Как составить договор купли продажи неотделимых улучшений

Неотделимыми являются улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества. Продажа неотделимых улучшений может быть оформлена путем указания на это в договоре купли-продажи квартиры, а также путем составления договора купли-продажи неотделимых улучшений, дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры, расписки или обязательства.

Понятие неотделимых улучшений
По общему правилу неотделимыми являются такие улучшения, которые нельзя отделить без вреда для имущества, то есть если неотделимые улучшения демонтировать, то квартира будет повреждена.
К неотделимым улучшениям можно отнести, например, установку (оборудование) душевой кабины вместо ванны, теплого пола, окон из ПВХ, систем кондиционирования, замену электропроводки или водопровода и пр.
При демонтаже неотделимых улучшений могут остаться, в частности, следы от креплений, повреждения стен, пола и потолочного покрытия, отверстия в местах прокладки воздуховодов, посадочных мест внешних и внутренних частей системы кондиционирования (при демонтаже сплит-системы).
Оформить продажу неотделимых улучшений можно разными способами. Рассмотрим возможные варианты ниже.

Заключение договора купли-продажи квартиры с неотделимыми улучшениями
При продаже квартиры стоимость неотделимых улучшений может быть включена в общую цену квартиры по договору купли-продажи (ст. 421 ГК РФ).
Такой договор должен содержать данные продаваемой квартиры (адрес, кадастровый номер, площадь) и описание неотделимых улучшений, цену квартиры с неотделимыми улучшениями, а также перечень лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи (при наличии таковых) (п. 1 ст. 432, ст. 554, п. 1 ст. 555, п. 1 ст. 558 ГК РФ).
Иногда на практике по соглашению между продавцом и покупателем стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а оформляется отдельным документом, например договором купли-продажи неотделимых улучшений (ст. 421 ГК РФ).
Однако следует учесть, что правомерность оформления продажи неотделимых улучшений отдельным договором вызывает сомнения и может повлечь для гражданина негативные последствия, в частности доначисление НДФЛ, взыскание штрафа за неуплату или неполную уплату налога и даже признание сделки недействительной (п. 1 ст. 133, п. п. 1, 2 ст. 166, п. 1 ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 45, п. 1 ст. 48, п. п. 1, 3 ст. 122, п. 1 ст. 209, п. 1 ст. 210 НК РФ).

Заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры
В данном случае стоимость неотделимых улучшений не включается в цену квартиры по договору купли-продажи, а отражается в отдельном соглашении к договору.
Такое соглашение должно содержать (ст. 421, п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 453 ГК РФ):
данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные);
указание на то, что стороны договора купли-продажи квартиры пришли к соглашению об изменении его условий;
стоимость неотделимых улучшений;
порядок оплаты.
Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры составляется в письменной форме путем составления одного документа и подписывается сторонами договора (п. п. 2, 4 ст. 434, п. 1 ст. 452, ст. 550 ГК РФ).
Такое соглашение не требует государственной регистрации (ст. 164, п. 1 ст. 452, п. 3 ст. 453, п. 2 ст. 558 ГК РФ; ч. 8 ст. 2 Закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ).

Иные способы оформления продажи неотделимых улучшений
Продажа неотделимых улучшений при купле-продаже квартиры также может быть оформлена путем составления и подписания продавцом одного из следующих документов (ст. ст. 408, 421, п. 1 ст. 424, п. 1 ст. 434 ГК РФ):
расписки, подтверждающей факт передачи и получения денежных средств за неотделимые улучшения.
По общему правилу в расписке указываются данные продавца и покупателя (Ф.И.О., дата рождения, адрес, паспортные данные), сумма передаваемых денежных средств (цифрами и прописью), цель их уплаты (оплата неотделимых улучшений продаваемой квартиры), данные договора купли-продажи квартиры, место и дата составления расписки. Также в расписке можно описать неотделимые улучшения.
Во избежание риска оспаривания подписи продавца на расписке со стороны заинтересованных лиц ее рекомендуется составить путем собственноручного написания всего текста получателем денежных средств;
обязательства, содержащего указание на то, что продавец обязуется выплатить денежные средства в определенной сумме в случае расторжения договора купли-продажи квартиры. В остальном содержание обязательства аналогично содержанию расписки.

