Как правильно составить предварительный договор купли продажи квартиры для органов опеки

Продажа и одновременная покупка квартиры с детскими долями — настоящий квест.

Пока я искала подходящие варианты жилья, проверяла документы и сравнивала условия ипотеки, почувствовала себя риелтором, юристом и финансистом. Расскажу, что учесть, чтобы спасти нервы и быстро провернуть обе сделки.

Как продать квартиру, где есть детские доли

Мы с семьей живем в Новомосковске Тульской области и последние несколько лет планировали перебраться в Тулу, где больше возможностей для детей и взрослых. В 2016 году у нас родились двойняшки, поэтому мы получили материнский капитал — 453 026 Р. В 2018 году использовали его на покупку однокомнатной квартиры в ипотеку в Туле, но так и не жили в ней. Решили досрочно погасить ипотеку и продать эту квартиру, чтобы купить большую.

Просто так продать недвижимость, в которую вложили маткапитал, не получится. Сначала нужно выделить доли всем членам семьи и получить разрешение органов опеки на продажу: чиновники должны убедиться, что детям будет где жить. К тому же необходимо практически сразу взамен купить новое жилье, комфортное для проживания детей, если они живут в продаваемой квартире.

С 18 лет ребенок становится полностью дееспособным и может сам распоряжаться своим имуществом и расписываться в документах.

Я читала о действующих законах в интернете, в том числе статьи в Тинькофф Журнале, звонила в органы опеки, что-то подсказывал риелтор. В итоге составила для нас такой план:

1. Выделить детские доли.
2. Одобрить ипотеку в Сбербанке.
3. Найти покупателя на старую квартиру, договориться об условиях продажи.
4. Подписать предварительный договор купли-продажи и получить аванс.
5. Найти новую квартиру и обсудить условия.
6. Подписать предварительный договор купли-продажи и перечислить продавцу аванс.
7. Получить разрешение на обе сделки в органах опеки.
8. Продать старую квартиру и выйти на сделку по новому жилью.

Как мы выделили детские доли

Ипотечная квартира находится в залоге у банка: ее нельзя продать или сдать в аренду без его согласия. Когда весь кредит выплачен, обременение можно снять. Мы погасили ипотеку на однокомнатную квартиру 12 октября 2022 года, банк сам отправил документы в МФЦ, а 24 октября обременение уже сняли.

После снятия обременения в течение полугода нужно выделить доли на детей и супругов. Для этого я записалась в МФЦ на 26 октября, куда нужно было прийти с соглашением о долях. Его я составила сама по статье Т—Ж. Прочитала внимательно — и показалось несложным. Взяла из статьи первый шаблон, где выделяются доли детям, а остальное переходит в общую совместную собственность родителей.

Закон не обязывает выделять какую-то определенную долю, поэтому мы исходили из размера вложенного маткапитала. Вот что получилось в нашем случае:

1. Наша однушка стоила по договору 2 100 000 Р, маткапитал — 453 026 Р.
2. Доля маткапитала в цене квартиры 453 026 × 100 / 2 100 000 = 21,6%.
3. На каждого члена семьи приходится 21,6 / 4 = 5,4%.
4. В метрах это 5,4 × 32,2 / 100 = 1,7 — мы округлили до 2 м².
5. На каждого ребенка приходится 2/32 доли. Я в спешке забыла сократить дроби до 1/16, и в документах они так и зафиксировались — по 2/32.
6. На родителей в совместной собственности остается 28 / 32 = 7/8.

Подсчитайте, какую долю выделить детям, с помощью калькулятора.

Дальше нужно зарегистрировать соглашение в Росреестре. Для этого мы принесли в МФЦ следующие документы:

1. Паспорта.
2. СНИЛС каждого члена семьи.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Свидетельство о заключении брака.
5. Выписку из ЕГРН с печатями.
6. Соглашение о выделении долей в одном экземпляре — его лучше прошить. Я этого не знала и получила замечание от сотрудницы МФЦ, хоть в итоге она и приняла все документы.
7. Квитанции об уплате госпошлины — 2000 Р за всех заплатили в МФЦ через банковский терминал.

Как мы искали покупателя на однушку

За месяц до предполагаемого погашения ипотеки мы выставили нашу однушку на продажу — рассчитывали, что удастся продать ее быстро.

Хотя до этого у нас был опыт покупки земли без посредников, в этот раз решили не рисковать. Мы живем в другом городе и не могли сами показывать квартиру заинтересовавшимся людям. Чтобы не упустить покупателей, решили обратиться к риелтору и выбрали его по совету знакомых. Кроме опыта и коммуникативных навыков нам было важно, насколько приятно и легко общаться с человеком.

Мы не описывали все нюансы сделки в объявлении, но сразу сообщали детали заинтересовавшимся. Потенциальных покупателей не смущали детские доли. Мы ничего не скрывали, и, кажется, это даже вызывало доверие у людей.

На просмотрах больше отпугивало состояние подъезда и квартиры: она находится на третьем этаже в кирпичной хрущевке, окна деревянные. В целом жить можно, но для комфорта хорошо бы сделать ремонт. Главный плюс квартиры — расположение: в центре города рядом с большим красивым парком.

Квартиру просматривали практически каждый день, но о сделке никто не договаривался. Всем нравилось месторасположение, но смущало состояние и, соответственно, дополнительные расходы на ремонт.

В середине октября нашлась долгожданная покупательница — пожилая женщина, которая всегда мечтала жить у парка и рядом с друзьями, магазинами, аптеками и больницей. Мы не общались лично, все переговоры вели через риелтора.

После этого мы начали искать вариант для себя.

Поиски квартиры

Наша мечта — двухкомнатная квартира площадью не менее 53 м² в сталинке рядом с центральным парком, чтобы гулять с детьми. В центре хорошая инфраструктура, а возраст дома нас не пугал. Подходящие по цене новые дома обычно располагались на окраинах, вдобавок мы не знали, какие там условия: есть ли рядом школы и магазины, насколько удобно выезжать в город. К тому же мы хотели въехать в новую квартиру как можно скорее и рассматривали варианты с приличным ремонтом, где не требуются серьезные переделки.

