Кликните на текст документа
чтобы развернуть его целиком.
Договор купли-продажи земельного участка
г.
«» 2023 г.
Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил Земельный участок, общей площадью кв. м, находящийся по адресу: .
Кадастровый номер земельного участка: .
Категория земельного участка: .
Разрешенное использование земельного участка: .
1.2. Указанный земельный участок принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании .
Право собственности «Продавца» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности
№ от «»2023 г., выданным .
1.3. Указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «Продавец» и «Покупатель» не могли знать.
2. ЦЕНА ДОГОВОРА
2.1. Указанный Земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене рублей. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора «Покупатель» оплатил «Продавцу» полностью.
3. ИНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА
3.1. Порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также добровольность нотариального удостоверения сделки «Сторонам» известны.
3.2. Расходы по регистрации перехода права собственности на основании «Договора» в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплачивают «Покупатель» и «Продавец».
3.3. Содержание ст. 170, 179, 256, 460, 469, 475, 477, 551, 556 ГК РФ «Сторонам» известно.
3.4. По соглашению «Сторон», имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта.
3.5. «Продавец» гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
3.6. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.
3.7. Настоящий договор составлен и подписан «Сторонами» в трёх экземплярах, по одному для каждой из «Сторон», а один – для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
4. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
ПродавецРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
ПокупательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
5. ПОДПИСИ СТОРОН
Продавец _________________
Покупатель _________________
Недвижимость
Земля
Обновлено: 26 октября 2022
Как продать участок
На продажу и покупку недвижимости бывает трудно решиться: дело важное и хлопотное, деньги большие, а опыта не всегда достаточно. В этой статье мы поделимся самой необходимой информацией о том, как продать земельный участок.
Шаг 1. Определите тип недвижимости
Перед тем, как продавать участок, нужно понять, что именно вы продаёте. Есть несколько объектов недвижимости
Участок со строением. В этом случае оформляется 2 договора купли-продажи, так как вы отдельно продаёте дачный участок и отдельно — жилую недвижимость, находящуюся на нём. Объекты оцениваются отдельно друг от друга, поэтому для них необходимы разные документы. Допускается составление одного договора купли-продажи, цена указывается с учетом как стоимости земельного участка, так и строений, расположенных на нём.
Земельный участок без построек. Без строений процедура оформления договора упрощается. Иногда у продавца возникает желание снести объекты недвижимости на участке и продать его как «чистый», однако процедура сноса требует не только физической ликвидации объекта недвижимости, но и надлежащего оформления, с привлечением кадастрового инженера и регистрации в Росреестре.
Участок расположен на землях сельскохозяйственного назначения. К таким относятся земли, распложенные за пределами населённого пункта, созданные для определённых целей. В этом случае оформление купли-продажи невозможно без письменного оповещения региональных властей. Действие закона не распространяется на относящиеся к землям сельскохозяйственного назначения садовые, огородные земельные участки, земельные участки, предназначенные для ведения личного подсобного хозяйства, гаражного строительства (в том числе строительства гаражей для собственных нужд), а также на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимого имущества (за исключением жилых домов, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности).
Шаг 2. Нужен ли вам риэлтор?
Дальше нужно определиться, продаёте вы участок сами или с помощью риелтора? Рассмотрим подробно каждый вариант.
Самостоятельная продажа
Продажа через риелтора
Какой вариант лучше выбрать? Здесь нет однозначного ответа, выбирайте тот, который удобнее вам. Если готовы заплатить, чтобы другие тратили своё время на этот процесс, то вам подойдёт вариант продажи через агентство недвижимости. Они и оформят сделку, и участок покажут без вашего присутствия. Или вы можете самостоятельно продать участок и сэкономить хорошие деньги.
Шаг 3. Подготовьте документы
Для того, чтобы продать участок, нужно собрать пакет документов. В него входят:
паспорт собственника или его представителя
нотариально заверенная доверенность на проведение и оформления сделок, если в сделке участвуют представители, а не собственники
нотариально заверенное согласие супруга владельца земли или документ, подтверждающий, что данный участок не является совместным имуществом
кадастровый паспорт при его наличии
письменное согласие банка, если объект находится в ипотечном залоге
согласие органов опеки на отчуждение имущества, если сделка затрагивает права несовершеннолетних
иногда нужно свидетельство о праве на наследство, решение суда или договор дарения
При подготовке некоторых документов потребуется нотариус. Даже если вы решите оформлять сделку самостоятельно, корректность оформления документов, . К счастью, бывают случаи, когда покупатель сам оплачивает услуги нотариуса, поэтому это не всегда может быть дополнительным пунктом расходов для вас.
