Взаимодействие УК и ТСЖ
Как осуществляется взаимодействие управляющей компании и товарищества собственников жилья или недвижимости? Этот вопрос постоянно поднимается и обсуждается УК и ТСЖ. Постараемся во всём разобраться.
По жилищному законодательству одной из сторон договора управления выступает управляющая компания. Второй стороной договора управления могут являться не только собственники помещений в МКД, но и ТСЖ, ТСН или ЖСК. Иными словами, у созданного в доме товарищества есть свобода выбора: управлять МКД самостоятельно, заключить договор обслуживания с подрядной организацией или заключить договор управления с УК, передав ей бразды правления.
Кто должен вносить сведения о домах в ГИС ЖКХ: ТСЖ или УК
Способ управления домом – товарищество
Собственники должны выбрать способ управления многоквартирным домом. Управлять МКД может УК, ТСЖ, ТСН, ЖСК либо это может быть непосредственное управление (ч.2 ст.161 ЖК РФ).
По сути управление МКД состоит из:
- предоставления коммунальных услуг;
- выполнения работ и оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества;
- использования общего имущества – предоставления в пользование или аренду третьим лицам на основании решения общего собрания собственников (ч.3-3.1 ст.44 ЖК РФ).
Все собранные с собственников помещений денежные средства должны идти исключительно на указанные выше цели.
В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в МКД не могут одновременно выбирать в одном МКД 2 способа управления. Но здесь есть один нюанс. В той же самой ч.2 ст.162 ЖК РФ имеется формулировка, которая позволяет выбрав де-юре один способ управления, реализовать де-факто одновременно два способа управления МКД.
Согласно содержанию этой части статьи по договору управления УК по заданию другой стороны в течение определённого в документе срока обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению МКД, содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, предоставлению коммунальных услуг. При этом, другой стороной договора могут выступать не только собственники помещений в МКД, но и орган управления товарищества собственников жилья.
Таким образом, собственники, избрав на общем собрании способ управления своим домом ТСЖ, могут через этот орган правления заключить договор с УК. При этом, никакого нарушения законодательства не будет.
ТСН как орган управления МКД
Важно знать и помнить, что договор управления МКД, заключаемый между ТСЖ и УК, нельзя путать с договором обслуживания домом, заключаемым между теми же самыми ТСЖ и УК. Рассмотрим оба этих случая подробнее.
Договор управления между ТСЖ и УК
В данном случае ТСЖ полностью передаёт функции управления УК вместе с обязанностью по обслуживанию и текущему ремонту общего имущества МКД, предоставлению коммунальных услуг.
В результате взаимоотношения возникают между собственниками и УК. Хотя формально собственники помещений в МКД не являются стороной договора. Но требования к качеству услуг собственники предъявляют к УК, так как договором управления закрепляются их права и обязанности.
При таком взаимодействии ТСЖ:
- не собирает денежные средства с собственников на управление МКД;
- не распоряжается собранными с собственников денежными средствами;
- органы управления товарищества фактически бездействуют, поскольку все функции управления МКД вверены УК;
- правление и председатель товарищества выполняют лишь функции контроля за действиями УК и имеют право расторгнуть договор управления;
- оплата работы правления и председателя товарищества может осуществляться на основании решения общего собрания членов ТСЖ. Но поскольку они не являются сотрудниками УК, то данное условие нужно прописывать в договоре управления;
- срок действия данного договора в жилищном законодательстве не определен, поэтому может заключаться на любой срок;
- заключать и расторгать такой договор имеет право правление товарищества, решение собрания собственников или членов ТСЖ для этого не нужно (п.4 ст.148 ЖК РФ);
- договор подписывает председатель товарищества от имени товарищества, действие договора распространяется на всех собственников помещений в доме;
- товарищество не несёт ответственности и не отвечает за качество услуг и работ и состояние дома;
- все требования к качеству коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, а также требования к раскрытию информации по Стандарту (ПП РФ №731), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение требований жилищного законодательства предъявляются к УК.
- с передачей функций управления домом к УК у товарищества отпадает необходимость и обязанность утверждать ежегодную смету доходов и расходов, отчитываться о её исполнении и использовании средств.
