Как составить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости

В ряде случаев, установленных законодательством РФ, требуется определить рыночную, ликвидационную, инвестиционную и иную стоимость объектов. Правом на выполнение такой работы обладают специалисты, имеющие членство в СРО оценщиков, застраховавшие свою деятельность, а также сдавшие квалификационный экзамен по направлению деятельности (недвижимость, движимое имущество, бизнес).

Результаты любой оценки предоставляются в форме Отчета. Порядок составления Отчета об оценке, требования к его наполнению, достоверности, грамотности и полноте отражены в законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 и в ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (далее — Стандарт № 3).

Базовые принципы составления Отчета об оценке

К любому Отчету применимы следующие принципы:

1. Текст должен быть понятным и не допускать возможности различного толкования содержащихся в нем сведений;
2. Вся информация о стоимости объекта базируется на официальных сведениях и опирается на достоверные формулы;
3. Изложение данных должно быть последовательным, доступным для понимания заказчика.

Единые законодательно установленные требования структурируют работу оценщиков и позволяют упорядочить содержащиеся сведения.

Какая информация обязательно отражается в Отчете  об оценке

Перечень обязательных сведений, подлежащих включению в итоговый отчет, определяется в ст. 11 Закона № 135-ФЗ:

1. Информация о номере и дате документа;
2. Указание на причину проведения оценки и ее цель;
3. Данные об объекте (при необходимости — его балансовая стоимость);
4. Подробные сведения о заказчике, исполнителе работ и об их независимости друг от друга;
5. Указание на использованные стандарты и описание порядка проведения работ;
6. Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе о правообладателе, имеющихся обременениях, степени износа, текущем способе использования имущества и другие сведения, оказывающие непосредственное влияние на формирование его стоимости;
7. Сведения о существующих допущениях и ограничениях в отношении оцениваемого объекта;
8. Подробный анализ обстоятельств, повлиявших на итоговую стоимость объекта;
9. Выводы оценщика в отношении установленной стоимости;
10. Описание процесса согласования результатов;
11. Перечисление документов, послуживших основанием для определения характеристик объекта.

В отношении некоторых объектов оценки могут быть установлены дополнительные требования к Отчету, не вошедшие в указанный выше перечень.

Непосредственно в тексте отражаются ссылки на источники, из которых исполнитель получил конкретные данные с указанием его авторства и даты публикации. Источники можно не указывать, если копия документа с приведенными сведениями приложена к Отчету.

Оценщик обязан включить копии правоустанавливающих, инвентаризационных, технических и иных документов, подтверждающих итоговые расчеты и выводы.

Материалы, полученные от заказчика (схемы, справки, финансовые документы, таблицы и прочее), должны быть подписаны и заверены им. Указанное необходимо для подтверждения достоверности данных при проведении оценки.

Приводить в качестве обоснования стоимости объекта чье-то экспертное мнение можно, если был осуществлен анализ полученных показателей в сравнении с рыночными значениями.

Соответствие документа всем федеральным требованиям и стандартам оценки СРО позволяет использовать его в качестве доказательства в судебном процессе.

Описание методов оценки и выполненных расчетов

ФСО № 3 определены требования к описанию методологии проведенной оценки и расчетов. Правила сводятся к следующим пунктам:

• в Отчете необходимо простым языком пошагово описать процесс определения стоимости объекта, чтобы заказчик и иные лица могли понять, каким образом специалист пришел к полученному результату;
• при выборе определенного метода оценки (затратного, сравнительного или доходного) исполнителю необходимо обосновать причины, по которым он взял его за основу;
• к расчетам приводится их описание и пояснения, по которым возможно проверить полученные результаты.

Принципы составления отчета и его структура

В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:

1. Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
2. Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
3. Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
4. Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
5. Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.

Иногда сторонние проверяющие “перегибают палку” в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.

Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.

Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.

