Как составить договор аренды с иностранным гражданином

Как сдать квартиру иностранцу: нюансы, налоги и подводные камни

Разбираемся, как сдать квартиру иностранным гражданам и не нажить себе проблем

Сдача жилья аренду иностранцам — это не только неплохой доход, но и потенциальные неприятности для наймодателя. Здесь есть свои ключевые отличия от заключения договора найма с гражданами России, а сам процесс может занять гораздо больше времени.

Вместе с экспертами разбираемся, как сдать квартиру иностранным гражданам и не нажить проблем.

Какие документы проверять

У арендатора-иностранца должны быть не только документы, подтверждающие его личность, но также бумаги, подтверждающие легальность его въезда в Россию.

Проверка благонадежности

Узнать, нет ли у потенциального арендатора судебных дел и долгов, можно на официальном сайте службы судебных приставов и через систему ГАС РФ «Правосудие». Это позволит определить наличие возможных претензий к вашему арендатору со стороны государства и третьих лиц, а также в целом понять уровень его благонадежности.

Можно попросить будущего арендатора подтвердить сведения о себе у работодателя или по месту учебы. Подойдут, например, рекомендательные письма.

Регистрация иностранца по месту пребывания

При сдаче квартиры иностранному гражданину следует помнить о рисках привлечения к административной ответственности, связанной с миграционным учетом в России, отмечает юрист компании «Арбитраж.ру» Кирилл Снегирев. Федеральный закон № 109-ФЗ наделяет арендодателя статусом принимающей стороны и некоторыми обязанностями. Уведомление о прибытии иностранца на место нового проживания должен подавать арендодатель.

«Арендодатель обязан в течение семи дней предоставить в орган миграционного учета уведомление о прибытии иностранного гражданина в место пребывания. Для иностранных граждан некоторых государств установлены увеличенные сроки постановки на учет», — говорит Снегирев.

Заключение договора аренды

На данном этапе каких-либо нестандартных ситуаций возникнуть не должно. Но следует помнить, что договор необходимо составить на двух языках.

«Срок действия договора аренды не может превышать срок действия документа, который позволяет иностранному гражданину находиться на территории России. Также важно предусмотреть в договоре условие о конкретных лицах, намеревающихся проживать с иностранным гражданином», — объясняет юрист юридической компании «Генезис» Татьяна Мацукова.

Каждый иностранный гражданин, прибывший в Россию с целью работы или учебы сталкивается с проблемой поиска жилья. В большинстве случаев, для её решения необходимо пользоваться услугами аренды. Причем оформлена аренда должна быть по всем правилам, так как, помимо всего прочего, это является залогом вашего легального пребывания в России. В нашем материале мы расскажем вам, как правильно иностранцу заключить договор аренды жилья.

Чтобы составить юридически правильный договор аренды, после того как вы нашли подходящее помещение, там должны быть указаны:

•  фамилия, имя и отчество хозяина квартиры, его паспортные данные и контактный телефон;
• фамилия, имя и отчество нанимателя, его паспортные данные и контактный телефон;
• название, номер и дата выдачи документа, подтверждающего право собственности на помещение.

В случае если арендодатель является собственником помещения, то он должен вам показать оригиналы свидетельства о государственной регистрации права на собственность и договора купли/продажи жилья. Если он не является собственником, то тогда он должен дополнительно предъявить доверенность полученную от хозяина квартиры, согласно которой он имеет право ее сдавать, а также предоставить свои паспортные данные и данные хозяина квартиры.

Также в договоре должны быть указаны:

• точный адрес жилого помещения, его площадь;
• срок найма жилья;
• точный размер арендной платы;
• количество съемщиков, их имена и фамилии;
• сроки внесения оплаты за проживание за каждый последующий месяц;
• сроки внесения коммунальных платежей;
• опись всего имущества, находящегося в помещении, его состояние;
• сумма залогового платежа и условия его возвращения.

Для иностранных граждан, приехавших в Россию на работу или учебу, одним из самых важных вопросов является поиск жилья. В большинстве случаев они вынуждены обращаться к наймодателям за арендой жилья. Однако, прежде чем заключить договор найма жилого помещения с иностранным гражданином, необходимо учесть ряд особенностей.

