Продолжаем наш эпический сказ о покупке квартиры в новостройке. В предыдущих статьях выбирали застройщика и торговались с ним.
ДДУ — это договор долевого участия. Деньги на строительство дома застройщик может получить из двух источников: от покупателей и от банков.
Когда застройщик продает квартиры в еще не построенном доме, он подписывает с вами такой договор. Застройщик обязан вам передать именно такую квартиру, как указано в ДДУ.
Вот вы выбрали дом и квартиру, договорились о цене и способе оплаты. Время заключать сделку. По документам покупка квартиры в новостройке происходит в шесть незабываемых этапов:
- Подготовить свои документы.
- Подписать с застройщиком договор долевого участия.
- Зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.
- Уплатить стоимость квартиры. (Здесь надо подождать, пока застройщик сдаст дом.)
- Подписать акты приема-передачи квартиры, получить ключи.
- Зарегистрировать право собственности.
Полноправным собственником квартиры вы станете после того, как зарегистрируете право собственности. С этого момента вы сможете зарегистрироваться по новому месту жительства, перепродать квартиру, заселить жильцов или сделать перепланировку.
В сегодняшней статье мы расскажем, как происходят первые два этапа покупки: какие документы понадобятся и как не облажаться с договором долевого участия в строительстве. Регистрация договора, оплата, приемка квартиры и регистрация права собственности — темы объемные, поэтому о них напишем отдельно.
Шаг 1
Готовим документы для покупки
Пакет документов зависит от того, на чье имя вы покупаете квартиру и как будете ее оплачивать.
Квартира на себя. Самый простой случай — вы не женаты или не замужем, оформляете договор только на себя, покупаете квартиру по предоплате или в рассрочку. В этом случае готовьте только паспорт.
Если вы женаты или замужем, но квартиру оформляете только на себя, кроме паспорта понадобится согласие вашего супруга на покупку квартиры. Такой документ оформят в присутствии вашего супруга в любой нотариальной конторе, с собой ему понадобится паспорт и свидетельство о браке. Вам быть у нотариуса не нужно: кто дает согласие, тот и приходит лично.
Если у вас есть брачный договор, в котором указано, что вы вправе покупать недвижимость без отдельного согласия, берите его с собой на сделку.
На двоих с супругом. Если вы покупаете квартиру на двоих с супругом, для сделки понадобятся ваши паспорта и свидетельство о браке. Если ваш супруг не сможет присутствовать лично на подписании договора, то понадобится нотариально заверенная доверенность — чтобы вы подписали договор за супруга.
В ипотеку. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, придется готовить больше документов, причем у каждого банка свой список. У некоторых застройщиков работают ипотечные брокеры — люди, которые знают все об ипотеке и помогают подготовить заявку и документы, чтобы вы получили ипотечное решение.
Ипотечный брокер расскажет вам, на каких условиях банки дают ипотеку, какие приносить документы, сам оформит заявку и отправит ее в те банки, которые выдают ипотеку на квартиры вашего застройщика.
Если у застройщика ипотечного брокера нет, вам придется самостоятельно обращаться в банки, собирать документы и заполнять заявки. Готовьте такой пакет документов для каждого банка:
- Анкету-заявление на кредит — у каждого банка своя форма, запрашиваете в банке.
- Копию паспорта.
- Копию свидетельства о браке или о расторжении брака.
- Копию свидетельств о рождении или паспортов детей, если есть.
- Копию трудовой книжки — попросите заверенную копию у работодателя в отделе кадров. Если трудовая на руках, то заверить копию придется у нотариуса. Если вы отказались от бумажной и перешли на электронную трудовую книжку, можете представить справку СТД-Р или СТД-ПФР, в которой будет информация о работе с 2020 года. Справку СТД-Р получите у работодателя, а СТД-ПФР распечатайте с портала госуслуг.
- Копию справки о доходах и суммах налога физического лица — с 2021 года так стала называться справка 2-НДФЛ. Ее тоже берите на работе, в бухгалтерии или на сайте ФНС в разделе «Доходы» на вкладке «Справки о доходах».
Если у вас есть другие источники дохода, а официальной зарплаты не хватит для ипотеки, сообщите об этом банку — вам помогут заполнить анкету, в которой укажете реальные доходы. Ее называют справкой по форме банка.
Перед сделкой соберите пакет документов и созвонитесь с застройщиком: сверьте с ним, все ли вы взяли.
Шаг 2
Проверяем ДДУ с застройщиком
В статье «Как выбрать застройщика» мы рассказывали, как получить проект договора долевого участия. Теперь составьте с менеджером застройщика настоящий договор.
Когда менеджер выдаст вам договор, не подписывайте его тут же. Заберите договор домой и сравните с проектом. Если все совпадает — хороший знак.
Проверить ДДУ у стороннего юриста
Даже если проект и реальный ДДУ не различаются, обратитесь к стороннему юристу, покажите ему окончательный договор. Юрист проверит опасные моменты. Вы рискуете несколькими миллионами, поэтому не постесняйтесь перепроверить каждую запятую и наймите независимого юриста.
Что должно быть в ДДУ с приличным застройщиком:
- Стоимость квартиры.
- Дата сдачи новостройки.
- Строительный адрес дома.
- Кадастровый номер участка, на котором построят дом.
- Этаж и предварительный номер квартиры.
- Высота потолков, планировка и площадь квартиры.
- Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции.
- Страхование ответственности застройщика.
- Ваши паспортные данные.
- Реквизиты застройщика.
В договоре юристы всегда стараются предусмотреть ошибки и минимизировать потери от них. Часто застройщики включают заведомо невыгодные для покупателя пункты. Их невыгодность прячут за казенным юридическим языком, через который трудно продираться обычному человеку.
