Обновлено: Март, 2023 года
В случае, если собственник жилья обнаружил в сделанном исполнителем ремонте недостатки, он может составить претензию на некачественный ремонт квартиры. В соответствии с положениями ст. 29 Федерального закона № 2300-1 в тексте претензии собственник может потребовать выполнения ремонтных работ заново, бесплатного устранения дефектов, пропорционального уменьшения цены либо же денежного возмещения, если выявленные изъяны были устранены им самостоятельно или с привлечением третьих лиц. Если же дефекты нельзя устранить либо они являются существенными, заказчик вправе разорвать договор подряда с исполнителем и вернуть заплаченные деньги.
Содержание статьи
- Можно ли подать претензию на некачественный ремонт квартиры
- Что понимается под недостатками в ремонте
- Как доказать наличие недостатков
- Права потребителей при обнаружении недостатков
- Срок для обжалования качества ремонта
- Как составить претензию подрядчику: пошаговая инструкция
- Шаг первый — составление претензии (образец)
- Шаг второй — передача претензии исполнителю
- Шаг третий — подача искового заявления в суд (образец)
- Частые вопросы юристу и ответы на них
- Какие сложности могут возникнуть
Можно ли подать претензию на некачественный ремонт квартиры
Для того чтобы, быстро получить ответы на свои вопросы, обращайтесь за юридической консультацией в онлайн-чат справа или звоните по телефону: 8 (800) 302-32-85
Ремонт квартиры относится к работам, которые выполняется исполнителем (подрядчиком) по договору подряда. В соответствии с его условиями исполнитель обязуется выполнить по заданию заказчика определенную работу (общий ремонт квартиры, ремонт помещений, отдельные ремонтные работы и т. д.) и передать результаты собственнику помещения. Приемка осуществляется следующим образом — собственник жилья осматривает произведенные работы и в случае удовлетворения их результатом подписывает передаточный акт или иной документ, его заменяющий.
В том случае, если заказчик не удовлетворен результатами работы, например, выявил недостатки, повлиявшие на качество работ, он в соответствии со ст. 29 Федерального закона № 2300-1 «О защите прав потребителей» и ст. 723 ГК РФ имеет право указать исполнителю на то, что он не принимает результаты работ. Затем он может составить претензию на некачественный ремонт квартиры, указав в документе выявленные им дефекты. В том случае, если недостатки были обнаружены уже после того, как владелец принял работу, он также не лишается права подачи претензии к качеству произведенных ремонтных работ.
Что понимается под недостатками в ремонте
Под недостатками работ понимается несоответствие результата условиям договора подряда. Если же текстом соглашения подобные условия не установлены или являются неполными, недостатками признаются результаты работ, не соответствующие обычно предъявляемым требованиям (п. 1 ст. 721 ГК РФ). В комментарии к Гражданскому кодексу указано, что обычно предъявляемое требование — требование среднего качества, которое достигается при выполнении аналогичных работ. То есть результаты работ, произведенных конкретным подрядчиком, сравниваются с результатами схожих работ, произведенных другими исполнителями. Также нужно отметить, что несоответствие результатов работ требованиям нормативной документации (СниПов, ГОСТов и т. д.) судом принимаются во внимание.
Привлечь исполнителя к ответственности можно при обнаружении следующих недостатков:
- нарушены сроки выполнения работ;
- ремонт не был выполнен в полном объеме, предусмотренном договором;
- подрядчиком были использованы материалы более низкого качества, чем оговоренные в соглашении;
- нарушена технология выполнения работ;
- зафиксированы отклонения от дизайнерского проекта;
- результаты работ не соответствуют требованиям безопасности;
- ремонт был выполнен некачественно.
Отступлением от среднего качества работ можно признать как имеющиеся визуальные дефекты, обнаруженные во время приемки работ, так и скрытые недостатки, которые проявляются в ходе эксплуатации уже после того, как результаты работ приняты заказчиком.
Как доказать наличие недостатков
Доказать наличие недостатков можно несколькими способами. Если они выявлены в ходе проведения работ или во время приемки результата заказчиком (явные недостатки), доказательством могут служить фотографии и видеозаписи. Кроме того, перечень явных недостатков можно занести в дефектную ведомость или указать в акте разногласий к акту выполненных работ. В обоих документах должны расписаться и заказчик, и исполнитель, если он согласен с заявленными недостатками.
Если дефекты были выявлены уже после принятия работы владельцем квартиры (скрытые недостатки), то доказать их наличие поможет экспертиза. Собственник квартиры может заказать независимую экспертизу и предъявить ее результаты исполнителю. Если она подтвердит требования заказчика, то подрядчик впоследствии будет обязан оплатить расходы на ее проведение.
Права потребителей при обнаружении недостатков
Права потребителей при обнаружении недостатков установлены ст. 723 ГК РФ и ст. 29 Федерального закона № 2300-1. В соответствии с вышеуказанными нормативными актами заказчик работ может требовать:
- устранения выявленных дефектов, включая повторное выполнение работ;
- пропорционального снижения стоимости работ;
- возмещения расходов, если устранение дефектов было произведено владельцем самостоятельно или с привлечением другого подрядчика.
Если владельцем выявлен существенный недостаток, он вправе разорвать договор с подрядчиком и вернуть уплаченные по договору деньги. Под существенным недостатком работ понимаются:
- дефекты, которые не могут быть устранены;
- изъяны, устранение которых потребует несоразмерных расходов;
- недостатки, не позволяющие пользоваться помещением по назначению.
Также договор между заказчиком и исполнителем может быть расторгнут, если выявленные недостатки не были устранены подрядчиком в установленный срок.
Срок для обжалования качества ремонта
Дорогие читатели! Если у вас возникли вопросы, обратитесь за консультацией к дежурному юристу в онлайн-чат справа или звоните по телефону (звонок бесплатный): 8 (800) 302-32-85
В соответствии с п. 3 ст. 29 Федерального закона № 2300-1 заказчик вправе предъявить требования, связанные с обнаружением явных недостатков, во время принятия работ (подписания акта приемки) и в ходе их выполнения. Если недостатки являются скрытыми, то есть их невозможно обнаружить до момента принятия работ, установлены следующие сроки для подачи претензии:
- если исполнитель установил гарантийный срок — в течение срока гарантии;
- если гарантийный срок не установлен — в разумный срок, но не более 2 лет с момента подписания передаточного акта или не более 5 лет в отношении изъянов в строении или недвижимом имуществе;
- если гарантийный срок составляет менее 2 лет, то в течение 2 лет или 5 лет в отношении недвижимого имущества.
| Наличие/отсутствие гарантии на ремонт | Срок предъявления требований |
|---|---|
| Гарантийный срок более 2 лет | В течение срока гарантии |
| Гарантийный срок менее 2 лет | 2 года (5 лет для недвижимости) |
| Гарантийный срок не установлен | 2 года (5 лет для недвижимого имущества) |
Необходимо отметить, что если гарантия не установлена, претензия потребителя будет признана обоснованной, если он докажет, что дефекты в ремонте возникли до момента подписания передаточного акта или по причинам, возникшим до этого момента. Если же на работы была установлена гарантия, исполнитель несет ответственность за дефекты в ремонте, если им не будет доказано, что они возникли по вине заказчика, третьих лиц или в результате воздействия форс-мажорных факторов.
Как составить претензию подрядчику: пошаговая инструкция
В соответствии с гражданским законодательством при урегулировании спора, связанного с неисполнением условий договора подряда, досудебный порядок урегулирования спора не является обязательным. Но в случае, если подрядчик в добровольном порядке не выполнил требования потребителя, тот вправе рассчитывать в суде на дополнительную финансовую компенсацию в виде штрафа по ст. 13 Закона о защите прав потребителей. Таким образом досудебная претензия рекомендуется.
Шаг первый — составление претензии (образец)
Так как законодательством не установлен обязательный образец для претензии, она составляется в свободной письменной форме. Документ должен содержать следующие сведения:
- название («Претензия»);
- место и дату составления;
- ФИО, адрес проживания и номер телефона заказчика;
- подробное описание обстоятельств дела, включая ссылку на основной договор подряда;
- выявленные заказчиком недостатки произведенного ремонта;
- перечень доказательств, прикладываемых к документу (фотографии, видеозапись, документы, образец независимой экспертизы);
- требования заказчика в соответствии с законом «О защите прав потребителей»;
- уведомление, что если в 10-дневный срок после получения претензии исполнитель не выполнит требования заказчика, тот оставляет за собой право обратиться в суд;
- дату и подпись собственника квартиры.
Документ составляется в двух экземплярах — один остается у собственника жилья, второй передается исполнителю.