В данной статье мы рассмотрим какие правила нужно соблюсти при заключении договора найма жилого помещения с иностранным гражданином и предоставим образец такого договора. Наш материал будет полезен как для иностранных граждан, так и для наймодателей, которые хотят избежать возможных юридических проблем в будущем.

Введение: правовые основы договора найма жилого помещения с иностранным гражданином

Договор найма жилого помещения с иностранным гражданином является важным юридическим документом, который определяет права и обязанности сторон. В соответствии с законодательством РФ, иностранный гражданин имеет право на аренду жилья наравне с российскими гражданами. При заключении договора необходимо учитывать, что иностранный гражданин может иметь свойства, отличные от российских граждан, такие как временное пребывание в стране или отсутствие постоянной работы. Эти особенности должны быть учтены при подписании договора найма жилого помещения с иностранным гражданином. В данном разделе статьи мы рассмотрим правовые основы договора найма жилого помещения с иностранным гражданином, включая общие требования к договору и необходимые условия для его заключения.

Подготовка к заключению договора найма жилого помещения с иностранным гражданином

Перед заключением договора найма жилого помещения с иностранным гражданином необходимо выполнить ряд подготовительных мероприятий. В первую очередь, следует убедиться в законности нахождения данного иностранца на территории страны. Для этого можно запросить соответствующие документы у работодателя или обратиться в миграционную службу.

Также необходимо проверить наличие разрешения от собственника жилья на его сдачу в аренду и ознакомиться со всеми правилами и условиями проживания, которые будут указаны в договоре.

Для заключения договора необходимо подготовить пакет документов: заявление на заключение договора, паспортные данные сторон, лицензию на предоставление услуг по найму жилых помещений (если требуется), а также другие документы, если они предусмотрены местным законодательством.

Образец договора можно найти онлайн или обратиться к юристам для составления индивидуального контракта. Однако необходимо учитывать все особенности конкретной ситуации, чтобы избежать возможных проблем в будущем.

Основные положения договора найма жилого помещения с иностранным гражданином: обязательства сторон

При заключении договора найма жилого помещения с иностранным гражданином необходимо учитывать ряд особенностей, связанных с национальным законодательством и правилами международного права. Основные положения такого договора включают обязательства сторон.

Согласно законодательству, наймодатель обязан предоставить жилье в исправном состоянии и поддерживать его в порядке, а также обеспечить доступ к коммунальным услугам. Наниматель должен оплачивать арендную плату в указанный срок, не нарушать правила проживания и сохранять имущество.

В случае заключения договора найма жилого помещения с иностранным гражданином, необходимо учитывать возможные различия в культурных традициях и привычках. Также следует уточнить условия оплаты арендной платы – каким способом это будет происходить, какая валюта используется.

Образец договора может содержать следующие основные положения: описание объекта найма, размер арендной платы и порядок ее оплаты, условия использования жилья, правила проживания и ответственность сторон за нарушение договора

Особенности исполнения договора найма жилого помещения с иностранным гражданином

Одной из главных особенностей исполнения договора найма жилого помещения с иностранным гражданином является необходимость учитывать все правовые нормы, регулирующие отношения между иностранными гражданами и национальными законодательствами. Например, в случае если иностранный гражданин не получил разрешение на временное проживание, заключение договора может быть незаконным.

Также следует обратить внимание на то, что для иностранных граждан могут быть установлены дополнительные требования по оплате за жилье и услуги. Например, многие страны устанавливают обязательную предоплату за аренду жилья.

Образец договора найма жилого помещения с иностранным гражданином должен содержать все необходимые данные о сторонах договора, а также описание помещения, условия аренды, порядок оплаты и ответственности сторон.

Важно помнить о том, что для заключения договора с иностранным гражданином может потребоваться перевод всех документов на язык страны, в которой будет заключаться договор.

