Если во время осмотра объекта долевого строительства дольщик выявил какие-либо его недостатки или несоответствия плану, то он может потребовать у застройщика составить акт о недостатках. Такой документ не дает сторонам подписать акт приема-передачи объекта долевого строительства, пока не будут устранены недостатки. Какая информация должна быть указана в акте о несоответствии, рассказываем в статье.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк акта о недостатках объекта долевого строительства .docСкачать образец акта о недостатках объекта долевого строительства .doc
Порядок приема и сдачи объекта
Заключать договор долевого участия могут как физические лица, так и юридические. Регулирует вопросы, связанные с данной сферой, ФЗ №214 от 30 декабря 2004 года. Согласно ему, порядок приема объекта следующий:
- Застройщик посылает письменное уведомление дольщику о завершении строительства и готовности помещения к сдаче.
- Дольщик должен провести осмотр помещения и принять объект в течение 7 дней или в тот период, который был указан в договоре ДУ.
- Если были выявлены недостатки, то составляют соответствующий акт. Делается это до подписания акта приема-передачи объекта.
- До устранения недостатков дольщик имеет право не подписывать приемо-сдаточный акт.
К сведению! П.5 ст.7 ФЗ №214 гласит, что на объект строительства устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет (исключение — инженерное и технологическое оборудование). Такая информация прописывается в договоре ДУ. Поэтому дольщик в течение этого времени имеет право предъявить претензию застройщику и потребовать компенсации вреда.
Что нужно проверить
Состояние помещения проверяют визуально по следующим пунктам:
- внешний вид, отделочные работы;
- техническое состояние помещений;
- состояние коммуникаций: водопровод, электрика, отопление и т.д.
О том, каким должно быть готовое помещение, указано в договоре ДУ. Кроме того, можно использовать такие документы, как: проект помещения, технический регламент, другие документы, где может быть указано состояние квартиры на момент передачи. Также можно пригласить эксперта для консультации о состоянии принимаемого помещения. Опираясь на данные документы и экспертное мнение, можно доказать, что объект имеет несоответствия заявленному результату.
После того как недостатки будут оговорены, стороны составляют соответствующий акт, далее застройщик должен будет устранить все перечисленные несоответствия или уменьшить стоимость в договоре, или возместить дольщику расходы на самостоятельное устранение недостатков.
Если застройщик отказывается от подписания такого документа, то дольщик имеет право составить акт в одностороннем порядке. Готовый документ затем отправляют почтой застройщику. Письмо должно быть заказное, с уведомлением о вручении.
Общие сведения об акте
Форма документа законодательно не утверждена, поэтому стороны составляют ее самостоятельно и согласовывают. Для составления акта можно также обратиться к юристу. Текст не должен содержать ошибок, опечаток, искажения фактических данных, поскольку документ может быть использован в суде.
Составляем акт
Правильно составленный акт о недостатках (о несоответствии) объекта долевого строительства должен содержать такую информацию:
- Наименование документа, место и дату его создания.
- Наименование сторон, ФИО и должности их представителей, если стороны — юридические лица. Если дольщик физическое лицо, он указывает свое ФИО, дату рождения, паспортные данные. Также для юридических лиц нужно указать тип документа, на основании которого он действует.
- По пунктам указывают суть акта:
- застройщик предоставил для осмотра и приема объект долевого строительства, характеристики объекта нужно указать;
- застройщик предоставил документы на помещение;
- во время осмотра выявились недостатки, их необходимо описать достаточно конкретно с указанием на эти характеристики в договоре ДУ; здесь же нужно описать планируемые действия для устранения недостатков, сроки и стоимость работ (весь этот пункт для удобства чтения лучше оформить таблицей);
- если застройщик отказывается от подписания акта, необходимо это указать.
- Приложения к акту: договор, технический регламент, уведомление о вручении акта застройщику (если тот отказался подписать акт), иные документы, которые могут доказать наличие недостатков.
- Подписи сторон с расшифровкой. Печати, если стороны используют их для заверения документов.
Если застройщик уклоняется от подписания акта и признания недостатков, то акт прилагается к остальным документам и пишется заявление в суд. В результате суд может признать вину застройщика и обязать его выплатить компенсацию, в том числе и морального вреда (для физических лиц).
Идеальная ситуация — когда застройщик признает недостатки и исправит их самостоятельно, а дольщик после этого подпишет акт приема-передачи объекта.
Узнайте размер компенсации за строительные недостатки, которую вы можете получить от застройщика
С чистовой отделкой
White box
Без отделки
Денежная компенсация с застройщика:
0 руб.*
* Примерная сумма компенсации, исходя из судебной практики. Итоговая сумма компенсации зависит от объема дефектов, жилого комплекса и подсудности.
Мы предлагаем комплексные услуги строительных экспертов и юристов без предоплаты (работаем по Москве и Московской области). Услуги оплачиваются только после поступления денег от застройщика.
Узнать подробнее
Обратите внимание! 23 марта 2022 года Правительство РФ приняло Постановление № 442, устанавливающее особенности передачи объектов долевого строительства в период с 25.03.2022 по 30.06.2023 года (с учетом изменений, внесенных Постановлением Правительства РФ от 30.09.2022 г. № 1732). В соответствии с данным Постановлением при возникновении разногласий между дольщиком и застройщиком относительно перечня дефектов обязательно привлечение специалиста, состоящего в реестре НОПРИЗ или НОСТРОЙ. Также до подачи иска о взыскании денежной компенсации за строительные недостатки дольщик должен предоставить застройщику доступ в квартиру для устранения дефектов.
Таким образом, приемка квартиры и досудебное урегулирование является сейчас очень важным этапом в споре с застройщиком по качеству строительных и отделочных работ. От правильности их проведения и документального оформления во многом зависит результат рассмотрения дела в суде и возможность взыскания денежной компенсации с застройщика.
Несмотря на новые обстоятельства, мы продолжаем оказывать услуги по взысканию компенсации с застройщика за строительные дефекты на удобных для вас условиях. Мы также предлагаем комплексные услуги юриста и специалиста, включенного в реестр НОПРИЗ, по сопровождению приемки
и документальному оформлению наличия дефектов и их неустранения застройщиком.
Почему мы?
- Работаем за % от поступивших от застройщика сумм.
- Проводим строительную экспертизу за наш счет.
- Своевременное информирование по делу: личный кабинет клиента на сайте, бесплатные смс и e-mail уведомления об изменениях по делу.
- Обширное портфолио выигранных споров с застройщиками и более 100 отзывов от доверителей в Интернете.
По нашему опыту, фактически в каждой новостройке есть недочеты, отступления от строительных норм или договора. Вопрос цены подобных недочетов: где-то меньше, где-то больше. Как правило, большое количество строительные эксперты находят в квартирах с отделкой.
При осмотре квартиры необходимо соотнести тот перечень работ, который указан в договоре, с работами, фактически проведенными в квартире, стоит осмотреть: полы, стены, потолки, стеклопакеты, электропроводку, трубы отопления, водопровод, счетчики, вентиляционные системы, автоматы и УЗО, другие предохранительные устройства. Целесообразно воспользоваться помощью независимого специалиста, который установит нарушение не только условий договора, но и обязательных строительных норм. Обратите внимание на площадь квартиры (нежилого помещения), нередко застройщики “ошибаются” в метраже помещения, но данные “ошибки” можно оспорить в суде.
Как правило, на практике передача квартиры происходит следующим образом:
- дольщик после получения уведомления от застройщика записывается на приемку квартиры (по телефону или в личном кабинете)
- в назначенный день и время дольщик приезжает на объект и осматривает его. При отсутствии недостатков подписывается передаточный акт. В случае же обнаружения недостатков они фиксируются в акте осмотра (дефектовочном акте).
- после устранения застройщиком недостатков подписывается передаточный акт
В акте осмотра указывается дата составления (дата приемки), данные застройщика и участника строительства, данные ДДУ, а также подробное описание выявленных недостатков, сроки устранения. Акт осмотра (дефектовочный акт) подписывают дольщик и уполномоченный представитель застройщика.
Вместе с тем, на практике дольщики сталкиваются с проблемой, когда застройщик уклоняется подписывать акт осмотра, в котором фиксируются недочеты качества передаваемого помещения, в этом документе не указываются сроки устранения недостатков, поскольку в противном случае застройщик признает их наличие и берет на себя обязательство по их исправлению. В этом случае дольщику следует составить претензию в адрес застройщика, в которой указать выявленные недостатки, направить его почтой с описью вложения. Кроме того, если акт осмотра от имени застройщика подписывает лицо, в полномочиях которого вы не можете удостовериться (не предоставляет копию доверенности от застройщика), то советуем также подстраховаться и отправить претензию Почтой России по юридическому адресу застройщика. При таких условиях застройщик уже не сможет составить односторонний акт передачи квартиры, а если составит, то у дольщика будут оспорить такой односторонний акт в суде, поскольку дольщик будет иметь доказательства уведомления застройщика о выявленных недостатках.