Шаг второй — передача претензии исполнителю
После составления претензии необходимо направить ее исполнителю. Можно лично передать ее руководителю фирмы, осуществлявшей ремонт в квартире. В таком случае он должен поставить отметку о получении в том экземпляре документа, который остается у собственника квартиры. Если подрядчик отказывается принимать претензию, ее можно направить заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении. Претензия направляется по юридическому адресу исполнителя. В таком случае у заказчика будет иметься доказательства, что претензия была вручена исполнителю. Если тот в течение 10-дневного срока не отреагирует на полученный документ, собственник квартиры получит право обратиться в суд.
Шаг третий — подача искового заявления в суд (образец)
Исковое заявление подается в суд как по месту нахождения организации-подрядчика, так и по месту жительства истца, на его усмотрение. Если цена иска составляет менее 100 тыс. руб., обращаться необходимо в мировой суд, если больше — в суд общей юрисдикции (районный или городской).
Исковое заявление должно содержать сведения, аналогичные тем, что были указаны в претензии. В заявлении нужно указать:
- наименование суда;
- сведения об истце и ответчике;
- информацию о заключенном договоре подряда;
- перечень обнаруженных истцом недостатков;
- доказательства обнаруженных дефектов (фотографии, видеозапись, показания экспертизы);
- иные письменные доказательства (образец договора подряда, расписки в получении денежных средств, чеки, квитанции и т. д.);
- указание на то, что истцом был соблюден претензионный порядок разрешения спора (направлена претензия);
- ссылки на соответствующие нормативные акты, обосновывающие требования истца;
- требования истца;
- перечень приложенных к иску документов;
- расчет суммы неустойки за невыполнение ответчиком требований, указанных в претензии;
- дата составления и подпись истца.
Частые вопросы юристу и ответы на них
Есть вопросы по теме статьи? Позвоните юристу и он быстро вас проконсультирует по вашей проблеме (бесплатный звонок по всей России): 8 (800) 302-32-85
Можно ли написать претензию, если с ремонтниками не был заключен договор подряда?
Отсутствие договора между ремонтно-строительной бригадой и заказчиком значительно усложняет дело. Однако не нужно считать, что в подобной ситуации собственник ничего не сможет сделать. Гражданский кодекс не устанавливает обязательной письменной формы для договора подряда, то есть фактически он может быть заключен и в устной форме. В подобной ситуации можно написать претензию к исполнителю и указать, что результаты работ не соответствуют обычно предъявляемым требованиям. Если исполнитель никак не отреагирует на претензию, собственник может обратиться в суд. Важно, чтобы имелись иные доказательства того, что договор подряда между сторонами был заключен в устной форме. В качестве подобных доказательств суд может принять переписку, выставленные счета, свидетельские показания, материальные доказательства и т. д. Если подобные доказательства имеются, высока вероятность, что суд примет сторону заказчика работ.
Можно ли подать претензию к застройщику, который производил чистовой ремонт в новостройке?
Участник долевого строительства может подать претензию к застройщику, если его не устраивают результаты произведенного ремонта в новостройке. При обнаружении недостатков заказчик должен отказаться подписывать передаточный акт. Стороны могут составить акт невыполненных работ или акт разногласий к акту выполненных работ. На основании данных документов участник ДДУ может составить претензию и направить ее застройщику в общем порядке.
Куда еще можно обратиться с жалобой на ремонтную бригаду?
Владелец квартиры может пожаловаться на исполнителя работ в Роспотребнадзор или в прокуратуру.
Может ли подрядчик доказать, что качественно выполнил работы по ремонту?
Да, может. Для этого он должен заказать экспертизу, которая подтвердит качество работ. В подобном случае собственник ремонта обязан выплатить подрядчику вознаграждение в полном объеме, а также оплатить расходы на проведение экспертизы.
Какие сложности могут возникнуть
Если претензия составлена грамотно и обоснованно, то подрядчики обычно выполняют требования заказчика и устраняют выявленные им недостатки. Сложности могут возникнуть тогда, когда исполнитель не согласен с заявленными требованиями либо они документально не подтверждены заказчиком. В таком случае велика вероятность, что подрядчик откажется выполнять требования собственника квартиры. Еще большие сложности с выполнением требований возможны тогда, когда стороны не оформили свои отношения договором. В подобной ситуации разрешить спор поможет только суд. Обо всех нюансах, связанных с составлением претензии на некачественный ремонт квартиры, а при необходимости — и с составлением судебного иска, можно узнать, получив юридическую консультацию.
При проведении некачественного ремонта квартиры потребитель вправе потребовать от подрядчика, в частности, безвозмездно устранить недостатки, уменьшить цену работы, безвозмездно повторно выполнить работу, возместить понесенные расходы по устранению недостатков. За защитой своих прав потребитель может обратиться с жалобой в Роспотребнадзор и с иском в суд.
1. Фиксация недостатков при проведении ремонта квартиры
При проведении ремонтных работ в квартире потребитель обязан с участием подрядчика осмотреть и принять выполненную работу (ее результат) в сроки и в порядке, предусмотренные договором подряда (п. 1 ст. 720 ГК РФ).
Как правило, по завершении ремонта стороны подписывают акт приемки выполненных работ.
При обнаружении недостатков ремонта потребитель обязан немедленно заявить об этом подрядчику (п. 1 ст. 720 ГК РФ).
В случае если недостатки выявлены при приемке ремонта, потребитель вправе предъявлять по ним требования к подрядчику, если эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении были оговорены в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку (п. 2 ст. 720 ГК РФ).
При этом потребитель вправе предъявить к подрядчику требования по качеству ремонтных работ, даже если они были приняты им по двустороннему акту (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51).
Если потребитель принял ремонтные работы без проверки, то он в общем случае лишается права ссылаться на явные недостатки работы (п. 3 ст. 720 ГК РФ).
Если после приемки ремонтных работ потребитель обнаружил скрытые недостатки, в том числе если недостатки ремонтных работ были умышленно скрыты подрядчиком, то потребитель обязан известить об их обнаружении подрядчика в разумный срок (п. 4 ст. 720 ГК РФ).
В случае возникновения между потребителем и подрядчиком спора по поводу недостатков ремонтных работ или их причин по требованию любой из сторон должна быть назначена экспертиза (п. 5 ст. 720 ГК РФ).
В общем случае расходы на экспертизу несет подрядчик. Если экспертиза установит отсутствие нарушений со стороны подрядчика или отсутствие причинной связи между действиями подрядчика и обнаруженными недостатками, то расходы на экспертизу будет нести сторона, потребовавшая назначения экспертизы, а если экспертиза назначена по соглашению между сторонами, то расходы на нее будут нести обе стороны поровну.
2. Сроки предъявления требований подрядчику
Требования потребителя, связанные с недостатками выполненной работы по ремонту квартиры, могу быть предъявлены подрядчику (п. п. 1 — 3 ст. 724, п. 1 ст. 737 ГК РФ; ч. 3 ст. 29 Закона N 2300-1):
в ходе выполнения ремонтных работ;
при принятии выполненных ремонтных работ;
в течение гарантийного срока на ремонтные работы;
в разумный срок, в пределах двух лет (если гарантийный срок на ремонтные работы не установлен и невозможно обнаружить недостатки при принятии выполненных ремонтных работ).
Справка. Гарантийный срок на работы
Гарантийный срок на работы — это период, в течение которого в случае обнаружения в работе недостатка исполнитель обязан удовлетворить установленные требования потребителя, в частности, о безвозмездном устранении недостатков работы (п. 6 ст. 5, п. 1 ст. 29 Закона N 2300-1).
В общем случае гарантийный срок начинает течь с момента, когда результат выполненных ремонтных работ был принят или должен был быть принят потребителем (п. 5 ст. 724 ГК РФ).
Отметим, что подрядчик отвечает за недостатки выполненных ремонтных работ, на которые не установлен гарантийный срок, если потребитель докажет, что они возникли до их принятия им или по причинам, возникшим до этого момента.
Если на ремонтные работы установлен гарантийный срок, то подрядчик отвечает за их недостатки, если не докажет, что они возникли после принятия ремонтных работ потребителем вследствие нарушения им правил использования результатов ремонтных работ, действий третьих лиц или непреодолимой силы (п. 4 ст. 29 Закона N 2300-1).
Если в соответствии с условиями договора гарантийный срок составляет менее двух лет и недостатки ремонтных работ были обнаружены потребителем по истечении гарантийного срока, но в пределах двух лет с момента, когда результат ремонтных работ был принят или должен был быть принят потребителем, подрядчик несет ответственность, если потребитель докажет, что недостатки возникли до передачи ему результатов ремонтных работ или по причинам, возникшим до этого момента (п. 4 ст. 724 ГК РФ; п. 5 ст. 29 Закона N 2300-1).
