Что такое договор ренты и зачем он нужен?
Договор ренты — это договор, согласно которому владелец квартиры передает в собственность свое имущество другой стороне в обмен на регулярные платежи или содержание.
Какими бывают договоры ренты?
Договоры ренты делятся на три типа:
-
договор постоянной ренты;
-
договор пожизненной ренты;
-
договор пожизненного содержания с иждивением.
Что такое договор постоянной ренты?
Это договор, при котором вы регулярно выплачиваете получателю ренты деньги (или, например, оказываете услуги) в обмен на его имущество (в том числе движимое). Постоянную ренту могут получать только граждане или некоммерческие организации, а платить ее могут граждане, юрлица, государство или муниципалитет.
Получатель ренты может передавать права на ее получение другим лицам, а также передавать по наследству. Как правило, договор постоянной ренты — бессрочный, то есть в случае смерти получателя право получения ренты переходит к его наследнику.
Пример договора: вы бессрочно платите гражданину или юридическому лицу ежемесячный рентный платеж, взамен получая в собственность земельный участок. При этом вы становитесь собственником участка сразу после того, как подписываете акт о передаче имущества (но имущество обременено наличием ренты). В договоре можно прописать, когда прекращаются ваши обязательства по выплате ренты: например, после выкупа ренты или после ликвидации юрлица.
Что такое договор пожизненной ренты?
В данном случае плательщик регулярно (например, ежемесячно) перечисляет владельцу квартиры определенную сумму. Периодичность выплат может быть иной, если это указано в договоре; но получатель ренты сохраняет право пользования своим имуществом (например, может жить в квартире) пожизненно. Пожизненная рента выплачивается только деньгами.
Получателем пожизненной ренты могут быть только граждане. Этот вид ренты не наследуется, обязательства по выплате ренты прекращаются со смертью ее получателя.
Важный момент: даже если имущество, которое передается под выплату пожизненной ренты, случайно будет уничтожено или получит повреждения (допустим, квартира сгорит или будет затоплена соседями и потребует капитального ремонта), вы все равно будете обязаны выплачивать ренту на условиях договора.
Пример пожизненной ренты: пенсионерке-владелице квартиры плательщик ренты ежемесячно выплачивает определенную сумму, а после ее смерти квартира отходит ему. Плательщик в этом случае становится собственником квартиры сразу после регистрации перехода прав в Росреестре. Однако полностью распоряжаться своей новой собственностью плательщик сможет только после смерти получателя ренты, когда с квартиры снимется обременение.
Что такое договор пожизненного содержания с иждивением?
Отличие этого договора в том, что при пожизненном содержании с иждивением плательщик ренты не просто выплачивает получателю определенную сумму, но полностью его содержит (при этом получателей ренты может быть несколько, все они должны быть прописаны в договоре). Предметом такого договора может быть только недвижимость (квартира, жилой дом с земельным участком и др.).
К этому договору применяются те же правила, что и к договору пожизненной ренты. Если один из получателей ренты умирает, его доля ренты переходит к другим получателям (то есть размер платежа или количество и качество услуг не уменьшаются, если иное не согласовано). Плательщик перестает выплачивать ренту, только когда умирает последний получатель.
Пример пожизненного содержания с иждивением: молодая семья (плательщики ренты) обеспечивает уход и содержание пенсионеров (получатели ренты) в обмен на их жилье: покупает им продукты и лекарства, организовывает уборку квартиры, оплачивает коммунальные услуги, лечение.
В какой форме можно выплачивать ренту?
Это зависит от типа ренты. Постоянную ренту необязательно выплачивать только деньгами — можно заменить ее услугами или выполнением работ, если прописать это в договоре. А вот пожизненную ренту нужно платить только в денежной форме.
В случае с договором пожизненного содержания с иждивением стороны могут договориться, что, например, плательщик будет не только полностью содержать получателя ренты и ухаживать за ним (покупать продукты, лекарства, оплачивать лечение и пр.), но периодически делать и денежные выплаты. Размер и частота таких выплат и другие формы компенсации прописываются в договоре.
Что прописать в договоре ренты?
Перед заключением договора тщательно обсудите все условия. Если возникают сомнения — обратитесь к профессиональному юристу.
В договоре ренты обязательно необходимо:
- Описать имущество, которое передается под выплату ренты (адрес и характеристики квартиры);
- Указать цену выкупа ренты (для договоров постоянной ренты);
- Сумму и график платежей (для договоров пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением);
- Указать способ выплаты ренты или список продуктов и услуг (для договоров пожизненного содержания с иждивением);
- Если речь идет о движимом имуществе, необходимо включить условие об обеспечении рентных платежей (в случае с недвижимостью такого не потребуется).