Все договоры с застройщиками одинаково непонятны обычному человеку. Поэтому просто выдохните, запаситесь терпением, призовите на помощь юриста и расшифруйте договор. Есть три момента, на которые особенно внимательно надо смотреть: срок выдачи ключей, порядок компенсации площади и представитель застройщика, который подписывает ДДУ.
Шаг 3
Смотрим в договоре срок передачи ключей
Некоторые застройщики в проектной декларации указывают восхитительно быструю сдачу дома. В рекламе ссылаются на эту дату. Но когда дело доходит уже до ДДУ, выясняется, что, хоть сдача городу и в ближайшее время, ключи выдадут только через полтора года.
Застройщик обязуется получить разрешение на ввод Жилого дома в эксплуатацию в I (Первом) квартале 2017 г.
Передача Квартиры Участнику долевого строительства осуществляется по акту приема-передачи при совокупном наступлении двух условий: получения разрешения на ввод Жилого дома в эксплуатацию и полной уплаты Участником долевого строительства цены договора. Срок начала передачи начинается через 30 дней после наступления условий передачи.
Что это значит. Застройщик должен сдать городу дом и получить разрешение на ввод дома до 1 апреля 2017 года.
Если у вас предоплата или ипотека или к этому моменту вы погасили рассрочку, то через 30 дней с даты разрешения застройщик начнет выдавать ключи. Раньше — только после разрешения на ввод и только если договоритесь с застройщиком.
Шаг 4
Смотрим в договоре пункт о компенсации площади
Бывает, что строители невольно увеличивают или уменьшают площадь квартиры. Это реже бывает в типовых панельках, чаще происходит в монолитных и кирпичных домах — их строят каждый раз как с нуля. Чуть в стороне поставили стену — на всю квартиру начинается отклонение по площади.
Застройщику невыгодно доплачивать вам компенсацию, если площадь окажется меньше, чем по договору. Если же площадь окажется больше, чем по договору, а отдельно этот пункт застройщик в договоре не учел, то по закону о защите прав потребителей вы не обязаны доплачивать застройщику за лишние метры. Опять это невыгодно застройщику.
Застройщики не любят просто так упускать деньги, поэтому их юристы перестраховываются в обоих случаях и пишут сложные конструкции в договоре, чтобы получить ваши деньги или не заплатить компенсацию. Мы взяли ДДУ двух крупных застройщиков и перевели на простой язык пункты о площади:
Площадь Помещения, указанная в п. 1.1 договора, может быть изменена (уточнена) согласно данных технической инвентаризации. Указанное уточнение площади Квартиры не является для сторон договора недостатком качества Квартиры. В этом случае стороны взаимных претензий не имеют, цена договора перерасчету не подлежит. Окончательная (фактическая) площадь указывается сторонами в акте приема-передачи.
В случае увеличения общей площади Квартиры более чем на 1 кв. м по результатам обмера бюро технической инвентаризации (БТИ) или кадастрового инженера, имеющего действующий квалификационный аттестат, по сравнению с той, что указана в п. 1.1 настоящего Договора, Участник обязуется доплатить Застройщику цену Договора, исходя из расчетной цены 1 (одного) кв. м, указанной в п. 3.1. настоящего Договора, в течение 10 (десяти) рабочих дней после направления письменного требования Застройщика к Участнику.
Что это значит. Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры меньше, чем указано в договоре, компенсацию вы не получите.
Если на приемке или при обмерах БТИ выяснится, что площадь квартиры превышает договорную на 1 м² или больше, вы доплатите застройщику деньги за каждый «лишний» метр.
Шаг 5
Смотрим в договоре, кто подписывает ДДУ со стороны застройщика
По закону только генеральный директор может без доверенности подписывать ДДУ с дольщиками. Но на практике не бывает застройщиков, у которых генеральный директор подписывает ДДУ. Обычно за него по доверенности подписывают договоры коммерческий директор, руководитель службы продаж или директор по продажам — у каждого застройщика по-своему.
Ваша задача — посмотреть в ДДУ, кто подписывает договор. Если это не гендиректор, попросите менеджера, чтобы вам показали оригинал доверенности и сделали заверенную копию.
Копия доверенности — это перестраховка и доказательство того, что ваш договор, как говорят юристы, действителен. Если вдруг что-то пойдет не так, то вы докажете, что подписывали договор с представителем застройщика, у которого было право подписывать такие документы.
Если какие-то пункты вас не устраивают, обсудите их с застройщиком, внесите изменения в договор — это законно и нормально. Помните, что не только вы хотите купить квартиру, но и застройщик — продать ее. Раз у вас общая цель, важно договориться об условиях.
Сверьте ДДУ с проектом и покажите независимому юристу. Если какие-то пункты вас не устраивают, предложите застройщику изменить договор — это законно и нормально.
Следующая статья: как регистрируют ДДУ в Росреестре и почему нельзя давать застройщикам деньги до регистрации договора.
Покупка квартиры на этапе ее строительства выгодна для покупателя и застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по хорошей стоимости, застройщик полностью возместит затраты на строительство после введения дома в эксплуатацию. При отсутствии у застройщика собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который профинансирует расходы девелопера по согласованному бюджету проекта.
Договор долевого участия по ФЗ 214
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Покупка квартиры по договору долевого участия
Составляем договор ДДУ – на что обратить внимание
Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.
В договоре ДДУ две стороны:
- Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
- Дольщик – покупатель квартиры.
На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.
Какие преимущества ДДУ:
- Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
- Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
- Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
- Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
- Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
- Наличие у застройщика гарантийных обязательств.
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
- Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
- Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
- При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.
Покупка квартиры по договору долевого участия
Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.
- Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
- Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
- Заключить договор с застройщиком.
- Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
- Документ передается на регистрацию в Росреестр.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Составляем договор ДДУ – на что обратить внимание
Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:
- Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
- Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
- Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
- Порядок предъявления претензий.
- В каких случаях можно расторгнуть договор.
- Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.
FAQ
Что означает переуступка прав по ДДУ?
Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.
