Как правильно составить договор задатка при продаже дома

Казалось бы, что тут сложного: продавец написал расписку, покупатель перевел деньги. На самом деле передача предоплаты при сделках с недвижимостью имеет свои тонкости, не зная которых, можно легко потерять деньги.

Разбираемся, какие бывают варианты предоплаты, как ее правильно передать и получить, какие могут возникнуть проблемы и как их решить без потери времени и денег.

Предоплата за квартиру: аванс и задаток

Аванс, как и задаток — это предоплата в сделках купли-продажи. Выплачивая определенную сумму денег до получения квартиры или дома в собственность, покупатель заявляет продавцу, что готов приобрести именно его жилье.  

Основное отличие аванса и задатка заключается в большей ответственности, которую берут на себя стороны сделки. То есть, оформляя задаток, покупатель и продавец документально подтверждают свои обязательства и гарантируют их исполнение.

Аванс — это платеж по договору купли-продажи. Если нет договора, то не было и аванса. Поэтому если вы выбрали аванс, то вместе с соглашением вам нужно будет составить предварительный договор, который станет проектом основного договора купли-продажи.

Предварительный договор заключается и в случае с задатком, но для того чтобы вернуть свои деньги, если сделка сорвется, достаточно расписки и соглашения о задатке.

То есть это еще одно важное отличие аванса от задатка — возможность вернуть предоплату. Аванс возвращается покупателю в любой ситуации, если только в соглашении не прописаны штрафные санкции. Задаток можно вернуть по взаимному согласию или когда от сделки отказался продавец.

Другими словами, если покупатель передумал приобретать квартиру, то аванс он может вернуть, а задаток нет. Если планы поменялись у продавца, он обязан вернуть задаток в двойном размере. Аванс, оформленный без предварительного договора, недобросовестный продавец может и не вернуть.

Письменное соглашение

Составляя соглашение, покупатель и продавец договариваются о размере задатка или аванса, сроке действия договоренностей, о штрафных санкциях. Сумма предоплаты обычно не превышает 100-200 тыс. рублей или 5-10% от цены квартиры, если жилье премиум-класса.

Срок действия соглашения о задатке или авансе зависит от готовности сторон к выходу на сделку. Если собственник продает жилье и взамен ничего не покупает, то 14-30 календарных дней будет достаточно. Этого должно хватить даже при нерасторопности продавца и вспомогательных служб.

Когда продавец одновременно с продажей своей квартиры покупает другую недвижимость, то лучше указать срок 30-60 календарных дней. Правда, при необходимости соглашение всегда можно продлить дополнительным договором.

В соглашении можно прописать дополнительные условия, к примеру, срок, в течение которого собственник и все жильцы должны сняться с регистрации и освободить квартиру. Чем больше условий будет прописано, тем лучше. Старайтесь максимально конкретизировать.

Как правильно передать аванс или задаток

После того как будет составлен предварительный договор купли-продажи квартиры, дома или земельного участка и подписано соглашение о задатке или авансе, продавец пишет расписку о получении денег.

Расписка составляется в произвольной форме, но некоторые пункты в ней должны быть обязательно, а именно:

• название документа со ссылкой на договор купли-продажи;
• дата составления расписки;
• паспортные данные плательщика и получателя денег;
• характеристики квартиры;
• сумма предоплаты;
• подписи собственника и покупателя жилья.

Лучше составлять расписку от руки: почерк подделать достаточно сложно. Это поможет, если между продавцом и покупателем возникнут разногласия, которые придется разбирать в суде.

Обратите внимание, паспортные данные в документе должны совпадать с данными паспортов покупателя и продавца. Желательно привлечь к процессу свидетелей, но не родственников.

Расписка пишется в двух экземплярах. Если вы покупаете квартиру, которой владеют несколько собственников, то расписку пишут все владельцы. 

Что будет, если не правильно оформить предоплату

Один случай из юридической практики наглядно покажет, как можно легко потерять крупную сумму из семейного бюджета, если не знать правил передачи задатка.

Виталий при заключении предварительного договора купли-продажи передал продавцу недвижимости 100 тыс. рублей предоплаты по соглашению задатка. Спустя неделю он попросил продавца расторгнуть договор и вернуть деньги.

Причиной для отказа стало несогласие супруги на покупку жилья. Собственник квартиры отказался возвращать задаток. На консультации юриста Виталий узнал, какие ошибки он совершил, оформляя соглашение о задатке.