Условия договора должны быть максимально понятными. Например, чтобы выполнять требования по выплате определенной суммы в месяц, достаточно ежемесячно делать платеж и брать с получателя ренты расписку о получении денег. А если требования более объемные — приобретать лекарства, обеспечивать получателя ренты продуктами и т. п., — то в случае серьезных разногласий с получателем доказать в суде, что вы выполняете требования, будет сложно. Поэтому следует максимально подробно прописать условия договора, к примеру, составить перечень жизненных потребностей получателя и услуг, которые плательщик будет ему оказывать (приобретение продуктов, вещей, лекарств, уборка квартиры и пр.). По каждому пункту пропишите, что конкретно плательщик ренты обязуется купить или выполнить. Это не только поможет выявить, насколько у обеих сторон договора разные ожидания от сделки (если они есть), но и ликвидировать разногласия на раннем этапе.
Укажите в договоре, что считать существенным нарушением условий. Например, что будет, если плательщик не выплачивает деньги в течение нескольких месяцев и какие последствия наступят в этом случае.
Как внести изменения в договор ренты?
Чтобы внести изменения в договор или добавить какие-либо пункты, при согласии обеих сторон, можно будет заключить дополнительное соглашение к договору и заверить его у нотариуса.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Можно ли вернуть деньги, уплаченные по договору ренты?
Нет, нельзя. У получателя ренты нет обязательств по возврату уплаченных платежей. В случае возникновения разногласий вернуть уплаченную ренту не получится.
Какие документы нужны для заключения договора ренты?
Если речь идет о договоре ренты с передачей прав на недвижимость, то пакет документов приходится готовить получателю ренты (владельцу недвижимости). Для оформления договора потребуются:
- паспорта всех сторон сделки;
- выписка из ЕГРН;
- документы, на основании которых возникло право собственности (например, договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования или договор приватизации);
- единый жилищный документ, в котором перечислены все, кто прописан и имеет право пользования квартирой;
- копия финансово-лицевого счета на жилье (подтверждает наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам);
- техплан и экспликация квартиры из БТИ;
- согласие супруга получателя, если речь идет об имуществе, приобретенном в браке, и супруг не является стороной сделки;
- заявление о государственной регистрации перехода прав собственности в Росреестре и квитанцию об уплате госпошлины (для физлиц — 2000 рублей).
Обязательно ли удостоверять договор ренты у нотариуса?
Да, иначе он будет считаться недействительным. А если договор подразумевает переоформление собственности, документ нужно регистрировать в Росреестре. У объекта недвижимости в этом случае появляется обременение. То есть квартира, в которой проживает пенсионер на вашем иждивении, будет вашей собственностью, но вы не сможете свободно распоряжаться ею до прекращения действия договора, то есть до смерти получателя ренты.
Сколько стоят услуги нотариуса?
Услуги нотариуса обходятся, как правило, в 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Еще несколько тысяч рублей придется заплатить нотариусу (все расходы при этом несет плательщик ренты). После оформления договора у нотариуса необходимо также подписать акт приема-передачи квартиры.
Как избежать мошенничества при заключении договора ренты?
Как и в любой сделке тут важно проявлять осторожность и осмотрительность. Случаи мошенничества в этой сфере не редки, причем жертвой может стать любая из сторон.
Если вы плательщик ренты, обратите внимание на то, есть ли у получателя наследники. Если пенсионер не поддерживает отношений с семьей и отписывает квартиру вам, после его смерти родственники могут попытаться отсудить у вас квартиру. Поэтому перед заключением сделки договоритесь с получателем ренты о прохождении медицинского освидетельствования и получите справку о его дееспособности (самому также лучше получить подобную справку).
Всегда есть вероятность, что пенсионер передумает и подаст в суд с целью расторгнуть договор, настаивая на том, что плательщик не выполняет свои обязательства. Если суд примет сторону получателя, сумма ренты, которую вы уже выплатили, к вам не вернется (а право собственности на квартиру вы утратите — как, впрочем, и необходимость дальнейших платежей).
В адвокатской практике были примеры, когда пожилые люди регулярно заключали и расторгали договоры ренты, тем самым обеспечивая себе доход. На 100% от этого застраховаться нельзя, однако желательно сохранять все чеки при покупке лекарств и других продуктов, квитанции о платежах и брать у получателя ренты расписки о наличных выплатах. Так при необходимости в суде будет проще доказать, что вы были добросовестным плательщиком.
Чтобы не стать жертвой мошенничества, внимательно читайте договор, а лучше составляйте его у профессионального юриста.
Если вы собираетесь получать ренту, проявите максимальную осторожность при выборе плательщиков. Распространенная среди мошенников схема включает единовременную выплату пенсионеру крупной суммы — например, нескольких сотен тысяч рублей, — однако при этом подписывается не договор ренты, а договор дарения или купли-продажи квартиры.
Иногда вместо договора ренты дают подписать генеральную доверенность на распоряжение имуществом, тогда третье лицо получает возможность оформлять сделки с недвижимостью собственника. В этих случаях пенсионер рискует продать жилое помещение за бесценок или лишиться недвижимости и остаться без материальной поддержки.
Если же плательщик ренты не выполняет обязательства по договору, вы имеете право обратиться в суд. Подробнее о расторжении договора читайте ниже.
Какие ещё существуют риски при заключении договора ренты?