Итак, при заключении договора найма жилого помещения с иностранным гражданином необходимо учитывать все правовые нормы, определенные национальными законодательствами

Образец договора найма жилого помещения с иностранным гражданином: как правильно составить и подписать

Для заключения договора найма жилого помещения с иностранным гражданином необходимо выполнить ряд требований. Прежде всего, обязательно проверьте наличие у иностранца разрешения на проживание в стране. Затем составьте договор, который должен содержать следующие данные: информацию о сторонах, адрес объекта недвижимости, условия аренды (сумма арендной платы, срок действия договора и т.д.), порядок оплаты и штрафных санкций.

ДОГОВОР НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ МОЖНО СКАЧАТЬ ЗДЕСЬ https://t.me/kv_piter

О заключении договора аренды нежилого помещения иностранным гражданином – арендатором

Распечатать

О заключении
договора аренды нежилого помещения иностранным гражданином – арендатором

Вопрос

Можно ли
заключить договор аренды нежилого помещения с иностранным гражданином –
арендатором, какие документы нужны

Ответ юриста

Российское
законодательство не содержит запрета в заключении договора аренды нежилого
помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином, который не
является индивидуальным предпринимателем.

Исходя из
имеющейся информации в СПС КонсультантПлюс, иностранный гражданин, желающий
заключить договор аренды нежилого помещения должен находиться на территории РФ
в соответствии с установленным порядком (законно находится в РФ).

В
соответствии со ст. 2 Федерального закона от 25.07.2002 N 115-ФЗ “О
правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации” законно
находящийся в Российской Федерации иностранный гражданин – лицо, имеющее
действительные вид на жительство, либо разрешение на временное проживание, либо
визу и (или) миграционную карту, либо иные предусмотренные федеральным законом
или международным договором Российской Федерации документы, подтверждающие
право иностранного гражданина на пребывание (проживание) в Российской
Федерации;

ст. 2,
Федеральный закон от 25.07.2002 N 115-ФЗ (ред. от 29.07.2017) “О правовом
положении иностранных граждан в Российской Федерации” {КонсультантПлюс}

Организация,
которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого помещения с
иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением
установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст.
18.9 Кодекса РФ об административных правонарушениях.

В соответствии
с ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ предоставление жилого помещения или транспортного
средства либо оказание иных услуг иностранному гражданину или лицу без
гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного
порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, влечет наложение
административного штрафа: на граждан в размере от двух тысяч до четырех тысяч
рублей; на должностных лиц – от двадцати пяти тысяч до тридцати тысяч рублей;
на юридических лиц – от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей.

Как следует
из данной нормы, правонарушением является не только предоставление жилого
помещения или транспортного средства, но и оказание иных услуг.

В силу п. 1
ст. 650 Гражданского кодекса РФ по договору аренды здания или сооружения
арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во
временное пользование арендатору здание или сооружение.

По нашему
мнению, предоставление нежилого помещения в аренду возможно рассматривать как
оказание гражданину услуг по аренде нежилого помещения.

Следовательно,
организация, которая в качестве арендодателя заключила договор аренды нежилого
помещения с иностранным гражданином, находящимся на территории РФ с нарушением
установленного порядка, может быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст.
18.9 КоАП РФ.

Данный вывод
подтверждается судебной практикой.

В
Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 04.04.2012 N А45-8133/2011 суд
указал, что оказание иностранным гражданам услуг в виде предоставления нежилого
помещения для проживания охватывается диспозицией ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ.

В
Постановлении ФАС Северо-Западного округа от 10.07.2014 N А52-3538/2013 суд
отметил, что субъектом правонарушения, рассматриваемого в ч. 3 ст. 18.9 КоАП
РФ, является любое лицо, оказавшее услуги иностранному лицу или лицу без
гражданства, находящимся в Российской Федерации с нарушением установленного
порядка или правил транзитного проезда через ее территорию, а в данном случае
является доказанным факт проживания иностранного гражданина, находящегося на
территории Российской Федерации с нарушением режима пребывания, в бытовом
вагончике, предоставленном заявителем. Суд отметил, что диспозицией ч. 3 ст.
18.9 КоАП РФ незаконными действиями признаются не только предоставление
иностранному лицу, нарушающему режим пребывания на территории Российской
Федерации, жилого помещения, но и оказание иных услуг, в том числе
предоставление нежилого помещения для проживания и отдыха.