Ниже приведем пример типовой структуры Отчета:

• 1 ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ
• 2 СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ
• 3 ПРИМЕНЯЕМЫЕ СТАНДАРТЫ ОЦЕНОЧНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
• 4 ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
• 5 ОСНОВНЫЕ ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В ОТЧЕТЕ
• 5.1. Используемая терминология
• 5.2. Цель оценки. Определение рыночной стоимости
• 6 ЭТАПЫ ПРОВЕДЕНИЯ ОЦЕНКИ
• 6.1. Этапы процесса оценки
• 6.2. Перечень документов, используемых Оценщиком
• 6.3. Достоверность и достаточность используемой при проведении оценки информации
• 7 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 7.1. Характеристика района местоположения арендуемых помещений
• 7.2. Характеристика объекта оценки
• 8 АНАЛИЗ РЫНКА, А ТАКЖЕ АНАЛИЗ ДРУГИХ ВНЕШНИХ ФАКТОРОВ, НЕ ОТНОСЯЩИХСЯ НЕПОСРЕДСТВЕННО К ОБЪЕКТУ ОЦЕНКИ, НО ВЛИЯЮЩИХ НА СТОИМОСТЬ
• 8.1. Краткий обзор социально-экономического развития Российской Федерации
• 8.2. Краткий обзор социально-экономического развития г. Москва
• 8.4. Анализ рынка офисной недвижимости г. Москва
• 9 АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ
• 10 ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
• 10.1. Описание затратного подхода
• 10.2. Описание сравнительного подхода
• 10.3. Описание доходного подхода
• 10.4. Выбор подходов к проведению оценки
• 11 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ В РАМКАХ СРАВНИТЕЛЬНОГО ПОДХОДА
• 12 СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ
• 13 ЗАЯВЛЕНИЕ О КАЧЕСТВЕ
• 14 СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
• ПРИЛОЖЕНИЯ К ОТЧЕТУ
• Приложение №1. Задание на оценку
• Приложение №2. Копии документов, предоставленных Заказчиком
• Приложение №3. Скриншоты Объектов-аналогов, использованных при определении стоимости
• Приложение №4. Копии документов Оценщика

Где найти шаблон для подготовки отчета об оценке

При подготовке отчета необходимо опираться на требования, перечисленные в Законе № 135-ФЗ и ФСО № 3.

Универсальной утвержденной формы Отчета не существует. Частопрактикующие оценщики или организации самостоятельно разрабатывают образец Отчета об оценке объектов с соблюдением всех вышеуказанных правил и норм.

Поэтому Отчеты оценочных компаний буду различаться по форме. Но содержание и главная идея должны быть соблюдены.

На этой странице представлены шаблоны реальных Отчетов об оценке, которые были выполнены для конкретных целей и утверждены клиентами. Формы включают в себя полную версию документа в формате docx, пригодную для дальнейшего редактирования.

Публичность оценочной отчетности

В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.

В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:

• № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
• № 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
• № 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
• № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
• № 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
• № 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
• № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».

Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:

• при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
• при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
• при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
• при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.   

Вопросы – ответы

Стоимость услуг

Наши партнеры

Наши клиенты

В нашей базе более 5000 довольных клиентов

Приложение № 6

к приказу Минэкономразвития России

от 14 апреля 2022 г. № 200

I. Составление отчета об оценке объекта оценки

1. Отчет об оценке объекта оценки (далее – отчет об оценке) представляет собой документ, содержащий профессиональное суждение оценщика относительно итоговой стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации, проведенного анализа и расчетов в соответствии с заданием на оценку.

2. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов (требований):

1. в отчете об оценке должна быть изложена вся существенная информация, использованная оценщиком при определении стоимости объекта оценки;
2. существенная информация, приведенная в отчете об оценке, должна быть подтверждена путем раскрытия ее источников;
3. отчет должен содержать достаточное количество сведений, позволяющее квалифицированному специалисту, не участвовавшему в процессе оценки объекта оценки, понять логику и объем проведенного оценщиком исследования, убедиться в его соответствии заданию на оценку и достаточности для цели оценки.

3. Отчет об оценке составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с частью второй статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” (Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, № 31, ст. 3813; 2021, № 27, ст. 5179) (далее – Федеральный закон).

4. Отчет об оценке на бумажном носителе должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор в соответствии с частью седьмой статьи 11 Федерального закона.