Помимо мошенничества, один из главных рисков — возможное падение цен на недвижимость. Подсчитайте, какую сумму ренты вы будете платить в год, оцените варианты на разное количество лет (так как неизвестно, сколько лет придется ее выплачивать) — и сравните со стоимостью квартиры. В некоторых случаях сделка будет нерентабельной.
Наконец, помните, что этот договор не имеет определенного срока. Пенсионер может прожить довольно долго после подписания договора, а может и пережить рентоплательщика (в этом случае выплачивать ренту придется его детям или другим наследникам).
Как расторгнуть договор постоянной ренты?
Если речь идет о договоре постоянной ренты, плательщик может прекратить выплаты, выкупив ренту. Кроме того, если имущество будет испорчено или уничтожено, плательщик постоянной ренты вправе отказаться от выплат или вообще расторгнуть договор.
Получатель постоянной ренты вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, если тот регулярно нарушает условия договора:
- Не выплачивает ренту больше года;
- Признан банкротом либо возникли иные обстоятельства, явно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, установленные договором;
- Не соблюдает условия по уплате ренты;
- В случае иных обстоятельств, прописанных в договоре.
Если плательщик отказывается расторгать договор или выкупать ренту, разорвать условия можно только через суд. Если по решению суда договор будет расторгнут и имущество вновь поменяет владельца, получателю ренты необходимо зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением?
Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением крайне сложно. Он прекращает действовать, когда умирает получатель ренты. Просто так прекратить выплаты не получится, как и выкупить у него квартиру, — таких прав договор не предусматривает.
Расторгнуть договор пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением можно только по требованию получателя ренты, но только если плательщик нарушает условия договора и не выполняет свои обязательства. В этом случае получатель вправе требовать, чтобы плательщик выкупил ренту, либо добиваться расторжения договора с возмещением убытков.
Если речь идет о договоре пожизненного содержания с иждивением, то в случае, если плательщик грубо нарушает свои обязательства, получатель вправе потребовать вернуть ему имущество либо выплатить его покупную цену, то есть полную стоимость квартиры. При этом плательщик не имеет права на компенсацию расходов, которые понес на содержание получателя ренты.
Не снимать и не покупать, а получить квартиру, ухаживая за престарелым человеком, — возможно ли это? Разбираемся в нюансах ренты и рисках обеих сторон
Что такое договор ренты
Договор ренты — это соглашение, по которому владелец квартиры передает недвижимость физическому лицу или компании в обмен на систематические выплаты либо пожизненное содержание. Этот способ подходит для пожилых людей, у которых нет родственников и финансовой поддержки, покрывающей коммунальные платежи и основные потребности. В идеале человек получит стабильный предсказуемый доход, ничего не теряя при жизни.
Часто заключают договор постоянной ренты: собственник квартиры или другого имущества передает его в обмен на обязательство периодически выплачивать определенную сумму денег. Можно подписать соглашение на предоставление вещей или услуг, которые покроют необходимые суммы — не меньше ежемесячного прожиточного минимума. Договор не ограничен по срокам, но может быть расторгнут, если его условия не соблюдаются.
Договор ренты зачастую выбирают одинокие престарелые люди
(Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)
Договор ренты с пожизненным содержанием
Допустим, пожилая женщина не может себя обеспечивать, у нее нет родственников, но есть квартира. Часто в силу возраста она не готова ее сдавать и переезжать в квартиру, аренда которой обойдется дешевле. Тогда она может передать недвижимость в собственность другому человеку, но он полноценно вступит в права только после смерти хозяйки. Оплата производится деньгами — не вещами и не услугами. То есть, заключая договор пожизненной ренты, плательщик обязуется содержать пенсионерку до конца ее жизни, при этом уже может жить в квартире, оплачивая ее будто в рассрочку. Ренту нельзя передавать по уступке третьему лицу.
Договор пожизненного содержания с иждивением
Вместо ежемесячных платежей будущий полноправный владелец квартиры должен ухаживать за нынешним. В отличие от пожизненного содержания иждивение предполагает не только денежную выплату, но и покупку еды, одежды, лекарств и вещей, а также поддержку здоровья и помощь с бытовыми делами — лично или путем оплаты услуг профессионалов. Суммы, которые тратятся каждый месяц на содержание получателя ренты, должны быть не меньше двух прожиточных минимумов. При этом и владелец недвижимости, и осуществляющий уход, как правило, живут вместе.
Договор пожизненного содержания с иждивением должен гарантировать помощь
(Фото: Andrea Piacquadio/Pexels)
Как заключить и расторгнуть договор ренты
Договор ренты необходимо зарегистрировать у нотариуса, иначе он будет признан недействительным (ст. 584 ГК РФ). Специалист должен удостовериться, что участники соглашения отдают себе отчет в принятом решении, проверить подлинность документов (в случае если плательщик — юрлицо, убедиться, что деятельность соответствует его Уставу).