Можно ли расторгнуть договор ДДУ?
Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.
Что такое электронная регистрация ДДУ?
Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.
Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.
Вместо вывода
- ДДУ расшифровывается как договор долевого участия.
- Применяется для приобретения квартиры на этапе строительства.
- Купить квартиру по ДДУ можно за счет собственных или заемных средств.
- Новые условия ДДУ значительно снизили риски покупателя при участии в долевом строительстве.
Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?
В отличие от договора купли-продажи, порядок заключения которого регулирует Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ), договор участия в долевом строительстве попадает под действие Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — Закон № 214-ФЗ, или закон об участии в долевом строительстве). Согласно Закону № 214-ФЗ объектом договора выступает жилое (или нежилое) помещение в строящемся доме на любом этапе строительства, а в качестве сторон договора выступают два участника — покупатель (дольщик) и продавец (застройщик).
Если при заключении договора купли-продажи оформить квартиру в собственность покупатель может сразу после оплаты (или даже до оплаты — в зависимости от порядка расчетов согласно договору купли-продажи), то в случае с ДДУ дольщику придется ждать, пока дом будет сдан в эксплуатацию. При этом договор участия в долевом строительстве служит гарантией того, что квартира будет получена в срок (и затем оформлена в собственность), либо застройщику придется вернуть деньги.
В чем особенности заключения договора по доверенности?
Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.
Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.
ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.
Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?
Статья 4 Закона № 214-ФЗ устанавливает обязательными для ДДУ следующие пункты:
- Определение объекта долевого строительства (подробная информация о будущей квартире);
- Срок передачи застройщиком квартиры дольщику (если указан в виде количества дней после даты окончания;
- Строительства или ввода здания в эксплуатацию, то эта дата также должна указываться);
- Цена договора, сроки и порядок уплаты;
-
Гарантийный срок на объект долевого строительства (по Закону № 214-ФЗ — не менее 5 лет);
- Способы обеспечения исполнения девелопером обязательств по ДДУ.
Без этих пунктов договор участия в долевом строительстве не будет считаться заключенным.
Определение объекта долевого строительства должно содержать следующую информацию:
- План квартиры в виде схемы или чертежа с указанием жилых и нежилых помещений;
- Общая площадь квартиры (или площадь нежилого помещения);
- Этаж в многоквартирном доме;
- План в виде схемы с указанием расположения квартиры на этаже;
- Количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения;
- Проектная информация о доме — вид, назначение, этажность, материал наружных стен и поэтажных перекрытий, класс энергоэффективности, сейсмостойкости.
Полный список новостроек по всем регионам России можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительство (ЕИСЖС):
https://наш.дом.рф/каталог_объектов/новостройки/карта
Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?
Как правило, в договоре прописываются обязательства застройщика и ответственность за их невыполнение. При этом размеры штрафов и пени должны соответствовать размерам, указанным в статье 6 Закона № 214-ФЗ, то есть в случае нарушения сроков договора застройщик обязан будет выплатить неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России на день исполнения обязательства от цены договора за каждый день просрочки, а если дольщиком выступает гражданин, а не компания, то пени платятся в двойном размере. Если размер неустойки в договоре будет меньше, чем в законе, то при расторжении договора от застройщика потребуется выплатить дольщику сумму, прописанную в законодательстве.
Что еще может содержаться в договоре?
Помимо обязательных условий договора, в него могут быть включены дополнительные пункты, например, такие как:
- порядок и условия одностороннего отказа от договора;
- порядок и условия уступки прав требования по договору;
- действия при форс-мажорных обстоятельствах;
- порядок сдачи и приемки работ;
- порядок урегулирования претензий.
В любом случае приобретение недвижимости по ДДУ должно происходить строго в рамках Закона № 214-ФЗ. Если какой-либо пункт договора противоречит данному закону, этот пункт просто не будет иметь юридической силы.
Подробней узнайте в инструкции: Долевое строительство: как это работает?
Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?
Недобросовестные застройщики пользуются тем, что Закон № 214-ФЗ не устанавливает единую форму договора, а лишь указывает обязательные пункты. Поэтому существует риск, что недобросовестный девелопер дополнит документ пунктами, которые будут ущемлять права дольщика. Некоторые из них можно будет обжаловать в суде, если возникнут разногласия, однако лучше обезопасить себя уже на этапе заключения договора — и проследить за тем, чтобы в документе не было этих пунктов.
Вот список наиболее распространенных уловок:
- Название договора. Дело в том, что под Закон № 214-ФЗ попадают только договоры участия в долевом строительстве. Если в заглавии документа написано «Предварительный договор» или «Договор об инвестировании строительства», такой договор не подпадает под действие закона о долевом строительстве. Поэтому внимательно следите за тем, какое название указано в договоре и в случае необходимости настаивайте на том, чтобы это был именно «Договор участия в долевом строительстве».
- Изменение стоимости квартиры. В договоре может быть прописано подорожание квартиры, например в случае подорожания стройматериалов или небольшого увеличения площади жилья. В законе не прописаны такие случаи, однако даже если застройщик поднимет цену вследствие увеличения площади квартиры на 5%, суд часто принимает сторону дольщика — потому что закупки девелопера и ошибки при строительстве не должны быть проблемами покупателя.
- Гибкие сроки сдачи дома в эксплуатацию. Некоторые застройщики пытаются указать в договоре не точную дату окончания строительства или ввода дома в эксплуатацию, а, например, квартал. Этот пункт дает застройщику больше свободы, поскольку выполнить его становится проще. Формально это, как и остальные уловки, не нарушает закон: п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ указывает лишь, что в ДДУ должен быть указан срок передачи квартиры от застройщика к дольщику. Однако в этом случае лучше настаивать, чтобы в договоре были указаны конкретный месяц или дата сдачи дома в эксплуатацию.
- Уменьшение гарантийного срока на объект долевого строительства с помощью изменения даты отсчета — не с момента передачи квартиры, а с момента ввода в эксплуатацию дома.