Если потребитель выявил существенные недостатки выполненных ремонтных работ по истечении двух лет со дня принятия результатов ремонтных работ, но в пределах установленного срока службы или в течение 10 лет, если срок службы не установлен, то он вправе предъявить подрядчику требование о безвозмездном устранении недостатков, если докажет, что они возникли до принятия им результатов ремонтных работ или по причинам, возникшим до этого момента (п. п. 2, 3 ст. 737 ГК РФ; п. 6 ст. 29 Закона N 2300-1).
Если данное требование не удовлетворено в течение 20 дней со дня его предъявления потребителем или обнаруженный недостаток является неустранимым, потребитель по своему выбору вправе (п. 6 ст. 29 Закона N 2300-1):
потребовать соответствующего уменьшения цены выполненных ремонтных работ;
потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков выполненных ремонтных работ своими силами или третьими лицами;
отказаться от исполнения договора о выполнении ремонтных работ и потребовать возмещения убытков.
Справка. Срок службы на работы
Срок службы на работы — это период, в течение которого исполнитель обязуется обеспечивать потребителю возможность использования работы по назначению и нести ответственность за существенные недостатки в ней (п. 1 ст. 5 Закона N 2300-1).
Для предъявления требований подрядчику в случае проведения им некачественного ремонта квартиры потребителю следует составить и подать подрядчику письменную претензию.
3. Обращение с жалобой в Роспотребнадзор
Если потребитель получил письменный отказ в удовлетворении своих требований или если требования потребителя не были удовлетворены подрядчиком в установленные сроки, то потребитель вправе, в частности, обратиться с жалобой в территориальное подразделение Роспотребнадзора (п. п. 1, 4 ст. 4 Закона от 02.05.2006 N 59-ФЗ; п. п. 1 — 3 ст. 40, п. 1 ст. 42.3 Закона N 2300-1; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2004 N 322; п. п. 1, 2 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 25.06.2021 N 1005; пп. «а» п. 4 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 N 1100).
При установлении нарушений прав потребителя Роспотребнадзор может, в частности, выдать подрядчику предписание об их устранении, в установленных случаях привлечь виновных к административной ответственности, а также обратиться в суд с заявлением в защиту прав потребителя (ст. 23.49 КоАП РФ; п. 7 ст. 40 Закона N 2300-1; ч. 2 ст. 90 Закона N 248-ФЗ; п. 41 Положения N 1005).
4. Обращение с иском в суд
Срок исковой давности для требований, предъявляемых в связи с ненадлежащим качеством работы, выполненной по договору подряда, составляет год (п. 1 ст. 725 ГК РФ).
Если в соответствии с договором подряда результаты ремонтных работ приняты потребителем по частям, течение срока исковой давности начинается со дня приемки результата работы в целом (п. 2 ст. 725 ГК РФ).
Если договором подряда установлен гарантийный срок и заявление по поводу недостатков результата работы сделано в пределах гарантийного срока, то течение годичного срока исковой давности начинается со дня заявления о недостатках (п. п. 1, 3 ст. 725 ГК РФ).
Исковое заявление подается в суд по выбору истца по месту (ч. 7 ст. 29 ГПК РФ; п. 2 ст. 17 Закона N 2300-1):
нахождения организации, а если ответчиком является индивидуальный предприниматель — его жительства;
жительства или пребывания истца;
заключения или исполнения договора;
нахождения филиала или представительства организации (если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства).
Истцы по искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 НК РФ; п. 3 ст. 17 Закона N 2300-1).
В случае удовлетворения судом требований потребителя, которые не были выполнены подрядчиком добровольно, суд взыскивает с подрядчика штраф в пользу потребителя в размере 50% присужденной ему суммы. Также при удовлетворении иска суд может взыскать с подрядчика заявленные потребителем судебные расходы, в том числе на оплату услуг представителя (за исключением оплаты услуг представителя общества по защите прав потребителей), почтовые расходы, связанные с производством по делу (ч. 1 ст. 88, ст. 94, ч. 1 ст. 98, ч. 1 ст. 100 ГПК РФ; п. 6 ст. 13 Закона N 2300-1; п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17; п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1; п. 1 Обзора, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 14.10.2020).
Материал статьи взят из открытых источников
Остались вопросы к адвокату по данной тематике?
Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71 (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!
Дата актуальности материала: 16.03.2022
Этот текст написал читатель Т—Ж. Если вы тоже хотите поразмышлять о чем-то вслух и открыть свою дискуссию, заполните эту форму.
В 2015 году я делал ремонт в своей квартире в новостройке. После одного неудачного сотрудничества с бригадой мне вызвался помочь сосед, у которого были знакомые отделочники.
Качество их работ в его квартире меня вполне устроило, поэтому я согласился. Сосед же выступал в роли прораба.
Договоренность с соседом
Мы договорились об основных технических параметрах ремонта и зафиксировали цену за квадратный метр под ключ. Я даже не поленился и нарисовал планы в программе для 3Д-моделирования.
Итак, площадь моей квартиры — около 65 квадратных метров. Я решил, что 7000 рублей за квадратный метр за комплексный ремонт в новостройке — неплохая цена, с чем также согласился сосед. Конечно, можно было реализовать и более бюджетный вариант, но у меня не было задачи заставлять подрядчика искать минимальные цены. Из этой суммы мы вычли стоимость работ, связанных с электрикой и сантехникой, потому что я планировал заняться ими сам. Это очень ответственная вещь, в которой я хотел быть уверен. Кроме того, мы вычли траты на штукатурку стен, так как эти работы уже были выполнены.
В итоге цена составила 5500 рублей за квадратный метр. Конкретнее: 150 000 Р за черновой этап и 175 000 Р за чистовой. Стяжка пола, шпатлевка, возведение перегородок, покраска потолка, оклейка стен обоями, отделка пола и другие работы должны были быть выполнены до состояния «под ключ». Как таковой сметы не было: черновые материалы оплачивались по факту расходов, чистовые я покупал сам.
Конечно, стоило зафиксировать смету. Но, во-первых, я не предполагал, что мне придется ругаться с соседями, а во-вторых, понимал, что смета — палка о двух концах. Она также может и увеличить итоговую стоимость, потому что «а мы здесь забыли посчитать» или «а грунтовка перед покраской не входит» и так далее.
Ремонт и последствия
Вначале все шло хорошо. С меня взяли около 30 тысяч рублей на расходные материалы и приступили к ремонту. На старте мы не планировали никаких авансов именно за работы до момента сдачи чернового этапа. Однако я поддался на уговоры и через некоторое время заплатил 150 тысяч за «почти сделанный» черновой ремонт. Почему я так поступил — не спрашивайте, но больше такого не повторится.
Постепенно я начал осознавать, что качество работ так себе, а сосед-бригадир понимает в ремонте меньше, чем я, но даже не хочет разбираться и тянет деньги.
При этом он взял себе еще пару заказов в районе, и я заметил, что у меня начали пропадать материалы.
Мои претензии к качеству, основанные не на личных предпочтениях, а на нормативных документах и рекомендациях производителей материалов, и, как следствие, постоянные переделывания привели к тому, что бригада сбежала, не выполнив оговоренный объем первого этапа работ, который уже был оплачен. Сосед же уверял, что он все доделает.
Он признал, что я заплатил больше положенного: остаток мы очень примерно оценили в 40 тысяч. Я попросил его написать расписку о том, что он обязуется вернуть эти деньги в определенный срок. Договорились, что, если работы будут выполнены, расписку мы уничтожим.
Примерно через восемь месяцев ругани по поводу того, что я в своей квартире делаю больше и качественней, чем тот, кому я плачу, я предложил закончить наши отношения и рассчитаться. Сосед выразил свое согласие, и мы решили зафиксировать, что его бригада успела сделать. Мы начали составлять смету выполненных работ, которые я на самом деле с натяжкой мог бы принять. Оказалось, что рабочие сделали существенно меньше, чем были должны. Они наработали примерно на 80 тысяч, хотя за первый этап я отдал 150 тысяч. Я предложил соседу вернуть разницу между этими суммами: 70 тысяч. Но он начал отказываться от договоренностей.
Мои предложения урегулировать вопрос мирно не увенчались успехом, хотя я был готов на многое закрыть глаза и не хотел длительных судебных разбирательств. При этом для завершения ремонта до состояния «можно ставить мебель» мне потребовалось еще около 150 тысяч на работы. Многое я делал сам, привлекал только маляра и паркетчика.