ГК РФ предусматривает возможность расторжения договора ренты по общим для всех соглашений критериям. Например, если владелец квартиры признан недееспособным или подписал документы под угрозой. Однако есть возможность прекращения договоренностей по специфическим причинам. Закон позволяет разорвать соглашение, если выплаты просрочены на год и более, а также когда плательщик не исполняет обязательств или признан банкротом. Особенно важно прописать в договоре все нюансы и другие возможные причины отмены ренты; требования о ее прекращении и возмещении убытков будут рассматриваться в суде.
Читайте также Заверенному верить: когда обращаться к нотариусу при сделках с жильем
Плюсы договора ренты
Получателю ренты выгодно заключение такого договора. Особенно если у него есть еще одно жилье. Вместо сдачи внаем со сменой арендодателей и несением ответственности за имущество он обеспечит себе безбедную старость с гарантией ежемесячных выплат. Договор гарантируется залогом — передаваемым имуществом. Финансовое обеспечение сохраняется, даже если жилье станет непригодным для проживания.
Плательщик также остается в выигрыше: с учетом стоимости недвижимости он получит квартиру или дом с меньшими затратами. Рантье не сможет расторгнуть договор, если его условия соблюдаются. К тому же вариант с проживанием и иждивением дешевле, чем снимать квартиру.
Минусы договора ренты
Договор ренты отличается неопределенностью сроков долга. До момента смерти пожилого человека стать полноправным владельцем квартиры невозможно. Кроме того, плательщик берет на себя все расходы на нотариуса, по заключению договора и получению справок. Владелец квартиры, в свою очередь, может стать жертвой мошенников. Нередки случаи, когда рантье старались сжить со свету, чтобы меньше платить и скорее заполучить его имущество.
Мошенники встречаются и среди людей в возрасте
(Фото: Pexels)
Читайте также ВС защитил права получателей жилья по договору пожизненной ренты
Как оформить договор ренты
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Когда планируете передавать квартиру в ренту или заключать договор, чтобы стать ее собственником, заручитесь профессиональной юридической помощью, это поможет избежать серьезных рисков. Правильно составленный договор позволит прописать варианты расторжения соглашения и ответственность сторон.
Учитывайте все возможные нюансы при подписании договора ренты
(Фото: Mari Helen/Unsplash)
Комментарий эксперта
Интервью с Еленой Федоровой, юристом в сфере земельных отношений, строительства и защиты прав обманутых дольщиков:
— Что важно знать рентодателю?
— Судебные тяжбы по договорам пожизненного содержания (ренты) не редкость. Интересен случай, когда спор между наследником и рентодателем тянулся 15 лет. Пожилой человек оформил завещание на одну соседку, а потом договор ренты на другую. Дамы не общались, одна носила продукты, вторая делала уколы и возмещала коммуналку, обе рассчитывали на квартиру. Спор инициировала наследница по завещанию в связи со смертью пожилой дамы, оплатила услуги юристов, экспертизы и проиграла.
Основа таких споров — установление способности рентополучателя осознавать действия и руководить ими.
— На что обратить внимание при заключении договора?
— Для оформления соглашения запросите у рентополучателя справку из психоневрологического диспансера с освидетельствованием, а при необходимости и наркодиспансера. Расспросите о симптомах деменции.
С недавних пор при совершении действия нотариус вправе использовать средства видеофиксации в порядке, установленном Федеральной палатой.
Согласно порядку, «материалами видеофиксации признаются любые фото-, видео- и аудиоматериалы, полученные при использовании средств видеофиксации при совершении нотариального действия». Такая фиксация может быть использована в качестве доказательства в суде.
— Как обезопасить себя на будущее: собирать чеки покупок для иждивенца, заказывать товары на его адрес, сохранять билеты, счета и подтверждения перевода денег?
— Нужно неукоснительно соблюдать условия заключенного договора, а подтверждения его исполнения хранить.
— Что необходимо учесть рентополучателю?
— Необходимо досконально проговорить и обстоятельно зафиксировать размер содержания, возможность его индексации, расходы на приобретение продуктов, одежды, лекарств, ремонт жилого помещения.
Учтите, что при совместном проживании вы можете не ужиться в силу характера, при этом условия договора будут соблюдаться, но психологический климат окажется невыносим. Основанием же для расторжения соглашения в суде испорченные взаимоотношения не являются.
Предусмотрите раздельное проживание и невозможность переселения из квартиры.
Не всегда пожилому человеку со слабым здоровьем достаточно пенсии на то, чтобы купить себе все необходимое. Работать уже здоровье не позволяет, а деньги очень нужны. Одна из интересных возможностей, которые предоставляет действующее законодательство пенсионеру, имеющему недвижимость, ежемесячно получать дополнительные деньги — это договор ренты на квартиру с пожизненным содержанием собственника имущества.
Что такое договор ренты
Многие из нас на примере своих близких или дальних родственников или знакомых могут припомнить такой конструктивный пример договора ренты из жизни — когда бабушка получала деньги и уход от своего дальнего родственника или хорошей знакомой, а после ее смерти этот человек становился полноправным собственником квартиры.
Современное гражданское законодательство РФ различает договор ренты и пожизненного содержания с иждивением как два разных вида соглашений.