{Вопрос:
…Организация (арендодатель) заключила договор аренды нежилого помещения с иностранным
гражданином, находящимся в РФ с нарушением установленного порядка. Может ли она
быть привлечена к ответственности по ч. 3 ст. 18.9 КоАП РФ? (Консультация
эксперта, 2014) {КонсультантПлюс}}

Таким
образом, для заключения договора аренды иностранный гражданин должен иметь
документ, удостоверяющий его личность, а также документы, подтверждающие его
законное нахождение в Российской Федерации (вид на жительство, либо разрешение
на временное проживание, либо визу и (или) миграционную карту, либо иные
предусмотренные федеральным законом или международным договором Российской
Федерации документы, подтверждающие право иностранного гражданина на пребывание
(проживание) в Российской Федерации). Других особенностей заключения договора
аренды нежилого помещения между юридическим лицом и иностранным гражданином не
установлено.

Подборка документов:

Статья:
Налоговые последствия от сдачи помещений в аренду иностранцам: иностранец
иностранцу рознь (Фролова М.) (“Консультант”, 2013, N 19)
{КонсультантПлюс}

Разъяснение дано в рамках услуг «ЛИНИИ
КОНСУЛЬТАЦИЙ» консультантом по правовым вопросам ООО НТВП «Кедр-Консультант»
Макшаковым Игорем Борисовичем, октябрь 2017 г.

При подготовке ответа использована СПС
КонсультантПлюс.

Данное разъяснение не является официальным и
не влечет правовых последствий, предоставлено в соответствии с Регламентом
ЛИНИИ КОНСУЛЬТАЦИЙ (www.ntvpkedr.ru).

Сдача жилья внаем иностранному гражданину привлекает владельцев вероятностью получения высокого уровня доходов.

Но есть некоторые требования закона, которые лучше выполнить, чтобы не иметь головной боли от ожидания штрафов. Можно ли сдать жилплощадь иностранцам?

Показать содержание

• Какими законами регламентируется?
• Подготовка жилплощади
• Подбор агента
• Документы от квартиросъемщика
• Согласование
• Оформление договора
• Ответственность наймодателя

Какими законами регламентируется?

Cдача в аренду гражданину другого государства регламентируется такими правовыми законами и актами:

• Федеральный Закон №109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в Российской Федерации»;
• Федеральный закон №115 «О правовом положении иностранных граждан в Российской Федерации»;
• Жилищный кодекс РФ гл.7 разд.3 «Основание и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма»;
• Гражданский кодекс РФ гл.35 «о договорах найма»;
• Федеральный Закон № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», гл.4 о договорах аренды;
• Федеральный Закон от 27.12.2009 № 374-ФЗ в ст. 45 ч.
• Налоговый Кодекс гл. 25.3 ч. II и (ст.333.28, п.1, п/п 20) о госпошлине и налогах.

Как видно из перечня, бумаг придется изучить немало, прежде чем заняться бизнесом по поселению у себя чужестранцев и лиц без гражданства, к ним приравненных.

Если иностранца командирует в Россию по делам службы его компания, сама же и занимающаяся его поселением, то налоговые тяготы она берет на себя, выступая налоговым агентом, а владелец помещения избавлен от этих проблем.

Когда же поселением физического лица, гражданина другого государства, занимается сам собственник, то его порядок действий должен выглядеть примерно так, с прояснением следующих моментов.

Образец договора найма жилого помещения.

Подготовка жилплощади

Как подготовить помещение для сдачи в наем? Все документы, ценные вещи нужно вывезти в надежное место; разумеется, следует выполнить хотя бы косметический ремонт, генеральную уборку.

Жилище должно быть обезличено, только самое необходимое для проживания, освобожденное от личных вещей владельца, и бытовая техника, без которой современное проживание не будет комфортным.

Следует подготовить акт передачи квартиры квартиросъемщику. В нем должно быть зафиксировано, что именно передается в пользование гостям, а также отметить исправность работы коммуникаций. О том, как составить опись имущества, вы можете узнать из нашей статьи.

