Как составить план застройки участка

Перед началом строительных работ необходимо определиться с расположением зданий и коммуникаций, правильно направить транспортные потоки. Для этого разрабатывается концепция развития территории или генеральный план застройки, в составе проектной документации он называется «Схема планировочной организации земельного участка», наличие данного раздела проектной документации является обязательным и регламентируется Постановлением Правительства РФ № 87 от 16 февраля 2008 года «О составе проектной документации».

Зачем нужен генплан участка?

Схема фактически представляет собой карту будущей застройки. Наши генпланисты при разработке генерального плана Вашего участка, учитывают:

• особенности рельефа и окружающую застройку;
• возможность подъездных путей и транспортное сообщение;
• какие объекты будут возводиться на конкретной территории;
• какие коммуникации будут подведены к объектам, как обеспечить их правильное подключение (канализация, газ, электричество, вода);
• какие работы нужно провести, чтобы претворить схему в жизнь.

В документе будет представлена информация не только об объекте капитального строительства, но и о работах по благоустройству территории (в частности, о местах зеленых насаждений, расположении тротуаров, уличного освещения). В плане учитываются требования пожарной и санитарно-гигиенической безопасности. Объекты будут располагаться на безопасном расстоянии друг от друга, чтобы предотвратить распространение огня и защитить здоровье людей, живущих или работающих в определенном районе.

Составляющие генплана

Генеральный план земельного участка включает в себя ряд подразделов:

1. Схему планировочной организации земельного участка с отображением:

– мест размещения существующих и проектируемых объектов капитального строительства с указанием существующих и проектируемых подъездов и подходов к ним;

– существующие здания и сооружения капитального и некапитального строительства;

– решений по планировке, благоустройству, озеленению и освещению территории;

– этапов строительства объекта капитального строительства;

– схемы движения транспортных средств на строительной площадке;

– схема инженерных коммуникаций, к которым после завершения строительных работ будет подключен объект.

1. План земляных масс – включает мероприятия по выполнению минимального объёма земляных работ при возведении сооружений, зданий, а также автомобильных дорог.
2. Сводный план сетей инженерных сетей.

В нем обозначаются места подключения проектируемого объекта капитального строительства к существующим сетям инженерно-технического обеспечения. В данный план также входит схема освещения (внутренняя, в помещениях, а также наружная, уличная);

1. Ситуационный план размещения объекта капитального строительства.

В нем указываются границы земельного участка и границы населенных пунктов, непосредственно примыкающих к границам указанного земельного участка, границ зон с особыми условиями их использования

1. Пояснительная записка — указывает на значимые моменты при реализации проекта, используемые технологии, последовательность проводимых работ.

Как заказать генплан земельного участка или концепцию развития территории?

Для заказа генплана достаточно оставить заявку на сайте, указав перечень объектов и территорий, на которых планируется проведение строительных работ. Компания INFOSTROY-mosreg возьмет на себя обязательства по разработке генерального плана земельного участка с концепцией развития с учетом всех требований законодательства. Документ поможет:

• Определиться с местом расположения объектов на участке;
• Генеральный план или концепцию развития можно использовать как презентационный материал в градостроительных управлениях и на публичных слушаниях;
• Разработанный генеральный план будет являться готовым разделом проектной документации для получения разрешения на строительство.

Генеральный план земельного участка выдается клиенту как в электронном виде в формате PDF, так и в виде бумажного альбома.

Сертификаты и допуски

15/12/2022

Без градостроительного плана земельного участка невозможно согласовать новое строительство. Для того, чтобы максимально быстро и без риска отказа получить ГПЗУ, необходимо придерживаться простых правил этой юридической процедуры.

Определиться, нужен ли ГПЗУ

В зависимости от того, какой объект планируется к строительству на участке, может варьироваться необходимость в получении градплана. Мы хотели бы привести две распространенные ситуации, когда оформить ГПЗУ не требуется:

1. Строительство линейного объекта. Для них законодательством установлено наличие другого важного документа – проекта планировки или межевания территории.
2. Возведение частного дома, сарая, гаража, бани и иных построек на земле с ИЖС. Не имеет значения, по какой из процедур застройщик планирует оформить частную постройку (дачная амнистия или уведомление), получать ГПЗУ не потребуется. В крайнем случае, только для проверки правового статуса земли, но не для согласования работ.

