1. Краткий инвестиционный меморандум
С каждым годом в нашей стране растет как внешний, так и внутренний туризм. Также расширяется география распространения малого и среднего бизнеса, что влечет за собой периодические командировки и профессиональные переподготовки, требующие передвижения по стране. Эти факторы способствуют активному росту спроса на места для проживания.
Открытие гостиницы сегодня является очень актуальным и перспективным делом. Следует обратить внимание именно на средний класс, и быть нацеленными на предоставление качественных услуг по приемлемым ценам.
Небольшие гостиницы — самый динамично растущий вид размещения в России.
Данный бизнес-план рассчитан на город с населением более 1 млн.
Основные факторы успеха:
- комфортабельные номера;
- высокое качество предоставляемых услуг;
- удачное месторасположение;
- приемлемые цены;
- динамично развивающийся спрос.
- Сумма первоначальных инвестиций составляет 12 400 000 рублей.
- Точка безубыточности достигается на 6 месяц работы.
- Срок окупаемости составляет от 18 месяцев.
- Средняя чистая ежемесячная прибыль 776 000 рублей.
- Рентабельность продаж 39%.
2. Описание бизнеса, продукта или услуги
В рамках данного проекта мы рассмотрим небольшую гостиницу с 30 номерами.
Выделим следующие категории номеров:
- двухместные «люкс» —2 (5 900руб.);
- одноместные «люкс» — 2 (3 900руб.);
- двухместные «стандарт» — 11 (4 190руб.);
- одноместные «стандарт» — 9 (2 790руб.);
- двухместные «бюджет» — 3 (3 490 руб.);
- одноместные «бюджет» — 3(1 790руб.).
Для осуществления деятельности используем арендованное помещение площадью около 900м2. На один номер приходится порядка 20-25м2.
Каждый номер включает в себя кровать, шкаф, зеркало, тумбочку, телефон, небольшой телевизор, настольную лампу, стул, кресло, мини-холодильник, сан узел с душевой кабиной. На полу — мягкий ковролин. Дизайн сделан в мягких спокойных тонах. Преобладающие цвета: бежевый, молочный, коричневый с элементами зелёного цвета в декоре — занавески и картины.
Месторасположение — центр города, рядом с транспортной развязкой, кафе, ресторанами, развлекательными заведениями, банками.
Оказываемые услуги в рамках гостиницы:
- ежедневная уборка помещение;
- утюг с гладильной доской;
- ванные принадлежности;
- наличие wi-fi в номерах.
3. Описание рынка сбыта
Гостиничный бизнес последние 7 лет только набирает обороты. На графике мы видим положительную динамику уже с 2011 года, особенно большой скачок мы наблюдаем в 2016 г. Что говорит о благоприятных прогнозах для этой сферы в будущем.
Целевая аудитория имеет очень широкий диапазон. В основном это молодые и среднего возраста люди, имеющие активную жизненную позицию, со средним уровнем достатка. На диаграмме мы видим распределение целевой аудитории по группам. Отсюда следует, что основное внимание нужно уделить именно аудитории, основной целью которой является туризм, а также образование и профессиональная подготовка. Их суммарная доля составляет 80,5%.
Все данные и цифры с официального сайта Росстата — gks.ru.
4. Продажи и маркетинг
Важную роль в развитии бизнеса играет именно маркетинговая политика. Следует уделить особое внимание этому направлению, чтобы обеспечить постоянно растущий спрос.
Для начала нужно создать оригинальный узнаваемый бренд и сайт компании, зарегистрироваться в социальных сетях.
Сейчас главный источник рекламы — Интернет. Используйте основные каналы продвижения:
- реклама в Яндекс.директ;
- реклама в социальных сетях;
- регистрация в онлайн-каталогах, таких как booking.com, trivago.ru, travelline.ru.
Следует обратить внимание и на офлайн размещение. Одним из эффективных методов является реклама на вокзалах и в аэропортах. Выгодным также будет сотрудничество с туристическими фирмами, бизнес-центрами и службами такси.
Одним из самых результативных и проверенных способов развития является сарафанное радио. Ваше внимание всегда должно быть направлено на сервис, на улучшение качества оказываемых услуг. Рынок сейчас динамично развивается и нужно постоянно находиться в курсе всех изменений, чтобы всегда иметь конкурентное преимущество. Довольный клиент — это гарант вашего постоянного развития и масштабирования. Плюсом станет, если ваши посетители будут оставлять отзывы с фотографиями и видео в интернете и социальных сетях.
В ваших силах сделать так, чтобы, побывав у вас однажды, гость захотел возвращаться к вам снова и снова.
А для постоянных клиентов создайте систему лояльности. Чтобы уже на второй приезд человек выбрал именно вашу гостиницу, ведь там у него есть скидка и специальный подарок.
5. План производства
Ключевая цель — открытие гостиницы и максимизация прибыли.
Календарный план открытия
Прежде чем приступать к открытию рекомендуем внимательно ознакомиться со следующими документами, чтобы чётко понимать все особенности и нюансы данного вида бизнеса:
1. ГОСТ Р 50645-94 «Туристско-экскурсионное обслуживание. Классификация гостиниц» (01/07/1994);
2. ГОСТ Р 51185-98 «Туристские услуги. Средства размещения. Общие требования» (01/01/1999);
3. «Правила предоставления гостиничных услуг в РФ» от 25 апреля 1997 года № 490;
4. Закон РФ «Об основах туристической деятельности в РФ» (24/11/1996) № 132-ФЗ.
Обзор рынка недвижимости для подбора оптимального помещения.
Основные параметры выбора местоположения гостиницы:
- центр города/близлежащие районы;
- транспортная развязка;
- наличие в шаговой доступности кафе, ресторанов, развлекательных заведений, магазинов, банков;
- линия домов: первая или вторая;
Характеристика помещения:
- площадь помещения 900 м2;
- отдельный вход с улицы или с торца;
- наличие парковки;
- наличие всех необходимых коммуникаций: горячее и холодное водоснабжение, электроэнергия, вентиляция, канализация.
Оформление документов.
- Оформление юридического лица. (ИП, ООО)
- Регистрация в налоговых органах. (ОКВЭД: 55.12 — деятельность гостиниц без ресторанов)
- Выбор системы налогообложения. (УСН, доходы — 6%)
- Документы о регистрации кассового аппарата в налоговой инспекции.
- Заключение договора аренды. (Договор составляется опытным юристом)
- Получение разрешения на перепланировку в БТИ.
- Документы, подтверждающие соответствие требованиям санитарной, технической, пожарной, экологической безопасности.
- Регистрация вывески в органах местного самоуправления.
- Договоры на оказание услуг сторонними организациями. Сюда входят коммунальные услуги, охрана помещения, инкассация, техническое обслуживание.
Проведение ремонтных работ, установка мебели и оборудования.
Следует внимательно отнестись к выбору строительной бригады. Ремонт нужно сделать качественно и в короткие сроки. Обратитесь к проверенным компаниям с опытом работы и проектами с положительными отзывами. Постоянно контролируйте процесс, внося коррективы и вовремя отвечая на вопросы, возникающие во время работы.
Используйте в строительстве и обустройстве только качественные материалы, мебель и оборудование. Выбирайте надежных поставщиков с высокой репутацией на рынке. В данном процессе важна разумная экономия с видением долгосрочных перспектив проекта.
6. Организационная структура
Правильно подобранная команда — это основной ключ к успеху организации. Ведь очень важно на пути к цели иметь надежный и сплоченный коллектив.
Список обслуживающего персонала:
- директор (управляющий) — 1 человек;
- работники на ресепшн — 4 человека;
- агент по бронированию номеров — 1 человек;
- менеджер по рекламе — 1 человек;
- бухгалтер — 1 человек;
- уборщицы — 6 человек.
Общее количество персонала — 14 человек.
Первое время роль управляющего может занять сам собственник бизнеса, чтобы наладить все процессы в организации.
Ресепшн — лицо гостиницы. Именно от приветливости и отзывчивости его работников зависит первое впечатление от вашего комплекса.
Основные требования к данной должности: приятный, доброжелательный внешний вид, гибкость, умение работать в режиме многозадачности, стрессоустойчивость, грамотная и легко воспринимаемая речь.
К остальному персоналу предъявляются следующие требования:
- наличие опыта работы;
- профессионализм;
- активность;
- дисциплинированность;
- честность;
- ответственность;
- нацеленность на результат.
Уборщицы, агент по бронированию номеров и бухгалтер имеют фиксированную заработную плату — 15 000, 25 000 и 15 000 руб. соответственно. У остального персонала есть окладная часть и премиальная. Надбавка к основной выплате начисляется при месячной заполняемости гостиницы более 70% и рассчитывается следующим образом:
управляющий — оклад 50 000 руб. + 0,6% от выручки;
работник ресепшна — оклад 15 000 руб. + 0,2% от выручки;
менеджер по рекламе — оклад 20 000 руб. + 0,5% от выручки.