Шаг 4. Подготовьте участок к продаже
Перед тем, как разместить объявление и начать поиск покупателей, участок нужно привести в презентабельный вид. Поэтому советуем:
Покосите траву. Будущему покупателю будет намного легче оценить состояние и размер участка. Также можно убрать лишние кустарники.
Обозначьте границы земельных участков. Если у вас нет забора, можно купить флажки, чтобы разметить территорию.
Сделайте ливнёвки, если они отсутствуют.
Уберите мусор. Банально, но не менее важно. Чем лучше выглядит ваш участок, тем больше людей он может заинтересовать.
Такие мелочи сильно влияют на первое впечатление об участке, они помогут вам быстрее найти покупателей и запустить сделку.
Шаг 5. Оцените участок
Чтобы определить цену участка, сначала узнайте его кадастровую стоимость. Это делается бесплатно онлайн на сайте Росреестра. После этого уже решайте, за сколько вы готовы продать участок, учитывая дополнительный затраты, а также принимая во внимание, что покупатель может торговаться. Старайтесь сильно не завышать цену, так как это может вызвать подозрение у покупателя.
Для выбора оптимальной стоимости также проанализируйте рынок, в частности, посмотрите, за какую сумму продают участки на этой же или схожей территории, что может сделать цену выше (например, наличие коммуникаций или транспортная доступность), а за что, наоборот, покупатель может попросить снижение стоимости.
Шаг 6. Разместите объявление
Следующий шаг — объявление о продаже. Лучше всего разместить его через специализированные площадки, такие как Авито, Циан или Яндекс Недвижимость. Есть также вариант использовать сарафанное радио, но интернет-площадки работают намного эффективнее. Если вам необходимо продать участок в кратчайшие сроки, то можно разместить объявление одновременно на нескольких площадках.
Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:
Напишите чёткий и понятный текст. Представьте себя на месте покупателя и опишите то, о чём вы бы сами хотели знать при покупке. Территория участка, коммуникации, какие соседи рядом, что есть в округе — всё, что будет действительно полезно.
Сделайте хорошие фотографии. Чем лучше будет картинка, тем проще покупателю оценить участок. Так как порядок на участке вы уже навели, то сделать красивый снимок не составит большого труда. Советуем снять 5-10 фотографий, чтобы помимо участка можно было оценить дорогу рядом, проводку и другие важные моменты.
Не придумывайте и не пишите то, что не нужно. Это можно отнести и к первому пункту, но всё же не нужно писать причины продажи или давать обещания о будущем наличии газа на участке, если у вас нет чёткой информации. Не вводите в заблуждение, и люди охотнее будут рассматривать вас как хорошего продавца.
Дополнительно можно рассказать о растениях на участке.
Конечно, вы хотите завлечь покупателя, но лучше сразу рассказать всю правду, чтобы тратить ни своё и чужое время.
Шаг 7. Оформляем сделку
И вот мы близки к финалу! Нашли подходящего покупателя, договорились о стоимости, а что делать дальше?
Чтобы составить привлекательное объявление, сделайте следующее:
1
Составить договор купли-продажи земельных участков
Важно описать все детали сделки: стоимость участка, предмет сделки: площадь, наличие построек, права и т.д. Договор вы можете составить самостоятельно, используя шаблоны из интернета, или воспользуйтесь услугами специалистов.
2
Передать документы в Росреестр через МФЦ
Понадобятся сам договор, паспорт покупателя, заявление, акт приема-передачи (если договор не является актом приема-передачи) и опционально договор ипотечного кредитования. После подачи документов покупатель должен оплатить госпошлину за регистрацию прав собственности.
3
Передача недвижимости новому владельцу
Передача недвижимости происходит по акту приема-передачи (в случае если в договоре не указано, что он также является актом приема-передачи)
4
Получить выписку из ЕГРН о переходе права собственности
Документ получают в течение 9 рабочих дней в отделениях МФЦ или в течении 7 рабочих дней в отделенияхРосреестра, а также онлайн на сайте Госуслуг.