Поскольку Виталий состоит в браке, то сперва он должен был получить согласие супруги на покупку квартиры. Еще она должна была подписать расписку о передаче задатка. Так как жена Виталия не одобрила покупку, ему пришлось отказаться от сделки.

По закону, если предварительный договор купли-продажи расторгается по вине покупателя, то задаток ему не возвращается, а остается у продавца как компенсация за утерянную выгоду.

Пора сделать выбор

Рано или поздно нужно будет выбрать, какой из вариантов предоплаты при покупке квартиры будет выгоден именно вам. Если вы покупаете жилье, то специалисты рекомендуют выбрать задаток.

Так вы будете застрахованы от потери денег и времени, если ваши договоренности нарушит продавец. Никому не захочется возвращать достаточно крупную сумму денег, да еще в двойном размере.

Если вы продаете недвижимость, то выгоднее выбрать аванс. Сделка может сорваться по вашей вине, но вы просто вернете аванс и ничего не потеряете кроме потраченного времени.

Лучше всего опираться на конкретные условия покупки квартиры, загородного коттеджа или участка. Если вам сложно определиться с тем, как оформить предоплату, обратитесь к специалистам.

Не забывайте, что сделки с недвижимостью — это всегда риски и большие деньги, которые можно потерять, если вовремя не защитить свои интересы.

При покупке или продаже недвижимости стороны сделки могут договориться о задатке. Разбираемся, что это такое и чем отличается от других платежей.

Что такое задаток

Задаток — это сумма, которую выдает одна из сторон сделки другой стороне в счет причитающихся с нее платежей в качестве доказательства заключения договора. Возможность использования задатка предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации. При этом задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.

«По сути это доказательство того, что покупатель собирается заключить в дальнейшем сделку, а не просто тратит время продавца. То есть это гарантия, что стороны реально заинтересованы в заключении договора», — говорит Андрей Хилажев, юрист юридической фирмы «Мазка, Метелкин, Бушмин и партнеры».

В теории задаток гарантирует заключение сделки, но от нее все равно можно отказаться. Если это сделано по соглашению сторон, то никаких последствий не будет. Если же одна из сторон нарушила условия договора задатка, то она лишается денег. Причем когда сделка срывается по вине покупателя, он просто лишается внесенной суммы, а когда сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.

Когда и зачем нужен договор задатка

Договор нужен всегда, когда есть задаток. Закон допускает заключение сделки без него, но если покупатель и продавец договорились о задатке, то это должно быть закреплено на бумаге. Согласно Гражданскому кодексу, соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.

«Стороны фиксируют обязательства в предварительном договоре купли-продажи, и в случае нарушения этих условий — уклонения от заключения договора с какой-либо из сторон, для каждой из них наступают последствия. Если договор нарушен со стороны покупателя, он лишается своего задатка, если со стороны продавца — он, согласно ГК РФ, должен вернуть задаток в двойном размере», — говорит юрист.

Задаток, аванс и обеспечительный платеж — в чем разница

Перед заключением сделки стороны могут договориться не только о задатке. Это также может быть аванс или обеспечительный платеж. Разберемся, чем они друг от друга отличаются.

Аванс

Аванс представляет собой предоплату, которую вносят и в дальнейшем засчитывают в стоимость приобретаемого объекта. Аванс, в отличие от задатка, можно вернуть в полном объеме — в таком случае не важно, кто виноват в срыве сделки.

Обеспечительный платеж

Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это деньги, которые могут пойти на оплату каких-либо денежных обязательств, которые возникают в процессе заключения сделки или в результате нарушения договора. Это, например, возмещение убытков или уплата неустойки, погашение разницы курса валют и так далее.

В отличие от аванса и задатка, обеспечительный платеж не засчитывают в сумму сделки при ее заключении. Его засчитывают в счет исполнения соответствующего обязательства. Если таких обязательств не было, то деньги возвращают тому, кто их внес.

Риски при задатке

Риски могут быть связаны с ипотекой. Например, покупатель рассчитывал получить кредит на определенную сумму, заключил с продавцом предварительный договор, а банк отказал или согласовал меньшую сумму. В результате денег у покупателя нет, он вынужден отменить сделку, а значит, и лишиться задатка.