Фонд оплаты труда 1-ого года реализации проекта, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
6 494 |
7 998 |
||||
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
8 659 |
10 665 |
||||
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
5 412 |
6 665 |
||||
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
338 000 |
338 000 |
338 000 |
338 000 |
358 564 |
363 329 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
10 036 |
11 617 |
12 988 |
13 331 |
14 366 |
14 664 |
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
13 382 |
15 489 |
17 317 |
17 774 |
19 154 |
19 552 |
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
8 363 |
9 681 |
10 823 |
11 109 |
11 971 |
12 220 |
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
369 781 |
374 787 |
379 129 |
380 214 |
383 491 |
384 436 |
Фонд оплаты труда 2-ого года реализации проекта, руб.
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
16 137 |
13 331 |
13 972 |
13 521 |
14 956 |
15 235 |
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
21 515 |
17 774 |
18 629 |
18 028 |
19 941 |
20 314 |
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
13 447 |
11 109 |
11 643 |
11 268 |
12 463 |
12 696 |
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
389 099 |
380 214 |
382 245 |
380 817 |
385 360 |
386 245 |
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Управляющий (окладная часть) |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
50 000 |
|
Управляющий (премиальная часть) |
16 137 |
13 331 |
13 972 |
13 521 |
14 956 |
15 235 |
|
Работник ресепшна (окладная часть), 4 чел. |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
60 000 |
|
Работник ресепшна (премиальная часть), 4 чел. |
21 515 |
17 774 |
18 629 |
18 028 |
19 941 |
20 314 |
|
Менеджер по рекламе (окладная часть) |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
20 000 |
|
Менеджер по рекламе (премиальная часть) |
13 447 |
11 109 |
11 643 |
11 268 |
12 463 |
12 696 |
|
Агент по бронированию номеров |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
25 000 |
|
Бухгалтер |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
15 000 |
|
Уборщица, 6 чел. |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
90 000 |
|
Начисления на ФОТ |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
78 000 |
|
Итого: |
389 099 |
380 214 |
382 245 |
380 817 |
385 360 |
386 245 |
7. Финансовый план
Инвестиционные затраты на открытие данного бизнеса составляют 12 400 000 руб.
ЗАТРАТЫ НА ОРГАНИЗАЦИЮ БИЗНЕСА, руб.
|
Регистрация, оформление документов |
100 000 |
|
Аренда |
900 000 |
|
Затраты на ремонтные работы |
4 000 000 |
|
Мебель и оборудование |
6 500 000 |
|
Средства и материалы |
150 000 |
|
Реклама |
250 000 |
|
Резервный фонд |
500 000 |
|
Итого |
12 400 000 |
План продаж составляется исходя из заполняемости гостиницы. Прогнозируется постепенное увеличение объёмов продаж в первые 10 месяца реализации проекта. Месячная заполняемость от 70% считается очень хорошим показателем, суточная же в некоторые дни может достигать 100%. В плане продаж наблюдаются сезонные изменения. Это связано с праздничными днями и каникулами. Заполняемость гостиницы растет в майские и новогодние праздники, в весенние, летние и осенние каникулы.
Базовый сценарий является реалистичным, и проект обладает резервом увеличения объемов продаж в случае удачного вхождения на рынок.
План продаж 1-ого года реализации проекта, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Заполняемость |
22% |
28% |
30% |
31% |
33% |
42% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
28 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
721 556 |
829 472 |
983 940 |
983 940 |
1 082 334 |
1 333 080 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Заполняемость |
51% |
61% |
66% |
70% |
73% |
77% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
30 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
1 672 698 |
1 936 140 |
2 164 668 |
2 221 800 |
2 394 254 |
2 443 980 |
План продаж 2-ого года реализации проекта, руб.
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Заполняемость |
82% |
70% |
71% |
71% |
76% |
80% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
30 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
2 689 436 |
2 221 800 |
2 328 658 |
2 253 540 |
2 492 648 |
2 539 200 |
|
19 месяц |
20 месяц |
21 месяц |
22 месяц |
23 месяц |
24 месяц |
|
|
Заполняемость |
84% |
81% |
69% |
70% |
75% |
80% |
|
Количество дней в месяце |
31 |
30 |
31 |
30 |
31 |
30 |
|
Количество мест |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
46 |
|
Средний чек |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
2 300 |
|
Выручка (доходы) |
2 755 032 |
2 570 940 |
2 263 062 |
2 221 800 |
2 459 850 |
2 539 200 |
В ежемесячные затраты входят как постоянные, так и переменные издержки (прямые расходы), зависящие от объемов продаж.
В таблице представлены усредненные ежемесячные издержки.
ЕЖЕМЕСЯЧНЫЕ ЗАТРАТЫ, руб.
|
Аренда торгового помещения |
450 000 |
|
Реклама |
100 000 |
|
ФОТ |
374 000 |
|
Услуги охраны |
15 000 |
|
Коммунальные расходы |
100 000 |
|
Расходные материалы |
20 000 |
|
Техническое обслуживание |
20 000 |
|
Непредвиденные расходы |
50 000 |
|
Итого: |
1 129 000 |
Финансовый результат за первые 2 года деятельности представлен в следующих таблицах. Средняя чистая прибыль за первые 2 года работы составляет 775 690 руб.
Финансовый результат 1-ого года реализации проекта, руб.
|
1 месяц |
2 месяц |
3 месяц |
4 месяц |
5 месяц |
6 месяц |
|
|
Выручка |
721 556 |
829 472 |
983 940 |
983 940 |
1 082 334 |
1 333 080 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 073 000 |
1 073 000 |
1 073 000 |
1 073 000 |
1 093 564 |
1 098 329 |
|
(=) Валовый доход |
— 351 444 |
— 243 528 |
— 89 060 |
— 89 060 |
— 11 230 |
234 751 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
43 293 |
49 768 |
59 036 |
59 036 |
64 940 |
79 985 |
|
(=) Чистая прибыль |
— 394 737 |
— 293 296 |
— 148 096 |
— 148 096 |
— 76 170 |
154 767 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
— 394 737 |
— 688 034 |
— 836 130 |
— 984 226 |
— 1 060 397 |
— 905 630 |
|
7 месяц |
8 месяц |
9 месяц |
10 месяц |
11 месяц |
12 месяц |
|
|
Выручка |
1 672 698 |
1 936 140 |
2 164 668 |
2 221 800 |
2 394 254 |
2 443 980 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 104 781 |
1 109 787 |
1 114 129 |
1 115 214 |
1 118 491 |
1 119 436 |
|
(=) Валовый доход |
567 917 |
826 353 |
1 050 539 |
1 106 586 |
1 275 763 |
1 324 544 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
100 362 |
116 168 |
129 880 |
133 308 |
143 655 |
146 639 |
|
(=) Чистая прибыль |
467 555 |
710 185 |
920 659 |
973 278 |
1 132 108 |
1 177 906 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
— 438 075 |
272 110 |
1 192 769 |
2 166 047 |
3 298 155 |
4 476 060 |
Финансовый результат 2-ого года реализации проекта, руб.
|
13 месяц |
14 месяц |
15 месяц |
16 месяц |
17 месяц |
18 месяц |
|
|
Выручка |
2 689 436 |
2 221 800 |
2 328 658 |
2 253 540 |
2 492 648 |
2 539 200 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 124 099 |
1 115 214 |
1 117 245 |
1 115 817 |
1 120 360 |
1 121 245 |
|
(=) Валовый доход |
1 565 337 |
1 106 586 |
1 211 413 |
1 137 723 |
1 372 288 |
1 417 955 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
161 366 |
133 308 |
139 719 |
135 212 |
149 559 |
152 352 |
|
(=) Чистая прибыль |
1 403 971 |
973 278 |
1 071 694 |
1 002 510 |
1 222 729 |
1 265 603 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
5 880 031 |
6 853 309 |
7 925 003 |
8 927 513 |
10 150 242 |
11 415 845 |
|
19 месяц |
20 месяц |
21 месяц |
22 месяц |
23 месяц |
24 месяц |
|
|
Выручка |
2 755 032 |
2 570 940 |
2 263 062 |
2 221 800 |
2 459 850 |
2 539 200 |
|
(-) Ежемесячные затраты |
1 125 346 |
1 121 848 |
1 115 998 |
1 115 214 |
1 119 737 |
1 121 245 |
|
(=) Валовый доход |
1 629 686 |
1 449 092 |
1 147 064 |
1 106 586 |
1 340 113 |
1 417 955 |
|
(-) Налоги УСН (6%) |
165 302 |
154 256 |
135 784 |
133 308 |
147 591 |
152 352 |
|
(=) Чистая прибыль |
1 464 384 |
1 294 836 |
1 011 280 |
973 278 |
1 192 522 |
1 265 603 |
|
(=) Чистая прибыль нарастающим итогом |
12 880 229 |
14 175 065 |
15 186 345 |
16 159 623 |
17 352 145 |
18 617 748 |
При горизонте планирования 3 года можно выделить следующие экономические показатели:
Срок окупаемости составляет 19 месяцев;
Дисконтированный срок окупаемости — 21 месяц;
Чистый дисконтированный доход — 11 317 678 руб.;
Индекс прибыльности — 1,91;
Внутренняя норма рентабельности — 36%.
8. Факторы риска
Гостиничный бизнес — это крупное дело, перед началом которого необходимо обдумать все плюсы и минусы. Обратите внимание на основные риски, с которыми можете столкнуться во время осуществления деятельности и будьте готовы к их предотвращению.