5. Отчет об оценке в форме электронного документа должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации оценщика или оценщиков, которые провели оценку, а также подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор, или уполномоченным им лицом.

6. Отчет об оценке может состоять из нескольких частей, в одной или в разной форме – как на бумажном носителе, так и в форме электронного документа (характерно, например, для приложений). В таком случае оценщик должен обеспечить идентификацию отчета об оценке как совокупности всех частей, оформленных в соответствии с требованиями, установленными в пунктах 4 и 5 настоящего федерального стандарта оценки.

Приложения к отчету об оценке являются его неотъемлемой частью.

II. Содержание отчета об оценке

7. В соответствии со статьей 11 Федерального закона и настоящим федеральным стандартом оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие сведения:

1. дата составления и порядковый номер отчета;
2. основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
3. информация, содержащаяся в задании на оценку;
4. сведения об оценщике (оценщиках), проводившем (проводивших) оценку, в том числе фамилия, имя, отчество (при наличии), номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (регистрационный номер в саморегулируемой организации оценщиков, а также наименование и адрес саморегулируемой организации оценщиков);
5. сведения о заказчике оценки:
   • фамилия, имя, отчество (при наличии) физического лица, если заказчиком является физическое лицо;
   • реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения, если заказчиком является юридическое лицо;
6. сведения о юридическом лице, с которым оценщик (оценщики) заключил (заключили) трудовой договор (реквизиты юридического лица, которые включают в себя полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения);
7. сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона;
8. информация обо всех привлеченных к проведению оценки и подготовке отчета об оценке внешних организациях и квалифицированных отраслевых специалистах с указанием их квалификации, опыта и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
9. указание на стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, методические рекомендации по оценке, разработанные в целях развития положений утвержденных федеральных стандартов оценки и одобренные советом по оценочной деятельности при Минэкономразвития России, или обоснование неиспользования указанных методических рекомендаций;
10. точное описание объекта оценки с указанием количественных и качественных характеристик объекта оценки, включая права на объект оценки, перечень документов, устанавливающих такие характеристики, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу – реквизиты юридического лица (полное и (или) сокращенное наименование, основной государственный регистрационный номер или иной регистрационный номер юридического лица, место нахождения) и (при наличии) балансовая стоимость данного объекта оценки;
11. принятые при проведении оценки объекта оценки допущения и ограничения оценки в соответствии с пунктами 6 и 8 федерального стандарта оценки “Процесс оценки (ФСО III)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, в том числе не отраженные в задании на оценку;
12. анализ рынка объекта оценки, внешних факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
13. описание процесса оценки объекта оценки в части применения подхода (подходов) к оценке, включая:
    • последовательность определения стоимости объекта оценки, обоснование выбора используемых подходов к оценке и методов в рамках каждого из применяемых подходов; отказ от использования подхода к оценке следует прокомментировать;
    • процесс определения стоимости объекта оценки каждым из примененных методов оценки и соответствующие им расчеты;
    • согласование результатов при применении различных подходов и методов оценки;
14. итоговая стоимость объекта оценки, ограничения и пределы применения полученного результата. Если в задании на оценку в соответствии с пунктом 4 федерального стандарта оценки “Задание на оценку (ФСО IV)”, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200, не указана форма представления итоговой стоимости, то результат оценки должен быть представлен в виде числа;
15. перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

8. Подтверждение полученной из внешних источников информации, указанной в подпункте 2 пункта 2 настоящего федерального стандарта оценки, должно быть выполнено следующим образом:

• в виде ссылок на источники информации, позволяющих идентифицировать источник информации и определить дату ее появления (публикации) или подготовки. В частности, в отчет об оценке включаются прямые ссылки на страницы сайтов информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, на которых размещена информация, а также реквизиты используемых документов и материалов (например, источник, название издания, название статьи, сведения об авторе и дата или период опубликования);
• в виде материалов и копий документов, информационных источников, которые с высокой вероятностью недоступны или могут быть в будущем недоступны, в частности, по причине изменения этой информации или адреса страницы в информационно-телекоммуникационной сети “Интернет”, отсутствия информации в открытом доступе (например, информация, предоставленная заказчиком оценки) либо доступ к которым происходит на платной основе; такое раскрытие информации делается с учетом ограничений, связанных с конфиденциальностью информации.

