Отдать, но не навсегда. Примерно так можно охарактеризовать договор ссуды. По нему можно разрешить кому-то пользоваться вашим имуществом
Многие разрешают пожить в своей квартире друзьям или родственникам под, что называется, честное слово. Правда, потом можно пожалеть, если имущество испорчено или остались неоплаченные счета. Именно такие вопросы и может урегулировать договор о безвозмездном пользовании. Разбираемся с экспертами, как его составлять и как расторгать.
- Что это
- Особенности
- Права и обязанности
- Как составить
- Как расторгнуть
- Нюансы
Эксперты в материале:
- Инна Красовская, руководитель управления развития цифровых юридических сервисов экосистемы недвижимости «Метр квадратный»;
- Ольга Саутина, старший партнер юридической компании «Неделько и партнеры»;
- Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики адвокатского бюро «Плешаков, Ушкалов и партнеры»;
- Евгения Боднар, юрист и эксперт по банкротству компании «Финансово-правовой Альянс».
Что такое договор безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования — это юридический документ, который заключается между двумя сторонами с тем, чтобы предоставить в пользование одной из них объект имущества другой стороны на определенный срок и без оплаты. Именно отсутствие выгоды от условной аренды предмета договора отличает его от любого другого договора, например договора об оказании услуг, договора об аренде и других.
Регулирует подобные договоры ст. 689 Гражданского кодекса [1]. В тексте этой статьи безвозмездное использование также называется ссудой.
Инна Красовская:
— Если в договоре ссуды указано, что взамен ссудополучатель обязан что-то сделать для ссудодателя, то это уже будет не договором безвозмездного пользования, а, например, договором оказания услуг, и правила к такому договору будут применяться уже те, которые регулируют договор оказания услуг.
В принципе, по договору безвозмездного пользования можно передать любую вещь. Важное условие, чтобы эта вещь сохраняла свои свойства на весь период использования. Поэтому нельзя передать урожай картошки, но можно передать автомобиль. Даже несмотря на естественный износ, его можно вернуть владельцу. А картошку нельзя.
Чаще всего предметом такого договора являются:
- помещение (жилое или нежилое, коммерческое);
- автомобиль;
- техника;
- участок земли.
Ольга Саутина:
— В нашей практике можно выделить несколько типовых случаев, когда стороны прибегают к помощи подобных договоров:
- когда благотворительные организации предоставляют жилье в безвозмездное пользование своим подопечным;
- когда работодатели предоставляют жилье в безвозмездное пользование работникам (надо учитывать, что коммерческие организации не могут заключать подобные договоры с владельцами и руководством компаний);
- когда безвозмездные договоры заключаются между родственниками.
Особенности договора безвозмездного пользования
Фото: shutterstock
У этого договора есть определенные нюансы, особенно если речь идет об объектах недвижимости.
Жанна Колесникова:
— С такого рода договорами главная опасность представляется не для сторон договора, а для возможного покупателя этого имущества. Дело в том, что данный вид договоров за редким исключением не подлежит государственной регистрации. Соответственно, обременение недвижимости нигде не отражается, и покупатель рискует приобрести имущество, обремененное чужими правами.
В самом договоре нужно не просто указать непосредственно предмет договора, но и его описание, нюансы использования и передачи обратно. Также можно включить какие-то действия, которые человек, получивший в свое распоряжение имущество, должен выполнить во время использования.
Предмет договора и его описание
Если речь идет о недвижимости, то обязательно указывать кадастровый номер и основание, по которому объект недвижимости принадлежит ссудодателю. Например, собственность на основании договора купли-продажи, номер и дату регистрации права собственности (можно увидеть в выписке ЕГРН).
Также нужно описать характеристики недвижимости и ее состояние. Эти условия важны, чтобы обеспечить возврат недвижимости в прежнем состоянии.
Можно прописать также наличие мебели, состояние ремонта. Лучше всего указать стоимость недвижимости и находящихся в ней вещей. Это позволит избежать споров, если сама недвижимость или находящиеся в ней вещи (мебель и пр.) пострадают или будут утрачены.
Инна Красовская:
— Состояние передаваемого объекта недвижимости не регламентируется. Рекомендуем описывать его максимально подробно. Также отличным вариантом будет снимать видео процесса передачи недвижимости и отражать в договоре, что видео определенной длительности будет направлено ссудодателем с определенного адреса электронной почты на адрес ссудополучателя. Как правило, такое условие позволяет избежать очень многих споров.