Это может быть неверный выбор месторасположения отеля, конкуренция с другими гостиничными объектами, находящимися вокруг, командеа в которой мало профессионалов.
1. Риск аварий и катастроф в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Заключите договор с ответственной и надежной компанией, чтобы даже при наступлении аварий, она устранялась в короткое время.
2. Риск повреждения или утраты имущества.
За порчу имущества и нарушения правил безопасности предусмотрите штрафные санкции для клиентов.
3. Риск потери репутации.
Внимательно следите за отзывами и жалобами. Разрешайте конфликтные ситуации спокойно и быстро.
Если вы будете вовремя реагировать на возникающие ситуации, которые могут привести к негативным последствиям, вам обеспечено стабильное развитие и устойчивое положение на рынке.
Как начать бизнес
Скачать эту статью в PDF
Rusbase
Как открыть отель с нуля: инструкция из восьми шагов
Продолжаем серию материалов о том, как открыть свой бизнес в разных сферах. В первом тексте мы рассказали о кофейнях: с чего начать и к чему готовиться начинающему «кофейному» предпринимателю. Сегодня говорим о том, какие этапы ожидают начинающего отельера в покорении гостиничной ниши.
Чем различается гостиничный бизнес в столице и регионах России
Москва – это в первую очередь не туристический, а рабочий город. В столицу люди чаще всего приезжают на конференции, выставки и по рабочим вопросам. Всем постояльцам важно предоставить хороший сервис, чтобы человек быстро заселился и не имел проблем. В Санкт-Петербурге обратная ситуация: туда как раз едут отдыхать, и особенно иностранцы, на выходных в Питере высокая загрузка, люди гуляют. Даже так: многие приезжают в Москву, остаются на день – два и с утра отправляются на «Сапсане» в Питер.
Алексей Петропольский
Владелец бутик-отеля «Чемодановъ»
Дэвид Дженкинс
Вице-президент по развитию бизнеса компании Radisson Hotel Group
В Москве традиционно популярнее всего высококлассные брендовые отели. В основном это связано с большим количеством бизнес-путешественников. При этом, по мере развития рынка, мы видим, что спрос на лайфстайл-отели еще далеко не освоен.
Во многих регионах России дефицит качественных гостиничных услуг — отелей с высоким уровнем сервиса и разумным, отвечающим спросу соотношением цены – качества. Потенциал есть в каждом регионе и городе, даже, например, в Санкт-Петербурге, где летом особенно высока заполняемость отелей, хостелов и другого жилья.
Чтобы адекватно оценить дефицит, нужно учитывать не только количество доступных вариантов размещения, но и спрос на проживание в них. В каких-то регионах туристический поток постоянно растет. Например, на Алтае, в Краснодарском крае, республике Карелия и в Свердловской области, также популярны города Золотого кольца России. А где-то турпоток начнет увеличиваться только в ближайшие годы, в том числе в связи с облегченным режимом получения виз для иностранных туристов. Я бы рекомендовал учитывать эти факторы при выборе города и региона для открытия нового отеля.
Максим Карауш
Руководитель гостиничного направления OneTwoTrip
Шаг 1. Капсульный или традиционный? Выберите тип отеля и придумайте концепцию
Федеральное агентство по туризму разграничивает большие и мини-отели по количеству номеров: если планируете номерной фонд меньше 50 комнат, то вы будете условно считаться владельцем мини-отеля.
Также гостиничный бизнес подразделяется на виды гостиниц по классу услуг (Постановление от 16 февраля 2019 года №158):
Традиционный мини-отель
Один из наиболее популярных вариантов размещения; будет включать от 5 до 50 номеров, регистрационную стойку и обеденную зону. Отели такого типа редко предлагают дополнительные услуги.
Хостел
Формат общежития с номерами до 20 человек с общей кухней, санузлом и зоной отдыха.
Коливинг
Это микс хостела и капсульного отеля, чаще с качественным ремонтом, который большинство постояльцев использует для длительного проживания.
Мотель
Бюджетный тип отеля в придорожной зоне с минимумом удобств.
Курортный отель
Обеспечит качественный отдых постояльцу, предполагает наличие на территории ресторанов, бассейнов, спортзала и других сервисов.
Традиционный большой отель
Отель с номерным фондом от 50 комнат, предлагает большой спектр дополнительных услуг, часто является сетевым.
И другие
Это основные формы для России. Также встречаются акватели, капсульные, апарт-отели, комплексы апартаментов, гостевые, или семейные, бизнес-отели и другие типы.
Обратите внимание: В материале мы расскажем про этапы открытия небольшого отеля, так как это самый понятный вариант для запуска первого бизнеса. Также мы не берем тему франшизы: в таких случаях процесс контролирует франчайзер, у которого обычно есть конкретные требования к новой точке.
Концепция отеля включает в себя следующее: месторасположение и характеристика ближайшего гостиничного фонда, номерной фонд (количество и их виды), площадь (в том числе нежилых отельных помещений), цены на проживание, ориентировочная среднегодовая загрузка, сезонность, штат, дополнительные услуги вроде завтраков, трансфера, экскурсий и другие параметры.
Лайфхак: Для качественного сбора аналитики можно обратиться в компании, которые занимаются управлением и консалтингом в гостиничной нише. Маркетинговый анализ позволит не ошибиться с выбором типа и концепции предприятия, а также поможет рассчитать плановые издержки и доходы со сдачи номеров — отразите его в вашем бизнес-плане (см. следующий шаг).
Хостелы обещают быстро окупиться и требуют меньше всего вложений. По данным Российской газеты, сейчас хостелы занимают долю в 20–40% всего рынка размещения (в зависимости от региона).
Однако важно считаться с «законом Хованской»: с 1 октября 2019 года в России будет запрещено размещение хостелов и гостиниц в жилом фонде многоквартирных домов. При этом формулировку о запрете «иных средств размещения» и «услуг временного размещения» из текста законопроекта убрали. Получается следующее: юрлица и ИП оказывать гостиничные услуги теперь в жилом фонде не могут, но продолжать работать можно по договорам найма.
Исключением из законопроекта станут нежилые помещения на 1 и 2 этажах (над другими нежилыми объектами), обязательно с отдельным входом, при наличии систем противопожарной безопасности, звукоизоляции в номерах, охранной сигнализации и сейфов. То есть, если требования соблюдаются, размещаться в жилом доме хостел или мини-отель все-таки сможет. Правда, поскольку эти требования, особенно отдельный вход, сложны в исполнении, ищите в первую очередь помещения в нежилом фонде.
Евгений Насонов, член правления Лиги хостелов:
«Что произойдет с хостелами 1 октября? Навряд ли что-то кардинально поменяется для уже функционирующих объектов. У московских властей есть чем заниматься. Идея того, что контролирующие органы все оперативно проверят, разбивается о расчеты: так, в 2016 году, когда московские власти объявили хостелам “войну”, было закрыто 46 точек. При этом ежегодно их открывается более 50».
Шаг 2. Составьте бизнес-план и обозначьте объем инвестиций
Вы определились с типом и концепцией отеля, теперь нужно понять объем инвестиций и желаемой прибыли. Эти цифры позволят начать работать над бизнес-планом.
Прединвестиционные исследования сформируют выводы о рентабельности будущего бизнеса. Кроме того, маркетинговый анализ поможет рассчитать плановые издержки и доходы со сдачи номеров — он должен быть отражен в вашем бизнес-плане. Когда определитесь с помещением (см. шаг 3), дополните план: проанализируйте ближайших конкурентов и их ценовую политику — вам придется играть по уже установившимся ценовым правилам.
Еще необходимо проанализировать и зафиксировать в бизнес-плане вашу финансовую модель. Рассчитать стоимость продажи номера на следующие годы после открытия правильнее будет с момента выбора помещения, ориентируясь на рынок. Спрогнозировать операционные расходы можно уже сейчас: подсчитайте, во что вам обойдутся зарплаты персоналу (подробнее о персонале мы остановимся на шаге 7), коммунальные платежи, приблизительная аренда (сколько закладываете, если помещение не в собственности), уборочный инвентарь и расходные материалы.
Если результаты расчетов по бизнес-плану оправдают ожидания, переходим к поиску помещения и регистрации бизнеса.
Найдите поставщиков сервисов и услуг для бизнеса
В B2B-магазине Rusbase в режиме «одного окна» вам доступны надежные поставщики бизнес-решений. Здесь вы привлечете к своему проекту инвестора, вместе с профессионалами сделаете грамотную финансовую модель и, если понадобится, проведете инвестиционную диагностику бизнеса перед запуском.
Расположение помещения вашего будущего мини-отеля в большей мере скажется на успехе всего предприятия. Важно, чтобы новый отель расположился в центральных районах (но в относительно спокойном месте) с хорошей инфраструктурой, был в шаговой доступности от метро и остановок наземного транспорта и, в идеале, соседствовал с объектами культурного наследия.
Также ваше будущее помещение, подходящее под планы и не предполагающее выход за рамки финвозможностей, должно быть объектом нежилого фонда. Перевод из жилого в нежилой — это долго, затратно и далеко не всегда возможно.