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 13.07.2021

• Главная
• Правовые ресурсы
• Подборки материалов
• Договор купли продажи квартиры с неотделимыми улучшениями

Договор купли продажи квартиры с неотделимыми улучшениями

Подборка наиболее важных документов по запросу Договор купли продажи квартиры с неотделимыми улучшениями (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Формы документов

Судебная практика

Статьи, комментарии, ответы на вопросы

Зачем отделяют неотделимое 

— С точки зрения закона неотделимые улучшения — это те элементы благоустройства квартиры, которые нельзя убрать без вреда для основного имущества. Под этим можно понимать перепланировку, встроенную мебель, замену электропроводки или канализации, техническое переоснащение, монтаж водопровода, дострой и пристрой. Всё остальное — портативные предметы интерьера, бытовую технику и другое — называют отделимыми.

В целом о неотделимых улучшениях можно говорить, когда человек за время проживания кардинально изменил свою квартиру: сделал перепланировку, серьезный ремонт или приобрел дорогую встраиваемую технику. 

Однако на практике часто бывает так, что за словами об улучшениях на самом деле ничего не стоит. Эта формулировка просто помогает предприимчивым продавцам занизить стоимость квартиры, чтобы платить меньше налогов, ведь неотделимые улучшения не являются объектом налогообложения.  

К примеру, рыночная цена квартиры — 13 млн рублей, но по договору 6 млн из них покупатель платит за неотделимые улучшения. В результате налог с продавца удерживают только с оставшейся суммы. При этом в договорах купли-продажи, как правило, не прописывают детального перечня таких улучшений, потому что там просто нечего написать.  

Почему так лучше не делать 

Сегодня налоговая служба активно борется с такими схемами. Если о занижении становится известно, человек при продаже квартиры лишается всех возможных налоговых вычетов. В итоге ему придется платить налог не с разницы между ценами покупки и продажи, а со всей полученной суммы. 

Например, при продаже за 7 млн рублей квартиры, которую когда-то купили за 5 млн, налогообложению будут подлежать не 2 млн, а все 7 млн. Вдобавок уклоняющихся от налогов граждан еще и штрафуют.

Доказать факт махинаций очень легко. Рано или поздно купившая квартиру семья наверняка захочет получить имущественный вычет. Допустим, они заплатили 3 млн рублей за саму недвижимость и 1 млн — за неотделимые улучшения. Тогда по бумагам получается, что возврат НДФЛ должен производиться с первой суммы, а не со второй. А ведь возможный по закону вычет составляет до 4 млн рублей — по 2 млн каждому из супругов.  

Разумеется, в налоговой покупатели попытаются доказать, что имеют право на вычет с 4 млн рублей. ИФНС все поймет, вычет не даст, но скажет: «Спасибо, что сдали продавца», — и наложит на него санкции.

Или другой пример: покупатель приобрел квартиру за 3 млн рублей, а через три года продал за ту же сумму. Для налоговой это как красная тряпка, потому что за три года квартира должна была подорожать. 

Еще один сомнительный с точки зрения ИФНС ход — купля-продажа недвижимости по цене, до копейки соответствующей ее кадастровой стоимости. Увидев это, инспектор вполне может заподозрить умышленное занижение суммы. 

Продавец тоже в зоне риска  

Кроме того, фиктивные неотделимые улучшения — это схема, которая потенциально опасна и для покупателя. При банкротстве продавца вернуть укрытые от государства деньги становится практически невозможно. В лучшем случае человек получит назад заниженную стоимость недвижимости. Но ждать этого придется в общей очереди кредиторов. 

Если в ходе сделки продавец ставит ультимативные условия насчет неотделимых улучшений, вы, конечно, можете на них пойти. Но это как с гаишником, который требует взятку: противозаконно и рискованно. 

Я не рекомендую пользоваться формулировкой «неотделимые улучшения» еще и потому, что с каждым днем в этой схеме становится все меньше смысла: зачастую прилично снизить налог на недвижимость позволяют легальные методы.

Как уменьшить налог с продажи квартиры без серых схем

Нередко для снижения реальной стоимости квартиры составляется договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости. Рассмотрим, что входит в улучшения и для чего используется такой вид договора.

Что такое неотделимые улучшения при продаже квартиры?

Стоимость квартиры на рынке недвижимости складывается из многих факторов, в том числе от наличия ремонта, встраиваемой мебели, техники и т.д. То есть всего того, что прежний владелец не станет забирать с собой. Но именно они могут существенно отразиться на цене объекта.

Неотделимыми улучшениями называют все внесенные в квартиру изменения, которые останутся новому владельцу при ее продаже. Это:

• дорогостоящий ремонт, выполненный с применением соответствующих материалов;
• перепланировка помещений (с наличием согласования);
• встроенная мебель и техника;
• современная система отопления и т.д.

