Как правильно составить договор с клиентом

Что нужно обязательно прописать в договоре

Название услуги

Самозанятый риелтор может использовать только договор оказания услуг (не агентский договор), объясняет Ксения Турусина, юрист в сфере недвижимости. Сторонами договора являются заказчик и исполнитель.

Параметры приобретаемой (арендуемой) квартиры

Коммуникацию с покупателем надо выстраивать так, чтобы он максимально подробно рассказал о своих потребностях. Часто бывает, что клиент нацелен на один конкретный вариант. Но при дальнейшем общении с грамотным риелтором понимает, что ему подходит квартира с едва ли не противоположными параметрами: в другом районе, с иным количеством комнат и т. д., поясняет Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Чем подробнее будут определены потребности покупателя (арендатора), тем у́же будет круг поиска квартиры и тем быстрее удастся выбрать оптимальный вариант.

Зафиксируйте в договоре пожелания клиента к объекту: местоположение, количество комнат, не первый/не последний этажи, наличие ремонта, планировка и прочие.

Бюджет покупки (аренды)

Необходимо выяснить, какими средствами располагает покупатель (арендатор). Если речь идет о покупке, лучше уточнить, какая сумма у клиента имеется в наличии, планирует ли он использовать ипотечные деньги, сколько, получено ли одобрение банка.

Права и обязанности сторон

Эти пункты необходимо прописать очень четко: клиенту важно понимать, за что он платит деньги, что именно входит в обязанности риелтора, поясняет Анастасия Ромашова, старший юрисконсульт офиса «Измайловский» «Миэль». Имеет смысл обратить внимание на наличие/отсутствие штрафных санкций.

Если речь идет о продаже квартиры, необходимо детально указать объем работы, которая будет выполнена: клининг, фотосъемка, маркетинговые мероприятия — всё должно быть зафиксировано в договоре, считает Ксения Турусина. Когда для продвижения объекта привлекаются третьи лица (например, фотограф), это также надо указать.

В обязанности покупателя рекомендуется включать: подписание актов показа объектов, оплату услуг в установленный срок (необходимо уточнить, в какой срок услуга должна быть оплачена).

Сколько объектов для просмотра указывать в договоре?

Количество объектов для просмотра — этот пункт договора защищает интересы обеих сторон. С одной стороны, дисциплинирует клиента, считает Анастасия Ромашова: «Есть такие клиенты, которые сами не знают, чего хотят, их называют туристами». С другой стороны, этот пункт не позволяет обесценивать труд риелтора.

Строгой нормы по объектам для показа не существует. Самозанятый риелтор сам решает, сколько объектов он готов показать: 5 или 25. Анастасия Ромашова считает справедливым, что при просмотре 10 объектов, которые соответствуют требованиям клиента, услуги риелтора считаются частично исполненными, и требуют оплаты.

«В нашей практике мы используем так называемый лист просмотра, который клиент должен подписывать после просмотра очередного объекта. В листе указывается, какой объект был показан и по каким причинам он не подошел клиенту», — делится опытом она.

Стоимость услуг

В договоре желательно указывать фиксированную стоимость услуг риелтора (например, 100 тыс. рублей), а не процент от стоимости продаваемой квартиры, рекомендует Ксения Турусина.

Способ оплаты

Закон не ограничивает способы оплаты самозанятых риелторов. Клиенты могут перечислять деньги на расчетный счет или платить наличными. Если риелтор получает деньги за услуги на счет, ему нужно будет после получения средств сформировать чек в приложении «Мой налог» на сайте налоговой или в приложении Сбербанка «Свое дело» и отправить его клиенту.

Также в договоре оказания услуг следует обязательно проставить дату его заключения, название услуги, которую оказывает риелтор (покупка, продажа, аренда квартиры) и реквизиты сторон.

Когда покупатель задерживает оплату услуг риелтору, она производится по договору сторон, говорит Ксения Турусина. Если покупатель отказывается выполнять условия договора, составляется претензия, и участники договора идут в суд.

Надо ли устанавливать срок, в течение которого риелтор должен подобрать квартиру?

Срок подбора квартиры допустимо указать, когда время клиента ограничено, поясняет Юлия Дымова. Предположим, клиент в обозримом будущем планирует поездку и не сможет физически присутствовать на сделке. Об этом он должен сообщить заранее, так как нужно успеть подготовить все документы и завершить процессы, которые требуют обязательного очного присутствия.

