Как составить договор купли продажи дома с земельным участком самостоятельно образец 2021

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ

земельного участка с домом

г.

«» 2023 г.

Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

1. В соответствии с действующим законодательством РФ и настоящим Договором, составленным в простой письменной форме, Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять в собственность и оплатить принадлежащее Продавцу по праву собственности следующее недвижимое имущество:

1.1. Земельный участок, категория земель: земли , разрешенное использование: , общей площадью кв.м, кадастровый (условный) номер , находящийся по адресу: , участок № , (далее по тексту – Земельный участок).

1.2. Расположенный на Земельном участке № садовый дом, общей площадью кв.м, кадастровый (условный) номер , расположенный по адресу: , стр. (далее по тексту – Садовый дом).

2. Недвижимое имущество, указанное в п.1 настоящего Договора (далее вместе по тексту – Недвижимое имущество) принадлежит Продавцу по праву собственности на основании:

2.1. Земельный участок принадлежит Продавцу по праву собственности на основании от «»2023 года. Право собственности зарегистрировано в от «»2023 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «»2023 сделана запись регистрации № .

2.2. Садовый дом принадлежит Продавцу по праву собственности на основании от «»2023 года. Право собственности зарегистрировано в от «»2023 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним «»2023 года сделана запись регистрации № .

3. По соглашению сторон Покупатель приобретает у Продавца Недвижимое имущество за цену, которая составляет рублей, из них:

3.1. Цена Земельного участка составляет рублей.

3.2. Цена Садового дома составляет рублей. Цена Недвижимого имущества, установленная в п.3 настоящего Договора, является окончательной и не подлежит изменению.

4. Расчет между Сторонами по настоящему Договору производится в следующем порядке:

4.1. Сумма в размере рублей уплачена Покупателем Продавцу при подписании сторонами настоящего Договора.

4.2. Оставшаяся сумма в размере рублей РФ в день подписания настоящего Договора закладывается Сторонами в банковскую ячейку, арендованную на имя Покупателя. Для закладки денежных средств и Продавец, и Покупатель имеют право единовременного доступа к банковской ячейке. Далее, право единоличного доступа к банковской ячейке с «»2023 года по «»2023 года имеет Продавец при условии предъявления им оригинала настоящего Договора со штампом Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , где покупателем будет поименован Покупатель по настоящему Договору либо оригинал выписки из ЕГРП, свидетельствующей о такой государственной регистрации. Если Продавец не воспользовался своим правом единоличного доступа к банковской ячейки в указанный период, то, начиная с «»2023 года и до конца срока аренды банковской ячейки правом безусловного единоличного доступа к ней обладает Покупатель. Настоящим Стороны договорились, что Недвижимое имущество до его полной оплаты не признается находящимся в залоге у Продавца (ст.488 ГК РФ).

5. Настоящий Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

6. Покупатель приобретает право собственности на Недвижимое имущество после государственной регистрации перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по .

7. Садовый дом продается в пригодном для жилья состоянии, укомплектован санитарно-техническим, газовым, электро- и иным оборудованием. Покупатель удовлетворен качественным состоянием Земельного участка с Садовым домом путем их внешнего и внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего Договора, каких-либо дефектов и недостатков, о которых Покупателю не было сообщено, им не обнаружено.

8. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанное Недвижимое имущество не отчуждено, не заложено, в споре, аренде, под запрещением (арестом) не состоит, права на Недвижимое имущество рентой, арендой, доверительным управлением, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, а также гарантирует, что до заключения настоящего Договора указанное Недвижимое имущество не обещано в дарение, свободно от прав и притязаний третьих лиц, долгов по налогам и другим платежам не имеет. С даты подписания настоящего Договора, до момента государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, Продавец обязуется не сдавать его в аренду, наем, безвозмездное пользование, не обременять иными правами, сохраняющимися в соответствии с законодательством после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору.

