Как составить документ об общем имуществе

1. Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме (далее – собственники помещений) – в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти – в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления – в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

2. В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 27.02.2017 N 232)

(см. текст в предыдущей редакции)

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее – оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

(в ред. Постановления Правительства РФ от 09.07.2016 N 649)

(см. текст в предыдущей редакции)

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона “Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”;

(пп. “е(1)” введен Постановлением Правительства РФ от 26.12.2016 N 1498)

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

3. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

4. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре.

5. В состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.

(в ред. Постановления Правительства РФ от 14.05.2013 N 410)

(см. текст в предыдущей редакции)

В состав общего имущества включается внутридомовая инженерная система водоотведения, состоящая из канализационных выпусков, фасонных частей (в том числе отводов, переходов, патрубков, ревизий, крестовин, тройников), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений, а также другого оборудования, расположенного в этой системе.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354)

В состав общего имущества включаются внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа (при использовании сжиженного углеводородного газа) или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, резервуарных и (или) групповых баллонных установок сжиженных углеводородных газов, предназначенных для подачи газа в один многоквартирный дом, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 14.05.2013 N 410; в ред. Постановления Правительства РФ от 09.09.2017 N 1091)

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

7. В состав общего имущества включается внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома, сетей (кабелей) от внешней границы, установленной в соответствии с пунктом 8 настоящих Правил, до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

В состав общего имущества не включается интеллектуальная система учета электрической энергии (мощности), в том числе коллективные (общедомовые) приборы учета электрической энергии, обеспечивающие возможность их присоединения к интеллектуальным системам учета электрической энергии (мощности), обязанность по приобретению, установке, замене, допуску в эксплуатацию, а также последующей эксплуатации которых возлагается на гарантирующих поставщиков электрической энергии в соответствии с Федеральным законом “Об электроэнергетике”.

(абзац введен Постановлением Правительства РФ от 29.06.2020 N 950)

8. Внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством Российской Федерации, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии коллективного (общедомового) прибора учета соответствующего коммунального ресурса, если иное не установлено соглашением собственников помещений с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения коллективного (общедомового) прибора учета с соответствующей инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом.

9. Внешней границей сетей газоснабжения, входящих в состав общего имущества, является место соединения первого запорного устройства с внешней газораспределительной сетью.

Раздел общей собственности – еще не повод обращаться в суд. Если совладельцы способны договориться, они вправе заключить соглашение об определении долей в общем имуществе. Сфера применения такого документа в быту гораздо шире, чем кажется. Тут тебе и разводы, и принятие наследства, и даже получение материнского капитала. Рассказываем, как составить соглашение об определении долей в квартире, и в каких случаях оно вам потребуется.

Развод, наследство, маткапитал

Собственно, разделить на доли можно только что-то общее. Обычно это делается лишь в отношении недвижимости, так как лишь право собственности на нее требует регистрации. Как только вы разделите общую квартиру или дом на доли, такие доли можно зарегистрировать и в Росреестре. В результате каждый из сособственников будет самостоятельно владеть и распоряжаться собственной долей. Захотите ее продать? Пожалуйста! Оформить дарение? Без проблем! Прописать мигрантов? Легко!

Речь идет именно об «идеальных долях», а не о части общей площади объекта. Определив личные доли каждого, вы не установите реальных границ в квартире. Доля – это не комната + туалет и часть коридора, доля – это абстрактная единица, условно определенная часть права собственности на имущество. Например, ½ или ⅓ в праве собственности.

В быту можно выделить четыре основные причины раздела недвижимости на доли: развод, оформление наследства, использование маткапитала и отсутствие долей в правоустанавливающем документе.

Случай 1. Развод

Но так как такое соглашение по своей правовой природе считается соглашением о разделе супружеского имущества, в силу требований ст. 38 СК, оно требует обязательного нотариального оформления (Письмо Росреестра от 31.03.2016 N 14-исх/04224-ГЕ/16).

Случай 2. Получение недвижимости в наследство

Когда наследник один – всё просто. Если их несколько, наследство поступает в общую собственность наследников (ст. 1164 ГК). Такая собственность изначально уже считается долевой, а размер долей в ней определяется размером доли в свидетельстве о праве на наследство. Например, 3 наследника одной очереди в общих случаях получают по ⅓ наследства. Но касается это общей наследственной массы, а не конкретных видов наследственного имущества.

Чтоб выделить доли в отношении конкретного имущества, например, все той же квартиры, наследники заключают соглашение (ст. 1165 ГК). В отличие от супругов, наследникам оформлять его у нотариуса не нужно. Размер долей может быть любым, и не должен обязательно соответствовать долям в свидетельстве о праве на наследство (определение Курганского областного суда № 33-3734/2014 от 18.12.2014).

