Актуально на: 16 октября 2018 г.
0
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся не только земельные участки и участки недр, но и все то, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимости относятся в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также помещения, как жилые, так и нежилые (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Помещения – это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями (пп. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ).
Помещения, как и иные объекты гражданских прав, не ограниченные в обороте, могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом (п. 1 ст. 129 ГК РФ). Одним из наиболее распространенных случаев передачи помещения от одного лица к другому является его передача на основании заключенного договора купли продажи. Как составить акт приема-передачи помещения в этом случае, расскажем в нашей консультации.
Подтверждаем факт передачи помещения по договору
Заключив договор купли продажи помещения, продавец обязуется тем самым передать в собственность покупателя указанное помещение (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор купли продажи должен быть заключен в письменной форме, поскольку несоблюдение письменной формы влечет его недействительность. В том случае, когда помещение принадлежит на праве общей собственности нескольким лицам (физическим или юридическим), сделка купли-продажи подлежит нотариальному удостоверению (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ).
Переход права собственности на помещение подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).
Документом, подтверждающим факт передачи помещения покупателю, является передаточный акт или акт приема-передачи, подписываемый обеими сторонами. В общем случае именно после подписания сторонами такого акта обязательство продавца передать помещение покупателю считается исполненным. В противном случае, когда одна из сторон уклоняется от подписания документа о передаче помещения, это расценивается как отказ соответственно продавца от исполнения обязанности передать недвижимость, а покупателя – обязанности принять ее (п. 1 ст. 556 ГК РФ).
Составляем акт приема-передачи помещения
Для акта приема-передачи нежилого помещения образец простой и составляется он в произвольной форме. Из передаточного акта должно однозначно следовать со ссылкой на заключенный договор купли продажи, что продавец передал, а покупатель принял помещение. Как и в договоре купли-продажи, в акте нужно привести подробную характеристику передаваемого помещения. Иными словами, в акте должны быть указаны данные, которые позволят определенно установить недвижимость, подлежащую передаче. К слову, без указания таких данных в договоре, условие о подлежащей передаче недвижимости будет считаться несогласованным, а соответствующий договор незаключенным (ст. 554 ГК РФ).
В общем случае, как в договоре, так и в акте достаточно указать кадастровый номер помещения (п. 2 Постановления Пленума ВС от 11.07.2011 № 54). Хотя дополнительно могут быть приведены и иные уникальные характеристики объекта. Скажем, его площадь, расположение (в т.ч. этаж) и т.д.
Также в акте нужно отметить, что помещение передано в состоянии, удовлетворяющем покупателя, и претензии у сторон отсутствуют. Передаточный акт подписывается продавцом и покупателем. Для акта приема-передачи ключей от помещения образец отдельный приводить не будем, ведь эта информация обычно также отражается в передаточном акте на помещение.
Приведем пример заполнения акта приема-передачи нежилого помещения при купле-продаже.
Скачивание формы доступно подписчикам или по временному доступу
Скачать
Скачивание формы доступно подписчикам или по временному доступу
Скачать
По этой форме может быть заполнен акт приема передачи как жилого помещения, так и нежилого.
Обращаем внимание, что составлять акт приема-передачи помещения не нужно, если на момент заключения договора купли-продажи покупатель уже владеет этим помещением на ином основании, например, по договору аренды. При таких условиях считается, что обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании такого договора. Повторно подтверждать передачу недвижимости уже не требуется (п. 5 Постановления Пленума ВС от 17.11.2011 № 73).
Акт приема-передачи нежилого помещения составляется, как правило, в двух случаях: при продаже и при сдаче помещения в аренду. Акт – не самостоятельный документ, он является частью основного договора купли-продажи или аренды (краткосрочной или долгосрочной).
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк акта приема-передачи нежилого помещения .docСкачать образец заполнения акта приема-передачи нежилого помещения .doc
Зачем нужен акт приема-передачи нежилого помещения
Поскольку договор имеет предварительное значение, то основная цель составления акта приема-передачи заключается в том, чтобы удостоверить факт передачи помещения от одной стороне другой, а также зафиксировать то, что получатель не имеет к передающей стороне никаких претензий по состоянию передаваемого нежилого объекта.
Без составления данного акта договор так и будет предварительным документом, не фиксирующим факта приема-передачи, а также использования помещения, а лишь отражающим намерение. То есть, по сути дела, если стороны не подпишут акт, то его отсутствие может привести к тому, что финансовые отношения между сторонами по основному договору, а также все действия технического характера по передаваемому помещению могут быть признаны незаконными или недействительными.