9. Стороны настоящим подтверждают, что на момент подписания настоящего Договора действуют добровольно, понимают значение своих действий, руководят ими, настоящий Договор не совершен вследствие тяжелых обстоятельств, не является ни для одной из Сторон кабальной сделкой.

10. Продавец на момент приобретения права собственности на Недвижимое имущество и в настоящий момент состояла и состоит в зарегистрированном браке, согласие супруга Продавца на заключение настоящего Договора получено.

11. Покупатель на момент заключения настоящего Договора в зарегистрированном браке не состоит.

12. Стороны подтверждают, что им понятны смысл и содержание сделки, её последствия, ответственность, права и обязанности, а также содержание статей ГК РФ: 131 «Государственная регистрация недвижимости», 160 «Письменная форма сделки», 161 «Сделки, совершаемые в простой письменной форме», 164 «Государственная регистрация сделок», 209 «Содержание права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 256 «Общая собственность супругов», 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», 288 «Собственность на жилое помещение», 433 «Момент заключения договора», 488 «Оплата товара проданного в кредит», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества»; статей Земельного кодекса Российской Федерации: 37 «Особенности купли-продажи земельных участков», 40 «Права собственников земельных участков на использование земельных участков», 42 «Обязанности собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, по использованию земельных участков», 43 «Осуществление прав на земельный участок»; статей Семейного кодекса Российской Федерации 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов».

13. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности по настоящему Договору Стороны несут в равных долях.

14. Продавец обязан предоставить Покупателю, при подписании настоящего Договора, комплект документов, подтверждающих право собственности Продавца на Недвижимое имущество и необходимых для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество к Покупателю.

15. Настоящий Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны Сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения настоящего Договора.

16. В соответствии со ст. 556 ГК РФ, Продавец передал Покупателю Недвижимое имущество по Передаточному Акту в момент подписания сторонами настоящего Договора. Претензий к техническому состоянию Недвижимого имущества Покупатель не имеет и принимает Недвижимое имущество, в том состоянии как оно есть на момент его осмотра и передачи по Передаточному Акту.

17. Настоящий договор считается исполненным при условии выполнения Сторонами следующих обязательств:

• передачи Покупателем Продавцу указанной в настоящем Договоре суммы денег за приобретаемое Недвижимое имущество, что подтверждается расписками Продавца;
• передачи Продавцом Покупателю Недвижимого имущества по подписываемому Сторонами Передаточному Акту.

18. Настоящий Договор может быть расторгнут в установленном законом порядке. В случае отказа в государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество по причинам, не зависящим от воли Сторон, настоящий Договор прекращается невозможностью исполнения, при этом Покупатель обязан осуществить возврат Продавцу Недвижимого имущества по Передаточному Акту в течение рабочих дней с момента вынесения регистрирующим органом решения об отказе в государственной регистрации перехода права собственности, в том состоянии, в котором Недвижимое имущество находилось в момент подписания Сторонами Передаточного Акта, а Продавец в свою очередь обязан осуществить возврат Покупателю суммы, указанной в п.4.1 настоящего Договора в течение рабочих дней с момента передачи Недвижимого имущества по Передаточному Акту Покупателем Продавцу обратно.

19. Настоящий Договор составлен и подписан в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу, один из которых хранится в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по , один экземпляр выдается Продавцу, один экземпляр – Покупателю.

АДРЕСА И РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

ПОДПИСИ СТОРОН

Договор

г. __________________

«__» __________ ____ г.

___________________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице __________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), и __________________________ (наименование организации или Ф.И.О.), именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ________________________ (должность, Ф.И.О.), действующ___ на основании ___________________ (документ, подтверждающий полномочия), с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. В соответствии с условиями настоящего Договора Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество: жилой дом ________

Кадастровый номер: ________________________, общая площадь ___________, адрес ____________, назначение __________________________ (далее — Недвижимое имущество / Жилой дом с земельным участком).