- Запрет на переуступку права требования по ДДУ (то есть запрет на перепродажу квартиры в строящемся доме).
- Оплата коммунальных услуг. Если в договоре прописано, что дольщик должен платить коммунальные услуги не с момента передачи квартиры, а с момента сдачи дома в эксплуатацию, меняйте этот пункт, иначе это может привести к большим затратам.
- Растягивание периода между вводом дома в эксплуатацию и передачей квартиры в собственность. Разумные сроки составляют полгода.
- Штраф за расторжение договора. Закон № 214-ФЗ предусматривает в ряде случаев расторжение договора дольщиком в одностороннем порядке. Удерживание при этом застройщиком части суммы противоречит закону.
Несмотря на то, что на некоторые уловки в законодательстве нет прямого запрета, как правило, в этом случае дольщик сможет отстоять свои права в суде.
Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?
Если договор содержит все пункты, которые требует статья 4 Закона № 214-ФЗ, то договор считается законным и может пройти государственную регистрацию в Росреестре, и будет считаться заключенным с момента такой регистрации. При этом пункты, которые идут вразрез с законом, могут быть признаны судом не имеющими юридической силы.
Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?
Договор долевого участия считается заключенным с момента регистрации в Федеральной службе государственной регистрации кадастра и картографии (Росреестре). Для этого застройщик и дольщик подают документы на регистрацию в территориальное отделение Росреестра по адресу дома, в котором находится квартира.
От покупателя потребуется предоставить следующие документы:
- договор участия в долевом строительстве со всеми приложениями (в двух экземплярах — для застройщика и дольщика, или в большем числе экземпляров по количеству сторон);
- заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- паспорта всех дольщиков (для детей до 14 лет — свидетельства о рождении);
- согласие супруга на совершение сделки (если требуется). Если оба супруга выступают участниками ДДУ по одному договору, нотариальное согласие не нужно;
- договор залога права требования (при покупке в ипотеку);
- документы с описанием квартиры, составленные застройщиком и согласованные с дольщиком, с указанием ее площади и местоположения в доме.
Необходимо также уплатить госпошлину за регистрацию договора. Если договор заключен физическими лицами, размер пошлины — 350 рублей, разделенные на количество участников договора). А если договор заключен между гражданином и юридическим лицом, то гражданин уплачивает 350 рублей, разделенные на количество участников договора, а юрлицо — 6 000 рублей, разделенные на количество участников договора.
Представить документы в Росреестр можно через многофункциональный центр государственных услуг (МФЦ), в отделении Росреестра или представителю Росреестра при выездном приеме, а также почтой с описью вложения и уведомлением о вручении или онлайн на сайте Росреестра. После регистрации (7 рабочих дней при подаче через отделение Росреестра, 9 рабочих дней — при подаче через МФЦ) на договоре появится специальная регистрационная надпись.
Договор участия в долевом строительстве может зарегистрировать и застройщик, но, как правило, эта услуга будет стоить дольщику дополнительных денег. Помните, что застройщик не может по закону навязать вам эту услугу — если хотите сэкономить, вы всегда можете зарегистрировать договор самостоятельно.
Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?
Сроки расчета прописываются в договоре, при этом застройщик не имеет права требовать оплату до заключения и регистрации договора в Росреестре. Мало того, передача денег застройщику по предварительным договорам может грозить застройщику уголовным делом.
Остались вопросы о договоре участия в долевом строительстве?
ДОГОВОР УЧАСТИЯ
В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ
город _____________ «___»_____________ 201__ года
Организация (ООО, ЗАО, ОАО) , именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице___________________________, действующего на основании _____________________, и
Гражданин __________________________________________________________ (фамилия, имя, отчество), дата рождения – _______________________, паспорт серии ______ № ____________ выдан ____________________________________ (орган, выдавший паспорт), дата выдачи «______»_______ ________года, код подразделения, зарегистрированный по адресу:______________________________________________, действующий от своего имени,
в дальнейшем именуемый «Участник долевого строительства», с другой стороны,
при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящий договор участия в долевом строительстве (далее – «Договор») о нижеследующем:
1. ТЕРМИНЫ
1.1. Для целей настоящего Договора используемые термины имеют следующее значение:
1.1.1. Застройщик – юридическое лицо, владеющее на праве собственности (аренды, субаренды) земельным участком с кадастровым номером ___________________, расположенным по адресу: _____________________________________________________, и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее: Закон) для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирного дома на основании полученного разрешения на строительство.
1.1.2. Участник долевого строительства – физическое (юридическое) лицо, заключившее Договор и вносящее денежные средства для строительства многоквартирного дома, на условиях Договора.
1.1.3. Многоквартирный дом – __-этажный жилой дом на ___ квартир(ы), строительство которого осуществляет Застройщик с привлечением денежных средств Участника долевого строительства по адресу: Российская Федерация, ________________________, номер дома (корпуса, секции) по проектной документации ____, входящий в состав объекта строительства « ______________________________».
Место расположения Многоквартирного дома указано в Приложении № 1, являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.1.4. Квартира – __-комнатная квартира (жилое помещение) с проектным номером ___, расположенная на ____ этаже Многоквартирного дома, указанного в пункте 1.1.3 Договора, в секции, имеющей отдельный подъезд, номер ___, подлежащая передаче в собственность Участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.
После присвоения административного адреса дома номер Квартиры может измениться.
Общая Проектная площадь Квартиры без учета площади лоджий и балконов: ____ кв.м, жилая площадь – ____ кв.м.
Место расположения Квартиры, планировка и ее технические характеристики определены в соответствии с проектной документацией в Приложении № 2 «План этажа» и Приложении № 3 «Техническое описание Объекта долевого строительства», которые являются неотъемлемыми частями Договора.