В бытовом плане они создают определенный комфорт, но сказываются на цене квартиры. Стороны вправе договориться о снижении стоимости объекта по договору как раз на оценку таких улучшений. Тогда в соглашении будет указана сумма только самой квартиры с учетом среднерыночной цены на подобные, а неотделимые изменения лишь указываются списком.

Заметим, что не верно с точки зрения законодательства составить договор только на продажу неотделимых улучшений квартиры. Скорее их выделить можно в дополнительном соглашении к основному договору купли-продажи жилья.

Риски покупателя

Занижение цены договора за счет вынесения в отдельный пункт неотделимых улучшений несет в себе риски для обеих сторон сделки купли-продажи.

Для покупателя:

1. В случае оспаривании сделки в суде продавцом или его правопреемниками значительные финансовые потери.

По решению суда сделка может признана недействительной, что влечет за собой возврат имущества и денежных средств в первоначальное состояние. Тогда покупатель будет обязан вернуть квартиру продавцу в обмен на денежную сумму, равную цене договора.

При занижении цены договора на размер неотделимых улучшений с продавца возможно взыскать только указанные в договоре денежные средства. Улучшения могут быть «проданы» дополнительным соглашением. Но для получения компенсации за них покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. Это время и нервы. При этом существуют риски отказа суда от возмещения, если будут обнаружены ошибки в документе или расписке.

1. Перепланировка не узаконена.

Улучшением может стать произведенная в квартире перепланировка. Важно, чтобы она была согласована в БТИ и все изменения внесены в паспорт помещения.

Может оказаться так, что вы приобрели жилье с комфортной планировкой, но она не законна. Тогда узаконить ее станет возможно только в судебном порядке. Но в случае обнаружения изменений, не соответствующих действующим строительным нормам, придется вернуть их в первоначальный вид. Это серьезные затраты, которые лягут уже на нового собственника.

1. Налоговый вычет только с суммы основного договора купли-продажи.

Если покупатель планирует вернуть НДФЛ с приобретения квартиры, то должен понимать, что это возможно сделать только с цены по договору.

Это не будет так важно, когда стоимость квартиры без учета неотделимых улучшений не менее 2 млн.рублей.

1. Банк не одобрит ипотеку в нужной для покупки сумме.

Жилье часто приобретают за счет целевого займа банка – ипотечного кредита. Для расчета необходимой суммы берется цена квартиры по договору. Если она будет занижена, то покупатель должен рассчитывать на то, что по ипотеке должен быть первоначальный платеж. Значит, собственных средств должно хватить на него и неотделимые улучшения, которые придется оплатить отдельно от основного договора.

Риски продавца

Основным и практически единственным риском для продавца в такой сделке является опасность, что налоговый орган узнает о занижении цены по договору и применит административное наказание. Это доначисление недостающего налога и штраф в размере 20 — 40% от суммы сделки.

Но такая угроза для тех продавцов, кто реализует недвижимость ранее минимального срока нахождения в собственности. В общем порядке он составляет 5 лет. Такие сделки считаются в доход и облагаются НДФЛ.

Зачем нужен договор на неотделимые улучшения?

Такой вид соглашения между сторонами купли-продажи квартиры выгоден только продавцу, когда продажа происходит ранее минимального срока пользования, установленного налоговым законодательством. Это помогает уменьшить сумму налога. Тогда расчет облагаемой базы будет происходить от суммы основного договора.

Покупатель должен знать, что в случае продажи такого жилья также ранее, чем через пять лет, обязан заплатить НДФЛ со сделки. При этом использовать разницу между продажей и покупкой квартиры. Если первоначально она приобретена по заниженной цене, а продана по рыночной, то сумма налога будет значительной.

Как правильно составить договор неотделимых улучшений при продаже недвижимости?

Стороны вправе придти к соглашению и составить два договора: основной, где указана цена квартиры без учета улучшений, и дополнительный с перечислением этих самых улучшений и выделением их стоимости. Тогда целесообразно удостоверить получение денежных средств разными расписками.

При оформлении дополнительного соглашения к основному договору с условиями продажи неотделимых улучшений их стоимость не включается в цену квартиры. Это значит, что улучшения имеют свою стоимостную оценку и будут оплачены покупателем в рамках приложения к основному договору.

Поскольку они не могут быть самостоятельным предметом сделки, то составляется дополнительное соглашение, являющееся неотъемлемой частью основного документа по сделке купли-продажи. Существенным его отличием будет отсутствие регистрации в Росреестре, поэтому печатается в двух экземплярах – по одному покупателю и продавцу.