1.1.2. Недвижимое имущество расположено на земельном участке размером ________, который принадлежит Продавцу на праве _________________________ на основании _________________________ (указать документ) от «___»__________ ____ г. № _____, выдан___ ____________________, кадастровый номер __________, целевое назначение __________________________, разрешенное использование ___________________ (далее — Земельный участок).

1.2. Жилой дом с земельным участком принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от «___»__________ ____ г. № ____.

1.3. Продавец гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора Жилой дом с земельным участком не продан, не заложен, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободен от любых прав третьих лиц.

Номер регистрации _______________________________________________.

Описание предмета аренды ________________________________________.

Срок ____________________________________________________________.

Арендодатель ____________________________________________________.

Арендатор _______________________________________________________.

Документы-основания _____________________________________________.

Особые отметки __________________________________________________.

2. Цена и порядок оплаты

2.1. Стоимость Недвижимого имущества составляет ________ (____________) рублей, в том числе НДС ___% — _____ (__________) рублей, и включает в себя стоимость дома__________________________________ и стоимость земельного участка (далее — Цена ).

2.2. Цена уплачивается Покупателем в следующем порядке:

2.2.1. Предварительная оплата в размере _______ (____________) рублей, в том числе НДС ___% — ____ (_________) рублей, должна производиться до ____________________________________________________ (указать дату/срок или конкретное обстоятельство).

2.2.2. Оставшаяся часть Цены в размере _______ (____________) рублей, в том числе НДС ___% — _____ (__________) рублей, уплачивается Покупателем в срок до «___»__________ ____ г.

2.3. Уплата Цены дома и земельного участка производится Покупателем путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.4. Расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на дом и земельный участок, лица, заключившие договор купли-продажи, несут поровну в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

2.5. Датой исполнения обязательств Покупателя по оплате признается дата __________________________________________.

3. Передача Жилого дома с земельным участком

3.1. Продавец обязан в срок ______ (_________) дней передать Покупателю Недвижимое имущество по Акту приема-передачи.

3.2. В Акте приема-передачи указывается состояние Жилого дома с земельным участком и его пригодность для использования по назначению и все выявленные Покупателем при осмотре недостатки Недвижимого имущества.

3.3. Риск случайной гибели или повреждения дома несет Продавец.

3.4. С момента передачи принявшая Сторона принимает на себя обязательства по содержанию принятого Жилого дома с земельным участком.

4. Права и обязанности Сторон договора купли-продажи

4.1. Продавец обязан:

Передать Покупателю Недвижимое имущество в порядке и сроки, которые установлены условиями договора.

Представить в орган государственной регистрации прав все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество, в срок до «___»___________ ____ г.

Предоставить Покупателю все сведения и информацию, которые связаны с передаваемым Недвижимым имуществом.

4.2. Покупатель обязан:

Принять Жилой дом с земельным участком по Акту приема-передачи в порядке и сроки, которые предусмотрены условиями.

Представить в орган государственной регистрации прав все документы, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Жилой дом с земельным участком, в срок до «___»___________ ____ г.

Уплатить цену Недвижимого имущества в сроки и порядке, которые предусмотрены условиями.

4.3. В случае передачи Продавцом Покупателю Жилого дома с земельным участком, не соответствующего условиям договора, если недостатки Недвижимого имущества не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Недвижимое имущество ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;
• безвозмездного устранения недостатков Недвижимого имущества в срок не более ______ (________) календарных дней с момента ________________________;
• возмещения своих расходов на устранение недостатков Недвижимого имущества.

4.4. В случае существенного нарушения требований к качеству Недвижимого имущества (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не устраняются без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

5. Ответственность Сторон

5.1. За нарушение Продавцом срока передачи Недвижимого имущества Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от Цены за каждый день просрочки.

5.2. За нарушение Покупателем срока уплаты Цены Продавец вправе потребовать от Покупателя уплаты пени в размере ____% от не уплаченной в срок суммы за каждый день просрочки.