Случай 3. Расходование маткапитала на покупку недвижимости

Жилое помещение, приобретенное (построенное) за счет маткапитала, оформляется в общую собственность родителей и несовершеннолетних детей с определением размера долей по соглашению (п. 4 ст. 10 ФЗ «О дополнительных мерах поддержки семей, имеющих детей»). Такое соглашение требует обязательного удостоверения у нотариуса.

При заключении соглашения, определение размеров доли каждого члена семьи ключевого значения не имеет. Они распределяются по личному усмотрению родителей и не должны быть обязательно равными. Главное, чтобы детские доли не были меньше, чем их пропорциональная доля в сумме материнского капитала. Скажем, 1/18 будет вполне достаточно.

Случай 4. Отсутствие долей в правоустанавливающих документах

Ко всему прочему, доли могут быть банально не определены – ранее это допускалось при приобретении прав на недвижимость, в том числе при заключении договоров купли-продажи. Если в правоустанавливающих документах такие доли отсутствуют, владельцы могут также определить их соглашением. Оно заключается в простой письменной форме и нотариального удостоверения не требует.

Определяем доли: 4 простых шага

Итак, решение принято – собственники определяют доли самостоятельно. Разбираемся, что им делать дальше.

Шаг 1. Определяем размер долей

Разделить общее имущество можно только после определения размера доли каждого из сособственников. Изначально такие доли считаются равными (ст. 254 ГК).

Но это не значит, что соглашением стороны не могут отойти от принципа равенства и определить доли в любых других размерах. Главное – договориться об этом. Проведите переговоры, и если есть основания – обсудите распределение долей в тех размерах, в которых это будет справедливо.

Шаг 2. Готовим соглашение

Закон не предусматривает каких-либо специфических требований к соглашению об определении долей и уже тем более не определяет его специальной формы. А потому его можно составить в свободной форме. Оно обязательно должно будет содержать:

• имена сторон соглашения;
• адрес делимого имущества;
• характеристики объекта, включая количество комнат, площадь, этаж и т.д.;
• основания возникновения общей собственности;
• реквизиты документов о праве собственности;
• согласие сособственников на определение долей;
• размер долей, причитающихся каждой из сторон;
• подписи участников соглашения и дату его составления.

Если у вас есть опыт оформления официальных документов – воспользуйтесь образцами ниже, если нет – закажите документы у юристов.

Шаг 3. Заключаем соглашение

Подписать соглашение, если оно не требует нотариальной формы, можно не выходя из дома. Встретились – подписали и забыли. Если это супружеское имущество или жилье, купленное на маткапитал, придется обратиться к нотариусу.

Шаг 4. Оформляем право собственности

На основании соглашения переоформляется и право собственности – каждая из сторон должна зарегистрировать права на свои доли в Росреестре. Для этого обратитесь в подразделение службы лично, через сайт или ближайший МФЦ. Предварительно оплатите госпошлину (2 тыс. руб.), после чего заполните заявление и приложите к нему:

• копию соглашения;
• правоустанавливающие документы на объект;
• кадастровый и технический паспорт в зависимости от вида недвижимости.

Максимум через 10 дней вы получите выписку из ЕГРН о праве собственности на свою долю. Что делать с недвижимостью дальше, решать вам: ваша личная собственность – ваше личное дело.

Желание оформить имущество в общую долевую собственность (ОДС) чаще всего возникает в отношении жилой недвижимости. Сразу несколько человек могут приватизировать или купить жилье, получить его в дар или по наследству. Законно владеть долей в нем и распоряжаться ею можно только после регистрации своего права в едином государственном реестре (ЕГРН).

Для этого потребуется предоставить документы, подтверждающие ваше право на долю, и проверить наличие недвижимости в кадастре. Но начинать всегда нужно с получения согласия всех потенциальных собственников. Если кто-то против деления общей собственности на доли, помочь может только суд. В регистрации недвижимости очень много нюансов, учесть которые иногда возможно лишь с помощью юристов.

Какие документы нужны, чтобы оформить общую долевую собственность?

Общая долевая собственность — это имущество, которым владеют все вместе, но с определением доли каждого. Доля может быть реальной (например, часть дома или комната в квартире), но чаще она идеальная, то есть абстрактная. Такая часть существует лишь на бумаге и обозначается дробью: 1/2, 1/3. По Гражданскому кодексу доли равны, но соглашением их можно изменить в любых соотношениях. В спорных ситуациях размер частей определяет суд.

