Как составить письмо для продажи доли в квартире

Предлагаем шаблон типового Извещения о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Используя типовое извещение, помните, что документ не может отражать всех нюансов и конкретных особенностей ваших договоренностей с контрагентом. Еще раз напоминаем, что пункты могут как изыматься из шаблона, так и добавляться по вашему усмотрению.

Человек, владеющий долей в жилом помещении, связан правоотношениями с другими совладельцами. Порядок уведомления о продаже доли предполагает специальное письменное уведомление об условиях сделки. Это Извещение о намерении продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру. Данный документ требуется не только для того, чтобы уведомить сособственника о сделке, но и чтобы предложить ему в первоочередном порядке выкупить долю. При продаже доли совладельцы по закону имеют преимущественное право выкупа доли.  Перед тем, как предложить долю в жилом помещении третьим лицам, продавец должен предложить выкупить объект содольщикам.

На чтение 3 мин. Опубликовано 27.12.2022

Отчуждение доли в квартире относится к непростой сделке. Одной из ее особенностей является уведомление о продаже владельцев других долей.

Содержание

1. Зачем нужно уведомление о продаже доли в квартире?
2. Форма уведомления продажи доли в квартире
3. Как правильно составить?
4. Образец уведомления продажи доли в квартире 2023 года
5. Срок действия

Зачем нужно уведомление о продаже доли в квартире?

Законодательством установлен порядок проведения сделки по реализации доли в имуществе:

• обязательным является уведомление всех сособственников о намерении продать;
• нотариальное заверение сделки;
• государственная регистрация перехода права собственности.

При единоличном владении имуществом гражданин вправе использовать его и распоряжаться на свое усмотрение в рамках законности. Отчуждение такой недвижимости проходит намного проще, чем долевой собственности. В соответствии со ст. 250 ГК владельцы остальных долей в квартире имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть помещения.

На продавца накладывается обязанность письменно уведомить каждого сособственника о намерении, указав в документе стоимость доли. Причем она не может быть выше цены, по которой доля будет предложена иным заинтересованным в покупке лицам в случае, если совладельцы не выразят желание ее приобрести.

Форма уведомления продажи доли в квартире

Законодательством не установлена строгая форма уведомления. Важным является наличие всех необходимых разъяснений и предложений со стороны продавца.

Как правильно составить?

Извещаться совладельцы должны только письменно. В документе обязательно наличие следующей информации:

• ФИО, точный адрес адресата;
• ФИО, адрес, контактные данные (телефон, e-mail) лица, подготовившего уведомление (продавца доли);
• адрес квартиры, находящейся в долевой собственности, часть которой совладелец намерен продать;
• величина доли в имуществе;
• цена продаваемой доли;
• условия продажи (порядок расчетов, сроки передачи имущества, наличие лиц, за которыми сохраняется право пользования жильем и т.д.);
• разъяснение о сроке на принятие решения;
• дата составления и подпись уведомителя.

Скачать бланк Росреестра

Образец уведомления продажи доли в квартире 2023 года

Скачать образец Росреестра

После того, как уведомление готово, нужно ознакомиться с процессом продажи доли в квартире в 2023 году.

Срок действия

Гражданским законодательством устанавливается срок на принятие решения совладельцев о покупке доли – 30 календарных дней от даты вручения уведомления. Способы вручения могут быть: лично (с отметкой на экземпляре продавца), почтой с подтверждением вручения, а также через нотариуса.

Срок действия извещения, соответственно, равен 30 дням. При наличии письменных отказов от покупки со стороны всех сособственников доля в имуществе может быть продана раньше указанного периода.

Когда речь заходит о покупке и продаже недвижимости, обычно имеют в виду дом или квартиру. Но иногда продать нужно не объект целиком, а долю в нем — например, доставшуюся в наследство. У таких сделок есть свои особенности.

Зачем покупать долю в квартире

Если нужно продать долю в объекте недвижимости, первым делом поймите, кто ваш покупатель. Одни приобретают долю, потому что нет денег на целую квартиру, другие таким образом вкладывают деньги, спасают их от инфляции. Есть и те, кто при переезде в новый регион покупает часть квартиры — для прописки и получения местных льгот.