Шаг 8. Рассчитываем и платим налоги
Не менее важный шаг как для покупателя, так и для продавца — заплатить налоги. Если недвижимость была у вас во владении менее 5-х лет, то вы обязаны после продажи заплатить НДФЛ 13% от суммы сделки или от 70% кадастровой стоимости, если в договоре купли-продажи прописана цена ниже кадастровой стоимости. Минимальный срок владения в 3 года устанавливается для случаев, когда недвижимость была получена в наследство, по договору дарения от близкого родственника, по договору ренты или же в случаях, когда данная недвижимость является единственной.
Также налог необходимо заплатить, если стоимость вашего участка превышает 1 млн рублей, при этом налогом облагается только та часть, которая больше миллиона.
Пример:
У вас есть участок, вы владеете им 4 года, продавать планируете за 1 млн 150 тыс рублей. В этом случае налог составит
150 тыс * 13% = 19 500 ₽
Важно помнить, что налогом доход касается всех участков, которые вы продаёте за год. Вы можете воспользоваться возвратом подоходного налога с продажи недвижимости посредством получения налогового вычета.
Собственник земельного участка вправе распорядиться им по своему усмотрению, в частности продать, если такой земельный участок не исключен из оборота или не ограничен в обороте (п. п. 2, 3 ст. 209, п. 1 ст. 260 ГК РФ).
Переход права собственности на земельный участок по договору купли-продажи подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131, п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Для оформления сделки купли-продажи земельного участка рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
1. Получите документы для проверки земельного участка
Для того чтобы покупатель убедился, что продавец участка является его законным собственником и на момент совершения сделки земельный участок свободен от обременений, продавец должен представить (ч. 2 ст. 14, ч. 1 ст. 28, ч. 1, 4, 7, 10 ст. 62 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона от 30.12.2021 N 449-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра от 30.07.2021 N П/0327; п. 5 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327):
1.Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок, выданное до 15.07.2016, либо выписку из Единого государственного реестра недвижимости (до 01.01.2017 — ЕГРП).
2. Кроме того, желательно дополнительно получить выписку, содержащую сведения ЕГРН об объекте недвижимости, непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка. Такая выписка может быть запрошена в том числе вами самостоятельно в МФЦ или ФГБУ «ФКП Росреестра».
Обратите внимание! Законом от 30.12.2021 N 448-ФЗ предусмотрено создание ППК «Роскадастр», которой будут переданы в том числе полномочия ФГБУ «ФКП Росреестра», предусмотренные Законом N 218-ФЗ. ФГБУ «ФКП Росреестра» осуществляет свои функции до завершения процедуры реорганизации (ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ).
3. Правоустанавливающий документ, подтверждающий основания приобретения (получения) продавцом земельного участка в собственность (акт органа государственной власти или местного самоуправления о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
Удостоверенный нотариусом документ на бумажном носителе (например, сделка отчуждения, свидетельство) должен иметь машиночитаемую маркировку, с помощью которой можно проверить его достоверность посредством единой информационной системы нотариата (ст. 5.1, ч. 2 ст. 45.1 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 6, 7 Порядка, утв. Приказом Минюста России от 30.09.2020 N 229).
2. Заключите договор купли-продажи земельного участка
Существенными условиями договора продажи недвижимости являются его предмет и цена (п. 1 ст. 432, ст. ст. 554, 555 ГК РФ; ст. 37 ЗК РФ).
В описании предмета договора необходимо точно указать адрес участка, его площадь, кадастровый номер, категорию земель, в которую входит земельный участок, и вид его разрешенного использования. Также желательно указать сведения о правоустанавливающих документах продавца, дате и номере государственной регистрации права собственности продавца в ЕГРН.
Необходимо определить точную цену земельного участка и порядок расчетов между сторонами. При этом расчет может быть произведен как до, так и после государственной регистрации перехода права собственности на участок. То же относится и к фактической передаче земельного участка по акту приема-передачи. В договоре можно предусмотреть, что договор одновременно является и актом приема-передачи (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Если договором купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа, договор также должен содержать порядок, сроки и размеры платежей (п. 5 ст. 454, п. 1 ст. 488, п. 1 ст. 489 ГК РФ).