«Остальные риски зависят от добросовестности и ответственности сторон, — говорит юрист Андрей Хилажев. — Это касается ограничений и обременений, о которых добросовестные продавцы должны сообщить. Но и покупателю желательно проверить или в предварительном договоре прописать, что он вносит задаток за квартиру без обременений. То же самое касается перепланировки. В противном случае, если все это выяснится после внесения задатка, а покупатель решит отказаться от сделки, задаток ему не вернут. Так что лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре».

Порядок действий при задатке

Сторонам стоит убедиться в порядочности друг друга. Это касается в первую очередь покупателя, ведь это он отдает свои деньги постороннему человеку, пусть и по договору. Раз риски связаны с правами, перепланировками, обременениями — именно это и нужно проверять.

Какие документы нужно проверять

Проверить собственность можно, попросив у продавца выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Получить данные из ЕГРН можно и самостоятельно — на сайте или в отделениях Росреестра, а также в МФЦ. Понадобится паспорт, заявление и квитанция об оплате госпошлины.

Внимательно изучите документ о праве собственности. В нем написано, как имущество попало к действующему владельцу — по договору купли-продажи, в результате приватизации, дарения или получено в наследство. Особенно внимательным стоит быть к новоиспеченным наследникам: в течение трех лет со дня открытия наследства (смерти наследодателя или признания его умершим) другие потенциальные наследники могут оспорить завещание.

Запросите у продавца справку о регистрации жильцов. Может оказаться, что в квартире прописаны осужденные, отбывающие наказание в колонии, или были прописаны дети, которые находятся в детском доме. Они потом смогут претендовать на имущество.

Нужно ли оформлять задаток у нотариуса

Оформлять задаток у нотариуса необязательно, но ничто не мешает сторонам при желании к нему обратиться. Обязательно к нотариусу придется идти, если продается имущество несовершеннолетних (например, в квартире выделены доли детям при использовании материнского капитала) или договор допускает уступку требования (передачу долга третьему лицу).

Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор.

«В предварительном договоре сразу согласуются условия и включаются положения о задатке. Следующий вариант, который может быть — это просто соглашение о задатке, в котором прописываются условия. Но здесь есть риски: в судебной практике иногда бывают варианты, что не признают данный документ договором, и задаток принимают в качестве аванса, то есть как предоплату, — говорит Хилажев. — Иногда делают предварительный договор с приложением про задаток».

Как и когда передавать задаток

Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет. В первом случае необходимо взять с продавца расписку — ее можно оформить в свободной форме и даже написать от руки, но обязательно указать сумму и паспортные данные сторон.

Наличные также можно передать через банковскую ячейку, заключив трехстороннее соглашение с участием банка — он будет посредником.

При безналичном расчете можно просто перевести деньги со счета покупателя на счет продавца или на счет эскроу. В этом случае в расписке не будет необходимости — данных из банка будет достаточно для подтверждения передачи денег в случае спора.

Что включить в соглашение о задатке

В законе говорится, что соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено. Однако чтобы документ был действителен и эффективно защищал права продавца и покупателя, юристы рекомендуют указать следующие сведения:

• ФИО продавца и покупателя;
• паспортные данные сторон;
• места жительства сторон;
• адрес недвижимости, по которой совершается сделка;
• стоимость недвижимости;
• сумму задатка;
• срок внесения;
• случаи, при наступлении которых задаток возвращается;
• сроки заключения договора.

Как вернуть задаток при покупке квартиры

Если сделка не состоялась, то потенциальный покупатель может получить задаток назад. Правда, только в двух случаях: если сделка отменилась по соглашению сторон и если она была отменена по вине продавца. Расторгнуть предварительный договор или соглашение о задатке можно, даже если сторона не отменяет сделку официально, но саботирует.

«Если какая-то из сторон не исполняет обязательства предварительного договора, даже если прямо не говорит об отказе, у второй стороны есть право на отказ от сделки, — говорит Андрей Хилажев. — Порядок этого отказа, то есть расторжения в одностороннем порядке, лучше прописывать в предварительном договоре подробно. Но в любом случае всегда лучший вариант — это направление отказа по месту регистрации контрагента заказным ценным письмом с описью вложения».