Риелтор предлагала помощь в подборе квартиры, но мы отказались. Мы понимали, что именно нам нужно, давно отслеживали ситуацию на рынке недвижимости и не хотели переплачивать.

Такие предложения отличает заниженная цена — минус 20—30% от рыночной. Когда звонишь по объявлению, отвечают, что квартира уже продана, но предлагают подобрать похожую. Нужно только прийти в офис и подписать договор, в котором будет указана сумма агентского вознаграждения. Если отказываешься, потом замучают звонками. Пару лет назад я звонила по таким объявлениям, где продавали квартиры в популярных ЖК по нереалистичным ценам. Иногда мне открыто говорили, что это фейк, а в некоторых случаях уверяли, что глаза меня обманывают, и сразу же предлагали другие варианты.

Я сама просматривала квартиры в интересном для нас районе — около парка — и звонила по объявлениям. Выясняла, сколько собственников у жилья и есть ли среди них несовершеннолетние, спрашивала про скидку, готовность документов и возможность быстрого выхода на сделку. Подробности записывала в блокнот, чтобы ничего не забыть. Затем проверяла сведения о собственниках и обременениях через сервис Росреестра. Подходящие варианты сохраняла в «Избранное».

Расскажу об отдельных вариантах подробнее.

Локация первой квартиры была наилучшей: красивый сталинский дом, в котором раньше жила советская элита, закрытый двор, парк через дорогу, рядом общеобразовательная школа и школа искусств, любимый ресторан. Я мечтала купить именно ее.

Но в реальности квартира выглядела совсем не так, как на фото в объявлении. Она требовала основательного ремонта, санузел и кухня были микроскопическими, а балкона и кладовки вовсе не было. Если бы собственница уступила в цене тысяч 500, возможно, я бы уговорила мужа на покупку. Но она наотрез отказалась, а цена в 5 900 000 Р с таким ремонтом было явно завышенной.

В центре города продавалась видовая сталинка по высокой цене — 7 400 000 Р. По моим наблюдениям, в этих местах квартиру с бабушкиным ремонтом можно найти и за 5 000 000 Р. Ради интереса мы предложили на миллион меньше — и владелец согласился. Он собирался переезжать и готов был уступить в цене, если мы быстро организуем сделку. Только квартира оказалась слишком шумной: окна выходили на оживленный проспект. К тому же требовался дополнительный ремонт, поэтому мы передумали ее покупать.

Тогда я отказалась от идеи сталинки в центре города. Да, здания на главных улицах реставрируют, но во дворах сохраняется много ветхих построек. Если брать квартиру в центре, нужно приготовиться к соседству с сараями, частными домами и бараками. Бывает, что сама квартира хорошая, а подъезд и двор в ужасном состоянии.

Как мы нашли свой вариант

Муж нашел объявление о продаже квартиры в относительно новом районе города и поехал ее смотреть. Видеоотчет отправил мне по телефону. Какие достоинства мы отметили:

1. Дом сдали в 2011 году.
2. Чистый подъезд и лифт.
3. Красивый вид с 20-го этажа.
4. Просторная кухня и раздельный санузел.
5. Современный ремонт.
6. Наличие лоджии.
7. Мусоропровод в подъезде.
8. Батареи с возможностью регулирования тепла.
9. Адрес дома закреплен за новой школой в виде замка с большой спортивной площадкой.
10. Транспортная доступность: напротив дома автобусные и трамвайные остановки во все точки города.
11. В непосредственной близости — облагороженный парк с прудом и уточками, детские площадки, множество магазинов на первых этажах и в округе, бассейн, рынок, спортивный комплекс, кафе, ведомственная поликлиника.

Через несколько дней мы посетили квартиру вдвоем с супругом и постарались узнать больше информации от независимого лица — консьержки. Она рассказала об интересном соседстве с неформальной девушкой, на которую часто жалуются из-за громкой музыки. Не понравилась близость автозаправки и лифт российского производства.

Я заметила замазанные трещины в облицовочном кирпиче дома, а в самой квартире насторожили висящие у входной двери провода, отсутствие домофона, проблема с уплотнителем на окне, отслаивающаяся штукатурка у откоса и отвалившийся кусок обоев возле батареи. Но эти мелкие недочеты легко устранить.

Как получили разрешение на продажу однушки у органов опеки

Поскольку собственники квартиры несовершеннолетние, сделки должен был согласовать орган опеки и попечительства. Нам нужно было предоставить документы и получить разрешение. Его выдают в течение двух недель.

Образец и бланк предварительного ДКП я попросила в органах опеки, а риелтор вписала персональные данные.

За разрешением мы обратились по месту регистрации детей — в органы опеки Донского. Нам прислали стандартный пакет документов, которые нужно собрать.

Выписки из ЕГРН на обе квартиры — ту, что продавали, и ту, что планировали покупать. Их заказывают через МФЦ или в электронном виде, подробнее обо всех способах есть отдельная статья. Можно также предоставить копии выписок из ЕГРН или свидетельства о праве собственности на квартиру, если квартиру покупали до 2016 года. Срок актуальности выписки не уточняли.

Копии правоустанавливающих документов на обе квартиры. Например, это договор купли-продажи, мены, дарения, передачи квартиры в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство по закону, свидетельство о праве на наследство по завещанию, соглашение о наделении детей долями и другие.

Выписка из отчета об определении величины рыночной стоимости обеих квартир.

Акт обследования жилищно-бытовых условий. Его делают, если ребенок меняет место жительства. Его оформлял территориальный отдел органов опеки и попечительства, и я его не видела.

Заявления всех законных представителей подопечного с указанием причин сделки. Образец заявления я тоже попросила в органах опеки. Мы с мужем сами заполнили бланки и подписали их, а я отнесла все документы в ведомство.

Заявление ребенка старше 14 лет. Нашим детям шесть лет, поэтому мы не писали заявление и тонкостей оформления не знаем.

Копии свидетельств о рождении детей, а для ребенка старше 14 лет — еще и копия паспорта.

Копии документов родителей: второй, третьей и пятой страниц паспортов.

Справка или иной документ со сведениями о месте регистрации ребенка, если ребенок зарегистрирован не в той квартире, которую продают. Ее выдают в ЖЭУ — для квартир, в МФЦ — для жилых домов.