Обязательно ли закреплять в договоре, что клиент не имеет права пользоваться услугами других агентов?

Этот пункт имеет смысл, когда оказывается услуга по продаже квартиры: бегать наперегонки с другими агентами никому не интересно, поясняет Анастасия Ромашова.

Бизнеса без сделок не бывает.

Покупки, продажи, поставки, возвраты, гарантии сопровождают предпринимательскую деятельность с первого и до последнего дня. В большинстве случаев сделки оформляются с помощью договоров.

Получить бесплатный доступ 2000 бланков и документов

Главы 27, 28 и 29 Гражданского кодекса РФ посвящены понятиям и условиям договора, вопросам его заключения, изменения и расторжения.

Не влезая в юридические дебри, отметим, что любое действие между сторонами, имеющее определенные условия, есть договор.

Он может быть заключен как в устной, так и письменной форме. Нужен ли договор в письменной форме – стороны решают сами.

Если сумма сделки незначительная, или оплата происходит моментально, контракт в письменной форме заключать не обязательно.

Например, при покупке товаров за наличный расчет, при разовых перечислениях небольших сумм по счету, достаточно иметь документы, подтверждающие факт оплаты и получения товара или услуги (кассовый чек, платежное поручение, акт, накладная).

Договоры могут заключаться между:

При этом требования к ним предъявляются одни и те же.

Контракты могут заключаться по любому поводу: на поставку, аренду, подряд, заем, и т.д.

Имейте в виду, что договор должен содержать существенные условия, без которых он не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ).

Например, в контракте на поставку существенным условием является идентификация товара и его количество (ст. 455 ГК РФ).

При подряде – наименование и объем работ, сроки их начала и завершения (ст. 708 ГК РФ).

А как же стоимость, сроки оплаты, доставка?

Все это тоже очень важно, но если их вдруг этих моментов в документе не окажется, это не повлияет на его правомочность.

Структура договора

Как будет выглядеть документ – решать сторонам. Главное, чтобы в нем были отражены все основные условия сделки.

Но за многие годы хозяйственных отношений выработалась базовая структура документа, которая состоит из следующих частей:

Большинство контрактов, которые заключаются сегодня, имеют именно такую структуру.

Договор должен однозначно отражать пожелания и требования сторон.

Никакой двусмысленности и неопределенности: все должно быть четко оговорено и прописано. Особенно это касается ответственности сторон.

Неточность в условиях может привести к проблемам в суде. Не случайно в крупных организациях процесс согласования контрактов занимает так много времени.

Зарегистрированным пользователям сервиса «Моё дело» доступна для скачивания база образцов договоров и с юридическими, и с физическими лицами на все случаи жизни: поставки, аренды, обслуживания, купли-продажи, агентские, посреднические и т.д.

Получить бесплатный доступ к сервису

Какой именно вид нужно заключать зависит от вида деятельности и статуса клиента. Остановимся подробнее на основных видах договоров.

Договор поставки

Подразумевает передачу в собственность товара от поставщика к покупателю. Покупатель обязуется получить определенное количество товара и заплатить за него указанную сумму. В документе оговаривается количество товара, его стоимость, условия и сроки оплаты, доставки, гарантия на товар.

Этот вид договорных отношений подразумевает, что товары приобретаются для использования в предпринимательской деятельности, а не в личных целях.

Если товары продаются не юридическим лицам и не индивидуальным предпринимателям, то речь будет идти уже о договоре продажи физическому лицу, к которому применяются положения Закона о защите прав потребителей.

Образец можно найти и скачать в личном кабинете пользователя сервиса «Моё дело».

Договор подряда

Одна сторона – заказчик, поручает другой стороне – подрядчику, выполнить работы в соответствии с прописанными требованиями. Заказчик принимает и оплачивает работы по акту в оговоренные сроки.

Обратите внимание – если юридическое лицо заключает договор на выполнение работ или оказание услуг с другим юридическим лицом или ИП, исполнитель сам платит налог на доходы.

А вот если исполнитель – физическое лицо, то это уже договор гражданско-правового характера.

Заказчик становится налоговым агентом. Он должен удержать с физлица НДФЛ и перечислить его в ИФНС.

Помимо этого, с начисленного вознаграждения нужно еще перечислить страховые взносы: пенсионные и медицинские.