В самом начале ремонта сосед дал мне номер карты своей родственницы, чтобы я мог при необходимости переводить ему деньги. В дальнейшем это и сыграло в мою пользу. Когда я окончательно понял, что договариваться бесполезно, а человек просто тянет время и всячески уходит от ответственности, я сделал последнее предупреждение и сказал, что иду в суд с двумя заявлениями: о взыскании денежных средств по расписке и о неосновательном обогащении его родственницы.
Как можно было с его стороны так подставить близких, не понимаю. На его месте я сделал бы все, чтобы не впутывать других людей в эту историю.
Подготовка к суду
К судам я готовился самостоятельно. Пару раз сходил на консультации к юристам, заплатив по 500 рублей за каждый визит, но не получил интересной информации. В результате самостоятельно прочитал все необходимое в гражданском кодексе: то, что касается сделок, ничтожности, недействительности и прочее.
В процессе изучил статьи ГК РФ 1105—1109 о неосновательном обогащении. Их суть в том, что если кто-то получил деньги, товар или услугу без сделок и договоренностей, то он обязан вернуть их по первому требованию. Идти по этому пути меня побудило то, что мне нужно было подтвердить только факт перевода средств, а все остальное по закону должен доказывать ответчик. К сожалению, на тот момент я не нашел достаточной информации о практике по этой теме, поэтому действовал по своему разумению.
Сначала я отправил два заказных письма с досудебной претензией. Соседу — о возврате средств по расписке, его родственнице — о неосновательном обогащении. Во второй претензии я описал все как было: договора нет, в работах вы не участвовали, денежные средства получили неосновательно, прошу вернуть в течение 7 дней. Ни на одну из претензий я не получил ответа, хотя сами документы были доставлены по адресу.
Мировой суд по расписке я выиграл достаточно просто: в результате получил 40 тысяч рублей с небольшими процентами и пошлинами.
Когда я убедился, что ответа на вторую претензию не последует, я начал собирать документы для этой истории. Самым сложным было достать справку о перечислении денежных средств с карты на карту от большого банка с госучастием. Получение выписки заняло почти два месяца.
Мне даже пришлось написать отзыв на banki.ru, чтобы там зашевелились.
Сначала я хотел просто заверить выписку со счета карты, но в ней не было информации о том, кому я перечислял деньги. Более того, в первой справке указывались только операции, осуществленные через банкомат и мобильный банк. После повторного запроса пришла более полная справка, где в том числе были и данные по интернет-банку. К сожалению, я смог получить ее уже после подачи основного иска, поэтому пришлось добавлять уточнение с дополнительными доказательствами.
Иск я составлял самостоятельно. На тот момент я уже понимал, что буду многое переделывать, поэтому честно предупредил соседа, что собираюсь взыскать все, что смогу подтвердить. Тогда уже стоял вопрос принципа, а не денег.
Я изложил в иске все факты, сослался на соответствующие статьи и попросил суд взыскать с ответчика неосновательное обогащение, проценты за пользование чужими деньгами на момент принятия решения и почтовые расходы. К иску я приложил справку из банка, распечатки с сайта почты о доставке писем, описи и копии претензий.
Требования в суде
| Неосновательное обогащение | 177 500 Р |
| Проценты за пользование чужими средствами | 10 374,04 Р |
| Госпошлина | 4693,52 Р |
| Почтовые расходы | 301,92 Р |
| Итого | 192 869,48 Р |
Неосновательное обогащение
177 500 Р
Проценты за пользование чужими средствами
10 374,04 Р
Почтовые расходы
301,92 Р
Судебный процесс
Я направил иск в районный суд и ответчику. Суд принял его к рассмотрению и где-то через месяц назначил предварительное заседание. Ответчик был абсолютно не готов и не мог даже ответить на вопросы, какие деньги получал и на каком основании, читал ли он вообще иск. Судья решил отложить слушание еще на месяц для ознакомления ответчика с иском и даже учел мою просьбу назначить заседание после моего отпуска.
Во время основного заседания я повторил практически слово в слово свой иск. Ответчик пытался приобщить к делу пачки непонятных чеков за поставленные мне материалы. Естественно, доказать факт передачи чего-либо он не мог. Судья обратил внимание, что сумма моего иска не совпадает со справкой из банка, и спросил меня почему. Я не сразу сообразил, что речь шла о неполной справке, которую мне сделали в первый раз, поэтому сказал, что, возможно, ошибся в расчетах. Хотя нужный документ находился в приложениях к уточнению.
В итоге районный суд вынес решение в мою пользу, но удовлетворил иск частично: не заметил подтверждения перевода тех 7 тысяч рублей. Я мог бы обжаловать этот факт, но меня вполне удовлетворил результат, да и не хотелось тянуть. Зато приговор обжаловал ответчик.
Затем сосед привлек к делу юриста, но даже мне его квалификация показалась низкой. Его аргументы выглядели детскими, и я легко составил свой ответ на апелляцию. На всякий случай я указал неучтенные доказательства о передаче денег: ту самую вторую справку. Но с моей стороны это был лишь ответ на апелляцию ответчика, а не апелляционное заявление, поэтому мои аргументы не были учтены.
Суд второй инстанции прошел достаточно быстро. Ответчика представлял юрист, я же защищал свои интересы сам. Решение суда было оставлено в силе в полной мере, корректировки суммы я не добился.
Решение суда
| Неосновательное обогащение | 177 500 Р |
| Проценты за пользование чужими средствами | 9110,58 Р |
| Госпошлина | 4792,21 Р |
| Почтовые расходы | 301,92 Р |
| Итого | 184 704,71 Р |
Неосновательное обогащение
177 500 Р
Проценты за пользование чужими средствами
9110,58 Р
Почтовые расходы
301,92 Р
Примерно через неделю я получил в районном суде исполнительный лист, но не понес его приставам, а отдал в банк, где, предположительно, у ответчика были счета. Теперь каждый месяц получаю обратно небольшую сумму: примерно 6 тысяч рублей.
Я потратил на судебный процесс тысячу рублей за две консультации у разных юристов, которые мне особо не помогли. Поэтому я с самого начала не планировал никого привлекать. Как оказалось — правильно, ведь над творениями «юриста» ответчика даже я, далекий от юриспруденции человек, чувствовал право посмеиваться.
С этим ремонтом я вряд ли оказался в плюсе, но вышел в ноль, если не считать потраченное время и усилия.
Выводы
- Знать законы и уметь их толковать хотя бы на бытовом уровне — очень важно.
- Договариваться о работе с физическими лицами опасно, так как закон о защите прав потребителей на них не распространяется. Лучше работать хотя бы с ИП и обязательно составлять подробный договор с четким заданием, сметой и требованиями к результату.
- Даже если вы выиграли суд, это не значит, что вы сразу вернете деньги.
- Любая судебная история — это затраты и потеря большого количества времени, так что лучше до этого не доводить.
Долгожданный ремонт в квартире, к сожалению, часто заканчивается судебным разбирательством из-за низкого качества выполненных работ. Кроме того, в последнее время продажа застройщиками «готовых» квартир – квартир с чистовой отделкой, пользуется популярностью. Однако, к сожалению, в 70 % новостроек застройщики передают дольщикам квартиры с отделкой ненадлежащего качества. О том, что делать собственнику недвижимости при обнаружении некачественного ремонта речь пойдет в настоящей статье.
Права заказчика ремонта и порядок действий будут отличаться в зависимости от того, выполнен ли ремонт застройщиком по договору об участии в долевом строительстве (214-ФЗ) или работы заказаны у застройщика (подрядчика) по договору подряда.
Некачественный ремонт от застройщика
Застройщики реализуют квартиры не только с “черновым ремонтом”, но и с отделкой – чистовой и предчистовой (white box). Как правило, перечень работ, которые застройщик должен выполнить в квартире фиксируется в отдельном приложении к ДДУ. Реже застройщики заключают отдельный договор подряда (обратите внимание – иногда такие договоры заключаются от другого юридического лица, и отвечать за качество ремонта будет данный подрядчик, не застройщик).
Первое, что нужно знать дольщику по вопросу качества ремонта в квартире от застройщика, это то, что вопросы соблюдения застройщиками требований к качеству жилых и иных помещений, передаваемых по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), урегулированы положениями Гражданского кодекса РФ, Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – Закон № 214-ФЗ), а также в некоторых случаях законодательством в области защиты прав потребителей.
В силу положений ч. 1 ст. 7 Закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В соответствии с положениями ч. 5 и ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта, устанавливается договором долевого участия и не может быть менее пяти лет, при этом участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Таким образом, дольщик вправе предъявить претензии по качеству ремонта от застройщика как до приемки, так и после приемки в рамках гарантийного срока.