5.3. За нарушение Стороной срока представления документов, предусмотренного п. 4.1.2 и 4.2.2, другая Сторона вправе потребовать от нарушившей Стороны уплаты пени в размере ____% от Цены за каждый день просрочки.

5.4. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Недвижимого имущества Покупатель вправе потребовать от Продавца уплаты пени в размере ____% от Цены за каждый день просрочки.

5.5. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору купли-продажи , обязана возместить другой Стороне _____________________________.

5.6. За неисполнение или ненадлежащее исполнение иных обязанностей по настоящему Договору купли-продажи Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. Разрешение споров участников купли-продажи

6.1. Все споры и разногласия разрешаются путем переговоров.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров участники купли-продажи передают их на рассмотрение в _____________________________ суд в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. Форс-мажор

7.1. Участники купли-продажи освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору купли-продажи при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: ___________________ (запретительные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

7.2. В случае наступления этих обстоятельств участник купли-продажи обязан в течение _____ (__________) _________ (рабочих/календарных) дней уведомить об этом.

7.3. Документ, выданный ____________________ (Торгово-промышленной палатой, уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

7.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждый участник купли-продажи вправе расторгнуть Договор купли-продажи в одностороннем порядке.

8. Заключительные положения

8.1. Документ вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон и действует до полного исполнения участниками купли-продажи своих обязательств по нему.

8.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, участники купли-продажи руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

8.3. Настоящий Договор купли-продажи составлен в трех экземплярах, по одному для каждой из Сторон и для органа государственной регистрации возникновения и перехода прав на недвижимость.

9. Адреса и реквизиты Сторон

Покупатель: Наименование _____________, Адрес: ___________________, ИНН: __________________, ОГРН: ___________________, БИК _____________________, р/с _____________________, в _______________________, к/с ______________________ _______________________ « » м.п.

Продавец: Наименование _____________, Адрес: ___________________, ИНН: __________________, ОГРН: ___________________, БИК _____________________, р/с _____________________, в _______________________, к/с ______________________ _______________________ « » м.п.

Покупка или продажа недвижимости, будь то квартира или загородный дом, не может обойтись без документального оформления. Иными словами, вашу сделку должен зафиксировать договор купли-продажи квартиры. Если ограничиться только устным соглашением, то права собственности на недвижимость так и останутся у продавца, а покупатель рискует остаться и без денег, и без жилья.

Рассказываем, что такое договор купли-продажи квартиры, как его правильно составить и когда его можно расторгнуть. Покажем образец договора купли-продажи квартиры 2021 года и расскажем, где можно скачать бланк документа.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи жилой недвижимости — это документ, в котором подтверждается согласие сторон сделки на переход права собственности на жилье от продавца к покупателю. Договором купли-продажи закрепляются обязательства продавца и покупателя квартиры друг перед другом: первый передает права собственности на жилье, второй уплачивает определенную сумму денег.

Стороны сделки — продавец и покупатель. Ими могут быть и физические, и юридические лица. Продавцом может быть только собственник жилья или его доверенное лицо. Чтобы подтвердить право собственности на квартиру, потребуется выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Если сделкой занимается доверенное лицо, то потребуется предоставить нотариально заверенную доверенность.

Нормативно-правовые акты, регулирующие оформление ДКП

Договор купли-продажи жилья — документ, который может быть предъявлен в суде в случае оспаривания сделки. Чтобы не возникало сомнений в законности договора, он должен составляться с учетом достаточно большого количества правовых норм.

Существуют и другие законодательные акты, которые придется учитывать при составлении договора купли-продажи, если конкретные обстоятельства требуют этого.

Важно! Если вы занимаетесь составлением договора самостоятельно, изучите все законодательные нормы, связанные с ДКП.