Следует учесть, что установлен особый порядок расчетов по сделкам с недвижимостью в случае приобретения недвижимого имущества резидентами (лицами, имеющими гражданство РФ, а также постоянно проживающими в РФ на основании вида на жительство иностранными гражданами и лицами без гражданства) у лиц иностранных государств из Перечня, утв. Распоряжением Правительства РФ от 05.03.2022 N 430-р, за некоторыми исключениями (п. 1 ч. 1 ст. 4.2 Закона от 04.06.2018 N 127-ФЗ; п. 6 ч. 1 ст. 1 Закона от 10.12.2003 N 173-ФЗ; пп. «а», «б» п. 1 Указа Президента РФ от 01.03.2022 N 81; пп. «б» п. 5 Указа Президента РФ от 04.05.2022 N 254; п. 16 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 06.03.2022 N 295; п. 2 Выписки из протокола, дов. Минфином России 21.03.2022 N 05-06-10/ВН-12886; п. 1.10 Официального разъяснения Банка России от 18.03.2022 N 2-ОР; п. 2 Выписки из протокола от 11.04.2022 N 30, дов. Минфином России 19.04.2022 N 05-06-10/ВН-20024; Информация Росреестра).
Договор купли-продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. Несоблюдение этого условия влечет недействительность договора (п. 1 ст. 160, п. 2 ст. 434, ст. 550 ГК РФ).
Обязательного нотариального удостоверения договора закон не предусматривает. Исключение составляют, в частности, подлежащие нотариальному удостоверению (пп. 1 п. 2 ст. 163 ГК РФ; ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ):
сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество (кроме, в частности, отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке).
Возможно удостоверение сделки двумя и более нотариусами, если в совершении такой сделки участвуют два и более лица без их совместного присутствия. В этом случае хотя бы один из нотариусов должен осуществлять свою деятельность в субъекте РФ по месту нахождения земельного участка (ст. 53.1, ч. 3 ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).
3. Зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре
Если договор удостоверен нотариально, заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан представить в Росреестр нотариус, при условии что стороны сделки не возражают против этого. Исключение составляет случай, когда в ЕГРН содержится отметка о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника (его законного представителя) и договор подписан от имени правообладателя его представителем по доверенности (ч. 2 ст. 53.1, ч. 2, 3 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате; ч. 1 ст. 3 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457).
В остальных случаях документы могут быть представлены гражданами самостоятельно.
Если договор удостоверен нотариально, то с заявлением о государственной регистрации может обратиться любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).
Необходимо подготовить, в частности, следующие документы (п. 1 ст. 556 ГК РФ; п. 3 ст. 35 СК РФ; ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона N 218-ФЗ):
1)заявление о государственной регистрации прав;
2)договор купли-продажи земельного участка;
3)паспорт заявителя (заявителей). Если документы подает представитель, необходимо представить нотариальную доверенность с соответствующими полномочиями;
4)нотариально заверенное согласие супруга (супруги) продавца на отчуждение участка (если участок приобретался в период брака);
5)акт приема-передачи.
Уплатите госпошлину за регистрацию права собственности на земельный участок.
Справка. Размер госпошлины
Размер госпошлины при регистрации права собственности на земельный участок составляет (пп. 22, 24, 25 п. 1 ст. 333.33 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 20.04.2017 N Д23и-2207):
350 руб. в отношении участка для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или жилищного строительства, а также участка с равнозначным видом разрешенного использования либо участка из категории земель сельскохозяйственного назначения иных видов разрешенного использования;
2 000 руб. — в иных случаях.
При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с учетом коэффициента 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N ОГ-Д23-2744).
Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти рабочих дней с даты подачи заявления, если документ о ее уплате не был представлен заявителем, орган регистрации прав возвращает заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Заявление и необходимые документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3, ч. 1, п. 1 ч. 2 ст. 3.1, ч. 1, 1.1, 1.5, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; п. 1, пп. 1, 3 п. 2 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; п. 1 Приказа Росреестра N П/0327; п. 2 Приложения к Приказу Росреестра N П/0327; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате; п. п. 1, 2 Приложения 8 к Постановлению Правительства Москвы от 23.04.2014 N 219-ПП):
лично в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра).