Общий гарантийный срок согласно 214-ФЗ составляет 5 лет с даты подписания передаточного акта (в ДДУ гарантийный срок может быть только увеличен). Вместе с тем, дольщику нужно учитывать, что на отделочные работы, проводимые застройщиком, Закон № 214-ФЗ, исходя из сложившейся судебной практики, не распространяется. В этой части отношения застройщика и дольщика регулируются нормами Гражданского кодекса РФ о подряде, а если дольщик является потребителем, также Законом о защите прав потребителей. Из вышесказанного вытекает, что гарантийный срок на отделочные работы устанавливается договором, а если он не установлен, то составляет 2 года.
Кроме того, Правительством РФ установлены временные правила передачи объектов долевого строительства и предъявления претензий застройщику по качеству объекта (Постановление Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 г.). Данные правила действует пока до 30.06.2023 года, но возможно будут продлены Постановлением Правительства РФ или закреплены на уровне закона. Ознакомиться подробнее с новыми правилами приемки квартир в новостройках вы можете в статье наших юристов.
В связи с введением с 23.03.2022 года временного порядка передачи объектов долевого строительства порядок предъявления застройщику претензий по качеству ремонта квартиры в новостройке различается в зависимости от того, когда квартира принималась (до 23.03.2022 года или после).
Квартира в новостройке принята до 23.03.2022 года
Согласно Закону № 214-ФЗ и Закону о защите прав потребителей, если застройщик передал дольщику объект ненадлежащего качества, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора (взыскивается стоимость устранения выявленных недостатков в отделке согласно заключению специалиста)
- возмещения своих расходов на устранение недостатков (взыскиваются фактически понесенные расходы по оплате работ и строительных материалов для устранения дефектов в ремонте)
Таким образом, если дольщик подписал передаточный акт до 23.03.2022 года, он вправе выбрать способ защиты своих прав из указанных. На практике максимально действенный способ защиты дольщика в подобных случаях – уменьшение цены ДДУ и взыскание с застройщика стоимости строительно-восстановительных работ и материалов согласно сметному расчету (заключению специалиста). Оценка допущенного нарушения может варьироваться в зависимости от площади объекта, наличия и вида отделки в помещении и других факторов. В среднем, исходя из нашей практики, дольщик может взыскать с застройщика компенсацию за строительные дефекты в квартире без отделки в размере 150 000 – 300 000 рублей, в квартире с предчистовой отделкой в размере 200 000 – 400 000 рублей, в квартире с чистовой отделкой (отделкой “под ключ”) в размере 300 000 – 800 000 рублей. С помощью нашего онлайн-калькулятора компенсации за строительные недостатки вы можете рассчитать примерную сумму (расчет основан на судебной практике).
Порядок взыскания с застройщика денежных средств в счет устранения строительных дефектов в отделке (квартира принята по акту до 23.03.2022 года):
- Требование по качеству объекта предъявляется в течение гарантийного срока (об этом мы рассказали ранее). При этом если дольщик в течение гарантийного срока направлял застройщику какие-либо претензии по качеству ремонта, а застройщик на них не отреагировал, не устранил дефекты (отсутствуют письменные подтверждения устранения дефектов по гарантии), то дольщик вправе требовать денежной компенсации в течение срока исковой давности (3 года с даты направления требования об устранении дефектов по гарантии).
- Закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора при выполнении ремонтных работ нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
- Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта.
- Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно.
- Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
- На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.
Квартира в новостройке принята после 23.03.2022 года
В соответствии с Постановлением Правительства № 442 от 23.03.2022 года с 23.03.2022 по 30.06.2023 года дольщик вправе предъявить денежное требование к застройщику только в том случае, если застройщик не устранит выявленные дефекты в течение 60 дней с даты подписания акта. Таким образом, до 30.06.2023 года дольщик лишен права выбора предъявляемого к застройщику требования при обнаружении дефектов. Сначала застройщику предоставляется время для устранения дефектов своими силами и только при неустранении дольщик может взыскать компенсацию.
Порядок взыскания денежных средств с застройщика в счет устранения строительных дефектов в отделке (квартира принята по акту после 23.03.2022 года):
- Дольщик не вправе отказаться от приемки квартиры, если выявленные дефекты не являются существенными. При этом существенность устанавливает строительный специалист, включенный в реестр специалистов НОСТРОЙ или НОПРИЗ. Соответственно если дефекты не являются существенными, то акт осмотра с перечнем дефектов подписывается одновременно с передаточным актом. Кроме того, в соответствии с Постановлением Правительства РФ № 442 от 23.03.2022 года при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня строительных недостатков объекта привлечение специалиста, включенного в реестр специалистов НОПРИЗ или НОСТРОЙ, является обязательным (только такой специалист уполномочен составить акт с перечнем дефектов, который застройщик обязан принять, если застройщик отказывается включать список дефектов, подготовленный дольщиком, в акт).
- После подписания акта осмотра застройщику предоставляется 60 календарных дней для устранения дефектов. В течение данного срока дольщик обязан предоставить доступ в квартиру. При получении от застройщика письменного требования о предоставлении доступа отвечайте на него также письменно – укажите дату и время, когда вы готовы предоставить доступ.
- По истечении 60 дней, если застройщик не устранит дефекты, закажите заключение строительного специалиста (эксперта). Рекомендуем уведомить застройщика о дате осмотра квартиры специалистом телеграммой. Эксперт осматривает квартиру и составляет заключение, в котором фиксирует объем выявленных дефектов, какие строительные нормы и условия договора нарушены, а также оценивает стоимость их устранения (стоимость материалов и работ для устранения дефектов). Стоимость услуг эксперта зависит от его квалификации и площади объекта. При удовлетворении требований дольщика в судебном порядке застройщик обязан компенсировать также расходы на экспертизу.
- Направьте застройщику претензию с требованием об уменьшении цены ДДУ на стоимость устранения дефектов. К претензии приложите копию заключения эксперта. Согласно Постановлению иск в суд можно подать только через 10 рабочих дней после получения застройщиком претензии.
- Подайте иск об уменьшении цены ДДУ в суд, если застройщик не выплатит компенсацию добровольно в течение 10 рабочих дней.
- Примите участие при рассмотрении иска в судебных заседаниях. В ходе судебного процесса может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, поэтому не рекомендуется до вынесения судом решения самостоятельно устранять дефекты, выполнять ремонтные работы (размещать мебель и проживать в квартире можно в ходе процесса).
- На основании решения суда получите исполнительный лист и добейтесь фактического взыскания денежных средств с застройщика.
Подписывайтесь на наш канал в Телеграм
И читайте новости в сфере долевого строительства раньше всех
Подписаться
- Судебная практика
- Советы юристов
- Полезные инструкции
- Бесплатные консультации юриста онлайн
- Cкидка на услуги за подписку
Процесс фактического получения денег с застройщика является длительным, зачастую творческим, а иногда напоминает оперативно-розыскную деятельность по поиску счетов, имущества застройщика, в редких случаях деньги поступают дольщику сразу после подачи исполнительного листа в банк, указанный в реквизитах застройщика в ДДУ.
В среднем процедура взыскания компенсации строительных недостатков объекта ДДУ в судебном порядке занимает в среднем 4-5 месяцев с учетом досудебного урегулирования при наличии у застройщика денежных средств на счетах (если дело рассматривается только в суде первой инстанции и не проводится судебная экспертиза). Если дольщик или застройщик обжалуют решение суда о взыскании, то дополнительно к данному сроку нужно прибавить 2-3 месяца (в среднем, но бывает и больше). Кроме того, судебная экспертиза увеличивает срок рассмотрения дела на несколько месяцев (судебная экспертиза назначается по ходатайству застройщика или по инициативе суда).
В связи с тем, что в судебном процессе может быть назначена судебная экспертиза (по инициативе суда или по ходатайству ответчика), до окончания судебного процесса необходимо воздержаться от проведения существенного ремонта в объекте недвижимости.
Некачественный ремонт по договору подряда
Стоит сразу оговориться, что законодатель выделяет две категории заказчиков – потребители и те, кто покупает товар для его использования в коммерческих целях, то есть предприниматели.
Потребители – это граждане, которые заказывают услуги, работы или собираются это сделать исключительно для себя, для удовлетворения своих потребностей, никак не связанных с предпринимательством, то есть для целей, не связанных с получением прибыли от использования данных работ.
Вторая же категория (назовем ее «предприниматели») приобретает работы и услуги для осуществления деятельности своего предприятия. К этой категории относятся компании и индивидуальные предприниматели.