Копия свидетельства о заключении (расторжении) брака родителей или копия свидетельства об установлении отцовства.

Согласие банка на выдачу кредита с условием, что одним из собственников будет несовершеннолетний. Оказалось, что не все банки дают ипотеку с таким условием. Сбербанк и Фонд ипотечного кредитования — исключения.

Я без проблем собрала все документы и лично передала в органы опеки по месту прописки детей. Местная опека отправила запрос в Тульское отделение. До этого читала разные истории о продаже недвижимости с маткапиталом и переживала, что согласование как минимум затянется. Тульский сотрудник опеки сам договорился с риелтором и выехал на осмотр обеих квартир. Мы даже не пересекались с ним и не отвечали ни на какие вопросы. Покупателю однушки и продавцу новой квартиры тоже не пришлось приезжать в органы опеки.

Как мы продали нашу однокомнатную квартиру

Мы были звеном длинной цепочки: наша покупательница продавала свою квартиру, чтобы приобрести нашу. Если бы сделка сорвалась, нам бы пришлось заново согласовывать продажу в опеке. Все участники обеих сделок волновались.

Наш риелтор сама общалась с покупательницей. Та несколько раз посещала квартиру, чтобы детально осмотреть ее и мебель, проверить работу техники. В итоге попросила нас убрать до сделки большую часть мебели и холодильник. Пришлось быстро ее распродавать на «Авито», а холодильник забирать себе.

Нотариус назначила дату сделки — 14 декабря 2022.

По закону продавец должен принять деньги до визита к нотариусу, иначе сделку не зарегистрируют, поэтому перед нотариальной конторой мы зашли в отделение Сбербанка. Покупательница перечислила со своего счета всю сумму без комиссии, и мы сразу увидели ее на своем счету.

Уже в конторе нотариуса нам зачитали договор купли-продажи, мы подписали все экземпляры — на все ушло полчаса. Нотариальный ДКП не подразумевает составления актов приема-передачи собственности. Показывать расписку о получении денег не пришлось — нотариус поверила на слово.

Объявленная стоимость квартиры — 3 500 000 Р, но в нее заложен гонорар риелтора в размере 100 000 Р, поэтому мы получили 3 400 000 Р.

Нужно ли платить НДФЛ с продажи квартиры, которая была в собственности меньше минимального срока

Если собственники владеют купленной квартирой больше трех лет и у них это единственное жилье, то платить НДФЛ при продаже не нужно. Но в 2022 году мы выделили доли детям, поэтому выходило, что дети владеют своими долями меньше минимального срока. А значит, нужно платить НДФЛ с доходов от продажи их долей. Но при этом доходы можно было уменьшить на расходы родителей на их приобретение.

Я позвонила в налоговую по единому номеру 8 800 222-2222, чтобы перепроверить, и мне подтвердили эту льготу, но на всякий случай рекомендовали подготовить письменное обращение с описанием конкретной ситуации. Я составила запрос в электронной форме и направила в ИФНС через личный кабинет:

Через две недели пришел ответ о том, что нам положена льгота.

Как мы нашли выгодную ипотеку

16 ноября срок нашей заявки на ипотеку истек. Нужно было подавать в банк новую, только процентная ставка за это время успела вырасти на 0,5% — до 10,4%. За день до этого я узнала, что люди, которые покупают квартиру у нашего покупателя, тоже оформляют ипотеку. Но не в банке, а в Фонде ипотечного кредитования в Туле. Я не слышала об этой организации и решила проверить условия на сайте фонда. Выяснилось, что фонд предлагает услугу льготного кредитования для работников сферы медицины и образования со ставкой 7%. Для остальных граждан ставка всего 8,9%, в то время как в других банках — от 10,4%.

Мы ждали одобрения ипотеки от фонда больше недели из-за технических работ. После одобрения мы заказали оценку будущей квартиры. Нужно было выбрать компанию из предложенных четырех партнеров фонда. Оценка, которую делали при одобрении Сбербанком, не подошла, так как ее проводила компания, не аккредитованная фондом. За повторную оценку заплатили 2500 Р.

Страховые полисы тоже нужно брать у партнера фонда. Объект страхования — жизнь заемщика и созаемщика, то есть супруга и меня, и сама недвижимость. За страховку отдали 16 269 Р.

Покупка новой двухкомнатной квартиры

Если у детей нет другого жилья в собственности, то при продаже квартиры нужно практически сразу купить новую. Мы пока живем в Новомосковске, поэтому на продажу однушки в Туле и покупку новой квартиры нам выделили три месяца.

Собственником квартиры, которую мы выбрали, был мужчина. Он приобрел ее за наличные на этапе строительства по договору участия в долевом строительстве. Риелтор наших продавцов подготовила все документы:

1. Предварительный договор купли-продажи для органов опеки.
2. Основной договор купли-продажи.
3. Выписку из ЕГРН.
4. Правоустанавливающие документы: акт приема-передачи, договор участия в долевом строительстве, дополнительное соглашение.
5. Справки о прописанных лицах и отсутствии задолженности.
6. Согласие супруги, хотя был брачный договор. Продавец сделал его у нотариуса за один день.

После сбора всех бумаг менеджер фонда назначил сделку на 15 декабря 2022.

14 декабря мы получили деньги за однушку и в тот же день перевели продавцу 3 280 000 Р. Всего аванс составлял 3 300 000 Р, так как 20 000 Р мы уже передали при подписании предварительного договора купли-продажи.

Мы пришли в фонд вместе с продавцом и его риелтором, изучили ДКП, который составил менеджер фонда, взяли документы и все вместе отправились в МФЦ. Бумаги в МФЦ оформили за час и заплатили за это госпошлину 2000 Р.

26 декабря из МФЦ пришли смс о готовности документов, а на следующий день муж их забрал.

Продавец сделал фото описи и отправил менеджеру фонда — в течение двух-трех часов после этого продавцу должны были перевести оставшиеся деньги. Наступил следующий день, а денег все не было. По ошибке их зачислили на счет мужа вместо счета продавца. Мы люди законопослушные, и тем же вечером муж перевел их продавцу в отделении Сбербанка.