В таком соглашении в соответствии со ст. 421, 450 и 453 должны содержаться следующие пункты:

1. Наименование (дополнительное соглашение), указание на дату и номер основного договора.
2. Дата и место составления.
3. Реквизиты сторон (как в основном договоре).
4. Указание, что стороны исполнили обязательства по договору купли-продажи квартиры и пришли к соглашению о внесении в него изменений.
5. Адрес квартиры по основному договору, где произведены неотделимые улучшения.
6. Стоимость улучшений, признанных неотделимыми.
7. Порядок расчетов.
8. Подписи сторон.

Образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Скачать образец договора неотделимых улучшений при продаже недвижимости

Бланк договора неотделимых улучшений

Ниже подготовлен не заполненный бланк договора, который можно скачать обеим сторонам сделки:

Скачать бланк соглашения неотделимых улучшений при продаже недвижимости

480 просмотров

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры (образец)

Договор, регулирующий продажу неотъемлемых приспособлений в жилище, составляется по взаимному согласию сторон — подписание этого документа не является обязательным условием и напрямую не регулируется законом. Вопрос о раздельной оплате «неотделимых условий» обсуждается на этапе составления предварительного договора.

✅ Понятие неотделимых улучшений (условий)

Неотделимыми условиями являются все изменения, произведенные наймодателем и его/ее иждивенцами для улучшения жилого помещения. К ним относятся перепланировка жилья, ремонт, установка бытовой техники и дорогостоящей сантехники.

Стоимость проживания определяется на основании

• год постройки дома, его характеристики, цена земли, на которой он расположен;
• Месторасположение недвижимости (важна инфраструктура и престижность района).
• Размер/дизайн жилища.

Улучшение жилья обычно требует значительных инвестиций — после проведения ремонта и оборудования стоимость жилья увеличивается. Технически это является основанием для взимания с покупателя отдельной платы.

✅ Гражданский кодекс

Вопрос о взимании дополнительной суммы за постоянные улучшения имущества при заключении сделки купли-продажи никак не урегулирован в действующем законодательстве. Улучшения упоминаются только в статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая относится к аренде жилья. Это означает, что стороны свободны в своих решениях — нет вопроса о прямом нарушении закона.

✅ Зачем составлять договор?

На практике договор о продаже неразборных светильников в квартире служит лишь для уменьшения налоговой базы. По соглашению сторон покупатель оплачивает

• само жилище
• стоимость улучшений (цена устанавливается продавцом и согласовывается с покупателем).

Общая сумма соответствует реальной стоимости имущества. Преимущество для продавца очевидно: он должен заплатить налог только на стоимость жилья (13%). Вторую часть платежа он получает от покупателя в качестве компенсации ранее понесенных расходов (документ не прилагается к договору купли-продажи и налог не взимается).

Продавец платит налог только при продаже жилья, которое находилось в его собственности менее 5 лет (менее 3 лет в случаях, предусмотренных законом).

Эта норма прописана в статье 217.1 Налогового кодекса РФ. Если продаваемая квартира была приобретена более 5 лет назад или продана по цене ниже предыдущей цены покупки (то есть нет реальной прибыли), то нет смысла заключать отдельные договоры на квартиру и улучшения.

✅ Как правильно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений?

Если стороны согласны, составляется предварительный договор на покупку квартиры с описанием всех имеющихся улучшений и их стоимости. Основной договор в большинстве случаев доверяется нотариусу, так как любая неточность в документе может привести к очень серьезным проблемам (потере квартиры или денег). Специалист получает отчет об оценке имущества от независимой оценочной компании. Указанная там сумма прописана в документе.

Стороны договора купли-продажи светильников в квартире заключают отдельный договор. В документе стоимость указывается цифрами и словами. В нем также содержатся все данные о сторонах, участвующих в сделке, объекте продажи и способе передачи средств (наличный, безналичный, через банковскую ячейку).

При подготовке налоговой декларации продавец должен представить ее копии в налоговую инспекцию:

• договор купли-продажи квартиры (повторное соглашение между сторонами не предусматривается, так как сумма, выплачиваемая продавцу, формально компенсирует ранее сделанные инвестиции);
• документы о получении денег на жилье (не на улучшение).

Он также претендует на налоговый вычет (государство предлагает возможность уменьшить налоговую базу).

Налоговая декларация составляется и в том случае, если продавец не получает дохода от бизнеса. Это может произойти, если сумма продажи после вычета 1 миллиона рублей (сумма налогового вычета, предоставляемого государством) меньше или равна «0» (это и есть цель оформления продажи «улучшений»).