И это еще не все – исполнителей по договорам ГПХ нужно включать в отчеты, обязательные для всех работодателей : 2-НДФЛ, 6-НДФЛ, расчет по страховым взносам, СЗВ-М, СЗВ-стаж.

Договор аренды помещения

Арендодатель – собственник имущества, предоставляет его в аренду на определенный срок.

В контракте описывается имущество, указывается стоимость арендной платы, условия содержания имущества и возврата его арендодателю.

Иногда прописывается возможность выкупа имущества арендатором.

Договор займа

Кредитор предоставляет определенную сумму денег заемщику на указанный срок. При этом за пользование деньгами могут быть начислены проценты.

Заемщик обязан вернуть сумму, взятую в долг, и оплатить проценты.

Ведение договорной работы в сервисе «Мое дело»

В системе вы сможете сформировать любой договор в два счета, причем необходимые реквизиты подтянутся в него автоматически. Вам останется только распечатать готовый документ и подписать.

В дальнейшем система будет связывать с договором поступившие оплаты по нему и первичные документы. В любой момент вы сможете отследить историю взаимоотношений с контрагентом.

Все четко, ясно и никакой путницы в делах.

Подключайтесь – это удобно.

Получить бесплатный доступ к сервису

Если вы находитесь еще только на стадии регистрации своего бизнеса, вам будет полезен наш бесплатный сервис подготовки регистрационных документов для ИП и ООО.

Главная цель текста в договора — быть подписанным. Без двух подписей в реквизитах сторон договор — бессмысленный набор слов, не создавший никаких последствий, никаких отношений. И никаких денег. По сути, это пустая трата пространства и времени.

Когда я отправляю договор на согласование, я думаю о том, насколько его будет приятно и легко читать другой стороне, с которой я хочу вступить в отношения. И исходя из этого, я стараюсь писать текст договора.

Мой опыт и впечатления моих клиентов говорят, что я не зря обращаю внимание на сам текст не только с юридической точки зрения, но и с точки зрения френдли-текста для его конечного читателя. Большую часть моих договоров и правок в договоры, которые я предлагаю, принимают. А мои клиенты нередко благодарят за понятные тексты.

Структура договора

Обязательно должен быть план и последовательное изложение условий в договоре. Чтобы, как в романе, было понятно откуда и куда идет герой. Делаем раз, делаем два, делаем три, и вот наш приз.

Условия стоит компоновать по темам и размещать в понятных разделах. Если мы говорим о результате услуг или об алгоритме приемки результатов, то всё это должно быть в одном разделе. Если читателю договора придется скакать по всему тексту, выискивая составляющие одного алгоритма, это может привести к трем последствиям:

1. Договор не дочитают и пошлют отправителя.
2. Договор дочитают и начнут нещадно редактировать.
3. Договор не дочитают, подпишут и в процессе исполнения выяснится, что стороны неправильно друг друга поняли.

Все три варианта находятся в зоне двух рисков — потеря времени и потеря денег.

Стиль текста

Безусловно, совсем уйти от юридических канцелярских формулировок не удастся. Но сделать текст чище и понятнее абсолютно реалистично.

Если коротко, то задача убрать из текста лишнее, сохранив смысл. Об этих правилах отлично написали Ильяхов и Сарычева в «Пиши, сокращай». Да, они говорили о других текстах, но часть их правил подходит и для договоров.

Логичность и достаточная подробность условий

Весь текст я проверяю на логичность. Чтобы одно условие вытекало из другого, было при этом обосновано и необходимо в договоре.

Есть такие условия, которые сами собой разумеющиеся, но я исхожу из того, что это они для меня могут быть разумеющимися. А вот сторонам договора лучше их обсудить отдельно и, возможно, включить в договор, при этом не перегружая его избыточными разделами.

Понятность условий

Из договора должно быть недвусмысленно понятно, о чем стороны договорились. Я делаю это, результат такой-то, передаю так-то, вы платите столько-то в такие-то сроки.

Чтобы условия были понятны, исполнителю или подрядчику необходимо самому четко понимать, что он делает и как. Что включено в стоимость, а что оплачивается дополнительно, как будет выглядеть результат, который получит заказчик, в некоторых случаях могут быть указаны и критерии качества, с которыми соглашаются стороны.

В общем, если свести все к одной мысли, то договор не обязательно должен выглядеть, как мозгодробительный код, убивающий всех вокруг. Текст договора может быть френдли для читателя — красивым, логичным и, что самое главное, понятным.