В итоге на продажу квартиры с долями и оформление новой мы потратили 146 791,45 Р

Услуги риелтора, продававшего нашу квартиру	100 000 Р
Услуги нотариуса при покупке новой квартиры	21 170 Р
Страхование заемщиков и объекта	16 269 Р
Оценка квартиры при одобрении ипотеки	5000 Р
Госпошлины	4000 Р
Выписка из ЕГРН при оформлении соглашения о долях	352,45 Р

Запомнить

1. Продать квартиру, в которую вложили маткапитал, вполне реально, хоть и требует дополнительных действий. Запаситесь терпением.
2. Лучше заранее изучить законы и проконсультироваться с органами опеки и риелтором.
3. Важно выбрать добросовестного и опытного риелтора. Хотя до этого покупали участок без посредников, с квартирой мы так не решились. Нам бы это стоило слишком много нервов и времени. К тому же мы не могли сами показывать квартиру покупателям, поскольку жили в другом городе.
4. Самое сложное — согласовать действия всех участников обеих сделок. Нужно быть готовым начать заново, если что-то сорвется.

Предварительный договор для опеки, вернее для  Отдела по опеке и попечительству, входит в обязательный пакет документов для сделки купли-продажи недвижимости. Поэтому без него не обойтись в сделке по продаже недвижимости или долей в праве на нее, принадлежащей несовершеннолетним детям.
Здесь Вы получите правильный шаблон договора и построчный видео комментарий к его заполнению.

Удобнее составить  предварительный договор с помощью Конструктора договоров, ведь это достаточно громоздкий и сложный договор о намерениях совершить сделку и его необходимо составить  в соответствии с требованиями закона.
Доступ к конструктору договоров предоставляется на один месяц и можно составить предварительный договор как для продажи, так и для покупки.

Предварительный договор для опеки

Вы решили продать квартиру или другую недвижимость, принадлежащую ребенку?

• Без приказа из Отдела по опеке и попечительству, Росреестр не зарегистрирует переход права собственности от Продавца к Покупателю.
• К тому же Ваша сделка подлежит обязательному удостоверению у нотариуса ( ст. 54 фз-218 «О государственной регистрации недвижимости), который так же затребует у Вас  приказ, разрешающий продажу недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему.  
  Предварительный договор для опеки так же необходимо предоставить нотариусу.
  НО САМОЕ ГЛАВНОЕ без предварительных  договорённостях с покупателем  вашего старого жилья и с продавцом вашего нового жилья, оформленным в виде договора, об условиях  купли-продажи,  не обойтись!
  Ведь ваша сделка требует большого времени для получения разрешения на продажу (до 30 дней).
  И чтобы покупатель вас спокойно ждал и не просматривал другие варианты для покупки — заключите с ним предварительный договор.

Что включает в себя полный пакет документов можно почитать здесь.

Предварительный договор купли продажи для  опеки образец

Образец, для составления предварительного договора купли-продажи , чаще всего не нужно использовать!
Вряд ли в вашей сделке такие же условия, как там описаны.
Образец может сбить вас с толку и привести к ошибкам.
А ошибки в предварительном договоре чреваты потерей денег или нервным срывом.

Для чего требуют Предварительный договор купли-продажи?

Предварительный договор для опеки -это очень важный документ, подтверждающий намерения сторон совершить сделку на определенных условиях и за определенную цену.
На основании этого документа, можно понудить Продавца через суд к подписанию договора купли-продажи.
Важным моментом этого договора является сроки вселения в жилое помещение.

Таким образом, имея на руках правильно составленный предварительный договор для опеки , Вы уже защищаете интересы несовершеннолетнего.
Это очень важно для отдела по защите прав несовершеннолетних.

К тому же, при продаже жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетнему, необходимо выполнить следующие правила:

• в новой квартире, комнате  или жилом доме несовершеннолетнему должно отойти не меньше квадратных метров, чем в предыдущем жилом помещении. Исключением может явиться покупка жилья для ребенка в единоличную собственность, то есть целой квартиры, комнаты  или жилого  дома. В этом случае допускается незначительное уменьшение площади, но это на усмотрение органов опеки;
• новая квартира, комната  или жилой дом не должны иметь меньше благоустройства, нежели предыдущий, не быть ветхим или аварийным, а так же важна доступность несовершеннолетнего к образовательным и лечебным учреждениям;

Не относитесь к составлению Предварительного договора формально, не составляйте его «АБЫ-КАК». Все что написано пером — не вырубишь топором.
Рекомендую воспользоваться для его составления предварительного договора купли-продажи квартиры  Конструктором договоров. Подробнее  о конструкторе  в видео инструкции >>> 
Нужно будет только поставить «галочки» и договор готов!

Ведь период ожидания разрешения из органа по опеке и попечительству порой занимает более 10 рабочих дней, а Продавец вашего нового жилья может и передумать или цену  повысить.

Прочтите подобную статью :«Как правильно составить предварительный договор«,
Посмотрите пошаговую инструкцию : видеоурок «Покупаем квартиру у несовершеннолетнего Продавца»

Кроме того, для получения разрешения на продажу с одновременной  покупкой,  в Опеку необходимо предоставить  предварительный договор по встречной сделке, то  есть по покупке квартиры(дома) на несовершеннолетнего.

Удобнее составить предварительный  договор с помощью Юридического конструктора, ведь это сложный договор и  в него необходимо включить детей и их законных представителей.