Такая бумага, с подписями обеих сторон, должна послужить квартиросъемщику сигналом, что после выселения все указанное в акте должно иметься в наличии и быть исправным.

Подбор агента

Так как аренда для иностранцев выводится из тени, и за получение прибыли все равно придется уплачивать налоги, смысла скрываться нет, и стоит привлечь к сдаче жилья внаем агентство недвижимости в лице риэлтора, надежного и знающего свое дело.

Искать в интернете такое агентство не следует – есть опасность стать жертвой фирмы-однодневки. Старый метод, по рекомендации друзей или родственников, работает до сих пор.

Отличным агентом может стать нотариус или адвокат.

Профессиональный юрист сможет проконтролировать тонкости юридического сопровождения сделки.

Кстати, при первой встрече с квартиросъемщиком из числа чужеземцев очень важно, чтобы этот человек также присутствовал.

Документы от квартиросъемщика

Какие документы должен предоставить иностранный гражданин? У иностранца следует спросить о наличии:

• паспорта;
• миграционной карты.

Проверяя бумаги, важно сличить фото на всех документов с лицом иностранца, а также персональные данные, чтобы убедиться, что все бумаги принадлежат одному и тому же человеку. Наличие подчисток, исправлений в документах недопустимо.

Важно обратить внимание на дату пересечения границы и предполагаемый срок возвращения на родину, так как при составлении соглашения дата окончания предоставления услуг и срок отбытия иностранца должны совпадать.

Документы можно только посмотреть, изучить, но ни в коем случае не забирать – это противоречит закону.

Нужна ли временная регистрация для иностранного гражданина? Для зарубежных гостей требуется постановка на регистрационный учет, для реализации которой нужно в течение 3-х рабочих дней с даты приезда:

• заполнить бланк уведомления;
• приложить к нему копии миграционной карты и паспорта квартиранта.

Так как в уведомлении нужно указывать новый адрес, то эта несложная регистрация предполагает, что вопрос с наймом уже решен, и обязанность зарегистрировать гостя по своему адресу падает именно на хозяина квартиры или дома, и сделать это нужно в течение суток с момента заселения.

Сам арендодатель не должен иметь в наличии ничего, кроме своего паспорта, а соглашение найма или аренды, документа на владение жильем никто не потребует.

Уведомить органы ФМС вместо арендодателя может его агент, если на него оформлена доверенность, в крайнем случае, это может сделать и сам мигрант.

Постановка на учет подтверждается наличием отрывной части уведомления с отметками ФМС.

Арендодатель должен себя подстраховать и сделать для себя ксерокопию паспорта и миграционной карты. Также важно записать телефоны жильца, причем не только мобильные, но и рабочие.

Не помешает знать, кем и где работает жилец. Звонок по указанному им рабочему телефону поможет проверить иноземца на правдивость.

Так как плата за пользование жилплощадью и есть доход, который подлежит обложению налогами, то все чеки, квитанции и прочие документы, подтверждающие ежемесячное получение платы от мигрантов, нужно обязательно хранить.

Согласование

С кем необходимо согласовать сдачу внаем? Сдача квартиры внаем иностранцу согласовывается:

• с налоговой инспекцией по месту регистрации владельца жилья;
• с районной администрацией, на территории которой расположено жилье.

Эта процедура подчиняется требованиям гл.4 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», и заключается в регистрации договора найма.

Этот закон не требует согласования больше ни с кем, даже с соседями по коммунальной квартире, если внаем сдается одна комната, ни с совладельцами сдаваемой недвижимости, если жилье приватизировано.

Муниципальное жилье сдавать более проблематично.

Потребуется письменное согласие всех членов семьи и ЖЭК, которую тоже нужно уведомить о возможности поселения иностранца специальным договором, самым лаконичным, но зато коммерсант будет уверен, что претензий к сдаче жилья у конторы нет.

Оформление договора

Какие документы необходимо оформить? Оформить нужно договор найма жилого помещения. Договор можно взять типовой, а логичнее всего взять такую форму за основу, добавив пункты на свое усмотрение.