1.1.5. Объект долевого строительства – Квартира, указанная в пункте 1.1.4 Договора, и доля в праве собственности на общее имущество в Многоквартирном доме пропорционально общей площади Квартиры. У Участника долевого строительства при возникновении права собственности на Квартиру одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в Многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на Квартиру.
1.1.6. Земельный участок – земельный участок (или смежные земельные участки), на котором Застройщик осуществляет строительство Многоквартирного дома, реквизиты и характеристики которого указаны в Приложении № 4 вместе с реквизитами документа-основания прав Застройщика на него.
Земельный участок принадлежит Застройщику на праве ____________________.
1.1.7.Проектная площадь – площадь, определенная в проектной документации Многоквартирного дома.
1.1.8. Фактическая площадь – площадь по результатам кадастровых работ (технической инвентаризации), проведенных по окончании строительства.
2. ЮРИДИЧЕСКИЕ ОСНОВАНИЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА
2.1. Договор заключен в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом.
2.2. Застройщик подтверждает, что на момент заключения Договора:
– получил разрешение на строительство от «_____» __________ г. №____________, выданное ____________________________________________________________________ (наименование органа).
– оформил право на земельный участок – «___»________ 201__ года (указывается вид права, документы, подтверждающие регистрацию права);
– разместил (опубликовал) Проектную декларацию в соответствии с требованиями Закона (проектная декларация представляется Застройщиком по требованию любого заинтересованного лица).
3. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА И СРОК ИСПОЛНЕНИЯ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА ЗАСТРОЙЩИКА
3.1. Застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить Многоквартирный дом, указанный в пункте 1.1.3 Договора, и после получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок Участнику долевого строительства Объект долевого строительства, в том числе Квартиру, в соответствии с характеристиками, которые определены в пунктах 1.1.4, 1.1.5 Договора и Приложении № 3 «Техническое описание Объекта долевого строительства», а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного дома.
3.2. Площадь, адрес, номер Объекта долевого строительства будут уточняться после сдачи объекта в эксплуатацию и получения результатов кадастровых работ (технической инвентаризации).
3.3. Срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – не позднее «___»_____________ 20___ года. При этом не допускается досрочное исполнение Застройщиком обязательства по передаче Объекта долевого строительства.
3.4. Характеристики внутренней отделки Объекта долевого строительства указаны в Приложении № 3 «Техническое описание Объекта долевого строительства».
4. ЦЕНА ДОГОВОРА, СРОКИ И ПОРЯДОК ОПЛАТЫ
4.1. Цена Договора составляет ____________ рублей исходя из цены ____ за 1 кв. м общей Проектной площади Квартиры без учета площади лоджий и балконов.
Цена договора является суммой денежных средств на возмещение всех затрат на создание Объекта долевого строительства (включая инженерные изыскания, проектирование, проведение государственной экспертизы, строительство, подключение (присоединение) Объекта долевого строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, отделку Объекта долевого строительства в соответствии с Приложением № 3 к Договору, расходы с связанные с арендной, субарендой (при наличии) земельного участка, благоустройство территории, прилегающей к Многоквартирному дому, и другие затраты, связанные с созданием Многоквартирного дома и Объекта долевого строительства).
4.2. Цена договора должна быть выплачена Участником долевого строительства в полном объеме в порядке и сроки, предусмотренные Договором и Приложением № 5 «График платежей», являющимся неотъемлемой частью Договора. Цена договора подлежит уплате после государственной регистрации указанного договора.
Если иное не предусмотрено Графиком платежей, Участник долевого строительства производит оплату путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика или путем внесения в кассу Застройщика.
4.3. Вышеуказанная цена по Договору за квадратный метр является окончательной.
4.4. В случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) сумма общей фактической площади Квартиры без учета площади лоджий и балконов окажется меньше общей проектной площади Объекта долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, Участник долевого строительства вправе требовать соразмерного уменьшения общей цены Договора исходя из цены за один квадратный метр разницы между указанными площадями Квартиры.
Рассчитанную в соответствии с настоящим пунктом сумму Застройщик обязуется перечислить Участнику долевого строительства на указанный им расчетный счет в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения Застройщиком письменного требования Участника долевого строительства и прилагаемых к нему копий документов с результатами кадастровых работ (технической инвентаризации) и реквизитами расчетного счета для перечисления рассчитанной в соответствии с настоящим пунктом суммы денежных средств.
4.5. Окончательная цена договора определяется исходя из фактической площади Квартиры.
5. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
5.1. Застройщик обязуется:
5.1.1. Представлять в регистрирующий орган для государственной регистрации настоящего Договора документы, предусмотренные действующим законодательством.
5.1.2. Представлять интересы Участника долевого строительства в отношениях с другими юридическими лицами, органами власти и управления на всех этапах строительства Многоквартирного дома (до подписания Акта приема-передачи).
5.1.3. Осуществлять подбор исполнителей и заключать договоры на выполнение проектно-изыскательных, строительно-монтажных, пуско-наладочных, отделочных и иных работ, неразрывно связанных со строящимся Многоквартирным домом.
5.1.4. Контролировать качество работ, указанных в пункте 5.1.3 Договора, соблюдение строительных норм, правил и технических характеристик параметров проектирования, строительства и отделки Многоквартирного дома и осуществлять приемку выполненных работ.
5.1.5. Обеспечивать производство строительных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией.
5.2. Участник долевого строительства обязуется:
5.2.1. Выполнить обязательства по оплате, указанные в разделе 4 Договора.
5.2.2. В течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения сообщения от Застройщика по форме, являющейся приложением № 6 к Договору, но не позднее срока, предусмотренного пунктом 3.3 Договора (в зависимости от того, какой из этих сроков наступит ранее), принять Объект долевого строительства, обозначенный в пунктах 1.1.4, 1.1.5 Договора и Приложении № 3 «Техническое описание Объекта долевого строительства» по Акту приема-передачи.
