Как правильно составить договор купли продажи земельного участка по доверенности между физическими

Иногда в день заключения договора у одного из участников возникают неотложные обстоятельства, что требует обращения к поверенному.

А если лицо, инвестирующее свои доходы в недвижимость, будет заниматься оформлением самостоятельно, то упущенная выгода может покрыть доходы от её покупки. Поэтому и здесь требуется уполномоченный представитель.

В данной статье подробно описаны особенности оформления доверенности и договора на куплю-продажу земельного участка и представлены их образцы.

Показать содержание

• Может ли доверенное лицо провести сделку?
• Законодательные нормы
• Виды доверительных документов

Какой из них подходит для заключения соглашения?    
• Требования к оформлению

Структура и содержание     Кто составляет и заверяет?     Расходы    

• Нюансы при составлении соглашения
• Возможные трудности при совершении такой сделки
• Заключение

Может ли доверенное лицо провести сделку?

Гражданско-правовая сделка, связанная с недвижимым имуществом, может осуществляться представителем. Обращение к услугам представителя может быть мотивировано разными причинами: от невозможности участия в сделке по ряду объективных обстоятельств, до простого нежелания заниматься бумажными вопросами.

На правовой режим передачи полномочий другому лицу указанные причины не влияют. Необходимо только официальное оформление передачи такого поручения – составление доверенности.

Согласно законодательству по доверенности можно продать любое недвижимое имущество, в том числе – земельный участок с возведённым на нём строением, или без построек. Однако обязательно нужно определить правоспособность сделки и приобретаемого объекта, чтобы впоследствии она не была признана ничтожной или оспоримой, а доверенное лицо не спровоцировало нежелательные правовые последствия.

Законодательные нормы

При оформлении доверенности для сделки купли-продажи земельной недвижимости, целесообразно следовать нормам законодательства.

Данные нормы изложены в нижеследующих источниках:

• Ст. 182 ГК РФ, утверждающая право любого гражданина на обращение к услугам представителя.
• Ст. 184 ГК РФ, обозначающая общие требования к поверенным.
• Ст. 185 ГК РФ, определяющая нормы составления документа и ст. 185.1 ГК РФ – нормы его удостоверения.
• Закон о нотариате.
• Федеральный закон № 122-ФЗ от 21.07.97 г. о регистрации недвижимости, требующий наличие доверенности для всех участников процедуры, за исключением собственников недвижимости.

Кроме указанного, следует иметь в виду нормы статей 186 и 188 настоящего кодекса, где даётся указание сроков действия и причин прекращения правомочия доверительной документации.

Виды доверительных документов

Все доверенности делятся на два вида:

• генеральные формы;
• простые доверенности.

Под генеральными понимаются типовые документы. Как правило, документы составляются нотариусом на специальном бланке с защитными знаками, снижающими риск подделки.

При самостоятельном составлении документы предъявляются в нотариальную контору в подготовленном виде, где удостоверяются.

По таким доверенностям передаются абсолютные полномочия, разрешающие поверенному действовать по своему усмотрению, что допускает повышенный риск.

Простые доверенности имеют множество разновидностей. Они могут не только представляться в распечатанном виде, но также – составляться от руки и передаваться без удостоверения. Независимо от варианта исполнения, все они делятся на две категории:

1. Специальные формы, рассчитанные на одно гражданское действие, которое исполняется в несколько шагов в разных местах.
2. Разовые, предусматривающие исполнение одного действия в одном месте.

Какой из них подходит для заключения соглашения?

В случае с доверенностью для оформления земельной недвижимости, в силу вступают дополнительные нормы, предусмотренные требованиями нотариата и регистрирующего органа. Эти требования обязывают подавать документ только в распечатанной форме, исполненным без ошибок и помарок.

Для сделки с недвижимостью подойдёт генеральная или специальная форма. Генеральная имеет преимущество в виде полного освобождения контрагента сделки от участия в ней. Поверенный может действовать мобильно и гибко, устанавливая приемлемые цены при продаже самостоятельно, или подбирая подходящий участок при покупке по собственному усмотрению.

