Заключение договора аренды нежилого помещения необходимо для узаконивания пользования или временного владения помещением. На основании заключенного договора, арендатор имеет право законно пользоваться предоставленной площадью. Если срок действия договоренности превышает 1 год, то такая сделка требует обязательной регистрации в Росреестре.
Читайте в блоге amulex.ru: как заключить договор аренды нежилого помещения.
Виды договоров аренды нежилого помещения
Cоглашение об аренде встречается двух видов:
- краткосрочный (максимальный срок действия до 12 месяцев);
- долгосрочный (срок свыше 1 года). Является действительным только прохождения государственной регистрации.
В первую очередь нужно принять решение, на протяжении какого времени, возможно, окупить помещение. Так, например, если проект окупится в ближайшие полгода, то имеет смысл заключать договор первого типа. Нередко используется практика, когда договор аренды перезаключается каждый год, чтобы не тратить время на государственную регистрацию.
Договор купли-продажи нежилого помещения представляет собой сделку, по которой одна сторона передает другой стороне в собственность объект недвижимости за оговоренную соглашением плату.
ФАЙЛЫ
Скачать пустой бланк договора нежилого помещения .docxСкачать образец договора нежилого помещения .docx
При этом важно учитывать, что под нежилым помещением подразумевается та недвижимость, которая не предназначена для проживания в ней людей. К таким помещениям можно отнести: магазины, офисы, гаражи и иные строения. Также вышеупомянутыми помещениями могут являться строения каких-либо зданий или торговых центров.
Субъектами по договору купли-продажи нежилого помещения выступают: Продавец – физическое или юридическое лицо, которое передает право собственности на помещение за определенную сделкой выплату, а также Покупатель, физическое или юридическое лицо, которое приобретает право собственности на объект недвижимости у Продавца.
Данная сделка, согласно требованиям действующего законодательства, подлежит обязательному письменному оформлению. Ниже, на примере договора купли-продажи офисного помещения, мы поэтапно разберем, как составить такой документ, и на какие нюансы следует обратить внимание при его оформлении:
Преамбула
Договор купли-продажи офисного помещения
г. Курган
24 мая 2023 года
Мы:
Лютиков Эдгар Рудольфович, 09.09.2000 года рождения, проживающий по адресу Курганская область, город Курган, улица Ленина, дом 454, квартира 662, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 09.09.2000, именуемый в дальнейшем Продавец с одной стороны
И
ИП Александров Петр Алексеевич, паспорт ХХХХ ХХХХХХ, выдан УФМС России по Курганской области в городе Кургане 28.07.2019, именуемый в дальнейшем Покупатель с другой стороны
заключили настоящий договор о нижеследующем:
В преамбулу договора традиционно входят:
- вид соглашения;
- место и дата заключения договора;
- имена и роли участников сделки;
- адреса проживания и паспортные данные сторон.
Сделка будет считаться заключенной, если сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора купли-продажи офисного помещения являются:
- предмет соглашения;
- цена договора.
Предмет
Информация о предмете настоящего соглашения прописывается в начальных пунктах такого документа. В данном случае, предметом будет выступать нежилое помещение. Важно отразить в тексте документа исчерпывающие характеристики отчуждаемого объекта, а именно:
- по какому адресу оно расположено;
- имеется ли какое-либо прилагающее к помещению оборудование;
- обозначить количество квадратных метров в помещении;
- обозначить, кому нежилое помещение принадлежит по праву собственности и обременено ли оно правами третьих лиц.
Выглядит это следующим образом:
Продавец передает в собственность Покупателю за оговоренную соглашением стоимость офисное помещение, которое располагается по адресу: Курганская область, город Курган, дом 47Б, второй этаж.
Общая площадь объекта недвижимости составляет 105 (Сто пять) квадратных метров.
Согласно выписке из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области, собственником отчуждаемого имущества является Покупатель. Продаваемый объект не обременен правами на него третьих лиц.
Цена договора
В этом разделе указывается стоимость отчуждаемого в собственность Покупателя офисного помещения. При этом следует указать порядок выплаты, то есть, каким образом будет осуществляться оплата. Выплата по настоящему соглашению может осуществляться как в полном объеме разовым платежом, так и частично. Выглядит это следующим образом:
Стоимость объекта недвижимости составляет 5 500 000 (Пять миллионов пятьсот тысяч) рублей 00 копеек.
Выплата осуществляется разом платежом путем безналичного перевода указанной суммы в полном объеме на банковский счет продавца в момент подписания документа.