Шаблоны основного договора купли-продажи можно скачать на этой странице 

---

Всегда рада разъяснить. Автор

Предварительный договор купли-продажи для опеки > > >

---

---

---

< path d = “M374.456,293.506c-9.7-10.1-21.4-15.5-33.8-15.5c-12.3,0-24.1,5.3-34.2,15.4l-31.6,31.5c-2.6-1.4-5.2-2.7-7.7-4c-3.6-1.8-7-3.5-9.9-5.3c-29.6-18.8-56.5-43.3-82.3-75c-12.5-15.8-20.9-29.1-27-42.6c8.2-7.5,15.8-15.3,23.2-22.8c2.8-2.8,5.6-5.7,8.4-8.5c21-21,21-48.2,0-69.2l-27.3-27.3c-3.1-3.1-6.3-6.3-9.3-9.5c-6-6.2-12.3-12.6-18.8-18.6c-9.7-9.6-21.3-14.7-33.5-14.7s-24,5.1-34,14.7c-0.1,0.1-0.1,0.1-0.2,0.2l-34,34.3c-12.8,12.8-20.1,28.4-21.7,46.5c-2.4,29.2,6.2,56.4,12.8,74.2c16.2,43.7,40.4,84.2,76.5,127.6c43.8,52.3,96.5,93.6,156.7,122.7c23,10.9,53.7,23.8,88,26c2.1,0.1,4.3,0.2,6.3,0.2c23.1,0,42.5-8.3,57.7-24.8c0.1-0.2,0.3-0.3,0.4-0.5c5.2-6.3,11.2-12,17.5-18.1c4.3-4.1,8.7-8.4,13-12.9c9.9-10.3,15.1-22.3,15.1-34.6c0-12.4-5.3-24.3-15.4-34.3L374.456,293.506z M410.256,398.806C410.156,398.806,410.156,398.906,410.256,398.806c-3.9,4.2-7.9,8-12.2,12.2c-6.5,6.2-13.1,12.7-19.3,20c-10.1,10.8-22,15.9-37.6,15.9c-1.5,0-3.1,0-4.6-0.1c-29.7-1.9-57.3-13.5-78-23.4c-56.6-27.4-106.3-66.3-147.6-115.6c-34.1-41.1-56.9-79.1-72-119.9c-9.3-24.9-12.7-44.3-11.2-62.6c1-11.7,5.5-21.4,13.8-29.7l34.1-34.1c4.9-4.6,10.1-7.1,15.2-7.1c6.3,0,11.4,3.8,14.6,7c0.1,0.1,0.2,0.2,0.3,0.3c6.1,5.7,11.9,11.6,18,17.9c3.1,3.2,6.3,6.4,9.5,9.7l27.3,27.3c10.6,10.6,10.6,20.4,0,31c-2.9,2.9-5.7,5.8-8.6,8.6c-8.4,8.6-16.4,16.6-25.1,24.4c-0.2,0.2-0.4,0.3-0.5,0.5c-8.6,8.6-7,17-5.2,22.7c0.1,0.3,0.2,0.6,0.3,0.9c7.1,17.2,17.1,33.4,32.3,52.7l0.1,0.1c27.6,34,56.7,60.5,88.8,80.8c4.1,2.6,8.3,4.7,12.3,6.7c3.6,1.8,7,3.5,9.9,5.3c0.4,0.2,0.8,0.5,1.2,0.7c3.4,1.7,6.6,2.5,9.9,2.5c8.3,0,13.5-5.2,15.2-6.9l34.2-34.2c3.4-3.4,8.8-7.5,15.1-7.5c6.2,0,11.3,3.9,14.4,7.3c0.1,0.1,0.1,0.1,0.2,0.2l55.1,55.1C420.456,377.706,420.456,388.206,410.256,398.806z” / > < path d = “M256.056,112.706c26.2,4.4,50,16.8,69,35.8s31.3,42.8,35.8,69c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2c7.4-1.2,12.3-8.2,11.1-15.6c-5.4-31.7-20.4-60.6-43.3-83.5s-51.8-37.9-83.5-43.3c-7.4-1.2-14.3,3.7-15.6,11S248.656,111.506,256.056,112.706z” / > < path d = “M473.256,209.006c-8.9-52.2-33.5-99.7-71.3-137.5s-85.3-62.4-137.5-71.3c-7.3-1.3-14.2,3.7-15.5,11c-1.2,7.4,3.7,14.3,11.1,15.6c46.6,7.9,89.1,30,122.9,63.7c33.8,33.8,55.8,76.3,63.7,122.9c1.1,6.6,6.8,11.2,13.3,11.2c0.8,0,1.5-0.1,2.3-0.2C469.556,223.306,474.556,216.306,473.256,209.006z” / >

Бесплатная консультация юриста

Задайте вопрос юристу онлайн бесплатно!

Наши юристы ответят в течении 5 минут

Предварительный договор купли-продажи квартиры для опеки

20 618 просмотров

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) – это соглашение, которое заключается сторонами с целью подтверждения их взаимных намерений в отношении квартиры. ПДКП несет в себе гарантийные и обеспечительные функции. Благодаря заключению данного документа Продавец подтверждает, что он хочет и готов продать жилье Покупателю на оговоренных условиях. Покупатель же подтверждает, что он хочет и готов приобрести жилье именно у этого Продавца в установленные сроки и по указанной стоимости.

По умолчанию оформление ПДКП носит добровольный характер (т.е. предварительный договор можно либо заключать, либо нет). Однако если в сделку оказываются вовлечены Опекаемые лица и Органы опеки, заключать предварительный договор требуется в обязательном порядке. Как же правильно составить данное соглашение?

Когда сделка проводится с участием органов опеки

Органы опеки и попечительства (ООП) всегда принимают участие в купле-продаже, если сделка прямо или косвенно затрагивает интересы опекаемого лица – несовершеннолетнего ребенка, недееспособного или ограниченно дееспособного гражданина. Например, если ребенок выступает сособственником квартиры или прописанным жильцом, то провести отчуждение не удастся, пока на это не будет дано официальное предварительное разрешение (согласие) от ООП. Получение этого документа требуется в соответствии со ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 №48-ФЗ.

Получать согласие необходимо только тогда, когда опекаемое лицо выступает в качестве Продавца или прописано в квартире Продавца. Если же опекаемое лицо выступает на стороне Покупателя, то получать согласие от ООП не нужно. При приобретении объекта недвижимости риск ущемления интересов несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица попросту отсутствует, поэтому обращение в Органы опеки не требуется.