При составлении специальной формы нужно указывать:

• точные характеристики объекта;
• точную или приблизительную стоимость;
• категорию и назначение земель;
• желательные параметры, если участок не найден.

Здесь же определяется диапазон следующих полномочий:

1. получение (передача) денег поверенным;
2. иной способ передачи денег, полученных по сделке.

Такая доверенность обладает ограниченными полномочиями, но допускает максимальный контроль над действиями поверенного.

Требования к оформлению

Доверенности могут составляться любым из участников сделки:

• покупателем;
• продавцом.

В зависимости от того, кто из них является доверителем, составляется текст документа. Здесь же учитываются следующие нюансы:

1. отсутствие построек на земельном участке;
2. наличие жилого дома;
3. наличие дачного домика.

Если речь идёт о пустом участке, в доверительном документе следует указывать:

• кадастровый номер;
• адрес расположения (при наличии);
• категорию земель;
• общую площадь;
• наличие (отсутствие) коммуникаций;
• установленную стоимость.

Кадастровый номер присваивается при постановке надела на учёт. Не поставленные на учёт земли к сделке не допускаются.

При наличии дачного домика, он должен оформляться как строение, входить в договор купли-продажи дачного участка (о порядке заключения договора купли-продажи дачного и садового участка с домом и без него читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о том, как составить договор купли-продажи земельного участка с жилым домом). Поэтому в доверенности также указывается его наличие. Но если он существенно влияет на ценообразование и прошёл регистрацию в Росреестре как объект недвижимости, то к нему применяются нормы, распространяющиеся на куплю-продажу частного дома с участком.

Здесь параметры дома должны представляться наряду с характеристиками земли и вноситься следующими сведениями:

1. адрес расположения;
2. год постройки;
3. общая и жилая площадь;
4. число комнат;
5. инженерные коммуникации;
6. стоимость;
7. наличие надворных построек.

Структура и содержание

Вначале указывается наименование документа. Можно выбрать один из вариантов:

• «Доверенность».
• «Доверенность (генеральная)».
• «Доверенность на оформление купли продажи земельного участка».

После внесения выбранного наименования ставится населённый пункт, строчкой ниже – дата составления документа.

Дату составления нужно вписывать только прописью, без применения числовых обозначений.

Если населённый пункт – райцентр, обязательно указывается область (край). Далее вносятся последовательно:

1. Сведения о доверителе и поверенном, с указанием фамилии, имени, отчества и паспортных данных.
2. Характеристики приобретаемого или отчуждаемого объекта. Или указание (для генеральных форм) на куплю-продажу любых земель.
3. Организации, в которых будет проводиться оформление сделки:
   • риэлтерские (юридические) компании;
   • отделение Росреестра;
   • многофункциональные центры.
4. Иные организации, в которых может понадобиться представительство.
5. Действия, которые нужно выполнить поверенному.

Делегируемые действия могут передаваться в общем формате, что предусматривают генеральные формы. Здесь достаточно указания на «все действия, которые требуется выполнить при оформлении купли-продажи», с обязательным внесением одной из формулировок:

• «принадлежащего мне земельного участка»;
• «земельного участка на моё имя».

Для специальных форм предусматривается перечисление доверительных действий с формулировкой «в моих интересах»:

• оформить договор купли продажи на моё имя;
• подписать его от моего имени;
• получить положенные мне по сделке документы;
• передать документацию для регистрации сделки в Росреестре;
• получить расписку;
• по расписке получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН.

Составление договора купли-продажи земли требует передачи или получения денег. Такое право должно указываться отдельно.

Если в специальной доверенности отсутствует указание на получение денег, то передавать их представителю незаконно.

• Скачать бланк доверенности на продажу земельного участка
• Скачать образец доверенности на продажу земельного участка
• Скачать бланк доверенности на продажу дома с земельным участком
• Скачать образец доверенности на продажу дома с земельным участком

Кто составляет и заверяет?