Подготовить заявление и комплект бумаг

Заявление на выдачу градостроительного плана достаточно простое и необъёмное – Вы можете предварительно оформить его, ознакомившись с инструкциями на нашем сайте.

Гораздо важнее соблюсти комплектность приложений к обращению. Если кратко, то понадобятся:

1. Копии паспортов заявителя и его представителя.
2. Копия доверенности, если от имени застройщика выступает юрист или иное представляющее интересы лицо.
3. Проект планировки территории или межевания. Не для всех объектов, а только если расположение проектируемой недвижимости было ранее согласовано таким ПМТ или ППТ.
4. Акты, подтверждающие владение землёй (выписка ЕГРН, договоры, судебные решения).
5. Расписка на работу госоргана с личными данными заявителя. 

Выбрать способ подачи

На выбор заявителя имеются как электронные методы обращения, так и классические с личным визитом:

1. Посещение администрации. Наиболее предпочтительный вариант, если не имеется мешающих факторов.
2. МФЦ. Срок увеличится на несколько дней за счёт пересылки бумаг.
3. Сайт «Госуслуг». Доступно только при наличии ключа цифровой подписи.
4. Почта. Формирование конверта/посылки и отправка через отделение. В некоторых администрациях на входе установлены специальные ящики для этого, что сокращает время на доставку.

Контролировать ход движения заявления

Просто подать обращение недостаточно. Необходимо также следить за его рассмотрением специалистом во избежание отказа. Достаточно звонка исполнителю с намерением поинтересоваться, имеются ли негативные моменты для получения ГПЗУ. При их возникновении будет возможность исправить недочёты и донести бумаги.

Получить готовый ГПЗУ

Как и где это сделать расскажет специалист, который позвонит с уведомлением о готовности градостроительного плана. Иногда сроки немного затягиваются, но в пределах нескольких дней. Напомним, что законный срок на подготовку ГПЗУ 14 рабочих дней.

Планировка участка и ландшафтное проектирование

Одним из важных этапов проектирования частного дома является его привязка к участку и проектирование благоустройства участка (ландшафтная архитектура). Мы предлагаем нашим заказчикам такую услугу и разрабатываем:

• Разбивочный план участка
• Проект планировки и озеленения участка

Разбивочный план участка

Разбивочный план участка мы выполняем:

• для готовых проектов – можно заказать вместе со Строительным паспортом проекта, по стоимости 8000 руб (Паспорт + Разбивочный) 
• в индивидуальных проектах – входит в состав проекта

Разбивочный план участка – это размещение жилого дома, вспомогательных построек и сооружений и малых архитектурных форм на участке в соответствии со Строительными Нормами и правилами. Выполняется привязка дома к границам участка, дается экспликация с перечнем всех объектов, расположенных на участке. Раньше этот документ официально назывался СПОЗУ (Схема Планировочной Организации Земельного Участка, но отменен с 09 октября 2018г.).

Этот план нужен в двух целях:

• для строительной компании, для разбивки участка и начала строительных работ 
• для заполнения по Форме «Уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома», (стр.3 Формы уведомления – ее можно посмотреть на странице “Технологии строительства онлайн”, среди Строительных Норм).

Для выполнения работы нужна следующая информация:

1. Схема участка с длинами по сторонам и указанием ориентации по сторонам света. Возможно, кадастровый номер участка.
2. Схематическое обозначение (или подписи) окружения по всем сторонам участка (с какой стороны подъезд, дороги, соседи. Укажите природные особенности, это может быть водоём — река, озеро, направление красивого вида — если есть).
3. Пожелание по расположению дома и построек на участке (схема, набросок от руки).

Проект планировки участка (ландшафтный проект)

Проект планировки  (ландшафтный проект) участка мы выполняем только как дополнительную услугу к ИНДИВИДУАЛЬНОМУ проекту дома. Стоимость работ зависит от состава проекта, и определяется по договоренности.

Проект планировки  участка  представляет собой проект благоустройства и озеленения территории участка.

Участок разбивается на функциональные зоны:

ПРИМЕРЫ ПЛАНИРОВКИ УЧАСТКА (слайд-шоу)

Генеральный план: что это?

