают:)

Какие 10 вопросов задать арендатору?

1. Почему ищите новое место проживания? Если понадобилось увеличить квадраты, из-а пополнения в семье – это гуд, но если были разногласия с предыдущим арендодателем, это уже риск.
2. К какому числу нужно переехать? Если сильно торопится и нет на это адекватных причин, то это для вас сигнал насторожиться.
3. Сколько будет жильцов? Обязательно добейтесь точного ответа и укажите ФИО и количество проживающих в договоре найма. Имейте ввиду, что чем больше количество проживающих, тем больше амортизация жилища и мебели.
4. Где и кем работаете? Может и не очень тактичный вопрос, но вам важно убедиться в его платежеспособности и отсутствию проблем с платежами в будущем.
5. Можете оплатить месяц и депозит заранее? Это нелишняя проверка на платежеспособность. Однако, можно взять только депозит, который будете использовать на покрытие ущерба, а помесячную оплату за проживание брать в конце месяца.
6. На какой срок планируете снять? О надежности говорят длительные сроки (от года). Если планируется короткий период, например, квартал, то можете повысить стоимость съема.
7. Нужно ли вам что-то из мебели или бытовой техники? Важно сразу определиться с тем, удовлетворяет ли будущего жильца то, что имеется в квартире, иначе позже от вас потребуют что-то докупить, к чему вы будете не готовы.
8. Есть ли у вас договор и расписки об оплате от предыдущего арендодателя? В подтверждении платежеспособности и добропорядочности, нелишним ознакомиться с данной информацией, особенно, если планируете сдавать на год и более.
9. Есть ли у вас животные? Узнайте вид животного, породу, характер и были ли конфликты при съеме предыдущей квартиры. Заранее подготовьте и обговорите список условий проживания владельцев животных.
10. Каков ваш образ жизни? Часто ли приглашаете друзей, как празднуете праздники, играете ли на музыкальных инструментах, слушаете ли громко музыку и т.д. Задайте все возможные вопросы, чтобы выяснить даже намеки на негативные события в будущем.

Сегодня мы составили портрет идеального арендатора, а ваши арендаторы уже давно составили ваш. Шучу:) Как может показаться, на первый взгляд, сдача в аренду квартиры некая заморока, но посмотрите сколько выгод, не видите? Тогда статья «Плюсы сдачи в аренду квартиры» вам в помощь.