Ответственность за составление документа возлагается на доверителя. Им может выступить собственник земельного участка, выставленного на продажу, или покупатель. В любом случае – это совершеннолетний и дееспособный гражданин, либо родитель (опекун) несовершеннолетнего собственника.

Составить документ он может самостоятельно, а также обратиться к нотариусу или юристу. Независимо от места и способа составления доверенности, её требуется удостоверить в нотариальной конторе. Для этого в готовом документе не нужно ставить подпись – она вносится в присутствии уполномоченного на удостоверение лица.

Для того чтобы процедура заверения соответствовала установленным законодательством нормам, доверитель обязан предъявить:

• свой гражданский паспорт;
• нотариально удостоверенную копию паспорта поверенного.

При отсутствии копии поверенный должен подойти в нотариат со своим паспортом и участвовать в данной процедуре. Если нотариальные конторы находятся за пределом досягаемости доверителя, он может составить документ в простой письменной форме и удостоверить согласно нормам п.2 статьи 185.1 ГК РФ – лицом, заменяющим нотариуса.

Расходы

Нотариальные услуги оказываются платно, их стоимость состоит из персонально установленных нотариусом цен на технические работы, которые подразумевают подготовку документа и консультирование, и – госпошлины. Технические работы отличаются большим разбросом в ценообразовании. Минимальная стоимость в региональных центрах составляет 500 рублей. Пошлина оплачивается в размере 1 000 рублей в регионах, для г. Москвы – 1 200 рублей.

При подтверждении близкого родства представляется скидка в виде 30-50% уплаты пошлины.

Нюансы при составлении соглашения

При оформлении договора купли продажи следует учитывать важнейший нюанс – поверенный выступает представителем доверителя, не приобретая участием в сделке никаких имущественных прав.

Полноправной стороной сделки является доверитель, что не умаляется участием в ней доверенного лица. Эта информация обязательно должна содержаться в предмете договора.

Дополнительные сведения

Составляя текст договора, существенную информацию о сторонах вносят во вводную часть (о том, как составить и заключить договор купли-продажи земельного участка, читайте тут, а из этой статьи вы узнаете о важных особенностях и отличиях такого соглашения между физическими и юридическими лицами). Здесь после формулировки «Мы, нижеподписавшиеся», указываются сведения о поверенном, с указанием:

• фамилии, имени, отчества;
• года и места рождения;
• паспортных данных.

Следом делается запись: «действующего в интересах», после чего вносятся сведения о стороне сделки и реквизиты доверенности. Если второй контрагент также воспользовался услугами посредника, процедура аналогична. Если он выступает стороной договора лично – вносятся его персональные данные.

В положении о предмете договора, где идёт речь непосредственно о передаче права собственности, вписывается не представитель, а лицо, которое приобретает или продаёт земельный участок. Непосредственно после внесения его данных указывается, что он выступает в роли Продавца или Покупателя.

После этого весь документ составляется от имени сторон сделки – законных правообладателей и участников. Соответственно, все реквизиты имеют типовой стандартный вид и не отличаются от обычных договоров этого типа.

Однако в данном случае может возникнуть ряд вопросов, связанных с правовым обеспечением сделки. Например:

1. представление пакета документации;
2. передача (получение) денег по сделке;
3. передача документов в Росреестр;
4. оплата услуг нотариуса (при необходимости);
5. оплата пошлины за регистрацию.

В этом случае целесообразно включить отдельные подпункты в стандартных пунктах. Например, если оплата передаётся поверенным, то можно указать, что деньги получены (переданы) представителем.

Если расчёт производится иным образом и в иное время – указать данное обстоятельство в соответствующем подпункте. То же касается любых специфических нюансов, которые обусловлены правомочиями представителя и волей доверителя. Для дополнительных нюансов можно использовать заключительные положения договора.

• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с домом по доверенности
• Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с домом по доверенности
• Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка по доверенности
• Скачать образец договора купли-продажи земельного участка по доверенности

Возможные трудности при совершении такой сделки

Повсеместно в СМИ и других источниках распространяются сведения о мошеннических схемах, которые опираются на сделки по генеральным доверенностям. Естественно, определённые основания такая информация под собой имеет, но это не должно отменять удобство пользования генеральными доверенностями.