ТСЖ, ГИС ЖКХ и штрафы
Договор обслуживания между ТСЖ и УК
При данном способе взаимодействия товарищество не передаёт функции управления домом управляющей компании. ТСЖ может передать УК только некоторые функции или обязанности по собственному усмотрению. Это могут быть, например, услуги по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Таким образом, УК выступает в качестве подрядной организации;
При таком взаимодействии ТСЖ:
- осуществляет управление МКД, текущее обслуживание, содержание и ремонт общего имущества, а также предоставляет коммунальные услуги;
- требования к качеству выполняемых работ и оказываемых услуг собственники предъявляют к товариществу;
- УК не управляет домом и не собирает денежные средства на управление, поэтому не расходует их;
- УК получает вознаграждение по договору оказания услуг (гл.39 ГК РФ). Стоимость и условия договора обслуживания определяются УК и ТСЖ по взаимному согласию;
- договор заключается товариществом на основании решения органа правления ТСЖ в строгом соответствии со сметой доходов и расходов на год.
Таким образом, все требования к качеству предоставления коммунальных услуг, содержанию и управлению домом, раскрытию информации по Стандарту (731 Постановление), штрафы и другие меры административного наказания за несоблюдение норм жилищного законодательства предъявляются к ТСЖ.
При наличии вины УК в возникновении ответственности товарищества перед органами контроля, например, при оказании некачественных услуг по текущему ремонту общего имущества в МКД по договору обслуживания, ТСЖ вправе взыскать убытки с управляющей компании как с подрядчика по договору.
Взносы на содержание, обслуживание и текущий ремонт общего имущества МКД утверждаются решением общего собрания членов ТСЖ по смете доходов и расходов товарищества на год. Размер взносов устанавливается одинаковым для всех собственников помещений в МКД независимо от членства в товариществе.
Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней голосования и решений ОСС
Надеемся, что приведённые выше различия помогли вам понять разницу во взаимодействии управляющей компании и товарищества по договору управления и договору обслуживания.
В первом случае УК является исполнителем работ и услуг по договору управления, собственники – их заказчиком, а ТСЖ лишь сторонним наблюдателем и контролёром. Во втором случае отвечать за всё будет товарищество, а управляющая компания по договору обслуживания будет выступать лишь в качестве подрядной организации и получать вознаграждение по агентскому договору.
Какой способ выбрать – ваше право. Но помните, что при заключении договора управления с УК товарищество теряет право управлять домом и становится “номинальным королём”. При заключении же договора обслуживания у ТСЖ остаётся полное право на управление домом и расходование собранных с собственников помещений денежных средств.
Чтобы орган правления ТСЖ не злоупотреблял своими полномочиями и без согласия остальных собственников помещений в МКД не заключал договор управления с УК, необходимо в уставе товарищества прописать, что правом на заключение договоров управления обладает общее собрание членов ТСЖ. Только в таком случае будет полностью реализована цель создания товарищества – самостоятельное управление МКД собственниками помещений в доме.
Подпишитесь на рассылку
Еженедельно получайте новости сферы ЖКХ, советы по управлению МКД и заполнению ГИС ЖКХ.
Выберите почту, на которую вам удобно получать рассылку, присоединяйтесь к 78 141 подписчику
Статьи по теме
Выбор и правовой статус совета МКД
В сегодняшней статье мы решили поговорить про правовой статус и выбор совета МКД. Вообще что из себя представляет данный орган, нужен ли он и как его выбрать при необходимости? Возможно, совет дома не…
Вопросы по теме
Полное или частичное копирование материалов разрешено только при указании источника и добавлении прямой ссылки на сайт roskvartal.ru
- Главная
- Правовые ресурсы
- Подборки материалов
- Договор между ТСЖ и собственником
Договор между ТСЖ и собственником
Подборка наиболее важных документов по запросу Договор между ТСЖ и собственником (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Судебная практика
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Нормативные акты
“Жилищный кодекс Российской Федерации” от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 21.11.2022)
(с изм. и доп., вступ. в силу с 01.03.2023)7.2. В случае прекращения или расторжения договора управления многоквартирным домом, заключенного между товариществом собственников жилья и управляющей организацией, товариществом собственников жилья в течение пяти рабочих дней со дня прекращения или расторжения указанного договора представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о заключении договора управления многоквартирным домом с другой управляющей организацией или уведомление о начале осуществления товариществом собственников жилья деятельности по управлению многоквартирным домом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.
