Как составить договор купли продажи через нотариуса

Договор купли-продажи один из самых распространённых договоров на сегодняшний момент, так как любой акт продажи имущества регистрируется именно данной сделкой. К слову сказать, договор купли-продажи – это двухстороннее соглашение, юридическим фактом которой является переход права собственности от одного участника сделки (продавца) к другому (покупателю).

Договор купли-продажи квартиры не всегда должен быть удостоверен нотариусом, но законом установлены случаи обязательного удостоверения данной сделки.

В каких случаях необходима сделка купли продажи квартиры через нотариуса

Обязательного нотариального заверения договора купли-продажи требуется в случае:

• если недвижимое имущество, являющееся предметом сделки, находится в долевой собственности;
• если недвижимое имущество находится в доверительном управлении;
• если при продаже недвижимого имущества участвует лицо, не достигшее 14 летнего возраста или частично недееспособного;
• если недвижимое имущество на момент продажи находится в распоряжении опекунов;
• если соглашение совершается с ипотечным договором;
• если недвижимость в долевую собственность покупают супруги.

Примечание! Нотариальная практика показывает, что обращаются за заверением данной сделки не только в вышеуказанных случаях, а также при обычной купле-продаже, так как заверенный документ дает вам гарантию на чистоту заключаемой сделки, при этом обязательным условием является согласие обеих сторон.

Недвижимость разделенная между несколькими собственниками на доли

Если продавец отчуждаемой жилой площади владеет только частью квартиры (доля), и хочет её продать, то тогда данная процедуру должна быть нотариально заверена. Собственник доли может продать её как другим обладателям долей квартиры, так и в пользу третьего лица. При продаже долевой собственности, продавец обязан уведомить о данном юридическом факте других собственников квартиры.

Недвижимость в долевую собственность покупают супруги

При покупке квартиры с выделением долей супругам, такое соглашение подлежит заверению у нотариуса. Важно отличать долевую собственность супругов от совместной. Совместная собственность является законным режимом владением собственности, и делится в равных долях между супругами, долевая собственность – это договорный режим владения имуществом, с выделением любых соотношений долей супругам. Разделить квартиру по долям возможно также с помощью брачного договора. Общая стоимость брачного договора в нашей нотариальной конторе составляет 10 500 рублей (если количество объектов более 1, то за каждый последующий объект недвижимости прибавляется по 2 000 рублей, но не более 15 000 рублей.)

Если в сделке присутствует несовершеннолетний или недееспособный продавец

Если продажа квартиры осуществляется с участием несовершеннолетнего лица (не достигшего 14 лет), то в таком случае обязательно требуется особое разрешение органов опеки и попечительства, это условие позволяет защитить права несовершеннолетних граждан на благоприятные условия проживания.

Если недееспособный или несовершеннолетний гражданин не является собственником жилья, а только лишь проживает на отчуждаемой жилплощади, то удостоверение такой сделки не является обязательным условием продажи.

Сделки с договором ипотеки

В случае заключения сделки с участием ипотечного договора, данная процедура также удостоверяется нотариусом. Данное удостоверение сделки считается важным моментом в заключении ипотечного договора, так как заемщик должен обезопасить себя от непредвиденных рисков. Ипотечный договор подразумеваем нахождение приобретаемой недвижимости в залоге у банка, выдающего займ, до момента полного погашения задолженности. 

Договор обязательно должен содержать наименование документа, информацию обо всех участниках данного соглашения, а также его предмет. Обязательными пунктами являются полные информационные данные, позволяющие детально идентифицировать всех участников ипотечной сделки. Без уточнения данной обязательной информации данную сделку можно признать недействительной.  Поэтому важно, чтобы данное соглашение проверил специалист, выявил существующие риски, заранее предотвратив нежелательные последствия для заемщика, и проверив чистоту данного договора, удостоверил его.

Сколько стоит оформление сделки купли продажи у нотариуса

Оформить договор купли-продажи вы можете у нашего нотариуса, мы организуем нужную консультацию и прием без очередей. Наш нотариус подготовит бланк договора, с соблюдением всех законодательных норм, учитывая все нюансы вашей сделки, а также проведет необходимую проверку при продаже квартиры. Стоимость услуг нотариуса по этой сделке указана в нижеуказанной таблице.

Цена госпошлины за данную услугу составляет 6 600 рублей. В случае отчуждения нескольких объектов недвижимого имущества в одном договоре — за каждый последующий объект, начиная с 2-го +  1 000 руб. При этом общий размер УПТХ по договору не может превышать 13 600 руб.

Важно отметить, что если стоимость квартиры отличается от кадастровой стоимость, то нотариус возьмёт наибольшую сумму.

Кто должен оплачивать услуги

Закон не устанавливает требований о том, кто именно будет оплачивать данную услугу, решается это между сторонами сделки, данную сумму можно разделить напополам, а можно полностью отнести к затратам одной стороны.  Заинтересованным лицом является покупатель, так как ему важно соблюсти все требования при заключении данного договора и обезопасить себя от неприятных последствий в будущем, поэтому данные расходы зачастую ложатся на него.

Важно отметить, что существуют такие нотариальные услуги, которые должна понести только одна из заинтересованных сторон, обычно продавец:

• если заключение договора планируется осуществить через представителя, то нотариуса оформляет и заверяет доверенность;
• если при заключении договора необходимо получить согласие одного супруга (при продаже квартиры, приобретенной в браке в совместную собственность);
• если продается часть квартиры (доля), то необходимо отправить уведомление другим собственникам об отчуждении своей доли и у неё новый владелец.

Стоимость данных услуг вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «Тарифы» или позвоните нам для получения быстрой бесплатной консультации.

Какие есть госпошлины и льготы

Закон предусматривает категорию граждан, которые имеют право на получение льгот, к ним относятся:

• инвалиды I и II, они оплачивают нотариальный тариф в размере 50% от полной стоимости;
• лица, не достигшие 14 летнего возраста, освобождаются от уплаты нотариальных действия.

Какие законы регулируют подобные сделки?

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим договор купли-продажи

 является Федеральный закон № 218-ФЗ от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости».

Ст. 163 ГК РФ раскрывает сущность удостоверения сделки, а именно подразумевает под этим действием проверку законности заключаемой сделки.

Налоговый кодекс и семейный кодекс регулируют вопросы в отдельных случаях.

Порядок проведения сделки

Основным критерием оформления данной сделки является законность, то есть при заключении данного договора должны быть соблюдены все законодательно-установленные требования. Для того чтобы провести сделку, воспользовавшись услугами нашего нотариуса, изучите общий порядок сделки и нижеследующую пошаговую инструкцию.