Рассчитывайте, что, помимо номеров, в помещении должны расположиться:
- ресепшен;
- холл;
- помещения для персонала;
- помещение для охраны;
- складские помещения;
- место для хранения уборочного инвентаря и белья;
- обеденное пространство (если планируете предлагать гостям завтраки).
Лучше всего открывать отель в выкупленных помещениях. Если вы открываете отель в месте, которое арендуете, вы должны его железобетонно забронировать: надо договориться с арендодателем на то, чтобы вам дали долгосрочное право пользования этим помещением — более чем на десять лет. Пропишите штрафные санкции, формы расторжения, форс-мажорные обстоятельства — все, что может привести к закрытию бизнеса по вине арендодателя.
Алексей Петропольский
Владелец бутик-отеля «Чемодановъ»
Шаг 4. Зарегистрируйте бизнес
Для оформления договора аренды вам понадобится зарегистрировать свой бизнес.
Если у вас фонд до 50 номеров, можно ограничиться оформлением статуса ИП. Если вы уже являетесь индивидуальным предпринимателем, зарегистрируйте в налоговых органах соответствующий вид деятельности по ОКВЭД. Для мини-отеля с общепитом — это 55.11, отелей без пункта питания — 55.12.
Следующее — выбор системы налогообложения. Владельцы мини-отеля с ежегодным заработком до 150 млн рублей могут воспользоваться упрощенной системой налогообложения (УСН) и / или единым налогом на вмененный доход (ЕНВД) — популярным налоговым режимом в малом отельном бизнесе. Общая система налогообложения (ОСНО) будет менее выгодна.
Шаг 5. Составьте дизайн-проект и начните ремонт
Далее мы переходим к проектированию, оформлению документации, строительству и закупкам. Обязательно изучите общие требования к малым средствам размещения (например, тут).
Рынок гостиничных услуг — это конкурентный рынок, а при конкуренции всегда улучшается качество. Идея про то, что можно снять помещение и сделать в нем самый дешевый ремонт, поклеить все стеклообоями, поставить двухъярусные кровати — и у вас это как-то будет работать, сегодня не актуальна. В Москве и продвинутых регионах все давно не так.
Кроме того, подходите к проектированию ответственно, думайте, прежде чем что-то делать. Например, государство запрещает селить людей без окон или планировать на 50 человек один туалет — вас просто не классифицируют, и будут правы.
Также правильная планировка помещения позволит грамотно использовать пространство: кто-то в помещении в 250 кв. м ставит 27 коек — и не выходит на оборот, а кто-то ставит в этом же помещении 50 коек, и люди все равно остаются довольны.
Евгений Насонов
Член правления Лиги хостелов
Алексей Петропольский
Владелец бутик-отеля «Чемодановъ»
Ни в коем случае не экономьте на вытяжке, кондиционировании, отоплении и шумоизоляции. Постоялец должен жить с удобством, в комфортной температуре и в абсолютной тишине — то есть не слышать, что происходит за стенкой.
Новичкам может быть сложно вписаться в планируемый бюджет уже на этапах дизайна и проектирования. Во-первых, и это самое частое, — вы можете допустить ошибки в оценке бюджета реализации. Во-вторых, дополнительные расходы могут появиться в связи с изменением техзадания на этапе проектирования. В-третьих, чтобы вписаться в бюджет, координируйте работу проектной группы (проектировщиков, строителей, поставщиков и тому подобное). А помимо финансов отмечу вероятность внезапных изменений в законодательстве — за этим тоже нужно следить.
Павел Отрощенко
Генеральный директор архитектурного бюро FrontArchitecture
Шаг 6. Сделайте разрешительные документы
Вам необходимо получить следующие документы:
• регистрационное свидетельство и подтверждение о постановке на налоговый учет;
• арендное соглашение или правоустанавливающий акт на недвижимость;
• техпаспорт и другие документы на помещение;
• документы, подтверждающие соответствие требованиям санитарной, технической, пожарной и экологической безопасности;
• договоры с обслуживающими, охранными и коммунальными организациями (например, на коммунальные услуги, вывоз мусора, техобслуживание и прочее);
• документ о регистрации кассового аппарата в налоговой инспекции;
• разрешение на вид деятельности от Роспотребнадзора;
• и другие документы, подразумевающие обязательную сертификацию.
Лайфхак: Проконсультироваться по вопросам подготовки документов можно в сервисах «единого окна», консалтинговых компаниях, налоговой инспекции и органах местного самоуправления.
Кроме того, от вас потребуют пройти обязательную сертификацию гостиниц. Все отели, в том числе хостелы, должны быть оценены до 1 января 2021 года. Аккредитованные организации получат свидетельство о присвоении звездной категории, которое будет действительно три года.
В мини-отеле должны числиться: управляющий — он ответственен за все процессы; администратор — размещает постояльцев и решает их вопросы; горничная — поддерживает чистоту в отеле; охранник — отвечает за охрану и безопасность; технический работник — ремонтирует мебель и оборудование. Если в отеле будет точка питания, на нее тоже понадобится квалифицированный персонал. Бухгалтера и делопроизводителя можно нанять на частичную занятость.
Шаг 8. Займитесь продвижением отеля
На первом этапе наибольшее число клиентов принесут системы онлайн-бронирования (ОТА) — при должном подходе отеля к этому вопросу.
Цель нового отеля — привлечь максимальное число посетителей на свои страницы: не только на официальный сайт, но и на страницу объекта в системах бронирования. У всех крупных ОТА есть программы расширенного сотрудничества для отелей, которые как раз помогают потенциальным гостям обратить внимание на конкретный отель. И клиентов получить быстрее всего в том случае, когда предложение отеля самое привлекательное на фоне конкурентов.
Далее, если уровень сервиса и качество услуг отеля оправдали (а лучше —превзошли) ожидания гостей, отель получает отзывы и первых лояльных и постоянных клиентов.
Максим Карауш
Руководитель гостиничного направления OneTwoTrip
Сколько стоит открыть мини-отель?
«Один номер мини-отеля обойдется вам минимум в полмиллиона. Если дизайнерский — 1 млн рублей. Так было и у нас в “Чемодановъ”. В любом случае сделать номер меньше чем за 500 тысяч рублей не получится: самые дешевые матрасы, кровати, сантехника, плитка, обои, светильники, электрика, трубы — все равно уйдет не меньше полумиллиона. Еще закладывайте около 5 миллионов сверху — на общие зоны», — Алексей Петропольский, владелец бутик-отеля «Чемодановъ».
«Инвестиции в хостел в 500 кв. м будут на уровне 9–10 млн рублей. От первого забитого гвоздя до заезда первого гостя в мини-отеле должно пройти 2–3 месяца», — Евгений Насонов, член правления Лиги хостелов.
Когда рассчитывать выйти на окупаемость?
«С точки зрения рентабельности, отель — это сложная тема. Если хочется быстро войти и быстро отбиться, открывайте хостел. Минимальные затраты, но сложности с подбором помещения — зато гарантирована железобетонная загрузка, если помещение в центре.
Если говорить про небольшие отели, то здесь ждать возвратности придется долго: можете 3–7 лет, если не будете допускать промахов в процессе работы. Чтобы реализоваться в сфере гостиничного бизнеса, в первую очередь думайте о своем клиенте и оказывайте услуги высокого качества — на них всегда будет спрос», — говорит Алексей Петропольский, владелец бутик-отеля «Чемодановъ».
В нашем B2B-магазине мы собрали надежных и проверенных поставщиков услуг и сервисов, которые помогут решить ваши бизнес-задачи.
Гостиничный бизнес входит в число самых доходных направлений предпринимательской активности. Порядка 55-60% отелей выходят на самоокупаемость за 2-3 года работы (с учетом активного маркетингового продвижения). Проект потребует крупных инвестиционных вложений и тщательного планирования. Приведенный ниже готовый бизнес-плане по открытию гостиницы с расчетами окупаемости поможет детальнее разобраться в теме. Мы рассмотрим основные этапы работы, опишем важные для учета моменты дела, а также приведем примерный расчет выхода отеля на точку безубыточности.
Обзор рынка гостиничных услуг
Гостиничный бизнес – привлекательное направление работы в России, даже несмотря на кризисные явления в экономике. Так, с января по сентябрь 2019 г. отели в стране заработали 205 млрд. руб., обслужив более 54 млн. туристов. Объем выручки немаленький, однако он меньше оборота в 2018 году на 6,9%. При всем при этом количество туристов выросло на 11%, и большинство из них оказались внутренними – сами россияне активнее путешествовали по стране, останавливаясь в различных отелях в Москве и регионах.
Гостиничное хозяйство в стране имеет большие перспективы к развитию. Наиболее привлекательны для людей комфортабельные и не слишком дорогие 2-3-звездочные отели. В рынок РФ активно вкладываются международные гостиничные сети. Они действуют напрямую либо используют франчайзинг: в 2018 году открылось 24 новых отелей под международными брендами.
Перспективы гостиничной отрасли
Выделяют несколько тенденций на российском гостиничном рынке.
Крупные городские агломерации РФ – центры ведения деловой активности. Рост этой активности повышает спрос на гостиницы. Несмотря на достаточно высокую конкуренцию в своей отрасли, в половине больших городов России не хватает гостиниц и отелей. Растет спрос на бизнес-отели, оборудованные коворкинг-центрами, конференц-залами и т.д. В этом плане можно выделить эконом-сегмент: в городах работает недостаточно 2- и 3-звездочных отелей.