Разрешение может быть выдано органами опеки только в том случае, если родитель, усыновитель, опекун или попечитель:

1. Документально докажет, что после выписки Опекаемого лица из жилого помещения ему будет предоставлена прописка в другом жилом помещении с аналогичными параметрами (общей площадью, бытовыми удобствами и пр.).
2. Документально докажет, что после продажи квартиры, которая полностью или частично принадлежит Опекаемому лицу, ему будет куплена равноценная недвижимость. Здесь все аспекты проверяются, сравниваются и анализируются госслужащими в индивидуальном порядке. Первоочередное внимание уделяется стоимости жилья, метражу и количеству комнат. Однако к отказу может привести даже месторасположение новой квартиры. Например, работники органа вправе сослаться на то, что выбранный район имеет недостаточное инфраструктурное оснащение. Следовательно, жилищные условия неравноценны, что ущемляет интересы ребенка/недееспособного/ограниченно дееспособного лица.
3. Документально докажет, что по завершении сделки на именной банковский счет Опекаемого лица будет переведена денежная сумма, которая соответствует стоимости проданного имущества. Однако отчуждение с таким условием одобряется ООП значительно реже, чем с условием приобретения новой недвижимости.

На практике участие ООП в сделке купли-продажи нередко приводит к тому, что Продавец просто не может реализовать принадлежащую ему квартиру. Орган предпочитает перестраховываться, а, значит, и выдавать отказы. Получить согласие на проведение сделки бывает сложно.

Если в сделке участвует Опекаемое лицо и ООП, это автоматически устанавливает некоторые ограничения. Согласно ст. 37 ГК РФ, Законный представитель несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица не может продать имущество своего Подопечного ни себе, ни своему супругу, ни близким родственникам первой линии. Под близкими родственниками понимаются бабушки и дедушки, а также братья и сестры Опекаемого лица. 

Если сделка будет проведена без получения согласия от ООП или с иным нарушением действующего регламента, ее признают недействительной в судебном порядке. Сотрудники органа имеют право обратиться в суд с соответствующим иском. В случае удовлетворения иска имущество будет возвращено Законному представителю и его Подопечному. Однако родителю, усыновителю, опекуну или попечителю понадобится покрыть все убытки, которые понесли стороны в связи с проведением недействительной сделки.

Предварительный договор купли-продажи для опеки: зачем нужен и как составляется

Предварительный договор купли-продажи – необходимый документ, без которого Органы опеки не станут даже рассматривать обращение заявителя. Именно ПДКП изучается сотрудниками на предмет того, как, кому и за какую цену продается объект недвижимости.

Чтобы Органы опеки выдали разрешение на отчуждение квартиры, понадобится убедить их в том, что имущественные права и интересы Опекаемого лица никак не пострадают. Часто подтвердить этот факт удается только благодаря одновременному заключению параллельного ПДКП – о приобретении нового жилья. Получается, что в одной сделке гражданин и его подопечный выступят Продавцами, а в другой – Покупателями. В этом случае в ООП подаются оба предварительных соглашения.

Предварительный договор позволяет работникам оценить все существенные условия конкретной сделки и понять, насколько целесообразна и необходима планируемая купля-продажа для несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного лица. Именно на основании этого соглашения (или 2-ух соглашений) представители органа проводят правовую экспертизу сделки, в которой участвует Опекаемое лицо.

ПДКП предваряет собой основной договор купли-продажи и служит базой для его заключения, однако это не значит, что к оформлению данного документа можно отнестись халатно. Наоборот, предварительный договор уже устанавливает между Продавцом и Покупателем реальные юридические правоотношения и закрепляет за ними определенные обязательства. За неисполнение этих обязательств и одна, и другая сторона рискует понести ответственность, предусмотренную как положениями самого договора, так и нормами действующего законодательства.

ПДКП не должен содержать формальных и содержательных ошибок, т.к. впоследствии вся информация отсюда будет перенесена в основной договор купли-продажи. Если это допускается положениями ПДКП, при составлении основного договора купли-продажи стороны могут незначительно изменить отдельные пункты. Однако суть и смысл ключевых договоренностей (стоимость недвижимости, субъекты сделки и пр.) должны остаться неизменными.

В предварительном договоре должны быть указаны следующие сведения:

1. Дата и место заключения ПДКП.
2. Персональная информация о сторонах (Продавце и Покупателе). Здесь указываются их ФИО, даты и места рождений, паспортные данные, адреса регистрации и фактического проживания.
3. Подробное описание объекта отчуждения.
4. Ссылка на правоустанавливающий документ (например, договор купли-продажи, в соответствии с которым Продавцом было получено право собственности) и правоподтверждающий документ (выписка из ЕГРН).
5. Стоимость объекта отчуждения (цифрами и прописью).
6. Права и обязанности сторон.
7. Порядок проведения расчетов. Выплата всей суммы может производиться в разные дни, по частям, предполагать рассрочку платежа и пр. Все это сторонам понадобится обсудить и прописать в тексте договора (сроки, способ, валюта, банковские реквизиты и пр.).
8. Сведения об арестах и обременениях жилья (есть или нет, когда Продавец должен их устранить). Обычно в предварительном договоре прописывается пункт, согласно которому на квартиру специально накладывается ограничение в виде залога. Это означает, что до внесения полной суммы Продавец продолжит числиться владельцем жилого помещения, однако ему будет запрещено пользоваться им или предлагать его 3-им лицам.
9. Сведения о прописанных или временно выписанных лицах (есть или нет, кто и когда должен выписать из квартиры всех зарегистрированных жильцов).
10. Сведения о задолженностях по коммунальным платежам (есть или нет, кто и когда должен их погасить).
11. Порядок несения расходов (кто оплачивает).
12. Порядок уплаты задатка или аванса.
13. Пункт о добровольности заключения настоящего договора (подтверждение того, что данная купля-продажа не относится к категории кабальных сделок).
14. Ответственность сторон в случае неисполнения условий настоящего договора.
15. Дата вступления ПДКП в законную силу (обычно – «с момента подписания сторонами»).
16. Дата, до наступления которой стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи.
17. Количество оригинальных экземпляров (1 – Продавцу, 1 – Покупателю и 1 – Органам опеки и попечительства).
18. Подписи сторон с расшифровками.
19. Реквизиты сторон.

В целом предварительный договор купли-продажи для опеки почти ничем не отличается от стандартного предварительного договора купли-продажи. Ни в первом, ни во втором случае документ не требует нотариального удостоверения и не предполагает государственной регистрации (в госорганах регистрируется только основной договор).