Как происходит процедура удостоверения и регистрации?

1 ШАГ. Подготовка предварительного договора, в котором будут указаны основные нюансы сделки, а именно сроки, характеристики объекта недвижимости, стоимость, личные данные обеих сторон. Предварительный документ подписывается обеими сторонами.

2 ШАГ. Сбор необходимых документов (см. ниже).

3 ШАГ. После предоставления полного комплекта документов нашему нотариуса, вы можете дополнить договор дополнительными сведениями, и в его присутствии подписать документ обеими сторонами.

4 ШАГ. После подписания договора сторонами, нотариус, подтверждая подлинность сделки, ставит свою подпись и печать.

5 ШАГ. После подписания документов нотариус самостоятельно подает договор купли-продажи на регистрацию в орган регионального Росреестра.

6 ШАГ. Данная процедура будет официально зарегистрирована и занесена нотариусом в специальный федеральный реестр, где будет указана информация, не касающаяся содержания договора.

Примечание: Обращаясь к услугам нашего нотариуса, вы значительно экономите деньги и время. Вам просто достаточно прийти с уже готовым пакетом документов, нотариус уже предложит готовый бланк, в которой останется вбить нужные реквизиты. После оформления сделки он подаст документы на регистрацию, что будет значительно быстрее если вы сами обратитесь в Росреестр.

Какие документы необходимы

Для регистрации данной сделки наш нотариус попросит от вас следующий комплект документов:

1. Документ, который подтверждает право собственности продавца на отчуждаемое имущество, это может быть договор купли-продажи, договор дарения, завещание и т.д.
2. При продаже квартиры, находящейся в совместной собственности с супругом, и которая была приобретена во время брака, потребуется согласие супруга на продажу.
3. Если со стороны продавца или же покупателя участвует несовершеннолетние дети, то тогда потребуется согласие органов опеки.
4. Выписка из Единого государственного реестра, которая подтвердит отсутствие каких-либо обременений или арестов на отчуждаемую квартиру.
5. Документ, подтверждающий отсутствие задолженностей по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства.
6. Сведения из домовой книги на дату продажи квартиры, в которой отражаются сведения о прописанных жильцах.
7. Документы, подтверждающие личность (паспорт, загранпаспорт, свидетельство о рождении и т.д.).

При обращении к нам, часть документов наш нотариус запросит самостоятельно по межведомственным каналам связи.

Можно ли оспорить сделку и в каких случаях

Действительно, оспорить договор купли-продажи можно, но в этом случае стоит уточнить, что нотариально заверенный договор оспорить практически невозможно, так как нотариус не просто заверяет его, но и делает необходимые проверки фиктивности и легитимности. Поэтому, при заключении договора у нашего нотариуса вы максимально минимизируете возможность его оспорить.

Примечание: оспорить сделку можно только в судебном порядке.

Оспорить нотариально заверенную сделку возможно в случае признания её ничтожной (ст. 166 ГК РФ) или недействительной (ст. 167 ГК РФ). Итак, в каких случаях данная сделка может быть оспорена:

1. Соглашение совершается с гражданином, в возрасте от 14 до 18 лет, без разрешения родителей.
2. Купля-продажа оформлена с недееспособным гражданином, чья недееспособность подтверждена судом.
3. Соглашение заключено с лицом, не отдающим отчета своим действия (например, он находится в состоянии алкогольного опьянения, или под наркотическим веществами)
4. Соглашение заключено под угрозой здоровья или жизни, или из-за тяжелых жизненных обстоятельств, такая сделка называется кабальной.
5. Нарушены права несовершеннолетних граждан или супруга, в чьей совместной собственности находилась отчуждаемая квартира.
6. Договор может быть оспорен если в договоре имеются неточности, ошибки, неверные сведения.
7. После совершения купли-продажи возникают наследники, которые претендуют на участие в делении имущества.

Все вышеуказанные ситуации однозначно могут возникнуть, если вы совершаете куплю-продажу без участия нотариуса. При нотариальном заверении такие ситуации не имеют места быть, или минимизируются, так как нотариус проверяет все указные пункты, а также оценивает реальное физическое и психологическое состояние сторон в момент заключения сделки.

Какую ответственность несёт нотариус

Нотариальное заключение договора купли-продажи – это единственный вариант, при котором юрист несет полную ответственность за подтверждение сделки, так как существуют специальные нотариальные страховки, которые в некоторых случая могут покрыть потери при причинении материального ущерба от заключаемой сделки.

Дополнительные и итоговые нюансы при оформлении договора купли-продажи:

1. Договор купли-продажи вы можете принести самостоятельно, а может оформить его на готовом бланке нашего нотариуса. Но, в случае ошибок в вашем документе, нотариус вправе отказать в его заверении. Поэтому, рекомендуем заключать договор на уже подготовленном и оформленном нашем образце.
2. При обращении к нам за совершением сделки купли-продажи, наши специалисты самостоятельно смогут запросить некоторые документы, например выписку из ЕГРН. Также, теперь нотариус самостоятельно может отправить ДКП на регистрацию в Росреестр, дополнительно платить за это вам не придется.
3. Нотариус – единственное лицо, которые может не просто помочь в оформлении данного соглашения, но и заверить его, при этом гарантируя вам чистоту сделки, её законность, а также сократить риски.
4. Оспорить сделку купли-продажи возможно, но при нотариальном заверении это практически не реально, так как нотариус проверяет документы, волеизъявление, психическое состояние сторон, а также легитимность заключаемого договора.

Прежде чем оформить сделку, советуем вам заранее уточнить все цены, совместно с нашими специалистами рассчитать полную стоимость услуг, уточнить возможные риски и внимательно проверяйте все бумаги во время передачи права собственности. В свою очередь, мы обязуемся вам предоставить бесплатную консультацию по данному вопросу, прием по записи без очередей и проволочек, проверку чистоты вашей сделки и гарантию её легитимности. Как итог вы получите наступление тех правовых последствий, которые соответствуют намерениям сторон, а также разъяснение существенных юридических деталей данного оформления, нотариус осведомит вас обо всех существующих рисках.

Купить или продать недвижимое имущество невозможно без договора. Этот документ играет важную роль в сделках — от продажи квартиры до отчуждения зданий и предприятий. К подготовке договора следует отнестись с большим вниманием. Порядок оформления договора купли-продажи недвижимости можно разделить на несколько этапов:

· переговоры и достижение устной договоренности;

· проверка документов на объект недвижимости;

· составление текста, согласование и внесение корректировок;

· заключение договора купли-продажи недвижимости;

· нотариальное удостоверение, если это необходимо в соответствии с нормами законодательства (например, когда продается доля в недвижимости) или по воле сторон сделки;

· регистрация перехода права собственности на основании соглашения.