В г. Москве и МО прием документов на госрегистрацию осуществляется только через МФЦ, кроме приема по экстерриториальному принципу;
при выездном приеме;
через нотариуса, засвидетельствовавшего подписи на заявлении о государственной регистрации;
в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.
Следует учесть, что представление на госрегистрацию заявления и документов в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 1 ст. 3.1, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; ч. 3 ст. 14 Закона N 449-ФЗ; п. 1 Приказа Росреестра N П/0327; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):
если продавец заблаговременно направил в Росреестр заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на земельный участок на основании электронных документов;
если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае заявление и прилагаемые к нему документы будут возвращены органом регистрации прав без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ, если в нем реализована такая возможность (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).
Государственная регистрация проводится в течение семи рабочих дней с даты поступления в орган регистрации прав заявления и документов, а в отношении земельного участка, предназначенного для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, строительства гаража для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства, — трех рабочих дней с даты приема заявления органом регистрации прав. В случае подачи документов через МФЦ срок регистрации составит соответственно девять или пять рабочих дней с даты приема заявления. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенного договора, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов.
Однако если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не представлен вместе с указанным заявлением, то течение срока государственной регистрации начинается с даты получения Росреестром сведений об уплате госпошлины (п. п. 1, 2, 8.4, 9, 10, 11.1 ч. 1 ст. 16, ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Если продаваемый земельный участок расположен в границах территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд и продавцу принадлежит на праве общей долевой собственности имущество общего пользования, расположенное на указанной территории, то одновременно с переходом права на земельный участок осуществляется регистрация перехода права на долю в праве общей собственности на имущество общего пользования (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).
4. Получите выписку из ЕГРН
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ).
После получения выписки из ЕГРН при необходимости следует произвести окончательные взаиморасчеты между сторонами и передать по акту земельный участок (если это не было сделано ранее) (п. 1 ст. 486, п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Также выписка может быть направлена вам в электронной форме (ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).
Обратите внимание! Доходы от продажи участка облагаются НДФЛ, если он был в собственности менее установленного срока, с предоставлением продавцу имущественного вычета в установленном размере. Покупатель вправе воспользоваться имущественным вычетом, если участок предназначен для ИЖС или расположен под приобретаемым жилым домом. Также он становится плательщиком земельного налога (п. 6 ст. 210, п. 1 ст. 214.10, п. 17.1 ст. 217, ст. 217.1, пп. 1, 3 п. 1 ст. 220, п. 1 ст. 388 НК РФ).
Материал статьи взят из открытых источников
Дата актуальности материала: 17.07.2022
- Что нужно знать при покупке земельного участка
- Как выбрать участок для строительства дома
- Как проверить перед покупкой
- Как оформить куплю-продажу
- Можно ли купить земельный участок в ипотеку
- Можно ли получить налоговый вычет
- Риски при покупке
Появились свободные деньги и теперь нужно выбрать, куда инвестировать? Вложите средства в земельный участок. Его можно использовать для постройки дома, гаража, развести сад и огород. В статье расскажем, как не ошибиться при покупке земли для строительства дома.
Что нужно знать при покупке земельного участка
В 2020 году в России заметно вырос спрос на загородную недвижимость. Интерес к жизни в собственном доме подогрели ипотечные программы, продление «дачной амнистии» до 1 марта 2026 года и разрешение использовать маткапитал для строительства домов.
Не в последнюю очередь спрос подогрела коронавирусная самоизоляция – после многих недель, проведенных в квартирной тесноте, люди задумались о возведении коттеджей за городом (имеющихся дачных домиков под съем на всех просто не хватило).
Однако не у всех есть деньги на покупку готового дома. К тому же цены на загородное жилье выросли вслед за спросом. Выходом из положения может стать ипотека в Совкомбанке.
Если ипотека также не ваш вариант – можно купить землю и построить дом самостоятельно. Но сначала приобретите земельный участок. Выбирать необходимо исходя из своих целей и потребностей.
Как выбрать участок для строительства дома
Государственные и частные земли разделены на разные категории. Существуют земли, пригодные для жилья, ведения личного хозяйства. Отдельно выделяют участки, подходящие только для промышленного использования.