К раскрытию источников информации применимы положения пунктов 9 и 10 настоящего федерального стандарта оценки.

9. Детализация раскрытия информации в отчете, состав и объем приводимых в нем документов и материалов зависят от целей оценки, специфики объекта оценки и проведенного исследования, а также могут устанавливаться заданием на оценку. 10. В случае если это предусмотрено заданием на оценку, в отчет об оценке должны быть включены расчетные величины и выводы по результатам дополнительных исследований, которые не являются результатами оценки в соответствии с федеральными стандартами оценки. 11. В отчет об оценке могут быть включены иные сведения, необходимые, по мнению оценщика, для полного и достаточного представления результата оценки. К таким сведениям может относиться в том числе описание факторов неопределенности, которые существенно влияют на результаты оценки, в частности связанных с ограничениями оценки, если они имели место в процессе оценки. 12. Оценщик должен хранить копии отчетов, документов и материалов, на основании которых проводилась оценка, в течение срока, установленного Федеральным законом.

Отчет об оценке объекта оценки – это итоговый документ, который составляется независимым  специалистом-оценщиком по результатам проведенной им оценки объекта оценки независимо от того, оценка какого вида была проведена – рыночная, кадастровая, инвестиционная или ликвидационная – и содержит его профессиональное обоснованное суждение относительно стоимости оцениваемого объекта. Отчет должен соответствовать законодательству РФ, федеральным стандартам оценки, а также правилам и стандартам оценки, установленным саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, проводивший работу. Необходимость соответствия нормативным правовым актам важна для придания отчету об оценке доказательственного значения в гражданском/арбитражном процессе.

 Форма и содержание отчета об оценке

Основные требования к форме и содержанию такого документа как отчет об оценке установлены ФЗ от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценке) и Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 № 299 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» (далее – Федеральный стандарт оценки). Согласно их положениям отчет об оценке составляется в письменной форме на бумажном носителе и/или в форме электронного документа, пронумеровывается постранично и удостоверяется подписью/усиленной квалифицированной электронной подписью и печатью оценщика/организации. Информация в нем содержащаяся, как правило, оказывает существенное влияние на стоимость оцениваемого объекта, а потому должна отвечать требованию существенности и важности с точки зрения оценщика, подтверждаться им и трактоваться однозначно, не вводя в заблуждение заказчика или третьих лиц (пользователей отчета об оценке).

Что обязательно должно быть указано в отчете об оценке объекта оценки?

1. номер отчета и дата его составления;
2. основание для проведения оценки (задание на оценку) и ее цель;
3. конкретное описание объекта оценки;
4. сведения о заказчике и специалисте, проводившем оценку (их идентификационные данные и информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков (для последнего));
5. стандарты оценки, которые были применены и описание процесса оценки в соответствии с ними;
6. указание на принятые допущения;
7. анализ всех факторов, оказывающих влияние на определение стоимости оцениваемого объекта;
8. основные выводы и факты, в которых приводится итоговая величина стоимости объекта оценки, и процедура их согласования на основе анализа полученных результатов (раздел III Федерального стандарта оценки);
9. перечень документов, использованных оценщиком в целях установления количественных и качественных характеристик объекта (ст. 11 Закона об оценке).

Допустимо, что отчет об оценке, проводимой для специальных целей и определенных видов объектов оценки, может иметь некоторые отступленияот приведенного выше стандарта, если иное установлено соответствующими федеральными стандартами, которые дополняют приведенную информацию в отчете оценщика.

Отчет об оценке как доказательство

Отчет об оценке, как уже было отмечено ранее, имеет доказательственное значение и используется лицом в процессе судебного разбирательства для цели обоснования выбранной расчетной величины, по которой оценивается определенное имущество, а также убытки, причиненные владельцу его повреждением (например, оценка стоимости восстановительного ремонта транспортного средства, поврежденного в результате ДТП).