Переоформить участок на себя поверенный не сможет. Но, он может переоформить недвижимость на своих сообщников или родственников по крайне низким ценам. Поэтому в добросовестных намерениях поверенного нужно убедиться заведомо. С целью снижения риска лучше всего передавать генеральные формы:

• близким родственникам;
• лицам, с которыми оформлен договор услуг.

А при составлении специальной формы, нужно предусмотреть все пожелания к сделке, которым будет следовать поверенный. Кроме этого, любая оплошность в оформлении доверенности может привести её к неправоспособности. Здесь могут сыграть свою роль технические ошибки в персональных данных и иные нарушения. Поэтому контрагент должен лично убедиться в правильности её оформления. А ещё лучше – в её подлинности, позвонив нотариусу, оформившему документ.

Если доверитель – престарелый человек, документ можно будет оспорить, сославшись на деменцию и иные признаки недееспособности. В случае, когда доверенность признаётся неправоспособной или ничтожной, ответственность за её совершение возлагается на поверенного и контрагента сделки.

То есть согласно нормам статьи 183 ГК РФ, сделка будет считаться совершённой от имени поверенного. Для того чтобы она вступила в юридическую силу, доверитель должен будет официально признать, что она совершена в его интересах.

Кроме технических и юридических ошибок, допущенных при её составлении, основаниями могут быть:

1. ненадлежащая форма удостоверения;
2. отсутствие паспорта у поверенного;
3. отзыв доверенности доверителем;
4. смерть доверителя.

Не принимаются в производство доверенности, в которых не указана дата составления, или прошёл срок её действия.

Заключение

Если сделка оформляется по доверенности – это обстоятельство обязательно указывается в договоре купли продажи. Документ, полученный представителем, обладает юридической силой, позволяющей совершать сделку в интересах доверителя. Поэтому нужно грамотно оформить данный документ и удостоверить его нотариусом. Кроме этого, провести профилактические меры, снижающие риски недобросовестных действий поверенного.

Читать документ далее

Как оформляется договор купли-продажи земельного участка по доверенности?

Юридическая процедура купли-продажи недвижимости может потребовать много времени и сил.

Поэтому пожилые владельцы имущества поручают продажу своим родственникам, а занятые люди прибегают к услугам юристов.

В подобных случаях оформляется доверенность. Есть ли отличия в оформлении договора по данному документу, как правильно составить соглашение и какие пункты необходимо включить? Обо всем этом информация в статье.

Отличия от оформления соглашения по стандартной схеме

Договор составляется с учётом стандартных требований юридической техники и норм ГК РФ.

Но можно выделить 2 особенности:

1. В разделе, где указывается информация о сторонах, нужно вписать, что от имени покупателя или продавца действует его представитель. В договоре должна быть полная информация о представителе и доверенности.
2. В заключительном разделе указываются данные доверителя. Но подпись ставит представитель, и рядом пишутся его фамилия и инициалы.

Важно! Копия доверенности обязательно прилагается к договору.

В доверенности должны содержаться следующие сведения:

• название документа;
• дата составления;
• сведения о доверителе и представителе (Ф.И.О., гражданство, дата рождения, пол, реквизиты паспорта, адрес регистрации);
• объём передаваемых полномочий (например, представитель уполномочен продать земельный участок, для чего ему предоставляется право запрашивать документы и сведения из Росреестра, подписывать договор, принимать денежные средства и т.д.);
• дата и место составления;
• Ф.И.О. нотариуса, который удостоверил документ.

Правила заполнения соглашения

Продавец и покупатель могут сами составить договор по образцу. Если один из участников сделки не уверен в юридической чистоте процедуры, например, сомневается в представленной доверенности, стоит обратиться к нотариусу.

Реквизиты

Каждое соглашение должно иметь:

• название (например, «Договор купли-продажи земельного участка»);
• населённый пункт, где соглашение составлено;
• дата оформления.