Договор об отчуждении недвижимого имущества составляется в письменной форме и должен быть подписан сторонами — продавцом и покупателям, невыполнение требования к форме договора влечет его недействительность. В сделке возможен дополнительный этап — заключение предварительного договора купли-продажи недвижимости, т.е. соглашения, в котором стороны выражают намерение в будущем подписать основной договор.

Содержание договора купли-продажи объекта недвижимости

Гражданским кодексом РФ установлены существенные условия для оформления данного вида соглашения, без них договор будет считаться незаключенным.

· Первое условие — предмет договора. Сторонам необходимо указать информацию об отчуждаемом имуществе: кадастровый номер, адрес нахождения недвижимости, площадь, этаж, этажность, назначение (поможет выписка из реестра недвижимости). Подробное описание объекта также важно, если недвижимости еще нет, например, в случае продажи квартиры в строящемся доме.

· Второе обязательное условие — цена недвижимости.

· Если предмет сделки — жилая недвижимость (дом, квартира, часть квартиры или дома), в соглашении необходимо указать перечень граждан, за которыми сохраняется право пользования жилплощадью после оформления сделки (например, граждане, проживающие в квартире на основании договора пожизненного содержания с иждивением или те, кому это право предоставлено по завещательному отказу).

Другие условия, о которых важно договориться и точно вписать в договор: наличие обременений (ипотека, залог и т.д.), порядок и сроки расчетов по сделке, ответственность сторон и порядок разрешения споров в случае возникновения конфликта.

Если покупатель и продавец по договору купли-продажи недвижимости придут к решению о необходимости нотариального удостоверения сделки, помимо ситуаций, прямо указанных в законе, в тексте соглашения также следует отметить этот факт.

Регистрация сделки в Росреестре как завершающий этап купли-продажи недвижимости

Право собственности на объекты недвижимости, как и переход права от одного лица к другому, необходимо зарегистрировать в едином государственном реестре. Кроме подписанного договора о продаже квартиры, земельного участка и другой недвижимости, заявления на регистрацию, понадобятся правоустанавливающие документы, доверенность, если сделка совершалась через представителя и другие документы.

Для нотариально удостоверенной сделки процедура оформления регистрации проще, так как документы в регистрирующий орган направляет сам нотариус:

· после того, как в присутствии сторон договора (доверенных лиц) нотариус удостоверит сделку, в этот же день (незамедлительно), он передаст заявление на регистрацию и документы в Росреестр (если по независящей от нотариуса причины сделать это будет невозможно, он направит документы в бумажном виде не позднее двух рабочих дней со дня удостоверения договора купли-продажи);

· срок регистрации сделки — 1 день, если документы поданы в бумажной форме срок увеличится, но составит не более 3 дней.

земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
принадлежащая собственнику часть имущества, находящегося в собственности двух или более лиц (общей собственности). соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений.условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания.
договор о залоге недвижимого имущества, по которому одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными действующим гражданским законодательством. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.письменное полномочие, предоставляемое одним лицом другому лицу, на совершение сделки с третьим лицомдействия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц).

Продажа квартиры через нотариуса нужна не всегда.
К тому же изменения в фз-218 «О государственной регистрации недвижимости» и Гражданский кодекс РФ, ступившие в законную силу с 01.01.2020 года серьёзно защищают приобретателя недвижимости.
Обязательного удостоверения требуют только сделки отчуждения недвижимости (долей в праве на нее) из владения несовершеннолетних и недееспособных.

ПОДРОБНЕЕ: Отмена нотариальных сделок , изменения в законе

Получит выписку из ЕГРН и опираться на ее данные может и сам покупатель.
А за исполнение условий договора участниками сделки и государственную регистрацию перехода права и регистрацию права собственности на нового владельца нотариус ответственности не несет!
Но.
Может  предложить дополнительные платные  услуги:

• передача документов на регистрацию права в электронном виде ( с 02.2019 года — бесплатно)
• расчет по сделке через депозит нотариуса

Если ваша сделка не подлежит обязательному удостоверению у нотариуса, но вы по незнанию обратились за этой услугой, разъяснений  о возможности оформить сделку в простой письменной форме — не ждите.

У нотариуса есть коммерческий интерес заработать на услуге.

Прочтите статью: Нотариус в сделках с недвижимостью нужен не всегда

Продажа квартиры через нотариуса

• Оформление сделки
• Документы нотариусу
• Нотариальный договор
• Затраты на оплату услуг нотариуса
• Регистрация права собственности

Продажа квартиры через нотариуса не уменьшает хлопот продавца, а скорее добавляет.
Ведь нотариус требует больший пакет документов, нежели  Росреестр.

К тому же у нотариусов очереди и участникам сделки предстоит ожидание, сроки которого трудно контролировать.
Поэтому необходимо брать запас времени и согласовывать его с Покупателем  и в обязательном порядке прописывать эти договоренности на бумаге — в Предварительном договоре купли-продажи. Как  правильно его составить  > > >

Особенно сложны теперь ипотечные сделки, в которых требуется согласование Договора купли-продажи(ДКП) с банком-кредитором.

Но обо всём по-порядку.

Продажа квартиры через нотариуса. Оформление сделки

Не все сделки по купле-продаже квартир, комнат и домов подлежат обязательному удостоверению нотариусом, но в добровольном порядке — пожалуйста.
Поэтому, если вы «попали» к нотариусу, уж будьте уверены — услугу он окажет. Сделки с недвижимостью — слишком лакомый кусок.

Чтобы разобраться в необходимости удостоверения сделки, прочтите статью: Оформление квартиры у нотариуса , нужно или нет?

Оформление сделки купли-продажи квартиры не начинается и не заканчивается подписанием договора купли-продажи.

Ведь на период подготовки  пакета документов для нотариуса необходимо скрепить отношения между продавцом и покупателем Предварительным договором, а после подписания Договора купли-продажи и удостоверения его нотариусом необходимо зарегистрировать переход права собственности на нового владельца в Россреестре.

Таким образом сделка по продаже квартиры состоит из трех этапов:

• Первый этап — подписание Предварительного договора с условиями  и сроками продажи, и сбор пакета документов для нотариуса

• Второй этап — подписание Договора купли-продажи участниками сделки и удостоверение их подписей нотариусом

• Третий этап — подача заявлений  в Росреестр о переводе и регистрации права на Покупателя

Разберемся подробнее:

• Первый этап сделки —  это забота ее участников.

Подписание Предварительного договора купли-продажи необходимо для  обеих сторон сделки. Ведь существенные условия сделки, такие как цена, порядок расчетов и передачи квартиры, необходимо прописать на бумаге.