Генеральным планом называют документы, которые принято подготавливать для участков, предназначенных для последующей застройки. Генеральный план участка нужен для того, чтобы создать проект и оценить его технико-экономические характеристики. Это стандартная, базовая схема, в которой имеется информация о структуре участка, о его делении, об обеспечении транспортом, а также многую иную информацию.

Что входит в генеральный план ЗУ

Генеральный план составляется на базе геоподосновы. В данном документе можно увидеть схематически отображённые особенности участка, рельефа этого участка, уже существующих объектов, а также другую информацию. Во время разработки генерального плана схему планируемого объекта капитального строительства накладывают на геоподоснову. Все требования, касающиеся подготовки генеральных планов можно найти в ГОСТ 21. 58, ГОСТ 21. 101, а также в постановлении правительства 87.

Документы для подготовки генплана

Генеральный план может быть заказан в управлении архитектуры, для этого необходимо через МФЦ, либо же архитектуру подать заявление. Далее в течение месяца сотрудники муниципалитета подготовят всю необходимую документацию. Если же вы хотите сильно сэкономить своё время, то обращайтесь к специалистам, у которых есть лицензия на данный вид деятельности.

У вас есть возможность заказать разработку генерального плана в компании «ГеоЗемКадастр», требуемыми документами для создания схемы будут служить:

• Эскиз или 3D-визуализация будущего объекта.
• Топопланы ЗУ, отведенного под застройку с отображением уже построенных объектов.
• Схема имеющихся на участке зеленых насаждений.
• ТУ на подключение инженерных коммуникаций.
• Заключения экспертов, проводивших инженерные изыскания.

Вы без помощи других можете предоставить нам всю нужную документацию, если же определенной исходной документации у вас нет, то работники нашей компании имеют возможность их оформить. В нашей компании у вас имеется возможность заказать:

• Топографическую съемку и составление топоплана в нужном масштабе.
• Подеревную съемку.
• Инженерно-геодезические изыскания для строительства и т. д.

Во время заключения договора нам требоваться будут правоустанавливающие документы, касающиеся конкретного участка земли. Получить выписку из ЕГРН на данный земельный участок, мы можем заказать и сами в Росреестре. В кое-каких случаях инженерам нужны дополнительные сведения об этом участке, это будет зависеть от характеристик вашего проекта.

Если вы хотите знать, какая документация потребуется нам для нашей работы, вы можете обратиться к нашему специалисту на первой бесплатной консультации. Для того, чтобы записаться к специалисту «ГеоЗемКадастр», вам нужно позвонить по номеру телефона +7 (495) 324-60-51.

Зачем нужен генеральный план застройки

Благодаря генеральному плану можно определить:

• Функциональные территории.
• Размещение административных объектов.
• Зоны с особыми условиями использования.
• Границы населенных пунктов.
• Мероприятия по сохранению культурных и исторических объектов.

Однако, для развития населённых пунктов необходимо учитывать большое количество моментов. Благодаря генеральному плану можно учесть их ещё на протяжении разработки проекта. Потом на основе такого плана разрабатывается различная градостроительная документация, в том числе и ПЗЗ. Задачей генерального плана является помощь местной администрации в создании максимально благоприятной для населения среды жизни.

Что входит в генеральный план

В генеральном плане можно найти пояснительную записку, а также определённые чертежи. Все чертежи оформляются исключительно в установленном масштабе. Проектировщики будут учитывать природные условия, розу ветров, и также многую другую информацию. Все объекты на чертежах будут обозначать при помощи специальных условных обозначений, регламентируемые ГОСТами. В приложениях к генеральному плану можно отыскать:

• Ведомость имеющихся объектов.
• Технико-экономические особенности участка.
• Дополнительные чертежи, например, по благоустройству территории.