Права и обязанности
Раздел об обязанностях и правах прописывается с целью указания в нем обязательств Контрагентов по настоящему соглашению. При этом по взаимному согласию сторон, обязательства могут быть различными. Важно, чтобы они были непротиворечивы действующему законодательству. Ниже мы приведем типовые формулировки, которые прописываются в тексте документа:
Продавец вправе:
Требовать своевременной выплаты указанной в настоящем договоре денежной суммы.
Продавец обязуется:
В соответствии с настоящим соглашением передать в собственность Покупателя офисное помещение.
В случае если договор не будет считаться заключенным, осуществить возврат выплаченных ему денежных средств.
Предоставить Покупателю всю необходимую документацию, связанную с отчуждаемой недвижимостью.
Покупатель вправе:
Требовать снижения установленной цены, если недвижимость не соответствует указанным в договоре характеристикам.
Покупатель обязуется:
Своевременно и в полном объеме осуществить выплату денежных средств по настоящему соглашению.
Ответственность сторон
В разделе об ответственности прописываются обстоятельства, при наступлении которых стороны могут быть привлечены к материальной ответственности. Выглядит это следующим образом:
Стороны несут материальную ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств по договору.
Продавец несет ответственность за недостатки отчуждаемого им объекта, которые мешают нормальному пользованию им.
В случае если такие недостатки оговаривались сторонами при заключении сделки, Продавец ответственности не несет.
Риск случайной гибели до оформления регистрации права собственности Покупателя на объект недвижимости несет Продавец.
Заключительные положения
Далее в тексте документа могут прописываться дополнительные условия о порядке разрешения споров и обобщенной информации по вышеперечисленным пунктам.
В конце документа указываются реквизиты сторон, ставятся подписи и после государственной регистрации сделка считается заключенной.
Регистрация
Договор купли-продажи офисного помещения подлежит обязательной государственной регистрации.
Как оформить договор аренды нежилого помещения правильно
Жёстких требований к форме нет, но необходимо проследить за содержанием.
Отношения между собственником и арендатором регулируются договором аренды нежилого помещения в письменной форме. Обеим сторонам важно ответственно подойти к его составлению, так как от этого зависит, как они должны действовать в дальнейшем и будет ли документ действительным.
Образец договора аренды нежилого помещения →
При составлении договора возьмите за основу образец, но не останавливайтесь на использовании шаблона. В каждом пункте стоит подумать о специфике ваших взаимоотношений со второй стороной.
Шапка договора аренды нежилого помещения
Сначала в договоре прописывается информация о сторонах, которые его заключают. Здесь всё довольно стандартно: указываются полные данные арендатора и арендодателя. Выглядеть это может следующим образом:
<Полное наименование компании‑арендодателя> в лице <должность, ФИО>, действующего на основании <документ, подтверждающий право заключать договор от лица фирмы>, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и <наименование компании‑арендатора> в лице <должность, ФИО>, действующего на основании <документ>, именуемое в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем.
Сдавать помещение в аренду может собственник или лицо, которое получило право действовать от его имени на основании закона или доверенности. Соответственно, перед заключением договора необходимо запросить у арендодателя:
- документ, на основании которого собственник владеет объектом (договор купли‑продажи, свидетельство о праве на наследство и так далее);
- выписку из Единого государственного реестра недвижимости — она подтвердит, что помещение не находится в залоге или под арестом;
- документ, который даёт право действовать от лица собственника, — если сам арендодатель не является владельцем помещения.
С обеих сторон может действовать как юридическое, так и физическое лицо. Однако есть нюансы. Суд может счесть, что арендодатель, сдающий помещение, ведёт предпринимательскую деятельность, и обязать того уплатить налог на добавленную стоимость. Что касается второй стороны, арендовать нежилое помещение физлицу разрешается, а вот с использованием могут быть проблемы: незаконное предпринимательство — это нарушение закона.
Предмет договора аренды нежилого помещения
В этом пункте указывается собственно предмет договора:
Арендодатель предоставляет Арендатору во временное пользование за плату объект недвижимого имущества.
Без данных, позволяющих точно определить, что конкретно сдаётся в аренду, договор считается незаключённым. Поэтому необходимо указать информацию собственно о помещении: точный адрес, кадастровый номер, площадь, количество комнат — всё это есть в выписке из Единого государственного реестра недвижимости.