Чтобы Ваш Покупатель «не убежал» потребуйте у него задаток. Только так Ваши условия, прописанные в Предварительном договоре купли-продажи(пДКП)  будут выполнены .

Чтобы правильно составить пДКП прочтите статью:
Предварительный договор купли-продажи недвижимости 

Продажа квартиры через нотариуса. Документы для нотариуса

Какие документы необходимо предоставить нотариусу  читайте в статье:

Собрать полный пакет документов для нотариуса > > >

Продажа квартиры через нотариуса. Нотариальный договор

На этом этапе интересы нотариуса и участников сделки не совсем совпадают. Задача нотариуса составить договор таким образом, чтобы сделка не была признана оспоримой или ничтожной …. и все!

Будут ли выполнены сроки или иные условия расчета и вселения в квартиру  его мало интересует.

Поэтому заранее ознакомьтесь с договором, чтобы внести дополнения, штрафные санкции за нарушение условий сделки в случае их нарушения со стороны Покупателя.

Например: Покупатель использует средства Материнского капитала и чтобы они были перечислены необходимо подать заявление в Пенсионный фонд и если Вы не пропишите сроки — Продавец это может и через месяц сделать.

Не дайте себя обмануть.

Читайте статью: Нотариальный договор купли-продажи.

Затраты на оплату услуг нотариуса

 Разъяснения по тарифам за удостоверение сделок с недвижимостью

Налоговый кодекс РФ. Статья 333.24.  Размеры государственной пошлины за совершение нотариальных действий

Затраты на нотариуса большие и в сделках часто возникает спор между Продавцом и Покупателем, о том кто должен их оплачивать.

Этот момент необходимо обдумать заранее и прописать в Предварительном договоре.

Возможно Вам помогут мои размышления об этом читайте > >

Продажа квартиры через нотариуса. Регистрация права собственности

Регистрация права собственности обязательная процедура. Конечно договор купли-продажи вступит в силу после подписания его всеми участниками  сделки и удостоверения подписей нотариусом и регистрация права вторична, но необходима.

Сроки подачи заявления о переводе и регистрации в законе не прописаны, но лучше не тянуть с этой процедурой.

• За регистрацию права Покупатель должен заплатить государственную пошлину — 2000.0 рублей.
• Сроки регистрации права на основании договора, заверенного нотариусом — не более 3-х рабочих дней. Подробнее о сроках регистрации > > >
•  У нотариусов есть право подавать заявления от участников сделки в Росреестр в электронном виде или на бумажном носителе.  С февраля 2019 года нотариус должен это сделать бесплатно и в кратчайшие сроки:
  — в электронном виде, в течении рабочего дня
  -на бумажном носителе, не позднее следующего рабочего дня,
  ( Мы конечно обрадовались бесплатной услуге, да не тут-то было — нотариусы сразу подняли цены на услуги правового характера)
  Но  сроки регистрации часто не сокращаются, поскольку госпошлина за регистрацию, оплаченная вашими деньгами, но через нотариуса идет в Росреестр  долго, а без нее не проведут регистрацию.
  Сейчас нет очередей в Росреестре. Еще удобнее сдать документы через МФЦ.
• Удостоверение договора купли-продажи нотариусом не исключает отказа и приостановки  регистрации права в Росреестре, чаще всего это бывает: читать далее

Продажа квартиры через нотариуса. Ответственность нотариуса

Нотариус несет ответственность за законность сделки. Но он не несет ответственность за неисполнение условий договора сторонами,  том числе и за расчет покупателя за квартиру.

Он может предложить расчет по сделке через депозит. Это услуга платная.

При расчете наличными деньгами из рук в руки — нотариус  не участвует и не заверяет расписку.

Прочтите дополнительные полезные статьи:

Передача денег за квартиру 

Оплата при покупке квартиры и другой недвижимости

Всегда рада разъяснить. Автор

Купля-продажа квартиры

Сделки с недвижимостью относятся к самым серьезным событиям в жизни любого человека. Учитывая стоимость жилых домов и квартир, нетрудно оценить степень риска и негативных последствий, к которым могут привести незнание законов, неграмотные действия и неправильное оформление документов. Поэтому продажа квартиры через нотариуса служит дополнительной защитой обеих сторон сделки от мошенничества и финансовых потерь.

• Порядок продажи (приобретения) квартиры (дома)
• Риски для продавца и покупателя недвижимости
• Когда сделку обязательно заверять у нотариуса
• Что проверяет нотариус при заверении договора
• Документы для нотариальной конторы
• Регистрация прав собственности покупателя
• Стоимость оформления сделки купли продажи
• Преимущества заключения сделки через нотариуса
• Депозит нотариуса при купле-продаже квартиры

Порядок продажи (приобретения) квартиры (дома)

Действующее законодательство (закон № 218-ФЗ от 13.07.2015) предусматривает двухэтапное совершение сделок с недвижимостью. Сначала стороны заключают договор (иногда предварительный и основной) о купле-продаже, затем производится регистрация перехода прав на квартиру в органах Росреестра. После внесения новой записи в ЕГРН (реестр недвижимости) покупатель становится полноправным собственником жилья.

Законом определены следующие обязательные требования к соглашению о продаже недвижимости:

• Предмет договора (дом, квартира) должны быть подробно описаны с указанием площади, места нахождения, количества жилых и нежилых помещений. В документе указывается кадастровый номер объекта, основания владения продавца: приватизация, купля, дарение, наследование и т.д.
• Стоимость.
• Порядок передачи. При заключении сделки нужно оговорить срок и порядок юридического освобождения продавца из проданной квартиры. Это особенно важно, когда у нее было несколько собственников. Если кто-то из них не может быть выселен по закону, это необходимо обязательно указать.

После подписания договора обеими сторонами, необходимо обратиться в отделение Росреестра и написать заявление о переходе права собственности. Одновременно осуществляется кадастровый учет. Потребуются документы и продавца и покупателя. Можно сделать это через МФЦ, но процедура длительнее по срокам.

Обратите внимание! Закон № 122-ФЗ (о регистрации прав на недвижимость) действует до 31.12.2019 года. Многие его статьи утратили силу. С января 2017 года регистрация прав на недвижимые объекты проводится в соответствии с № 218-ФЗ от 13.07.2015.

Риски для продавца и покупателя недвижимости

Большинство граждан, продающих (покупающих) недвижимость, привыкли полагаться на слова риелтора. Однако его роль в сопровождении сделки заключается лишь в том, что он находит подходящий объект, доводит дело до завершения и получает свои комиссионные. Задача нотариуса — обеспечить юридическую чистоту соглашения, выявить возможные риски и дать рекомендации по их устранению. При заключении договора купли продажи квартиры необходимо учитывать возможные риски, как продавца, так и покупателя.

