Как составить договор с риелтором

Чем отличается самозанятый риелтор от индивидуального предпринимателя

Риелтор официально, согласно законодательству РФ, может работать на себя. В законе № 422 ФЗ перечислены случаи, в которых самозанятым быть нельзя. К риелторам имеет отношение лишь запрет на предпринимательскую деятельность в интересах другого лица (об этом чуть ниже). 

Самозанятость отличается от индивидуального предпринимательства:

Анна Лазарева, консультант, в прошлом совладелец агентства недвижимости:

Индивидуальное предпринимательство сложнее: нужно отвечать за свои действия имуществом, подавать раз в год декларацию о доходах и отчислять налоги, даже если прибыль за этот период нулевая. 

Но есть и преимущества перед самозанятостью. По закону нельзя получать процент от сделки, а большинство риелторов работает за процент. Поэтому в договоре прописывают фиксированную сумму, например, 30 тысяч рублей, а основной размер вознаграждения оговаривается устно. 

В этом случае доход самозанятого риелтора будет зависеть от честности его клиентов. Кроме того, самозанятость не влияет на будущую пенсию, так как не предусматривает отчислений в фонды.

В общем, если вы планируете нанимать сотрудников или раскрутить свой бизнес до ощутимых сумм, стоит оформиться как ИП. В этом случае ваша ответственность, в том числе и финансовая, будет выше. Поговорим теперь о самозанятых.

Как оформить самозанятость

Если ваша риелторская практика скромна или это ваша подработка, вы можете зарегистрироваться как самозанятый. Для этого скачайте приложение «Мой налог» (официальное приложение ФНС) или заполните форму на сайте налоговой службы. 

Если этого не сделать, ваша деятельность официально не будет считаться легальной. Зарегистрировавшись в приложении, вы будете ежемесячно оплачивать НПД, если получите вознаграждение.

Что может делать самозанятый риелтор

Согласно письму Министерства финансов от 22.07.2019, риелтор может оказывать услуги как частный специалист, но есть некоторые нюансы. Например, следующие услуги оказывать можно:

• составить и проверить договор;
• проверить пакет документов клиента;
• проконсультировать клиента;
• составить рекламное объявление;
• помочь клиенту во время визитов к нотариусу, в ипотечный отдел банка и другие организации.

Чего ему делать нельзя

Самозанятый риелтор не может официально представлять своего клиента, то есть пойти вместо него к нотариусу, в банк и т. п. Также самозанятые не могут в качестве оплаты услуг брать комиссию от сделки: стоимость их работы фиксирована и прописана в договоре.  

Чтобы развить свой бизнес, потребуются деньги. Совкомбанк предоставляет кредит самозанятым на выгодных условиях. Реклама: кредит для самозанятых-1.

Что должно быть в договоре

Договор составляют в произвольной форме, в интернете можно найти образцы, если вы не любите придумывать тексты документов. 

Обязательно укажите в договоре:

• подробное описание всех параметров квартиры;
• детали, которые важны для клиента, покупающего квартиру;
• сколько средств ваш клиент выделяет на покупку;
• каков объем предоставляемых вами услуг, в том числе и количество объектов, которые вы покажете;
• стоимость ваших услуг и предпочтительный способ оплаты;
• срок ваших деловых отношений.

Удачной вам сделки и добросовестных клиентов!

Главное в отношениях с риелтором при сделках с жилой недвижимостью — это правильно составленный договор, в котором четко прописаны все условия и ответственность

Многие хоть раз в жизни обращались к услугам риелторов. Сейчас работа таких специалистов на законодательном уровне не регулируется с точки зрения государственной аттестации и лицензий. Вместе с экспертами разбираемся, какую ответственность несет риелтор за сделки на вторичном рынке и как правильно оформить с ним отношения.

За что риелтор несет ответственность

По сложившейся практике риелтор действует как исполнитель по оказанию услуг по поиску продавца или покупателя квартиры. Его обязанность заключается в том, чтобы найти продавца или покупателя квартиры и оказать содействие в заключении сделки, и вознаграждение он получает именно за эту услугу. Обязанность агента исполнена после заключения сделки купли-продажи, говорит управляющий партнер Bolshakov&Partners Андрей Большаков. Эксперт напоминает, что риелтор не несет никакой ответственности за проблемы, возникшие после сделки, так как обязательства по договору, заключенному между продавцом и покупателем, возникают только между ними и риелтор не является стороной сделки.

«Единственный случай, когда агента можно привлечь к ответственности, а именно к уголовной, если будет установлено, что он действовал, например, в сговоре с продавцом квартиры, чтобы ввести покупателя в заблуждение, и в действиях продавца и агента будет установлен состав преступления», — замечает Андрей Большаков.