Регистрация недвижимости в Росреестре предполагает постановку жилья на учет и запись о вашем праве на него. Причем по упрощенной процедуре это может быть сделано одновременно. Для оформления ОДС должны быть соблюдены три условия.

Во-первых, надо заручиться согласием всех будущих хозяев или получить его через суд. В ряде случаев оформить соглашения по законодательству возможно лишь нотариально. Однако с 31 июля 2019 года, после вступления в силу Федерального закона № 76 от 1 мая 2019 года, для многих сделок с долями участие нотариуса больше не требуется.

Во-вторых, недвижимость должна быть поставлена на кадастровый учет в ЕГРН с присвоением уникального номера. Если ее там нет — надо внести. Многоквартирные дома там есть точно, а деревенского и дачного домика, перешедшего вам по наследству, вполне может не оказаться. Тогда необходимо подать заявление и вызвать кадастрового инженера. Без постановки недвижимости на кадастровый учет регистрация прав на нее невозможна.

В-третьих, у вас должны быть правоустанавливающие документы. То есть такие, на основании которых возникает право оформить часть жилья в собственность (они так и называются — документы-основания). Какие именно — зависит от способа приобретения. Это может быть:

• договор купли-продажи;
• договор приватизации;
• дарственная;
• завещание;
• решение суда о признании права на недвижимость.

Общая долевая собственность может образоваться и из совместной при разделе ее на части. Это возможно по соглашению хозяев (добровольно или через суд) или путем заключения брачного договора, если имущество делят супруги.

В каких случаях необходимо нотариальное оформление?

Покупателям ОДС не обойтись без нотариуса, если они — супруги, потому что по закону все их имущество совместное. Если они хотят зарегистрировать владение по долям, им надо оговаривать это в брачном контракте, а его заключают только нотариально. Что касается купли-продажи долевой недвижимости, то ограничения относятся, по большей части, к продавцам, то есть к ее отчуждению.

С 31 июля 2019 года применяется новая редакция Закона о госрегистрации недвижимости, которая отменила обязательное нотариальное удостоверение ряда сделок. Так, теперь продать находящуюся в ОДС недвижимость можно без нотариуса, по простому письменному заявлению. Но при одном условии — отчуждение собственности надо оформить одной сделкой, т. е. все продают свои доли одновременно.

У нотариуса обязательно заверяют дарственные, завещания и вступление в наследство, а также все сделки, в которых участвуют несовершеннолетние и недееспособные граждане.

Не нужен нотариус, если вы просто перераспределяете между теми же владельцами уже имеющиеся доли. Например, на двоих было по 1/2, а теперь вы хотите сделать 9/10 и 1/10. Во многих случаях оформить соглашение на приобретение долей в недвижимой собственности также можно без присутствия нотариуса — например, если это:

• приватизация недвижимости на семью;
• покупка недвижимости у единоличного собственника;
• покупка у супругов-собственников, владеющих квартирой совместно.

Если без нотариального заверения в вашем случае не обойтись, то этот документ добавляется к общему списку необходимых для оформления ОДС. Теперь остается заплатить госпошлину и приложить квитанцию к пакету документов.

Как платить госпошлину?

Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.

Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.

Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.

Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.

Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.

Процедура регистрации общей долевой собственности

Регистрацией права собственности занимается Росреестр. Если в вашем городе работает его представительство, то можно подать заявление туда. Есть даже вариант сделать это онлайн через сайт ведомства. Но, поскольку самостоятельно учесть все необходимые документы сложно, этим способом мало кто пользуется. Обычно все оформление происходит через МФЦ.

Туда должны прийти все будущие собственники с пакетом документов, в который входят:

• паспорта (для людей старше 14 лет) или свидетельства о рождении (для детей до 14 лет);
• документы, подтверждающие право собственности;
• нотариально заверенное соглашение (если нужно);
• решение суда о праве на долю (если был суд);
• квитанции об уплате госпошлины.

Само заявление составляют и подписывают в МФЦ. Сотрудник заберет у вас документы (кроме удостоверений личности) по описи и выдаст об этом расписку. По ней вы получите их обратно, когда придете за выпиской из ЕГРН, подтверждающей запись о вашей собственности.

По закону, срок выдачи выписки в МФЦ — максимум 9 дней. Если заявление подавали в отделении Росреестра — 7 дней, а при предварительном удостоверении у нотариуса — 3–5 дней.

Выписки выдают каждому участнику процесса. С момента внесения записи в ЕГРН все становятся полноправными хозяевами своих частей в общей долевой собственности. Налог на имущество физлиц каждый теперь должен платить отдельно, пропорционально своей доле в ОДС.