К примеру, если покупка или продажа квартиры затрагивает интересы супруга собственника жилья или несовершеннолетнего, то необходимо соблюдать положения Семейного кодекса РФ. В частности, статьи №34 и №35 СК РФ.

Содержание договора

Вы можете составить договор купли-продажи жилой недвижимости в простой письменной или нотариально заверенной форме. При этом нужно учесть, что некоторые виды соглашений необходимо оформлять только через нотариуса.

В обязательном порядке у нотариуса следует заверять сделки с квартирами, находящимися в собственности у несовершеннолетнего ребенка или недееспособного гражданина. Также придется идти в нотариальную контору, если предстоит заключить сделку с долями в собственности.

Для заключения договора в простой форме достаточно указать в документе паспортные данные сторон, адреса их местожительства, адрес продаваемой квартиры и ее цену, сведения о тех, кто в ней зарегистрирован и имеет право ею пользования.

Нотариальная форма договора купли-продажи — это тот же договор купли-продажи, но удостоверенный нотариусом. Расширенный документ содержит обязательные и дополнительные условия, которые помогут избежать продавцу и покупателю конфликтов при исполнении договора.

Обязательные условия договора

Типовой договор купли-продажи квартиры может содержать множество условий, которые оговариваются покупателем и продавцом. Но с точки зрения закона, лишь некоторые из этих условий будут считаться обязательными или существенными.

Существенные условия — это ряд требований, которые в обязательном порядке должен содержать договор купли-продажи. Если вы не зафиксировали обязательные условия в документе, то он не будет иметь законной силы.

К обязательным условиям содержания договора относятся:

• наименование документа («Договор купли-продажи»), название населенного пункта, в котором он был заключен, дата заключения договора;
• стороны договора (полные имена покупателя и продавца), их паспортные данные;
• описание недвижимости: наименование объекта (дом, квартира, комната, доля), точный адрес, общая площадь;
• суть договора, которая заключается в том, что сделка является именно продажей недвижимости. То есть не ее дарением, арендой и прочее;
• цена договора, то есть сумма, за которую одна сторона продает, а вторая покупает данный объект недвижимости;
• перечень лиц, проживающих в квартире на момент сделки и сохраняющих право на пользование квартирой после ее продажи (если таковые имеются).

Важно! Если права продавца на квартиру каким-то образом ограничены (ипотечная квартира), то этот факт обязательно следует указать в договоре. Иначе вам могут отказать в регистрации прав собственности.

Дополнительные условия

Что касается дополнительных условий, то их наличие или отсутствие в  договоре никак не повлияет на законность сделки. Тем не менее, дополнительные условия, которые вы зафиксируете в документе, приобретают ту же законную силу, что и существенные.

Какие дополнительные условия будут внесены в соглашение, зависит от квалификации юриста или вашей предприимчивости, если договор составляется самостоятельно. Составитель документа должен знать, где необходимо «подстелить соломку», чтобы избежать неприятных сюрпризов.

В качестве дополнительных условий обычно оговариваются следующие моменты:

• время фактической передачи недвижимости покупателю;
• сроки и способы взаиморасчетов;
• состояние передаваемой квартиры;
• сроки снятия с регистрации членов семьи продавца;
• гарантии продавца в том, что квартира свободна от любых ограничений, обременений;
• порядок решения споров и распределения ответственности;
• условия, при которых договор может быть расторгнут;
• штрафные санкции за невыполнение обязательств, форс-мажорные обстоятельства и т.д.

Вы можете вносить в договор любые дополнительные условия, которые посчитаете нужными. Лишь бы договоренности соответствовали сути договора купли-продажи квартиры, не противоречили законодательству и устраивали обе стороны.

Какие нужны документы

Оформляете вы договор купли-продажи квартиры самостоятельно или через нотариуса, для совершения сделки необходимо подготовить несколько документов.