Справка! Номер договору можно не присваивать.

Сведения о продавце и покупателе

В отношении каждого лица, включая доверителя, указывается:

• Ф.И.О.;
• дата рождения;
• адрес проживания и регистрации;
• паспортные данные.

В этом же разделе требуется указать информацию о документе:

• дата оформления;
• номер регистрации в реестре;
• Ф.И.О. нотариуса, город, где он работает.

Описание предмета сделки

Продавец передаёт участок и право собственности на него, а покупатель принимает и оплачивает имущество.

В разделе нужно точно описать землю, указав:

• адрес;
• площадь;
• кадастровый номер;
• тип разрешённого землепользования;
• категорию земель;
• иную информацию, если она имеет значение (постройки на территории, многолетние насаждения, забор и т.д.).

Для подтверждения указанной информации в договоре указываются ссылки на прилагаемые документы – кадастровый паспорт, выписка из ЕГРН.

Внимание! Продавец также должен гарантировать, что на момент сделки ему неизвестно об имеющихся у третьих лиц правах на участок (аренда, залог или иное). Соответствующие данные указываются в выписке из ЕГРН.

Права и обязанности сторон

Продавец обязан:

• передать покупателю участок в оговоренный в договоре срок;
• представить документы и имущество, необходимое для его использования (например, ключи от замка на воротах, ведущих на участок);
• не чинить препятствия покупателю при оформлении права собственности.

Продавец имеет право:

• требовать перечисления денег в порядке, зафиксированном в договоре;
• требовать от покупателя зарегистрировать договор в Росреестре (если такая обязанность возложена именно на нового собственника).

Покупатель обязан принять участок и перечислить деньги в обусловленные сроки. Обычно стороны договариваются, что покупатель будет заниматься государственной регистрацией за свой счёт.

Покупатель имеет право:

• требовать от продавца снизить стоимость, если были обнаружены скрытые недостатки;
• требовать от продавца предоставить документы или вещи, необходимые для использования земли.

Стоимость надела и условия оплаты

Стороны самостоятельно согласовывают цену участка. Обычно она указывается в рублях, реже – в иностранной валюте с пересчётом по курсу ЦБ РФ на день оплаты.

Распространены 3 варианта оплаты:

• передача денег в полном объёме в день передачи участка;
• оплата после государственной регистрации перехода права собственности;
• частичный расчёт до и после регистрации сделки.

Важно! Деньги могут передаваться наличными с оформлением расписки или переводится на банковский счёт продавца.

Порядок передачи земли

Статья 556 ГК РФ содержит положение, по которому любая недвижимость передаётся по акту приёма-передачи. Этот документ оформляется в виде приложения к договору.

В соглашении граждане имеют право указать иной порядок передачи имущества. Например, в момент подписания договора.

Переход права собственности

Покупатель становится полноправным владельцем земли только после регистрации сделки в Росреестре. Должностное лицо должно проверить, были ли соблюдены все требования закона. Граждане не вправе утвердить в договоре иной порядок.

Ответственность

Продавец выплачивает покупателю материальную компенсацию, если он нарушит срок передачи участка. Покупатель несёт ответственность за несвоевременную оплату.

Стороны устанавливают меры ответственности в форме единовременного штрафа или пени, которая начисляется за каждый день просрочки.

Порядок разрешения споров

Продавец и покупатель соглашаются любые разногласия разрешать на переговорах и путём направления писем.

Если конфликт не удалось разрешить, заинтересованное лицо обращается в суд по месту нахождения ответчика.

Заключительные положения

В разделе указываются сведения, которые не включены в другие пункты:

• количество оригиналов договора (минимум 3);
• утверждение, что договор содержит всю необходимую информацию о сделке купли-продажи и все ранее существовавшие соглашения недействительны;
• дата вступления договора в силу (например, с момента подписания).

Подписи сторон

В этом разделе указывается:

• Ф.И.О. каждого участника сделки;
• адреса проживания;
• банковские реквизиты, если они требуются для расчётов.

