Как составить договор купли продажи квартиры от застройщика

Уступка прав требования по договору долевого участия

Самый распространенный вариант. Уступка права требования на языке юристов называется договором цессии. Это соглашение, по которому одна сторона в уже существующем договоре передает другой стороне свое право требовать выполнения обязательств по этому договору. Тот, кто уступает права, называется цедентом, а тот, кто принимает, — цессионарием.

Допустим, в какой-то момент дольщик решает продать недвижимость. Например, застройщик на этапе строительства расплатился за работу с подрядчиком квартирой и сейчас подрядчик хочет продать ее и получить деньги. Но поскольку право собственности подрядчик еще не оформил, он может переуступить только свое право требования на квартиру. В результате заключается договор уступки прав требования, и подрядчик в этом договоре «уступает» свое место новому дольщику. Гражданский кодекс называет это «перемена лиц в обязательстве».

Когда заключают договор цессии. Уступить право требования по ДДУ можно в любой момент до подписания акта приема-передачи квартиры. Акт приема-передачи квартиры подписывают только после того, как дом ввели в эксплуатацию. То есть когда застройщик уже закончил строительство, государственная комиссия приняла дом и теперь туда могут заселяться жильцы.

Тот, кто уступает права требования к застройщику, обязан передать оригиналы всех документов, подтверждающих его право на заключение такого договора. Вот что должно быть передано:

1. Оригинал зарегистрированного в Росреестре ДДУ или его заверенная копия.
2. Оригиналы документов, подтверждающих оплату по этому договору, либо справка от застройщика, что оплата произведена.

Договор уступки права требования можно заключить и после ввода дома в эксплуатацию. Обычно это период между получением разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию и постановкой его на кадастровый учет. После постановки дома на кадастровый учет Росреестр, как правило, отказывается регистрировать договоры уступки прав требования. Но на практике это может различаться от региона к региону.

Кроме того, сам застройщик зачастую не заинтересован в таких уступках после ввода дома в эксплуатацию, поскольку для него это лишние расходы. Пока он не передал дольщикам все квартиры, ему приходится содержать их за свой счет. Процедура регистрации договора уступки занимает обычно до 10 дней.

Во всем остальном при уступке права требования по договору долевого участия никаких отличий от прямого договора долевого участия нет. Потому что фактически новый дольщик занимает место первоначального дольщика и получает все его права и обязанности. Как до ввода дома в эксплуатацию, так и после него.

Предварительный договор купли-продажи квартиры от застройщика

Есть несколько вариантов предварительных договоров, связанных с приобретением жилья. Некоторые из них нормальные, некоторые должны насторожить, а некоторые и вовсе незаконные. Поясню подробнее.

История с предварительными договорами очень сложная. Сама по себе конструкция предварительного договора исходит из того, что продавцу еще нечего продавать на момент заключения договора. То есть предмета продажи нет совсем, он появится у продавца в будущем при определенных условиях и в определенные сроки. Или предмет договора есть, но продавец пока не вправе им распоряжаться. Например, у него зарегистрирована ипотека в пользу банка. Пока банк не даст согласие или продавец не погасит ипотеку, он не может продать квартиру.

То, что мы называем сейчас долевым участием в строительстве, фактически является договором купли-продажи будущей недвижимости. То есть продавец — застройщик — продает квартиру, которую он в будущем обязуется построить, зарегистрировать на нее права и передать их вам в определенные сроки.

Но еще бывают, например, предварительные договоры купли-продажи недвижимости. Их заключают, когда застройщик сдал дом в эксплуатацию, то есть квартира физически уже построена, но право собственности на нее еще не зарегистрировали. Также бывают предварительные договоры купли-продажи будущей недвижимости. Такой юридической конструкцией прикрываются недобросовестные застройщики, чтобы уклоняться от государственной регистрации сделок, от требований закона о долевом участии и т. д.

Заключать такой договор нельзя: это огромный риск. Застройщик потом может отказаться продавать квартиру, а вам придется в суде доказывать свое право на нее, если ее, конечно, вообще построят. Есть шанс, что застройщик продаст квартиру одновременно нескольким покупателям. Тогда права на нее через суд получает только тот, кто первым подписал договоры. Поэтому если застройщик предлагает заключить предварительный договор купли-продажи квартиры в доме, который еще не введен в эксплуатацию, то лучше насторожиться.

Я бы еще предположил, что у такого застройщика есть проблемы с соблюдением закона о долевом участии в строительстве, поэтому рисковать не стоит.

Вот, например, история из Санкт-Петербурга. Женщина купила по предварительному договору купли-продажи квартиру в строящемся доме в 2010 году. А дом построили только в 2017. Покупательница заселилась в квартиру, но право собственности на нее оформить не могла, поскольку от заключения основного договора купли-продажи застройщик уклонялся. Ей повезло: дом достроили, а потом ее туда заселили. Именно поэтому она смогла в суде доказать, что фактически приобрела право собственности на квартиру. Если бы квартиру ей по акту не передали, проблем было бы еще больше. Суд признал ее право собственности на квартиру.