Перечень документов продавца и покупателя жилья:

• выписка из ЕРГН на продаваемую недвижимость;
• правоустанавливающий документ продавца, в роли которого могут выступать: свидетельство о приватизации, дарственная, судебное решение о признании права собственности и другие;
• паспорт продавца;
• паспорт покупателя;
• справка из управляющей компании о лицах, прописанных в квартире, либо о том, что в ней никто не зарегистрирован;
• согласие супруга на сделку (если продавец состоит в браке);
• разрешение органа опеки (если собственник недвижимости несовершеннолетний);
• квитанция об уплате государственной пошлины (в 2021 году ее сумма составляет 2000 рублей).

С 2013 года договор купли-продажи квартиры или дома можно не заверять у нотариуса. За исключением соглашений, которые оформляются не на целый объект недвижимости, а его доли. Напоминаем, что нотариального заверения требуют сделки с участием несовершеннолетних собственников.

Все остальные договора будут иметь законную силу независимо от того,  заверите вы документ в нотариальной конторе или нет. При этом эксперты советуют все же обращаться к специалистам. Нотариус заверит лишь правильно составленный ДКП, что убережет вас от проблем в будущем.

Процесс оформление ДКП

Как оформляется договор купли продажи квартиры, можно прочитать в статье № 454 ГК РФ. В ней исчерпывающе изложены нормы и правила, которым должен соответствовать документ. В частности, договор купли-продажи квартиры, дачи или другого жилого помещения оформляется поэтапно.

Этапы оформления договора

1. Получаем выписку из ЕГРН. Прежде чем перейти к составлению договора купли-продажи, нужно получить выписку из ЕГРН. Так продавец сможет подтвердить права собственности на жилье, а покупатель убедиться в юридической чистоте объекта недвижимости.
2. Изучаем документы на объект недвижимости. Перед заключением договора необходимо проверить правоподтверждающие (свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН) и правоустанавливающие (ДКП, свидетельство о наследовании, договор дарения и другие) документы.
3. Заключаем предварительный договор купли-продажи. Вы можете заключить предварительный договор, если еще не готовы к оформлению основного соглашения или в данный момент у вас нет всей суммы. Так вы сможете забронировать понравившиеся жилье, передав продавцу задаток.
4. Подписываем договор купли-продажи. Проверьте правильность составления документа. Отсутствие хотя бы одного из пунктов влечет за собой недействительность сделки. Проследите за тем, чтобы в соглашении не было помарок и опечаток.
5. Оплачиваем госпошлину. Госпошлину оплачивает покупатель. Ее размер зависит от вашего статуса: юридическое или физическое лицо. Стандартные размеры госпошлины вы найдете на портале «Госуслуги».
6. Регистрируем права собственности. Подаем документы на регистрацию в Росреестр. Если сделка совершалась через нотариуса, то он сам передаст документы на регистрацию. В случае самостоятельного оформления ДКП, вам нужно будет подать документы через МФЦ или сразу в Росреестр.
7. Получаем свидетельство о регистрации нового владельца. Через 10 дней после подачи документов покупатель приходит к нотариусу за готовыми документами или самостоятельно получает в Росреестре выписку из ЕГРН с новыми данными.

Сколько нужно заплатить

Какие суммы составляет госпошлина при продаже недвижимости, кто и в каких случаях оплачивает государственные сборы, прописано в Налоговом кодексе РФ.

В частности, в ст. 333.33 п.1 пп.22 НК РФ говорится о величине фиксированного размера госпошлины для граждан при продаже квартиры —  2000 рублей. Платит покупатель.

Если переход права собственности связан с долей в общем недвижимом имуществе, то оформление договора обойдется покупателю в 200 рублей. Перечисленный размер госпошлин касается только физических лиц.

Если вы покупаете недвижимость, находясь в статусе юридического лица, то госпошлина значительно выше — 22000 рублей. Квитанцию об оплате сбора можно подать вместе с документами на регистрацию или отдельно, но не  позднее трех дней.