В отношении имущества пожилых граждан, которые хотят получать финансовую помощь и поддержку от своих родственников или не родственников в обмен на передачу тем квартиры или дома, возможны оба варианта. Кроме того, производить выплаты пенсионеру (быть рентоплательщиком) может:
- физлицо;
- организация;
- государство.
Итак, договор пожизненной ренты на квартиру, что это, — разбираемся в законодательстве.
По нему одна сторона (получатель) передает другой стороне (плательщику) в собственность имущество, а плательщик обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю определенную денежную сумму (статья 583 ГК РФ).
Это условие устанавливается на период жизни либо самого собственника недвижимости, либо другого человека.
Допускается установление выплат в пользу нескольких граждан (например, проживающих вместе супругов). Тогда после смерти одного из них доля переходит к другому, а общий размер выплат не уменьшается.
А если нужны не только деньги, но и нематериальное обеспечение: уход, покупка продуктов питания, лечение и т. п. (даже организация похорон), то заключается договор пожизненного содержания с иждивением (статьи 601, 602 Гражданского кодекса РФ).
Может пригодиться:
- как оформить пособие по уходу за пожилым человеком;
- как оформить больничный по уходу за больным родственником.
В каких случаях заключается рента
С ответом на первый вопрос, что такое договор ренты на квартиру, мы разобрались, теперь ответим на следующий: а кому это выгодно?
Обычно такое соглашение заключают одинокие пожилые люди, у которых нет близких (либо есть серьезные конфликты с этими близкими).
Но если у пенсионера есть родственники, то иногда все равно целесообразно оформить родственника как рентоплательщика. Почему этот способ удобнее? Это альтернатива дарению или завещанию.
Например, при дарении недвижимость становится собственностью одаряемого без всяких «но», и нерадивый родственник после оформления квартиры или дома может отказаться от ухода за пенсионером или даже выгнать его. При ренте выплаты — обязательное условие, поэтому это выгоднее пенсионеру.
Что касается завещания, то его можно в любой момент изменить (например, родная племянница 20 лет ухаживала за старушкой, а та за месяц до смерти решила все завещать малознакомой даме, которая раз в месяц приносила ей продуктовый набор от какой-то странной «благотворительной» конторы. Это, кстати, реальный случай). Кроме того, что делать, если вдруг объявятся родственники, требующие обязательную долю наследства или оспаривающие завещание? При оформлении ренты этих проблем не будет, поэтому она выгодна тем людям, кому пенсионер хочет оставить свое имущество.
Как оформить договор ренты
Потенциально рассматриваемый вид соглашения выгоден всем участникам сделки, но необходимо понимать, как правильно его составить и в соответствии с законодательством.
Заключается он исключительно в письменном виде, в двух экземплярах (для каждой из сторон). Содержание договора ренты включает в себя следующие существенные условия:
- определение сторон договора;
- его предмет (то есть местонахождение и описание имущества, которое перейдет в собственность к рентоплательщику);
- размер платежей, в том числе порядок и период выплат;
- место проживания сторон сделки (прописывается, переедет плательщик к пенсионеру или пенсионер до конца жизни проживает в передаваемой квартире без возможности переселения куда бы то ни было).
На финансовой составляющей договора остановимся подробнее: сторонам необходимо определить, сколько стоит договор пожизненной ренты (описать размер и график денежных выплат, способы передачи денежных средств). Квартира или дом передается либо с уплатой оговоренной сторонами единовременной суммы, либо бесплатно. При единовременной выплате ее размер обычно определяется в процентах от стоимости имущества (рыночной или кадастровой). А размер последующих платежей стороны определяют самостоятельно.
При бесплатной передаче квартиры платеж из расчета за месяц составляет не менее одного прожиточного минимума на душу населения, установленного в том регионе, где находится недвижимость. Растет прожиточный минимум — растет и платеж.
При пожизненном содержании с иждивением общая стоимость содержания в месяц устанавливается в размере не менее двух прожиточных минимумов на душу населения. Актуальная информация о размере прожиточного минимума публикуется на сайте Росстата.
Подробнее: МРОТ и прожиточный минимум в текущем году
Для пожизненного содержания также важно подробно описать виды помощи, которую получает по обязательствам пенсионер: на какую сумму и как часто приобретаются продукты питания, одежда, лекарства; какой медицинский уход при необходимости организуется для пенсионера (например, платная одноместная палата в медучреждении, оплата работы сиделки, медсестры на дому и т. п.); как часто и чьими силами производится уборка квартиры и др.
Таким образом, договор составляется максимально конкретно. Если обязанности прописаны общими формулировками, есть вероятность, что стороны получат совсем не то, на что рассчитывали (например, пенсионер получит самые дешевые лекарства и просроченные продукты и «переезд» в разваленный домик в деревне, либо плательщику придется удовлетворять бесконечные «хотелки» привередливой бабули).