Различие в правовом положении указанных категорий заказчиков обусловлено тем, что потребители считаются заведомо слабой стороной во взаимоотношениях с подрядчиком и поэтому дополнительно защищены нормами Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». Взаимоотношения же предпринимателей друг с другом по поводу выполнения работ регламентируются в большей степени договором между ними и Гражданским кодексом РФ. В отношении потребителей действуют дополнительные гарантии их прав и, как следствие, ограничения прав подрядчиков по сравнению с теми, кто выполняет работы для коммерческой деятельности. В целом в отношении потребителей действует правило «разрешено то, что не запрещено законом», в отношении «предпринимателей» – «разрешено то, что предусмотрено договором и не противоречит закону». В настоящей статье мы поговорим о возврате денег за некачественный ремонт, заказанный потребителем (о гарантиях для потребителей, сроках, нюансах некоторых споров). Если же вы являетесь предпринимателем и вы заказали ремонт помещения, то советуем ознакомиться с отдельной статьей “Взыскание долга по договору подряда (оказания услуг)”.
Права потребителя при выполнении подрядчиком некачественного ремонта
Согласно ст. 29 Закона о защите прав потребителей, если застройщик передал дольщику объект ненадлежащего качества, то дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок
- соразмерного уменьшения цены договора
- возмещения своих расходов на устранение недостатков
- отказаться от исполнения договора подряда и потребовать полного возмещения убытков (если в установленный указанным договором срок недостатки выполненной работы не устранены подрядчиком либо обнаружены существенные недостатки/отступления от условий договора)
Таким образом, в данном случае заказчик вправе выбрать способ защиты своих прав из указанных выше.
Пошаговая инструкция “Возврат потребителем денег за некачественный ремонт”
Требования по обнаруженным недостаткам (ненадлежащем качестве) работы можно предъявлять в ходе ее выполнения (оказания), при приемке результата работы, а также позднее при соблюдении определенных условий (ст. 29 Закона от 07.02.1992 № 2300-1).
Если вы обнаружили недостатки в выполненном подрядчиком ремонте, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма действий:
Шаг 1. Проверьте срок предъявления требования по некачественному ремонту
Вы можете предъявить претензии по качеству работ в любой момент во время выполнения работ, при приемке работ.
В отдельных случаях допускается предъявление претензий по качеству после приемки работ. Что это за случаи? По общему правилу потребитель вправе предъявить подрядчику требование в отношении недостатков, которые невозможно было обнаружить при приемке выполненной работы, если эти недостатки обнаружены в течение гарантийного срока (п. 3 ст. 29 Закона № 2300-1).
При отсутствии гарантийного срока в договоре потребитель также может предъявить претензии после принятия работ в разумный срок, в пределах 2 лет со дня принятия выполненной работы.
Кроме того, если гарантийный срок менее 2 лет, то потребитель также вправе предъявить претензии по истечении гарантийного срока, но в течение 2 лет соответственно.
Вместе с тем, между предъявлением претензий в рамках гарантийного срока и предъявлением претензий в рамках срока, установленного законодателем при отсутствии гарантийного срока или установлением его меньшей длительностью есть принципиальное отличие: в первом случае исполнитель отвечает за все недостатки, если не докажет, что они возникли по вине потребителя; в другом случае – исполнитель отвечает за недостатки, если потребитель докажет, что они возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ. То есть по-разному распределяется бремя доказывания: в первом случае оно лежит на подрядчике, во втором случае – на заказчике. Это нужно учитывать при предъявлении претензии и сборе доказательственной базы.
Однако при выявлении существенных недостатков в выполненных ремонтных работах потребитель вправе предъявить претензии по истечении данных сроков, но в течение 10 лет со дня принятия результата работы потребителем. При этом потребитель должен быть готов доказать: а) существенность недостатков; б) и то, что недостатки возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ.
В какой срок можно предъявить претензии к подрядчику?
- если вы обнаружили недостатки в процессе выполнения работ (либо в момент приемки (формально говоря, до подписания акта приема-передачи выполненных работ), то смело предъявляйте претензии к подрядчику
- если вы обнаружили недостатки после выполнения работ и подписания акта приемки, то для начала определите гарантийный срок: для этого проверьте все документы, подписанные с подрядчиком, если в них содержится гарантийный срок, то рассчитайте его (как правило, он исчисляется с даты приемки работ). Если гарантийный срок не истек, то также смело предъявляйте претензии к подрядчику.
- если гарантийный срок истек либо не был установлен, то рассчитайте, не истек ли 2-летний срок с даты принятия работ. Если данный срок не истек, то вы тоже вправе предъявить претензию к подрядчику, но должны подготовить доказательства того, что недостатки возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ.
- если недостатки существенные, то вам необходимо исчислить 10 лет с даты принятия работ, но при этом нужно доказать: а) существенность недостатков; б) и то, что недостатки возникли до принятия работ либо по причинам, возникшим до принятия работ
Шаг 2. Подготовьте доказательства некачественно выполненных работ по ремонту
Определение качества строительных работ, причин возникновения недостатков требует специальных знаний, поэтому в этих случаях требуется привлечение независимого строительного эксперта. При привлечении независимого эксперта необходимо учитывать, что на осмотр работ необходимо пригласить самого подрядчика (отправьте ему заранее уведомление телеграммой)
В случае предъявления претензии по истечении гарантийного срока в течение установленных законом сроков перед экспертом целесообразно поставить вопрос о причинах недостатков и когда они возникли, а при предъявлении претензии по существенным недостаткам, также поставить вопрос о существенности недостатков.
Шаг 3. Составьте претензию и направьте ее подрядчику
Письменная претензия составляется в свободной форме с указанием ФИО, адреса и иной контактной информации заявителя; данных подрядчика, наименования работ, данные договора подряда; описанием выявленных недостатков выполненной работы, времени и обстоятельств их обнаружения и вашего требования к исполнителю. Рекомендуем приложить к претензии копию заключения независимого специалиста.
Как направить исполнителю претензию?
- подать уполномоченному представителю исполнителя, в этом случае представитель на втором экземпляре претензии ставит свою подпись с указанием ФИО и должности, а также дату принятия претензии и печать исполнителя (при наличии). Этот экземпляр претензии оставьте себе в подтверждение вашего обращения к исполнителю.
- направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения (в описи указать суть претензии), данный вариант предпочтительнее, так как позволит в любом случае при необходимости подтвердить соблюдение претензионного порядка
Исполнитель может потребовать также провести совместный осмотр работ, привлечь своего эксперта.
Шаг 4. Получите от подрядчика удовлетворение ваших требований
По общему правилу недостатки работы исполнитель должен устранить в разумный срок, назначенный потребителем. Он указывается в договоре или в ином документе, подписанном сторонами, либо в заявлении (претензии), направленном потребителем исполнителю.
Требования об уменьшении цены за выполненную работу, о возмещении расходов по устранению ее недостатков своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу денежной суммы и возмещении убытков в связи с отказом от исполнения договора исполнитель должен выполнить в течение 10 дней со дня предъявления соответствующей претензии. По существенным недостаткам претензии, заявленные за пределами гарантийного и двухлетнего срока, удовлетворяются в течение 20 дней.
За нарушение указанных сроков исполнитель уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены выполнения работы.
Шаг 5. При отказе подрядчика разрешить вопрос в добровольном порядке обратитесь с иском в суд
Необходимо учитывать, что если вы первоначально обратились с претензией с одним из описанных выше требований, за исключением отказа от договора, а в связи с неудовлетворением данного требования решили отказаться от договора, до обращения в суд вам необходимо направить исполнителю заявление об отказе от договора и возврате денег с указанием банковских реквизитов, по истечении 10 дней вы может обращаться в суд с требованием о взыскании денежных средств.
Исковое заявление подается в суд общей юрисдикции по выбору потребителя: по месту нахождения потребителя, по месту нахождения исполнителя, по месту заключения договора или его исполнения. Рекомендуем при выборе подсудности ориентироваться на практику конкретного суда, изучить вынесенные решения судом по аналогичным спорам, посмотреть процент снижения неустойки за просрочку.
К иску необходимо приложить документы, подтверждающие заказ работ (договор, документы об оплате), соблюдение претензионного порядка, заключение независимого строительного эксперта. Кроме того, перед подачей иска в суд по новым правилам его копию и копии прилагаемых документов необходимо направить ответчику (почтовую квитанцию и опись вложения, подтверждающие отправку, приложите к иску в суд)
Помимо требований, указанных выше, потребитель вправе предъявить также следующие требования:
- о взыскании неустойки за нарушение срока выполнения требования потребителя, размер которой составляет 3% от цены выполнения работы
- о взыскании компенсации морального вреда (сумму указывает потребитель в иске по своему усмотрению, суд определяет ее по своему убеждению в решении суда)
- штраф за неисполнение законных требований потребителя (50 % от присужденной судом суммы, кроме судебных расходов)
- расходы на проведение судебной экспертизы
- компенсации судебных расходов (госпошлины, если уплачивалась, юридических услуг и т.д.)