Обращаем внимание! Договоры аренды сроком более года подлежат обязательной госрегистрации!
Следует учитывать, что долгосрочные договоры аренды (сроком больше одного года), как и договоры купли-продажи, надо регистрировать в государственных структурах и к ним в обязательном порядке должен быть приложен акт о приеме-передаче помещения.
Основные тонкости акта приема-передачи нежилого помещения
Единого, утвержденного образца для написания такого акта не существует, поэтому его можно писать в свободной форме или по специальному шаблону. Акт составляется в двух экземплярах – по одному для каждой из заинтересованных сторон. Он может быть оформлен на обычном листе А4 формата в рукописном или печатном виде.
В документе в обязательном порядке нужно указать названия юридических лиц, задействованных в договоре, а также индивидуальные особенности продаваемых или сдаваемых в аренду площадей. К ним относятся: кадастровый номер, площадь помещения, адрес, техническое состояние. Сюда же можно вписать наличие коммунальных и прочих услуг, таких как газ, отопление, вода, свет, интернет, лифт, телефон, охрана, и т.д. По соглашению сторон, к данному документу можно приложить кадастровый паспорт или иные бумаги (чертежи, выписки, схемы) на помещение.
Инструкция по заполнению акта
- В первой части документа посередине пишется его название, а также коротко суть (в данном случае «прием-передача нежилого помещения»).
- В строке чуть ниже указывается город, в котором он создается и дата (цифрами или прописью).
- Затем вписывается полное название компании (с указанием организационно-правовой формы ИП, ООО, ЗАО, ОАО аббревиатурой или прописью), передающего помещение с обозначением руководителя (здесь обычно пишется Директор, Генеральный директор, или другой уполномоченный на подписание данных документов, сотрудник), а также указывается документ, на основании которого он работает («Устав», Положение», «Доверенность» и т.п.).
- Далее в акт вносятся те же самые сведения о второй стороне процесса и фиксируется сам факт приема-передачи нежилого помещения.
- Затем в акте нужно указать дату приема-передачи, площадь передаваемого объекта (цифрами и прописью), адрес его места регистрации, коротко сведения об основном договоре (номер, дату заключения) и еще раз вписать названия предприятий, заключивших договор.
- Далее вписываем о состоянии передаваемого нежилого помещения.
- В заключение акт должен быть заверен подписями представителей обоих юридических лиц или же уполномоченных сотрудников. Документ можно проштамповать печатями, но не обязательно.
Если оно в том состоянии, которое соответствует заключенному между сторонами договору, то это следует обязательно обозначить, если же в нем имеются какие-то изъяны или недостатки (например, отсутствие ремонта, сломанные элементы интерьера и т.д.), то это надо также зафиксировать, причем отдельным документом, который стоит оформить, как приложение к данному акту. Если все нормально, то далее следует прописать то, что принимающая сторона никаких замечаний и претензий к состоянию передаваемого объекта не имеет.
После подписания акта приема-передачи нежилого помещения вся ответственность за его содержание переходит к тому предприятию, которое приняло объект в пользование. Акт служит прямым основанием для передачи денежных средств, а также для исполнения остальных требований, прописанных в договоре.
Акт приема-передачи помещения в аренду — это документ, который подтверждает переход владения и пользования недвижимостью от одной стороны договора к другой.
Для чего составляют акт
Использование арендованного помещения всегда несет риск причинения ущерба, возникающего по причинам несоблюдения техники безопасности, неосмотрительности или умышленных действий третьих лиц. В случае возникновения спора необходимо подтвердить свою позицию и доказать то, в каком состоянии передано имущество на момент заключения сделки.
Составляя акт приема-передачи, обе стороны сделки получают гарантии: арендодатель — сохранность переданного имущества, арендатор — получение оговоренного имущества для владения и пользования. Документ позволяет зафиксировать показания приборов учета коммунальных услуг во избежание дальнейших споров по оплате. Если вы выступаете на стороне арендатора, то ознакомьтесь с дефектами помещения или находящихся в нем вещей. Для облегчения описания дефектов используется фототаблица.