Акт осмотра должен быть подписан уполномоченным лицом со стороны застройщика. Уполномоченное лицо – это лицо, которое имеет доверенность на подписание такого документа. Или хотя бы печать организации. Если сотрудник застройщика не имеет доверенности или отказывается вам предоставить ее копию, то также перестрахуйтесь и отправьте ваши замечания Почтой России (нередко юристы застройщиков в суде утверждают, что «Иванов», подписавший акт, никакого отношения к застройщику не имеет).
Акт осмотра с перечнем дефектов
Односторонний акт, составленный специалистом и дольщиком при отказе застройщика составить акт
При отсутствии существенных недостатков, препятствующих приемке квартиры и проживанию в квартире, квартиру необходимо принять, а разбираться с недостатками качества в течение гарантийного срока. По новым правилам дольщик не может отказаться принимать квартиру, если недостатки несущественные. Существенность дефектов определяет специалист, включенный в реестр НОПРИЗ или НОСТРОЙ.
Услуги юристов по долевому строительству и строительных специалистов
Мы предлагаем комплексные услуги опытных специалистов по приемке новостроек, строительных экспертов и юристов с оплатой услуг по результату.
- Приемка новостройки специалистом НОПРИЗ и консультации юриста при приемке
- Строительная экспертиза квартиры в новостройке
- Взыскание с застройщика компенсации за строительные недостатки
- Взыскание с застройщика неустойки за просрочку по ДДУ
- Расторжение ДДУ в одностороннем порядке
- Признание права собственности через суд
- Проверка застройщика и новостройки
- Юридическое сопровождение сделок
- Регистрация права собственности
- Иные споры с застройщиком и услуги юриста по ДДУ
Требуется помощь в споре с застройщиком?
Вы можете заказать комплексные услуги строительного специалиста из реестра НОПРИЗ, эксперта и юриста по ДДУ в Юридической фирме «Двитекс».
Для заказа услуг позвоните нам по телефону 8 (495) 223-48-91
или оставьте заявку на сайте
Заказать звонок
Рекомендуемые статьи этой категории:
1.ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
1.1. Настоящая Политика конфиденциальности в отношении обработки персональных данных пользователей сайта https://www.dvitex.ru/ (далее – Политика конфиденциальности) разработана и применяется в ООО Юридическая фирма «Двитекс», ОГРН 1107746800490, г. Москва, пер. Голутвинский 1-й, дом 3-5, оф 4-1 (далее – Оператор) в соответствии с пп. 2 ч. 1 ст. 18.1 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» (далее по тексту – Закон о персональных данных).
1.2. Настоящая Политика конфиденциальности определяет политику Оператора в отношении обработки персональных данных, принятых на обработку, порядок и условия осуществления обработки персональных данных физических лиц, передавших свои персональные данные для обработки Оператору (далее – субъекты персональных данных) с использованием и без использования средств автоматизации, устанавливает процедуры, направленные на предотвращение нарушений законодательства Российской Федерации, устранение последствий таких нарушений, связанных с обработкой персональных данных.
1.3. Политика конфиденциальности разработана с целью обеспечения защиты прав и свобод субъектов персональных данных при обработке их персональных данных, а также с целью установления ответственности должностных лиц Оператора, имеющих доступ к персональным данным субъектов персональных данных, за невыполнение требований и норм, регулирующих обработку персональных данных.
1.4. Персональные данные Субъекта персональных данных – это любая информация, относящаяся к прямо или косвенно определенному или определяемому физическому лицу.
1.5. Оператор осуществляет обработку следующих персональных данных Пользователей:
- Фамилия, Имя, Отчество;
- Адрес электронной почты;
- Номер телефона;
- иные данные, необходимые Оператору при оказании услуг Пользователям, для обеспечения функционирования Сайта.
1.6. Оператор осуществляет обработку персональных данных Субъектов персональных данных в следующих целях:
- обеспечение возможности обратной связи от Специалистов Оператора по запросам Пользователей;
- обеспечение возможности онлайн оплаты заказанных на Сайте услуг;
- обеспечения исполнения обязательств Оператора перед Пользователями;
- в целях исследования рынка;
- информирования Субъекта персональных данных об акциях, конкурсах, специальных предложениях, о новых услугах, скидок, рекламных материалов и других сервисов, а также получения коммерческой или рекламной информации и бесплатной продукции, участия в выставках или мероприятиях, выполнения маркетинговых исследований и уведомления обо всех специальных инициативах для клиентов;
- статистических целях;
- в иных целях, если соответствующие действия Оператора не противоречат действующему законодательству, деятельности Оператора, и на проведение указанной обработки получено согласие Субъекта персональных данных.
1.7. Оператор осуществляет обработку персональных данных субъектов персональных данных посредством совершения любого действия (операции) или совокупности действий (операций), совершаемых с использованием средств автоматизации или без использования таких средств, включая следующие:
- сбор;
- запись;
- систематизацию;
- накопление;
- хранение;
- уточнение (обновление, изменение);
- извлечение;
- использование;
- передачу (распространение, предоставление, доступ);
- обезличивание;
- блокирование;
- удаление;
- уничтожение.
2. ПРИНЦИПЫ ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
2.1. При обработке персональных данных Оператор руководствуется следующими принципами:
- законности и справедливости;
- конфиденциальности;
- своевременности и достоверности получения согласия субъекта персональных данных на обработку персональных данных;
- обработки только персональных данных, которые отвечают целям их обработки;
- соответствия содержания и объема обрабатываемых персональных данных заявленным целям обработки. Обрабатываемые персональные данные не должны быть избыточными по отношению к заявленным целям их обработки;
- недопустимости объединения баз данных, содержащих персональные данные, обработка которых осуществляется в целях, несовместимых между собой;
- хранения персональных данных в форме, позволяющей определить субъекта персональных данных, не дольше, чем этого требуют цели обработки персональных данных;
- уничтожения либо обезличивания персональных данных по достижению целей, их обработки или в случае утраты необходимости в достижении этих целей.
2.2. Обработка персональных данных Оператором осуществляется с соблюдением принципов и правил, предусмотренных:
- Федеральным законом от 27.07.2006 года №152-ФЗ «О персональных данных»;
- Настоящей Политикой конфиденциальности;
- Всеобщей Декларацией прав человека 1948 года;
- Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года;
- Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года;
- Положениями Конвенции Содружества Независимых Государств о правах и основных свободах человека (Минск, 1995 год), ратифицированной РФ 11.08.1998 года;
- Положениями Окинавской Хартии глобального информационного общества, принятой 22.07.2000 года;
- Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 года № 1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Приказом ФСТЭК России от 18.02.2013 года № 21 «Об утверждении Состава и содержания организационных и технических мер по обеспечению безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных»;
- Иными нормативными и ненормативными правовыми актами, регулирующими вопросы обработки персональных данных.
3. ПОЛУЧЕНИЕ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ.
3.1. Персональные данные субъектов персональных данных получаются Оператором:
- путем предоставления субъектом персональных данных при регистрации на Сайте, при подаче заявок, заявлений, анкет, бланков, заполнении регистрационных форм на сайте Оператора или направления по электронной почте, сообщения по телефону службы поддержки Оператора;
- иными способами, не противоречащими законодательству РФ и требованиям международного законодательства о защите персональных данных.
3.2. Оператор получает и начинает обработку персональных данных Субъекта с момента получения его согласия.
3.3. Согласие на обработку персональных данных дается субъектом персональных данных с момента начала использования сайта, в том числе, путем проставления отметок в графах «Я согласен на обработку персональных данных, с условиями и содержанием политики конфиденциальности», посредством совершения субъектом персональных данных конклюдентных действий.
3.4. Субъект персональных данных может в любой момент отозвать свое согласие на обработку персональных данных. Для отзыва согласия на обработку персональных данных, необходимо подать соответствующее заявление Оператору по доступным средствам связи. При этом Оператор должен прекратить их обработку или обеспечить прекращение такой обработки и в случае, если сохранение персональных данных более не требуется для целей их обработки, уничтожить персональные данные или обеспечить их уничтожение в срок, не превышающий 30 (Тридцати) дней с даты поступления указанного отзыва.
3.5. В случае отзыва Субъектом персональных данных согласия на обработку персональных данных, Оператор вправе продолжить обработку персональных данных без согласия Субъекта персональных данных только при наличии оснований, указанных в Законе о персональных данных.
3.6. Субъект персональных данных вправе выбрать, какие именно персональные данные будут им предоставлены. Однако, в случае неполного предоставления необходимых данных Оператор не гарантирует возможность субъекта использовать все сервисы и продукты Сайта, пользоваться всеми услугами Сайта.
3.7. Субъект персональных данных в любой момент может просматривать, обновлять или удалять любые персональные данные, которые включены в его профиль. Для этого он может отредактировать свой профиль в режиме онлайн в личном кабинете или отправить электронное письмо по адресу info@dvitex.ru.