Что такое долевая собственность

Долевая собственность — это совместное владение одним объектом, но с выделением доли в нем. Например, когда супруги покупают квартиру в браке, собственность у них будет совместная, а не долевая. Но также они могут выделить доли — определить, кому какая часть имущества принадлежит. Сделать это можно как в браке, так и при разводе. Если доли не выделены, а собственность совместная, то автоматически считается, что каждому собственнику принадлежит равная часть. Долями же можно выделить и две трети, и три четверти и даже 23/76 квартиры.

Долями может быть поделена и подаренная или полученная в наследство недвижимость. Кроме того, доли всем членам семьи обязательно выделять при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Главная особенность долевой собственности состоит в том, что владельцы не могут распоряжаться ей без согласия других собственников. Если один из собственников решит продать свою часть имущества, ему придется сначала уведомить других о своих планах и предложить им приобрести его долю. Только получив отказ, он может предлагать ее другим.

Например: три сестры, Марья, Дарья и Людмила, получили в наследство от бабушки трехкомнатную квартиру. Марья учится в институте, Дарья в следующем году поступает, и девушки планируют жить вместе в этой квартире. Людмила уже закончила учебу, работает и подумывает об ипотеке — она хочет продать свою долю, а вырученные деньги внести в качестве первого взноса. По закону она должна сначала предложить сестрам выкупить у нее долю и только потом, если они откажутся, выставлять ее на продажу.

Подобрать ипотеку

Как определить долю в квартире

Доли — это части совместного имущества, принадлежащие разным людям. Они могут быть как равными, так и неравными.

«По умолчанию доли считаются равными, в этом случае их размер зависит от количества собственников: если их 2, то каждый имеет по ½ доли. Неравенство долей определяется либо соглашением собственников квартиры, либо решением суда», — говорит младший юрист фирмы «Мазка, Метёлкин, Бушмин и партнеры» Алена Бабурина.

Виды доли

Доли могут быть реальными (в натуре) или идеальными, в частях от целого.

Доля в частях от целого

Доля в частях от целого, она же идеальная, существует на бумаге — собственники знают, какой процент имущества принадлежит им и другим собственникам, но не более. Каждый обладатель доли участвует в управлении всей квартирой, может свободно перемещаться по ней без согласия другого собственника.

Доля в натуре

Вариант предполагает фактически отделение части имущества, и это уже сложнее. Дело в том, что выделение доли в натуре предусматривает полную автономию этой доли. Осуществляется это либо по соглашению собственников, либо по суду.

Пленум Верховного суда РФ постановил, что выделить такую долю можно, если имеется техническая возможность передачи истцу изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. В документе также уточняется, что при отсутствии такой возможности суд вправе определить порядок пользования квартирой. Собственники могут сделать это и самостоятельно.

Как быстро продать квартиру

Популярные вопросы о продаже доли в квартире

Владение квартирой в долях отличается от единоличного владения. Отвечаем на самые распространенные вопросы о продаже доли.

Может ли собственник продать свою долю?

Да, продать свою долю в квартире можно, но сначала надо сообщить о своих намерениях другим собственникам. По закону они имеют преимущественное право на выкуп перед другими покупателями, то есть продать свою долю постороннему человеку владелец может, только если остальные собственники отказались. Сообщить о продаже доли другим собственникам нужно в письменной форме.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности в течение месяца или сразу письменно откажутся от этого права, можно продавать долю посторонним лицам.

Можно ли продать долю совладельцу квартиры?

Да, у них даже есть преимущество. Что нельзя, так это предлагать долю собственникам по завышенной цене, чтобы получить их отказ, а для постороннего лица цену снижать. Условия должны быть равными.

Можно ли продать долю в ипотечной квартире?

Да, но понадобится согласие не только других совладельцев, но и банка.

Может ли муж или жена продать свою долю?

Если доля в имуществе выделена — может, но сначала должен предупредить об этом второго супруга и предложить выкупить долю ему, как и с другими собственниками. Если доля не выделена, имущество является совместным, распоряжаться им без ведома супруга нельзя. Если речь идет не о доле в общей квартире, а о доле в квартире, которая приобретена одним из супругов в браке — это тоже совместно нажитое имущество, то есть необходимо получить согласие жены/мужа. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

Можно ли продать долю несовершеннолетнего ребенка?

Да, но только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Сделка, совершенная без такого разрешения, может быть признана недействительной. Ребенок в возрасте от 14 до 18 лет может сам заключить договор купли-продажи доли с согласия своих законных представителей.