• Порядок расчетов. Нужно подробно описать его во избежание ситуации, когда в соглашении прописано, что продавец полностью получил деньги, а по факту стороны договорились передать их в другом порядке. Это влечет для него определенные риски.
• Отсутствие акта передачи. Необходимо избегать ситуации, когда договор одновременно выполняет функцию передаточного акта. В этом случае покупатель может столкнуться с тем, что по факту получит не то, что он видел. Имущество может быть испорчено, часть его утрачена.
• Неправильное оформление сделки купли продажи квартиры. Отсутствие в документе существенных условий, противоречивые положения, неточность формулировок ведут к тому, что сотрудниками Росреестра в переходе прав будет отказано.

Этих рисков можно избежать, если договор купли продажи заключается через нотариуса, что существенно повышает правовую защищенность сторон. Удостоверение им договора влечет наступление материальной ответственности за засвидетельствованную сделку. Поэтому нотариусом тщательно проверяется юридическая чистота объекта и правомочность участников купли-продажи.

Когда сделку обязательно заверять у нотариуса

На сегодняшний день при совершении купли-продажи недвижимости участники имеют право выбора:

• самостоятельно оформить простую письменную сделку и обратиться в службу Росреестра для регистрации права;
• обратиться к услуге нотариуса за удостоверением договора, при этом выиграть время — он сам направит документы регистратору.

В то же время законодательством установлен перечень случаев, когда нотариальное заверение требуется в обязательном порядке. Иначе соглашение не будет иметь юридической силы. Такие ситуации нередко встречаются на практике:

• Продажа квартиры, находящейся в долевой собственности, в том числе в ипотеке (ст. 42 № 218-ФЗ).
• Покупка квартиры, в которой прописаны несовершеннолетние, недееспособные, опекаемые граждане (ст.54 № 218-ФЗ).

Продающий недвижимость гражданин, состоящий в браке, должен получить нотариальное согласие супруги, даже если она не имеет доли в имуществе. В остальных случаях продавец и покупатель вправе самостоятельно решить, как они хотят продать (купить) жилое помещение, дом, земельный участок: в простой форме или через нотариуса.

В первом случае при возникновении спора участники, как правило, встречаются в суде. Во втором — ущерб пострадавшей стороне должна возместить нотариальная контора. Следует помнить, что нотариально удостоверенная сделка обладает доказательной силой, которая отсутствует у простой письменной формы.

Что проверяет нотариус при заверении договора

Рынок недвижимости достаточно криминализирован и не защищен от мошеннических действий. Нередко договоры купли-продажи заключаются без грамотной правовой проверки, с непродуманными формулировками прав и обязанностей сторон. Это может повлечь большие финансовые потери. Федеральная нотариальная палата разработала алгоритм защиты добросовестных участников, минимизирующий риски при заключении сделки.

• Проверка полномочий. Продавец и покупатель должны представить паспорта, оценивается их дееспособность, проверяется право собственности на продаваемый объект, история продаж.
• Оценка содержания договора. Анализируются все условия документа на соответствие законодательству: цена, порядок оплаты и окончательного расчета, размер аванса, ответственность сторон.
• Проверка объекта недвижимости. Из государственных реестров запрашивается информация об отсутствии обременения квартиры, судебных споров по поводу объекта, скрытых собственников.
• Соблюдение преимущественных прав (письмо ФНП № 1033/03-16-3 от 31.03.2016). При продаже доли квартиры посторонним лицам, продавец обязан сначала предложить ее другим собственникам. Для этого им направляются письменные извещения с указанием ее стоимости. Свое право они должны реализовать в течение 30 дней.

При сопровождении сделок купли продажи квартир через нотариуса, он разъясняет сторонам все нюансы и последствия совершаемых действий — это обязательная часть услуги. Удостоверение производится только при отсутствии спора. Нотариальная контора сама направляет документы на регистрацию перехода права в Росреестр, получает выписку из государственного реестра и вручает покупателю. Продавая квартиру без нотариуса, участник сделки берет все риски на себя.

Практика показывает, что целесообразно составление нотариусом договора купли-продажи. Опыт и понимание правовой природы сделки, юридических и технических аспектов позволяет подготовить выверенный текст в соответствии с нормами закона. Если стороны предоставляют свой вариант, нотариус всегда досконально проверяет его на соблюдение требований по форме и содержанию.

Документы для нотариальной конторы

• Предварительный договор (если он составлялся).
• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Справка ЖЭК о зарегистрированных по адресу лицах.
• Поквартирная карточка, заверенная печатью.
• Согласие супруга продавца на отчуждение объекта.
• Согласование органов опеки, если квартира (часть) принадлежит детям.
• Почтовая квитанция об отсылке предложения покупки долевым собственникам.
• Сертификат на материнский капитал (если используется при купле-продаже).
• Договор с банком, если продается ипотечная квартира.
• Справка о полной оплате коммунальных услуг.

В каждом случае нотариусом определяется конкретный перечень требующихся документов в зависимости конкретной ситуации. Нужно представить оригиналы и копии для сравнения и заверки.

Комплектация документов не составит труда, если заключается договор купли-продажи через нотариуса. Нотариальная контора берет на себя большую часть забот, делает соответствующие запросы в органы регистрации и учета, проверяет правоустанавливающую документацию, консультирует, как сторонам действовать, если возникают сложности со сбором справок. Это экономия времени и усилий.

Регистрация прав собственности покупателя

 С 2014 года нотариусы получили право самостоятельно подавать документы в Росреестр на регистрацию права собственности, без личного участия клиента. Это позволяет сохранить время обоим участникам сделки и не стоять в бесконечных очередях. Более того, при этом срок оформления документов законодательно сокращен. Так, он составляет при подаче заявления:

• участниками в Росреестр — 7 дней (10, если одновременно осуществляется постановка объекта на кадастровый учет);
• через МФЦ — 9 дней (соответственно 12);
• нотариусом — 3 дня (1 день, если документы поданы в электронном виде с ЭЦП).

Уменьшение срока регистрации прав связано с тем, что заверенный договор не требует проведения правовой экспертизы со стороны Росреестра. Эту работу уже провел квалифицированный юрист нотариальной конторы. В ином случае, регистратор вынужден потратить время на проведение всех необходимых проверок и запросы данных.