Сфера туризма в стране развивается с каждым годом. Количество туристов (россиян и иностранцев) растет; особенно это касается выходцев из стран Азии. Это требует создания инфраструктуры, включая полноценные и мини гостиницы. Государство оказывает поддержку начинающим отельерам. В 2020 году ожидается выделение более 120 млрд руб. на эти цели.
Формат гостиницы
Предприниматель на стадии проекта выбирает подходящий для себя формат гостиницы.
- Хостел. Это самый простой вид отеля; рассчитан на 5-7 номеров, в каждом из которых живет по несколько человек. Обычно предполагает общую кухню и зону отдыха.
- Гостиница среднего масштаба. Предоставляет 15-20 номеров с гостиничным обслуживанием.
- Малый отель. Содержит до 40 номеров.
- Большая гостиница. Имеет от 50 номеров. На российском рынке работает несколько сотен такого рода отелей единичного или сетевого масштаба.
Последние два варианта предполагают крупные капиталовложения в проект, а также тщательное согласование с городскими властями и госорганами.
Настоящий бизнес-план предполагает открытие гостиницы среднего масштаба с 15 номерами.
Гостиничный сервис
Необходимо вкратце коснуться, какие услуги будут оказываться в отеле.
Во-первых, это проживание. Двери гостиницы круглосуточно открыты для заселения; посетителей селят в чистые, комфортабельные для проживания и отдыха помещения.
Во-вторых, питание. Чаще всего клиентам предлагается шведский стол с набором стандартных блюд, дополнительные услуги уже идут за отдельную плату.
В стандартном наборе услуг:
- ежедневная уборка номеров, включая смену белья и полотенец;
- глажка одежды;
- телефонная и интернет-связь;
- оказание медицинской помощи, включая вызов скорой помощи;
- доставка корреспонденции в номер и т.д.
Из платных услуг клиентам можно предлагать следующее:
- питание в номере;
- развлечения: бар, бильярд, бассейн, предоставление экскурсионных туров;
- услуги няни;
- сервис по уходу за животными;
- услуги салона красоты, солярия;
- аренда залов.
Как открыть отель и что для этого нужно
Самые крупные статьи расходов среди первоначальных инвестиций связаны с помещением отеля, его арендой и подготовкой. Объект должен находиться на выгодном месте; необходимо сделать современный и комфортабельный интерьер.
Таблица 1. Размер первоначальных расходов для открытия цветочного магазина.
|
Расходная статья |
Стоимость, руб. |
|
Регистрация |
100 тыс. |
|
Аренда помещения (250 кв. м) |
300 тыс. |
|
Ремонт и подготовка |
3 млн. |
|
Оборудование и инвентарь |
2,5 млн. |
|
Заработная плата, 8 чел. |
270 тыс. |
|
Дополнительные расходы |
200 тыс. |
|
Итого |
6,420 млн. |
Работа и сбыт предполагается в городе с населением 1,5-2 млн. чел. В дополнительных расходах указаны затраты на коммунальные платежи, маркетинг и др. Размеры налоговых отчислений в расчете не учтены.
Какие документы оформить
В начале необходимо выбрать юридическую форму собственности своей компании. Основных вариантов два – ИП или ООО как наиболее простая форма юридического лица. Перед выбором конкретной формы нужно проконсультироваться с юристом.
Код ОКВЭД при открытии гостиницы – 55.1 «Деятельность гостиниц и прочих мест для временного проживания». Другие коды указываются в зависимости от дополнительных услуг. При организации дела нужно исходить из требований ГОСТ Р 54606-2011 «Услуги малых средств размещения. Общие требования». Все гостиницы обязаны проходить процедуру классификации согласно российскому Положению о классификации гостиниц для получения «звездной» категории (от 1 до 5 «звезд»).
Также улаживаются все вопросы с Пожарной службой и СЭС (наличие договоров по дезинсекции, дератизации, вывозу мусора, ведение программы производственного контроля и пр.).
Выбор помещения: аренда или покупка?
По требованиям ГОСТ, в отеле должно быть проведено электричество, иметься водоснабжение, вентиляция, связь и другие коммуникации, а также распределенные на определенные площади номера (то есть перепланировка). И, конечно, нужно сделать хороший ремонт.
Выбор – покупка или аренда – помещения зависит только от возможностей бизнесмена. Конечно, объект лучше иметь в своей собственности, но имеющийся капитал не всегда позволяет купить здание или заняться его строительством.
Арендовать помещение у собственника или у городских властей; в любом случае важно правильно составить договор. Заключать его следует на срок не менее 5-10 лет. Все инвестиции в ремонт должны окупить себя. Кроме того, разрешить вопрос с индексацией арендной платы – оптимально указать в договоре максимальный процент, насколько может подорожать аренда за год.
Расположение объекта
Место, где будет располагаться отель, нужно выбирать тщательно. От этого напрямую зависит спрос на услуги и ценообразование. Располагать объект в промышленной зоне города либо в отдаленном спальном районе нерентабельно. При выборе места нужно сразу обратить внимание на три фактора: уровень человекопотока и инфраструктуры, транспортная доступность.
Перспективные места для расположения гостиницы:
- автовокзалы;
- железнодорожных вокзалы;
- станции метрополитена;
- в центральной части населенного пункта, недалеко от достопримечательностей;
- автотранспортные развязки;
- вдоль крупных трасс и т.д.
Если мини отель открывается в курортном городе, то делать это лучше ближе к пляжу.
Укомплектование номеров
При оснащении номерного фонда учитываются требования ГОСТ. Температура воздуха в номерах должна быть не ниже 18,5°C. Следует провести холодную и горячую воду, электричество, установить телевизор и телефон, обустроить вентиляцию.
Есть требования по укомплектованию помещений мебелью и предметами интерьера. По мнению опытных отельеров, покупать качественную и адекватную по цене мебель можно в магазинах типа IKEA, Leroy Merlin и т.д.
В номерах должно быть следующее:
- кровать (190×80 см на 1 человека);
- тумба или столик прикроватный (на каждого человека);
- комплект постельного белья, включая покрывала;
- настенная лампа (над кроватями);
- письменный стол;
- табуретка/кресло (на каждого человека);
- телевизор;
- зеркало;
- занавески;
- столовые принадлежности (на каждого человека);
- санузел;
- банные принадлежности (полотенце, одноразовый шампунь, мыло);
- тапочки (на каждого человека).
Как рассчитать загрузку гостиницы с учетом сезонности
При расчете эффективности работы гостиницы используют несколько показателей, и процент загрузки – один из ключевых. Он высчитывается из отношения занятых номеров на их общее количество за расчетный период. Обеспечить 100% загрузку непросто даже известным отелям, учитывая конкуренцию на рынке, количество клиентов и зависимость от сезона. Также загрузка зависит и от общей экономической ситуации в стране.
К примеру, средняя загрузка всех отелей заметно упала после 2015 года, но сейчас показатель постепенно восстанавливается. По данным консалтинговой компании JLL, в июне-августе 2019 года в крупных городах России загрузка выросла на 2-15% в сравнении с 2018 г. Во время сезона (летом, на крупные праздники) загрузка составит 70-85%. Вне сезона показатель может упасть до 40-50%.
Необходимый персонал
Работать в гостинице должен квалифицированный персонал, поскольку от качества его работы зависит долгосрочный успех и репутация заведения. Всякий клиент хочет вернуться или порекомендовать отель, в котором чисто и комфортабельно, хорошо обслуживают. Для работы в гостинице на 15 номеров достаточно будет 7-9 работников.
Таблица 2. Персонал отеля.
|
Должность |
Количество, чел. |
Зарплата, руб. |
|
Администратор на ресепшн |
2 |
35 тыс. |
|
Горничная |
2 |
30 тыс. |
|
Официант |
2 |
25 тыс. |
|
Повар |
2 |
45 тыс. |
|
Итого |
270 тыс. |
Администраторы будут заниматься приемом и регистрацией новых посетителей, а также вопросами с оплатой, горничные – уборкой и порядком в номерах. Охранника и бухгалтера целесообразно нанять по аутсорсингу. При оказании дополнительных услуг также нанимается нужный персонал (няня, инструктор в бассейн и др.).
Реклама
Маркетинговое продвижение новой гостиницы обязательно для успеха и закрепления на рынке. С учетом достаточно высокой конкуренции важно задействовать все доступные средства коммуникации с потенциальными клиентами. Рекламная кампания состоит из нескольких пунктов.
- Создание фирменного дизайна и всех атрибутов бренда (названия, логотипа, слогана и т.д.).
- Наружная реклама на билбордах, в тематических журналах, СМИ.
- Создание сайта (лендинг-страницы) и продвижение отеля в Сети:
- размещение статей и рекламы на форумах;
- контекстная реклама;
- сбор базы потенциальных клиентов, компаний, рассылка рекламных писем и предложений;
- страница в соц. сетях с фотографиями и видео;
- онлайн-каталоги: booking.com и др.
- Сотрудничество с туристическими фирмами, такси, которые будут направлять туристов в отель.