Этапы разработки генерального плана

• Этап подготовки. Именно на таком этапе специалисты проанализируют все данные, которые у них есть. Эксперты изучат все картографические, а также другие материалы, в большей части случаев они приезжают на местность самостоятельно. По результатам этого первого этапа и будут подготовлены схемы использования такого участка.
• Оценка территории. Это довольно длинный этап, на который нужно будет потратить ориентировочно 2 месяца. На данном этапе проектировщики будут анализировать участок. Этот этап нужен для того чтобы обнаружить имеющиеся ограничения в развитии данного населённого пункта. По итогам данного этапа будет оформлена ещё одна схема, комплексной оценки местности.
• Разработка проектных предложений. На основе той документации, которая была собрана на двух первых этапах, специалисты сделают свои проектные предложения по развитию такой местности. Документальным итогом данного этапа будет комплект карт, на подготовку проектной документации требуется будет потратить примерно 2-3 месяца.
• Этап согласования. Естественно, проект генерального плана территории обязательно требуется согласовать. Этот этап проводят на публичных слушаниях. На них разработчики предоставят все демонстрационные материалы, до начала публичных слушаний генеральный план необходимо согласовать с главным архитектором, санитарной, противопожарной, экологической службой. В некоторых случаях проект будет предполагать изменения уже действующего зонирования. К примеру, могут быть изменены границы земель лесного фонда, либо же участков с особыми условиями. Такие решения должны быть дополнительно согласованы. Размещение абсолютно любых объектов, которые могут улучшить экологическую ситуацию, обязательно должны быть согласованы с властями. Проект генерального плана на согласование должен направить глава администрации. Срок согласования составляет 3 месяца.

Специалисты служб, с которыми надо будет согласовать проект плана, в обязательном порядке должны выдать заключение. Оно будет включать в себя согласие, либо же несогласие с проектировочными решениями. Если же в заключении находится несогласие с проектом, то специалисты обязаны указать обоснованные предпосылки для этого. Срок, в течение которого подготавливается заключение, установлен законодательно. В случае, если заключение не поступило, то проект будет считаться согласованным. В процессе возникновения спорных вопросов глава местной администрации может пригласить согласительную комиссию. Предназначена она для того, чтобы найти возможность для решения определённых спорных моментов.

Согласительная комиссия работает 3 месяца, в итоге будут подготовлены определённые документы:

• Документ о согласовании проекта генплана.
• Генплан с изменениями.
• Картографические и текстовые материалы по пунктам, которые не удалось согласовать.

Члены, состоящие в согласительной комиссии, могут вносить свои предложения по определённым несогласованным вопросам:

• Могут убрать из генплана спорные материалы.
• Внести в генплан определённые изменения.

Итоговое решение будет влиять на то, будет ли такой план направлен на публичные слушания, его обязан принять глава местной администрации. В принятии своего решения глава муниципалитета будет основываться на определённых материалах, которые предоставляются согласительной комиссии. Проект можно направить на утверждение, даже если по определённым вопросам не вышло согласовать его с контролирующими органами. Но если все-таки спорных вопросов будет достаточно много, то проект чаще всего направляется на доработку. В среднем, подготовка генерального плана длится от 6 до 9 месяцев. Сроки будут зависеть от деталей данной территории, и также от материалов, которые заказчик предоставит проектировщикам.

Публичные слушания

Этот этап является окончательным в утверждении генерального плана территории. За 3 месяца до того, как будет проведено утверждение, проект будет опубликован в открытом доступе.

Публичные слушания в обязательном порядке должны быть проведены в порядке, который установлен статьей 28 ГрК:

• Публичные слушания должны проводиться в абсолютно каждом населённом пункте, который располагается на территории.
• Должен быть доступ к материалам генплана, а также к необходимым материалам.
• Участники публичных слушаний могут вносить свои предложения, в дальнейшем они вносятся в протокол.

По итогам слушаний дается заключение, оно должно быть опубликовано также, как и абсолютно любой правовой акт. Период публичных слушаний идет от 1 до 3 месяцев. В итоге публичных слушаний генеральный план либо будет считаться утверждённым, либо будет отправлен на доработку. Все согласования, а также протоколы включают в приложения к генеральному плану. Утверждённые документы будут входить в пакет градостроительной документации.

Собственники земельных участков ИЖС при строительстве жилого дома должны пользоваться определенными техническими правилами. Они призваны гарантировать безопасность в процессе использования жилья.

Планировка участка ИЖС: понятие и законодательство

Законодательные условия использования земельных участков под ИЖС содержатся в Гражданском, Градостроительном и Земельном кодексах. В частности, Гражданский кодекс закрепляет за собственниками участков право их свободного использования, но при условии, что такая эксплуатация не наносит вреда окружающей среде.