Источники:

Гражданский кодекс РФ (глава 16 «Общая собственность» раздела II части первой)

Размер пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество (Налоговый кодекс РФ)

Особенности госрегистрации права общей собственности на недвижимость

Федеральный закон № 76 от 01.05.2019 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации…», статьи 5 и 6

Собственники жилья в многоквартирном доме на самом деле богаче, чем привыкли думать. Им принадлежит право общей долевой собственности на имущество.

По закону собственники помещений в многоквартирном доме — далее в статье я буду называть его МКД — могут получать пассивный доход от общего имущества в доме. Не все об этом знают, поэтому часто арендаторы — интернет-провайдеры, операторы сотовой связи, продуктовые магазины, салоны красоты, стоматологические клиники — не платят за то, что используют общее имущество МКД.

В статье расскажу, как можно пополнить бюджет дома за счет общего имущества, на что потратить эти деньги и как пресечь незаконное использование имущества МКД.

Что такое общее имущество

Из формулировки «право общей долевой собственности на общее имущество» понятно, что это право принадлежит всем без исключения собственникам помещений в МКД и делится между ними на доли.

Общее имущество в МКД — это то, что:

1. Не входит в состав квартир.
2. Не принадлежит отдельным собственникам.
3. Обслуживает больше одного помещения в доме.

В отличие от права собственности на саму квартиру или нежилое помещение, которое появляется только с момента государственной регистрации, право собственности на общее имущество возникает автоматически — без регистрации или специального оформления, одновременно с правом собственности на помещение.

Размер доли

Размер доли в праве собственности на имущество МКД определяется по статье 37 жилищного кодекса. Такая доля пропорциональна размеру площади помещения, которое принадлежит конкретному собственнику.

Предположим, площадь жилых и нежилых помещений в доме — 6500 м², а площадь конкретной квартиры — 58,5 м²:

58,5 м² / 6500 м² × 100% = 0,9%

Собственнику важно знать эту цифру: ровно такое количество голосов будет у него на собрании, на котором решаются вопросы об использовании имущества МКД.

Использование общего имущества

Общее имущество МКД можно использовать двумя способами. Первый — по прямому назначению. К примеру, лифты, чтобы подниматься и спускаться по этажам, подъезды и коридоры, чтобы проходить по ним в квартиры.

Закон позволяет потратить эти деньги по-разному.

Забрать себе. Собственники могут получать доходы от использования общего имущества лично. Деньги будут делиться между ними пропорционально размеру их долей в праве собственности на имущество МКД.

Например, за месяц общее имущество принесло дому 300 000 Р. В таком случае собственник с размером доли 0,9% получит из этих денег 2700 Р:

300 000 Р × 0,9% = 2700 Р

ЖКУ. Доходы от использования общего имущества МКД можно зачесть в счет ежемесячной платы за содержание жилого помещения, которую собственникам выставляет УК или ТСЖ в квитанциях.

Самофинансирование дома. Заработанные деньги могут стать источником самофинансирования дома. Их можно потратить, например, на текущий ремонт или благоустройство придомовой территории: покрасить стены и побелить потолки в подъездах, установить новые двери, отремонтировать лифты, построить детскую площадку во дворе, высадить цветы, установить новые скамейки и урны.

Способов заработать деньги на имуществе МКД много. Например:

1. сдать в аренду интернет-провайдеру часть крыши или стены в подъезде для установки оборудования;
2. предоставить за плату часть фасада для рекламных конструкций, баннеров и растяжек;
3. сдать в аренду часть земельного участка под домом для строительства автостоянки, установки цветочного ларька или продуктового павильона.

Расскажу подробнее, как реализовать эти идеи и заработать деньги.

Как провести общее собрание собственников

Как будет использоваться общее имущество МКД, собственники решают вместе на общем собрании. Даже если имущество передается не постороннему лицу, а одному из собственников в МКД, провести собрание необходимо.

Например, хозяин помещения на первом этаже решил открыть там стоматологическую клинику и повесить рекламную растяжку на фасаде, чтобы привлечь клиентов. Прежде чем сделать это, ему нужно получить согласие общего собрания собственников, хотя он сам собственник и ему принадлежит доля в праве собственности на имущество МКД.

Стандартная процедура проведения собраний описана в статьях 44—48 жилищного кодекса. В Т—Ж об этом есть целый цикл статей:

• Общее собрание собственников: готовим документы
• Как заставить УК работать и управлять многоквартирным домом самостоятельно
• Как выбрать управляющую компанию

Расскажу о нюансах собрания именно по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

Способ проведения собрания. Чтобы определить, как будет использоваться общее имущество, можно провести очное, заочное или очно-заочное собрание.

Очное — когда собственники на нем присутствуют, вместе обсуждают вопросы повестки дня и голосуют по ним.