Копия договора о продаже улучшений остается у продавца и покупателя. Расписка, написанная от руки синей ручкой, является доказательством получения денег (в случае спора рукописный документ подтвердит, что расписку написал продавец — одной подписи для идентификации недостаточно). Документ не нужно заверять нотариально, однако он будет признан судом, если покупателю понадобится отстаивать свои права при оспаривании сделки.

✅ Риски для покупателя/продавца

Официально оплата улучшений, произведенных продавцом (родственниками), не является обогащением. Это дает возможность законного уменьшения налоговой базы. На практике это очень спорный вопрос. В большинстве случаев продавец указывает только сумму — никто не готов доказывать все расходы, связанные с меблировкой дома. Такая ситуация дает основание налоговым органам применить санкции к продавцу. Они могут быть отменены только судом и при условии, что все документы составлены правильно — стоит проконсультироваться с юристом еще на этапе подготовки документов.

• Покупатели также не освобождены от рисков. Если продавец или его наследники (как вариант — супруг) решат вернуть проданную квартиру и требование будет удовлетворено, суд обяжет их вернуть только сумму, оговоренную в основном договоре. Вопрос доплаты также требует внимания — неточности при составлении договора и расписки могут привести к потере значительной суммы.
• Еще один важный момент — налоговый вычет. При покупке жилья можно компенсировать часть стоимости. Для этого необходимо иметь российское гражданство, проживать в стране не менее шести месяцев за последние 12 месяцев и платить подоходный налог (налог платится не только с зарплаты, но и с других видов дохода, например, с аренды и лизинга). Квартира не должна быть приобретена родственниками или на государственные средства.

По сути, целью является уменьшение налоговой базы — государство возмещает налогоплательщику часть уплаченного в казну подоходного налога. Максимальная сумма налогового вычета на приобретение жилья составляет 2 млн рублей. Налоговая база уменьшается на 13% от этой суммы (260 000 рублей). Если фактическая стоимость квартиры не указана в договоре и составляет менее 2 миллионов, то вся сумма государственной помощи не может быть использована. Например, если квартира была продана за 1 миллион рублей, то вернуть можно только 130 тысяч рублей (в данном случае учитывается фактическая стоимость). Как правило, оплата так называемого «улучшения» составляет почти половину стоимости жилья. Это один из аргументов, выдвигаемых против дополнительного соглашения.

• Если покупатель по каким-либо причинам заинтересован в приобретении конкретного дома, потеря части налогового вычета допустима. Оставшаяся сумма может быть использована для покупки другой недвижимости, финансирования образования или лечения. Согласно поправке, вступившей в силу с 1 января 2014 года, оставшаяся сумма вычета не отменяется, а переносится на прочие расходы. До этого момента использовать баланс было невозможно.
• Следующий важный момент касается самих «интегральных улучшений». Прежде чем соглашаться на условия продавца и лишать себя части налогового вычета (если сумма, оговоренная в основном договоре, меньше 2 млн рублей), следует убедиться, что «улучшения» представляют интерес и что впоследствии вам не придется платить за ремонт и покупку новой техники и сантехники. Это сделает сделку еще менее выгодной для покупателя.

Если вы покупаете недвижимость, в которой был проведен ремонт, вам следует проверить, законны ли эти изменения. Часто владельцы вносят изменения без разрешения Бюро технической инвентаризации. После этого они могут быть легализованы только судом. Однако если изменения нарушают нормы (например, затрагивают несущие стены), суд постановит восстановить квартиру. Это очень дорогостоящий процесс.

Подведем итоги:

• Неотделимые улучшения — это изменения в жилище с целью его улучшения (бытовая техника, ремонт, реконструкция).
• Продавец и покупатель могут подписать генеральное соглашение о покупке, а также акт на неотделимые улучшения.
• Преимуществом для продавца является отсутствие подоходного налога.
• Для покупателя риски заключаются в недействительности сделки, потере денег и возврате имущества владельцу.
• Перед заключением договора о наследовании неотделимых улучшений необходимо проверить, имеются ли они в наличии.
• Другой вариант — подписать обычный договор купли-продажи.

Продажа «улучшений» отдельно от жилья не противоречит закону напрямую, но вызывает много споров. Все «улучшения» являются неотъемлемой частью имущества и не могут считаться объектами гражданского права в соответствии со статьями 128 и 133 Гражданского кодекса Российской Федерации. При неблагоприятных обстоятельствах сделка может быть признана судом незаконной, притворной, kabale (статьи 168, 170, 179 Гражданского кодекса). Стоит ли заключать договор купли-продажи неотделимых улучшений? Как правильно составить документ и исключить все риски? Местные юристы ответят на эти вопросы.