Стоимость оформления сделки купли продажи

Цена сопровождения сделок с недвижимостью через нотариуса зависит от следующих факторов:

• обязательным или добровольным является удостоверение договора (в первом случае цена ниже);
• от стоимости недвижимости (твердая сумма плюс процент);
• кому осуществляется продажа (членам семьи или посторонним лицам);

Так при цене недвижимости свыше 10 млн рублей и отчуждении ее в пользу близких родственников стоимость нотариального оформления составит:

23 тыс. рублей + 0,1 % с суммы, превышающей предельное значение (всего не больше 50 тыс. рублей).

К обозначенной стоимости нужно прибавить цену технической работы: примерно 8 тыс. рублей. При продаже жилого помещения третьим лицам, итоговая сумма составит около 40 тыс. рублей.  Это необременительные расходы по сравнению со стоимостью недвижимого имущества и с учетом того, что участники сделки, как правило, делят оплату поровну. Подробнее ознакомиться с ценами на услуги нотариуса можно на странице тарифов.

При этом нотариальная контора проводит полную проверку объекта и правомочности сторон, запрашивая сведения из базы МВД, Росреестра, судебных органов. Если в сопровождаемом деле имеются какие-то подводные камни, их обязательно найдут. Государственная пошлина за регистрацию прав собственности взимается отдельно и не входит в стоимость услуг нотариуса. Ее размер — 2 000 рублей (ст. 333.17 НК РФ).

Закон не регулирует, как именно должны распределяться расходы, если оформляется договор купли-продажи через нотариуса. На практике чаще стороны договариваются поровну оплатить банковские и нотариальные услуги. Затраты на регистрацию договора и услуги депозита нотариуса оплачивает покупатель. Такие дополнительные пункты, как удостоверение согласия супруга на сделку – инициирующая сторона.

Преимущества заключения сделки через нотариуса

1. Исключение правовых рисков. Полная правовая экспертиза представленных документов обеспечивает безопасность сделки, практически исключая вероятность мошенничества. Нотариусом проверяется не только юридическая чистота квартиры, но и анализируются личные данные сторон. Выявляется факт незаконной перепланировки квартиры, права прописанных в ней жильцов.
2. Экономия времени. Участникам не придется искать юриста, чтобы проверить правильность составления договора, исключается возврат документов из Росреестра. Важно, что заявление на регистрацию, отправленное по системе электронного документооборота, обрабатывается службой Росреестра в течение одного дня.
3. Безопасность расчетов. При продаже недвижимости широко распространена практика обеспечения договора (авансовый платеж, задаток). Окончательный расчет производится через помещение денег в банковскую ячейку и другими способами. Передача денег через нотариуса при покупке квартиры – это проще и надежнее всего — это гарантирует сохранность денег.
4. Оперативность оформления. Опытные специалисты грамотно оформляют документы, учитывая все законодательные нюансы. Согласно Методическим рекомендациям Росреестра, в этом случае они не проверяются — ответственность за них лежит на нотариусе. Поэтому срок регистрации значительно сокращается (1–3 дня).
5. Финансовая ответственность.  По закону нотариальная контора несет материальную ответственность за удостоверенные сделки. Невыгодно одобрять мошенническую схему, так при возникновении судебного спора, контора будет вынуждена возместить убытки пострадавшей стороне.
6. Помощь в проведении сделки. При продаже квартиры (дома) возникает немало организационных моментов: получение нотариально заверенного согласия супруга, разрешения из органов опеки, отсылка уведомлений собственникам, имеющим право преимущественной покупки. При участии нотариуса все эти вопросы решаются грамотно и оперативно.

Депозит нотариуса при купле-продаже квартиры

В вопросах расчетов по договору нотариус может выполнять посредническую функцию. Покупатель и продавец по любым причинам имеют право договориться о передаче денег не из рук в руки, а путем перевода на депозит нотариуса. Это специально открытый публичный депозитный счет в банке.

Услуга актуальна, если удостоверение нотариусом договора купли-продажи недвижимости и момент фактической передачи ключей не совпадают. Например, стороны договорились о конкретной дате освобождения жилья в будущем.

Депозит нотариуса становится преимуществом при перечислении большой суммы безналичных денег. Это гарантия своевременного получения средство продавцом и защита покупателя на случай, если продавец не выполнит все условия соглашения.  

Наша нотариальная контора работает ежедневно, включая выходные и праздничные дни. Для удобства клиентов мы продлили время приема в будни до 9 часов вечера. Записаться на прием в удобное время можно прямо на сайте или по телефону. Дежурный помощник нотариуса подскажет, какие документы необходимо принести на консультацию.

Купля продажа недвижимости через нотариуса – ответы на вопросы

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Риски покупателя

Риски для продавца

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Последствия занижения цены в договоре

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Свой договор на сделке с недвижимостью

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Напоследок

Рынок недвижимости динамично развивается, и параллельно возрастает спрос на покупку и предложения на продажу жилья. Сегодня купля-продажа квартиры через нотариуса – это осознанный и добровольный выбор сторон, даже если законом такая форма не требуется. Причин несколько: гарантии надежности и законности, экономия времени и средств, упрощение процедуры регистрации, защита от мошенников.

Зачем нужен нотариус при купле-продаже недвижимости

Сделка купли-продажи недвижимости через нотариуса – распространенная практика среди физических и юридических лиц. Это объясняется желанием минимизировать риски и предотвратить финансовые потери.

Нотариус выступает независимым посредником и компетентным специалистом, который обеспечивает законность сделки, юридическую чистоту документа, прозрачность расчетов, помогает в регистрации права собственности, предоставляет консультационную и практическую помощь.

Нотариальная сделка и регистрация договора купли-продажи квартиры проводится по месту нахождения недвижимости. Альтернативный вариант – электронная онлайн регистрация при участии двух нотариусов в разных городах. Стороны дистанционно оформляют договор купли-продажи и ставят простую электронную подпись. За законное удостоверение договора и регистрацию перехода права собственности отвечает нотариус.

По общему правилу обращение к нотариусу – право продавца и покупателя недвижимости. Однако закон предусматривает случаи, когда нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры, дома или земли является обязательным требованием, без которого документ не имеет юридической силы:

• приобретение объект недвижимости, который находится в совместной долевой собственности; распоряжение объектом недвижимости, находящимся в общей долевой собственности, за исключением совместной продажи всеми собственниками.

• продажа жилья, в котором прописано несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

• Продавцом является несовершеннолетнее, недееспособное или ограниченно дееспособное лицо.

• Договор ренты.

Нотариус выполняет функцию гаранта надежности и безопасности. Он обеспечивает двухэтапное сопровождение сделки – на этапе подписания договора и на этапе регистрации прав нового собственника.

Нотариус по недвижимости предоставляет широкий спектр дополнительных услуг – от консультаций и составления текста договора до удостоверения согласия супругов и проверки личности сторон, вплоть до запроса предъявить продавца или покупателя справку от психиатра об их вменяемости, если в этом возникли сомнения.