Как застраховать загородный дом: пошаговый алгоритм
Дом можно строить там, где разрешены:
- ИЖС;
- жилая застройка;
- разведение домашних животных, создание подсобного хозяйства;
- разведение садоводства.
Оформить постоянную регистрацию можно в доме, построенном на землях для ИЖС. Для строительства коттеджа подойдут также земли CHT и ДHП.
Однако зимой в садовом товариществе не станут чистить дороги, могут отключить электричество, возникнут проблемы с подведением газа. Круглый год на таком участке жить нельзя.
При выборе земельного участка обратите внимание на:
- категорию земли;
- транспортную доступность (насколько легко добираться до города, есть ли общественный транспорт);
- разветвленную сеть инженерных коммуникаций;
- социальную инфраструктуру.
Некоторые покупатели обращают внимание на живописные виды: стараются выбрать место рядом с озером, лесом. Кроме красивого вида из окна, стоит подумать о возможных трудностях с подъездом к дому; о том, будет ли во время паводка озеро выходить из берегов.
Эксперты советуют покупать участок с минимальным уклоном. Если для строительства потребуется выравнивать землю, стоить это будет дорого. Покупая территорию рядом с водоемом, обратитесь в агентства недвижимости.
Агентства сотрудничают с геофизиками и гидрогеологами, которые дадутэкспертное заключение о состоянии земли (например, ответят на вопрос, уползет ли дом после строительства в реку).
Этот совет кажется очевидным, но тем не менее: проверьте, чтобы участок был больше планируемого дома. Измерьте расстояние в метрах и сотках. Чтобы замеры были точными, лучше обратиться к специалистам (например, в строительную компанию).
Как проверить перед покупкой
Выбрали участок, но сомнения остались? Проверьте его перед окончательной покупкой. Чтобы быть уверенными в чистоте сделки, запросите у продавца паспорт, правоустанавливающие бумаги на участок и выписку из ЕГРН.
Расспросите владельца, как он приобрел землю, был ли в браке на момент покупки. Если земля была куплена в браке, потребуется согласие супруга на продажу. Причем разрешение должно быть заверено нотариусом.
Основные сведения о покупке можно почерпнуть в выписке из ЕГРН. Документ из ведомства сообщит:
- сведения о владельцах земли и их долях;
- наличие обременений;
- кадастровую стоимость;
- площадь и границы территории;
- точный адрес.
Выписка из ЕГРН доступна всем желающим, а не только собственнику земли. Ее можно оформить в МФЦ.
Как оформить куплю-продажу
Перед покупкой земли проверьте территорию на юридическую «чистоту». Важно знать, не находится ли земля в залоге, аренде или – того хуже – не арестована ли судебными приставами. Эту информацию можно получить в управлении apxитeктypы и гpaдocтpoитeльcтвa населенного пункта, где приобретается земля.
Если участок без обременений и все собственники согласны на продажу, можно перейти к сделке. Покупка земли мало чем отличается от процедуры купли-продажи любой недвижимости и состоит из нескольких шагов:
- Оформление договора купли-продажи;
- Посещение МФЦ для регистрации договора. Необходимо предоставить паспорта покупателя и продавца, документы, устанавливающие права на землю, выписку из ЕГРН (если нужно – согласие супруга, заверенное нотариусом);
- Оплата договора. Клиент должен передать деньги продавцу сразу после подписания бумаг. Для большей безопасности можно сделать это через банковскую ячейку.
По окончании сделки необходимо получить выписку из ЕГРН. Оформление означает, что право собственности перешло к покупателю. Документ готовится около 10 рабочих дней.
Можно ли купить земельный участок в ипотеку
Это можно сделать главное, чтобы земля подходила требованиям банка. Ипотеку кредитная организация оформит для таких категорий земель:
- участок под индивидуальное жилищное строительство;
- строительство дачного участка;
- территории для организации личного хозяйства.
Сверьтесь с чек-листом:
- На земельном участке должно быть разрешено строительство.
- Он должен пройти процесс межевания и иметь четкие границы.
- Рядом с участком должны быть инженерные сети.
- Он не должен относиться к природоохранной зоне и располагаться рядом с местами для отходов.
