Повестка дня ОСС
Определить состав вопросов, которые будут входить в повестку дня, необходимо до того, как собственникам будут разосланы сообщения о проведении общего собрания. Эти вопросы формулирует инициатор собрания или инициативная группа (ч.ч. 4 и 5 ст. 45 ЖК РФ).
В абсолютном большинстве случаев нельзя менять повестку дня на самом собрании: вносить дополнительные пункты или изменять формулировки. Единственное исключение из этого правила – присутствие на собрании 100 % собственников, которые единогласно проголосовали за изменение повестки (ч. 8 разд. VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр).
Не допускается объединять разные вопросы в одной формулировке – по каждому вопросу должно быть получено чёткое и однозначное решение собственника: «за», «против» или «воздержался».
По этой же причине нельзя вносить в повестку пункты «иное», «другое», «разное» – это не конкретные вопросы, на них нельзя дать однозначный и понятный ответ (п. 17 прил. 2 Приказа Минстроя от 28.01.2019 № 44/пр).
Не стоит вносить в повестку большое количество вопросов: на обсуждение всех может потребоваться слишком много времени.
В повестку обязательно должны быть включены следующие вопросы (ч. 2 разд.VI Приказа Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411/пр):
- выбор председателя собрания
- выбор секретаря собрания
- выбор счётной комиссии
Раньше обязательным вопросом повестки дня также было определение места или адреса, где будут храниться протокол ОСС и решения собственников. После принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ
оригиналы протоколов и решений любого собрания должны быть переданы в ГЖИ. В УО остаются только копии.
Как действовать, если по обязательным вопросам повестки решение не принято? В таком случае некому будет выполнять необходимые функции: вести собрание, считать голоса и т.д. Законодательство не даёт рекомендаций на этот счёт, поэтому можно в решении и в протоколе делать сноски к каждому из вопросов. Например, в вопросе о выборе председателя/секретаря/счётной комиссии, поставленном на голосование, перечисляется, кто станет председателем/секретарём/войдёт в счётную комиссию. В сноске указывается: «В случае если указанные лица не избраны, председательствует на собрании/ведёт протокол/подсчитывает голоса инициатор собрания». Такой способ формулировать обязательные вопросы поможет избежать возможных проблем.
В повестку дня первичного собрания целесообразно включить вопросы:
- об утверждении состава ОИ;
- утверждении долей каждого собственника в общем долевом имуществе;
- о порядке проведения ОСС;
- о порядке уведомления собственников о проведении собрания и о его результатах.
Решение этих вопросов облегчит проведение общих собраний в дальнейшем.
Источник: РосКвартал® — интернет-служба №1 для управляющих организаций
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Повестка дня общего собрания собственников помещений
Повестка дня общего собрания собственников помещений
Подборка наиболее важных документов по запросу Повестка дня общего собрания собственников помещений (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: О проверке полномочий представителя по доверенности для участия в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме
(Киракосян С.А., Бежан А.В.)
(“Семейное и жилищное право”, 2018, N 4)3. Проверка содержания доверенности. Доверенность на участие в собрании должна содержать указание на вид и объем делегируемых представителю полномочий. Представляемый может наделить представителя правом голосовать по всем вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений конкретного многоквартирного дома, в том числе путем проставления подписи в листах голосования. Однако не исключено, что представляемый установил ограничения. Во-первых, он мог предусмотреть исчерпывающий перечень вопросов, по которым вправе голосовать представитель. Во-вторых, указать ограничения в голосовании по отдельным вопросам повестки дня. Например, по вопросам, связанным с капитальным ремонтом или пользованием общим имуществом многоквартирного дома.
Нормативные акты
“Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2020)”
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 10.06.2020)В повестку дня общего собрания собственников помещений многоквартирного дома были включены, в частности, следующие вопросы: о передаче в безвозмездное пользование Ч. входящего в состав общего имущества многоквартирного дома помещения общего пользования – части комнаты общей площадью 34,2 кв. м, расположенной на 9-м этаже многоквартирного дома, непосредственно примыкающей к квартире, принадлежащей на праве собственности Ч., сроком на 99 лет, с разрешением ей последующего присоединения указанного выше общего имущества многоквартирного дома к квартире Ч. с возложением на ее обязанности производить оплату эксплуатационных и коммунальных услуг, а также услуг за техническое обслуживание переданного имущества; о предоставлении полномочий генеральному директору ООО “ЭК “Городские усадьбы” на заключение с Ч. договора безвозмездного пользования; о внесении Ч. в течение десяти дней после заключения договора безвозмездного пользования на счет ООО “ЭК Городские усадьбы” единовременной платы в размере 1 500 000 руб.; об обязанности генерального директора ООО “ЭК Городские усадьбы” направить поступившие от Ч. денежные средства на оплату текущих коммунальных платежей собственников помещений многоквартирного дома.