Любой многоквартирный дом нуждается в тщательном обслуживании. Прекрасно, когда это обслуживание осуществляется не каждым владельцем недвижимости в отдельности, а целым организованным органом, который имеет целью, как можно дольше сохранять дом и общедомовые помещения в подобающем состоянии.
Иногда этот орган выступает в роли управляющей компании, иногда в роли ТСЖ. Безусловно, все вышеперечисленные организации выполняют необходимые работы по дому не по собственной инициативе, а по требованию соглашения, который был ранее составлен между ними и жильцами.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону 8 (800) 302-76-94. Это быстро и бесплатно!
Показать содержание
- Понятие
- Законодательный регламент
- Форма документа
- Основные пункты
- С чего начать, куда обратиться?
- Какие документы необходимы?
- Сроки оформления и стоимость
- Регистрация
- Случаи отказа
- Особенности
Именно этот факт регулирует всю деятельность подобных организаций, а также рамки выполняемых ими действий.
В этой статье мы подробно изучим вопросы, которые касаются составления договора между владельцами жилья в многоквартирном доме и органами ТСЖ, а также углубимся в изучение различных нюансов и спорных моментов данной тематики.
О плюсах и минусах ТСЖ, а также о том, какие объекты общедомового имущества и придомовой территории находятся на его балансе, вы можете узнать на нашем сайте.
Понятие
Обязано ли заключать соглашение?
Как мы уже выяснили, любой многоквартирный дом нуждается в надлежащем уходе.
Проведение ремонтных работ в срок. Своевременная починка сломанного, поддержание территории в хорошем состоянии, действия, направленные на повышение комфорта проживающих. Выполнение этих задач ложится на плечи специально созданных организаций, самыми популярными из который в нашей стране являются управляющие компании и товарищества.
Разумеется, выполняются услуги на основе поощрений и вознаграждений, что регламентируется соответствующим правовым актом. Именно этот документ регулирует все вопросы, которые только могут быть подняты между сторонами и которые имеют важнейшее значение.
Так как в этой статье речь идет о товариществе собственников жилья, то целесообразно изначально поговорить о том, что представляет собой данная организационно правовая форма.
Товарищество представлено в виде юридического лица, которое имеет официальную регистрацию. Кроме того, данная организация пропагандирует себя как некоммерческая и в своем большинстве состоит из владельцев помещений, имеющихся в многоквартирной постройке.
Также в состав товарищества могут входить обитатели соседних строений. Все эти лица вместе могут осуществлять управление не только многоквартирным домом, но и общей территорией, на которой базируются постройки.
Члены ТСЖ не имеют официальной заработной платы, а осуществляют свою деятельность добровольно, на основе благодарности от жильцов в виде небольшого процента от сумы проведенных работ.
Ответить на вопрос, обязательно ли заключать соглашение, ответить достаточно просто, если вы подкованы с точки зрения жилищного права. А если нет – то можно запутаться.
С одной стороны – ТСЖ и есть сами собственники, зачем заключать с ними соглашение. С другой стороны, не все организации действуют в интересах всего дома, а не редко действуют в своих интересах, поэтому, документ как нельзя лучше будет регламентировать права и обязанности сторон по содержанию дома.
О правах и обязанностях правления и учредителей перед жильцами вы можете узнать из нашей статьи.
Договор с ТСЖ образец.
Читайте на нашем сайте о порядке создания ТСЖ, в частности о его организации в многоквартирном доме.
Законодательный регламент
В соответствии со статьей 135 Жилищного кодекса, товарищество создается с целью управления многоквартирной постройкой.
Кроме того, жилищный кодекс регламентирует в своих статьях и иные аспекты, связанные с управлением домом и взаимодействию с его обитателями.