Образец договора ренты
Лучше самостоятельно найти нотариуса, который знает, в какой форме заключается договор ренты и каково его содержание. К сожалению, встречаются «грязные» случаи, когда пенсионеру дают подписать дарственную, предлагают продать имущество по заниженной стоимости или выдать доверенность на распоряжение квартирой. Нередко в этих мошеннических схемах принимает участие «свой» нотариус либо человек, выдающий себя за нотариуса. Если пенсионеру самому сложно найти нотариуса, то целесообразно обратиться за помощью в выборе к лицу, не заинтересованному в сделке.
Кроме того, пенсионеру важно четко понимать, почему и где регистрируется договор ренты с пожизненным содержанием в соответствии с законодательством. Важным моментом является то, что право собственности на имущество переходит к плательщику ренты. В этой связи и требуется госрегистрация. Сделка в обязательном порядке удостоверяется нотариусом (статья 584 ГК РФ), а после этого документы направляются на государственную регистрацию в Росреестр. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) меняется собственник — теперь этот тот, кто платит ренту, но имущество у него с обременением. Соответственно, ни продать, ни подарить, ни совершить каких-либо иных действий с ней новый собственник не сможет, пока действуют условия договора.
Для заключения этого документа предлагаем использовать следующий образец:
Читайте также: как составить договор дарения денег между близкими родственниками
Что такое договор ренты и кому он нужен
Сделка даёт возможность получить имущество в рассрочку для одной стороны и деньги или уход — для другой.
Что такое договор ренты и какой она бывает
Договор ренты подразумевает сделку, в ходе которой собственник передаёт кому‑то своё имущество. Взамен он периодически получает деньги или содержание в другой форме.
Получатель имущества в зависимости от условий договора может платить ренту:
- Бессрочно. В этом случае право на получение денег или других бонусов после смерти получателя ренты переходит к его наследникам. У плательщика остаётся возможность выкупить ренту и выйти из круга обязательств, но это условие должно быть прописано в договоре.
- Пожизненно, то есть до смерти собственника имущества.
Во втором случае вопрос может быть не только денежным. Как отдельный вид сделки существует пожизненная рента с иждивением. Она подразумевает, что получателю имущества придётся ухаживать за собственником, помогать ему по хозяйству или обеспечивать его бытовые потребности. Иногда это делается вместо ежемесячных выплат, иногда — в дополнение к ним.
При этом имущество может передаваться бесплатно, то есть за выполнение условий договора ренты, а может и за единовременную выплату в дополнение к последующим.
На практике речь обычно идёт о пожизненной ренте с иждивением или без него в обмен на недвижимость. И дальше мы будем говорить в основном именно о таких вариантах.
Когда нужен договор ренты
Когда человеку требуются деньги и у него есть недвижимость, он может её продать. Но если это его единственное жильё, он остаётся без крыши над головой. Договор ренты помогает получать финансовую и бытовую помощь до самой смерти и не терять при этом права жить в квартире. Потому такой возможностью часто пользуются пожилые или нездоровые люди.
Например, одинокая старушка может заключить договор ренты с юной соседкой. Та будет ежемесячно приносить определённую сумму денег, ходить в магазин и аптеку, прибираться. А когда пожилая женщина умрёт, девушке достанется квартира.
Передача жилья здесь выступает с одной стороны платой за помощь и материальную поддержку, а с другой — гарантией, что плательщик ренты продолжит выполнять свои обязательства, потому что иначе договор можно расторгнуть.
Когда плательщик ренты получит квартиру
Жильё переходит в собственность к новому владельцу сразу после заключения договора ренты и его регистрации в Росреестре. Однако бывший владелец получает право пожизненного проживания в квартире, а на недвижимость накладывается обременение. Новый собственник не может продать или сдать жилплощадь без разрешения получателя ренты.
Как определяется размер ежемесячных платежей
Как договорятся участники сделки. Но нижняя граница у платежей есть: они должны быть не меньше прожиточного минимума, а при ренте с иждивением — не меньше двух прожиточных минимумов. Впрочем, это правило не работает, если при заключении договора будущий владелец жилья внёс плату за него единовременно.
Какие риски есть для получателя ренты
В целом для получателя это относительно безопасная сделка. Есть риск столкнуться с недобросовестным плательщиком, но в этом случае договор можно расторгнуть через суд.
Конечно, в жизни иногда повторяется сюжет детективных сериалов, где милую старушку уговаривают переписать на кого‑то квартиру, а потом убивают. Но это криминальная история, пожалуй, может случиться не только с получателем ренты. Убить могут и наследники, тут нет прямой связи с видом сделки.
Какие риски есть для плательщика ренты
У этой стороны слабых мест несколько больше:
- Получатель ренты может попытаться оспорить сделку в суде, просто потому что передумал. И на этот случай плательщик должен быть готов доказать, что свои обязательства он исполнял в полном объёме.
- Платежи никак не привязываются к стоимости имущества. Если получатель ренты отличается хорошим здоровьем, то сумма всех взносов по договору может превысить в итоге стоимость квартиры.
- Квартира будет в собственности плательщика с момента заключения договора ренты, но распоряжаться ею фактически нельзя.