4. ПОРЯДОК ОБРАБОТКИ ПЕРСОНАЛЬНЫХ ДАННЫХ
4.1. Оператор принимает технические и организационно-правовые меры в целях обеспечения защиты персональных данных от неправомерного или случайного доступа к ним, уничтожения, изменения, блокирования, копирования, распространения, а также от иных неправомерных действий.
4.2. При обработке персональных данных Оператор применяет правовые, организационные и технические меры по обеспечению безопасности персональных данных в соответствии со ст. 19 Федерального закона «О персональных данных», Постановлением Правительства РФ от 01.11.2012 №1119 «Об утверждении требований к защите персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных», Методикой определения актуальных угроз безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных, утвержденной ФСТЭК РФ 14.02.2008 г., Методическими рекомендациями по обеспечению с помощью криптосредств безопасности персональных данных при их обработке в информационных системах персональных данных с использованием средств автоматизации, утвержденных ФСБ РФ 21.02.2008 г. № 149/54-144.
4.3. Для авторизации доступа к Сайту используется Логин и Пароль. Ответственность за сохранность данной информации несет субъект персональных данных. Субъект персональных данных не вправе передавать собственный Логин и Пароль третьим лицам, а также обязан предпринимать меры по обеспечению их конфиденциальности.
4.4. При передаче персональных данных Оператор соблюдает следующие требования:
- не сообщает персональные данные субъекта персональных данных третьей стороне без выраженного согласия, за исключением случаев, когда это необходимо в целях обработки персональных данных, предупреждения угрозы жизни и здоровью субъекта персональных данных, а также в случаях, установленных законодательством;
- не сообщает персональные данные в коммерческих целях без выраженного согласия субъекта персональных данных;
- информирует лиц, получающих персональные данные, о том, что эти данные могут быть использованы лишь в целях, для которых они сообщены, и требует от этих лиц принятия надлежащих мер по защите персональных данных. Лица, получающие персональные данные Пользователя, обязаны соблюдать режим конфиденциальности;
- разрешает доступ к персональным данным только уполномоченным лицам, при этом указанные лица должны иметь право получать только те персональные данные, которые необходимы для выполнения конкретных функций.
4.5. Оператор вправе раскрыть любую собранную о Пользователе данного Сайта информацию, если раскрытие необходимо в связи с расследованием или жалобой в отношении неправомерного использования Сайта, либо для установления (идентификации) Пользователя, который может нарушать или вмешиваться в права Администрации сайта или в права других Пользователей Сайта, а также для выполнения положений действующего законодательства или судебных решений, обеспечения выполнения условий настоящего Соглашения, защиты прав или безопасности иных Пользователей и любых третьих лиц.
4.6. Третьи лица самостоятельно определяют перечень иных лиц (своих сотрудников), имеющих непосредственный доступ к таким персональным данным и (или) осуществляющих их обработку. Перечень указанных лиц, а также порядок доступа и(или) обработки ими персональных данных утверждается внутренними документами Третьего лица.
4.7. Оператор не продаёт и не предоставляет персональные данные третьим лицам для маркетинговых целей, не предусмотренных данной Политикой конфиденциальности, без прямого согласия субъектов персональных данных. Оператор может объединять обезличенные данные с иной информацией, полученной от третьих лиц, и использовать их для совершенствования и персонификации услуг, информационного наполнения и рекламы.
4.8. Обработка персональных данных производится на территории Российской Федерации, трансграничная передача персональных данных не осуществляется. Оператор оставляет за собой право выбирать любые каналы передачи информации о персональных данных, а также содержания передаваемой информации.
4.9. Личная информация, собранная онлайн, хранится у Оператора и/или поставщиков услуг в базах данных, защищенных посредством физических и электронных средств контроля, технологий системы ограничения доступа и других приемлемых мер обеспечения безопасности.
4.10. Субъект персональных данных осознаёт, подтверждает и соглашается с тем, что техническая обработка и передача информации на Сайте Оператора может включать в себя передачу данных по различным сетям, в том числе по незашифрованным каналам связи сети Интернет, которая никогда не является полностью конфиденциальной и безопасной.
4.11. Субъект персональных данных также понимает, что любое сообщения и/или информация, отправленные посредством Сервера Оператора, могут быть несанкционированно прочитаны и/или перехвачены третьими лицами.
5. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
5.1. В случае возникновения любых споров или разногласий, связанных с исполнением настоящих Правил, Субъект персональных данных и Оператор приложат все усилия для их разрешения путем проведения переговоров между ними. В случае, если споры не будут разрешены путем переговоров, споры подлежат разрешению в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
5.2. Настоящие Политика конфиденциальности вступают в силу для Субъекта персональных данных с момента начала использования Сайта Оператора и действует в течение неопределенного срока.
5.3. Настоящие Политика конфиденциальности могут быть изменены и/или дополнены Оператором в любое время в течение срока действия Правил по своему усмотрению без необходимости получения на то согласия Субъекта персональных данных. Все изменения и/или дополнения размещаются Оператором в соответствующем разделе Сайта и вступают в силу в день такого размещения. Субъект персональных данных обязуется своевременно и самостоятельно знакомиться со всеми изменениями и/или дополнениями. При несогласии Субъекта персональных данных с внесенными изменениями он обязан отказаться от доступа к Сайту, прекратить использование материалов и сервисов Сайта.
Приемка по-новому
Порядок приемки квартиры изменился после вступления в силу постановления правительства № 442 от 23 марта 2022 года. Пока что поправки действительны до конца июня 2023-го, однако застройщики уже попросили правительство сделать их бессрочными. И это неудивительно: обновленная процедура лишила дольщиков прежней свободы действий в конфликте со строителями.
«Новые правила сделали приемку квартиры более сложной для дольщика. Поэтому к общению с застройщиком стоит подготовиться, подтянув свою юридическую подкованность», — говорит Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум».
Для начала стоит изучить статьи 7 и 8 закона об участии в долевом строительстве и вышеназванное постановление правительства. Там можно найти подробную информацию об этапах приемки, сроках, уведомлениях. Также стоит внимательно перечитать проектную документацию и договор с застройщиком, а еще распечатать план квартиры, чтобы было удобнее сверяться с ним на объекте.
Раньше дольщики, обнаружив недостатки, могли сразу подать иск в суд и устранить дефекты самостоятельно. Но теперь полный алгоритм первичной приемки квартиры выглядит по-другому, рассказывает Дмитрий Баженов, главный инженер компании «Приемка.Москва».
Новый порядок действий:
1. Получить уведомление от застройщика о готовности передать квартиру — бумажным письмом, описью или по электронной почте. E-mail должен прийти на адрес, указанный в договоре.
2. После получения уведомления в течение семи дней записаться на приемку квартиры, в течение двух месяцев провести осмотр и подписать акт. «Если не принять квартиру в срок, застройщик может самостоятельно подписать односторонний акт приемки», — подчеркивает Баженов.
3. Собственник может принимать квартиру как самостоятельно, так и со специалистом. Застройщик не имеет права препятствовать работе экспертов. Зафиксировать все недостатки можно с помощью фото и видео.
Важный нюанс
Эксперта, который непосредственно будет оценивать состояние квартиры при возникновении разногласий, теперь выбирает сам застройщик, но по согласованию с дольщиком. При этом никто не мешает дольщику привлечь еще одного специалиста как своего представителя.
4. Если найдены недостатки, оформить совместно с застройщиком передаточный акт, указав в нем перечень дефектов. Их должны безвозмездно устранить в срок не более 60 календарных дней. Когда этот период закончится, застройщик обязан пригласить собственника для проверки исправлений.
Чек-лист: как выбрать специалиста по приемке квартир
На рынке большой выбор как частников, так и специализированных компаний. Работают они примерно по одним расценкам.
Конечная стоимость зависит от метража. Как правило, минимальная цена за приемку квартиры — 5 тыс. рублей.
При выборе специалиста важно обратить внимание на:
1. Профильное высшее образование.
2. Вхождение в НРС (Национальный реестр строителей). Требования к кандидатам в реестр довольно жесткие — например, стаж должен быть минимум 10 лет.
3. Наличие специальных инженерных инструментов. Нормальный приемщик приходит на объект с целым чемоданчиком, а не только с рулеткой и отверткой.
4. Если вы заказываете приемку у компании, то проверьте, чтобы она входила в СРО.
5. Вид отчета о дефектах: приемщик просто заполняет дефектную ведомость или предоставляет фотоотчет с комментариями. Через какое-то время клиент может и не вспомнить, что за дефект указан в ведомости. Поэтому лучше, если специалисты делают фотофиксацию недостатков. Такой отчет клиент получает через 2–3 дня после приемки. Он гораздо показательнее и понятнее, с ним проще апеллировать к застройщику и требовать устранения дефектов.
Заказчик заключает со специалистом по приемке договор. Но важно понимать, что в течение трех—четырех лет происходит усадка дома, поскольку именно в это время в квартирах идут активные ремонтные работы. При усадке могут возникнуть новые дефекты. Это зависит уже не от качества работы приемщика, а от качества строительства дома.