Так, статья 137 Жилищного кодекса предусматривает возможность товарищества заключать акты в виде договоров на содержание и ремонт многоквартирного дома с его непосредственными участниками.
Кроме того, в пункте 1 статьи 138 жилищного кодекса законодатель обязывает товарищество заключать данные акты-договоры с собственниками в письменной форме и неукоснительно следовать их пунктам.
Вопрос оплаты деятельности также находится в ведении жилищного права. Норма кодекса 155 обязывает собственников регулярно вносить платежи, которые идут на оплату расходов деятельности товарищества по благоустройству и поддержанию дома в надлежащем виде.
Об обязанностях управляющего читайте в нашей статье. Узнайте также о том, как зарегистрировать организацию в ГИС ЖКХ.
Форма документа
В какой форме составляется?
Собственники, прежде чем воспользоваться услугами товарищества должны составить соответствующее соглашение с ними.
Если этот вопрос для вас также актуален – советуем посвятить время на изучение данного пункта.
Письменное соглашение, то есть составленное от руки еще пару лет назад был весьма популярно. Но сейчас оно потерял свою актуальность по ряду причин:
- Написанный текст не редко тяжел для восприятия.
- Написанный текст может быть утрачен.
- При допущении ошибок может быть признан недействительным.
- Нет возможности сохранить на электронном носителе.
Из этих минусов вытекают плюсы документа, составленного при помощи компьютера.
Если вы и по сей день не знаете, какому способу отдать предпочтение, то лучше все таки сделать выбор в пользу печатного текста, а не рукописного.
О том, как пожаловаться на ТСЖ или выйти из него, вы можете узнать на нашем сайте.
Основные пункты
Что вносить? Любой контракт состоит из ряда пунктов, каждый из которых отражает суть начинающихся правоотношений.
В договоре между товариществом и владельцами жилья есть отдельно взятые аспекты, которые должны быть в обязательном порядке. Ознакомимся с ними:
- Стороны. Обязательно нужно описать, какие стороны принимают участие в данном акте и кем конкретно они представлены. Чем больше конкретики, тем лучше.
- Предмет – это правоотношения между товариществом и владельцами по поводу содержания многоквартирного дома. В этом пункте необходимо описать, какие действия входят в предмет договора.
- Права и обязанности. После того как озвучен предмет, необходимо описать что собственники вправе рассчитывать на него, но только в случае если будут исправно платить. Также необходимо описать права и обязанности членов товарищества.
- Ответственность также не менее важный пункт. Иногда случается так, что одна из сторон не выполняет тот или иной пункт, чем нарушает прав, а другой стороны.
- Необходимо уделить должное внимание вопросам расторжения и изменения соглашения. Как правило, изменение имеет место быть в ситуации, когда обе стороны желают внести новшество.
- Если у кого-то из участников есть нестандартные, особые условия взаимодействия, то их тоже следует указать в первую очередь для того, чтобы со временем информация о данном пункте соглашения не была утрачена.
Необходимо четко прописать меры ответственности, чтобы у сторон не было желания систематически расторгнуть соглашение.
Расторжение возможно по обоюдному согласию сторон, а также ввиду неисполнения одной из сторон важнейших условий.
Так или иначе, но в вашем случае пункты могут добавляться и изменяться.
О том, как составить заявление в ТСЖ о протечках, затоплениях и требованиях ремонта, вы можете узнать из нашей статьи.
С чего начать, куда обратиться?
Если вы хотите, чтобы обслуживанием вашего дома занималось товарищество собственников жилья, то в первую очередь вам необходимо узнать мнение остальных жильцов по данному вопросу.
Для этого собирается общее собрание собственников, на котором решается, доверяют ли жильцы свой дом ТСЖ. После этого необходимо выбрать компанию.
Ее можете сформировать вы сами из самих жильцов, но для этого вам необходимо пройти все процедуры регистрации как юридического лица.
Если же у вас на примете есть компания, которая обслуживает рядом находящийся дом, вы можете предложить сотрудничество этому ТСЖ.
После того, как все формальности были доведены до совершенства, есть смысл переходить к следующему шагу.