Госжилинспекция Санкт-Петербурга на сайте перечислила типичные ошибки, которые совершают собственники помещений и управляющие домами при организации, проведении и оформлении результатов общих собраний в МКД. Делаем обзор этих ошибок и рассказываем, как их избежать.
Ошибки случаются на всех этапах организации и проведения общего собрания
Требования к проведению общих собраний собственников в МКД прописаны в ст. ст. 45–48 ЖК РФ, ч. 1 гл. 9.1 ГК РФ, приказе Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр. Их должны соблюдать все инициаторы ОСС – собственники и управляющие организации (ч. ч. 2, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).
ГЖИ Санкт-Петербурга сделала анализ типичных нарушений, которые совершают инициаторы и участники ОСС. Ведомство условно разделило их группы:
- при созыве и организации собрания;
- при проведении ОСС;
- при оформлении решений, бюллетеней участников;
- при формировании протокола ОСС.
Делаем обзор этих ошибок и приводим нормы из законодательства, в которых прописано, как нужно поступать, чтобы их не совершать.
10 ошибок при проведении общих собраний собственников
При созыве собрания, уведомлении собственников и формировании повестки дня
При созыве и организации общего собрания собственников инициаторы чаще всего:
- размещают уведомления об ОСС в местах общего пользования, но собственники не принимали решения о таком способе информирования их о собрании;
- не указывают в сообщении о проведении ОСС данные о себе, форме предстоящего собрания, дате и месте его проведения и другие обязательные сведения;
- уведомляют собственников о собрании за несколько дней до его начала;
- вносят в повестку дня вопросы, которые не входят в компетенцию ОСС, например, уменьшение норматива КР на СОИ или отказ от взноса на капремонт.
Как правильно: Уведомите собственников о предстоящем собрании способом, который они ранее утвердили, например, разместите объявление на стендах в подъездах. Если такое решения жители дома не принимали – проинформируйте каждого владельца помещения письменно заказным письмом или под роспись. Направьте такие извещения не позднее чем за десять дней до начала ОСС (ч. 4 ст. 45 ЖК РФ).
В соответствии с ч. 5 ст. 45 ЖК РФ укажите в таком уведомлении сведения об инициаторе, форму собрания, дату и место его проведения, повестку дня, порядок ознакомления с материалами ОСС. Составьте повестку дня, включив в неё перечень вопросов, которые вправе рассматривать собрание собственников. Он приведён в ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. При этом вы можете использовать нашу Библиотеку повесток.
При проведении собрания в разных форматах, в том числе в период действия антиковидных ограничений
К ошибкам, которые инициаторы собрания и собственники совершают при проведении ОСС, Госжилинспекция Санкт-Петербурга отнесла следующие факты:
- собрание прошло сразу в заочной форме, без очной части;
- при очной встрече не соблюдались ограничения по количеству участников, установленные локальным актов в связи с мерами противодействия распространению коронавирусной инфекции;
- ОСС длилось дольше, чем указано в уведомлении;
- в ходе собрания изменилась повестка дня;
- отсутствовал кворум, необходимый для принятия конкретного решения.
Как правильно: Собрание может проходить в очной, заочной или очно-заочной формах. При этом заочная часть ОСС проводится только в случае, если при проведении очного собрания отсутствовал кворум, указанный в ч. 3 ст. 45 ЖК РФ. Иной порядок действий – нарушение ч. 1 ст. 47 ЖК РФ. Мы советуем прописать в уведомлении очно-заочную форму ОСС и перейти к заочной части только после очной.
Перед тем, как проводить собрание, ознакомьтесь с локальным актом и узнайте, какие в городе или регионе установлены ограничения на количество участников массовых мероприятий. Так, согласно п. 2-50 постановления Правительства Санкт‑Петербурга от 13.03.2020 № 121, установлена планка численность не более 75 человек.
При определении сроков проведения собрания приблизительно определите, сколько нужно времени собственникам для заполнения и передачи инициатору бюллетеней при заочной голосовании. Если же за указанный в уведомлении период не удалось собрать кворум, придётся проводить собрание заново. Продление сроков голосования – нарушение ч. 2 ст. 47 ЖК РФ.
Не включайте в повестку дня новые вопросы, даже если жители дома настаивают на них. В ином случае орган ГЖН сочтёт это нарушением ч. 2 ст. 46 ЖК РФ и не примет результаты голосования.
Тщательно рассчитывайте кворум по каждому вопросу в соответствии с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. Одни вопросы принимаются простым большинством, другие большинством или ⅔ от всех голосов в доме.
У вопросов о переводе жилого помещения в нежилое и участии дома в программе комплексного развития территорий имеют собственный, отличный от других вопросов, кворум. 100% собственников должны проголосовать за уменьшение состава общего имущества МКД (ч. 2 ст. 40 ЖК РФ). Читайте о том, каким количеством голосов в соответствии с ЖК РФ принимаются разные решения на ОСС.