Владислав Касаткин, руководитель отдела технадзора компании Domeo
Существенные и несущественные недостатки
«По новым правилам недостатки делятся на существенные и несущественные. В первом случае все будет происходить по старой схеме (не подписываем акт, привлекаем экспертов и разбираемся с застройщиком. — Прим. ред.). Но если недостатки окажутся несущественными, дольщик в любом случае должен подписать акт приема-передачи квартиры, указав в нем найденные недочеты», — уточняет Надежда Коркка.
Однако существует проблема: постановление правительства не раскрывает, какие недостатки следует считать существенными, а какие — нет. Поэтому, если есть разногласия, необходимо составить акт осмотра с участием специалиста, который состоит в реестре НОСТРОЙ или НОПРИЗ.
Пригласить такого эксперта и выбрать дату осмотра застройщик должен в течение пяти дней с момента возникновения разногласий. При этом прийти он может не раньше чем через три рабочих дня после выявления недочетов.
важно
В попытке отделить существенные недостатки от несущественных дольщики могут апеллировать к постановлению Верховного Суда № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».
Согласно документу, существенными недостатками считаются те, которые делают квартиру непригодной для проживания.
В их числе:
1. Недостатки, которые вообще невозможно исправить.
2. Дефекты, устранение которых стоит несоразмерно дорого или требует несоразмерных временных затрат.
3. Недочеты, которые вновь проявляются после устранения.
Итак, если собственник обнаружил существенные недостатки:
1. До подписания акта приема-передачи квартиры необходимо вызвать квалифицированного специалиста и составить акт, где будут зафиксированы все недоделки.
2. Собственник вправе отказаться от подписания передаточного акта и требовать от застройщика безвозмездно устранить дефекты либо даже вернуть деньги и выплатить проценты за пользование ими.
Если собственник обнаружил несущественные нарушения:
1. Необходимо подписать передаточный акт (обязательно указав выявленные дефекты) и потребовать от застройщика безвозмездно их устранить.
2. Если эксперт подтвердил недостатки, застройщик обязан компенсировать стоимость их устранения.
3. Если по прошествии 60 дней с момента подписания дефектной ведомости компания не устранила недостатки, собственник имеет право обратиться в суд.
«При наличии недостатков дольщику в любом случае лучше указать их в передаточном акте, даже если они не кажутся существенными», — советует Андрей Швецов, управляющий партнер юридической компании «Юниконсул».
Чек-лист: на что обратить внимание при самостоятельной приемке квартиры
1. Соответствие площади квартиры размерам, указанным в ДДУ.
2. Соответствие всех выполненных работ тем, что указаны в договоре.
3. Проверить, насколько выполненные отделочные работы (стяжка, штукатурка, покраска, обои, напольные покрытия) попадают в допустимые отклонения. Чтобы не пропустить дефекты, нужно знать все требования к этим видам работ.
4. Стены и пол нужно не только осмотреть внешне, но и простучать, чтобы понять, нет ли внутренних пустот.
5. Проверить наличие воды в стояках, наличие противопожарной муфты, теплоизоляцию труб, краны на выводах полотенцесушителей. Откройте воду в ванной и раковине и посмотрите, как быстро она уходит и нет ли застоя воды. Если вода задерживается, вероятно, трубы канализации уложены с контруклоном, а это грубое нарушение.
6. Чтобы правильно принять электрику, понадобятся специальные приборы для проверки заземления, обрыва фазы нуля, подключений, сечения кабеля. Скорее всего, самостоятельно собственник квартиры сможет проверить только то, горит ли лампочка и есть ли электричество в розетках.
7. При приемке вентиляции в первую очередь нужно проверить наличие самих вентиляционных отверстий и тягу в них: поднести зажигалку, спичку или просто приложить к отверстию лист бумаги. Если тяга есть, то огонь начнет тянуться в сторону шахты, а лист пристанет к отверстию. Но тяги может быть недостаточно, поэтому лучше проверять это анемометром — прибором, который измеряет скорость ветра.
8. Подоконник внутри квартиры должен быть четко под углом в 90°, а за окном — больше 90°, чтобы на нем не скапливалась влага.
9. Простой способ понять, нет ли перекосов у двери, — это открыть ее. Если дверь установлена по уровню, то она замирает в любом положении. Если же при открытии она продолжает движение, значит, установили ее неправильно.
10. С внешней стороны окна не должно быть транспортировочной пленки. Под влиянием солнца она плавится и намертво прикипает к профилю.
Владислав Касаткин,руководитель отдела технадзора компании Domeo
Теперь невозможно отсудить деньги?
После изменения законодательства дольщикам действительно стало тяжелее бороться за свои права — выбор средств для этого сократился, хотя и не критично, утверждает Надежда Коркка.
«К примеру, теперь собственник не может потребовать компенсацию соразмерно выявленным недочетам, чтобы он мог исправить недостатки самостоятельно. Кроме того, в новом постановлении не учтены многие важные нюансы. Например, что делать, если дольщика не устраивает предложенный эксперт», — говорит она.
Новый механизм в первую очередь планировали направить против злоупотреблений дольщиков: некоторые желали не исправить недочеты, а поиметь с застройщика как можно больше денег. «Теперь же баланс интересов качнулся в сторону застройщика, и борьба за свои права для порядочного дольщика оказалась затруднена», — сетует Коркка.
К тому же застройщики могут сознательно затягивать сроки, усложняя дольщикам жизнь.
«Участникам долевого строительства стало тяжелее бороться за свои права из-за того, что перед обращением в суд нужно обязательно направлять требования застройщику, который может тянуть с ответом до последнего дня законодательно установленного срока», — комментирует Екатерина Дунаева, адвокат АБ «Гестион».
По данным эксперта по недвижимости Виталия Русакова, новые правила приемки значительно удлинили сроки разбирательств, поскольку подать иск в суд на застройщика можно только после прохождения всех этапов приемки, согласования и устранения недостатков.
В то же время, указывает Русаков, у дольщика теперь появилась «хоть какая-то возможность влиять на строительную компанию» — та должна устранять все обнаруженные недостатки в течение 60 дней либо компенсировать их, снизив стоимость покупаемой квартиры еще на этапе приемки.
Выбираете новостройку? Варианты на любой вкус и бюджет есть в каталоге Циан.
Обратите внимание на дату публикации материала: информация могла устареть из-за изменений в законодательстве или правоприменительной практике.
Застройщик приглашает дольщика на приемку квартиры
Юридическая инструкция для покупателей жилья: подготовьтесь к тому, что придется фиксировать недостатки помещения и, возможно, даже противостоять недобросовестному поведению представителя застройщика
Дом наконец построен, и застройщик готов передать вам квартиру. Как юридически грамотно осуществить ее приемку? Рассказываем пошагово.
Подготовьтесь к приемке квартиры
- Найдите технического специалиста (мастера-приемщика), который сможет поучаствовать в приемке квартиры. У него должны быть инструменты для проверки качества помещения (угломер, дальномер, индикатор напряжения, тестер устройства автоматического отключения, анемометр, нивелир, тепловизор и пр.).
Имейте в виду, что в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. при обнаружении существенных недостатков помещения участие специалиста в повторном осмотре квартиры является обязательным (Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442).
- Пригласите на приемку квартиры родственника или знакомого. Он сможет выступить в суде и рассказать о событиях, очевидцем которых стал, если возникнет спор с застройщиком.
- Приготовьте план квартиры (чтобы на нем можно было отобразить месторасположение недостатков), бланк акта о несоответствии помещения обязательным требованиям (на случай, если застройщик не подготовит такой бланк), бумагу и ручку.
- Проверьте, введен ли дом в эксплуатацию. Эти сведения доступны в интернете. Например, если ваш дом в Екатеринбурге, то до 31 декабря 2021 г. такую информацию вы могли найти на сайте Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области, а с 1 января 2022 г. – на сайте администрации Екатеринбурга.
- Помните: к приемке квартиры нужно приступить в течение 7 рабочих дней, если иное не установлено договором. Бездействие покупателя ведет к автоматической передаче ему квартиры без его участия. После этого он как собственник будет нести риски форс-мажорных обстоятельств (например, пожар или затопление), обязанности по содержанию квартиры, в том числе по внесению платы за коммунальные ресурсы, капитальный ремонт.
- Будьте готовы к тому, что найдете в квартире недостатки. Ведь построить идеальный многоквартирный дом невозможно. Знания о видах недостатков и возможном поведении застройщика вам точно пригодятся. Недостатки обсудим сразу, а поведение представителей застройщика – чуть позже.
Недостатки делятся на существенные и несущественные. К существенным недостаткам относятся: (а) те, что делают квартиру непригодной для проживания; (б) неустранимые; (в) для устранения которых нужны несоразмерные с ценой квартиры вложения; (г) устранение которых требует существенных затрат времени; (д) повторно проявившиеся после устранения; (е) совокупность различных недостатков, приводящих к невозможности использовать квартиру. Соответственно, к несущественным недостаткам относятся остальные.