При проведении собрания в заочной форме собственники вместе не собираются. Чтобы выразить мнение по вопросам повестки дня, каждый из них самостоятельно заполняет заранее направленный ему бюллетень для голосования.

Кворум — количество собственников, которые должны принять участие в собрании, чтобы оно было правомочным, а принятые по его итогам решения — юридически действительными.

Чтобы общее собрание по вопросу сдачи имущества МКД в аренду имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым принадлежит более 50% голосов от общего числа голосов всех собственников.

Например, общая площадь всех жилых и нежилых помещений в МКД — 6500 м². Общее количество голосов всех собственников всегда равно общей площади помещений в доме. Значит, собственникам этого МКД в совокупности принадлежит 6500 голосов.

Чтобы общее собрание имело кворум, в нем должны принять участие собственники, которым в совокупности принадлежит более 3250 голосов или 3250 м².

Инициатор и организатор собрания. Инициатор выступает с предложением провести общее собрание, а организатор готовит его: составляет необходимые документы, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, определяет дату и место проведения собрания и т. д. Чаще всего инициатор и организатор — одно и то же лицо.

Жилищным кодексом предусмотрено три варианта, кто может стать инициатором и организатором общего собрания собственников по вопросу сдачи имущества МКД в аренду.

Любой из собственников может стать инициатором и организатором. Чаще всего так бывает, если собственник сам планирует стать арендатором общего имущества.

Например, хозяин магазина на первом этаже хочет арендовать часть земельного участка под домом, чтобы обустроить отдельный вход в магазин. Для этого ему нужно получить согласие остальных собственников. С этой целью такой собственник и проводит собрание.

Количество голосов, необходимое для принятия решений. Чтобы какой-то вариант решения по каждому из вопросов повестки дня считался принятым, за него должны проголосовать не менее ⅔ от общего числа голосов всех собственников в МКД.

Договор аренды общего имущества МКД

Договор нужно зарегистрировать в Росреестре, если:

1. в аренду передаются части нежилых помещений — подвалов, чердаков, коридоров — либо часть земельного участка под домом;
2. срок аренды равен 1 году и более.

Во всех остальных случаях государственная регистрация договора не нужна.

Передать имущество арендатору необходимо по акту приема-передачи, после этого он может начать им пользоваться. Например, установить на крыше дома рекламу можно только после подписания акта приема-передачи части крыши.

В течение всего срока договора арендатор обязан регулярно вносить арендную плату в том размере, в те сроки и в том порядке, которые прописаны в договоре.

Незаконное использование общего имущества

Любое не согласованное с собственниками использование общего имущества незаконно. На практике есть две формы незаконного использования имущества: самовольный и согласованный захват.

Самовольный захват. Это случаи, когда нарушитель без согласования с кем-либо бесплатно пользуется общим имуществом в личных, обычно коммерческих, целях.

Например, хозяин продуктового магазина, расположенного в доме, крепит на фасаде здания над входом в магазин рекламный баннер. Или владелец салона красоты строит на первом этаже отдельный вход с крыльцом и навесом на земельном участке под домом. Или предприимчивый гражданин решает подзаработать денег и устанавливает во дворе дома торговый аппарат с напитками.

Согласованный захват отличается тем, что нарушитель получает согласие пользоваться общим имуществом и исправно платит за него деньги. Проблема в том, что согласие дает не тот, кто должен. Соответственно, и деньги получает не тот, кто имеет на них право.

Такой несанкционированный пользователь обычно договаривается напрямую с УК или ТСЖ, в обход собрания собственников. Плату за пользование имуществом тоже получает УК или ТСЖ — до собственников эти деньги так и не доходят и на общие нужды МКД не расходуются.

Как проверить законность использования имущества МКД

Если обнаружилось, что кто-то использует общее имущество дома для личных нужд, сначала нужно разобраться, законно ли это.

Первое, что можно сделать, — зайти на официальный портал «Реформа ЖКХ», найти информацию о своем доме и проверить наличие протокола общего собрания собственников, на котором решили передать имущество в аренду.

По закону вся информация об управлении домом, включая протоколы общих собраний, должна размещаться на этом портале. Но полные сведения на портале есть далеко не по каждому дому. Если нужные документы найти не удалось, можно обратиться в УК или ТСЖ с письменным заявлением.

Заявление можно написать в свободной форме. Попросите ознакомиться с протоколом общего собрания собственников, на котором решили передать имущество конкретному лицу, а также с договором, на основании которого передали имущество.

Если выяснится, что УК или ТСЖ не в состоянии объяснить, кто, когда и на каких основаниях передал имущество, вы имеете дело с самовольным захватом общего имущества. Когда у УК или ТСЖ есть договор аренды, но нет протокола общего собрания собственников, на котором решили заключить этот договор, налицо согласованный захват имущества МКД.