5.2.3. После подписания Акта приема-передачи за счет собственных средств самостоятельно или с привлечением сторонних организаций произвести установленные законом действия по оформлению права собственности на Объект долевого строительства.
5.2.4. Использовать Объект долевого строительства в соответствии с его назначением.
5.2.5. Самостоятельно получать технический и кадастровый паспорта на Квартиру, нести все расходы, связанные с оформлением указанных паспортов и государственной регистрацией права собственности на Объект долевого строительства.
До подписания Сторонами Акта приема-передачи Застройщик вправе оформить технический и (или) кадастровый паспорта на Квартиру.
5.2.6. С момента передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства нести бремя содержания, риск случайной гибели или случайного повреждения Объекта долевого строительства, самостоятельно оплачивать коммунальные услуги и иные услуги по содержанию Объекта долевого строительства, нести расходы на содержание Объекта долевого строительства (включая расходы на содержание общего имущества Многоквартирного дома) и придомовой территории пропорционально своей доле, а также выполнять другие обязанности, связанные с использованием Объекта долевого строительства.
5.2.7. В случае изменения почтового и (или) юридического адреса письменно уведомить Застройщика об этих изменениях в течение 15 (пятнадцати) календарных дней с момента таких изменений.
5.3. Участник долевого строительства имеет право в течение гарантийного срока предъявлять Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства.
5.4. Обязательства Застройщика считаются исполненными с момента подписания Сторонами Акта приема-передачи.
5.5. Обязательства Участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств (цены Договора) в соответствии с условиями Договора и подписания Сторонами Акта приема-передачи.
6. ПЕРЕДАЧА ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
6.1. Передача Объекта долевого строительства Застройщиком и принятие его Участником долевого строительства осуществляются по подписываемому Сторонами Акту приема-передачи по форме, являющейся Приложением № 7 к Договору, в сроки, установленные пунктами 3.3, 5.2.2 Договора.
6.2. Застройщик обязан направить участнику долевого строительства Сообщение о готовности Объекта к передаче, в том числе в случае досрочного исполнения обязательств Застройщика, не менее чем за месяц до наступления установленного пунктом 3.3 Договора срока передачи Объекта долевого строительства, в котором Участник долевого строительства предупреждается о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия Участника долевого строительства, предусмотренных пунктом 6.4 Договора, по форме, являющейся Приложением № 6 к Договору.
Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
6.3. Участник долевого строительства, получивший сообщение Застройщика о готовности Объекта долевого строительства к передаче, обязан его принять в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения сообщения от Застройщика, но не позднее срока, предусмотренного пунктом 3.3 Договора (в зависимости от того, какой из этих сроков наступит ранее), за исключением случая, предусмотренного в пункте 6.5 Договора.
Участник долевого строительства обязан принять меры к согласованию с Застройщиком конкретных дня и времени для передачи и принятия Объекта долевого строительства в пределах срока, установленного в Договоре для передачи Объекта долевого строительства.
6.4. В случае уклонения или отказа Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в установленный Договором срок Застройщик по истечении двух месяцев после истечения срока, предусмотренного пунктом 3.3 Договора, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче.
6.5. До подписания Акта приема-передачи Участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям договора, технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иным обязательным требованиям действующего законодательства Российской Федерации, если это привело к ухудшению качества Объекта долевого строительства, и по своему выбору вправе потребовать от застройщика:
1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;
2) соразмерного уменьшения цены договора;
3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.
Участник долевого строительства обязан подписать Акт приема-передачи в течение 3 (трех) рабочих дней после получения уведомления о выполнении Застройщиком обоснованного требования Участника долевого строительства, предусмотренного настоящим пунктом Договора.
7. ГАРАНТИИ КАЧЕСТВА
7.1.Участнику долевого строительства передается Объект долевого строительства, соответствующий требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.
7.2. Гарантийный срок на Объект долевого строительства составляет 5 (пять) лет со дня передачи Объекта долевого строительства.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав Объекта долевого строительства, составляет 3 (три) года с даты подписания Акта приема-передачи.
7.3. Участник долевого строительства вправе предъявить Застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством Объекта долевого строительства, а также технологического и инженерного оборудования Объекта долевого строительства при условии, если такое ненадлежащее качество выявлено в течение гарантийного срока и не обусловлено естественным износом. Застройщик обязан рассмотреть требования Участника долевого строительства в течение 10 (десяти) рабочих дней с момента их получения, согласовать с Участником долевого строительства дату для выхода на Объект долевого строительства и приступить к устранению недостатков в согласованную Сторонами дату. Срок устранения недостатков не должен превышать 30 (тридцать) рабочих дней.
7.4. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) Объекта долевого строительства, в том числе технологического и инженерного оборудования, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если такие недостатки произошли вследствие нормального износа Объекта долевого строительства и его частей (в том числе технологического и инженерного оборудования) или вследствие нарушения Участником долевого строительства технических правил, регламентов и других норм, стандартов или инструкций при эксплуатации Объекта долевого строительства (в том числе оборудования).
8. УСТУПКА ПРАВ ТРЕБОВАНИЙ ПО ДОГОВОРУ
8.1.Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после уплаты им Застройщику цены Договора.
8.2. В случае неуплаты Участником долевого строительства цены Договора Застройщику (полностью или в части) уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается только после получения письменного согласия Застройщика одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства и вступает в силу после государственной регистрации в порядке, установленном действующим законодательством. Расходы по регистрации соответствующих изменений несет Участник долевого строительства и (или) новый участник долевого строительства.
8.3. Уступка Участником долевого строительства прав требований по Договору иному лицу допускается после государственной регистрации настоящего Договора до момента подписания Сторонами Акта приема-передачи.
9. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
9.1. В случае нарушения предусмотренного Договором срока передачи Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, не связанного с нарушением Участником долевого строительства своей обязанности принять Объект долевого строительства, Застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной стопятидесятой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.