Сроки и условия договора
Обязательно зафиксировать дату передачи недвижимости и срок договора. Также нужно уточнить порядок предоставления и возврата недвижимости: какими документами оформляется передача, сколько комплектов ключей и какая документация передаются и так далее.
Условия расторжения и санкции
Должна быть прописана ответственность сторон за нарушение договора, например за просрочку передачи и возврата недвижимости, а также условия об изменении и расторжении договора (кто и за какой срок может инициировать расторжение или изменение договора и при каких условиях).
Жанна Колесникова:
— В отличие от договора аренды, если собственник по какой-то причине фактически не передал недвижимое имущество пользователю, последний не вправе требовать передать недвижимость, а может лишь требовать расторжения договора. Это обусловлено безвозмездной природой договора: нельзя заставить собственника бесплатно передать свое имущество в пользование, даже если он уже заключил соответствующий договор, но передумал.
Условия использования объекта
Можно указать, кто делает капитальный и текущий ремонт, несет расходы за коммунальные услуги, осуществляет уборку помещения, обрабатывает земельный участок и так далее. По умолчанию, согласно статье Гражданского кодекса, это обязанности ссудополучателя.
Ольга Саутина:
— Также целесообразно страховать риск ответственности за вред, причиненный третьим лицам, например в случае причинения ущерба соседям при заливах и пожарах. Важным условием договора является срок его действия, если срок не указать, то договор будет заключен на неопределенный срок и любая сторона сможет от него отказаться, предупредив другую сторону за месяц.
Обязанности и права сторон договора
Фото: shutterstock
Все обязанности и права сторон прописываются в договоре. Более того, в нем можно прописать то, что никак не фигурирует в регулирующих документах.
Инна Красовская:
— Стороны обязаны выполнять все условия договора, которые могут отличаться от законодательного регулирования. Например, ссудодатель может по договору оставить за собой право каким-то образом пользоваться недвижимостью в своих целях. А у ссудополучателя может не быть каких-то прав (например, допускать третьих лиц в объект).
Принципиальной обязанностью является необходимость вернуть имущество владельцу в установленный срок. В остальном в договоре можно прописать любой нюанс использования, включая ремонт и оплату коммунальных услуг. Как правило, ремонт ложится на плечи ссудополучателя, но в договоре можно прописать и другое.
Жанна Колесникова:
— По общему правилу, вещь передается в состоянии, соответствующем условиям договора безвозмездного пользования и ее назначению, а текущий и капитальный ремонт имущества осуществляет ссудополучатель. Таким образом, в отличие от аренды, ссудополучатель, то есть лицо, которое бесплатно пользуется чужим имуществом, обязан нести расходы как на его текущий, так и на капитальный ремонт. Но здесь важно помнить, что судебная практика все же придерживается мнения, что взносы на капитальный ремонт являются обязанностью собственника, а не ссудополучателя.
Как составить договор безвозмездного пользования
Подготовьтесь к заключению договора.
-
Соберите нужные документы:
-
удостоверения личности всех сторон договора (паспорта);
-
основания владения объектом недвижимости. Это может быть договор о купле-продаже, документы о получении наследства и так далее;
-
выписки из ЕГРЮЛ или ЕГРИП.
В зависимости от типа объекта могут потребоваться дополнительные документы.
-
Составьте текст договора
В этом вам может помочь юрист. Договор должен быть заключен в письменном виде.
-
Подпишите договор — это должны сделать обе стороны.
-
Убедитесь, что в вашем случае его не нужно регистрировать.
Регистрировать такие договоры не нужно, они начинают действовать с момента заключения. Но есть исключения — это объекты культурного наследия и земельные участки.
-
Если в вашем случае требуется регистрация, то следует обратиться в Росреестр.
Как расторгнуть договор безвозмездного пользования
Условия расторжения договора обычно прописаны. Чаще всего требуется только предупреждение за 30 дней до расторжения. Однако есть случаи, когда одна из сторон может расторгнуть договор в любой момент.
В случае владельца собственности — это когда вторая сторона причиняет вред имуществу, нарушает условия эксплуатации или передает в пользование другому человеку.
Ссудополучатель, со своей стороны, может попросить о расторжении договора, если использование объекта невозможно. Например, если требуется дорогой ремонт. А также, если на использование объекта есть права у других людей. К примеру, если выяснится, что по земельному участку также ездят машины на правах сервитута. Еще одной причиной может быть нежелание владельца объекта передать его в использование в оговоренные сроки.