Этапы заключения сделки купли-продажи

Нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью имеет четкий алгоритм:

• Подготовительный этап.

Нотариус консультирует участников, проверяет комплектность документов, подготавливает проект договора, делает запросы.

• Проверочный этап.

Обязанность нотариуса на сделке – удостовериться в личности сторон, их дееспособности, свободном волеизъявлении и вменяемости. При участии представителей проверяются их полномочия, действительность доверенности. Нотариус анализирует юридическую чистоту договора и соответствие содержания нормам закона и действительным намерениям сторон.

• Финансовый этап.

Осуществляется расчет по сделке оговоренным способом – передача наличными, перечисление по безналичному расчету на счет продавца, использование депозита нотариуса.

• Подписание и удостоверение.

Сторонам предлагается внимательно ознакомиться с текстом соглашения, после чего поставить подписи. Нотариус скрепляет документ своей подписью и печатью (при дистанционном оформлении – личной электронной цифровой подписью).

• Регистрация права собственности покупателя.

Когда нотариус удостоверяет договоры, это автоматически означает опцию формирования и подачи им заявления в Росреестр. Регистрация перехода права собственности осуществляется в течение 2-3 дней. Участие нотариуса в оформлении сделки гарантирует самый быстрый способ перерегистрации права собственности на квартиру.

При покупке квартиры через нотариуса стоимость услуг зависит от степени родства продавца и покупателя, а также от суммы сделки. Если квартиру покупают близкие родственники, то процент от суммы сделки составляет 0,2% от оценочной стоимости, но не менее 3 000 рублей для объектов стоимостью до 10 млн рублей и 0,1% + 23 000 рублей для объектов стоимостью свыше 10 млн рублей.

Для покупателей, не являющихся родственниками, стоимость услуг в два раза выше. При этом, если сумма сделки не превышает 1 млн рублей, то плата составляет 3 000 рублей + 0,4% от суммы сделки. Если сумма сделки превышает 1 млн рублей, но не превышает 10 млн рублей, то плата составляет 7 000 рублей + 0,2% от суммы сделки, превышающей 1 млн рублей. А если сумма сделки превышает 10 млн рублей, то плата составляет 25 000 рублей + 0,1% от суммы сделки, превышающей 10 млн рублей. При отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, стоимость услуг не может превышать 100 000 рублей.

Какие риски при сделках с недвижимостью без привлечения нотариуса

Оформление купли продажи квартиры у нотариуса – законный и доступный способ минимизации рисков для стороны покупателя и продавца. Простая письменная форма договора позволяет сэкономить на услугах, но не защищает от возможных финансовых потерь, мошенничества и судебных споров.

Риски покупателя

При сделках с недвижимостью сторона покупателя всегда рискует деньгами. Проблемные аспекты:

• Неправильно составлен договор:

• не прописаны обязательные условия, такие как цена, стороны;

• не конкретизирован объект продажи;

• отсутствует пункт о порядке решения споров;

• не прописан вопрос о подтверждении отсутствия зарегистрированных лиц;

• нет информации о дате выселения и акте приема-передачи.

• Обременения на объекте недвижимости:

• арест имущества;

• залоговый объект;

• невыплаченная ипотека;

• право общей совместной собственности;

• право общей долевой собственности;

• прописанные несовершеннолетние лица или лица, которые находятся в местах лишения свободы.

• Заниженная оценочная стоимость в договоре: при оспаривании или отмене сделки покупатель сможет рассчитывать на возврат той суммы, которая прописана в тексте соглашения.

Риски для продавца

Без привлечения нотариуса к сделке продавец рискует не получить или недополучить сумму по договору. Причина – не установленный порядок и сроки перечисления средств. Например, в договоре может быть прописана фактическая передача денег на момент подписания, а стороны договорились провести расчет позже.

Продажа доли в совместной долевой собственности предполагает, что дольщики имеют право преимущественной покупки. Если сделка проведена без уведомления заинтересованных лиц, договор может быть оспорен.

Продавцы без надлежащего правового и нотариального сопровождения рискуют оказаться в зоне влияния мошенников, недобросовестных риелторов – остаться без недвижимости и денег.

Сумма сделки по недвижимости, стоимость оформления у нотариуса

Купля-продажа недвижимости через нотариуса облагается пошлиной, размер которой зависит от оценочной стоимости имущества:

• добровольное заверение у нотариуса, если стороны – дети, внуки, супруги, родители:

• 3 000 рублей + 0,2% от суммы сделки (при сделке до 10 млн. рублей);

• 23 000 рублей + 0,1% от суммы сделки свыше 10 млн. рублей, но совокупно не более 50 тысяч рублей;

• добровольное нотариальное удостоверение сделки между другими лицами:

• 3 000 + 0,4% по сделкам до 1 млн. рублей;

• 7 000 + 0,2% – стоимость имущества от 1 млн. до 10 млн. рублей;

• 25 000 + 0,1% по сделкам свыше 10 млн. рублей.

• обязательное нотариальное удостоверение: 0,5% цены в договоре, но не менее 300 и не более 20 тысяч рублей.

Сопутствующие затраты – нотариальные услуги правового и технического характера. Это 7 000 рублей за один договор + 2 000 рублей за каждый дополнительный объект в договоре. Максимальная сумма УПТХ равна 13 000 рублей.

Последствия занижения цены в договоре

Искусственное занижение стоимости квартиры или другой недвижимости в «обход» тарифам – мнимый способ сэкономить на сделке. Риски несопоставимы, поскольку в любой спорной ситуации покупатель сможет претендовать на возврат только той суммы, которая указана в договоре. Мошенники активно пользуются такой схемой.

Продажа объекта недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости влечет налоговые последствия. Если в договоре указана сумма, которая меньше кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, имеет место умышленное занижение налоговой базы и неполная уплата суммы НДФЛ.

Лицо, получившее доход от такой продажи, и не выплатившее налог в полном объеме, будет привлечено к налоговой ответственности: штраф в сумме 20% или 40% от неоплаченной суммы налога, согласно нормам статьи 122 НК РФ.

Согласие супруга продавца на сделку с недвижимостью

Режим совместной собственности супругов вносит коррективы в оформление квартиры через нотариуса. Продажа недвижимости, приобретенной в браке, невозможна без нотариально удостоверенного согласия мужа или жены. Это требование распространяется на следующие ситуации:

• покупка оформляется на одного из супругов в период, когда есть официально зарегистрированный брак;

• продается имущество, которое принадлежало одному из супругов до регистрации брака, но в период брака объект приобрел неотделимые улучшения.