Организация ОСС и заочное голосование: отвечаем на трудные вопросы
При оформлении решений собственников и их представителей
Среди ошибок, которые собственники помещений и УО допускают при оформлении решений, принимаемых на ОСС, Госжилинспекция северной столицы типичными считает следующие:
- неверно оформлены полномочия представителя собственника помещения;
- указаны не соответствующие действительности сведения о собственниках и площадях помещений;
- в голосовании участвовали лица без доверенности, не являющиеся собственниками;
- участник собрания отметил несколько вариантов ответов по одному вопросу;
- бюллетень не подписан, в нём отсутствует дата заполнения.
Как правильно: Если собственник направляет на собрание своего представителя, то он должен оформить на такого человека доверенность в соответствии с ч. 2 ст. 48 ЖК РФ, ч. ч. 3,4 ст. 181.5 ГК РФ. Иные форматы документов, подтверждающих полномочия не владельца помещения на ОСС, принимать нельзя. Не допускайте такого представителя к голосованию и не учитывайте его решения при подсчёте голосов.
Проверьте, чтобы в бюллетене были все необходимые реквизиты, в том числе подпись и дата его заполнения (ч. 5.1 ст. 48 ЖК РФ). В решение вносятся такие сведения, как ФИО голосовавшего, данные о документе, который подтверждает право человека голосовать на ОСС. Проверьте их по актуальному реестру собственников.
Объясните участникам собрания, что по каждому вопросу нужно выбрать только один ответ: «за», «против» или «воздержался». При наличии бюллетеней с нарушениями этих правил они признаются недействительными, и голоса по этим вопросам не подсчитываются.
При подсчёте голосов и составлении протокола ОСС
Последняя группа ошибок при ОСС из обзора ГЖИ Санкт-Петербурга – нарушения, допущенные при оформлении результатов голосования и протоколов собраний:
- неправильно рассчитано количество голосов у собственника;
- в протоколе неверно указаны площади жилых и нежилых помещений;
- не проставлен регистрационный номер протокола;
- отсутствуют сведения об инициаторе общего собрания и его участниках, приглашённых лицах;
- нет сведений о председателе, секретаре ОСС и лицах, которые проводили подсчёт голосов;
- протокол подписан неуполномоченным на это лицом, отсутствовали подписи председателя, секретаря и членом счётной комиссии;
- при решений собрания создать ТСЖ и утвердить его устав протокол подписали не все собственники, голосовавшие «за» по этим вопросам;
- к протоколу прикреплены на все обязательные приложения.
Как правильно: В соответствии с ч. 3 ст. 48 ЖК РФ, количество голосов собственника определяется пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество МКД. Внимательно проводите расчёты. При сомнениях обратитесь к результатам предыдущих собраний и сверьтесь с данными из реестра собственников по участнику ОСС, в том числе по площади принадлежащего ему помещения.
При формировании протокола не забудьте проставить его регистрационный номер – это обязательный реквизит. Также обязательными реквизитами являются сведения о председателе и секретаре собрания, о членах счётной комиссии (пп. «б» п. 12 прил. 1 № 44/пр). Они должны подписать протокол. Если собственники не выбрали их, то протокол подписывает инициатор ОСС (п. п. 21, 23 прил. 1 № 44/пр).
Если на собрании было принято решение о создании товарищества собственников жилья, то протокол должны подписать все собственники помещений в многоквартирном доме, проголосовавшие за принятие такого решения (ч. 1.1 ст. 136 ЖК РФ).
Приложите к протоколу документы, перечисленные в п. 20 прил. 1 № 44/пр. Туда включены реестр собственников, копия уведомления о собрании и подтверждения о его направлении, списки участников, решения и документы, подтверждающие права представителей.
Как легко провести ОСС в доме онлайн и зачем это: видеоинструкция
На заметку
Судебная практика по оспариванию решений общих собраний собственников показывает: нарушения, допущенные при его проведении и подведении итогов, которые не повлияли на результаты голосования, как правило, не приводят к признанию результатов ОСС недействительными.
Однако следует внимательно отнестись к каждому этапу подготовки и проведения собрания. Это поможет собственникам и управляющим домами избежать лишних прений с органом ГЖН и судебных разбирательств и реализовать принятые на ОСС решения.
Проведение общего собрания – трудоёмкий и не всегда простой процесс. Подготовьте и проведите успешное общее собрание собственников помещений в МКД с помощью сервиса «ОСС на 100%». Он помогает оформить необходимые для собрания документы в соответствии с требованиями НПА, сформировать повестку дня, подсчитать голоса и подготовить протокол ОСС.
Хотите, чтобы в вашей ленте было больше статей и новостей о ЖКХ и эффективном управлении МКД? Тогда:
– поддержите эту публикацию, нажав «палец вверх» 👍,
– подпишитесь на канал,
– и регулярно читайте наши обзоры, заметки и статьи-инструкции.
Интернет-портал для УО и ТСЖ
Страница портала ВKонтакте
Страница портала в Facebook