В конце предусмотрено поле для подписи стороны договора или его представителя, для его фамилии и инициалов.

1. Скачать бланк доверенности на оформление договора купли-продажи земельного участка
2. Скачать образец доверенности на оформление договора купли-продажи земельного участка

Куда подавать документ?

После подписания соглашения и передачи участка заинтересованное лицо подаёт документы в Росреестр по месту нахождения недвижимости. Обратиться в госорган может и продавец, и покупатель.

Заявителю потребуется:

• 2 оригинала договора со всеми приложениями;
• заявление;
• паспорт.

Обращение можно составить через Госуслуги, в самом Росреестре или в МФЦ.

Услуга стоит 2000 рублей. Процедура занимает до 10 рабочих дней. После её завершения заявителю возвращают 1 подлинник договора с отметкой о регистрации.

Нюансы подобного оформления

Главная проблема – возможность в любое время отозвать доверенность. Правила статей 188 и 189 ГК РФ предусматривают, что гражданин может обратиться к любому нотариусу и в одностороннем порядке отозвать переданное другому человеку право продавать его недвижимость. Информацию об этом он может направить через нотариуса или иным способом по своему усмотрению, например, почтой.

Сведения об отзыве документа о доверии можно найти в информационной системе нотариата, которая является единой для всей России. Заинтересованному лицу придётся проверять сведения в этой системе до того момента, пока право собственности не будет зарегистрировано в Росреестре.

Важно знать! Если доверенность отозвана, то договор ничтожен, так как подписан неуполномоченным лицом. Недвижимость вернётся к изначальному собственнику, а возвратить деньги может быть трудно.

Если доверитель – пожилой человек, существует вероятность, что родственники могут оспорить правомерность выдачи документа. В качестве основания люди указывают, что собственник не в полном объёме отдаёт отчёт своим действиям, не может правильно оценить их правовые последствия в силу возраста.

Случается, что доверитель умирает до момента государственной регистрации сделки. С точки зрения закона, недвижимость становится частью наследуемого имущества, договор купли-продажи расторгается. Если покупатель уже перечислил аванс, ему придётся ждать полгода, пока наследники не вступят в свои права и не возвратят долг.

Заключение

При совершении договора купли-продажи недвижимости желательно иметь дело напрямую с собственником или покупателем. Если их интересы представляет доверенное лицо, то нужно проверить действительность доверенности по информационной системе нотариата.

Договор купли-продажи земельного участка

г.

«» 2023 г.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил Земельный участок, общей площадью кв. м, находящийся по адресу: .

Кадастровый номер земельного участка: .

Категория земельного участка: .

Разрешенное использование земельного участка: .

1.2. Указанный земельный участок принадлежит «Продавцу» на праве собственности на основании .

Право собственности «Продавца» подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности

№ от «»2023 г., выданным .

1.3. Указанный земельный участок ранее не отчуждался, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит. «Продавец» продал, а «Покупатель» купил земельный участок, свободный от любых имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых в момент подписания договора «Продавец» и «Покупатель» не могли знать.

2. ЦЕНА ДОГОВОРА

2.1. Указанный Земельный участок «Продавец» продает «Покупателю» по цене рублей. Всю сумму, за указанный земельный участок на момент подписания настоящего договора «Покупатель» оплатил «Продавцу» полностью.

3. ИНЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА

3.1. Порядок государственной регистрации недвижимости и сделок с ней, а также добровольность нотариального удостоверения сделки «Сторонам» известны.

3.2. Расходы по регистрации перехода права собственности на основании «Договора» в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оплачивают «Покупатель» и «Продавец».

3.3. Содержание ст. 170, 179, 256, 460, 469, 475, 477, 551, 556 ГК РФ «Сторонам» известно.

3.4. По соглашению «Сторон», имущество считается переданным с момента подписания передаточного акта.

3.5. «Продавец» гарантирует, что заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне не выгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.

3.6. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между «Сторонами» в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны «Сторонами», будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего договора.