Как узнать, подходит ли дом под ипотеку
Можно ли получить налоговый вычет
За участок нельзя оформить налоговый вычет. Но если вы построите коттедж, расходы будут учитываться в имущественном вычете. Такая же схема работает в отношении участка с готовым домом.
Риски при покупке
Спешка недопустима: из-за нее от вашего внимания может ускользнуть значимая деталь. В итоге покупка может обернуться претензиями на собственность от третьих лиц и другими проблемами. Чтобы этого избежать, учитывайте возможные риски.
- Недобросовестность продавца
Валентина купила земельный участок рядом с лесом. Через некоторое время она узнала, что там нельзя вести строительство. Местность относилась к лесному фонду и ее нельзя было даже продавать.
В такую неприятность можно попасть, если не проверить категорию участка самостоятельно. В этом случае Валентина могла рассчитывать только на аренду.
Продавец не всегда сообщает о категории земель. Покупателю приходится самостоятельно ее менять. Для этого необходимо обратиться в органы местного самоуправления.
Основанием для изменения категории земли является новый генплан территории. Покупатель может подать ходатайство об изменении категории земли. Его рассмотрят в течение 2-х месяцев.
Однако некоторые земли нельзя переводить из одной категории в другую. К ним относятся:
- земли особо охраняемых территорий и объектов;
- земли лесного фонда;
- земли водного фонда;
- земли запаса.
Участок могут захватить самовольно. Он может быть арестован, продан несколько раз или запрещен к продаже. Обычно такие схемы проворачивают с актами старого образца без кадастровых данных. Аферисты могут подделать и свидетельство о собственности, поэтому с 2016 года право собственности подтверждает только выписка из ЕГРН.
- Ошибки при оформлении документов
В договоре купли-продажи может не совпадать информация кадастрового паспорта, касающаяся размеров отрезка земли.
Также ошибкой при оформлении станет несоблюдение прав несовершеннолетнего. Риэлтор, чтобы скорее заключить сделку, может умолчать о правах ребенка. Тогда потребуется согласие опекунов или попечителей ребенка.
- Невнимательность
Виктор покупал землю в пяти километрах от города, но в договоре был указан другой кадастровый номер. Перед тем как подписать договор, Виктор сверил цифры и убедился, что продавец ошибается. Сделка не состоялась.
Нередки ситуации, когда покупатель подписывает договор не на тот участок, который хочет купить. Риэлтор мог показать одну землю, а продать другую. Чтобы этого не случилось, проверяйте кадастровые номера в документах. Для перестраховки попросите у владельца земли кадастровый паспорт.
Успехов в покупке!
Как продать земельный участок
Эти советы помогут найти покупателя быстрее и грамотно оформить сделку.
Подготовьте документы
Начать лучше с этого пункта. Потому что если выяснится, что какие‑то бумаги не в порядке, переходить к остальным шагам не имеет смысла. А получение новых документов потребует времени.
У вас должны быть:
- Удостоверения личности всех собственников — паспорта или свидетельства о рождении, если среди владельцев есть дети до 14 лет.
- Документ, подтверждающий право собственности на участок. Сейчас это справка из Единого государственного реестра недвижимости. Запросить её можно онлайн и офлайн, на Лайфхакере есть инструкция. Если вы получили участок в собственность до 2016 года, у вас должно быть свидетельство о госрегистрации права собственности, если до 1998‑го — свидетельство о собственности.
- Документ, по которому вы получили участок в собственность, — договор купли‑продажи, дарения, мены, свидетельство о праве на наследство и так далее.
Если один из собственников несовершеннолетний, понадобится разрешение органов опеки. Владельцам участка в браке нужно нотариально заверенное согласие супруга на сделку.
Также стоит убедиться, что участок поставлен на кадастровый учёт. Это можно сделать на сайте Росреестра. Проблем не должно возникнуть, если участок попал в собственность в XXI веке. Однако если вы владеете им очень давно, может оказаться, что государство ваш земельный надел не учло. Тогда придётся это исправить — обратиться в Росреестр лично, через МФЦ или по почте. Для этого точно понадобятся документы из списка выше, но могут попросить и дополнительные.