Если дом введен в эксплуатацию, но еще не поставлен на кадастровый учет, возникает так называемый мертвый период. Застройщик уже не может продавать нераспроданные квартиры по ДДУ. А продавать их по договорам купли-продажи еще нельзя, поскольку он еще не оформил на себя право собственности.

Обычно мертвый период длится недолго — от двух недель до двух месяцев. И это абсолютно нормально. Многие банки, например, выдают ипотечные кредиты под предварительные договоры купли-продажи квартир в мертвый период и называют это «ипотека мертвого периода».

Сам по себе предварительный договор купли-продажи квартиры — это договор, который обязывает покупателя и продавца при наступлении определенных обстоятельств и в течение определенного времени заключить основной договор купли-продажи и зарегистрировать переход прав на квартиру от продавца к покупателю.

Минусы предварительного договора купли-продажи

Кроме того, предварительный договор — это обязательство заключить основной договор в будущем. А от этого продавец может начать уклоняться, просто-напросто игнорируя покупателя и обещанные сроки. При этом покупатель, скорее всего, уже отдал деньги — как минимум аванс.

Апартаменты от застройщика

Если покупатель приобретает апартаменты по предварительному договору купли-продажи в еще недостроенном здании, он рискует. Если что-то пойдет не так, например не построят дом или застройщик откажется заключать основной договор, защитить свои права можно будет только в суде. При этом деньги, вероятно, у покупателя будут требовать авансом.

Здесь существует масса схем, которыми могут оформляться права на будущие апартаменты, поэтому универсального совета я дать не могу, нужно изучать каждый конкретный договор.

Когда речь идет о покупке апартаментов и вы не понимаете, какую схему вам предлагает застройщик, обратитесь в юридическую консультацию. Лучше выбирать ту, что специализируется на недвижимости.

Порядок покупки новостройки у застройщика или агента застройщика имеют свои особенности, отличающие данную процедура на этапе строительства. Как и в любом процессе, покупка новостройки или покупка “вторички” имеют свои плюсы и минусы. Оценить юридические риски покупки новостройки, а также понять алгоритм покупки недвижимости на этапе строительства у застройщика поможем настоящая пошаговая инструкция. Кроме того, в настоящей инструкции мы отводим значительное место нюансам оформления покупки новостройки в ипотеку от застройщика, рассказываем об оформлении ипотеки по ДДУ по шагам.

Пошаговая инструкция “Процедура покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика без риэлтора”

Процесс покупки квартиры или иной недвижимости в новостройке от застройщика значительно отличается от покупки “вторички”. Если вы решили купить квартиру в новостройке у застройщика, рекомендуем придерживаться следующей инструкции. В ней мы расскажем, как купить квартиру по ДДУ или иному договору с застройщиком. При покупке недвижимости у частного лица по договору уступки по ДДУ вы можете также придерживаться данного алгоритма. Если вы покупаете готовую недвижимость в новостройке по договору купли-продажи, рекомендуем придерживаться алгоритма оформления сделки на вторичном рынке недвижимости.

Шаг 1. Выбираем квартиру и проверяем юридическую чистоту новостройки, застройщика

Самый важный шаг при покупке новостройки. Тщательно проверяя недвижимость и застройщика, вы снижаете риски оспаривания сделки с недвижимостью и риски неплатежеспособности застройщика. Данному важному шагу при покупке недвижимости мы посвятили отдельную статью “Проверка юридической чистоты новостройки и проверка застройщика”.

Также при покупке квартиры в новостройке от застройщика покупатель должен знать основные схемы продажи новостроек. Самые распространенные варианты продажи квартир от застройщика:

Кликнув по названию договора, вы можете ознакомиться с рисками данного договора, которые нужно учесть покупателю при выборе новостройки и принять решение о покупке данного объекта или отказе от покупки. Отметим только, что из всех приведенных схем продажи наиболее безопасным для покупателя является заключение договора участия в долевом строительстве (ДДУ). Данный вид договора жестко регулируется законодателем, тем самым защищая дольщика, как более слабую сторону сделки, от многочисленных рисков при покупке недвижимости на этапе строительства. 

Шаг 2. Оформляем предварительные договоренности с продавцом. Вносим аванс или обеспечительный платёж (при необходимости)

Как правило, для того чтобы забронировать новостройку и начать процедуру оформления документов, застройщики требуют внести аванс, задаток или обеспечительный платёж. 

Разберем нюансы каждого юридического термина, отметим основные различия, а также поговорим об уловках, к которым прибегают недобросовестные застройщики на этом этапе сделки. 