Если помещение не является самостоятельным объектом недвижимости, выписки из ЕГРН на него не будет, поскольку оно не поставлено на кадастровый учёт. Для индивидуализации объекта необходимо указать в договоре основные характеристики помещения: местоположение в здании, площадь, инвентарный номер.
Татьяна Трофименко
ведущий юрист Европейской Юридической Службы
Кроме того, укажите, оборудован ли объект системами коммунальной инфраструктуры, меблирован ли. Здесь же стоит сослаться на документ, подтверждающий право арендодателя на сдачу помещения:
На момент заключения настоящего договора сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается <документом>.
Арендная плата и порядок расчётов
Зафиксируйте сколько, когда и как арендатор будет платить за пользование помещением. Например:
Стоимость аренды помещения составляет рублей в месяц. Арендатор вносит арендную плату Арендодателю безналичным путём не позднее числа каждого месяца.
Здесь же укажите, входят ли в арендную плату коммунальные услуги.
Собственник помещения может изменять размер арендной платы не чаще одного раза в год, если в договоре не указано иное.
Права и обязанности сторон
Это важный пункт, в котором указывается, что стороны могут и должны делать по отношению друг к другу. Помимо очевидных вещей вроде того, что арендатор обязан вовремя платить деньги, а арендодатель — предоставить помещение в надлежащем виде, здесь можно прописать, например, следующее.
- Имеет ли арендатор право сдавать помещение в субаренду или нет.
- Если арендатор существенно улучшит помещение за свой счёт, должен ли собственник возмещать затраты или их часть и при каких условиях.
Срок аренды
Период действия договора аренды нежилого помещения устанавливается по соглашению сторон. Если он больше одного года, то документ подлежит обязательной госрегистрации и начинает действовать после проведения этой процедуры. Договор сроком до года действителен с момента подписания сторонами.
Если период никак не обозначен, соглашение считается заключённым на неопределённый срок. В этом случае любая из сторон может разорвать контракт, предупредив о своих намерениях вторую сторону за три месяца. Если договор закончился, а арендатор продолжает пользоваться помещением, документ считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.
Изменение и прекращение договора
По закону договор аренды нежилого помещения может досрочно расторгнуть суд, если:
- одна из сторон нарушает условия договора;
- арендатор портит имущество или дважды задержал плату;
- собственник не предоставляет помещение арендатору или передал его с недостатками, которые не позволяют использовать площадь.
Но можно прописать и дополнительные условия — например, наделить собственника правом досрочно «выселить» арендатора, если тот использует помещение не по назначению.
Ответственность сторон по договору аренды нежилого помещения
Расторжение договора не единственная возможная санкция за неисполнение его условий. Например, можно предусмотреть для арендатора пени за просрочку платы или штраф за нерасторопный выезд при расторжении контракта.
Реквизиты и подписи сторон
Для физлица достаточно указать ФИО и данные паспорта. ИП дописывает ещё и ИНН. Компания указывает ИНН и реквизиты.
Читайте также 🧐💰🤝
- Как правильно торговаться: советы на все случаи жизни
- Как составить хорошее объявление и быстро продать б/у вещь
- Как снять квартиру и не стать жертвой мошенников
- Как купить готовый бизнес и не остаться в дураках
- Зачем работнику трудовой договор и что в нём должно быть
Для предоставления свободного здания либо помещения во временное владение предусмотрена процедура заключения договора аренды.
На его основании арендатор получает правовую возможность использовать недвижимое имущество, а также все находящееся в нем оборудование.
Как составить договор аренды нежилого помещения в 2020 году?
Соглашение о праве пользования имуществом регулируется гражданским законодательством. Документ имеет простую письменную форму. Особое внимание следует уделить пунктам о сумме арендной платы и условиях ее увеличения.
В долгосрочном или бессрочном договоре повышение платы устанавливают не чаще чем раз в год. Если соглашение временное или краткосрочное (длительностью менее 1 года), возможность поднять арендную плату, если это не оговорено сторонами, отсутствует.
Обратите внимание!
Для оформления договора аренды нежилого помещения арендодатель должен быть его собственником и иметь на руках правоустанавливающие документы.
Типовой образец документа включает следующие условия:
-
Стороны
Если соглашение заключается между физическими лицами, указываются данные паспорта. Если это договор между юридическими лицами (компаниями), он начинается с полного наименования организации (без аббревиатур и сокращений).