Приемка квартиры: зафиксируйте недостатки помещения и не миритесь с недобросовестным поведением представителя застройщика
При приемке квартиры не торопитесь. Будьте внимательны и позаботьтесь о видеосъемке.
1. Если выявлены недостатки помещения.
- Зафиксируйте обнаруженные недостатки на видео и фото.
- Отразите их расположение на плане квартиры.
- При наличии существенных недостатков потребуйте составления акта, в котором должно быть указано несоответствие объекта долевого строительства условиям договора, проектной документации, требованиям технических, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям.
- При наличии несущественных недостатков составьте передаточный акт квартиры и отразите в нем эти недостатки.
2. Если представитель застройщика повел себя нечестно.
Подготовьтесь к тому, что представитель застройщика может быть против видеосъемки и фотофиксации, попытается препятствовать указанию недостатков в акте, не допустит технического специалиста или свидетеля, откажется от передачи ключей. Все это считается недобросовестным поведением. Что в таком случае делать?
Опишите в передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям поведение представителя застройщика. При его отказе подписать акт или выдать вам его экземпляр, направьте в адрес застройщика претензию. Там нужно отразить недостатки помещения и недобросовестные действия представителя. К претензии можно приложить собственный акт с указанием на то, что представитель застройщика отказался его подписать. Претензию надо направить заказным письмом с описью вложения.
Если представитель застройщика выступил против присутствия специалиста, требуйте его допуска. В случае если при первичном осмотре квартиры были обнаружены существенные недостатки, составьте акт о несоответствии помещения обязательным требованиям. Укажите там, что перечень недостатков не является закрытым и будет уточнен при допуске специалиста к осмотру квартиры.
В передаточном акте или акте о несоответствии помещения обязательным требованиям необходимо перечислить всех, кто участвовал в осмотре квартиры (свидетели, специалист и т.д.).
После приемки квартиры: нашли недостатки – пишите претензию
Храните документы, которые касаются квартиры и ее приемки.
В случае обнаружения недостатков помещения направьте претензию застройщику. Сделать это можно, если недостатки выявлены в течение гарантийного срока – он указывается в договоре и длится не менее пяти лет. В претензии нужно будет изложить свои требования.
Покупатель вправе требовать:
- безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (это такой срок, который необходим для устранения недостатка, но не превышает по общему правилу 45 дней, а в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. – 60 дней; по согласованию сторон срок может быть уменьшен);
- соразмерного уменьшения цены договора;
- возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- расторжения договора участия в долевом строительстве, если были обнаружены существенные недостатки или если недостатки не устранили вовремя, т.е. в разумный срок;
- уплаты неустойки:
- при наличии недостатка, который делает квартиру непригодной для проживания, – 1% от цены квартиры за каждый день просрочки устранения недостатка;
- при наличии недостатка, с которым квартира остается пригодной для проживания, – 1% от размера расходов на устранение недостатка за каждый день просрочки.
Если изложенные в претензии требования застройщик удовлетворить не пожелает, придется обращаться в суд. Такое право у покупателя сохраняется, пока длится гарантийный срок плюс в течение еще трех лет.
Кстати, по требованию застройщика суд может снизить размер неустойки за просрочку устранения недостатков помещения, если она окажется чрезмерной.
(Как при разногласиях с застройщиком подготовить претензию о возмещении расходов на устранение недостатков или о соразмерном уменьшении стоимости объекта долевого строительства – читайте в материале «Особенности передачи объекта недвижимости дольщику в 2022 году».)
Особенности приемки квартиры в 2022 г.
Правила передачи квартиры дольщику в период с 25 марта по 31 декабря 2022 г. установлены Постановлением Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442.
- При обнаружении существенных недостатков помещения обязательно составление акта осмотра квартиры с участием технического специалиста.
Причем этот специалист должен быть внесен в реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства. Он должен являться членом саморегулируемой организации и работать по трудовому договору на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо.
Специалист определяется по соглашению с застройщиком. Рекомендуем настоять на предложенной вами кандидатуре.
- При обнаружении несущественных недостатков они указываются в акте о передаче квартиры.
- При возникновении разногласий о недостатках рекомендуем отразить это в акте и направить претензию застройщику. В претензии нужно упомянуть о необходимости осмотра квартиры с участием специалиста и указать его кандидатуру. Осмотр помещения в присутствии специалиста проводится в течение пяти рабочих дней. Не позднее трех рабочих дней необходимо направить застройщику акт осмотра помещения с указанием его недостатков.
- Расходы на оплату услуг специалиста должен возместить застройщик, если специалист подтвердит нарушение требований к качеству объекта долевого строительства.
- Вы будете обязаны предоставить представителю застройщика доступ в квартиру для устранения недостатков. В противном случае можно лишиться права на защиту в суде. Срок устранения недостатков составляет 60 дней с момента подписания акта осмотра или передаточного акта.
- При отказе застройщика устранить недостатки вы вправе потребовать уменьшения цены договора или возмещения расходов на самостоятельное устранение недостатков. На это застройщику дается 10 дней. Если он отказался выполнить такое требование, следует обратиться в суд.
Фото: фотобанк Freepik/@freepik
Квартиру могут сдать с косяками: например, с кривым полом, негерметичными окнами и отсутствием вентиляции.
Когда застройщик сдает новостройку, для покупателей наступает долгожданный момент приемки квартир. Но перед тем как подписывать документы, нужно убедиться, что жилье и коммуникации соответствуют нормам. А если есть проблемы, то застройщик должен бесплатно их устранить.
Я шесть лет работал экспертом по приемке квартир. Поделюсь простой пошаговой инструкцией, которая позволяет за час проверить новостройку, не обращаясь к экспертам. Вы узнаете о самых частых проблемах и том, как действовать, чтобы не пришлось исправлять недостатки за свой счет.
Когда принимаете квартиру у застройщика, порядок действий такой
- Подготовить документы и инструменты
- Пересчитать площадь квартиры
- Проверить коммуникации
- Проверить отклонение по вертикали и плоскость стен
- Проверить стяжку пола
- Проверить потолок
- Проверить двери и окна
- Зафиксировать недочеты
Все, что нужно знать о недвижимости
Лучшие статьи о том, как покупать, продавать, снимать и обустраивать жилье — в вашей почте по вторникам. Бесплатно
Как подготовиться к приемке квартиры
Вот что нужно сделать до осмотра квартиры.
Договориться о времени приемки. Часто представители застройщика ограничивают время новоселов и дают 15—20 минут, чтобы осмотреть квартиру и подписать акт приема-передачи. Объясняют это тем, что дальше у них запланирована встреча со следующим собственником.
Не стоит прогибаться под такие условия — возьмите себе в резерв час. Заранее договоритесь об этом с застройщиком и обязательно планируйте приемку на светлое время, когда дефекты лучше видны.
Обычно на приемке квартиры от застройщика присутствует бригадир субподрядчика или мастер участка от застройщика, который контролирует ход работы.
Перечитать договор долевого участия. На что стоит обратить внимание:
- Площадь квартиры — после постройки фактическая площадь часто отличается от прописанной в договоре.
- В каком виде сдается квартира — отделка стен и пола, перечень сантехники, список электроустановочного оборудования.
Объем проверок на осмотре зависит от типа отделки квартиры.
Черновая отделка — голая квартира, куда просто заведены инженерные сети: электричество — до щитка, вода и канализация. Инженерные сети не разведены по квартире, розеток, выключателей и освещения нет. На полу — плита перекрытия или черновая стяжка, стены голые или покрыты базовым слоем цементной штукатурки.
Что проверяют:
- Площадь.
- Вертикальность стен.
- Дверь.
- Окна.
- Вытяжную вентиляцию.
Предчистовая отделка — это когда разведены коммуникации, а стены и пол готовы под чистовую отделку.
Что проверяют:
- Все, что я перечислил в списке для черновой отделки.
- Стяжку пола.
- Штукатурку стен.
- Как проложены инженерные сети: отопление, водоснабжение, электричество.
Чистовая отделка — когда отделочные работы завершены. К списку выше добавляется проверка качества финишных покрытий и фурнитуры межкомнатных дверей.
Подготовить инструмент для приемки. Я рекомендую такой минимальный набор:
- Карандаш или гелевая ручка для чертежей и пометок. Гелевая ручка не замерзает на холоде, а карандаш удобен, так как можно писать в любом положении.
- Жирный цветной маркер, чтобы отметить проблемные места, которые нужно устранить, например неровности на стенах. Стоит около 170 Р.
- Лампочка для проверки патронов — лучше светодиодная, чтобы не грелась, и с цоколем формата Е27, стоит в пределах 100 Р.
- Патрон с электрической вилкой, чтобы проверить розетки. Он удобнее, чем отвертка-индикатор. Есть патроны с проводом до 300 Р, а есть более дешевые, где электровилка соединяется с патроном. По моему опыту без шнура — гораздо удобнее: все манипуляции можно выполнить одной рукой.