При этом так как задаток носит обеспечительную функцию, то помимо соглашения о задатке должно быть некое обязательство сторон, которое обеспечивается задатком, в частности обязательство заключить договор в будущем. Такое обязательство оформляется предварительным договором, который должен содержать существенные условия заключаемого договора в будущем (предмет: описание объекта недвижимости, цена объекта недвижимости, для ДДУ также обязателен срок передачи объекта долевого строительства), а также  срок заключения такого договора в будущем.

Более «простым» вариантом закрепить предварительные договорённости является внесение аванса. Аванс – это денежная сумма, вносимая в счёт будущих платежей. То есть вся сумма аванса должна засчитываться в счет оплаты стоимости объекта недвижимости по договору. Если же договор не заключён, то аванс должен быть полностью возвращён (независимо от того, по чьей вине договор не был заключён). 

Если возникают сомнения относительно природы внесённой суммы, то по закону принято считать, что это внесён аванс, а не задаток. Аванс не является способом обеспечения исполнения обязательства.

Также законодатель предлагает еще один вариант обеспечить исполнение обязательства – обеспечительный платеж. Его отличие от задатка в том, что стороны достаточно свободны при установлении правил относительно судьбы обеспечительного платежа в случае неисполнения обязательства. Стороны сами устанавливают правила возврата в договоре (он может возвращаться только при определенных обстоятельствах или не возвращаться никогда, также при неисполнении обязательства может быть предусмотрено внесение дополнительной суммы и т.д.). То есть, если правила о задатке установлены законом жестко и не могут меняться сторонами, обеспечительный платеж – более гибкий инструмент обеспечения исполнения обязательства. Поэтому важно читать договор, устанавливающий обязательства по внесению обеспечительного платежа и последствия неисполнения обязательств по заключению договора.

Застройщики часто придумывают различные уловки при закреплении предварительных договоренностей. Например, предлагают заключить договор о бронировании квартиры, в соответствии с которым уплачиваемая сумма является платой за некие услуги застройщика (за бронь квартиры), при этом одновременно с договором подписывается акт оказанных услуг. В этом случае покупателю вряд ли удастся вернуть деньги при отказе от покупки по каким-либо причинам или невозможности заключения договора. Поэтому нужно не спешить вносить аванс, а разобраться с правовой природой вносимой суммой, прочитать внимательно предлагаемые к подписанию, проконсультироваться со специалистом и понять последствия незаключения договора с застройщиком.

Шаг 3. Предоставляем документы на недвижимость банку (при покупке недвижимости с использованием кредитных средств, “в ипотеку”)

После проверки документов на объект строительства, а главное, проверки документов, характеризующих покупателя-заемщика, банк принимает решение об одобрении или неодобрении выдачи кредита. Если кредит одобрен, банк направляет предложение по условиям кредитования. Когда вопрос выдачи кредита решен, можно переходить к следующему этапу, при этом почти на каждом этапе будет принимать участие также банк.

Шаг 4. Анализируем проект договора с застройщиком, согласовываем условия сделки

Если до внесения аванса (обеспечительного платежа) застройщик не представил всех необходимых документов для проверки юридической чистоты новостройки и застройщика, то на данном этапе в начале выполняем проверку в соответствии с пунктом 1 настоящей инструкции. И только после положительного заключения о чистоте недвижимости и благонадежности застройщика переходим к оформлению сделки. Получаем от застройщика документы, знакомимся с ними, выявляем возможные риски. К сожалению, застройщики, особенно крупные, редко готовы вносить изменения в условия договора, поэтому на данном этапе важно оценить риски исходя из имеющихся документов. В некоторых случаях, возможно, отказаться от сделки, если условия совсем кабальные.

В зависимости от схемы покупки нужно обратить также на иные нюансы (об этом читайте по ссылкам выше в зависимости от вида договора).

Также в зависимости от схемы покупки могут потребоваться дополнительные документы. Например, если квартира продается по уступке от физического лица, то потребуются дополнительные документы по “физику”: паспорт, нотариальное согласие супруги или подтверждение отсутствия брака или раздельного режима собственности, иные документы.

Шаг 5. Подписываем договор с застройщиком

Как правило, договор подписывается в офисе застройщика. Перед подписанием проверяется личность подписанта и полномочия на подписание договора (доверенность или сведения ЕГРЮЛ для лица, действующего без доверенности от юридического лица).