3.7. Настоящий договор составлен и подписан «Сторонами» в трёх экземплярах, по одному для каждой из «Сторон», а один – для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

4. АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

5. ПОДПИСИ СТОРОН

Осуществление сделок различного уровня сложности по доверенности в настоящее время не имеет еще большого распространения. Связано это, как правило, с менталитетом большей части населения государства, а также с постоянной боязнью возможного мошенничества при совершении именно таких сделок.

Однако, в том случае, если одной из сторон в сделке является юридическое лицо, его представитель в любом случае будет осуществлять свои полномочия на основании либо Устава организации (если речь идет о руководителе) либо на основании полученной доверенности. А в каких еще случаях возможны сделки по доверенности и что необходимо помнить при их совершении?

Что говорит закон?

При рассмотрении вопроса об оформлении покупки участка по доверенности обращаться необходимо непосредственно к Гражданскому Кодексу. Именно этот нормативный акт содержит всю необходимую информацию о том, как может быть осуществлена сделка. И именно в этом нормативном акте содержится также и информация о том, может ли сделка осуществляться с использованием представительства по доверенности интересов одной или обеих сторон.

В соответствии с положениями главы 32 этого нормативного акта представительство по доверенности может использоваться как покупателем, так и продавцом в том случае, если личное присутствие при совершении сделки невозможно (например, если одна из сторон находится в длительной командировке или на лечении.

Кроме того, использование представительства по доверенности возможно в том случае, если человек в силу своего физического положения не может сам участвовать в совершении сделки).

Однако, эта же глава говорит о том, что оформление доверенности на одну из сторон-участниц договора невозможно, так как это будет означать осуществление сделки заинтересованным лицом (например, продавец земельного участка не может оформить доверенность на представление своих интересов на покупателя и обратно, так как это будет означать необъективность оценки совершаемой сделки).

Что такое доверенность на совершение сделки?

Доверенность на совершение сделки — это документ, который оформляется только у нотариуса в письменной форме. Он выдается либо покупателем, либо продавцом имущества своему представителю на осуществление конкретных действий, либо дает возможность действовать в интересах представляемого лица в полном объеме, выполняя все необходимые по закону требования.

Образец доверенности выглядит так:

К любому виду доверенности предъявляются свои требования, которые являются едиными для всех. К этим требованиям относятся:

• Нотариальное заверение доверенности с указанием даты и места ее совершения. Это требование является обязательным, так как сделка по купле-продаже земельного участка является достаточно серьезным юридическим актом, а составленная в простом письменном виде доверенность иметь силу не будет. Дата и место совершения доверенности является также обязательным условием для ее оформления, так как без даты открытия этот документ не будет действителен, а место совершения необходимо для установления (в случае возникновения спорных ситуаций) добровольности совершения доверительных действий лица, выбравшего себе представителя.
• Указание полных данных на доверителя и того, кому предоставляется возможность представлять интересы этого доверителя. Это требование также является обязательным для правильного оформления доверенности, так как в обезличенном виде доверительный документ будет считаться ничтожным.
• Срок действия и размер полномочий доверенного лица. Согласно этому пункту определяется, на какой именно срок выдана доверенность — на определенный (например, на один год) или неопределенный (на совершение конкретной сделки или до наступления определенных обстоятельств). Кроме того, именно в этом разделе содержится определение полномочий доверенного лица (либо на полное осуществление как подготовительного этапа сделки, так и его отдельных этапов, либо на выполнение только определенных действий, например, сбора документов для последующего подписания соглашения).
• Подпись доверителя, заверенная личной подписью и печатью нотариуса с указанием даты и места заверения доверенности. Без этого реквизита документ не будет иметь никакой юридической силы.

Несмотря на то что достаточно большое распространение имеет все-таки представительство по доверенности продавца, отдельного внимания заслуживает заключение сделки по доверенности от покупателя. Это обусловлено тем, что такие договоры имеют гораздо меньшее распространение (если заключение его происходит в том случае, когда покупателем выступает физическое лицо).