Важно помнить, что если договор ссуды был зарегистрирован, то и его расторжение должно быть зафиксировано в Росреестре.
Нюансы заключения договора
Евгения Боднар:
— Нередко бывает, что перед процедурой банкротства должники пытаются скрыть свой доход либо его часть под видом договора безвозмездного пользования. Это относится как к движимому имуществу (например, автомобилю), так и, чаще всего, к недвижимому (дому или квартире). Их сдают внаем / в аренду для использования, но получают с такой сделки прибыль. Конечно же, подобные «договоренности» и факты получения дохода отслеживаются арбитражным управляющим и оспариваются им. Особенно это касается ситуаций, когда на момент выявления скрытого источника прибыли в отношении должника есть постановление суда или открытое исполнительное производство, а официального дохода/имущества, чтобы расплатиться с долгами, нет. Если управляющий обнаружит договор безвозмездного использования, он сможет это расценить как признак фиктивного или преднамеренного банкротства. Такой факт будет оспорен, и имущество будет включено в конкурсную массу. Как итог, процедуру банкротства не получится завершить и долги так и останутся несписанными.
Инна Красовская:
— В случае если договор ссуды заключается между юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, то у контролирующих органов могут возникнуть сомнения в законности сделки, так как дарение запрещено между предпринимателями.
Сам договор ссуды может быть заключен, но важно указать в нем коммерческий интерес ссудодателя. Например, квартира с дизайнерским ремонтом может быть на определенный период безвозмездно передана для проведения фотосъемок для дальнейшего повышения популярности этой квартиры на рынке краткосрочной аренды.
Также есть важное ограничение: коммерческое юридическое лицо не может передать имущество в безвозмездное пользование своему учредителю, участнику и членам его контролирующих органов (п. 2 ст. 690 ГК РФ).
Будьте в курсе важных новостей — следите за телеграмм-каналом «РБК-Недвижимость»
Кликните на текст документа
чтобы развернуть его целиком.
ДОГОВОР БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ
передача квартиры в безвозмездное пользование
г.
«» 2023 г.
{HEADER INDIVIDUAL LEGAL=’Ссудодатель|Ссудополучатель’}
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По настоящему договору Ссудодатель обязуется передать в безвозмездное временное пользование Ссудополучателю часть квартиры площадью кв. м., расположенной по адресу: , именуемую в дальнейшем «Помещение», для использования в целях временного хранения оргтехники производственного назначения, принадлежащей Ссудополучателю, а также документов, ценных бумаг и других материальных ценностей, необходимых для работы Ссудополучателя, на срок до « » 2020 года. Ссудополучатель обязуется вернуть указанное Помещение по истечении срока настоящего договора в том состоянии, в каком он ее получил.
1.2. Право передачи Помещения, указанного в п.1.1 настоящего договора принадлежит Ссудодателю на основании .
1.3. Ссудодатель гарантирует, что передаваемая вещь не является предметом залога и не может быть отчуждена по иным основаниям третьим лицам, в споре и под арестом не состоит.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Ссудодатель обязуется предоставить Помещение в состоянии, соответствующем условиям настоящего договора и ее назначению.
2.2. Ссудополучатель обязуется:
- поддерживать Помещение, полученное в безвозмездное пользование, в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта;
- за свой счет установить охранную сигнализацию и организовать вневедомственную охрану временно хранящихся, в указанном в п.1.1 помещении, материальных ценностей Ссудополучателя.
3. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
3.1. Ссудодатель отвечает за недостатки Помещения, которые он умышленно или по грубой неосторожности не оговорил при заключении договора безвозмездного пользования. При обнаружении таких недостатков Ссудополучатель вправе по своему выбору потребовать от Ссудодателя безвозмездного устранения недостатков вещи или возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения, либо досрочного расторжения договора и возмещения понесенного им реального ущерба.
3.2. Ссудодатель не отвечает за недостатки Помещения, которые были им оговорены при заключении договора, либо были заранее известны Ссудополучателю во время осмотра Помещения или проверки ее исправности при заключении настоящего договора или при передаче Помещения.
3.3. Ссудополучатель несет риск случайно гибели или случайного повреждения Помещения, если Помещение погибло или было испорчено в связи с тем, что он использовал ее не в соответствии с настоящим договором либо передал ее третьему лицу без согласия Ссудодателя. Ссудополучатель несет также риск случайной гибели или случайного повреждения Помещения, если с учетом фактических обстоятельств мог предотвратить его гибель или порчу, пожертвовав своей вещью, но предпочел сохранить свою вещь.