И при самовольном, и при согласованном захвате право общей долевой собственности на имущество МКД нарушено и его нужно защищать. Порядок защиты зависит от формы незаконного использования.

Если речь идет о рекламе на фасаде, нужно учитывать, что есть разница между рекламной конструкцией и информационной вывеской.

Рекламная конструкция призвана привлекать внимание, а ее установка обязательно должна быть согласована с собственниками дома.

Суды по-разному смотрят, что считать рекламой, а что информационной вывеской. Но в целом можно ориентироваться на постановление пленума Высшего арбитражного суда, где сказано, что основной признак рекламы — привлечение внимания к объекту рекламирования. То есть небольшая табличка с часами работы и надписью «Магазин „Березка“» вряд ли может считаться рекламой. А баннер 3 × 6 м с информацией о скидках и призывом зайти в этот магазин — уже рекламная вывеска.

Как бороться с самовольным захватом имущества МКД

Если УК или ТСЖ бездействуют, собственники могут разобраться с самовольным захватом имущества МКД самостоятельно. В первую очередь нужно собрать доказательства на случай, если вопрос не удастся урегулировать мирно и придется обращаться в суд. Вот что я рекомендую сделать.

Собственники коллективно осматривают «место преступления», делают замеры — понадобится рулетка или измерительная лента, — а потом детально описывают все, что увидели и измерили, на бумаге. Например, в случае с незаконной рекламой в акте пишут, где именно она висит, как выглядит: длина и высота, цвет, что на ней изображено или написано, из каких материалов сделана, кому предположительно принадлежит.

В акте нужно зафиксировать дату, время и место его составления, ФИО и место жительства всех собственников, участвовавших в осмотре. Акт составляется в трех экземплярах.

Фотографии делаются при составлении акта и прилагаются к нему. Советую сделать несколько разных фотографий:

1. Обзорные. Дом общим планом, чтобы было видно, например, где именно висит реклама.
2. Фото нарушения крупным планом. Например, фото рекламы с близкого расстояния, с которого ее можно хорошо рассмотреть.
3. Фото прилегающей территории. Например, если реклама висит рядом со входом в стоматологическую клинику и предположительно ей принадлежит, рекомендую сфотографировать еще и вход в клинику.

Профессиональные фотографии не нужны. Можно снять все на телефон.

Претензия. После того как доказательства собраны, нужно составить письменную претензию в адрес нарушителя, чтобы попытаться урегулировать спор без суда. Претензию может составить и подписать любой собственник. Хватит даже одной подписи, но при желании можно написать и коллективную претензию.

В претензии требуйте прекратить несанкционированное использование имущества: снять вывеску с фасада, демонтировать крыльцо, освободить земельный участок и т. д.

Установите нарушителю конкретный срок для исполнения требования. Срок должен быть разумным, чтобы было реально за это время устранить нарушения. Трудно за один день демонтировать крыльцо и навес — такой срок заведомо невыполним.

Иск в суд. Если претензия не помогла, придется обращаться в суд. Перед подачей иска я рекомендую составить повторный акт осмотра, чтобы зафиксировать, что нарушение до сих пор не устранено.

После этого можно идти в суд с иском, который вправе подать любой собственник.

В иске заявляйте сразу два требования:

1. Устранить нарушение и прекратить использование имущества МКД.
2. Возместить неосновательное обогащение за незаконное использование имущества.

В исковом заявлении сделайте подробный расчет взыскиваемой суммы. Размер неосновательного обогащения определить несложно.

Предположим, что общим собранием собственников МКД утвержден тариф за размещение рекламной вывески — 1000 Р в месяц за 1 м² фасада, занятый вывеской. Площадь вывески — 3 м². На момент обращения в суд вывеска висит уже 5 месяцев.

Неосновательное обогащение считаем так:

1000 Р × 3 м² × 5 месяцев = 15 000 Р

Такие иски без проблем удовлетворяются судами. Приведу примеры из судебной практики.

Никакой платы за размещение рекламы компания не вносила, хотя собственники дома на общем собрании за 5 лет до этого случая утвердили единый тариф за размещение рекламных конструкций на доме — 500 Р за 1 м².

Интересы собственников дома защищало ТСЖ «Победа», которое на протяжении восьми месяцев составляло акты осмотра дома, делало фотоснимки и направляло компании предписания с требованием демонтировать вывески.

ООО «Автобан» все требования игнорировало, после чего ТСЖ обратилось в суд с исковым заявлением и выиграло дело. Компанию обязали не только снять вывеску, но и возместить собственникам 335 520 Р неосновательного обогащения.