Понравился материал? Поделитесь им с друзьями в соцсетях!

Остались вопросы или хотите предложить материал для публикации? Напишите нам!

Договор оказания услуг по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи это

Образец договора оказания услуг по подбору для нежилого помещения, для последующего заключения договора аренды/субаренды, или уступки права аренды, или купли-продажи этого помещения, с собственником или арендатором указанного помещения, заключаемого между юридическими лицами

Обратите внимание. От услуг отличаются работы — деятельность с материальным результатом. Для выполнения работ оформляют договор подряда. Как грамотно составить договор подряда читайте в отдельной статье.

Формально научные исследования, перевозка людей и грузов, хранение, деятельность по поручению и комиссии — не услуги. Для них не подойдут рекомендации из нашей статьи.

Бланк договора об оказании услуг

Как заполнить договор

Термины и определения

В некоторых сферах деятельности есть специальные термины. В первом разделе договора объясняют их значение. Это нужно, чтобы стороны точно знали, по поводу чего договорились, а также на случай судебного спора.

Например, в договоре на маркетинговые услуги стоит объяснить, что такое целевая аудитория, оценка лидов, как расшифровывается слово e-commerce.

Предмет договора

Предмет — это конкретная платная услуга исполнителя для заказчика. Заказчик не вправе требовать больше, чем указано в предмете. Без предмета считается, что стороны не договорились — ст. 779 ГК РФ. В случае спора суд заставит исполнителя вернуть аванс, и работа будет сделана зря.

При описании предмета опасно ограничиваться общими формулировками. Заказчик поймёт неправильно — и будет конфликт. Напишите, какие именно действия выполните и в каком объёме. Можно добавить цель, ссылки на применяемые методики, точное время оказания.

Коротко предмет и цель пишут в одноимённом разделе договора. Остальное можно вынести в подходящее приложение — техническое задание, сценарий, график учебных занятий, заявку на уборку. Под приложением стороны расписываются.

Срок оказания услуг

Договоры на оказание услуг бывают с конкретным сроком и на неопределённый срок.

В некоторых случаях обязательно указывать конкретный срок — например, в сфере образования и общепита.

Например, в договоре на услуги репетитора срок можно написать так:

Период занятий с 15.01.2021 по 31.05.2021 года. Дни занятий: вторник и четверг с 17:00 до 19:00.

В договорах с неопределённым сроком лучше сослаться на документ, по которому определяют время оказания услуги.

Например, в услугах на уборку квартиру укажите, что дата и время прихода клинера согласовываются в заявке Заказчика.

Место оказания услуг

По общему правилу исполнитель оказывает услуги в месте своего нахождения согласно ст. 316 ГК РФ. Если зарегистрированы в одном месте, а работаете в другом — зафиксируйте это в договоре.

Если услуга выездная и для её оказания что-то нужно, пропишите требования к помещению.

Диджея наняли на корпоратив. Он прописал в договоре требования к помещению: наличие электропитания для подключения музыкального оборудования, стол и стул для диджея. А ещё доступ в зал за 2 часа до начала праздника, чтобы порепетировать.

Цена услуг и срок оплаты

В договоре прописывают общую стоимость услуг, срок оплаты аванса и окончательного расчёта.

При большом перечне услуг каждую оценивают отдельно. Или разбивают процесс на этапы. Вдруг окажете услуги неполностью — будет легко рассчитать размер оплаты.

Когда услуги тянутся годами, предприниматели задумываются об инфляции. Как проиндексировать цену? В одностороннем порядке это делать запрещено. Зато в договоре можно согласовать порядок уведомления заказчика об увеличении стоимости. И прописать, что при отказе заказчика договор считается расторгнутым.

Порой оказать услугу невозможно. Если виноват заказчик — он всё равно платит полную сумму. Если случился форс-мажор, заказчик платит за оказанные услуги и возмещает ваши расходы. Это ст. 781 ГК РФ.

Уточните эти правила в договоре. Пропишите обязанности заказчика. В разделе об оплате напишите: если заказчик не выполняет обязанности и в результате невозможно оказать услуги — он всё равно всё оплачивает в полном объёме.

Порой приготовление к услуге стоит денег. Например, команда видеооператоров арендует фургон для перевозки камер, штативов, светильников. В договоре прописывают стоимость аренды фургона, чтобы её компенсировали при форс-мажоре.