Шаг 6. Регистрируем ДДУ в Росреестре

Договор участия в долевом строительстве и договор уступки прав требования по ДДУ подлежит обязательной регистрации в Росреестре (все изменения договора также регистрируются). Как правило, договор регистрирует застройщик, однако участие дольщика тоже потребуется (он подписывает заявление о регистрации договора в Росреестре). Также дольщик предоставляет при подписании заявления следующие документы:

На регистрацию также предоставляются договоры (количество экземпляров договора по количеству сторон в сделке, сейчас экземпляр договора не направляется в Росреестр, отметки о регистрации на договоре не ставятся), заявление о регистрации договора (подписывается застройщиком (цедентом, если заключается договор уступки) и участником строительства в Росреестре или МФЦ), квитанция об оплате пошлины, учредительные документы застройщика.

Для регистрации первого ДДУ застройщик предоставляет дополнительные документы, в том числе план создаваемого объекта недвижимости; разрешение на строительство и проектную декларацию; документ, подтверждающий право (собственности либо аренды) застройщика на земельный участок, на котором возводится объект недвижимости; договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии (части страховой премии) в соответствии с договором страхования, или договор поручительства за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по ДДУ, а также документ, подтверждающий оплату вознаграждения по договору поручительства; списки граждан, имеющих право на приобретение жилья экономического класса, которое построено или строится на определенных законом категориях земельных участков. 

При регистрации последующих ДДУ застройщик предоставляет подтверждение обязательного отчисления в компенсационный фонд, предназначенный для выплаты возмещения гражданам – участникам долевого строительства в случае банкротства застройщика. Дольщик может проверить перечисление застройщиком денежных средств в счет отчисления по ДДУ на сайте фонда.

При подаче документов на государственную регистрацию вам должна быть выдана (отправлена) расписка (уведомление) в получении документов.

Обратите внимание! С 29.06.2022 года МФЦ передает документы в Росреестр через электронную систему. Это означает, что сотрудник МФЦ все предоставленные заявителями документы сканирует и направляет в Росреестр. Бумажные экземпляры МФЦ возвращает заявителям после регистрации. При этом при сканировании сотрудник МФЦ проставляет отметку о том, что создан электронный образ документа. Штамп Росреестра о регистрации на договорах теперь не проставляется. По мнению регистрирующего органа, такая система должна ускорить регистрацию.

Кроме того, зачастую застройщики и дольщики заказывают услуги по регистрации ДДУ у специалистов (некоторые застройщики данные расходы возлагают на дольщика). Средняя стоимость услуг по регистрации ДДУ – 15-35 тысяч рублей. Юридическая фирма “Двитекс” также оказывает услуги по регистрации ДДУ в Росреестре, а также по регистрации договора уступки права требования по договору участия в долевом строительстве, при этом наши услуги оплачиваются после получения зарегистрированного договора. Ознакомиться с условиями оказания данной услуги вы можете на данной странице сайта.

Шаг 7. Оплачиваем стоимость недвижимости по договору 

Самым безопасным способом оплаты является оплата стоимости недвижимости после подписания договора или регистрации договора, если такой договор подлежит государственной регистрации (если договор заключается в соответствии с ФЗ-214, то такой порядок оплаты обязателен). Покупатель обязательно должен сохранить платежные документы, подтверждающие оплату стоимости объекта строительства. Кроме того, если объект строительства покупается с использованием кредитных средств, необходимо получить в банке документы, подтверждающие перечисление денежных средств банком застройщику, если банк их перечисляет напрямую застройщику.

Шаг 8. Не забываем оформить налоговый вычет по НДФЛ в связи с покупкой жилой недвижимости после подписания передаточного акта и вернуть налог из бюджета

Подробнее об оформлении налогового вычета при покупке квартиры читайте здесь.

Услуги юристов по сопровождению сделок с недвижимостью

Мы предлагаем комплексные услуги по сопровождению сделок с недвижимостью любой сложности. Наши услуги включают в себя проверку объекта недвижимости, подготовку договора и иных документов, согласование условий сделки, внесение изменений в текст договора, сопровождение доверителя на всех этапах сделки, а также регистрацию сделок и права собственности. Вы также можете заказать услуги судебного юриста по недвижимости для оформления права собственности и разрешения различных споров как до сделки, так и после.

• Регистрация права собственности
• Проверка недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи квартиры
• Юридическое сопровождение купли-продажи земельного участка
• Юридическое сопровождение купли-продажи загородной недвижимости
• Юридическое сопровождение купли-продажи коммерческой недвижимости
• Юридическое сопровождение сделок с новостройками
• Юридическое сопровождение аренды недвижимости
• Оформление дарения недвижимости
• Юридическое сопровождение мены недвижимости
• Юридическое сопровождение ренты недвижимости
• Юридическое сопровождение покупки недвижимости на торгах

Чем договор участия в долевом строительстве отличается от договора купли-продажи?

---

В чем особенности заключения договора по доверенности?

---

Какие условия обязательно прописываются в ДДУ?

---

Нужно ли прописывать в договоре ответственность застройщика?

---

Что еще может содержаться в договоре?

---

Какие хитрости могут использовать застройщики при заключении ДДУ?