-
Предмет
Даются подробные характеристики строения с указанием места нахождения и номера кадастрового паспорта. Нужно отметить, на основании какой документации арендодатель распоряжается строением.
-
Порядок перехода
Это типовое положение обычно дополняет протокол приема-сдачи объекта недвижимости. Здесь отмечают все технические дефекты и неполадки. Акт составляет арендатор при арендодателе, его подписывают все стороны сделки.
-
Срок действия соглашения
Подобные бланки актуальны в течение оговоренного сторонами времени либо оформляются на неопределенный срок. В последнем случае договор аренды нежилого помещения имеет законную силу, пока стороны исполняют его условия.
-
Права и обязанности
Здесь обычно отмечают график внесения денег и сумму арендной платы, оговаривают, кто будет оплачивать коммунальные услуги и ремонт помещения;
-
Подписи сторон
Они подтверждают вступление документации в законную силу.
Вы можете скачать бланк договора аренды нежилого помещения в интернете, но лучше обратиться к услугам опытного юриста. Профессионал учтет все особенности сделки и пожелания сторон.
Объект недвижимого имущества должен быть зарегистрирован в Росреестре.
В некоторых случаях контрагенты подписывают предварительный договор аренды нежилого помещения. Эта форма применяется для объектов, которые еще не полностью построены.
Соглашение подтверждает намерения сторон и действует вплоть до оформления основного документа.
Образец договора аренды нежилого помещения
dogovor-arendi-nezhilih-pomeshenij.docx ≈ 16 КБ
Мы не рекомендуем вам составлять документ самостоятельно. Обратитесь к юристу!
Скачать образец
Регистрация договора аренды нежилого помещения в Росреестре
Регистрация подобных документов осуществляется в территориальном подразделении Росреестра или МФЦ. Необходимо предоставить типовую документацию:
-
заполненные и подписанные бланки договора аренды (3 экземпляра);
-
акт приема;
-
паспорта сторон;
-
выписка ЕГРН или свидетельство о собственности;
-
учредительная документация для юрлиц;
-
письмо из статистики для юридических лиц;
-
ИНН для ИП и юридических лиц;
-
бланк выписки из ЕГРЮЛ (если заявитель — организация);
-
выписка ГКН;
-
приказ о назначении директора;
-
квитанция об уплате пошлины.
Если срок действия договора аренды нежилого объекта превышает 1 год, его нужно регистрировать в Росреестре.
Сроки проведения регистрационных действий будут зависеть от выбранного варианта обращения:
-
через службу Росреестра — в течение 7 рабочих дней;
-
если воспользуетесь услугами МФЦ — не более 9 дней.
Обратите внимание!
Обращение напрямую в службу Росреестра дает возможность на несколько дней сократить максимальный срок проведения действий по регистрации.
После правовой экспертизы представленной документации работники Росреестра выполняют следующие действия:
-
вносят в реестр ЕГРН информацию о регистрации сделки аренды объекта недвижимости и обременении;
-
оформляют выписку из ЕГРН и ставят регистрационную отметку на бланках соглашения;
-
передают готовые документы сторонам сделки.
Госпошлина за регистрацию договора аренды нежилого помещения
Чтобы официально зарегистрировать соглашение в Росреестре, вам потребуется уплатить обязательный сбор. Сумма определяется с учетом положений НК РФ:
-
если в регистрирующий орган обращается одна сторона, размер пошлины равен 2 тыс. руб. для физлиц и 22 тыс. руб. для организаций;
-
при посещении службы Росреестра обеими сторонами фиксированный размер пошлины делится пропорционально числу участников;
-
если соглашение оформлено между организацией и физическим лицом, указанные суммы также делят пропорционально составу участников.
Пошлина уплачивается по реквизитам местного регистрирующего органа, куда обращается заявитель.
Срок действия договора аренды нежилого помещения в 2020 году
Срок, на который можно арендовать недвижимость, оговаривается индивидуально с владельцем помещения.
Подписывая договор аренды нежилого помещения менее, чем на 1 год, проводить регистрацию соглашения не требуется. Именно поэтому при сдаче объекта недвижимости арендодатели предпочитают не превышать указанный период.
Расторжение договора аренды нежилого помещения
Типовое соглашение составляется на определенный период, по истечении которого правоотношения сторон прекращаются автоматически. Однако, на практике возможно и досрочное прекращение сделки.
Расторжение бывает:
-
по соглашению сторон;
-
в одностороннем порядке.
Если расторжение происходит по инициативе одной из сторон, она обязана уведомить об этом партнера в письменной форме не менее, чем за 90 дней.