Как бороться с согласованным захватом имущества МКД

Чтобы бороться с согласованным захватом, придется писать претензию и нарушителю, и УК или ТСЖ. До этого также нужно собрать доказательства нарушения: составить акт осмотра и сделать фотографии.

От УК или ТСЖ требуйте:

1. Расторгнуть договор с нарушителем, который был заключен без согласия собственников.
2. Представить развернутый отчет о сумме доходов, которые УК или ТСЖ получили в результате незаконной сдачи общего имущества МКД в аренду.
3. Вернуть все незаконно присвоенные деньги собственникам — на лицевой счет МКД.

Иск в суд. При согласованном захвате общего имущества иск нужно предъявлять сразу к двум ответчикам: УК или ТСЖ и незаконному пользователю.

В иске рекомендую заявить одновременно три требования:

1. Признать заключенный между УК или ТСЖ и нарушителем договор аренды недействительным на основании статьи 168 ГК РФ.
2. Обязать нарушителя прекратить использовать общее имущество МКД и привести имущество в первоначальное состояние.
3. Взыскать с УК или ТСЖ неосновательное обогащение.

К примеру, по договору аренды между УК и нарушителем размер арендной платы составлял 14 000 Р в месяц. УК незаконно сдавала общее имущество в аренду и получала за это арендные платежи в течение 7 месяцев.

Получается, что за это время УК незаконно присвоила себе в виде неосновательного обогащения 98 000 Р:

14 000 Р × 7 месяцев = 98 000 Р

Иски, которые предъявляют собственники в случае согласованного захвата имущества МКД, суды обычно тоже разрешают в пользу этих собственников.

Один из собственников квартир в доме — ООО «Трейд Инвест» — обратился в суд с иском и потребовал обязать ОАО «Вымпел-Коммуникации» демонтировать свое оборудование с кровли МКД.

В ходе разбирательства выяснилось, что ТСЖ «Покровское-Глебово» не получало согласия собственников на сдачу общего имущества МКД в аренду. В итоге суд пришел к выводу, что ТСЖ заключило договор незаконно, и удовлетворил требования ООО «Трейд Инвест».

Запомнить

1. Общее имущество МКД принадлежит всем без исключения собственникам помещений в доме.
2. Никто не вправе использовать общее имущество без согласования с собственниками.
3. Чтобы зарабатывать деньги за счет имущества МКД, проведите общее собрание собственников, установите тарифы за использование имущества и утвердите текст договора аренды.
4. Появление на доме, внутри него или на придомовой территории рекламы, оборудования, козырьков, лестниц неизвестного происхождения — повод потребовать объяснений у УК или ТСЖ.
5. Если объяснений управляющей компании или ТСЖ нет, право собственности на имущество МКД нарушено. В этом случае соберите доказательства и зафиксируйте нарушение при помощи фотографий и акта осмотра.
6. Направьте претензию нарушителю. Если не сработало, обращайтесь в суд. Требуйте устранить нарушение и возместить неосновательное обогащение.
7. Если выяснилось, что нарушитель использует общее имущество с одобрения управляющей компании или ТСЖ, предъявляйте претензию и иск еще и к ним.