При сдаче каких объектов его готовят
Составление документа актуально для любых объектов недвижимости. Вне зависимости от того, передается ли во владение и пользование нежилое, жилое помещение, помещение складского типа, стороны вправе определить состояние предмета сделки и сопутствующих вещей. Ограничения по кругу лиц, которые вправе оформлять акт, отсутствуют. Документ могут составлять физические и юридические лица.
Оформление документа не относится к законодательным обязанностям сторон. Составлять акт приема-передачи коммерческого помещения стороны вправе по своему желанию. На практике участники соглашения во избежание затраты дополнительного времени ограничиваются следующей формулировкой в договоре: «Настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи». Использование такой правовой конструкции возможно, но рекомендуем всегда составлять акт и подробно описать все в нем. В случае возникновения спорных моментов он служит доказательством в суде.
Кто является ответственным за подготовку акта
При определении условий договора стороны вправе возложить в качестве обязанности оформление документа на конкретное лицо. На практике возможно несколько вариантов составления:
- Сторона, составившая договор, вместе с ним готовит и документ о приеме-передаче, указывая сразу перечень имущества и его состояние.
- Составляется без указания имущества, стороны заполняют пустые графы в обоюдном порядке по результату осмотра на месте.
Правила подготовки акта
К договору аренды применяются положения главы 34 ГК РФ, но обязательных требований к составлению документа о приеме-передаче недвижимости в ней не установлено. Следует указать ссылку на первоначальный договор, это делается в верхней части или по тексту ниже. Дополнительно определяем номер приложения, если это указано в договоре. Используем следующую формулировку: Приложение № 1 к договору аренды помещения от 14.10.2021.
При составлении применяется письменная форма. Стороны сделки вправе закрепить свою форму и использовать ее в качестве приложения. В этом случае документ оформляется в соответствии с установленной участниками сделки формой. Структура документа включает в себя следующие разделы:
- Вводная часть (наименование сторон и компетентных представителей, место и дата оформления, ссылка на реквизиты договора).
- Описательная (перечень передаваемого вместе с помещением имущества, состояние технических сетей и оборудования, показания приборов учета, оценочная стоимость имущества, внешнее состояние помещения, дверных блоков и оконных рам и т.д.).
- Реквизиты сторон (подпись полномочного представителя; для юридических лиц указывается адрес, ИНН, ОГРН, наименование; для физических лиц — ФИО, данные документа, удостоверяющего личность).
В зависимости от особенностей помещения описательная часть содержит разные условия. Наличие передаваемой техники вместе с помещением делает необходимым для арендодателя указать ее в перечне. Для этого определяется количество, серийный номер (при наличии), название модели и фирмы изготовителя, оценочная стоимость.
Вот для примера простой образец акта приема-передачи нежилого помещения по договору аренды между юридическими лицами:
А это шаблон, который можно скачать и использовать в работе:
Приложение № _____ к Договору аренды от «___»_______ ____ г. № _____
Акт приема-передачи
г. ______________
«___»____________ _____ г.
_____________________________ (ФИО), именуем__ в дальнейшем «Арендодатель», паспорт серия _____ № _______, выдан _______, дата выдачи ________, код подразделения __________ , и _____________________________ (наименование), именуем__ в дальнейшем «Арендатор», паспорт серия _____ № _______, выдан _______, дата выдачи ________, код подразделения __________ , с другой стороны, совместно составили настоящий документ о том, что Арендодатель передал, а Арендатор принял во временное пользование Здание ____________________ с кадастровым номером _____________, общей площадью _________ кв. м, в том числе — ________ кв. м, расположенное по адресу: _______________________________________ (далее — Здание). Описание и технические характеристики Здания: __________________.
1. Перечень инженерных коммуникаций, установленных в Здании: _____________________.
Общее состояние инженерных коммуникаций: ______________________________.
2. На момент подписания Здание находится в следующем техническом состоянии: ________________________.
3. Взаимных претензий не имеется.
4. Документ составлен в двух экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.
| Подписи Сторон | |
| Арендодатель: | Арендатор: |
| _____/_________ (подпись/ФИО) | _____/_________ (подпись/ФИО) |
Порядок хранения акта
На практике документ о передаче оформляется как приложение к основной сделке и является его неотъемлемой частью. В зависимости от необходимости государственной регистрации сделки оформляется два или три экземпляра. По одному экземпляру для каждой стороны, третья хранится в подразделении Росреестра. В случае утери документа копию получаем в Росреестре. За оказанием государственной услуги обращаемся в МФЦ