- Двухметровый строительный уровень — от 492 Р. Или лазерный уровень.
- Строительный уровень длиной 40—60 см — от 342 Р. Для проверки уровня окон, оконных откосов, подоконника и батареи.
- Рулетка или лазерный дальномер, чтобы измерить длину стен и пересчитать площадь помещений. Мобильное приложение для этих целей не годится — слишком большая погрешность.
- Складная табуретка или стремянка для проверки электрических патронов на потолке и вентиляционных отверстий — от 1400 Р.
- Небольшой молоток. Проверять качество цементной стяжки для квартир без чистовой отделки.
- Бахилы и пакет для верхней одежды и личных вещей, чтобы не испачкаться в строительной пыли.
Также есть пара опциональных инструментов, которые удобно иметь, но можно обойтись без них:
- Линейка-угольник, чтобы проверять правильность прямых углов. Лучше выбирать широкий угольник 600 × 400 мм. Цена такого — около 500 Р. Столярные угольники с коротким плечом хотя и менее громоздкие, но не так точны из-за того, что ближе к углу стена часто скругляется. Но углы можно проверить и простой рулеткой с помощью правила египетского треугольника — как это сделать, расскажу чуть дальше.
- Трапециевидное двухметровое прави́ло для проверки штукатурного слоя, рельефа пола и стен — от 436 Р. Оно выполняет роль «контрольной двухметровой рейки» — понятие из строительных правил и нормативов. Если прави́ла нет, его заменяют двухметровым строительным уровнем.
Еще понадобится смартфон, его используют в качестве калькулятора, фонарика и фотоаппарата. Некоторые застройщики просят отправить на почту фото с проблемными местами, другие — прямо на месте указать маркером места для исправлений. Обязательно проверьте, подзаряжен ли телефон.
Многое из перечисленного выше не придется покупать, так как инструмент уже есть в быту или его можно взять ненадолго у знакомых.
В моей практике представители застройщика ни разу не просили документы и сертификацию на инструмент, который используется при приемке.
Минимальный набор инструментов для приемки обойдется в 3163 Р
| Стремянка | 1469 Р |
| Строительный уровень, 2 м | 492 Р |
| Строительный уровень, 40—60 см | 342 Р |
| Рулетка | 250 Р |
| Небольшой молоток | 230 Р |
| Жирный цветной маркер | 170 Р |
| Патрон с электрической вилкой | 110 Р |
| Лампочка Е27 | 70 Р |
| Карандаш или гелевая ручка | 30 Р |
Строительный уровень, 2 м
492 Р
Строительный уровень, 40—60 см
342 Р
Жирный цветной маркер
170 Р
Патрон с электрической вилкой
110 Р
Карандаш или гелевая ручка
30 Р
Подготовить документы. Чтобы упростить процесс приемки и ничего не упустить, вам понадобятся:
- Подробный чек-лист — в нем удобно делать пометки, когда обнаружите недостатки.
- Форма акта о несоответствии объекта строительства требованиям в двух экземплярах. В этом документе фиксируются все выявленные нарушения.
- Распечатанный план квартиры, который прилагается к ДДУ, — на нем отмечают замеры стен.
Также понадобятся чистые листы А4, чтобы делать заметки о дефектах. Рекомендую закрепить все перечисленные документы на планшете с клипсой — клипборде. Так удобнее делать записи в «полевых условиях».
Дальше расскажу, что проверять, когда пришли на приемку.
Шаг 1
Пересчитать площадь квартиры
Во время осмотра нужно измерить длину стен и посчитать площадь всех помещений. Сравните свои расчеты с цифрами в договоре.
Все измерения удобно отмечать на распечатанном плане квартиры.
Обычно застройщик указывает в договоре, какое расхождение по площади допустимо: у кого-то это 0,5 м², у других — от 1 м². Если расхождение больше, стоимость жилья пересчитывают. В этом случае застройщик или дольщик должны компенсировать разницу. В Тинькофф Журнале описаны оба этих сценария. Прочитайте, как действовать дольщику:
- Если застройщик не достроил метры.
- Если квартира оказалась больше, чем по договору.
Шаг 2
Проверить инженерные сети
Вентиляция. Она важна для здоровья и комфортного микроклимата. В квартирах обычно естественная вентиляция: приток происходит через микропроветривание в окнах, а вытяжка — через общедомовой вентканал, идущий на крышу. К вентканалу подсоединяют кухню и санузлы.
Если вентиляция плохо работает, это чревато проблемами:
- в помещениях появится повышенная влажность и запахи;
- на холодных поверхностях — конденсат. Например, так называемые плачущие окна зимой;
- в ванной заведется плесень.
Чтобы проверить вытяжку, возьмите лист бумаги А4 и приложите его к каждому отверстию вытяжной вентиляции. Лист должен прилипнуть к стене, если в квартире есть воздушная тяга. В герметичном помещении ее не будет, поэтому перед проверкой откройте окно или входную дверь в квартиру, чтобы обеспечить приток воздуха.
Если обнаружили проблему с вытяжной вентиляцией в высотке, нужно решать ее срочно силами застройщика, пока дом еще не заселили. Самостоятельно засоры вентиляционных каналов на уровне верхних этажей не устранить. Верхние жильцы вряд ли согласятся ломать свои стены, когда у них будет сделан ремонт.
Электрика. Если квартира обесточена, включите вводной автоматический выключатель в электрощитке — обычно он расположен в прихожей. Иногда электрики закрывают щиток на ключ. Заранее уточните это у застройщика, чтобы к щитку был доступ в момент проверки.
В моей практике было два случая, когда пришли с собственником на приемку, а щиток закрыт и квартира обесточена. В итоге проверили все, кроме электрики. Затем я пояснил хозяевам, как проверить розетки и свет самостоятельно. Это несложно.
Вводной автомат в щитке обычно расположен слева в верхнем ряду — у него самый большой номинал. Например, у большинства автоматов номинал 10 А,16 А, 20 А, а у главного вводного — 50 А. Номиналы подписаны на самом автомате.
После того как включили электричество в квартире, нужно проверить:
- Свет. Для этого вкручивают лампочку во все патроны и щелкают выключателем. Чтобы дотянуться до патронов на потолке, понадобится складной табурет или стремянка.
- Розетки. Нужно вкрутить лампочку в патрон-переходник и вставить в розетку — лампочка должна загореться. В противном случае недостаток вносят в чек-лист, фотографируют розетку и помечают ее маркером.
- Кабель, питающий варочную панель на кухне, если она предусмотрена договором. Провод должен идти напрямую от щитка. Это единственный кабель, который проложен в стяжке пола.
Водоснабжение. В санузлах иногда остаются незаделанные отверстия в местах, где трубы пересекают перекрытия. То есть вокруг трубы есть зазор, через который видно соседний этаж. Это нарушение, и застройщик обязан его устранить.
Трубы водоснабжения и отопления в местах прохода через перекрытия и стены должны быть в гильзах. Это такие полимерные или металлические трубы, внутренний диаметр которых на 5—10 мм больше наружного диаметра проходящей через нее трубы. Необходимо, чтобы зазор между трубой и гильзой был заполнен негорючим гидрофобным материалом.
Также нужно проверить, работают ли вводные вентили возле счетчиков, вентиль на полотенцесушителе, краны на сантехнических приборах. На них и на полу рядом не должно быть следов ржавчины и подтеков. Но не стоит открывать вводные вентили, если смесители еще не установлены.
У полотенцесушителей проверяют соединение с накидной гайкой, «американкой», — это место часто подтекает.
Канализация. Место прохода канализационного стояка через перекрытие должно быть закрыто цементным раствором.
Проверьте уклон горизонтальных труб канализации. Для нормального отвода нечистот самотеком толстая труба сечением 110 мм на всем протяжении должна иметь уклон к горизонтали 1—2 см на метр длины. А труба сечением 50 мм — 3 см на метр длины.
Чтобы проверить уклон трубы, положите уровень сверху на трубу. Верхний конец уровня оставьте на месте, а нижний медленно поднимайте, пока пузырек не встанет ровно посередине — это горизонтальный уровень. Если подняли нижний конец двухметрового уровня на 4 см, значит, завал такой: 4 / 2 = 2 см на 1 м.
Не допускайте уклона канализационных труб больше нормативов: в таком случае вода быстро убегает по трубе, а тяжелые фракции оседают на дне и высыхают. Это может привести к засору.
Материал труб и качество их спайки самому оценить сложно. Тут главное — чтобы нигде ничего не протекало. Чтобы это проверить, нужно открыть вентили возле счетчиков. Если смесители в квартире не установлены, то выходные отверстия труб сначала закрывают заглушками.
Проверьте уровень установки сантехприборов. Уровень установки от чистового пола до верха борта сантехнических приборов:
- для раковин и моек — 850 мм;
- для ванн — 600 мм.
Система отопления. В каждой квартире я встречал проблемы с радиаторами отопления. Чаще всего батареи установлены не по уровню.