При подготовке такой сделки необходимо помнить о том, что представительство по доверенности осуществляется в том случае, если покупатель по каким-то причинам не может присутствовать при совершении сделки.

Какие виды доверенностей существуют?

Согласно действующему законодательству в Российской Федерации существует три вида доверенностей — свободная, нотариальная и генеральная.

Свободная доверенность оформляется доверителем в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении. Однако использовать ее при совершении юридически значимых действий, например, при заключении сделки по купле-продаже недвижимого имущества, невозможно.

Нотариальная доверенность на представление интересов носит такое название, так как совершается в присутствии нотариуса, а содержание документа позволяет в полной мере оформить все необходимые действия доверенному лицу.

Генеральная доверенность, выданная доверителем, также в обязательном порядке оформляется в присутствии нотариуса, так как ее содержание подразумевает передачу всех полномочий доверителя доверенному лицу, в том числе и на итоговое подписание соглашения.

Таким образом, для осуществления купли-продажи возможно использование двух последних видов доверенностей, так как только нотариальное заверение добровольности оформления решения доверителя имеет юридическое значение.

Какие особенности при совершении сделки по доверенности необходимо учесть?

Так как сделки купли-продажи являются достаточно серьезными, их осуществление по доверенности имеет целый ряд своих особенностей. Так, например:

• В любой момент доверитель может свое решение отозвать (даже в момент, когда стороны сели за стол для подписания итогового соглашения) в том случае, если по каким-то причинам усомнился в правильности своего решения;
• Кроме того, изменение условий заключения сделки может быть осуществлено только по решению доверителя (доверенное лицо, даже в том случае, если на него оформлен генеральный документ, таких полномочий не имеет);
• Совершение сделки может быть ограничено по времени сроком действия доверительного документа (особенно в том случае, если представляются интересы пожилого человека как покупателя или продавца земельного участка, так как в случае смерти действие доверенности прекращается независимо от того, закончился срок ее действия или нет).

Однако, несмотря на такие особенности, заключение сделки по доверенности не представляет из себя ничего сложного. Это же можно проследить и по содержанию договора.

Договор купли-продажи по доверенности: есть ли особенности?

При составлении договора купли-продажи в том случае, если осуществление сделки происходит по доверенности, ключевой особенностью такого документа будет наличие указания в преамбуле соглашения информации о том, что интересы одной из сторон-участниц договора представляет доверенное лицо и действует во исполнение ее воли по доверенности.

В этой же части соглашения указываются все обязательные реквизиты доверительного документа (дата, место совершения, срок действий, номер документа, а также информация, на имя кого она выдана с указанием паспортных данных доверенного лица). Информация о том, что подписывает договор представитель по доверенности, указывается также и в итоговом разделе, посвященном реквизитам сторон и их подписям (но здесь будет содержаться только указание на то, что подписывает договор представитель по доверенности).

Независимо от того, совершается сделка по доверенности или нет, бланк документа будет состоять из стандартных разделов:

• Преамбулы;
• Предмета договора;
• Цены и порядков расчета;
• Прав и обязанностей сторон;
• Форс-мажорных обстоятельств;
• Реквизитов и подписей сторон.

Таким образом, существенного влияния на содержание текста договора совершение сделки по доверенности иметь не будет.

Какие сложности могут возникнуть?

При совершении сделки сложность может возникнуть только одна — признание доверенности недействительной по решению доверителя или по итогам ее проверки. В этом случае результат совершенной сделки приобретения проданной земли будет признан недействительным, а сама сделка — ничтожной.

Еще одной сложностью может быть истечение срока действия доверительного документа до момента завершения сделки (например, в том случае, если процесс подписания соглашения затянулся, а доверенность выдана на строго ограниченный срок).

Подписание договора купли-продажи по доверенности представляет собой выход из той ситуации, если по каким-то причинам одна из сторон или обе не могут самостоятельно присутствовать при заключении договора в отношении купленного участка. В этом случае совершение доверительного документа является наиболее оптимальным вариантом разрешения сложившейся ситуации.