Этот документ непременно должен содержать описание предмета найма, иначе не ясно, о чем вообще идет речь, и бумагу не примут для регистрации. В нем обязательно должны содержаться:

• сроки, с указанием начала и окончания найма;
• порядок расчетов — в какие числа месяца, сумма аренды, оплата коммунальных услуг (за что платит владелец жилища, а за что – квартирант);
• конкретизированные обязанности и ответственность сторон, в том числе и штрафы за просрочку оплаты аренды;
• сумма залога.

Непременно следует дополнить контракт пунктами о возможном посещении жильца его родными, к коим причислить жену, детей, в противном случае может оказаться в гостях десяток-другой соотечественников квартиранта.

Также гость России должен быть уведомлен, что арендодатель имеет право в любое время появиться в своей квартире. Нелишним станет вопрос о невозможности субаренды.

При составлении договора как раз очень полезно сотрудничество с агентом, которым может быть риэлтор или адвокат. Эти лица могут подсказать важные моменты заключения договора и различные юридические уловки.

Например, если контракт заключен на срок 11 месяцев, то есть до года, то его регистрировать не нужно, он будет пролонгирован после истечения указанных 11 месяцев. Главное, чтобы итоговая продолжительность действия документа не превысила срока в 5 лет.

Если срок действия составляет 12 месяцев и более, то регистрация обязательна, и документ считается набравшим юридическую силу именно с даты его регистрации в ЕГРП.

У каждого из представителей будет один экземпляр оригинала договора, как и приложения к нему – акта передачи квартиры.

Есть ли особые требования к договору найма жилого помещения для иностранного гражданина? Он должен быть составлен на двух языках — русском и родном языке иностранца.

Это требование подлежит неукоснительному исполнению, чтобы квартиросъемщик из-за границы не мог утверждать, что ему было непонятно, что в контракте написано.

Ответственность наймодателя

Какова ответственность за сдачу квартиры мигрантам? Сдавая жилплощадь мигрантам, нужно понимать, что придется платить налоги (а это около 13% от прибыли), а попытки скрыть доходы приведут неминуемо к наказанию. Если квартира сдается через агентство, то оплата налогов выполняется им, а хозяин жилища получает уже чистый доход.

Кроме штрафов за сокрытие налогов, можно также пострадать материально, если сдавать жилье множеству мигрантов, сделав его, так называемо, «резиновым».

Если поймают на тайной незаконной сдаче жилья внаем, то в соответствии со ст.122 НК РФ штраф составит 20% от неуплаченной суммы, а если будет доказана умышленность такого действия, как сокрытие, то штраф может достичь 40% суммы неуплаты.

Если все сделать по закону, то есть оформить соглашение и регистрацию иностранца, а затем подать декларацию с честно указанной суммой дохода, то размер налога выйдет около 13% от суммы прибыли.

Когда вопрос касается серьезных сумм, неоплаченных налогами на протяжении трех и более лет, то суммы штрафов могут составлять по ст. 198 УК РФ от 100 до 300 тыс. руб., а уклонение от налогов в особо крупных размерах – от 200 до 500 тыс. руб., а то и от 1 года до 3-х лет тюрьмы. Но от сдачи одной-двух квартир таких проблем не будет.

А вот фиктивная регистрация мигрантов с декабря 2013 г. на своей жилплощади угрожает владельцу жилья такими проблемами:

• штраф 100-500 тыс. руб.;
• принудительные работы на срок до 3-х лет;
• срок отбытия в заключении до 3-х лет.

Не стоит связываться и с поселением у себя мигранта без разрешительных документов – нелегала, за это можно схлопотать штраф от 2-х до 5-ти тыс. руб.

Размер платы за съем жилья составляет неплохую сумму, особенно если квартира или дом расположены в элитном районе, где есть парковки, транспортные развязки, а само жилье ухожено и хорошо обставлено, есть телефон, интернет.

Для своего же спокойствия лучше потерять 13% дохода, которые уйдут на налоги, чем постоянно жить в страхе разоблачения.