Отчет об оценке объекта оценки может быть применен в качестве средства доказывания в суде/арбитражном суде при условии, что он отвечает вышеприведенным требованиям. Особую ценность, в данном случае, представляет информация об итоговой величине стоимости объекта оценки, которая признается достоверной и рекомендуется к учету при совершении сделки с объектом оценки (ст. 12 Закона об оценке). Суд/арбитражный суд оценивает ее в соответствии с процессуальными нормами (ст. 67 ГПК РФ; ст. 71 АПК РФ). Как и любое другое доказательство отчет об оценке объекта оценки не имеет заранее установленной силы, следовательно, обязательна проверка содержащихся в нем сведений на достоверность (неподложность результатов), допустимость (им подтверждаются определенные обстоятельства дела) и относимость (сведения в нем содержащиеся имеют непосредственное отношение к делу и имеют существенное значение для разрешения спора)(гл. 6 ГПК РФ; гл. 7 АПК РФ).

В ходе судебного разбирательства сторонами в качестве доказательства может быть также представлено экспертное заключение на отчёт об оценке, подготовленное саморегулируемой организацией оценщиков, в целом схожее с отчетом об оценке, но с определенными отличительными особенностями. Во-первых, приоритет при оценке доказательств обычно отдается экспертному заключению, из чего следует, что отчет об оценке имеет меньшее доказательственное значение по сравнению с ним. Второе отличие заключается в роли эксперта и оценщика в судебном процессе – последний не имеет процессуального статуса и не предупреждается об уголовной ответственности за дачу ложной информации. Наконец, экспертное заключение может быть дано на отчет об оценке после проведения экспертизы сведений, содержащихся в нем, что также свидетельствует о его более важном значении как доказательства (См. Постановление ФАС ВСО от 24.01.2013 по делу № А33-16693/2010).

Как оспорить отчет об оценке? 

Для определения возможности и порядка оспаривания отчета об оценке объекта оценки прежде всего необходимо выяснить, имеет ли информация, содержащаяся в нем, а именно – величина стоимости объекта оценки, – обязательное значение или же носит рекомендательный характер. В первом случае, согласно мнению Президиума ВАС РФ, изложенному в информационном письме от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспорить определенную величину стоимости объекта можно посредством подачи отдельного иска, или представлением возражения в ходе судебного процесса при условии, что обязательность такой величины для сторон сделки предусмотрена законом (например, при оплате акций в уставном капитале акционерного общества имуществом в неденежной форме (п. 3 ст. 34 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах») или в случае выкупа акций (п. 3 ст. 75 ФЗ от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»)). Если же привлечение независимого оценщика обязательно, однако определенная им величина стоимости объекта оценки не установлена как обязательная для сторон сделки, она, соответственно, признается рекомендательной и не может быть оспорена посредством предъявления отдельного иска.

В случае, когда отчет об оценке не соответствует необходимым требованиям, подразумевается недостоверным или же имеется иной отчет об оценке этого же объекта, но с иным результатом, он может быть оспорен в самостоятельном порядке с заявлением требования о признании его недействительным. Спор о достоверности приведенной в отчете величины стоимости объекта оценки рассматривается, в зависимости от подведомственности, судом общей юрисдикции или арбитражным судом (последним – когда спор касается осуществления сторонами предпринимательской или иной экономической деятельности).

При подаче искового заявления об оспаривании отчета об оценке объекта оценки следует также помнить, что величина, указанная в нем, имеет доказательственное значение только в течение шести месяцев с даты составления отчета об оценке (п. 26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утв. Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256).

29 ноября 2016 г.

(см. текст в предыдущей редакции)

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также – отчет).

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

(абзац введен Федеральным законом от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

(в ред. Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ)

(см. текст в предыдущей редакции)

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет об оценки стоимости недвижимости – документ со сведениями доказательственного значения, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и содержащий информацию о рыночной стоимости изучаемого объекта.

Нужно понимать, что отчет об оценке — это не простая аналитическая справка, определяющая стоимость объекта на основанная изучения текущего рынка, а официальный документ, подтверждающий эту цену.

Проведение независимой оценки может понадобиться в следующих случаях:

• Покупка или продажа недвижимости.
• Вступление в наследство.
• Оформление страховки.
• Получение кредита в банке под залог объекта недвижимости.
• Разрешение других спорных вопросов.