Кто оплачивает расходы

По умолчанию все траты, связанные с оказанием услуги, лежат на исполнителе — ст. 783, 704 ГК РФ. Это правило можно менять в договоре: частично или полностью переложить обязанность на заказчика.

Если ваша услуга предполагает проезд исполнителя, покупку материалов, оплату электроэнергии, включите эти затраты в стоимость услуг или измените условия о расходах в договоре.

Обязанности заказчика

Бывает, оказать услугу без заказчика невозможно. А в некоторых видах услуг заказчик — активный участник. Ученик делает задания репетитора, компания присылает данные для маркетингового исследования, хозяин впускает клинера в квартиру. По закону это называется содействием заказчика.

Заказчик обязан содействовать исполнителю на условиях договора. Иначе исполнитель вправе требовать возмещения убытков, увеличения цены услуги и отказаться от договора. Это следует из ст. 783, 718, 719 ГК РФ.

Пропишите в договоре конкретные обязанности заказчика. Не бойтесь занудствовать и углубляться в детали, если от этого зависит возможность и качество оказания услуг. В этот же пункт добавьте последствия неисполнения.

Исполнитель обязан предупредить заказчика, что предоставленная информация не годится для работы, а его указания могут снизить качество услуги — ст. 781, 716 ГК РФ.

Уточните, в какой срок заказчик после предупреждения исполнителя дополняет информацию или изменяет указания. Добавьте, что по истечении срока исполнитель отказывается от договора в одностороннем порядке.

Кто фактический исполнитель

По умолчанию исполнитель обязан оказать услугу лично — ст. 780 ГК РФ. Для предпринимателя и организации это значит, что исполнять будут их работники.

Если привлекаете сторонних специалистов или другие организации, прямо укажите это в договоре.

Приёмка услуг

Окончание услуги лучше оформить актом по ст. 720 ГК РФ. В нём пишут точный перечень и объём оказанных услуг и переданный результат, если есть.

Акт приёмки — это основание для оплаты. Если услуги оплачиваются один раз, акт тоже будет один. При длящихся услугах, например, при ежемесячной оплате, приёмку работ по акту тоже делают ежемесячно.

Согласуйте, в какой срок заказчик подписывает акт и указывает замечания. Здесь же — допустимое количество доработок. Укажите, в какой срок услуги считаются принятыми и подлежат оплате, если заказчик не подписал акт и не высказал замечания.

Ответственность исполнителя за качество

Когда услуга оказана с отступлениями от договора или результат непригоден для использования, заказчик предъявляет исполнителю требования из ст. 723 ГК РФ:

• бесплатно устранить недостатки или оказать услугу заново;
• сделать скидку на услугу;
• самостоятельно исправить недостатки или привлечь другого исполнителя и потребовать возмещения расходов — если это право написано в договоре;
• отказаться от договора и потребовать назад оплату — если исправлять недостаток бессмысленно или исполнитель не устранил его в согласованный срок.

Напишите в договоре, что исполнитель не возмещает расходы заказчика на исправление недостатков третьими лицами. Но при этом готовьтесь к устранению недостатков своими силами. Иначе у заказчика появится право привлечь другого исполнителя за ваш счёт. Так сказал Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики № 2 от 26.04.2017 г.

Другая ситуация с потребителями — клиентами, сделавшими заказ для личных или семейных нужд. Потребители всегда могут нанять другого исполнителя, если у вас проблемы с качеством, по ст. 29 Закона о правах потребителей.

Порядок одностороннего отказа от договора и возмещения убытков

Момент отказа от договора на услуги прописан в ст. 782 ГК РФ.

Заказчик вправе отказаться от договора в любой момент, оплатив исполнителю понесённые расходы. Исполнитель тоже вправе отказаться в любой момент, но вместе с эти должен компенсировать заказчику все убытки.

Знаете заранее, какие расходы будет оплачивать заказчик — напишите об этом в договоре. Это затраты на проезд, покупку инвентаря, стоимость работы сотрудников исполнителя.

Где судиться

Заказчик и исполнитель могут находиться в разных городах. В случае спора один из них поедет в суд в другой город.

По общему правилу иск подают по месту жительства ответчика. В договоре «подсудность» можно изменить. Проверьте, что в шаблоне договора не указаны неудобные для вас условия.

Исключение — иски от потребителей. Потребители всегда могут выбрать суд в своём регионе по ст. 17 Закона о правах потребителей. Это надо помнить и учитывать.

Статья актуальна на 

31.01.2022