- Партнерство с бизнес-центрами по проведению конференций и деловых встреч.
- Предоставление скидок и т.п.
Расчет рентабельности и окупаемости
Узнаем, сколько можно зарабатывать на бизнесе. Размер первоначальных затрат – 6,420 млн руб. При расчете оборота будем исходить из средней загрузки номерного фона в 70% и средней стоимости 1 номера в 2500 руб. Месячный оборот составит: 2500×11×30=825 тыс. руб., доход от дополнительных услуг – еще 250 тыс. руб. Общий размер ежемесячных затрат – 700 тыс. руб. Чистая прибыль равна 375 тыс. руб. В этих условиях бизнес выйдет в «ноль» примерно за полтора года. Добавим еще 12 месяцев на раскрутку предприятия, и получим 29 мес.
Таблица 3. Экономическое обоснование бизнес идеи.
|
Основные показатели |
Значение |
|
Сумма первоначальных инвестиций |
6,420 млн руб. |
|
Ежемесячные расходы |
700 тыс. руб. |
|
Среднее процент загрузки |
70% / день |
|
Месячный доход |
1075 тыс. руб. |
|
Чистая прибыль в месяц |
375 тыс. руб. |
|
Срок окупаемости |
17 мес. (29 мес.) |
Возможные риски и минусы бизнеса
Перед реализацией бизнес-проекта нужно хорошо проанализировать минусы и возможные риски. Кратко опишем их ниже.
- Крупные инвестиции. Серьезный проект в гостиничном бизнесе даже не слишком большого масштаба потребует больших вложений. Нужно быть готовым иметь, помимо инвестиционного капитала, дополнительный денежный запас.
- Необходимость постоянных обновлений и вложений. Сервис и комфорт должно поддерживать на высоком уровне, а это может потребовать средств в дополнительный ремонт номеров, закупку мебели и другого инвентаря, дизайнерское обновление и т.д.
- Конкуренция. Продвигать новую компанию придется в условиях обильного предложения других отелей.
Среди основных рисков:
- неквалифицированный персонал. Это действительно проблема, поскольку от работников непосредственно зависит клиенториентированность всего предприятия, его успех и репутация на рынке;
- стихийное бедствие. Актуально для прибрежных регионов. Этот риск нужно учесть еще при выборе места;
- аварии в сфере ЖКХ. Важно иметь договор с компанией, которая быстро устранит неисправности.
Гостиничный бизнес дело непростое, но прибыльное. Начинать дело нужно в соответствии с детальным планом, в котором будут учтены все мелочи. Для новичков в этой сфере было бы полезно обратиться за помощью консультантов.
В случае успеха дело будет приносить хороший доход. Указанные в образце расчета значения прибыли могут быть заметно выше: все зависит от активности собственников по привлечению клиентов.
Содержание статьи
- Варианты формата
- Маркетинговый план
- SWOT-анализ. Анализ рисков
- Разработка ключевых “Точек роста”
- Организационный план
- Регистрация бизнеса
- Поиск персонала
- Расположение
- Комплектация номеров
- Производственный план
- Финансовый план
- Расчет стартовых инвестиций
- Ежемесячные затраты
- Прогнозируем доходы
- Анализ рисков
- Заключение
Бизнес-план (БП) гостиницы – документ, рассчитанный в первую очередь на инвестора. Можно сказать, что этот документ имеет внешнюю направленность и содержит блоки, показывающие, насколько проект может быть интересен инвесторам. Особенность его в том, что в нем основное внимание направлено на маркетинговые и финансово-экономические аспекты бизнеса, в то время как, например, научно-технические, технологические и социальные стороны представлены не так подробно. Как правило, документ касается нового проекта и готовится с горизонтом планирования в 3 года. В данной статье мы расскажем об особенностях Бизнес-плана отеля, обратим внимание на его ключевые разделы и посмотрим образцы с подробными расчетами.
Сначала – краткий экскурс по видам средств размещения.
Варианты формата
Если вы, как частное лицо, планируете вложить денежные средства в гостиничный бизнес, то подходящим форматом станет мини-отель, либо вы можете обратить внимание на смежные небольшие гостиничные форматы.
Определения различных уровней средств размещения, а также вопросы классификации содержатся в Постановлении Правительства РФ от 16 февраля 2019 г. №158 “Об утверждении Положения о классификации гостиниц”
Проект выделяет следующие виды гостиниц:
Гостиница, отель – средство размещения, представляющее собой имущественный комплекс, включающий в себя здание или часть здания, помещения и иное имущество, в котором предоставляются услуги размещения и, как правило, услуги питания, имеющее службу приема, а также оборудование для оказания дополнительных услуг;
Гостиница, расположенная в здании, являющемся объектом культурного наследия или находящемся на территории исторического поселения, – вид гостиниц, имеющих в силу этого ограничение при проведении реставрации и ремонтных работ;
Курортный отель, санаторий, база отдыха, туристская база, центр отдыха, туристская деревня (деревня отдыха), дом отдыха, пансионат и другие аналогичные средства размещения, которые расположены в местности, обладающей в том числе природными лечебными ресурсами (минеральные воды, грязи, климат и другие), оказывают на собственной базе в качестве дополнительных услуг услуги оздоровительного характера с использованием указанных природных ресурсов и имеют возможности и соответствующее оборудование для организации занятий спортом и развлечений;
Апартотель – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит исключительно из номеров категорий “студия” и “апартамент”;
Мотель – вид гостиниц с автостоянкой, предоставляющих гостиничные и иные сопутствующие услуги для размещения автомобилистов;
Комплекс апартаментов – вид гостиниц, номерной фонд которых состоит из номеров различных категорий с кухонным оборудованием и полным санузлом;
Акватель – вид гостиниц, находящихся в переоборудованных стационарных плавучих транспортных средствах, находящихся на воде, но изъятых из эксплуатации;
Хостел – вид гостиниц, включающих в себя многоместные номера, но не более 12 мест в одном номере, помещения для совместного использования гостями (гостиные, холлы, комнаты для завтраков и т.п.), общая суммарная площадь которых составляет не менее 25 процентов общей суммарной площади номеров, санитарные объекты, расположенные, как правило, за пределами номера, и предоставляющих услуги питания с ограниченным выбором блюд и (или) кухонное оборудование, а также по возможности дополнительные услуги;
Фермерский гостевой дом (комнаты) – вид гостиниц, расположенных в сельской местности, предоставляющих услуги размещения и питания в основном из продуктов, производимых в крестьянско-фермерском хозяйстве;
Горный приют, дом охотника, дом рыбака, шале, бунгало – изолированные дома с кухонным оборудованием, находящиеся в горной местности, в лесу, на берегу водоема.
Как видим, в утвержденном варианте Классификации отсутствует понятие “мини-отель” (хотя в Проекте Постановления с одноименным названием оно было). Однако вывод о том, какой отель отнести к данной категории, можно сделать из нового Закона от 05.02.2018 № 16-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об основах туристской деятельности в Российской Федерации» и Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях…».
Закон предусматривает поэтапное введение штрафов за отсутствие свидетельства об обязательной Классификации. Для этих целей проводится градация отелей по количеству номеров:
- 50 номеров и более
- Более 15 номеров
- Остальные
Таким образом, исходя из предыдущей практики и определения мини-отелей, не вошедшего в новое Постановление, можно сделать вывод, что отели до 15 номеров расцениваются как “мини”, а от 15 до 50 номеров – как “малые”.
Новый документ о Классификации, предложенный Минэкономразвития и утвержденный Правительством РФ, вызвал достаточно много споров среди представителей гостиничной индустрии. Тем более, что в течение предыдущего года в общем доступе был одноименный проект по классификации гостиниц, предложенный Минкультом.
Ключевые различия проектов мы рассмотрели в статье “Как открыть гостиницу с нуля”.
Также подробно вопрос о видах отелей и гостиниц мы рассмотрели в статье “Категории номеров в отеле”
Маркетинговый план
Задача этой части Бизнес-плана строительства отеля – превратить возможности и преимущества отеля в привлекательный гостиничный продукт. Конечная цель (если мы говорим о новом проекте) – успешный запуск и рентабельность нового гостиничного объекта.
В этой части Бизнес-плана мы, условно говоря, проверяем теоретически работоспособность идеи и разрабатываем схему для ее дальнейшей реализации.
Анализ рынка и конкурентов
Анализ рынка предполагает анализ вашей будущей целевой аудитории. Это, в свою очередь, зависит от места, направленности и формата отеля. Так, в зависимости от этих факторов, вашу ЦА могу составлять преимущественно следующие категории гостей:
- туристы;
- отдыхающие;
- люди, приехавшие на лечение;
- бизнесмены;
- романтическая клиентура.
Для каждой категории характерны определенные ключевые предпочтения, и в зависимости от этого отелю следует выстраивать сервис и коммуникации с гостями.
К примеру, в центральной части крупных городов востребован формат бизнес-отеля: для отдельных бизнес-туристов, а также групп. Такие отели должны иметь конференц-зал, комнаты для переговоров, номера должны быть оборудованы оргтехникой и др. Особое внимание необходимо будет уделить современным технологиям. Это условие актуально также и для лакшери-сегмента. Так, новинкой 2018 г. стал душ, «запоминающий» наиболее предпочтительную гостем температуру воды; цифровые картины на стенах, которые можно «заменить» на семейные фотографии; зеркала с дисплеями для показа видео по голосовому запросу. Проект был разработан Marriott совместно с Samsung и Legrand SA и уже внедрен в одном из номеров сети отелей Marriott.