Что нужно знать о задатке: кратко

1. Задаток — это доказательство того, что стороны заинтересованы в заключении договора. Но задаток не является обязательным условием сделки с недвижимостью.
2. Если сделка срывается по вине покупателя, то он просто лишается внесенной суммы. Если сделку сорвал продавец, ему по закону придется вернуть деньги в двойном размере.
3. Соглашение о задатке независимо от суммы должно быть заключено в письменной форме.
4. Покупателю желательно проверить продавца и объект, прежде чем вносить задаток. Лучше прописать все возможные варианты и риски в договоре.
5. Способов оформления задатка несколько, однако юристы рекомендуют использовать предварительный договор. Можно оформить его у нотариуса, но это необязательно.
6. Сроки и порядок передачи денег прописывают в соглашении, это может быть как наличный, так и безналичный расчет.
7. Соглашение должно быть письменным, но конкретной формы не предусмотрено.

Как гарантировать, что сделка купли-продажи недвижимости состоится, какое предварительное соглашение составить? Какой должна быть расписка? Почему продавец обычно предпочитает аванс за квартиру в качестве предоплаты, хотя именно задаток законодательно закреплен в нормативно-правовых актах, а авансовый платеж — нет.

В чем разница между этими понятиями, как правильно передать залог при продаже квартиры, что в итоге выбрать: аванс или все-таки задаток, чтобы покупка гарантированно стала возможной — разберемся во всех нюансах вместе с JCat.Недвижимость. 

Разница между задатком и авансом

Авансовая сумма в сделке с недвижимостью рассматривается как обычная предоплата, а вот если заходит разговор о задатке — это уже больше, чем предоплата — это, прежде всего, обязательство. Для обоих участников процесса принципиально важно, какой вид предоплаты был внесен, это приобретает особый смысл, когда сделка сорвана по вине собственника квартиры.

Покупателю вернуть свой задаток, когда запланированная покупка не состоялась, гораздо проще, чем аванс, и все же большинство продавцов настаивает на получение именно аванса. Из-за непонимания разницы между этими понятиями на практике часто возникает конфликт интересов.

Прежде чем в письменном виде подписать документ об авансе или задатке, сторонам предполагаемой сделки нелишним будет вникнуть в суть такого соглашения. Важно узнать о возможных последствиях, а также получить четкое представление о видах предварительной оплаты в случае с недвижимостью.  

Задаток в сделке с недвижимостью 

О задатке как о законном действии говорится в 380 статье Гражданского кодекса Российской Федерации. Это выплата части средств из общей стоимости жилья, которую покупатель отдает в качестве предоплаты. Иными словами, это доказательство серьезности намерений: кому интересна квартира, тот сделает все, чтобы сделка состоялась.  

Задаток выполняет функцию предоплаты (квартира будет стоить меньше на сумму предварительного платежа) и функцию обязательности, за нарушение которой предусмотрена ответственность — в этом существенное отличие задатка от аванса.

В статье 416 ГК РФ прописано, что задаток возвращается, если планируемая покупка недвижимости не состоялась по обоюдному согласию участников сделки, или из-за невозможности исполнить обязательство по объективным причинам (в результате смертельного случая, стихийных бедствий, другого форс-мажора).

Но если сделка в одностороннем порядке срывается покупателем, продавец оставляет у себя задаток, даже закон в этом случае на стороне собственника. Если же сам продавец в какой-то момент решает отказаться от продажи квартиры, по закону ему положен штраф и он возвращает покупателю задаток плюс такую же сумму сверх. 

Все это закрепляется в письменном соглашении, которое также предусмотрено законодательством. Без письменного соглашения о залоге при продаже квартиры предоплата не будет считаться задатком — в этом еще одно принципиальное отличие от авансовой оплаты.  

Аванс в сделке с недвижимостью 

Такая предоплата не дает никаких гарантий, что квартира будет продана. Это больше символическое подтверждение намерения покупателя приобрести жилье, продавца это ни к чему не обязывает. Законодательно понятие «аванс» не закреплено ни в одной статье Гражданского кодекса, а потому продавец в любой момент может вернуть аванс и отказать в сделке без каких-либо штрафов.

Квартира на рынке внезапно может подорожать и собственник легко откажется от сделки. В такой ситуации покупатель понесет финансовые убытки, но их никто ему не возместит. Несмотря на это, на практике больше распространена в качестве предоплаты за недвижимость авансовая сумма. 