Как в перечисленных, так и некоторых других случаях, может понадобиться не простое определение рыночной стоимости, а ее документальное подтверждение.

Говоря о том, сколько делается отчет об оценке профессиональными оценщиками, нельзя определить единый срок для всех случаев. В зависимости от сложности работы и других особенностей, он может меняться, но в среднем составляет около 3 дней. При этом документы в бумажной форме составляются дольше, нежели в электронной.

Требования к отчету об оценке

Общие требования, предъявляемые к отчету об оценке, содержатся в ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», Приказе Минэкономразвития России от 20.05.2015 N 299, некоторые уточняющие положения закреплены в Приказе Минэкономразвития России от 25.09.2014 N 611.

В соответствии с указанными нормативными актами, итоговым документом по результатам оценки является отчет, который может быть составлен как на бумаге, так и в электронном виде.

Отчет не должен многозначно толковаться и вводить в заблуждение. В связи с этим в тексте указываются сведения, необходимые для однозначного и исчерпывающего понимания содержания документа.

Отчет выполняется в соответствии с предоставленным заданием и содержит обоснованное мнение специалиста касаемо объекта оценки, сформулированное на основании полученной информации и проведенного анализа.

Во время составления отчета оценщиком должны соблюдаться следующие принципы:

• Изложение только существенной информации, влияющей на определение стоимости объекта.
• Приведенная информация соответствует действительности, что подтверждено фактами.
• Содержание отчета не должно вводить в заблуждение и допускать неоднозначного толкования.

Законом установлена возможность выполнения отчета в бумажной или электронной форме. Бумажный отчет обязательно прошивается, постранично нумеруется и подписывается оценщиком. Для электронных документов предусмотрено использование усиленной квалифицированной электронной подписи.

Содержание отчета об оценке

Минимальное содержание отчета закреплено на законодательном уровне и отсутствие необходимой информации может стать основанием для признания документа недействительным.

Рассмотрим, что указывают в отчете об оценке:

• Порядковый номер отчета и дата его составления.
• Основания проведения оценки, цели и задачи.
• Основные сведения о задействованных оценщиках: ФИО, контактные данные.
• Сведения о заказчике услуги.
• Описание оцениваемого объекта.
• Примененные стандарты оценки.
• Данные о проведенном анализе рынка с учетом влияния ценообразующих факторов.
• Принятые во время процедуры допущения.
• Перечень использованных документов.
• Перечисление основных фактов и выводов.

Законом не запрещается внесение в отчет дополнительных сведений, если это необходимо для полного раскрытия содержания.

В обязательном порядке составляется приложение, в котором должны содержаться копии всех использованных документов. Это могут быть как правоустанавливающие документы, так и подтверждающие характеристики оцениваемого объекта, техническая документация, заключения экспертиз и иные.

Как оспорить отчет об оценке?

По общему правилу, закрепленному в ст.12 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», отчет об оценке считается достоверным и сведения из него могут использоваться, если не было установлено обратное.

Не всегда представленный отчет об оценке является исключительно верным и правильным. В связи с этим документ может быть признан недостоверным или даже заведомо ложным при выявлении нарушений законодательства в сфере оценочной деятельности и федеральных стандартов. 

Возражения относимо достоверности отчета можно предъявлять в следующих случаях:

• Приведены неподтвержденные факты, использована непроверенная информация.
• Не указаны сведения о методиках расчета стоимости.
• Наличие явных ошибок, допущенных при определении рыночной стоимости, если это привело к неправильному определению итоговой цены имущества.
• Нарушение иных положений и требований законодательства РФ в сфере оценочной деятельности.

В соответствии со ст.13 ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», наличие спора о достоверности сведений, указанных в отчете, является основанием для его разрешения в суде в соответствии с законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.

Простое представление нового отчета не может являться основанием для отмены предыдущего. В случае, если указанные в них результаты существенно отличаются, суду остается только назначить проведение новой оценки. По этой причине во время оспаривания достоверности документа, необходимо указать на конкретные нормы, которые были нарушены.