Также важно, проведено ли межевание. Если да, на публичной карте Росреестра у участка будет понятный контур. Продать участок без межевания разрешается, но покупателей его отсутствие может отпугнуть. Ведь границы позволяют точно понять площадь земли и упрощают общение с соседями на предмет, кто на чью территорию залез.
Подготовьте участок к продаже
Вам предстоит сфотографировать участок, а потом показывать его потенциальным покупателям. Если хочется продать его быстрее и/или дороже, стоит позаботиться о презентабельном виде. Выкиньте мусор, скосите сухостой, спилите сухие деревья — в общем, наведите порядок. Если на участке есть хозяйственные постройки, позаботьтесь и о них. Капитальный ремонт делать не требуется, но хотя бы прибраться внутри нужно.
Определитесь, нужен ли вам риелтор
Продавать недвижимость можно самостоятельно или с помощью специалиста. Первый способ дешевле, второй — проще, но только если вы найдёте реально хорошего риелтора, а не первого попавшегося. Профессионал поможет с документами, возьмёт на себя поток входящих звонков, а может, и показы. А ещё риелторы обычно помогают со следующими шагами.
Составьте и опубликуйте объявление
В нём определённо должны быть:
- Фотографии. Их лучше делать в погожий солнечный день. Серые картинки навевают тоску и работают хуже. Выбирайте ракурс так, чтобы в кадр попадал весь участок. Отдельно можно снять преимущества, например плодовые деревья, хозпостройки и так далее.
- Месторасположение участка и его площадь.
- Назначение земли — для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества. Это также можно узнать на публичной карте Росреестра.
- Информация об инфраструктуре, коммуникациях (в том числе есть ли возможность подключения), удобстве подъезда.
- Цена. Чтобы её определить, изучите объявления о продаже участков, схожих по параметрам с вашим. Дальше всё зависит от срочности. Если не торопитесь, можно выставить среднюю цену по рынку или дороже, если спешите — лучше снизить.
Стоит понимать, что для посещения участка, который расположен не в самом доступном месте, мотивация покупателей должна быть достаточно высока. Так что чем лучше и полнее вы его опишете, тем больше вероятность просмотра.
Земельные участки обычно продают на тех же сайтах, что и квартиры с домами — «Авито», «Циане».
Покажите объект потенциальным покупателям
Если вам до участка тоже предстоит добираться, постарайтесь назначать просмотры на один день. Но отведите на каждого потенциального покупателя достаточно времени. Людям, возможно, захочется всё как следует рассмотреть, задать вопросы. Пятнадцатью минутами тут не обойтись. Закладывайте на каждого гостя от 45 минут до часа. Но будьте готовы к тому, что человек кинет беглый взгляд на землю и поймёт, что это не его.
К просмотру стоит подготовиться. Подумайте, какие вопросы вам могут задать, и сформулируйте ответы на них. Например, человека может интересовать уровень грунтовых вод: заливает ли участок, глубоко ли бурить скважину и так далее. Если сами не знаете, можно спросить у соседей, у которых скважины есть.
В подготовке вам может помочь наш материал, написанный для покупателей земельных участков.
Заключите договор купли‑продажи
У нас есть подробная статья об этом документе, который учитывает различные нюансы. Если дошли до пункта заключения договора, опирайтесь на неё.
Обратите внимание: если продаётся не участок целиком, а доля в нём, сделку должен заверить нотариус. К этому специалисту придётся обратиться также, если участник сделки несовершеннолетний или недееспособный.
Зарегистрируйте переход права собственности
Чтобы сделка с недвижимостью завершилась и объект перешёл в собственность покупателя, нужно обратиться в Росреестр лично или через МФЦ. В пакет документов, который вы уже подготовили к продаже участка, добавьте ещё договор купли‑продажи. Также придётся заплатить госпошлину, она составляет 350 рублей. Регистрация займёт 7 дней или 9, если документы были переданы через МФЦ. Договор в Росреестр может отправить и нотариус. Тогда переход права собственности будет зарегистрирован в течение трёх суток.
Читайте также 🏡🌳
- Как не стать жертвой мошенников и не потерять квартиру
- Что такое имущественный налоговый вычет и как его получить
- Как сделать забор своими руками
- Как отличить хорошего застройщика от плохого и не прогадать с покупкой квартиры
- Как и когда рассчитывать и платить земельный налог