Где оформляют и куда идти? Договор между конкретным собственником жилья и товариществом собственников должен быть оформлен в надлежащем виде. Как правило, в товариществе должен находиться образец, ориентируясь по которому стороны могут написать соглашение.
Если же образца нет, то его легко найти на просторах интернета. Для того, чтобы документ был оформлен, вам не нужно посещать какой либо государственный орган.
Договор между товариществом и владельцем жилья может быть оформлен и в офисе товарищества, главное, чтобы в документе имелись подписи сторон.
Важно помнить о том, что данный документ должен быть составлен в двух экземплярах. Один остается на руках у собственника, другой остается в офисе товарищества собственников жилья.
Какие документы необходимы?
Конечно, договор должен составляться на основании каких-либо документов.
Для того, чтобы соглашение было оформлено по всем правилам, товарищество предоставляет участникам на ознакомление устав, а также документы из налогового органа о регистрации товарищества.
В свою очередь собственник должен иметь на руках документ, подтверждающий его личность, то есть паспорт, а также правоустанавливающий документ на квартиру, то есть право собственности, подтвержденное документально.
Кроме того, не лишним будет взять справку из БТИ о составе прописанных и отсутствия задолженностей. К официальным документам о праве собственности приложите технические и кадастровые документы. Безусловно, каждая бумага требует своей копии.
Сроки оформления и стоимость
Оформляется соглашение с ТСЖ на обслуживание сразу же на месте, при условии, что у сторон нет сомнений и вопросов по данному поводу. Иногда составление может быть перенесено на другой день, ввиду того что одна из сторон предоставила документы не в нужном объеме.
Для того чтобы документ был оформлен с собственником, не нужно вносить никаких денежных средств.
Составление договора происходит абсолютно бесплатно, а финансовый вопрос проявит себя только тогда, когда товарищество приступит к своим обязанностям и вам будет необходимо платить за коммунальные услуги.
На какой срок заключается? Документ может заключаться как на четко определенный срок, установленный сторонами, так и бессрочный.
Регистрация
Нужно ли регистрировать документ? Данный договор регистрируется администрацией вашего района или города, а данные о вашем ТСЖ вносятся в специальный реестр.
Случаи отказа
Когда могут отказать?
Не редки и отказы в регистрации.
Как правило, происходят они по следующим причинам:
- Вы не донесли, какие либо документы. Очень часто подобный факт становится причиной оставления договора без внимания.
- Также возможно вы некорректно составили заявление на создание юридического лица.
- Отказать в регистрации могут, если считают, что ваш устав не отвечает требованиям.
- Если выяснится, что решение о сотрудничестве с ТСЖ было принято не большинством голосов жителей то также последует отказ.
- Кроме того, неуплата пошлины на регистрацию юридического лица также является серьёзным основанием для отказа.
Особенности
Что такое договор с ТСЖ на предоставление коммунальных услуг? Так как ТСЖ не является поставщиком коммунальных услуг, а только посредником, вы можете не прописывать этот пункт в документе, но если все таки вы желаете обратить на него внимание, то вам следует ознакомиться с тарифами ресурсоснабжающих организаций прежде, чем заключать договор с ТСЖ на их условиях.
Можно ли заключить договор не члену ТСЖ с ТСЖ?
Не член ТСЖ, а простой жилец имеет право заключать договор с ТСЖ как на общедомовые услуги, так и на услуги для себя лично.
Например, на помывку площадки перед дверью раз в несколько дней, тогда когда стандартная уборка осуществляется раз в неделю. Разумеется, тарифы для данного жильца будут несколько отличны от других.
Ознакомившись с деятельностью товарищества, а главное, изучив все аспекты заключения договора с ним, вам остается лишь выбрать подходящую организацию или сформировать ее самостоятельно.
Только в ваших руках и в руках ваших соседей по дому состояние вашей постройки и только от вашего тщательного выбора обслуживающей организации будет зависеть, какой вид она приобретет спустя пару лет и как быстро придет в упадок.
Пользуйтесь полученной здесь информацией в своих интересах.
Это быстро и бесплатно!