---

Действителен ли договор, противоречащий закону о долевом строительстве?

---

Как зарегистрировать ДДУ в Росреестре и кто это должен делать?

---

Можно ли внести плату за квартиру до заключения и регистрации ДДУ?

Раньше при долевом строительстве были возможны мошеннические действия, в результате которых покупатель оставался без денег и квартиры. С 2019 года законодательно установлен новый порядок. Теперь договор долевого участия полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков.

Что такое ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) – это договор между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в строящемся доме. Покупатель вкладывает деньги, а застройщик строит дом. После сдачи его в эксплуатацию дольщик получает квартиру в соответствии с уплаченными взносами.

В договоре ДДУ две стороны:

• Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
• Дольщик – покупатель квартиры.

На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.

Договор долевого участия по ФЗ 214

В 2004 году был принят ФЗ № 214, в котором определено, что такое ДДУ, какие обязательства несут застройщик и покупатель, меры в воздействия при невыполнении условий договора.

Согласно договору, застройщик принимает на себя обязательство построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.

Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Законом предусматривается возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.

В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.

Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.

Плюсы и минусы, риски ДДУ

Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия несет повышенные риски, чем при покупке готового объекта. Например, застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в срок или у банка, где хранятся деньги, отберут лицензию. Однако плюсы нового порядка долевого строительства минимизируют возможные риски.

Какие преимущества ДДУ:

• Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
• Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
• Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
• Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
• Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
• Наличие у застройщика гарантийных обязательств.

На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:

• Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
• Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
• При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.

Покупка квартиры по договору долевого участия

Что потребуется для заключения ДДУ: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруги/га на сделку, деньги на первоначальный взнос.

Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов.

1. Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
2. Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
3. Заключить договор с застройщиком.
4. Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
5. Документ передается на регистрацию в Росреестр.

Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.

Как проверить ДДУ и застройщика

Для этого проверяются: репутация компании, наличие судебных разбирательств, опыт в строительстве. Информацию можно взять на сайте застройщика, из официальных источников. Например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.

Составляем договор ДДУ – на что обратить внимание

Обычно договор ДДУ заключается в стандартной форме, но на следующие пункты следует обратить особое внимание:

• Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
• Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
• Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
• Порядок предъявления претензий.
• В каких случаях можно расторгнуть договор.
• Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.

При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.

Регистрация в Росреестре

В Росреестр потребуются все документы сделки: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке принимают участие заемные средства), квитанция об оплате госпошлины.

Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.

Дальнейший план действий

После получения договора с регистрации нужно выполнять обязательства по договору и ждать срока оформления квартиры в собственность.

Подводные камни

Сделка имеет нюансы, которые нужно обязательно просчитывать на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.

Банкротство застройщика при ДДУ

В этом случае покупатель защищен, его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.

Банкротство банка

С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн руб. средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.

Участие в сделке заемных средств

Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, договор залога прав на недвижимость подлежит также регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, он вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.

Меры предосторожности

Чтобы минимизировать риски, внимательно читайте договор ДДУ и другие документы, на которые ставите подпись. Следите за строительством дома.

FAQ 

Что означает переуступка прав по ДДУ?

Продажа квартиры по переуступке прав по ДДУ возможна в случае, если права на объекты недвижимости были выкуплены третьей стороной (инвестором). Он переуступает их покупателям за небольшой процент.

Можно ли расторгнуть договор ДДУ?

Договор ДДУ может быть расторгнут по обоюдному решению сторон или в одностороннем порядке. Покупатель может расторгнуть договору в таких случаях: когда застройщик не соблюдает сроки введения дома в эксплуатацию и задержка составляет более 2 месяцев; при нарушении требований по качеству; если компания отказывается устранять недостатки, которые не позволяют въехать в квартиру для жительства. Договором могут быть предусмотрены и другие случаи. Застройщик расторгает договор в одностороннем порядке, если покупатель задерживает оплату более чем на 2 месяца.

Что такое электронная регистрация ДДУ?

Это способ отправки документов на регистрацию в Росреестр электронным путем. В этом случае не потребуется посещать МФЦ, готовить бумажные документы, сроки регистрации сокращаются в 2 раза. Госпошлина оплачивается онлайн.

Услугу предлагают специальные интернет-платформы для регистрации всех сделок с недвижимостью. Они же занимаются подготовкой договоров ДДУ.

Вместо вывода 

1. ДДУ расшифровывается как договор долевого участия.
2. Применяется для приобретения квартиры на этапе строительства.
3. Купить квартиру по ДДУ можно за счет собственных или заемных средств.
4. Новые условия ДДУ значительно снизили риски покупателя при участии в долевом строительстве.

Нередко покупка квартиры у застройщика приносит существенные плюсы. Однако, многие покупатели опасаются попасть впросак и не рискуют вступать в такие сделки – ведь сумма риска достаточно высока.