Планировка земельного участка ИЖС – это предполагаемая схема расположения на нем жилых и хозяйственных построек, мест отдыха и посадок и пр. Сюда также относится последовательность выполнения строительных работ и работ по благоустройству.

Планирование земельного участка ИЖС должно осуществляться с учетом действующих строительных норм и правил. Наиболее важные регуляторы вопросов строительства малоэтажных домов содержатся в следующих нормативно-правовых актах:

• СП 30-102-99 – планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства;
• СНиП 30-02-97 – планировка и застройка территорий СНТ и ДНТ, зданий и сооружений;
• СНиП 21-01-97 – пожарная безопасность зданий и сооружений.

На уровне муниципалитетов могут действовать индивидуальные нормы и правила.

Обычно в ходе планирования земельного участка выделяется несколько зон: жилая, хозяйственная (под гараж, сарай и пр.), зона отдыха (под беседку, пруд и пр.), зона под ведение огородничества и садоводства, дорожки и проходы.

Требования и правила расположения объектов на участке

Перед тем как начать строительство, стоит определиться с расположением объекта на участке. Для этого нужно учесть действующие нормативы расстояний между соседними строениями и иными объектами. После чего устанавливается ограждение, которое обозначает границу частных владений.

В процессе возведения забора требуется учесть следующие нормативы:

1. Расстояние между частным домом и соседним забором не должно превышать 3 метра. Это расстояние от цоколя дома или других его выступающих элементов до границы с соседями.
2. Расстояние от техпостроек и гаража до соседского забора не может быть менее метра. Если хозяйственное строение предназначено для домашней птицы и скота, то расстояние до него не может быть менее 4 метров.
3. Расстояние до санузла – не менее 12 метров, сауны/бани или летнего душа – 8 м.
4. Расстояние до ближайшей дороги не может быть менее 5 м, тупиков или проездов – 3 м.
5. Расстояние до кустарников соседа – не менее метра, высоких деревьев – 4 м, средних – 2 м.

Высота ограждений не может быть менее 2,5 метров.

Нормируется и расстояние между соседним и своим домом. Установленные нормы зависят от того, из какого материала сделан собственный и соседский дом.

Нормы расстояний между домами приведены в таблице ниже.

Также действующие строительные нормативы требуют учета расстояния не только между своими и соседними постройками, но и до хозяйственных строений в пределах участка. В настоящее время действуют следующие нормативы расстояний:

• от туалета до колодца, продуктового подвала и жилого дома – не менее 12 м;
• от компостной ямы до дома – 12 м, до колодца – 8 м;
• от бани – 8 м до дома;
• от септика – 5-8 м до дома.

В остальном расстояние между постройками на своем участке не подлежит нормированию.

Застройка земельного участка под ИЖС

На участке можно построить не только дом, но и различные вспомогательные постройки: теплицу, баню, летнюю кухню, душ и гараж.

Собственник земельного участка ИЖС обязан в установленные сроки возвести на нем жилой дом и ввести его в эксплуатацию. В противном случае ему грозит применение повышенной ставки по земельному налогу и увеличение размера ежегодных платежей.

За нарушение действующего законодательства к собственнику могут быть применены меры административного воздействия в виде штрафа. За перемещение объектов штраф может составлять 500-1000 р., за реконструкцию и капитальный ремонт без получения разрешительной документации – 2000-5000 р.

Строительство дома на участке ИЖС без предварительного согласования создает определенные сложности в процессе узаконивания этого строения и ввода его в эксплуатацию. Постройка может быть признана самостроем, и власти вправе требовать ее сноса.

Требования и правила застройки участка ИЖС

На участке под ИЖС допускается строительство жилого дома, который предназначен для круглогодичного проживания одной семьи. Он не может иметь более 3 этажей и площадь более 1,5 тыс.кв.м. При расчете площади дома не учитываются чердаки, подвалы, неотапливаемые площади цокольного этажа.

Также нормируются минимальные параметры застройки, которые, помимо прочего, призваны обеспечить комфортное проживание семьи.