- В случае повреждения или уничтожения имущества риски несёт плательщик ренты. То есть не исключен вариант остаться без недвижимости, например из‑за пожара. Но и это не всё: обязанность платить ренту при этом сохраняется.
Впрочем, кое‑какие риски можно компенсировать, но об этом ниже.
Как заключить договор ренты
Обговорить условия сделки
Получатель и плательщик ренты будут в относительно близком контакте долгие годы. Потому важно изначально всё скрупулёзно обговорить и убедиться, что всем всё понятно, а условия устраивают обе стороны.
По возможности будущему плательщику ренты стоит познакомиться с родственниками получателя и удостовериться, что они не против. Потому что именно они могут вставлять палки в колёса, настраивать получателя ренты против плательщика и подталкивать к оспариванию договора.
Убедиться в законности сделки
Помимо всего прочего, есть два документа, которые плательщику ренты крайне желательно посмотреть к моменту сделки.
1. Выписка из ЕГРН
Для начала необходимо проверить, может ли вообще человек распоряжаться жильём и является ли его единственным собственником. Для этого понадобится выписка из Единого государственного реестра недвижимости. В ней будет информация обо всех владельцах квартиры. Получить документ плательщик ренты может и самостоятельно. Как это сделать, у Лайфхакера есть отдельная подробная инструкция.
2. Справки от психиатра и нарколога
Договоры ренты часто заключаются с пожилыми людьми. Когда они умирают, в дело вступают наследники, лишившиеся квартиры. Они разыгрывают карту невменяемости родственника: мол, его вынудили подписать документ. А потому хорошо бы иметь свежие справки от специалистов о том, что потенциальный получатель ренты вменяем и отдаёт себе отчёт в своих поступках.
Составить договор
В договоре ренты много нюансов. И это именно тот случай, когда просто необходимо обратиться к специалисту. Он проследит, чтобы в документе не осталось недоговорённостей и формулировок, которые можно трактовать неоднозначно.
Не стоит экономить на услугах юристов, чтобы впоследствии не тратить впустую ещё больше денег и нервов.
Особенно это касается ренты с иждивением. В профессиональной помощи здесь заинтересованы обе стороны. Грамотно заключённый договор поможет бывшему собственнику имущества получать помощь в полном объёме, а будущему — защитить себя от неправомерного расторжения сделки.
Для этого, в частности, надо включить в документ конкретный список обязанностей по удовлетворению бытовых потребностей получателя ренты. И в случае разночтений, что плательщик ренты должен или не должен делать, всегда можно будет свериться с договором.
Обратиться к нотариусу
Договор ренты обязательно удостоверяется нотариусом. Если по нему передаётся квартира, то документ также необходимо зарегистрировать в Росреестре.
Что делать после заключения договора ренты
Получателю ренты остаётся жить и следить, чтобы материальную или другую помощь оказывали ему в соответствии с договором. А вот плательщику придётся чуть сложнее.
Если речь идёт о пожизненной ренте, ему необходимо вовремя перечислять деньги и собирать документы, подтверждающие это. При ренте с иждивением к платежам добавляется (или заменяет их) непосредственная помощь и траты на продукты, лекарства — всё строго по договору.
Вообще документы — лучший друг плательщика ренты. Если договор говорит, что делать, то чеки и прочие подобные бумаги подтверждают исполнение обговорённых условий.
При ренте с иждивением в конце каждого месяца хорошо бы брать с её получателя расписку, что у него нет претензий и он всем доволен. Всё это пригодится на случай, если получатель ренты захочет оспорить сделку.
А ещё плательщику ренты стоит дружить с соседями, чтобы они подтвердили его активность в суде, если потребуется.
Могут ли наследники оспорить договор ренты после смерти родственника
Попытаться так поступить им никто не запретит. Но плательщик ренты в относительной безопасности, если всё делал правильно, а именно:
- попросил у второй стороны справку о вменяемости при заключении договора;
- привлёк юриста к составлению документов;
- исполнял договор как следует и может подтвердить это.
Что запомнить
- Договор ренты даёт её получателю возможность спокойно дожить в своей квартире в комфорте и с уходом.
- Плательщику ренты сделка позволяет получить недвижимость в рассрочку или в обмен на приложенные усилия.
- Срок, когда квартира полностью перейдёт в распоряжение плательщика ренты, не определён и может растянуться на десятилетия. Но не обязательно.
- Чтобы избежать рисков, надо заключать договор с привлечением специалистов, а потом чётко соблюдать условия документа.
Читайте также ⚖️📝🤝
- Кому и зачем нужен брачный договор
- Что лучше: подарить квартиру или оставить в наследство
- Что такое договор дарения и когда он может понадобиться
- Как составить договор купли-продажи: основные правила и советы юристов
- Как оформить доверенность и когда она нужна
*Деятельность Meta Platforms Inc. и принадлежащих ей социальных сетей Facebook и Instagram запрещена на территории РФ.