Для того чтобы купля-продажа прошла гладко, нужно знать о некоторых базовых принципах её проведения. Расскажем, как покупать жилье от застройщика и избежать возможных рисков.

Показать содержание

• С чего начать и на что обращать внимание — правила сделки

Как проверить застройщика?     Какие вопросы нужно задать?      Как проверить жилье в строящемся доме?     

• Схемы приобретения
• Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Какие документы нужны от будущего хозяина?      Полный пакет документации от продавца      Возможно ли оформление по доверенности?      Заключение и регистрация договора     

• Что делать после подписания ДКП?
• Нужно ли приватизировать купленную недвижимость?
• Процесс возврата налога

С чего начать и на что обращать внимание — правила сделки

Покупка квартиры оформляется имущественным договором, после чего объект или право его требования переходят к приобретателю.

Сделка регулируется несколькими видами законодательных актов, среди которых самые актуальные:

1. Федеральный закон от 30.12.04 г., принятый под № 214-ФЗ о сделках, совершаемых по договору долевого участия (ДДУ).
2. Статьи 130, 131, 549-558 ГК РФ при совершении сделок купли-продажи.
3. Федеральный закон о регистрации недвижимости, принятый под № 218-ФЗ, от 13.07.15 г.

Как проверить застройщика?

Проверка застройщика требует приложения действий в нескольких основных направлениях. Это происходит по следующему алгоритму:

1. Вначале выбирается самое привлекательное предложение из всех вариантов, представленных на официальных сайтах компаний – поставщиков строительных услуг.
2. Получив фамилии учредителей, ввести их в поисковик.
3. Найти информацию по каждому из них. Возможно, они привлекались к уголовной ответственности или под их руководством происходило неоднократное банкротство строительных фирм.
4. Если выявлены данные недостатки – искать новых партнёров.
5. При надлежащем портфолио должностных лиц, возглавляющих компанию, целесообразно обратиться к форумам граждан, имевших дело с данным юридическим лицом.
6. Как правило, на форумах отражается по преимуществу негативная информация – на этот факт следует сделать поправку и выявить качество претензий. Если они связаны с замораживанием строительства – от такого компаньона следует отказаться.
7. Если всё выглядит безупречно, можно продолжить действия, приступив к проверке документации. У компании обязательно должны быть оформлены бумаги на земельный участок (ЗУ), в числе которых:
   • Договор аренды с городской администрацией, допускающий строительство.
   • Либо свидетельство о собственности на ЗУ.
   • Обратить внимание, что ЗУ должен относиться к категории земель поселений, а его вид разрешённого использования (ВРИ) – многоэтажная жилая застройка.

Кроме этого, строительство недопустимо начинать без проектной документации. Застройщику требуется иметь нижеследующее:

• Учредительную документацию компании.
• Лицензию на строительную деятельность (без просрочки).
• Разрешение на начало строительства.
• Проектную декларацию. Проектная декларация обязательно должна быть выложена на официальном сайте.

Без указанного перечня документации начало строительства не может считаться законным. В этом случае дольщик инвестор может оказаться жертвой обстоятельств – если у компании возникнет затяжной конфликт с администрацией, строительство будет заморожено.

Достоверную информацию могут дать и такие факты, как партнёрство с риэлтерскими компаниями и кредитными организациями. Сотрудничество с известными фирмами и банками подтверждает безупречность репутации строителя. Также не лишним будет узнать, как исполнялись гарантии перед участниками строительства. С этой целью следует провести мониторинг сданного компанией жилья за последние 3 года.

Обратить внимание на соблюдение сроков сдачи и отсутствие замороженных и не сданных вовремя объектов. Можно выписать несколько адресов и подъехать к сданным объектам. Наверняка во дворе жилого дома окажутся престарелые граждане или мамы, гуляющие с малышами. У них всегда можно получить полезную информацию по качеству предоставленных услуг.

На что еще обратить внимание и что стоит проверить перед покупкой квартиры в новострое мы рассказываем в отдельном материале.

Какие вопросы нужно задать?

Информацию, полученную у жильцов нужно сверить с той, которая дана в коммерческом предложении или представлена менеджером компании. При проверке документации нужно задавать уточняющие вопросы из числа нижеследующих:

1. Срок действия лицензии, гарантии её продления до сдачи новостройки, если срок скоро завершается.
2. Правоспособность ЗУ, его категория и ВРИ.
3. Финансовая стабильность компании – кто выступает в роли кредитора, гарантия соблюдения имущественных интересов покупателя – застрахованность фирмы от банкротства.
4. Предусматриваются ли дополнительные расходы и вложения, не указанные в договоре.
5. Технические характеристики объекта, гарантии по сдаче объекта в указанном договором качестве.
6. Предусмотрена ли компенсация, если качество или иные параметры объекта менятся в сторону ухудшения или уменьшения.
7. Какова планировка и площадь придомовой территории.
8. Каковы приблизительные перспективы, связанные с развитием инфраструктуры в районе застройки.