Прямого требования на оформление согласия для покупки квартиры нет, однако нотариально удостоверенное разрешение служит защитой от оспаривания договора в будущем и финансовых потерь. Кроме того, согласие требуется всегда, когда сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

Простой письменной формы недостаточно. Юридическую силу имеет только нотариально удостоверенное согласие супруга. Для узаконивания документа достаточно предъявить:

• оригинал паспорта;

• оригинал свидетельства о браке;

• правоустанавливающий документ на продаваемую квартиру или выписку из ЕГРН (требуется на усмотрение нотариуса, подходит копия или фото).

Согласия на отчуждение или приобретение имущества оформляется на нотариальном бланке. Это бессрочный документ, если в тексте не указан конкретный срок действия. Супругу/супруге не обязательно лично присутствовать на сделке, согласие можно подписать у другого нотариуса и переслать.

Стоимость услуги составляет 500 рублей тариф и + 1500 рублей УПТХ, каждый последующий объект, начиная со второго – дополнительно по 200 рублей. Максимальный размер УПТХ – не более 2100 рублей.

Депозит нотариуса при сделке с недвижимостью

Нотариус при продаже квартиры может выполнять функцию финансового посредника и гаранта за счет услуги депозита. Депозит нотариуса это публичный депозитный счет, на котором хранятся средства клиента, пока за ними не обратится продавец.

В случае с приобретением недвижимости такой формат служит альтернативой наличному расчету или банковской ячейки. Преимущества нотариального депозита:

• безналичный способ перевода крупной суммы денег;

• гарантия, что продавец не получит средства, пока не выполнит условия договора;

• экономия затрат на услугу (депонирование дешевле аренды банковской ячейки);

• предотвращение мошеннических операций;

• минимизация рисков обеих сторон;

• убежденность, что продавец получит деньги своевременно и в полном объеме;

• наличие механизма возврата средств покупателю, если не выполнены все условия сделки.

При оформлении сделок с недвижимостью нотариус является независимым, непредвзятым третьим лицом. Поэтому внесение средств на депозит – выгодный, безопасный и надежный способ расчетов. Средства будут храниться до тех пор, пока сторона не решит их забрать в удобное для себя время.

Используя депозит нотариуса, стороны указывают этот факт в договоре и могут согласовать, при каких условиях могут быть внесены или сняты средства. Например:

• передача ключей от квартиры;

• предоставление документа, подтверждающего, что по адресу никто не прописан;

• регистрация собственности в Федеральной службе кадастрового учета;

• указание конкретной даты.

Купля-продажа квартиры или дома предполагает регистрацию прав собственника в Росреестре. С момента подписания договора до момента получения выписки из ЕГРН средства могут храниться на депозите, что служит дополнительной страховкой юридической чистоты сделки.

Свой договор на сделке с недвижимостью

Обязательное условие для того, чтобы состоялась сделка купли-продажи квартиры через нотариуса, – соответствие договора всем требованиям законодательства и свободное волеизъявление сторон. При обращении в нотариальную контору можно предоставить свой вариант соглашения.

При подготовке документа важно соблюсти критерии законности и правила документооборота. Обязательные условия, которые должны быть включены в текст:

• идентифицирующие данные сторон в соответствии с паспортом;

• индивидуальные характеристики объекта продажи/покупки;

• правоустанавливающая документация (договор, свидетельство о праве на наследство, судебное решение);

• цена договора.

Требуют внимания пункты об ответственности сторон, о способе и порядке передачи средств, сроках регистрации и многие другие нюансы. Свой вариант договора часто составляется по шаблонному экземпляру, что не позволяет учесть индивидуальные особенности конкретной сделки.

В интернете часто ищут нотариуса по недвижимости, однако на практике такого деления не существует. Нотариус занимается обширным кругом юридических задач и в его компетенции подготовка грамотных договоров под конкретную сделку, с учетом особенностей и пожеланий сторон. Он обеспечивает юридическую чистоту документа и лично отвечает за каждый пункт.

Практика показывает, что составление текста договора купли-продажи недвижимости целесообразно доверить нотариусу. Комплексная услуга по оформлению и подготовке документов позволяет сэкономить время и средства, обезопасить сделку и гарантировать профессиональное сопровождение.

Кто платит за нотариуса при сделке с недвижимостью

Распределение расходов на оформление договора купли-продажи квартиры у нотариуса законом не регулируется. Этот аспект стороны оговаривают самостоятельно по принципу – кто больше заинтересован в сделке, тот и платит.

На практике наиболее распространенная схема затрат выглядит так:

• оплата нотариальных и банковских услуг – поровну;

• правовое сопровождение сделки и оплата услуг риелторов – сторона, которая проявила инициативу заказа услуг;

• услуга депозита нотариуса – покупатель;

• согласие супруга/супруги на продажу ли покупку жилья, нотариально заверенное письмо о преимущественном праве покупки доли, доверенность на представителя – сторона, которая заказала такую дополнительную услугу;

• регистрация договора купли продажи недвижимости у нотариуса (2000 рублей для физических лиц и 22 000 рублей для юридических лиц) – сторона покупателя.

Стоимость нотариальных услуг может быть включена в продажную цену недвижимости. При таком сценарии продавец берет все затраты и организационные вопросы на себя, но отказывается делать скидку покупателю.

Услуги нотариуса при заключении сделки купли-продажи оплачивают стороны сделки, однако, агентство может компенсировать эти расходы, если предоставляет комплексное сопровождение клиента «под ключ». Когда покупатель рассчитывается средствами материнского капитала, оформляет ипотеку, и у него нет свободных ресурсов, по договоренности продавец покрывает такие затраты.

Если объект продажи проблемный, квартира в плохом состоянии, или продавцу нужно срочно заключить сделку, он может самостоятельно нести все сопутствующие расходы. Выбор комплексного нотариального сопровождения сделки позволяет сократить затраты.

Выбранный формат оплаты нотариус уточняет сразу на этапе согласования договора. Практика показывает, что оптимальный и наиболее распространенный вариант распределения расходов – принцип 50/50.

Напоследок

Оформление договора купли-продажи у нотариуса в реалиях сегодняшних дней – не роскошь, а насущная необходимость. Продавец и покупатель получают гарантии юридической чистоты и законности сделки. Нотариус обеспечивает прозрачность расчетов, решает вопрос с регистрацией права собственности.

Обращаясь к нотариусу по недвижимости, вы экономите время и средства, сводите к минимуму риски мошенничества и ошибок, получаете исчерпывающую консультационную поддержку, правовую помощь и непосредственно услугу нотариального удостоверения. Мы дорожим вашим доверием и полностью оправдываем его!