9.2. В случае нарушения установленного договором срока внесения платежа Участник долевого строительства уплачивает Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
9.3. В случае нарушения установленного в пункте 5.2.2 Договора срока принятия Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей в последний день срока для принятия Участником долевого строительства Объекта долевого строительства, от цены Договора за каждый день просрочки и возместить Застройщику в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки.
10. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА, ОСВОБОЖДАЮЩИЕ ОТ ОТВЕТСТВЕННОСТИ
10.1. Стороны освобождаются от ответственности за полное или частичное неисполнение любого из своих обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие обстоятельств непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, в частности, наводнения, землетрясения, пожара, схода грязевых селей, лавин, других стихийных бедствий, военных действий, террористических актов, создающих невозможность исполнения обязательств по Договору. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.
При этом срок исполнения обязательств по настоящему Договору отодвигается на время действия таких обстоятельств.
10.2. Сторона, для которой создалась невозможность исполнения обязательств по Договору, обязана не позднее 7 (семи) календарных дней с момента наступления и прекращения вышеуказанных обстоятельств уведомить другую Сторону об их наступлении и прекращении.
10.3. Стороны обязаны продолжать исполнение всех своих обязательств, не затронутых действием обстоятельств непреодолимой силы.
11. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА
11.1. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон. Все изменения оформляются письменно, подлежат государственной регистрации, и являются неотъемлемой частью Договора.
11.2. В случае, если в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 5 к Договору) уплата цены Договора должна производиться Участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном пунктом 11.4 Договора.
11.3. В случае, если в соответствии с Графиком платежей (Приложение № 5 к Договору) уплата цены Договора должна производиться Участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный Договором период, систематическое нарушение Участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном пунктом 11.4 Договора.
11.4. В случае наличия оснований для одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора, предусмотренных пунктами 11.2, 11.3 Договора, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме Участнику долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
При неисполнении Участником долевого строительства такого требования и при наличии у Застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе Участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием Участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу Застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора.
В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.
В случае одностороннего отказа Застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным пунктами 11.2, 11.3 Договора, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные Участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок Участник долевого строительства не обратился к Застройщику за получением денежных средств, уплаченных Участником долевого строительства в счет цены договора, Застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения Застройщика, о чем сообщается Участнику долевого строительства.
11.5. Участник долевого строительства вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке в случаях и порядке, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ
12.1. Во всем остальном, что не предусмотрено Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством Российской Федерации.
12.2. Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров.
12.3. В случае отсутствия согласия по спорному вопросу в ходе переговоров Стороны могут обратиться в суд по месту нахождения Застройщика (или по месту нахождения Участника долевого строительства).
12.4. Условия Договора распространяют свое действие на взаимоотношения Сторон с момента государственной регистрации настоящего Договора.
12.5. Все изменения и дополнения оформляются дополнительными соглашениями Сторон в письменной форме, которые подлежат государственной регистрации, и являются неотъемлемой частью настоящего Договора.
12.6. Если иное не установлено в Договоре, все уведомления, извещения являются надлежащими, если они совершены в письменном виде, и доставлены до получателя по факсу с подтверждением получения, курьером или заказным отправлением по адресам, указанным в разделе 13 Договора.
12.7. Стороны пришли к соглашению о том, что в случае признания отдельных положений Договора не соответствующими действующему законодательству (недействительными) этот факт не влечет недействительности (незаключенности) Договора в целом.
12.8. Договор подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.
12.9. Договор подписан в трех подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один – в орган, уполномоченный осуществлять государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
12.10. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются следующие Приложения:
− Приложение № 1 «Схема планировочной организации земельного участка»;
− Приложение № 2 – «План этажа»;
− Приложение № 3 – «Техническое описание Объекта долевого строительства»;
− Приложение № 4 – «Характеристики земельного участка»
− Приложение № 5 – «График платежей»
− Приложение № 6 – «Форма сообщения
− Приложение № 7 – «Форма акта приема-передачи».
13. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
|
Застройщик |
Участник долевого строительства Фамилия, имя, отчество (полностью) ______________________________________ Дата и место рождения: «___» __________ _____ года _____________________________________ паспорт серии ______ № ____________ выдан _________________________________ (орган, выдавший паспорт), дата выдачи «______»_______ ________года, код подразделения__________________ Адрес регистрации: ______________________________________ Адрес фактического проживания: ________ ______________________________________ Почтовый адрес: _______________________ _______________________________ (подпись) |
Приложение №1
к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____
Схема планировочной организации земельного участка
Объект – «проектные и изыскательские работы, строительство)»
Приложение № 2
к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____
План этажа
Объект – «_____________________________________________________»
Приложение № 3
к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____
Техническое описание Объекта долевого строительства
1. Описание Многоквартирного дома:
| № | Конструктивные части | Описание |
| 1 | Фундамент | |
| 2 | Наружные стены | |
| 3 | Перекрытия | |
| 4 | Межкомнатные перегородки | |
| 5 | Кровля | |
| 6 | Лифт |
2. Виды работ, выполняемых Застройщиком в Квартире:
| № | Виды работ | Качество отделки | Помещения |
| 1 | Установка входной квартирной двери | – | |
| 2 | Установка межкомнатных дверей | ||
| 3 | Установка оконных блоков | ||
| 4 | Остекление балконов | ||
| 5 | Остекление лоджий | ||
| 6 | Ограждение балконов | ||
| 7 | Монтаж системы водоснабжения | ||
| 11 | Монтаж стояков канализации | ||
| 12 | Установка сантехнических приборов | ||
| 13 | Монтаж системы электроснабжения | ||
| 14 | |||
| 15 | Электрические приборы | ||
| 16 | Монтаж системы отопления | ||
| 17 | Покрытие пола | ||
| 16 | Отделка стен | ||
| 17 | Отделка потолков | ||
3. Вид работ, выполняемых в местах общего пользования:
| № | Виды работ | Качество работ |
| 1 | Установка входной двери | |
| 2 | Монтаж системы электроснабжения | |
| 3 | Монтаж лифта | |
| 4 | Покрытие пола | |
| 5 | Отделка стен | |
| 6 | Отделка потолков |
Приложение № 4
к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____
Характеристики земельного участка
Характеристики земельного участка (смежных земельных участков), на котором осуществляется строительство Многоквартирного дома:
Кадастровый номер: ______________
Площадь земельного участка: __________________
Категория земель: земли населенных пунктов
Земельный участок предоставлен для ________________________;
Право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, …. (кадастровый номер ________ ), принадлежит Застройщику по праву________ на основании______________________________.