Кроме этого, целесообразно обратиться к юристу или риэлтору, которые помогут провести беседу с представителем компании. А у застройщика можно попросить фотографии ранее возведённых зданий и помещений, расположенных в них.

Как проверить жилье в строящемся доме?

С целью снижения риска квартира приобретается на стадии готовности здания, тогда большее внимание следует обратить не столько на представленную документацию, сколько на сам объект. Документация понадобится для сверки фактического состояния объекта с обещанным, которое было представлено на рекламном сайте и в проектной документации юридического лица.

Если жильё отличается по параметрам или качеству в сторону уменьшения или ухудшения, нужно потребовать исправления недостатков или дефектов.

Кроме этого, нужно осмотреть фасад здания и проверить его на отсутствие трещин и иных дефектов. При наличии трещин нужно отказаться от покупки жилья, иные несущественные дефекты нужно потребовать устранить. Во внутренней части помещения нужно проверить:

• качество проведения проводки;
• функциональность коммуникаций;
• качество потолка, стен, полов;
• отсутствие трещин в несущих стенах и покрытиях;
• отсутствие зазоров между стеклопакетом и проёмом;
• отсутствие или наличие иных дефектов.

Ни в коем случае не следует руководствоваться устными обещаниями застройщика устранить неполадки. Договор купли-продажи квартиры от застройщика следует подписывать только после их фактического устранения. В целом следует внимательно рассмотреть инфраструктуру зоны застройки и окружающий ландшафт. В помещении обратить внимание на естественное освещение комнат, высоту потолков, расположение комнат и другие нюансы, от которых зависит уют в квартире и удобство пользования ею.

Схемы приобретения

Существует несколько основных способов приобретения квартир в новостройке, в частности:

1. По договору купли-продажи (ДКП) на готовую квартиру в сданном доме жильё можно приобрести только после его сдачи в эксплуатацию актом госприёмки, если застройщик оформляет собственность на квартиру. В этом случае сделка полностью идентична купле-продаже квартиры у юридического лица.
2. По ДДУ квартира может приобретаться лицом, участвующим в долевом строительстве и оформившим договор с застройщиком с момента получения разрешения на строительство до дня сдачи дома в эксплуатацию. Это самая распространённая форма приобретения жилья в новостройке.
3. Договором цессии оформляется сделка по переуступке права требования. Этот договор может заключаться после регистрации ДДУ в Росреестре, и до момента сдачи дома в эксплуатацию.
4. Строительство дома в ЖСК оформляется между участниками жилищно-строительного кооператива. Здесь застройщиком выступает сам кооператив. Поэтому сделка совершается с уполномоченными должностными лицами, управляющими кооперативом и ничем не отличается от стандартного вступления в члены ЖСК.

В каждом перечисленном случае составляется двусторонний имущественный договор, который подлежит регистрации в Росреестре и передаёт полномочия на владение квартирой (ДКП) или на право её требования (ДДУ, ЖСК, цессия).

Пошаговая инструкция и порядок действий: как правильно купить новую недвижимость?

Покупка квартиры в новостройке совершается по определённому алгоритму, состоящему из нескольких шагов:

1. Поиск, выбор и осмотр объекта.
2. Проверка застройщика.
3. Заключение предварительного, а затем – основного договора имущественной сделки с застройщиком. По желанию – нотариальное удостоверение договора.
4. Регистрация сделки в Росреестре.
5. Оплата сделки в установленном размере и способом, установленным в договоре.
6. Приобретение права требования или права собственности, в зависимости от способа приобретения квартиры.
7. Подписание акта приёмки квартиры, кроме случаев её нахождения в собственности у застройщика.
8. Въезд в квартиру, оформление права собственности и прописка по месту проживания.

Этот алгоритм действий распространяется на все формы сделок, заключаемые с застройщиком. Основное различие между данными разновидностями – в пакете документации, представленной продавцом.

Какие документы нужны от будущего хозяина?

Обе стороны должны представить пакет документации, разрешающий сделку. В числе документов, которые требуется представить лицу, заключающему договор, должны быть:

• Паспорт.
• При оформлении ипотеки – кредитный договор.
• Если действует представитель – нотариально удостоверенная доверенность.
• Если недвижимость оформляется на детей – их свидетельства о рождении и паспорта родителей (усыновителей, опекунов).

Полный пакет документации от продавца

Если покупается готовая квартира в новостройке, то застройщику требуется представить следующее:

• Правоустанавливающий документ, по которому застройщик вступил в права собственности на квартиру. Например – протокол учредительного собрания с решением о выделе квартиры для продажи и акт приёмки помещения.
• Выписка из ЕГРН о праве собственности на квартиру.
• Кадастровый паспорт квартиры.
• Технический паспорт квартиры, полученный в БТИ.