На чтение 4 мин Просмотров 1.6к. Опубликовано 30.09.2022
Обновлено 15.02.2023
Содержание
- Что такое договор ренты и его виды
- Договор постоянной ренты
- Договор пожизненной ренты
- Договор ренты с пожизненным содержанием
- Особенности заключения договора ренты
- Заключение договора ренты с одиноким пенсионером
- Заключение договора ренты с недееспособным
- Заключение договора ренты с банком
Что такое договор ренты и его виды
Бывает, что одинокий человек имеет квартиру, но ему нужен уход. Или даже у него есть родственники, но они не хотят ему финансово или физически помогать. В этом случае можно заключить договор ренты с любым человеком, банком, специальной организацией или государством. В результате владелец квартиры получит регулярные выплаты, а плательщик — его квартиру. Но все это нужно оформить с помощью договора ренты.
Договор ренты — это официальное название договора пожизненного ухода за предоставление имущества. Например, квартиры. То есть, владелец квартиры передает другому лицу (человеку или организации) квартиру в собственность за регулярные выплаты или физическую помощь.
Права и обязанности договора ренты установлены в статье 583 ГК РФ. Также, см главу 33 ГК РФ.
Договор ренты оформляется только через нотариуса. И право собственности на квартиру переходит к помощнику сразу. Но в ЕГРН будет стоять отметка о том, что квартира обременена рентой. А значит он не сможет ее продать или подарить без согласия прошлого собственника или до снятия обременения.
Договор ренты бывает трех видов:
- договор постоянной ренты;
- договор пожизненной ренты;
- договор пожизненного содержания с иждивением.
Обратите внимание! Если договор заключается в отношении квартиры, то плательщик ренты имеет право в ней жить. Но и получатель ренты имеет право сохранить за собой пользование жильем.
Если плательщик не исполняет свои обязательства, то получатель может расторгнуть договор. Но сначала он должен направить требование о выплате ренты и процентов за просрочку выплаты ренты.
Договор постоянной ренты
Договор постоянной ренты — это договор, в котором вы оказываете владельцу имущества услугу или регулярно платите деньги за пользование его имуществом. Получателями ренты по такому договору могут быть граждане и некоммерческие организации. А плательщиками могут быть граждане, организации, муниципалитет или государство.
Договор постоянной ренты не имеет срока. То есть, если получатель ренты умрет, то право на получение ренты переходит к его наследникам. Действие договора закончится, когда плательщик выкупит ренту.
Пример постоянной ренты. Павел владеет земельным участком. А Егор заключает с ним договор ренты. С момента заключения договора собственником участка становится Егор. Но он не может его продать или подарить из-за обременения.
Договор пожизненной ренты
Договор пожизненной ренты заключается на период до смерти владельца имущества или другого лица, которого он укажет. То есть, получателем ренты не обязательно должен быть именно владелец имущества.
Более того, получателей может быть несколько. В этом случае, если один из получателей ренты умирает, его доля делится между остальными (если в договоре не предусмотрено иное). А полностью действие договора прекращается только после смерти последнего получателя ренты.
Периодичность выплат сторону устанавливают сами. Это могут быть платежи каждый месяц, каждый квартал или любой другой вариант. Если стороны не предусмотрели свой вариант, то рента должна выплачиваться по завершению каждого календарного месяца.
Но сумма из расчета на месяц не может быть меньше прожиточного минимума, установленного в регионе.
Скачать образец договора пожизненной ренты.
Договор ренты с пожизненным содержанием
Договор пожизненного содержания с иждивением похож на договор пожизненной ренты. Он также заканчивается в случае смерти получателя ренты. Но плательщиком ренты может быть только физическое лицо.
Здесь, кроме ежемесячной выплаты, необходимо предоставить получателю ренты жилье (при необходимости), одежду, лекарства, питание, а также заботится о его здоровье и ухаживать за ним. В этот договор можно включить оплату похорон получателя ренты.
Стоимость ухода и содержания не может быть менее 2 прожиточных минимумов, установленных в регионе.
Если получатель ренты не нуждается в уходе, то он может просить замену ухода регулярной выплатой денег в той же сумме.
Особенности заключения договора ренты
Заключение договора может иметь ряд особенностей, в зависимости от статуса сторон.
Заключение договора ренты с одиноким пенсионером
Учтите, договор заключается только через нотариуса. И нотариус обязательно проверяет пенсионера на вменяемость. Если он не может ответить на простые вопросы, то в удостоверении договора будет отказано.
Заключение договора ренты с недееспособным
Заключить договор ренты с недееспособным нельзя. Также нельзя его заключить в отношении жилья, принадлежащего недееспособному на праве собственности.
Зато можно его заключить с любым другим собственником жилья в пользу недееспособного. В этой ситуации недееспособный будет получателем ренты.
Заключение договора ренты с банком
Многие банки предлагают такую услугу. Возможно пенсионерам и инвалидам даже надежнее обратиться с этим вопросом в банк.
Так они могут быть спокойны, что организация не попробует причинить им вред, чтобы скорее получить имущество. А в случае возникновения проблем с выплатами, всегда можно подать жалобу в головной офис.
Оставьте заявку на консультацию юриста:
Добавить в Избранное