Если радиаторы размещены неправильно, помещение прогревается неравномерно и в холодное время года окна запотевают.
Вот как проверить качество монтажа батарей:
- С помощью короткого уровня убедиться, что радиатор установлен горизонтально: пузырек уровня — в центре между полосками.
- Проверить, что батареи надежно прикреплены к стенам.
- Вокруг радиатора необходимы зазоры для свободной циркуляции воздуха: 60 мм от пола, 50 мм от низа подоконника, 25 мм от стены, если другое не указано изготовителем прибора.
- На местах соединения радиатора с трубами не должно быть ржавчины и подтеков. Нужно, чтобы регулировочные вентили на радиаторах открывались и закрывались.
Шаг 3
Проверить отклонение по вертикали и плоскость стен
Проверка стен. При черновой отделке стена может быть или голой, то есть из кирпича либо блоков из газобетона, или с черновой цементной штукатуркой. Некоторые застройщики в монолитных домах вообще не ставят внутренние перегородки — на их месте просто выкладывают нижний слой блоков или кирпичей.
Стены проверяют по двум параметрам: отклонение от вертикали и плоскость — тут следят за тем, чтобы не было волн. Начинают от углов — там больше неровностей, так как штукатурить углы сложнее. Отклонение по вертикали проверяют с помощью двухметрового уровня. Плоскость — с помощью двухметрового прави́ла или уровня.
Небольшие волны на прямых стенах не будут заметны после чистовой отделки. Но есть места, где они бросаются в глаза:
- Дверные проемы — любые изгибы стен в месте примыкания дверного наличника будут всегда в поле зрения.
- На уровне плинтусов — линия примыкания плинтуса со стеной выявляет все неровности. Чтобы это скрыть, придется красить плинтус в цвет стен, а это не всегда возможно.
- На уровне потолка — граница примыкания стены с потолком должна быть идеально ровной, иначе это будет заметно.
- Вокруг розеток — там почти всегда есть проблемы, так как в этом месте, в отличие от ровного участка стены, рабочим сложнее выравнивать штукатурку.
В чистовой отделке тоже сначала проверяют ровность стен и уязвимые места вокруг дверных проемов и розеток, а затем уже качество финишной отделки.
Допустимые отклонения по нормативам я собрал в таблице ниже. Норма зависит от вида штукатурки.
Простую цементную штукатурку легко отличить. Ее делают из песчано-цементной смеси. На вид она серая с шероховатой поверхностью, хорошо различимы отдельные песчинки, которые замешаны в цемент. Улучшенная штукатурка имеет мелкодисперсную структуру. Она может быть белой, сероватой или розоватой.
Допустимые отклонения оштукатуренных поверхностей
| Что проверяем | Штукатурка простая | Улучшенная | Высококачественная |
|---|---|---|---|
| Предельное отклонение от вертикали на всю высоту | 10 мм | 10 мм | 5 мм |
| Отклонение от горизонтали на 1 м | 3 мм | 3 мм | 1 мм |
| Глубина или высота неровности поверхностей плавного очертания на 4 м² | 5 мм | 3 мм | 1 мм |
| Отклонения оконных и дверных откосов, внутренних и внешних углов стен на весь элемент | 10 мм | 10 мм | 5 мм |
| Отклонения ширины откоса от проектной | 5 мм | 3 мм | 2 мм |
Предельное отклонение от вертикали на всю высоту
Отклонение от горизонтали на 1 м
Глубина или высота неровности поверхностей плавного очертания на 4 м²
Отклонения оконных и дверных откосов, внутренних и внешних углов стен на весь элемент
Отклонения ширины откоса от проектной
Если квартира в черновой отделке с голыми стенами без штукатурки, то уровень стен не проверяют.
Идеально, если кирпичная кладка строго вертикальная, но так бывает не всегда. Если есть отклонения, их устраняют на этапе отделочных работ — штукатурят стены по маякам: строго вертикально устанавливают маячковый профиль. Затем на стены накидывают штукатурный раствор, равномерно распределяют его и протягивают вдоль поверхности стен, ориентируясь на профиль.
Дверные проемы. Высота полотна стандартных дверей — 200 см, поэтому высота дверных проемов от стяжки в получистовой отделке должна быть не более 208 см. Если проем выше — это дефект. Придется заделывать его сверху, иначе над дверным наличником будет видна дыра в стене.
Периметр дверного проема, места вокруг розеток и выходов труб из стен оштукатурить сложнее, поэтому там случаются выступы или впадины. Если штукатурка лежит неровно, то наличник или розетка не будут примыкать к стене.
Геометрия углов. Если хотя бы на одной стене есть неровности, то они проявляются на местах стыков с соседними плоскостями: на углу — стык с соседней стеной, с потолком или с полом.
Не все углы в квартире должны быть идеально прямыми. Важно, чтобы 90° было в тех местах, где в будущем вплотную встанет мебель, например кухонный гарнитур или угловые шкафы. Иначе после установки будут некрасивые зазоры.
Если нет угольника, для проверки прямого угла используйте рулетку и правило египетского треугольника. Это треугольник, у которого длины катетов 3 и 4, а гипотенузы — 5. Нужно отмерить от внутреннего угла 30 см в одну сторону и 40 см в другую. Если расстояние между этими точками 50 см, то угол — 90°. Если угол меньше или больше, шкаф не встанет там плотно.
Проверка финишной отделки. Если на стене обои, то проверяют, чтобы под ними не оказалось темных пятен, а места стыков были незаметны — то есть обои не должны расходиться или лежать внахлест. По технологии на внешних углах обои не обрезают, а загибают. А на внутренних углах, напротив, подрезают, чтобы угол смотрелся ровным и четким. Чтобы выявить неровности, нужно прижать контрольную рейку во внутренних углах каждой стены.
Окрашенные поверхности проверяют «под лампочку». Это единственный случай, когда приемку удобнее делать вечером: в темном помещении луч фонаря направляют под острым углом к поверхности стен. Так видны даже малейшие неровности, незаметные при рассеянном дневном свете.
Шаг 4
Проверить стяжку пола
В черновом варианте стяжки может и не быть. Тогда в качестве основания есть плиты перекрытия, которые по уровню примерно на 10 см ниже высоты будущего пола. Но чаще квартиру сдают со стяжкой, на которой есть шероховатости и перепады в пределах нормы. Такую стяжку все равно придется выравнивать наливным полом, поэтому ее проверяют только на прочность.
Квартиры с предчистовой отделкой сдают с цементной стяжкой, она пригодна для настила ламината и аналогичных покрытий на твердой толстой основе. Такая стяжка должна быть ровной, без значимых выемок и выступов, поэтому для контроля понадобится двухметровое правило.
Вот что нужно проверить.
Отклонение от горизонта для цементной стяжки согласно нормативам не должно превышать 4 мм на двухметровую контрольную рейку, а также не может быть более 20 мм в одном помещении. Измеряют уровень от угла к углу — по диагонали помещения.
Плоскость стяжки проверяют не только в углах, но и по всей поверхности помещения. Контрольную рейку прижимают к полу через каждые 2 м, так как выступ может проявиться в любом месте комнаты. Просветы между контрольной двухметровой рейкой и бетонной стяжкой по нормативу не должны превышать 4 мм.
В современных новостройках с предчистовой или получистовой отделкой применяют полусухую стяжку. Ее заливают после того, как возвели стены. В этом случае сначала проверяют зоны, где выравнивать стяжку сложнее всего, это дверные проемы и углы комнат. С помощью уровня и двухметровой контрольной рейки убедитесь, что в этих зонах стяжка лежит в ровной плоскости без впадин и выступов.
Уровень пола в туалете и ванной комнате должен быть на 15—20 мм ниже уровня пола в смежных помещениях — либо полы в этих помещениях должен отделять порог. Это на случай небольших протечек, чтобы вода из мокрых зон не проникала в жилые помещения.
Прочность стяжки проверяют, слегка постучав по ней молотком. Стяжка не должна крошиться под ударами. Слабые места — возле входной двери, около выхода из пола труб отопления, в углах комнат.
Если заметите трещины в стяжке, постучите в этих местах по полу молотком. Если стук звонкий — стяжка прочная. Если звук глухой, «бухтящий», или поверхность заметно вибрирует — стяжка непрочная, лучше ее отбить и залить заново.
Если стяжка отбивается молотком, проверьте ее толщину. Она должна быть не менее 40 мм, если под стяжкой тепло- или звукоизолирующая подложка. Если стяжка уложена непосредственно на плиту перекрытия, толщина — не менее 20 мм.
Вдоль стен на уровне стяжки должна быть уложена демпферная лента — вспененная полоска полиэтилена на самоклеящейся основе. Она защищает стяжку, чтобы та не растрескалась, пока сохнет, а также служит для звукоизоляции в высотных домах.