В настоящее время действуют следующие нормативы по площади:

• спальня не может быть менее 8 кв.м.;
• зал – 12 кв.м.;
• столовая – 6 кв.м;
• туалет – 0,96 кв.м;
• если в доме есть мансарда, то она не должна уменьшать площадь комнаты более чем на 7 кв.м.

Высота потолков и этажей в доме не должна быть менее 2,5 м и 2,1 м – в мансарде, 2 м – в цоколе.

В цокольном и подвальном этаже не допускается размещение жилых комнат. Перекрытие цоколя не должно находиться на отметке менее 2 м от земли, его допускается совместить с гаражом или мастерской.

При организации обогрева с помощью автономных отопительных систем стоит учитывать, что высота оборудования не должна быть менее 2,5 м, а его объем – 15 кубометров. Обязательным является наличие вытяжки.

В процессе строительства частным застройщикам запрещено самостоятельно монтировать газовое оборудование. Данная газораспределительная сеть должна отвечать требованиям безопасности.

Емкость газовых баллонов для кухни не может быть менее 12 л. Более мощные устройства должны располагаться на расстоянии от 5 м от входа. Газовая труба не может выводиться через фундамент или под ним. Диаметр трубы не должен быть менее 50 мм.

Водонагревательные котлы должны располагаться в помещении с высотой потолка не менее 2 м. В ванной одновременно можно установить не более 3 котлов. Высота газовых труб над пешеходным переходом не должна устанавливаться на высоте менее 2,2 метра.

При организации электроснабжения дома необходимо учитывать, чтобы электрический столб не загораживал вход во двор. Провода от него должны быть на высоте не менее 2,75 м от поверхности земли. Если линия проведена через дорогу, то ее высота должна быть не менее 6 м. Линия в обязательном порядке должны быть заизолирована. Расстояние между фазным и нулевым проводом – не менее 0,2 м.

Как составить план земельного участка 6 соток под строительство дома

6 соток – это типичное значение выделяемого под застройку земельного участка. Планировку земельного участка 6 соток под строительство дома можно выполнять с помощью специального графического редактора или от руки. Главное – соблюдать масштаб и действующие правила.

Для создания плана участка первоначально стоит составить эскиз будущей застройки и распланировать расположение объектов. Для разделения участка на зоны можно ориентироваться на геометрический и ландшафтный стиль. Последний вариант обычно используется при сложном рельефе местности.

При планировании территории стоит ориентироваться на следующий алгоритм:

1. Возведение забора.
2. Обустройство скважины и канализации.
3. Выравнивание грунта.
4. Строительство дома.
5. Организация высаживания растительности.
6. Создание проходов и дорожек.

Оптимальным считается процент застройки и размещения дорожек на участке не более 40. Для того, чтобы определиться с расположением дома, можно ориентироваться на стороны света. Любителям света в доме стоит выбирать окна и веранду, выходящие на юг, юго-восток и юго-запад. Если же сориентировать дом на север, то это позволит защитить дом от перегрева и затененности.

Для сарая, летнего душа и прочих хозпостроек рекомендуется выделить отдельную зону. Для таких небольших участков стоит пристроить теплицу и гараж непосредственно к дому.

Зона для отдыха обычно делается напротив хозяйственной. При небольшом размере участка ее располагают в пределах 20-35 кв.м. от дома.

При организации расположения растительности и зоны под огородничество стоит учитывать несколько рекомендаций:

• плодовые деревья высаживают с северной стороны, не рекомендуется высаживать их по периметру, чтобы избежать застой воздушных масс и повышенную влажность;
• на южной стороне выделяется место под огород;
• фруктовые и ягодные насаждения закладываются отдельно с учетом специфики каждого растения (например, малина и смородина требуют полутень);
• дачники говорят, что оптимальной является площадь в 70 кв.м. под грядки и 30 кв.м. под парники;
• на южной стене разбивают виноградник;
• под домом стоит посадить красивые цветы;
• вокруг компостной ямы стоит разместить кустарники.

В ходе планирования земельного участка нужно учитывать комплекс факторов. В частности, его расположение по сторонам света, соседние дороги, рельеф местности, почву, уровень грунтовых вод и их расположение, правила относительно взаимного расположения, розу ветров, планирование соседних участков.

Аналогичные принципы следует применять и в процессе планирования участка в 15 соток, только зоны под постройки и насаждения здесь будут больше.