По общему правилу имущество, нажитое супругами во время брака, в том числе приобретенное за счет общих доходов недвижимое имущество, является их совместной собственностью (п. 1 ст. 33, п. п. 1, 2 ст. 34 СК РФ; п. п. 1, 2 ст. 244, п. 1 ст. 256 ГК РФ).
При государственной регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество оба супруга указываются в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) в одной записи о вещном праве (п. 109 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 01.06.2021 N П/0241).
Для регистрации права общей совместной собственности супругов на недвижимое имущество рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Подготовьте необходимые документы
Для регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество вам потребуются, в частности (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 4, 8 ст. 18, ч. 3 ст. 42 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ; п. п. 1, 3 Приложения N 4 к Приказу Росреестра от 19.08.2020 N П/0310):
1)заявление о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Такое заявление может быть заполнено и подписано обоими супругами или одним из них. Во втором случае в заявлении в реквизите 7 «Сведения о правообладателе» указываются сведения о другом супруге-правообладателе;
2)документ, удостоверяющий личность заявителя, а также документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если документы будут подаваться представителем);
3)документы, являющиеся основанием возникновения права совместной собственности.
В зависимости от ситуации такими документами могут являться, например, договор (купли-продажи, мены, ренты), справка ЖСК о выплате пая, вступившее в законную силу решение суда и др.
При этом следует учесть, что сделки по отчуждению недвижимости, принадлежащей гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимость (кроме, в частности, отчуждения или ипотеки всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке) подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 1.1 ст. 42, ч. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ).
За регистрацию права собственности необходимо уплатить госпошлину. Представлять документ об уплате госпошлины вместе с заявлением не обязательно, заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако если по истечении пяти рабочих дней со дня подачи заявления информация об уплате госпошлины будет отсутствовать в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах и при этом заявитель не представлял документ об уплате госпошлины, то орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подайте документы на государственную регистрацию
Если основанием для регистрации права общей совместной собственности на недвижимость является сделка по отчуждению, удостоверенная нотариально, то представить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы обязан нотариус.
В остальных случаях, а также если вы возражаете против подачи нотариусом заявления на основании удостоверенной им сделки, вы можете представить документы на регистрацию самостоятельно (ч. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).
Заявление о государственной регистрации и необходимые документы вы можете представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1 ст. 3.1, ч. 1, 2, 12 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 1 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 01.06.2009 N 457; п. 1.2 Приказа Росреестра от 18.10.2016 N П/0515; ч. 3 ст. 80 Основ законодательства РФ о нотариате):
лично или через представителя по доверенности в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра.
При этом в г. Москве и МО прием документов на государственную регистрацию осуществляется только через МФЦ (за исключением экстерриториального приема);
при выездном приеме;
посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. Следует учесть, что в этом случае подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариально, сделка с жилым помещением должна быть нотариально удостоверена, к заявлению должна быть приложена копия документа, удостоверяющего личность, а также нотариально удостоверенная доверенность, если сделка была совершена представителем. В случае направления нотариусом заявления о государственной регистрации прав, подписи на котором им засвидетельствованы, нотариальное удостоверение сделки не требуется;
в электронной форме, заверенные усиленной квалифицированной электронной подписью, в том числе через Интернет, в частности через официальный сайт Росреестра.
Следует учесть, что если недвижимость приобретается в результате сделки по отчуждению, то представить на государственную регистрацию заявление и документы в электронной форме возможно при соблюдении, в частности, одного из следующих условий (ч. 1 ст. 3.1, ст. 36.2 Закона N 218-ФЗ; Приказ Росреестра N П/0515; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26558-ВА/Д23и):
если собственник недвижимости заблаговременно направил в орган регистрации прав заявление о возможности регистрации перехода (прекращения) права на недвижимость на основании электронных документов;
если квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи, которой подписаны документы, выдан ФГБУ «ФКП Росреестра».
В противном случае орган регистрации прав возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (п. 1.1 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).
При подаче документов вам будет выдана (направлена) расписка (уведомление) о получении документов (ч. 17 ст. 18 Закона N 218-ФЗ).
Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты конкретной услуги уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (п. 6 Приложения N 1 к Приказу Росреестра от 30.12.2020 N П/0509; Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017).
Уплатить госпошлину за государственную регистрацию можно в том числе через МФЦ (п. 7.1 ч. 1 ст. 16 Закона от 27.07.2010 N 210-ФЗ; пп. «в» п. 3, п. п. 3(2), 3(3) Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 22.12.2012 N 1376).
О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, приостановлении регистрации, проведении регистрации) заявитель может быть уведомлен посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 2, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Шаг 3. Получите выписку из ЕГРН
Срок государственной регистрации не должен превышать семи рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов органом регистрации прав или девяти рабочих дней со дня приема заявления и документов в МФЦ. Если регистрация осуществляется на основании нотариально удостоверенных документов, ее срок составляет три рабочих дня, в случае поступления документов в электронной форме — один рабочий день, при обращении через МФЦ — пять рабочих дней (п. п. 1, 2, 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Если одновременно с регистрацией осуществляется государственный кадастровый учет, срок составит 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов органом регистрации прав, 12 рабочих дней — если документы подаются через МФЦ (п. п. 5, 6 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).
Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после дня приема документов. Однако, если на момент представления заявления и необходимых документов в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины за государственную регистрацию и документ о ее уплате не был представлен вместе с указанным заявлением, течение срока государственной регистрации начинается со дня получения органом регистрации прав сведений об уплате госпошлины (ч. 7 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).
Проведенная государственная регистрация удостоверяется выпиской из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме, если сведения об адресе электронной почты ранее указывались вами в заявлении о регистрации и внесены в ЕГРН (ч. 1 ст. 28, ч. 1 ст. 38 Закона N 218-ФЗ).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

Остались вопросы к адвокату?

Задайте их прямо сейчас здесь, или позвоните нам по телефонам в Москве +7 (499) 288-34-32 или в Самаре +7 (846) 212-99-71  (круглосуточно), или приходите к нам в офис на консультацию (по предварительной записи)!

Дата актуальности материала: 29.07.2021