При заключении ДДУ понадобится документация только тогда, когда речь идёт о регистрации первого дольщика. Все последующие участники проверяют наличие данных документов у представителя компании по указанному выше списку, но не получают их на руки.

Аналогична ситуация при вступлении в ЖСК, но к основному договору добавляется протокол о вступлении в членство кооператива. Если приобретатель вступает в права требования, то продавец передаёт только ДДУ с приложениями.

Во всех случаях можно провести дополнительную проверку документации:

1. Учредителя можно проверить, получив выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ).
2. Объект строительства проверяется получением выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН).

Возможно ли оформление по доверенности?

Иногда в интересах собственника действует представитель. Он обязан предоставить доверенность или выписку из учредительного документа о полномочиях представителя. И выписка, и доверенность должны быть нотариально удостоверены. Доверенность может быть как генеральная, так и специальная. Главное, чтобы она выдавалась директором компании, и в ней было отражено право предъявителя на продажу квартир или заключение договоров (купли-продажи, цессии, ДДУ, о членстве в ЖСК).

• Скачать бланк доверенности на покупку квартиры в новостройке
• Скачать образец доверенности на покупку квартиры в новостройке

Заключение и регистрация договора

Обычно застройщик самостоятельно подготавливает типовой договор для подписания. Покупателю достаточно с ним ознакомиться и поставить свою подпись. Но предварительно нужно внимательно изучить все положения документа. Для этого можно воспользоваться услугами по сопровождению сделки приглашённым юристом.

Скачать образец бланка договора купли-продажи квартиры от застройщика

Заключённый договор требуется зарегистрировать в Росреестре. Для этого требуется подойти в МФЦ с паспортом и составленным договором. К договору прилагается пакет документации, перечисленный выше, и квитанция об уплате госпошлины в размере 2 тысячи рублей. Через 21 рабочий день регистрация должна завершиться и заключённый договор вступает в силу.

Что делать после подписания ДКП?

Если заключалась сделка купли-продажи, то подписание акта приёмки не потребуется. Он должен быть уже подписан продавцом. При получении квартиры по ДДУ, цессии или вступлении в ЖСК, такой акт понадобится подписать.

Представитель управляющей компании (УК), выигравшей тендер на управление данным многоквартирным домом согласно нормам статьи 161 ЖК РФ, сам выйдет на встречу с жильцами и оповестит о регламенте заключения договоров услуг на общем собрании. Договор будет заключаться после принятия данного решения большинством голосов.

После этого следует обратиться в УК с заявлением об открытии персонального лицевого счёта для оплаты услуг ЖКХ и коммунальных платежей. Специально обращаться в энергосбыт для заключения договора, не нужно. Оплаченные квитанции за свет считаются фактом потребления услуг от данной компании.

То же касается горводоканала – услуги предоставляются с момента подписания акта приёмки, после чего происходит оплата услуг. Если в доме предусмотрено пользование газом – схема та же. Дом газифицируется в соответствии с установленными нормами, а за пользование газом взимается оплата. Все платежи оформляются квитанциями через бухгалтерию УК.

Установка интернета и телефонной связи в виде проведения проводов осуществляется также непосредственно в период завершения строительных работ. Провайдер одной из коммуникационных компаний предоставляет свои услуги, за которые взимается плата согласно договору. Его следует заключить персонально, только после заключения будет установлена связь и начислена оплата за предоставление услуг.

Нужно ли приватизировать купленную недвижимость?

Приватизация квартиры не потребуется, так как она уже приобретена в собственность продавцом. Сделка купли-продажи предусматривает также только передачу объекта в собственность покупателю. Только если после заселения по ДДУ, цессии или договору с ЖСК, застройщик не оформил жильё в собственность, такое оформление придётся проводить самостоятельно – через суд.

Процесс возврата налога

После того как покупатель оформит право собственности в Росреестре и получит в качестве правоустанавливающего документа выписку из ЕГРН, он может написать заявление в территориальное отделение ФНС о возврате налога. Возврат налога возможен согласно нормам статьи 220 НК РФ, если иное не предусмотрено законодательством в отношении конкретного налогового резидента – покупателя жилья в новостройке.

Жильё от застройщика можно приобрести на разных этапах строительства. После сдачи дома в эксплуатацию сделка отвечает общим нормам, применяющимся к ДКП. В остальных случаях возникает лишь право требования квартиры, а не собственность на квартиру – ведь объект существует лишь юридически, а не фактически.

После вступления в собственность допустима прописка всех членов семьи и третьих лиц – по усмотрению продажа жилья или использование объекта в качестве залога, также можно оформить налоговый возврат. Приватизация не требуется.