Общая площадь земельного участка, составляет ____________
представитель застройщика______________
Приложение № 5
к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____
График платежей
Цена договора должна быть выплачена Участником долевого строительства в полном объеме в срок не позднее __________________.
Стороны установили следующий порядок оплаты цены Договора.
| № | Сумма к оплате в рублях | Срок внесения |
| 1. | до _____________ 20__ года | |
| 2. | до _____________ 20__ года | |
| 3. | до ______________20__ года |
Приложение № 6
к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____
«Форма сообщения»
Кому:
Сообщение
Организация (ООО, ОАО, ЗАО), именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице _______________________________,действующего на основании Устава, сообщает о завершении строительства (создании) Объекта долевого строительства в соответствии с Договором участия в долевом строительстве от «____» ___________201__ г. №_______ и готовности Объекта долевого строительства к передаче Участнику долевого строительства.
Просим Вас явиться по адресу: __________________________________________ для подписания Акта приема-передачи в удобный для Вас день с 09-00 до 19-00 в течение 10 (десяти) календарных дней со дня получения настоящего Сообщения, но не позднее срока, предусмотренного 3.3 Договора – «_____»___________20__ года (в зависимости от того, какой из этих сроков наступит ранее) .
Предупреждаем Вас о необходимости принятия Объекта долевого строительства и о последствиях Вашего бездействия. В случае уклонения или отказа от принятия Объекта долевого строительства и подписания Акта приема-передачи в указанный срок Застройщик по истечении двух месяцев после истечения срока, предусмотренного пунктом 3.3 Договора для передачи и принятия Объекта долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче, при этом с даты составления Застройщиком указанных документов на Участника долевого строительства переходит риск случайной гибели Объекта долевого строительства.
от Застройщика _______________________
Приложение № 7 к Договору участия в долевом строительстве
от «____» ______ 201_ г. № ____ «Форма акта приема-передачи»
Акт приема-передачи
Организация (ООО, ЗАО, ОАО), именуемое в дальнейшем «Застройщик», в лице законного представителя, действующего на основании Устава, и
гражданин __________________________________ (фамилия, имя, отчество), дата рождения – ___________, паспорт серии ______ № _______выдан __________________ (орган, выдавший паспорт), дата выдачи «______»_______ ________года, код подразделения _____________, зарегистрированный по адресу:_________________, именуемый в дальнейшем «Участник долевого строительства», с другой стороны, составили настоящий Акт о нижеследующем.
Застройщик передает, а Участник долевого строительства принимает по настоящему Акту приема-передачи следующий Объект долевого строительства:
__-комнатную квартиру с номером ___ (указать проектный номер и почтовый номер, если он получен к моменту передачи), расположенную в секции (блок-секции), имеющей отдельный подъезд, № ___ на ____ этаже __-этажного жилого дома на ___ квартир(ы) по адресу: Российская Федерация, Ульяновская область, номер дома (корпуса, секции)____ (указать адрес проектный и почтовый, если он получен к моменту передачи), а также общее имущество в Многоквартирном доме.
Общая фактическая площадь квартиры без учета площади лоджий и балконов: ____ кв. м, жилая площадь – ____ кв. м.; площадь без применения понижающих коэффициентов балкона – _____ кв. м и лоджии – __________ кв. м.
В момент подписания настоящего Акта приема-передачи Покупателю переданы ключи и следующие документы __________________________.
Техническое состояние Объекта долевого строительства на момент передачи Участнику долевого строительства соответствует его назначению.
Участник долевого строительства не имеет материальных и иных претензий к Застройщику, в том числе связанных с качеством Объекта долевого строительства.
Любые изменения и дополнения к настоящему акту действительны при условии, если они совершены в письменной форме и подписаны сторонами или надлежаще уполномоченными на то представителями сторон.
Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Актом, стороны руководствуются действующим законодательством.
Акт составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один для государственной регистрации права собственности.
Подписи Сторон:
Застройщик _____________ М.П. Участник долевого строительства: _________________
Согласно ФЗ-214 (п. 2 ст. 1) привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, допускается только на основании договоров участия в долевом строительстве, жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами, а также путем выпуска эмитентом облигаций особого вида – жилищных сертификатов.
Наиболее распространенными являются договора участия в долевом строительстве и жилищно-строительные кооперативы. Отличаются эти две схемы, в первую очередь, взаимоотношениями между застройщиком и дольщиками. В схеме с ДДУ дольщик не участвует в хозяйственной деятельности застройщика и не может на нее влиять. Напротив, кооперативная схема предусматривает, что дольщики, являясь пайщиками кооператива, по сути, представляют собой его высший орган управления. На практике кооперативные схемы более удобны на относительно небольших объектах (10-20 квартир). Для масштабных проектов более подходят схемы с долевым участием в строительстве.
Для каждого из приведенных выше способов привлечения средств существует отдельные законы. Покупатель всегда должен помнить, что застройщики имеют право брать с вас деньги только по этим трем видам договоров. Иные способы привлечения средств на стадии строительства незаконны.