Можно ли продать долю, если один из собственников жилья не согласен?

Да, если он при этом не готов выкупить долю по указанной цене.

«Так как сделки купли-продажи долей подлежат обязательному нотариальному удостоверению, на нотариусе лежит обязанность проверить соблюдение предоставления преимущественного права покупки совладельцам, поэтому, если не уведомить собственников заранее, то нотариус откажет в удостоверении сделки», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как продать квартиру в ипотеке

Какой риск при продаже доли в квартире

Основным риском юристы называют несоблюдение уведомительного порядка или его соблюдение не должным образом. Например, уведомления с предложением покупки собственникам направили, но не по актуальным адресам, или же они уклонились от получения. Даже если в этом случае продажа все-таки состоялась, велик риск признания сделки недействительной: время, нервы и деньги на оформление будут потрачены, а доля вернется продавцу.

«Отдельного внимания заслуживают так называемые микродоли. В 2022 году вступил в силу закон, согласно которому продажа долей менее 6 кв. метров является ничтожной сделкой (недействительной — прим. ред.)», — говорит юрист Алена Бабурина.

Как проверить вид собственности

Если собственник не уверен в том, как именно оформлена его собственность и есть ли у него доля, проверить это можно, заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) по адресу или кадастровому номеру объекта недвижимости. Заказать выписку можно в МФЦ или онлайн через портал «Госуслуги».

Что делать до оформления договора купли-продажи доли в квартире

Нужно сообщить другим собственникам о том, что вы намерены продать свою долю, и предложить им ее выкупить. В извещении надо указать размер доли, адрес квартиры и заявленную цену. Вручить извещение нужно так, чтобы на руках осталось подтверждение, что собственников уведомили — это можно сделать через нотариуса или заказным письмом с уведомлением и описью.

После этого можно либо взять со всех собственников письменный отказ, либо подождать месяц — если за это время никто из имеющих преимущественное право на выкуп доли не изъявит желания, то можно продавать другим.

А если не предупредить?

При продаже доли с нарушением права преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности может требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. То есть здесь риски больше для покупателя, чем для продавца — это он может потратить время, нервы и деньги, но остаться без приобретения. Продавец свои деньги в любом случае получит — если не от стороннего покупателя, так от собственника.

Договор купли-продажи доли в квартире

Договор купли-продажи доли не отличается от любого другого договора купли-продажи недвижимости — подробно о том, как его правильно составлять, мы рассказывали в этом материале. Но есть нюансы. Например, важно указать в договоре ту же сумму, что и в уведомлении о продаже, направленном совладельцам — в противном случае они смогут оспорить сделку.

Содержание договора купли-продажи доли:

• предмет договора со всеми характеристиками (местонахождение, характеристики дома, площадь квартиры, количество комнат, размер доли);
• цена;
• порядок расчетов;
• обременения;
• правоустанавливающие документы;
• данные продавца и покупателя;
• данные о гражданах, сохраняющих право пользования жильем.

Юрист Алена Бабурина также рекомендует в договоре определить судьбу имеющегося в квартире имущества — оно остается и входит в стоимость, продается или приобретается за отдельную плату.

Договор купли-продажи квартиры: из чего состоит и как его оформить

Нотариальное заверение договора купли-продажи доли

В случае с договором купли-продажи доли обязательна нотариальная форма сделки для ее последующей государственной регистрации.

Регистрация сделки

Регистрацией сделки в случае продажи доли занимается нотариус. Удостоверив договор купли-продажи, он обязан сразу направить документы в Росреестр. Документы должны зарегистрировать в течение 3 рабочих дней.

Налоги с продажи доли в квартире

Налог с продажи доли в квартире платится по тем же принципам, что и НДФЛ при продаже любой другой недвижимости — 13% от суммы сделки.

А когда платить налог не нужно?

Для освобождения от уплаты НДФЛ вы должны быть собственником дольше минимального срока владения, который зависит от того, как вам досталось имущество. Минимальный срок владения 5 лет, но он может быть сокращен до 3 лет, если квартира получена по наследству, по договору пожизненного содержания с иждивением, в дар от близких родственников, была приватизирована текущим собственником или является единственным жильем.