Госпошлина при обращении в суд в связи с некачественным ремонтом
Истцы по имущественным искам о защите прав потребителей освобождены от уплаты госпошлины, если цена иска не превышает 1 млн руб. Если цена иска превышает 1 млн руб., госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. Также потребителю необходимо учитывать, что при расчете пошлины штраф (50%), компенсация морального вреда, судебные расходы не входят в расчет цены иска.
По неимущественным искам или искам имущественным, не подлежащим оценке, госпошлина составляет 300 рублей.
Обратите внимание! Выплачиваемые гражданам суммы неустойки и штрафа в связи с нарушением прав потребителей облагаются НДФЛ. Компенсация морального вреда и судебные расходы НДФЛ не облагаются.
Шаг 6. Примите участие в судебных заседаниях для защиты своих интересов
Потребителю необходимо защитить свои интересы в суде, чтобы доказать законность своих требований. Потребителю нужно доказать наличие недостатков работ, их характер, в отдельных, указанных выше случаях необходимо также доказать, что недостатки или причины их возникновения появились до приемки работ, а также в ряде случаев существенность или неустранимость недостатков.
Необходимо особо отметить, что в рамках судебного разбирательства по инициативе одной из сторон или суда может быть проведена судебная экспертиза, поэтому, чтобы она смогла зафиксировать недостатки, потребителю до окончания рассмотрения не следует совершать каких-либо действий по устранению недостатков работ, выполнять ремонтные работы.
Шаг 7. Получите решение суда и исполнительный лист
Решение суда вступает в законную силу по истечении 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме, если оно не было обжаловано в апелляционную инстанцию. Если решение было обжаловано, то необходимо дождаться судебного заседания в апелляционной инстанции. Постановление суда апелляционной инстанции вступает в день его вынесения. После вступления решения в законную силу потребитель получает исполнительный лист, с которым вправе обратиться для исполнения решения суда в банк (если есть имущественные требования) или в службу судебных приставов.
Несомненно, раскрыть все нюансы бесконечного множества ситуаций при обнаружении недостатков выполненных ремонтных работ в рамках данной статьи невозможно. Поэтому при возникновении сложностей или вопросов по ДДУ или договору подряда вы всегда можете обратиться в Юридическую компанию «Двитекс», избавив себя от долгого изучения хитросплетений законодательства и судебной практики.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом НОПРИЗ и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Узнайте размер компенсации за строительные недостатки, которую вы можете получить от застройщика
С чистовой отделкой
White box
Без отделки
Денежная компенсация с застройщика:
0 руб.*
* Примерная сумма компенсации, исходя из судебной практики. Итоговая сумма компенсации зависит от объема дефектов, жилого комплекса и подсудности.
Мы предлагаем комплексные услуги строительных экспертов и юристов без предоплаты (работаем по Москве и Московской области). Услуги оплачиваются только после поступления денег от застройщика.
Узнать подробнее
Рекомендуемые статьи этой категории:
Каждый заказчик старается привлечь для ремонта квартиры опытных специалистов, соблюдающих нормы и правила строительных и ремонтных работ. Однако не все подрядчики предоставляют качественный результат и в оговоренные сроки. Разбираемся, как составить претензию исполнителю в
2023
году и вернуть деньги за некачественный ремонт, в каких случаях можно предъявить требования по устранению недостатков.
Обязательно ли заключать договор
Письменная регламентация отношений между исполнителем и заказчиком важна, чтобы в дальнейшем избежать проблем. При проведении ремонтных работ нужно заключать договор, чтобы в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения условий сделки нарушитель нес ответственность, а у пострадавшей стороны была возможность предъявить требования.
Устные договоренности не гарантируют качественного выполнения работ исполнителем в полном объеме. Письменное соглашение необходимо, даже если исполнитель вызывает доверие. При этом заключение договора обезопасит не только заказчика, но и самого клиента.
В соглашениях контрагентам следует указать, какие именно работы нужно совершить, в какой срок, сколько они стоят и т.д. Контрагенты в положениях договора должны максимально четко обозначить договоренности. Если в процессе ремонтных работ выяснится, что перечень работ прописан не полный, стороны всегда могут заключить дополнительное соглашение.
Заказчикам и исполнителям также обязательно нужно сохранять документы, подтверждающие факт оплаты работ. Они могут понадобиться в случае, если одна из сторон начнет обвинять другую в неуплате.
Заключение договора
Ремонтные работы осуществляются на основании договора подряда. Сущность этой сделки заключается в том, что подрядчик должен выполнить работы, указанные заказчиком, качественно и в установленный срок. Заказчик, в свою очередь, обязан оплатить полученный результат и обеспечить другую сторону необходимыми строительными материалами.
Стороны обязательно должны включить в договор следующие положения:
- предмет;
- сроки выполнения работ и приема готового результата;
- права и обязанности контрагентов;
- цена работ, порядок их оплаты.
В противном случае соглашение может быть признано незаключенным, поскольку стороны не договорились о существенных условиях сделки.
В качестве сторон по соглашению о проведении ремонтных работ могут выступать как физические, так и юридические лица. Часто исполнителем является компания, которая специализируется на ремонтных и отделочных видах работ. Многие юридические лица предлагают своим клиентам подписать типовой договор. Заказчику в таком случае нужно внимательно ознакомиться с условиями и убедиться, что они соответствуют его интересам. Также у стороны есть право предложить компании свой вариант договора.
Соглашение обязательно составляется в письменной форме, текст должен быть изложен понятным языком. Недопустимо включение пунктов, которые можно интерпретировать по-разному. При нарушении данных условий сделку можно признать недействительной.
При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом” (ст. 431 ГК РФ).
Стороны по своему усмотрению могут рассмотреть различные условия, в том числе относительно возможности выплаты аванса за выполнение работ, этапы проверок результатов, сроки, в течение которых можно предъявить претензию к качеству (но не менее установленных в законе).
Договор считается исполненным с момента подписания заказчиком акта приема работ. Этот документ подтверждает, что подрядчик выполнил свои обязанности, а заказчик не имеет претензий к результату.
Если исполнитель не устраняет выявленные недостатки в оговоренный соглашением или установленный законом срок, то заказчик вправе расторгнуть сделку в одностороннем порядке. Отказаться от договора можно и в том случае, если подрядчик существенно нарушил условия соглашения. При наличии претензий к другой стороне, каждый контрагент вправе обратиться в судебный орган для восстановления справедливости.
Что понимается под недостатками в ремонте
Недостаток в ремонтных работах – несоответствие результата выполненных работ ожиданиям клиента. Условия и требования к выполнению ремонта указываются в соглашении. Так, если в договоре клиент требует покрасить стены в красный цвет, но впоследствии этот цвет ему не нравится, то требование перекрасить их в синий не будет считаться устранением недостатка.
Если контрагенты при разработке соглашения не оговорили детально какие-либо условия либо и вовсе их не указали, то, согласно п. 1 ст. 721 ГК РФ, недостатком признается результат, который не соответствует обычно предъявляемым требованиям.
Пример из практики:
Ульяна решила в своей квартире провести небольшой косметический ремонт и для этого обратилась в специализированную компанию. Строители уверяли, что сделают все качественно и быстро. Они не обманули, через 3 дня ремонт был закончен. Девушка приняла работу. Но на следующий день обои начали отклеиваться, а краска на потолке потрескалась. Ульяна написала претензию на некачественный ремонт и потребовала устранить недостатки.
В указанной норме не уточняется, что принято понимать под «обычно предъявляемыми требованиями». Однако, исходя из комментариев к данной статье, это выражается в требовании усредненного качества схожих работ. Окончательный результат ремонтных работ исполнителя сравнивается с аналогичными, которые были проведены другими подрядчикам
|
№
|
|
|
1 |
Несоблюдение установленных соглашением или законом сроков; |
|
2 |
Выполнение работ не в полном объеме; |
|
3 |
Некачественный ремонт; |
|
4 |
Использование дешевых и некачественных материалов вместо предложенных заказчиком; |
|
5 |
Несоблюдение правил безопасности и др. |
Если результат выполненного ремонта соответствует требованиям СНиПов и ГОСТов, судебный орган наверняка примет это во внимание. В этих документах указываются точные технологии, замеры и правила проведения ремонтных работ.