Надо учесть, аванс за квартиру выполняет лишь платежную функцию, никаких обязательств, как у задатка, в данном случае нет. С авансовой суммы при расторжении сделки продавец делает вычет за свои расходы, которые он понес в связи с продажей квартиры. 

Собственник, к примеру, давал объявление в СМИ о продаже, начал сбор документов, рассчитался по долгам с коммунальными службами — все эти расходы продавец вправе вычесть из аванса. 

Если договор купли-продажи не состоялся по вине покупателя, тогда аванс за квартиру остается у продавца. Кстати, если задаток передается без письменного соглашения, то такая предоплата считается уплаченной в качестве авансового платежа. При передаче аванса лучше составить письменное соглашение, как и при задатке. Причем в этом случае лучше больше нюансов отразить в соглашении. Чем по большему количеству вопросов стороны договорятся и зафиксируют эти договоренности в письменном виде, тем меньше потом будет проблем при разбирательстве.

Столкновения интересов можно избежать, если грамотно оформить передачу аванса. Но обычно при авансовом платеже на это не обращают внимания, больше это характерно для задатка — возможно, потому что такая предоплата закреплена в законодательстве.  

Письменное соглашение

В статье 380 ГК РФ указано, что соглашение о задатке (независимо от того, о какой сумме идет речь — стороны это определяют по договоренности) должно быть оформлено в письменном виде. Документ составляют как на заранее подготовленном бланке (законодательством не предусмотрен специальный бланк), так и в произвольной форме, это может быть даже расписка.

Не только в законодательстве РФ, но и в международном правовом поле расписка имеет юридическую силу, как и любой другой договор. 

Расписка сохраняет свою весомость, независимо от указанной в ней суммы (условно это может быть и один рубль), и нотариального заверения не требует, если она составлена по всем правилам. Что в ней обязательно нужно указать:

• фамилии, имена и отчества участников сделки от обеих сторон;
• паспортные данные, места жительства собственника продаваемого жилья и потенциального покупателя;
• сумму предоплаты, которая предполагается в виде задатка;
• сроки исполнения договора купли-продажи и полного расчета;
• поставить подпись продавца о получении денег (принципиально важно расписаться, как в паспорте) с указанием даты.

Кроме того, в письменном соглашении о задатке можно отразить и следующую информацию:

• Общую стоимость жилья, что задаток входит в эту сумму.
• В каких случаях возвращается сумма задатка (можно прописать и сроки).
• Информацию в подробном виде о продающемся жилье, в том числе о количестве собственников, сколько зарегистрированных в квартире и так далее.
• Перечень необходимых документов для совершения сделки (согласие другого супруга, если квартира приобретена во время совместного проживания, выписка из домовой книги, справка о том, что нет долгов перед коммунальщиками, если прописан несовершеннолетний, понадобится справка из органов опеки и прочие документы).
• Можно прописать дату и место исполнения договора купли-продажи, на кого лягут расходы по регистрации сделки и оформлению квартиры и прочее.

Лучше охватить и прописать как можно больше моментов в соглашении о задатке: чем больше конкретики, тем лучше. Чтобы квартира в будущем точно перешла в собственность покупателя, ему нужно максимально озадачить продавца, чтобы тот не передумал. И расписка, и документ в виде письменного соглашения позволяют зафиксировать все договоренности.   

Как правильно передать авансовую сумму или задаток

Аванс, как и задаток в виде залога при продаже квартиры, лучше передавать через письменный документ, подтверждающий получение суммы. Это служит гарантией того, что покупатель, в случае если собственник передумает, получит свои деньги обратно. 

В конце концов, этого можно добиться через суд, если на руках есть письменное подтверждение, и потерпевшая сторона докажет, что сделка сорвалась по вине другой стороны. Да, иногда покупка жилья оборачивается и судебным разбирательством.   

Что выгоднее

Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.

Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.

При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.

Когда сам продавец вдруг решает не продавать свое жилье, то в случае с задатком, он возвращает в 2 раза больше от суммы предоплаты. А из аванса он еще может вычесть свои расходы, к примеру, потраченные на рекламу о продаже и другие (если авансовый письменный договор не предусматривает четкого механизма возврата). 

Покупка и продажа жилья — дело тонкое. С JCat.Недвижимость вы узнаете, как лучше приобрести или продать жилье. Чтобы планируемая сделка была выгодной, нужно грамотно подойти к этому вопросу, изучив все нюансы. Мы готовы в этом помочь.