Риелтор несет ответственность за чистоту сделки. И в случае ненадлежащей проверки правового титула продавца, обладающего недвижимостью, риелтор отвечает по стоимости своих услуг, добавляет советник по правовым вопросам юридической группы «Совет» Владислав Журавлев. Например, продавцом была реализована квартира, которую через суд пытаются забрать третьи лица, имеющие права на нее. Тут появляется основание для возврата оплаты услуг, так как проверка была проведена ненадлежащим образом, уточняет эксперт.

«В ситуации, когда третьи лица, претендующие на квартиру, появились из ниоткуда, риелтор ответственности нести не будет. Допустим, квартира была продана супругой признанного умершим гражданина, который впоследствии «воскрес». Если на момент совершения сделки у риелтора было на руках свидетельство о смерти, то проверка была проведена надлежащим образом. Поэтому привлечь к ответственности нельзя», — уточняет Владислав Журавлев.

Какие риски существуют

На протяжении многих лет рынок риелторских услуг остается непрозрачным. Существуют различные ассоциации и объединения, которые проводят добровольную сертификацию риелторов, однако это не может в полной мере свидетельствовать о качестве оказываемых услуг, говорит юрист юридической фирмы «Арбитраж.ру» Дмитрий Усольцев.

Проблемы у клиентов на вторичном рынке не всегда возникают по причине недобросовестности посредника, в некоторых случаях даже добросовестное исполнение обязательств риелтором не может уберечь стороны от рисков последующего оспаривания сделки, замечает Дмитрий Усольцев. Зачастую у риелтора может просто не быть данных, которые необходимы для проведения всесторонней проверки чистоты совершаемой сделки, поясняет эксперт.

Меры ответственности, к которой можно будет привлечь риелтора, во многом зависят от условий, предусмотренных сторонами в своем договоре. Если в соответствии с условиями договора обязанности посредника ограничиваются лишь поиском объекта недвижимости или покупателя, то привлечь к ответственности за то, что переход права собственности не состоялся, не удастся, добавляет Дмитрий Усольцев.

Как можно застраховать себя от неприятностей

Не стоит полагаться на слова риелтора, так как его основная цель — продать квартиру и получить комиссию. Он прекрасно знает, что не несет ответственности в случае возникновения проблем по сделке в будущем. Лучше самостоятельно или с помощью юриста проверять юридические вопросы по сделке, говорит Андрей Большаков.

По сложившейся практике услуга риелтора оплачивается по факту ее совершения. Нужно выбирать надежную компанию или конкретного агента с хорошей репутацией, опытом работы на рынке, и опять же — заключать договор, добавляет Юлия Дымова. По ее словам, заведомо низкая стоимость услуги должна насторожить. Ведь недвижимость — самый дорогой актив для подавляющего большинства граждан.

Некоторые риелторы, работающие от агентств, указывают, что ответственность их фирм по сделкам, которые совершают их клиенты, застрахована. Потенциальным покупателям или продавцам недвижимости необходимо внимательно проверять договор, заключаемый с агентством, и договор страхования, замечает Дмитрий Усольцев. Это позволит быть уверенным в том, что интересы клиента будут защищены, а обещания риелтора не являются рекламным ходом для продвижения услуг.

Как правильно оформить договор с риелтором

Чтобы защитить свои интересы, потребителям при заключении договоров с риелторами рекомендуется:

• максимально подробно описать обязанности, возлагаемые на исполнителя;
• зафиксировать срок, в течение которого услуги должны быть оказаны;
• предусмотреть неустойку на случай нарушения сроков исполнения обязательств;
• убедиться в том, что риелтор прошел добровольную сертификацию, а также является членом союзов, ассоциаций или профессиональных объединений;
• ответственность риелтора при этом должна быть застрахована.

«Существуют две наиболее распространенные модели, по которым происходит оформление услуг между клиентом и риелтором, — договор возмездного оказания услуг и агентский договор. В отличие от договора возмездного оказания услуг, по агентскому договору агент обязан оказать не только фактические, но и юридические действия. Например, совершать за вас сделку по доверенности или принять задаток. Потребителям следует помнить, что условие о выплате денежной суммы за отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг ничтожно», — говорит Дмитрий Усольцев.

Плюсы работы с риелтором:

• большой выбор. Риелтор или агентство недвижимости обычно работают с десятками объектов, и у клиента есть большой выбор;
• экономия времени. Всю работу по организации сделки риелтор берет на себя. Он также заинтересован, чтобы сделка состоялась в кратчайшие сроки, поэтому затягивать процесс риелтор не будет;
• сложные сделки. Риелтор может провести сложную многоступенчатую сделку. Например, если для покупки новой квартиры необходимо сначала продать старое жилье.

Минусы работы с риелтором:

• дополнительные услуги. Часто риелторы оказывают различные услуги по оформлению документов, ипотеки и прочего, но берут за это дополнительную плату;
• неквалифицированные специалисты. Всегда есть риск столкнуться с риелтором низкой квалификации, который в какой-то момент сорвет сделку.