Обратите внимание! Учитываются как недостатки, выявленные при приемке работ, так и скрытые дефекты, которые возможно обнаружить только во время эксплуатации.
Права потребителей при обнаружении недостатков
Защита прав потребителей – государственные меры, призванные регулировать отношения, возникающие между потребителями и субъектами предпринимательской деятельности, в целях защиты их прав и интересов. Если подрядчик выполняет ремонт в квартире ненадлежащим образом и некачественно, то заказчик вправе потребовать от контрагента выполнение одной из следующих мер по своему усмотрению:
- безвозмездно устранить выявленные дефекты;
- оплатить услуги по исправлению недостатков другого подрядчика;
- снизить стоимость ремонтных работ исходя из обнаруженных недостатков.
В случае обнаружения существенного недостатка клиент может в одностороннем порядке отказаться от исполнения условий сделки и потребовать вернуть деньги, уплаченные за ремонт. К существенным недостаткам относятся:
- неустранимые дефекты;
- изъяны, не позволяющие эксплуатировать отремонтированное помещение;
- дефекты, которые невыгодно устранять, поскольку требуют несоразмерных расходов.
Еще одно основание для расторжения соглашения – нарушение установленного клиентом для удовлетворения его требований по устранению недостатков.
Важно! Заказчик самостоятельно устанавливает период времени, в течение которого другая сторона обязана выполнить соответствующее требование. Однако, в соответствии с российским законодательством, выделенный срок должен быть разумным. Остальные требования клиента по закону удовлетворяются в течение 10 дней.
Когда можно подать претензию на некачественный ремонт квартиры
Если при приемке работ заказчик обнаружит, что окончательный результат не соответствует его ожиданиям и выполнен некачественно, то он вправе отказаться подписывать акт. Об этом указывается в ст. 723 ГК РФ и ст. 29 ЗоЗПП.
При обнаружении недостатков клиенту следует направить исполнителю претензию на некачественный ремонт. В документе указывается, какие дефекты и нарушения были выявлены, в чем заключаются требования и в течение какого срока их должен удовлетворить подрядчик.
Существенные недостатки обязательно должны быть обнаружены при приемке. Если заказчик увидел дефект, но подписал акт без замечаний, то решить такой конфликт будет проблематично. Если недостаток скрытый и его невозможно обнаружить при первичном визуальном осмотре, то сторона вправе предъявить претензию к качеству выполненного ремонта.
На какие выплаты может претендовать заказчик
В некоторых случаях потребитель имеет право расторгнуть соглашение и вернуть деньги, уплаченные за ремонт. Согласно ст. 29 ЗоЗПП, к таким случаям относятся:
- обнаружение существенных недостатков;
- неисполнение требований клиента или нарушение установленного срока их удовлетворения;
- существенное нарушение условий сделки (использование других материалов, изменение дизайнерского проекта и т.д.).
Чтобы вернуть деньги, нужно направить подрядчику заявление с соответствующим требованием. В случае игнорирования претензии или отказа удовлетворять требования клиент вправе обратиться в судебный орган.
Суд может применить к подрядчику дополнительные санкции:
- моральный вред (согласно ст. 15 ЗоЗПП, размер оценивается судом);
- неустойка (согласно ст. 31 ЗоЗПП, составляет 3% от стоимости работ и начисляется за каждые сутки просрочки исполнения обязанностей);
- штраф (согласно ст. 13 ЗоЗПП, с подрядчика взыскивается половина от суммы, подлежащей выплате заказчику, кроме судебных расходов и возмещения морального вреда);
- судебные расходы (согласно ст. 88 ГПК РФ, это госпошлина и издержки, связанные с разрешением дела).
Сроки для предъявления претензии
Согласно ст. 29 ЗоЗПП, у заказчика есть право обжаловать качество проведенных работ и подать претензию по некачественному ремонту квартиры как в процессе выполнения заказа, так и при приемке результата.
Если после принятия работы выявлены недостатки, которые невозможно было обнаружить раньше ввиду их скрытности, то для таких случаев установлены специальные сроки подачи претензии:
- если при заключении договора был установлена гарантия, то можно обжаловать в период ее действия;
- если гарантия не предусматривалась соглашением, то в разумный срок, но не более двух лет со дня принятия ремонтных работ или не более пяти лет, если недостаток был обнаружен в строении или недвижимости;
- если срок гарантии был установлен меньше двух лет, то обжаловать можно в течение двух или пяти лет в отношении недвижимости.
В том случае, если гарантийный срок не был установлен, заказчик для удовлетворения претензии должен доказать, что недостатки в выполненной работе образовались до подписания передаточного акта или вследствие обстоятельств, которые возникли до совершения данного действия.
Как подать претензию – пошаговая инструкция
Претензия на некачественный ремонт квартиры составляется в письменной форме и направляется подрядчику в случае выявления недостатков или иных нарушений. Алгоритм действий заказчика для предъявления требований к исполнителю следующий:
1. Составление претензии. Российским законодательством не предусмотрен конкретный шаблон для заявления. Поэтому заявитель составляет претензию в свободной форме.
При составлении рекомендуется использовать следующую общепринятую структуру:
- название документа (в данном случае это претензия);
- ФИО и адрес проживания заявителя, его контактные данные;
- изложение обстоятельств дела;
- перечень обнаруженных в ремонте дефектов, выявленные нарушения при проведении ремонтных работ;
- предъявляемые заявителем требования к подрядчику;
- указание срока, в течение которого исполнитель обязан удовлетворить требования (должен быть разумным);
- список прилагаемых доказательств (договор, заключение экспертизы, фото- и видеоматериалы и др.);
- дата составления документа и подпись заявителя.
Претензия по ремонту составляется в двух экземплярах. Один из них передается подрядчику, другой остается у заявителя.
Образец заявления
Претензия на некачественный ремонт квартиры в
2023
году – образец
2. Направление претензии подрядчику. Составленное заявление можно передать исполнителю как лично, так и по почте. При личном обращении необходимо убедиться, что сторона подписала документ и поставила на нем печать.
Если подрядчик отказывается это делать, претензию придется отправить с помощью почтовой службы заказным письмом с уведомлением о вручении. Извещение о получении будет доказательством, что исполнитель действительно принял претензию.
3. Обращение в судебный орган. Если подрядчик не ответит на полученную претензию или откажется удовлетворять изложенные в ней требования, заказчик может подать в суд исковое заявление.
Истец самостоятельно выбирает, в какой судебный орган обратиться: по месту своего жительства или месту нахождения подрядчика. Если стоимость иска составляет более 100 тыс. руб., то иск направляется в районный суд. Если цена исковых требований меньше указанной суммы, то спор разрешает мировой судья.
В иске необходимо указать:
- наименование судебного органа, в который направляется заявление;
- сведения о сторонах (ФИО, адрес проживания, контактные данные);
- обстоятельства дела и выявленные недостатки;
- доказательства своей правоты;
- указание на соблюдение претензионного порядка;
- обоснование позиции с помощью нормативно-правовых актов;
- список прилагаемых документов;
- дата составления иска и подпись истца.
Образец заявления
Скачать образец иска о расторжении договора подряда в
2023
году
Частые вопросы
Как направить претензию?
+
Заказчик может направить претензию исполнителю любым удобным способом. Главное условие – получить подтверждение того, что жалоба была направлена. Наиболее распространенный вариант – направить претензию заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Также можно отдать документ лично, потребовав поставить печать и подпись.
Что делать, если ремонт осуществлялся без договора?
+
Чтобы взыскать стоимость услуг с лица, проводившего ремонтные работы, необходимо для начала доказать наличие правоотношений. Устные договоренности сложно доказуемы. Вы можете использовать в суде любые допустимые доказательства для установления факта правоотношений: показания свидетелей, аудио- и видеоматериалы и т.д.
Как доказать наличие недостатков?
+
Если недостатки были обнаружены во время ремонта или при подписании акта приемки, то в виде доказательств можно использовать видео- и аудиоматериалы, и др. Список явных нарушений можно оформить в дефектную ведомость или составить акт разногласий и приложить к акту приемки.
Заключение эксперта
Перед началом ремонтных работ заключается договор подряда, поскольку в противном случае доказать наличие правоотношений между сторонами будет затруднительно. Заказчик может направить подрядчику претензию, если результат выполненных работ его не устраивает, выявлены недостатки и иные нарушения. Если исполнитель откажет в удовлетворении требований или не ответит на заявление, то придется обращаться за разрешением спора в суд. Судебный орган может не только взыскать стоимость услуг, но и применить дополнительные санкции.