Мини-отели, как правило, интересны туристам, причем относительно разного возраста. Единого рецепта по выбору города здесь не существует. Если, к примеру, вы хотите открыть мини-отель в курортном городе, то не стоит забывать о сезонности. В туристических городах (Суздаль, Плес и др), где уже достаточно много отелей такого формата, также открывать очередной мини отель рискованно. Привлекательным вариантом в данном случае является открытие мини-отеля в городе-миллионннике с круглогодичным экскурсионным туризмом. Логично, что в столице такой формат жилья (особенно ввиду недостаточности номерного фонда уровня 3*) будет достаточно востребованным.
Важным моментом является также анализ гостиничных услуг ближайших к вам конкурентов. Здесь следует посмотреть на ценовую категорию, а также на услуги, пользующиеся большим или меньшим спросом.
Допустим, вы захотели открыть мини-отель. Вот как может выглядеть изучение гостиничных услуг ближайших к вам конкурентов в Москве. Полученная информация позволит сделать вывод о предполагаемой конкурентоспособности будущего отеля и будет важна для подготовки гостиничного Бизнес-плана.
|
Отель 1 |
Отель 2 |
Отель 3 |
|
|
Расположение |
Рядом с парком, близко к центру |
Рядом с офисным центром |
На окраине |
|
Наличие автостоянки |
есть |
есть |
нет |
|
Оборудование номеров |
Новое |
2-х летней давности |
Новое |
|
Питание |
Ресторан + кафе |
Ресторан + бар |
Ресторан |
|
Качество доп. услуг |
Высокое |
Среднее |
Высокое |
|
Уровень шума |
Низкий |
Высокий |
Средний |
Конкуренция может быть как ценовой (за счет снижения цены на услуги), так и неценовой (за счет повышения качества услуг или добавления чего-то нового, включая необычный дизайн, расположение и проч).
SWOT-анализ. Анализ рисков
Его следует провести в этом же разделе Бизнес-плана. Такой анализ необходим при приобретении, к примеру, действующего гостиничного объекта. При этом, первые две позиции отражают, условно говоря, внутренние факторы (т.е. те, на которые предприятие (конкретный отель) может повлиять), в последние две, наоборот, внешние.
Приведем, к примеру, аналитику для гостиницы «Останкино»
https://studbooks.net/693986/turizm/strategicheski…
|
Strengths (Сильные стороны) |
Weaknesses (Слабые стороны) |
|
|
|
Opportunities (Возможности) |
Threats (Угрозы) |
|
|
Разработка ключевых “Точек роста”:
- Сайт гостиницы с точки зрения информации о предстоящих в месте расположения отеля праздничных мероприятиях. Для гостя будет удобно, если на сайте отеля будет расположен событийный календарь событий или раздел «куда пойти». Тем самым отель решает для гостя как вопрос с размещением, так и вопрос с отдыхом. В свою очередь, с организаторами мероприятий можно взаимно обменяться ссылками (логотипами).
- Привлечение всех других каналов (системы бронирования, соцсети, e-mail маркетинг, Landing Page, Google +, геолокационные сервисы и проч), помимо собственного сайта гостиницы. Будет лучше, если здесь будет не столько информация о самом отеле, сколько интересный гостиничный продукт (праздничная акция, специальное предложение и др).
- Реклама: в туристических и бизнес журналах, наружная (рядом с ж/д вокзалами, аэропортами и проч).
- Разработка системы скидок и бонусов для повышения лояльности гостей.
Организационный план
В этом разделе содержится последовательный план создания гостиницы. Он включает в себя следующие важные шаги.
Регистрация бизнеса
Рассмотрим этот вопрос кратко и поэтапно.
- Сначала необходимо получить право на занятие предпринимательской деятельностью. Между ИП и ООО лучше все же выбрать ООО, чтобы в случае банкротства не отвечать по долгам гостиницы всем своим имуществом. Изучите документы, необходимые для регистрации ИП или ООО.
- На этом же этапе определяемся с системой налогообложения. Для малого гостиничного бизнеса наиболее приемлемыми являются УСН и ЕНВД. Что лучше? Посмотрим на таблицу:
|
УСН |
|
|
Преимущества |
Условия применения |
|
Наиболее оптимальна для малого бизнеса, поскольку для нее характерна относительно небольшая налоговая нагрузка: от 15 до 6% (доходы 6%; доходы, уменьшенные на расходы, 15%). Кроме того, организации на «упрощенке» не платят налог на имущество (за исключением случаев, когда налоговой базой для объектов недвижимости является кадастровая стоимость). |
1. Размер полученного дохода не превышает установленный лимит. Чтобы перейти на УСН с 2019 года, фактическая сумма доходов организации за девять месяцев 2018 года не должна быть больше 112 500 000 руб. Для ИП таких ограничений не предусмотрено (п. 2 ст. 346.12, п. 4.1 ст. 346.13 НК РФ) 2. Средняя численность сотрудников за налоговый (отчетный) период не превышает 100 человек (подп. 15 п. 3 ст. 346.12 НК РФ)
(подп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ) |
|
ЕНВД |
|
|
Преимущества |
Условия применения |
Недостатки Платится фиксированная сумма, вне зависимости от заполняемости отеля. Может быть очень неудобен в низкий сезон. |
Гостиница может применять ЕНВД, если площадь помещений для временного размещения и проживания постояльцев не превышает 500 кв. м. При большей площади такой налог применяется, если на каждое строение комплекса есть отдельный правоустанавливающий документ и площадь каждого строения менее 500 кв. м. Это правило касается также налогообложения услуг общепита. Следует иметь ввиду, что ряд сопутствующих услуг может не подпадать под ЕНВД. В этом случае возникнет необходимость в совмещении нескольких режимов (например, ЕНВД и ОСНО или ЕНВД и УСН), а это усложнит бухгалтерию. |
3. При УСН – регистрация кассового аппарата в налоговой инспекции.
4. Предоставляются документы, подтверждающие право собственности на нежилое помещение, либо договор аренды.
5. Проверки контролирующих органов: СЭС, пожарной инспекции. В случае положительного результата выдается разрешение Роспотребнадзора на размещение мини-отеля в помещении.
6. Заключение договоров на обслуживание с организациями на аутсорсе: вывоз мусора, инкассация, услуги прачечной и др.
8. Получение лицензии на торговлю алкоголем.
9. Прохождение обязательной классификации.
Поиск персонала
Для мини-отелей считается правильной формула: «1 номер = 1 сотрудник». Однако количество сотрудников может быть уменьшено в зависимости от способа распределения обязанностей. Разумеется, вся информация по штатным единицам также отражается в Бизнес плане мини-отеля.
Возьмем, к примеру, отель на 10 номеров. Логично, что в условиях режима работы 24/7, персонал будет работать в 2 или 3 смены.
Обязанности могут распределяться следующим образом:
- Администратор (3 чел), график: сутки/двое. Выполняют функции администратора и «верхней» уборки (заправка кроватей, пыль и др). Приготовление завтрака гостям. Один из администраторов (при наличии квалификации) может также выполнять функции бухгалтера.
- Уборщица (2 чел) 2/2 (утро)
- Охранник (3 чел), график сутки/двое
- Техник (1 чел), при необходимости
- Директор (1 чел): Он же владелец бизнеса. Функции директора по развитию, менеджера по продажам, PR и маркетингу.
Разумеется, распределение обязанностей и штатное расписание может быть иным.
Поиск помещения
Выбранная локация во многом определит формат работы вашего отеля, а также его целевую аудиторию и маркетинговую политику. К примеру, отель в курортных городах будет, скорее всего, 100% загружен в летние месяцы и испытывать проблемы с загрузкой в низкий сезон. Отель, построенный в городах-миллионниках, скорее всего, будет пользоваться спросом круглогодично, и от своего позиционирования может быть более привлекателен для бизнес-туристов или обычных путешественников.
Определившись с локацией, необходимо будет решить вопрос, строить ли новый отель либо сделать реконструкцию существующего здания. Преимуществом первого варианта будет фактически неограниченность фантазии архитектора и дизайнера (при строительстве «с чистого листа»), разумеется, проект должен соответствовать всем СНИПам. Преимущества второго варианта – ускоренный процесс оформления (справки из БТИ уже получены ранее), меньший срок окупаемости.
Важный вопрос, который решается на данном этапе – приобретение помещения в собственность или в аренду.
Помещение под мини-отель должно иметь собственный вход. Также оно должно соответствовать специфическим требованиям, предъявляемым специально к гостиницам. В частности, СП 257.1325800.2016 Здания гостиниц. Правила проектирования.
К примеру, среди обязательных норм для всех гостиниц, в соответствии с новыми требованиями Классификации:
- постоянное холодное и горячее водоснабжение;
- постоянное электроснабжение;
- температура воздуха в помещении не менее 21,5 градусов в жилых помещениях.