Если для ремонта выбрали мягкие напольные покрытия на основе винила или ПВХ толщиной 3—4 мм, то требования к стяжке серьезнее. Они идут без подложки, поэтому повторяют малейшие неровности стяжки. Основание для тонких финишных покрытий должно быть идеально ровным. Застройщик так тщательно не выравнивает. В этом случае придется дополнительно заливать финишную самовыравнивающую смесь.
Проверка готового пола. В квартирах с чистовой отделкой, чтобы проверить готовый пол, например ламинат, нормативы такие:
- Отклонение от горизонтального уровня — до 2 мм на 2 м контрольной рейки.
- Просвет между полом и контрольной двухметровой рейкой — до 2 мм.
Также нужно пройтись по всей поверхности напольного покрытия, чтобы проверить, нет ли скрипа или вибрации. Если такое обнаружится, это означает, что под ламинатом провал в стяжке. В этом случае подложка под напольным покрытием скроет неровности примерно на месяц, а потом промнется в проходимых местах или под мебелью.
Ламинат, который уложили на неровное основание, начнет скрипеть, а если перепады большие, то его замки могут сломаться. Поэтому лучше демонтировать напольное покрытие и выровнять стяжку.
Шаг 5
Проверить потолок
Высота потолка. Ее измеряют в каждом помещении и сравнивают с обязательствами застройщика, описанными в ДДУ. В ванной и санузле высота должна быть больше за счет низкого уровня стяжки.
Следы подтеков. В квартирах, которые сдаются с открытой плитой перекрытия на потолке, внимательно изучите бетонную поверхность. Там не должно быть следов ржавчины и подтеков.
В группе риска — квартиры на верхних этажах новостроек без техэтажа. Над потолком такой квартиры только слой утеплителя и кровля. В случае проблем с крышей вода всегда найдет себе дорогу, поэтому на потолке останутся следы протечек. Тогда единственный выход — разбирать кровельный «пирог» и устранять дефект на самой крыше.
Также нужно обратить внимание на верх стен в районе потолка. В этом месте могут быть высолы, темные пятна, подтеки или их следы. Такое случается по нескольким причинам:
- из-за проблем с кровлей;
- из-за плохого утепления внешней стены здания — в холодное время года стена остывает до температуры точки росы и на ней образуется конденсат;
- когда неправильно организована система вытяжной вентиляции и вентканалов — в этом случае в зимний период морозный воздух опускается в вентканалы, а близлежащие стены начинают остывать до точки росы.
Если проверка проходит зимой, проведите ладонью по поверхности тех стен в квартире, внешняя сторона которых выходит на улицу, а также по стенам кухни и ванной, где могут располагаться вентканалы. Если стена холодная или влажная — бейте тревогу и требуйте исправить эти недостатки. Мокрая стена в квартире рано или поздно приведет к образованию черной плесени.
Чистовая отделка потолка. В этом случае дополнительно следует проверить равномерность покраски и плоскость потолка «под лампочку».
Шаг 6
Проверить двери и окна
Двери и окна имеют два вида дефектов: повреждение поверхности и отклонение от вертикали.
Двери от застройщика могут иметь «завал» — отклонение от вертикали. Проверить это легко. Откройте дверь и попробуйте оставить дверное полотно в разных положениях: приоткрытом, среднем и широко распахнутом. При отсутствии сквозняка дверное полотно должно остаться на месте в любом раскрытом положении.
Если дверь установлена с завалом, она либо захлопнется, либо будет двигаться в одну и ту же точку и остановится в плоскости максимального отклонения от вертикали. В этом легко убедиться, если прислонить уровень к торцу дверного полотна.
Балконные и оконные блоки проверяют таким же способом. По госту их следует устанавливать по уровню. Стороны проема не должны отклоняться от вертикали и горизонтали более чем на 4 мм на метр. А смонтированные оконные блоки — более чем на 1,5 мм на метр длины и 3 мм на высоту изделия. Если отклонения в проемах превышают эти нормы, то устанавливать в них окна нельзя.
Окно и замки каждой створки оконных и балконных блоков должны легко открываться и плотно закрываться, хорошо фиксироваться в откинутом положении, не заедать. Проверьте, что на стеклах нет царапин и трещин, а отливы на лоджиях и окнах качественно закреплены.
На лоджиях проверяют, хорошо ли рама прилегает к плите, есть ли сквозняки, какова вероятность подтеков сверху во время дождя.
Один из самых распространенных дефектов в новостройках — механические повреждения поверхности оконных блоков, подоконников или откосов. Пластик легко повредить при транспортировке и в ходе монтажа, так как защищает его лишь тонкий слой пленки. Ее лучше снять сразу. На это есть две причины:
- Чтобы проверить поверхность на предмет царапин или вмятин. Если есть повреждения — это повод требовать замены испорченного элемента, так как в новой квартире все должно быть нетронутым.
- Пока идет ремонт, защитная пленка на оконных блоках сохнет и выгорает на солнце, а потом с трудом отрывается от профиля и оставляет цветной след, который невозможно смыть.
Шаг 7
Зафиксировать найденные недочеты
Что нужно для этого сделать
Отметить место недочета. Если квартира в черновой или предчистовой отделке, то обнаруженные недочеты отмечают с помощью маркера или карандаша. Например, обводят место неровности на стене или помечают кривой угол откоса и пишут рядом комментарий. Задача — обозначить дефект, чтобы строители не пропустили его, когда будут исправлять недочеты.
Если квартира в чистовой отделке, опишите выявленные недостатки в своем акте и отправьте его вместе с фото дефектов застройщику.
Сфотографировать дефекты на камеру телефона.
Внести список дефектов в акт. Если квартира в новостройке не соответствует требованиям закона, то дольщик вправе отказаться от приемки квартиры, пока застройщик не исполнит свои обязанности.
Чаще всего дефекты фиксируют в бланке акта приемки-передачи от застройщика. Но если он против пометок в акте, то его не нужно подписывать, пока не будут устранены все нарушения. Недоделки в этом случае фиксируют в акте о несоответствии.
Форма может быть вольная, даже рукописная. Этот документ подтверждает, что вы прибыли в указанный застройщиком срок для приемки квартиры, и описывает причины, по которым вы не можете сейчас принять ее.
Важно, чтобы акт о несоответствии был составлен в двух экземплярах, а на вашем экземпляре стояла подпись представителя застройщика с расшифровкой фамилии.
На всякий случай можно продублировать весь перечень дефектов и фото на электронную почту застройщика. Контактные данные есть в ДДУ, еще их можно уточнить у представителя.
Застройщик обязан устранить дефекты своими силами или возместить расходы собственнику. В законе не прописан срок, в который застройщик должен все исправить, но обычно договариваются на два месяца. Если за это время решить вопрос не получится, стоит обратиться в суд, чтобы взыскать расходы на устранение дефектов или уменьшить стоимость квартиры по ДДУ на эту сумму.
Если обнаружили дефекты после того, как подписали акт, — не страшно. По закону гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование в квартире — не менее трех лет со дня, как подписали передаточный акт, а на сам объект строительства — не менее пяти лет. Застройщик обязан бесплатно устранить дефекты, выявленные в течение этого срока.
Если дело перейдет в судебную плоскость, лучше обратиться к юристам, специализирующимся на защите прав дольщиков. Они помогут привлечь специалистов, которые проведут исследование квартиры сертифицированным инструментом и составят экспертное заключение. Стоимость такой услуги в Москве — 15 000—20 000 Р.
Коротко о том, как проверить квартиру в новостройке во время приемки
- Для успешной проверки нужно подготовить необходимый инструмент и бумаги. Это несложно и недорого. Если чего-то не хватает, можно взять у знакомых или купить: все это пригодится для предстоящего ремонта.
- Договоритесь с застройщиком о приемке на светлое время суток, чтобы все дефекты были лучше видны. Нужно закладывать на это не меньше часа.
- Чтобы проверить площадь квартиры, нужно измерить стены, посчитать площадь помещений и сравнить ее с той, что указана в ДДУ.
- В проверку инженерных сетей входит: электрика — работоспособность патронов и розеток; трубы и вентили водоснабжения и канализации — подтеки, следы ржавчины, уклон труб канализации; радиаторы — уровень батарей отопления; вентиляция — перед проверкой откройте окно или входную дверь в квартиру, чтобы был приток воздуха.
- У стен проверьте возможное отклонение от вертикали и саму плоскость, чтобы была без значимых выступов и выбоин, и внутренние углы — насколько они прямые в тех местах, где будет стоять мебель.
- У пола проверьте уровень по горизонтали, выступы и выбоины. У потолка — высоту, следы подтеков. Окна и двери — есть ли отклонения от вертикали и внешние повреждения.
- Все дефекты фиксируйте в акте приемки-передачи или в акте о несоответствии объекта строительства требованиям. Представитель застройщика обязательно должен подписать ваш экземпляр.
Больше материалов о покупке квартир и домов, обустройстве и ремонтах — в нашем телеграм-канале «Свой угол». Подписывайтесь, чтобы ничего не пропустить: @t_nedviga