3.4. Ссудодатель отвечает за вред, причиненный третьему лицу в результате использования Помещения, если не докажет, что вред причинен вследствие умысла или грубой неосторожности Ссудополучателя или лица, которое пользовалось этим Помещением с согласия Ссудодателя.
4. ОТКАЗ ОТ НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА И ЕГО ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ
4.1. Каждая из Сторон вправе во всякое время отказаться от настоящего договора, известив об этом другую Сторону за один месяц.
4.2. Ссудодатель вправе потребовать досрочного расторжения настоящего договора в случаях, когда Ссудополучатель:
- использует Помещение не в соответствии с настоящим договором;
- не выполняет обязанностей по поддержанию Помещения в исправном состоянии;
- существенно ухудшает состояние Помещения;
- без согласия Ссудодателя предоставит Помещение в пользование третьему лицу.
4.3. Ссудополучатель вправе требовать досрочного расторжения настоящего договора:
- при обнаружении недостатков, делающих нормальное использование Помещения невозможным или обременительным, о наличии которых он не знал и не мог знать в момент заключения договора;
- если Помещение в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования;
- если при заключении договора Ссудодатель не предупредил его о правах третьих лиц на передаваемое Помещение;
- при неисполнении Ссудодателем обязанности передать Помещение.
5. ИЗМЕНЕНИЕ СТОРОН В НАСТОЯЩЕМ ДОГОВОРЕ И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ
5.1. Ссудодатель вправе произвести отчуждение Помещение или передать ее в возмездное пользование третьему лицу. При этом к новому собственнику или пользователю переходят права по настоящему договору, а его права в отношении Помещения обременяются правами Ссудополучателя.
5.2. В случае реорганизации Ссудополучателя его права и обязанности по настоящему договору переходят к юридическому лицу, являющемуся его правопреемником.
5.3. Настоящий договор прекращается в случае ликвидации Ссудополучателя.
6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
6.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания, составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из сторон.
7. ЮРИДИЧЕСКИЕ АДРЕСА И ПЛАТЕЖНЫЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН
СсудодательРегистрация:Почтовый адрес:Паспорт серия:Номер:Выдан:Кем:Телефон:
СсудополучательЮр. адрес:Почтовый адрес:ИНН:КПП:Банк:Рас./счёт:Корр./счёт:БИК:
8. ПОДПИСИ СТОРОН
Ссудодатель _________________
Ссудополучатель _________________
Обычно собственники помещений сдают принадлежащее им имущество в аренду, т.е. передают в пользование за плату. Однако и безвозмездное пользование помещением встречается не так уж редко. Например, организация приглашает на работу жителей других регионов и предоставляет им жилье. Или учредитель передает своему ООО нежилое помещение, чтобы открыть в нем магазин или сервис по ремонту телефонов. Или дочь купила квартиру и временно поселила в ней своих родителей, которые на своей собственной жилплощади затеяли капитальный ремонт.
Помещения могут передаваться как жилые, так и не жилые, а сторонами по договору безвозмездного пользования могут быть как физические, так и юридические лица. Суть в любом случае одна — право пользования помещением безвозмездно и временно от собственника (а иногда и от арендатора) переходит к другому лицу.
При этом тот, кто его передает, называется ссудодателем, а тот, кто принимает и пользуется, — ссудополучателем. Сам же договор безвозмездного пользования иначе называют договором ссуды (ст. 689 ГК).
Отношения, связанные с безвозмездным пользованием помещениями, регулируются нормами ГК, касающимися договоров безвозмездного пользования, а также в некоторой части — нормами о договорах аренды (п. 2 ст. 689 ГК).
Иногда правоприменители-работодатели, стремящиеся обеспечить своих работников жильем, ошибочно руководствуются положениями главы 10 Жилищного кодекса, определяющей порядок предоставления специализированных жилых помещений и пользования ими. Это неверно, поскольку в указанной главе ЖК РФ речь идет о специализированном жилищном фонде, относящемся к собственности РФ, ее субъектов и муниципальных образований. Применять данные нормы в подобных случаях могут лишь работодатели, являющиеся бюджетными организациями, органами государственной власти и местного самоуправления.
Коммерческие же организации должны опираться лишь на положения ГК.
Так же договор безвозмездного пользования следует отличать от договоров социального найма жилых помещений, предоставляемых из жилищного фонда какого-либо субъекта РФ.