Более подробно обязательные “опции” для всех отелей, а также для отелей различного уровня рассмотрены в статье “Как открыть гостиницу с нуля”
Расположение
Общее правило: рассчитываете на бизнес-туристов или позиционируете отель как премиальный сегмент – располагайтесь в центральной части города, рядом с основными достопримечательностями или деловыми центрами.
Другое важное условие – транспортная доступность. Наличие места для парковки также будет обязательным условием.
Как правило, мини отель располагается на 1-м этаже.
Комплектация номеров
Вопросы комплектации номеров также рассмотрены подробно в уже упомянутом Постановлении Правительства РФ №158. Так, во всех номерах обязательны:
- Кровать (размер будет различаться в зависимости от уровня номера)
- Комплект постельных принадлежностей и белья
- Прикроватная тумбочка (столик) а также стул, стол (требование обязательно для всех типов средств размещения, кроме хостелов)
- Вешалка или крючки для верхней одежды и головных уборов
- Розетка в комнате
- Плотные занавеси (жалюзи), обеспечивающие затемнение в помещении
- Зеркало в полный рост или большого размера
- Одежная и обувная щетки.
Производственный план
К основным производственным (капитальным) затратам относятся: :
- приобретение недвижимости (или аренда);
- закупку мебели и оборудования;
- ремонт помещения.
Цифры конкретизируем в финансовой части Бизнес-плана. Данный раздел, помимо производственных затрат, включает в себя план работ «от идеи до запуска».
Рассмотрим в качестве примера мини-отель на 10 номеров (каждый с отдельным санузлом). Мини-отель также будет включать стойку администратора и подсобные помещения (кухня, комната для стирки и глажки белья, хозблок).
В план работ (запланированы на 7 месяцев) включаем следующее:
- Приобретение помещения
- Ремонт и переоборудование его под цели мини-отеля
- Подписание контрактов
- Приобретение мебели и техники
- Издание рекламных материалов
В этом блоке важно подробно описать помещение под отель: его месторасположение (включая ближайшую инфраструктуру: расстояние до ближайшей остановки, до городских достопримечательностей и проч). Также следует указать общую площадь помещения и какую часть занимает номерной фонд. Дать подробное описание номеров их классификацию (стандарт, люкс и др); а также обстановку и меблировку.
Даже если ваш отель позиционирует себя как «домашний», при меблировке необходимо отдать предпочтение именно специальной «гостиничной» мебели, которую отличает как прочность, так и удобство в эксплуатации. К примеру, для облегчения уборки номера, кровать должна легко отодвигаться, а каркас и ножки должны быть выполнены из металла: для легкости и прочности.
Финансовый план
В этом блоке прописывается источники окупаемости проекта, источники для его реализации, окупаемость, точка безубыточности по каждому виду деятельности, горизонты планирования и др.
Приведем пример финансовой части Бизнес-плана. Рассмотрим вариант привлечения инвесторов для приобретения помещения под гостиницу.
- Гостиница окупается путем оказания гостиничных и сопутствующих им услуг (ресторан, СПА, бильярд).
- Источники реализации на инвестиционном этапе: собственные и заемные средства. Валюта: российский рубль.
Горизонт планирования от старта проекта составляет 5 лет (с 01.11.2010г. по 01.11.15г.). Все KPI рассчитаны исходя из этого срока.
Расчет денежных потоков, финансовых показателей, KPI производится с помощью программного обеспечения Project Expert Professional (или РЕ). Основная методология совпадает с методикой UNIDO (разработана для оценки инвестиционных проектов) и соответствует основным положениям «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» (утверждены Минэкономики, Минфином и Государственным комитетом по строительству РФ.
Следует указать экспертную оценку премий за риск, связанный с инвестированием в проект по приобретению отеля. Эта оценка может выглядеть примерно так:
|
Вид риска |
Размер риска, % |
|
Качество управления |
3 |
|
Размер компании (малый бизнес) |
3 |
|
Источники финансирования |
4 |
|
Товарная и территориальная диверсификация |
4 |
|
Ретроспективная прогнозируемость |
1 |
|
Итого |
15 |
Как видим, наименьший процент риска у рестроспективного прогноза. Это значит (по условиям данного примера), что руководство отеля ранее имело опыт в гостиничном бизнесе, есть также налаженные связи с поставщиками. Также минимизирует риски и тот факт, что приобретается не просто новое помещение, а уже успешно функционирующий готовый гостиничный бизнес.
Допустим, ставка по валютным депозитам в банках составляет примерно 5%. Таким образом ставка дисконта для инвесторов составит 20%. (5+15)
Теперь основная часть – расчет проекта. Он состоит из нескольких ключевых блоков:
Расчет стартовых инвестиций, ежемесячные затраты и прогнозируемые доходы.
Рассмотрим в качестве примера приобретение в собственность под цели организации отеля двух смежных квартир. Вот как это будет выглядеть в готовом бизнес-плане мини-отеля
Теперь основная часть – расчет проекта. Он состоит из нескольких ключевых блоков:
Расчет стартовых инвестиций, ежемесячные затраты и прогнозируемые доходы.
Расчет стартовых инвестиций
Это ваши капитальные и материальные расходы, которые потребуются для запуска бизнеса. Понятно, что в зависимости от конкретных условий (приобретение помещения в собственность или в аренду) будет увеличена либо «стартовая» цифра (в случае с приобретением в собственность), либо сумма ежемесячных платежей (при приобретении в аренду).
Рассмотрим в качестве примера приобретение в собственность под цели организации отеля двух смежных квартир. Вот как это будет выглядеть в готовом бизнес-плане мини-отеля
|
Капитальные затраты |
||
|
Объект капиталовложений |
Характеристика |
Стоимость (руб) |
|
Приобретение помещения |
2 смежные квартиры на 1-м этаже 9-ти этажного дома |
10 000 000 |
|
Ремонт и переоборудование |
Перепланировка квартир в единое помещение с отдельным входом. Ремонт комнат и дизайнерская отделка в едином стиле |
1 500 000 |
|
Приобретение мебели (номера и ресепшн) |
Кровати, столы, душевые кабины, унитазы, раковины, прикроватные тумбочки, кресла, стойка администратора |
800 000 |
|
Закупка техники |
Телевизоры, стиральная машина, компьютер, посудомоечная машина, телефоны,Wi-Fi роутер |
200 000 |
|
Итого: 12 550 000 |
||
|
Материальные затраты |
||
|
Постельное белье, халаты, полотенца |
150 000 |
|
|
Хозсредства |
Порошки для стирки, туалетная бумага, гостиничная косметика и проч |
50 000 |
|
Итого за 3 года: 600 000 |
||
|
Услуги сторонних организаций |
||
|
Издание рекламных материалов |
5 000 |
|
|
Итого 5 000 |
Ежемесячные затраты
К ежемесячным затратам относятся следующие:
- ФОТ
- Коммунальные платежи
- Налоги
- Расходные материалы
Прогнозируем доходы
Далее рассчитываем предполагаемый оборот (с учетом налогообложения) и точку безубыточности по каждому виду деятельности отеля.
Возьмем для примера отель на 15 номеров.
|
Источники формирования |
Сумма (млн. руб) |
|
Номерной фонд |
8 |
|
Ресторан |
1,7 |
|
СПА |
0,7 |
|
Бильярд |
0,2 |
С учетом этих данных, а также капитальных и материальных затрат (напомним, они описываются подробно в производственном плане), делается вывод о сроках окупаемости проекта и уровне рентабельности. Также не следует забывать, что прогноз окупаемости должен быть как оптимистическим, так и пессимистическим (как правило, ближе к реальности). К примеру, если в первом варианте окупаемость рассчитывается исходя из 2х лет, то во втором этот срок может составить 4-5 лет.
Анализ рисков
Доходность бизнеса зависит не только от внутренних, но и внешних факторов; частично мы их уже рассмотрели при подготовке SWOT – анализа.
В целом, чаще всего вас могут ожидать следующие риски:
|
Риски |
Характеристика |
|
Экономический |
Ухудшение экономической ситуации в стране, как следствие, падение платежеспособности населения. Самый простой пример – конкуренция отелям со стороны платформы для аренды жилья Airbnb |
|
Финансовый |
Логическое “продолжение” возникновения экономического риска; увеличение цен на необходимый инвентарь, энергоносители, инфляция и необходимость (для отельера) в повышении зарплат. |
|
Рост конкуренции |
Здесь возможны различные варианты: открытие поблизости аналогичного отеля (цена, формат); снижение у аналогичного отеля цены либо расширение им пакета услуг. Рецепт снижения этого риска – быть уникальным в своем формате (услуги, сервис, дизайн и проч), в противном случае любой аналогичный отель сможет увести от вас клиентуру за счет снижения цены. |
|
Порча или кража имущества |
Чаще всего кражи происходят в отелях 4-5*, и наиболее привлекательными “сувенирами” для гостей являются халаты, постельное белье, пепельницы и др. Не случайно некоторые гостиницы стали заранее включать возможные потери в стоимость номера. |
Заключение
Мы рассмотрели основные модули Бизнес-плана гостиницы, а также привели расчеты для различных ситуаций. Понятно, что в каждом конкретном случае расчеты будут различаться и какого-то универсального документа (даже с похожими вводными данными) не существует.