Договор аренды нежилого помещения можно расторгнуть в одностороннем порядке, но только в случае нарушения его условий.
По требованию арендодателя соглашение может досрочно расторгаться. Например, если:
-
предоставленное имущество используется с существенным нарушением условий договора либо при установлении фактов неоднократных нарушений;
-
существенно ухудшаются качественные характеристики имущества;
-
арендатор более двух раз подряд не перечислял арендные платежи;
-
арендатор не исполняет обязанности по выполнению капитального ремонта, при этом условиями договора это предполагалось.
Если инициатор прекращения арендных правоотношений — арендодатель, вторая сторона вправе потребовать с него неустойку. Если соглашение желает аннулировать арендатор, платить ему ничего не придется.
Резюме
Договор аренды нежилого помещения — это гражданско-правовое соглашение, по которому одна сторона (арендодатель) обязуется передать второй стороне (арендатору) нежилое помещение во временное владение и пользование либо только во временное пользование за определенную плату. Чтобы сделка считалась заключенной, должны быть соблюдены основные условия соглашения.
Если соглашение заключается меньше, чем на 1 год, регистрировать его в Росреестре не нужно.
Скачать типовой документ можно в интернете. Однако, он не будет учитывать все нюансы вашей сделки. Поэтому рекомендуем воспользоваться услугами опытного юриста.
Договор аренды коммерческого помещения, составленный правильно, позволит защитить ваши интересы, при этом неважно, арендуете вы недвижимость или сдаете. Как составить такой договор, на какой срок его лучше заключать и какую именно информацию внести, рассказываем в статье далее.
Как заключить договор, нужно ли регистрировать его, какие именно условия вписать как существенные
Договор аренды коммерческой недвижимости обязательно составляется в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Он регистрируется в Росреестре, если заключен на срок не менее года (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Для регистрации составляйте три экземпляра, если регистрация не нужна — два.
Соглашение должно содержать все условия, которые законодатель указал как существенные — в противном случае оно будет считаться незаключенным.
Может ли самозанятый арендовать помещение для работы? Ответ дан в материале.
К существенным условиям договора аренды коммерческой недвижимости относятся:
- предмет (п. 3 ст. 607 ГК РФ) — подробное описание помещения, которое будет передано в аренду (адрес, площадь, назначение и пр.);
- стоимость аренды (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Как составить претензию по договору аренды, мы писали здесь.
О том, как учесть аренду по новому ФСБУ 25/2018, рассказали эксперты КонсультантПлюс. Оформите пробный доступ к системе и переходите в Типовую ситуацию. Это бесплатно.
Содержание договора
Максимально точно описывайте объект недвижимости — это позволит избежать возможных споров, например, если вам передали в аренду не то помещение, которое указано в договоре и которое вы хотели.
Рекомендуем также четко прописать порядок оплаты стоимости аренды — срок внесения платежей, описание способа перечисления средств. Важно правильно прописать все нюансы. Например, указывая стоимость аренды, стоит определить, будут ли включаться в нее коммунальные расходы или их придется их компенсировать дополнительно.
Помимо перечисленных выше условий в договор обязательно включают сведения:
- о его сторонах;
- их правах и обязанностях;
- ответственности;
- сроке действия;
- порядке осуществления расчетов;
- случаях, когда договор может быть расторгнут досрочно.
Ознакомьтесь с образцом договора. В нем подробно прописаны все условия:
Образец заполнения договора аренды коммерческого помещения
О нюансах договора аренды читайте в нашей статье.
При передаче объекта потребуется составить передаточный акт — документ, в котором описывается состояние недвижимости на момент ее передачи арендатору (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Допускается включение сведений, которые должен содержать передаточный акт, в текст договора. Однако мы рекомендуем составлять отдельный документ и подробно описывать техническое состояние помещений. Возможно приложение фотографий.
Чек-лист по составлению договора аренды приведен в КонсультантПлюс. Оформите пробный бесплатный доступ к системе и переходите в Готовое решение.
Итоги
Итак, договор аренды коммерческого помещения — это разновидность договора аренды, в котором обязательно должно быть приведено описание объекта недвижимости, передаваемого в аренду, а также указан размер арендной платы. Приведенный нами типовой договор аренды коммерческого помещения поможет избежать ошибок при составлении документа. Не забывайте, что договор, заключенный на срок более года, нужно зарегистрировать в Росреестре.