Однако при составлении ПДКП для органов опеки сторонам понадобится учесть следующие нюансы:

1. Если одним из участников сделки по договору выступает малолетний ребенок в возрасте до 14 лет, недееспособный или ограниченно дееспособный человек, то все юридически значимые действия за него выполняет его Законный представитель. Например, такое Опекаемое лицо может быть собственником продаваемого жилого помещения. В графе «Продавец» указывается персональная информация именно этого Опекаемого лица. Однако рядом приводится письменное уточнение, что от имени Продавца выступает его Законный представитель с указанием уже его персональных данных. Законный представитель проставляет на всех документах свою подпись от лица Подопечного.
2. Если одним из участников сделки по договору выступает несовершеннолетний ребенок в возрасте от 14 до 18 лет, не имеющий психических отклонений, то он является самостоятельным субъектом права. Он не только указывается в графе «Продавец», но и проставляет на всех документах свою подпись. В тексте договора необходимо указать, что несовершеннолетний ребенок участвует в сделке с согласия своего Законного представителя. Здесь же следует привести персональные данные Законного представителя.

Решение о продаже недвижимости, которая принадлежит несовершеннолетнему ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, может принимать не только его родитель, усыновитель, опекун или попечитель. Сам несовершеннолетний собственник также вправе распоряжаться собственным имуществом. Для этого ему понадобится пройти стандартную процедуру: заручиться одобрением своего Законного представителя (в т.ч. письменным согласием), заключить с Покупателем ПДКП, получить разрешение на проведение сделки в ООП, оформить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

В качестве образца договора может быть использован нижеприведенный документ.

Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры для опеки

Обращение в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

После составления и подписания ПДКП Продавцу понадобится посетить территориальный Орган опеки и попечительства.

Сюда приходят оба Законных представителя несовершеннолетнего участника сделки, даже если они уже развелись или не проживают вместе. Совместное посещение требуется потому, что и первый, и второй взрослый должны составить здесь Заявления о выдаче разрешения на продажу квартиры (каждый от своего имени).

Скачать образец обращения в органы опеки с предварительным договором купли-продажи

Если у человека нет возможности отыскать и привести в ООП второго Законного представителя, ему понадобится обратиться в суд с Иском о признании гражданина пропавшим без вести. Например, это необходимо, когда родитель не проживает с семьей, и место его нахождения неизвестно. Без соответствующего судебного постановления сотрудники ООП могут настаивать на том, чтобы в учреждение был приведен 2-ой родитель, усыновитель, опекун или попечитель.

Обратиться в ООП в одиночку Законный представитель может только в том случае, если у него на руках имеется:

• свидетельство о смерти партнера;
• свидетельство о лишении партнера прав родителя, усыновителя, опекуна или попечителя;
• свидетельство о признании партнера недееспособным или ограниченно дееспособным.

Если несовершеннолетнему участнику сделки уже исполнилось 14 лет, он посещает Органы опеки вместе со своими Законными представителями и подает от своего имени отдельное Заявление о выдаче разрешения на продажу квартиры. Если решение о продаже было принято Законными представителями ребенка, а сам он согласен с отчуждением, он также составляет в ООП письменное согласие с планируемой сделкой. Недееспособные или ограниченно дееспособные лица не посещают никаких учреждений и не оформляют никаких документов, т.к. за все это ответственны их родители, усыновители, опекуны и попечители.

Вместе с предварительным договором купли-продажи в ООП понадобится принести следующие основные документы:

• паспорта обоих Законных представителей;
• свидетельство о браке или о расторжении брака между Законными представителями;
• свидетельство о рождении или паспорт Опекаемого лица;
• письменное согласие на проведение сделки от законных представителей или ребенка-собственника старше 14 лет (составляется в самом ООП в зависимости от того, кто выступал инициатором купли-продажи).

Скачать образец письменного согласия на проведение сделки

Для отчуждаемой и вновь приобретаемой квартиры предоставляются (в отдельных комплектах):

• технический и кадастровый паспорт;
• справка о стоимости объекта;
• выписка из ЕГРН о праве собственности;
• правоустанавливающий документ (свидетельство о наследовании, договор купли-продажи и пр.);
• выписка из домовой книги о прописанных и временно выписанных лицах;
• справка их жилищно-эксплуатационного управления об отсутствии коммунальных долгов;
• банковские реквизиты и лицевые счета участников сделки.

Сроки рассмотрения и завершение процедуры

Рассмотрение поданного заявления и изучение предварительного договора купли-продажи (или сразу 2-ух договоров) осуществляется в течение 15 дней с того момента, как сотрудники ООП принимают от заявителя весь комплект материалов (п. 3 ст. 21 ФЗ №48 от 24.04.2008).

Если семья получит разрешение на продажу объекта недвижимости, сделку понадобится завершить в стандартном формате. Для каждого ПДКП заключается свой основной договор купли-продажи, который затем регистрируется в Росреестре с уплатой госпошлины в размере 2000 рублей. Если в качестве Продавца в сделке участвует несовершеннолетний/недееспособный/ограниченно дееспособный гражданин, то основной договор купли-продажи понадобится обязательно заверить в кабинете нотариуса.

Письменное согласие от ООП признается действительным на 1 месяц с момента выдачи, если иное не установлено в тексте самой бумаги или в нормативных актах конкретного учреждения. Чтобы избежать проблем, рекомендуется заранее узнать у сотрудников госоргана, через сколько дней разрешение перестанет быть действительным.

Если семья столкнется с отказом от органов опеки, она сможет пойти по 1 из следующих путей:

1. Вариант 1. Расторгнуть предварительный контракт с Покупателем, а если заключался параллельный контракт на приобретение новой квартиры – расторгнуть предварительный контракт и с Продавцом. В этом случае Законный представитель Опекаемого лица рискует столкнуться со штрафными санкциями, предусмотренными положениями этих соглашений.
2. Вариант 2. В 3-месячный срок обратиться в суд с Иском об оспаривании решения органа опеки и попечительства об отказе в даче согласия на продажу жилого помещения. За рассмотрение данных дел отвечают районные суды. Заявителю понадобится уплатить госпошлину в размере 300 рублей (для физических лиц).