Памятка

1. При долевой собственности собственники должны учитывать интересы друг друга и вместе определять порядок пользования, но если они не могут договориться, поможет суд.
2. По закону свою долю можно выделить в натуре, но технически это не всегда возможно — нужно, чтобы был отдельный вход и свои подсобные помещения (уборная, кухня).
3. Собственники имеют преимущественное право покупки доли в квартире, и если один собирается продать свою, он должен предложить ее другим.
4. Собственники не могут быть против продажи другим собственником своей доли посторонним людям, если сами отказались ее выкупать.
5. Продать долю ребенка можно, но понадобится согласование сделки с органами опеки.
6. Сделки с долями обязательно заключаются у нотариуса.

Выбор пользователей Банки.ру

Название	Мин. ставка
Семейная ипотека Газпромбанк	от 5.45%	Подробнее Подать заявку
Ипотека «под ключ» Банки.ру	от 5.5%	Подробнее Подать заявку
Рефинансирование по семейной ипотеке Совкомбанк	от 4.09%	Подробнее Подать заявку
Семейная ипотека ВТБ	от 5.5%	Подробнее Подать заявку
Рефинансирование Уралсиб	от 11.49%	Подробнее Подать заявку

Как правильно уведомить сособственников жилья о предстоящей продаже вашей доли, 10.08.2013

Ключевое условие сделки. Лицам, решившим воспользоваться правом продажи своей доли, следует помнить, что закон наделил совладельцев объекта недвижимости правом преимущественной покупки доли в нем (ст. 250 ГК РФ), то есть в очереди желающих выкупить вашу долю (если такая очередь имеется), сособственники стоят выше, чем сторонние покупатели.

Отсюда – одно из ключевых условий данного вопроса: оформить договор купли-продажи доли на третье лицо можно только после того, как вы заблаговременно уведомили совладельцев о предстоящей продаже и предоставили им возможность самим приобрести вашу часть недвижимости.

Детали и нюансы документов. Особое внимание следует уделить составлению текста обращения к сособственникам. Его желательно составлять у нотариуса, хотя данное условие и не является обязательным.

В извещении следует сообщить о вашем намерении продать свою долю и сформулировать предложение к совладельцам приобрести ее. В извещении должен быть указан адрес недвижимого имущества, размер доли и, что самое важное, – цена, по которой предполагается продажа. Цена для сособственников не может отличаться от цены, по которой предполагается продажа третьим лицам и от цены, которая будет указана в итоге в договоре купли-продажи. После этого извещение нужно передать совладельцам (в случае, если один из совладельцев – несовершеннолетний, извещение направляется в орган опеки попечительства по месту прописки ребенка). Для ответа на ваше предложение собственникам дается месяц.

Целесообразно направить уведомление о продаже доли ценным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения. Уведомление подлежит возврату отправителю и служит доказательством того, что письмо вручено адресату и, что важно, содержит конкретную дату вручения, а опись вложения в ценное письмо служит доказательством, какой конкретно документ направлялся. Это позволит собственнику соблюсти месячный срок, после которого, при отсутствии отказа или согласия на покупку доли со стороны совладельцев, он сможет продать ее иным лицам.

То есть продавец может и не получить от сособственников никакого ответа (письменного отказа или согласия на приобретение доли). Даже возврат почтового отправления с отметкой об истечении срока хранения уже является надлежащим исполнением обязанности сособственника, предусмотренной ст. 250 ГК РФ. Если текущий адрес проживания одного из совладельцев неизвестен, письмо может быть направлено по любому последнему, известному месту пребывания сособственника. Либо, если иного адреса неизвестно, – по месту нахождения общего недвижимого имущества.

Идем на сделку. В случае, если никто из совладельцев приобрести долю не пожелал, согласно Гражданскому кодексу РФ, через месяц после передачи совладельцам уведомления о продаже доли, продавец и сторонний покупатель могут обратиться в Росреестр для государственной регистрации сделки.

Для того чтобы сделка состоялась, на государственную регистрацию перехода права продавцу необходимо предоставить уведомление о вручении писем. Возможен и другой вариант: сособственники в присутствии сотрудника Управления Росреестра пишут письменные отказы от покупки доли.

Также возможно предоставление нотариально заверенных отказов от сособственников. В этом случае сделка проводится независимо от срока, прошедшего с момента извещения продавцом участников долевой собственности.

Последнее обновление: 16 августа 2013 г., 09:39