Москва. Договор безвозмездного пользования помещением: форма и содержание
Несмотря на то, что ГК не установлено специальных требований к форме договора безвозмедного пользования, во избежание возникновения разногласий стоит составлять его в письменном виде (хотя физические лица, договариваясь между собой о бесплатном пользовании, например, квартирой, частенько пренебрегают этим правилом).
Нотариального заверения и государственной регистрации такого договора обычно не требуется, за исключением случаев, когда передается объект культурного наследия.
В договоре необходимо указать:
- наименование и реквизиты или ФИО и паспортные данные сторон;
- данные, позволяющие определенно установить помещение, подлежащее передаче, его адрес, площадь, тип (жилое/нежилое);
- срок, на который осуществляется передача в безвозмездное пользование;
- срок, в течение которого ссудодатель обязуется передать помещение после заключения договора;
- условия использования имущества;
- обязанности и ответственность сторон;
- порядок расторжения договора.
Важным документом является также акт приема-передачи помещения, который следует заключать в момент фактической передачи квартиры или офиса от одной стороны другой.
За отказ от передачи помещения после заключения договора ссудодатель несет ответственность в виде возмещения ссудополучателю реального ущерба, причиненного таким отказом.
Срок договора безвозмездного пользования
Договор безвозмездного пользования помещением теоретически может быть заключен без указания срока, в течение которого предполагается пользование переданным имуществом. Однако желательно срок все же указывать — так удобнее для обеих сторон. Если условие о сроке отсутствует, то договор считается заключенным на неопределенный срок.
Если срок указан, то по его истечении при обоюдном согласии сторон договор можно будет продлить, установив новый срок. Если стороны этого не сделают и после окончания первоначально определенного срока ссудополучатель продолжит пользоваться помещением, а ссудодатель не будет против этого возражать, то договор будет считаться прологнированным на неопределенное время.
Отсутствие указания на срок в целом не должно иметь негативных последствий, однако в случае если одна из сторон пожелает расторгнуть договор, ей придется ждать месяц, поскольку именно за такое количество времени необходимо предупредить другую сторону о расторжении (ст. 699 ГК).
Содержание и риск случайной гибели
В соответствии со ст. 695 ГК обязанность по содержанию помещения ложится на ссудополучателя: он обязан осуществлять текущий и капитальный ремонт, нести все расходы по содержанию вещи. Однако стороны могут договориться об ином распределении этих обязанностей, включив соответствующее условие в договор. Например, отнести квартплату на счет собственника.
Интересен вопрос об отделимых и неотделимых улучшениях, произведенных ссудополучателем в процессе ремонта. Согласно нормам ГК, отделимые улучшения (к примеру, новые карнизы для штор) ссудополучатель после окончания пользования помещением может забрать с собой.
Что же касается неотделимых улучшений, то тут важно согласовать их заранее с ссудодателем: если ссудодатель, что называется, «даст добро», то вопрос о расходах надо решить совместно. Если же ссудополучатель произвел улучшения, не поставив об этом в известность ссудодателя, то у последнего есть все основания отказать в денежном участии в таком несогласованном мероприятии.
Риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, напротив, по общему правилу, возложен на ссудодателя. Лишь в тех случаях, когда помещение было безвозвратно утрачено или повреждено в результате использования его ссудополучателем не по назначению, или не в соответствии с условиями договора, или по причине передачи его третьему лицу без согласия ссудодателя, или в связи с тем, что ссудополучатель не предпринял попыток предотвратить гибель или порчу помещения, ответственность становится прерогативой ссудополучателя.
Расторжение договора безвозмездного пользования помещением
Договор безвозмездного пользования помещением может быть в любой момент расторгнут по инициативе одной из сторон (ст. 699 ГК). Однако, как выше уже упоминалось, закон предусматривает необходимость предупреждения контрагента о своих намерениях не менее, чем за месяц до предполагаемой даты расторжения.
Кроме того, сторона может расторгнуть договор в случае нарушения другой стороной его условий. Так, ссудодатель вправе требовать расторжения при невыполнении ссудополучателем обязанностей по содержанию и ремонту помещения, при использовании его не по назначению или при передаче без согласия собственника третьим лицам, а ссудополучатель — при невозможности использовать помещение из-за обнаруженных в нем недостатков, при неисполнении ссудодателем обязанности по передаче помещения или если ссудодатель не известил его при заключении договора о правах третьих лиц.