Предварительный договор купли продажи квартиры для опеки – это один из основных документов, разрешающий и предварительно подтверждающий будущую сделку с недвижимостью. С его помощью можно защитить несовершеннолетнего от потери квадратных метров жилья, положенных ему по закону.

Для чего нужен и особенности составления.

ПДКП или предварительный договор для ООП заключают стороны, намеренные совершить сделку с недвижимостью. Составление документа – это добровольное решение, он призван дополнительно обеспечить гарантию по чистоте сделки.

Но в отношении несовершеннолетних, недееспособных лиц сотрудники ООП часто требуют составить ПДКП, чтобы риски были минимальны.

Важно! По закону любые сделки разрешено проводить только с лицами, которые осознают, что делают и могут понимать последствия.

Если человек признан недееспособным по возрасту, состоянию здоровья, то по закону все сделки проходят через ООП.

Дети до 18 лет.

До 6 лет ребенок считается недееспособным и не может отвечать за поступки. Не стоит путать возрастную недееспособность, фактически отсутствие опыта и незнание законов, с умственной неполноценностью. Такие дети по заключению врача не дают отчета действиях на любом этапе развития.

С 6 до 14 лет признается частичная недееспособность, все сделки проходят через ООП и законные представители детей заключают их от имени ребенка.

Он, в свою очередь, имеет право высказаться по некоторым моментам.

Все действия происходят согласно правилам  по ст. 37 ГК РФ (п. 2,3), присутствие несовершеннолетнего не требуется, а подписывает документы за него опекун (родитель).

С 14 до 18 лет ребенок может ряд действий совершать самостоятельно на основе ст. 26 ГК РФ.

Но куплю-продажу имущества он не может провести без согласия опекуна (родителя, попечителя). С этого же возраста с ребенка могут спросить в суде, если от сделки получен вред.

Важно! Попечитель имеет право только дать или не дать согласие на сделку, но совершать куплю-продажу не в его ведении. Подросток и его попечитель ставят подписи в ДКП, а курируют сделку сотрудники ООП.

Как исключение, в 16 лет может быть признана полная дееспособность, если несовершеннолетний вступил в брак, родил ребенка, имеет собственный законный стабильный доход (ИП, фирма, гос.служба и пр.).

Сама процедура проходит с согласия родителей, попечителей, самого несовершеннолетнего, ООП или суда.

Взрослые.

Человек после 18 лет тоже может быть признан ограниченно или полностью недееспособным. Здесь чаще принимают во внимание физическое, умственное отклонение.

Признать статус можно только через суд, имея на руках медицинское заключение. Если суд подтверждает это, все сделки проходят через опекуна.

Частично (ограничено) недееспособным чаще признаются люди, злоупотребляющие наркотиками, алкоголем.

Законодательная основа.

Выдача предварительного разрешения органа опеки – это обязательная процедура на основании ст. 292 ГК РФ.

Запрос посылают в случае, если опекун (попечитель) решил продать недвижимость, принадлежащую ребенку или у несовершеннолетнего есть доля в квартире, собственником которой является продавец.

Разрешение ООП не нужно если в ДКП прописан пункт о приобретении, выделении адекватной доли в новом жилье, для ребенка. Т.е. здесь права не нарушаются, дети получают, а не теряют.

Приобретение равноценного жилья.

После продажи опекун обязан либо выделить долю, купить отдельное жилье или положить на счет ребенка сумму, адекватную стоимости жилья.

Новое жилье не может быть хуже по нормативам и уступать старому, если речь идет о прописке. Чтобы сделка была честной опекун предварительно нотариально заверяет документ и берет на себя обязательства.

По ст. 37 ГК РФ опекун (попечитель, родитель) не может продать квартиру себе, своему супругу, родственнику несовершеннолетнего и т.п.

Все действия по ПДКП проходят по ФЗ № 48-ФЗ от 24.04.08 г., но местные власти имеют право вносить коррективы не ущемляющие права ребенка.

Важно! Если имущество несовершеннолетнего было продано без одобрения ООП, то в суд готовится иск и сделка признается недействительной.

Имущество возвращается ребенку, опекун (родитель, попечитель) обязан будет вернуть все средства, полученные в ходе незаконной сделки.

Скачать образец предварительного договора для опеки.

ПДД или дарственная: есть ли разница.

Предварительный договор дарения для опеки по ст. 429 ГК РФ – это соглашение между одариваемым и дарителем.

В документе указывают, что является предметом дарения (доля, вся квартира), кто участвует, какие обязательства есть у сторон, условия прохождения сделки и срок, когда планируется заключить основной договор дарения.

Документ – гарантия того, что даритель в будущем планирует завершить законную сделку. Если одна из сторон не выполнит обязательства, то «обманутый» (его представитель) может подать в суд.

Примером ситуации может служить обещание дяди, бабушки или иных родственников ребенка подарить ему долювсе жилье после определенного возраста. Чтобы это было не голословно представители ребенка настаивают на создании предварительного договора дарения.

Преддоговор и дарственная – два разных документа. Нельзя считать, что при составлении преддоговора жилье у ребенка « в кармане», несмотря на то, что многие пункты документа схожи, его нужно утвердить окончательно, составив основной договор дарения.

Куда обращаться: образец договора.

Все сделки по ПДКП проходят через нотариуса. Составить предварительный договор для опеки и увидеть его образец можно у юриста, нотариуса.

Заключение.

ПДКП – необходимый документ, который нужно будет составить законному представителю несовершеннолетнего. Срок его действия прописан, обычно указывают дату составления основного документа.

Если этого нет, то по ГК РФ срок дается на 12 мес., по прошествии их ПДКП теряет свою силу.

Разрешение на продажу, полученное в ООП действует в течение месяца, но иногда допустимы корректировки.

В ООП могут отказать в одобрении ПДКП, если ущемлены права ребенка, жилищные условия ухудшаются, новые метры предоставляются в аварийномветхом здании, на малозаселенной территории с отсутствием инфраструктуры и пр.

Если опекун считает отказ в ООП неправомочным, он может обжаловать действия сотрудников в районном суде в течение 3-х месяцев.