При необходимости нотариального удостоверения договора при продаже квартиры вы заплатите госпошлину нотариусу. Размер сбора составит 0,5% от цены договора. Сбор должен находиться в интервале 300–20000 рублей, и не может за него выходить.

Важно! При необходимости нотариального удостоверения сделки с жилой недвижимостью пошлина рассчитывается исходя из ее кадастровой стоимости.

Чаще всего расходы на нотариальное сопровождение сделки распределяются по договоренности между покупателем и продавцом заранее. Вы можете договориться об оплате услуг юриста в равных или неравных частях.

Когда ДКП признают недействительным

По закону договор купли-продажи жилого помещения может быть признан ничтожным. Это означает, что сделка аннулируется, а стороны возвращаются в первоначальное положение.

Суд признает договор оспоримым, если он:

• заключен с помощью угроз и насилия;
• оформлен от лица несовершеннолетнего без согласия органа опеки;
• заключен недееспособным гражданином без согласия его опекуна;
• составлен одним супругом без согласия второго, если недвижимость приобретена в браке;
• продавец или покупатель в момент подписания были в состоянии опьянения и не понимали последствий сделки;
• не соответствует требованиям законодательства;
• на нем поддельные подписи.

Важно! Признать договор купли-продажи недействительным можно только через суд, если соглашением не предусмотрены иные условия, к примеру, обоюдное согласие сторон.

Также есть мнимые и притворные договоры. В первом случае подразумевается оформление ДКП без создания дальнейших правовых последствий, во втором — заключение одной сделки ради прикрытия другой.

На что нужно обратить внимание

Что необходимо сделать, чтобы обезопасить себя от действий мошенников, которые могут воспользоваться вашим незнанием нюансов оформления ДКП? К примеру, высокие риски связаны с покупкой/продажей квартиры, полученной в наследство.

Это значит, что на недвижимость могут предъявить права лица, не указанные в завещании, но являющиеся наследниками первой очереди. Или наследуемая квартира может находиться в собственности продавца менее 3 лет, о чем он умолчал. Тогда покупателю придется заплатить налог с проведенной сделки.

Чтобы обезопасить себя от неприятностей, попросите у продавца документы, на основании которых он получил квартиру в наследство. Проверьте историю объекта на наличие завещательных отказов и случаев ареста недвижимого имущества.

Если вы продаете квартиру, то внесите в договор купли-продажи жилого помещения пункт о залоге в пользу продавца. Условием залога станет полная оплата стоимости квартиры. Несмотря на то, что это условие прописано в законе, другая сторона договора может отметить в документе оговорку об отсутствии залога.

Особого внимания требуют сделки с доверенными лицами продавцов недвижимости. Имейте в виду, что доверенность аннулируется в одностороннем порядке. То есть после получения денег собственник может прекратить действие доверенности, что влечет недействительность сделки.

Чтобы не остаться и без денег, и без жилья, в первую очередь проверьте доверенность представителя собственника продаваемой недвижимости. В частности, узнайте, входит ли в полномочия доверенного лица продажа недвижимого имущества доверителя.

Посмотрите, нет ли в документе ограничений: кому может быть продана квартира, вилка стоимости, порядок расчетов и другие. Обратите внимание на срок действия доверенности (важно, чтобы она была актуальной до момента регистрации перехода права собственности).

Не спешите переходить к этапу подписания договора купли-продажи квартиры, проверьте все документы другой стороны сделки, запросите дополнительные данные или обратитесь к опытному специалисту, который уже «собаку съел» на сделках с недвижимостью.

«Все заработала сама, делиться не собираюсь». Подруга не общается с дочерью и не видит внука из-за «лишней» квартиры

Семь раз отмерь. Как мой приятель пытался продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Из психотерапевта в юмористы. Как живет Гарик Мартиросян в «Золотых ключах»

Подписывайтесь на наш Дзен-канал МИР КВАРТИР, чтобы не пропустить важное в недвижимости